5 Nærmere om leiekontrakten med tilhørende låneavtaler

Hva gjelder den inngåtte leiekontrakten og låneavtalen (med tilleggsavtaler) ser det ut som om aktuelt personell, inkludert ledelsen, i NSM har ulike oppfatninger om den reelle betydningen av disse avtalene. Noen synes ikke å ha forstått at det dreide seg om opptak av lån. De vurderte det mer i retning av en investering gjennomført av utleier som leietaker betjener via en såkalt investeringsleie. Sistnevnte oppfatning er vanskelig å forene med ordlyden i avtalen. Andre nøyde seg med forsikringer om at låneopptak hadde vært gjort tidligere.

Utvalget har ikke fått seg forelagt andre eksempler på låneopptak, verken hos NSM eller hos andre statlige aktører.

Under denne delen av rapporten redegjør utvalget om hvordan leiekontrakten med tillegg må forstås, hvilket NSM utvilsomt burde forstått.

Nærmere om avtalene

Privatpersoner og firmaer kan låne ut penger eller gjenstander til den man vil. Pengelån mellom finansinstitusjoner og kunder reguleres av finansavtaleloven (25. juni 1999 nr. 48). I andre tilfeller er det selve avtalen, avtaleloven (31. mai 1918 nr. 4), og delvis gjeldsbrevloven som blir styrende.

Lån kan beskrives i korthet som å stille et formuesgode midlertidig til rådighet for en annen. Er det en gjenstand skal denne normalt tilbakeleveres långiver ved utløpet av lånetiden. Ved pengelån er låntageren ansvarlig for at lånet blir tilbakebetalt ved lånetidens utløp. Ofte vil det foreligge en avtalt avdragsplan. Normalt betales ved pengelån vederlag i form av renter.

Som nevnt ovenfor inneholder utkast til leieavtale mellom NSM og Snarøyveien 36 AS, sendt JD 25. mai 2022, ikke noen opplysninger om lån, verken direkte eller indirekte. Spesialtilpasninger/sikkerhet oppad begrenset til 48 mill. kroner eksklusiv moms som skal finansieres av utleier, er omtalt under avtalens punkt 27.7, og disse skal betales «over Leieperioden».

I leiekontrakt undertegnet av partene 1. juni 2022 dukker ordet lån for første gang opp og under punkt 27.8 heter det: «Lån opp til MNOK 60 inkl mva belastes med en rente på 5%. Ramme utover MNOK 60 inkl mva og opp til MNOK 100 inkl mva, beregnes med 3 mnd NIBOR + 5%. Det utarbeides egen låneavtale mellom partene.»

Med bistand fra et advokatfirma ble det utarbeidet en låneavtale som omtalt, og denne ble undertegnet 8. juli 2022 av NSM og Snarøyveien 36 AS. Låneavtalen ble senere supplert med to tilleggsavtaler, men disse er kun en utvidelse av lånerammen, siste gang opp til 200 mill. kroner, og omtales ikke nærmere her (jf. kapittel 4).

Låneavtalen har alle kjennetegn og reguleringer som man forventer å finne i en slik avtale.

Utvalget henleder særlig oppmerksomheten mot følgende karakteristika/betingelser:

• Avtalen er betegnet som låneavtale (og framstår slik) og partene som henholdsvis låntaker og långiver både innledningsvis i avtalen og ved undertegnelsen
• Betingelsene i avtalen er relatert til at det er et lån
• Betingelsene omfatter bla låneramme, rente, rentefastsettelse, renteberegning, rentebetaling, nedbetaling, forfallsdato, forsinkelsesrente, mislighold, overdragelse og oppsigelse

Det bemerkes særskilt at långiver kunne overdra sine rettigheter og forpliktelser, herunder pantsette sine pengekrav. Avtalen inneholdt også, som nevnt, en oppsigelsesklausul hvoretter långiver kunne si opp avtalen (uten mislighold) med en måneds varsel og kreve tilbakebetaling av hele lånet. Basert på intervjuene kan det se ut som om denne oppsigelsesklausul er uheldig formulert og at meningen, fra begge parter, skulle være at låntager kunne innfri hele lånet når som helst. Men dette framgår av punktet om forfallstid. Utvalget drøfter ikke dette punktet nærmere idet det er uten betydning for våre konklusjoner. Det må likevel tillegges at om denne innvendingen om uheldig formulering er reell, framstår undertegnelsen fra NSMs side som et uforståelig hastverksarbeid, ikke minst basert på de lånesummer det her er tale om.

Utvalget legger til grunn at det både i navnet og gavnet ble inngått et reelt lån mellom NSM og Snarøyveien 36 AS. Ordlyden i leieavtalen, låneavtalen med tilleggsavtaler, gir ingen mulighet for å komme til en annen konklusjon. Låneordningen var ønsket fra NSM, åpenbart for at de kunne ha muligheter til å innfri lånet uten å belastes med utgiftene som dette representerte gjennom hele leieperioden. En tro på betydelig budsjettmessig økning må ligge til grunn for en slik tilnærming.

Det er ikke rom for tvil at partene ved undertegnelsen av leieavtalen og i særdeleshet låneavtalen av 8. juli 2022 forstod, eller i det minste måtte forstå, at det var reelt sett, faktisk og rettslig, et lån NSM opptok. Dette var ikke særtilpasninger av et bygg som utleier skulle bekoste og med utjevning av utgiftene over husleien i hele leieperioden. Dette gjelder utvilsomt begge parter.

Det aktuelle lån har atskillig likhetstrekk med en kassakreditt. Fakturaer for innkjøp til NSM ble adressert til Snarøyveien 36 AS for utbetaling.

Uten at det er avgjørende for utvalgets vurdering nevnes også at Regjeringsadvokaten har lagt til grunn i sin tilrådning til JD om staten var forpliktet til å innfri lånet, at det var et lån. Prop. 34 S (2023–2024) (nevnt ovenfor) bygger på den samme forståelsen slik også Stortingets vedtak i samme sak gjør.

For ordens skyld tillegger utvalget at en slik låneavtale er annerledes enn en avtale om investeringsleie.