7 Økonomiske og administrative konsekvenser

Mandatet pålegger utvalget å «redegjøre for økonomiske, administrative og andre vesentlige konsekvenser av sine forslag i samsvar med utredningsinstruksen».

Som det fremgikk av punkt 4.2 ovenfor, foreligger nå som et grovt overslag trolig om lag 170 000 tomtefesteforhold til bolighus eller fritidshus. Utvalgets forslag vil ikke få direkte økonomiske konsekvenser for partene i alle disse festeavtalene.

For det første vil forslagene bare kunne få betydning dersom festeavtalen er tidsbegrenset, og da først når festeavtalen løper ut, eller hvis festet allerede er forlenget etter 1. november 2004. Spørreundersøkelsen, omtalt i punkt 4.3 ovenfor, indikerer festeavtalene løper ut med nokså jevn, men noe avtakende, takt fremover. Omkring halvparten av avtalene i undersøkelsen løper ut etter 2049 eller er tidsubegrensede. Det vanligste for festeavtaler som har løpt ut etter 1. november 2004, er at avtalen er forlenget. På dette punkt er imidlertid resultatene fra undersøkelsen særlig usikre.

Videre vil forslagene kun få betydning i situasjoner der den aktuelle forlengelsen ikke har grunnlag i festeavtalen. Spørreundersøkelsen indikerer at avtaleklausuler som gir festeren rett til å kreve festet forlenget ved den avtalte festetidens utløp, er forholdsvis utbredt, men at hvilke vilkår som skal gjelde etter forlengelsen, varierer. Også på dette punkt er resultatene særlig usikre.

Gis særregler for offentlige bortfestere, vil det i noen grad redusere rekkevidden av forslagene.

Forslagene vil likevel føre til økt festeavgift i flere festeforhold som etter gjeldende regler kunne forlenges på uendrede vilkår. Graden av økning vil særlig bero på hvilken modell for regulering av festeavgift ved forlengelse som vedtas. Under redegjørelsen for hver av modellene i punkt 6.3 ovenfor er det gitt fire eksempler på anvendelse av hver av modell, unntatt generalklausulen. Ut over dette er konsekvensene vanskelige å tallfeste.

For utvalgets forslag til engangsløftmodell og kombinasjonsmodell vil det gjelde en beløpsgrense for hva den årlige festeavgiften kan reguleres til. Disse beløpsgrensene ligger på et nivå som gjør at avgiften fortsatt vil være håndterlig i normaltilfellene, med tomter på rundt ett dekar eller mindre. For enkelte større tomter kan avgiften bli atskillig høyere. Slik er det også etter gjeldende regler om regulering av festeavgift i tomtefesteloven § 15 annet ledd. Når festet ikke lenger nødvendigvis kan forlenges på uendrede vilkår, blir det noen flere tilfeller med høy avgift for store tomter.

Økt festeavgift gjør normalt at omsetningsverdien av festerett med hus reduseres. En konsekvens kan bli at flere festetomter innløses. I tilfellene som omfattes av unntakene fra festerens innløsningsrett i tomtefesteloven § 34 annet og tredje ledd, er det imidlertid ikke gitt at innløsning kan skje. Forslaget om at de endringene som er foreslått i § 33, også skal gjelde for de tilfellene som omfattes av disse unntakene, kan til gjengjeld føre til at inntektsgrunnlaget til bygdeallmenningene, statsallmenningene, Finnmarkseiendommen og landbruket i distriktene, styrkes.

Gjeldende regler om rett til forlengelse på uendrede vilkår ved utløpet av festetiden forutsetter ingen verdsettelse av tomten. Når festeavgiften etter forslagene kan kreves regulert ut fra tomtens verdi i forbindelse med forlengelsen, vil det føre til flere tilfeller der tomten skal verdsettes, og dermed flere skjønnsprosesser. Der hvor den aktuelle festeavtalen har reguleringsklausul, er ofte verdsettelse allerede foretatt ved regulering av festeavgiften etter tomtefesteloven § 15 annet ledd. Ellers vil forslagene gi behov for en verdsettelse som ikke ville ha vært nødvendig etter gjeldende regler. Det lar seg ikke gjøre å tallfeste hvor mange tilfeller det kan være tale om. Konsekvensen kan ikke godt unngås, ettersom EMDs dom i Lindheim-saken etter utvalgets vurdering forutsetter at festeavgiften ved forlengelse ikke kan fastsettes uten at det tas hensyn til tomtens verdi.

Innenfor rammene av EMK P1-1 er det lagt vekt på å finne frem til praktikable regler. I den utstrekning regelverket er praktikabelt, kan det bidra til å redusere antall tvister. Samtidig synes vanskelig å unngå at enkelte vil oppleve regelverket som komplisert. For å bøte på dette kan det gjennomføres særskilte informasjonstiltak, som for eksempel faktaark.

Alternative virkemidler er vurdert, men ikke funnet aktuelle. Det er heller ikke funnet aktuelt å foreslå å gi regelverket begrenset varighet. Imidlertid kan det være aktuelt å evaluere regelverket etter noen tid. Mye tilsier at regelverket vil få stor offentlig oppmerksomhet også fremover. Dette kan i seg selv innebære en form for evaluering.