4 Gjensidig godkjenning av yrkeskvalifikasjoner
4.1 Bakgrunn
4.1.1 Hovedpunkter i lovforslaget
Finansdepartementet fremmer med dette forslag til endring i lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr. 53. Forslaget skal sikre at Norge oppfyller gjeldende EØS-forpliktelser om godkjenning av yrkeskvalifikasjoner fra utlandet knyttet til eiendomsmegling.
4.1.2 EØS-forpliktelser om godkjenning av utenlandske yrkeskvalifikasjoner
Etter EØS-regler som svarer til rådsdirektiv 89/48/EØF og 92/51/EØF, begge som endret ved parlaments- og rådsdirektiv 2001/19/EF, plikter medlemsstatene, dersom nærmere angitte forutsetninger er oppfylt, å gi søkere fra andre medlemsstater adgang til lovregulerte yrker som i vertssatsen krever visse kvalifikasjoner. En sentral forutsetning er at søkeren har de kvalifikasjoner som kreves for å utføre det aktuelle yrket i en annen medlemsstat. Direktiv 89/48/EØF gjelder yrker som krever høyere utdanning av tre års varighet eller mer (utdanning som finner sted etter utdanning på nivå med videregående skole), mens direktiv 92/51/EØF gjelder yrker som krever kortere utdanning
Eiendomsmeglerbrev er etter eiendomsmeglingsloven § 2-1 første ledd et vilkår for å få personlig bevilling til å drive eiendomsmegling. Videre følger det av eiendomsmeglingsloven § 2-1 nr. 6 at et foretak for å få bevilling til å drive eiendomsmegling må ha en faglig leder som har eiendomsmeglerbrev eller er advokat. Av eiendomsmeglingsloven § 2-3 fjerde ledd følger at «bare den som har eiendomsmeglerbrev, har rett til å bruke titlene «statsautorisert eiendomsmegler» og «eiendomsmegler».
For å få eiendomsmeglerbrev må søker ha bestått godkjent eiendomsmeglereksamen, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-3 første ledd nr. 1. Slik eksamen forutsetter i dag (etter en endring i 2001) tre års utdanning.
Hovedregelen etter begge de nevnte direktiver er at en søker ikke kan nektes godkjenning dersom vedkommende har adgang til å utøve yrket i hjemlandet. Hvis det er vesentlige forskjeller i lengde og innhold av den utdanning som kreves for å utøve yrket, kan vertstaten imidlertid fastsette at søker skal avlegge egnethetsprøve for å vise at han behersker ferdighetene som kreves i vertslandet eller gjennomgå en prøveperiode. Det er som hovedregel opp til søkeren å velge om det skal kreves egnethetsprøve eller prøveperiode. I de tilfeller utøvelsen av det aktuelle yrket krever nøyaktig kjennskap til nasjonal lovgivning og der rådgivning og/ eller bistand med hensyn til nasjonal lovgivning utgjør et vesentlig og vedvarende element i utøvelsen av yrket, er imidlertid vertsstaten gitt rett til å velge mellom de to alternativene. Det vil si at vertsstaten kan fastsette for eksempel at alle søkere skal avlegge egnethetsprøve.
Før vertstaten avgjør om personene må gjennomgå egnethetstest eller prøveperiode, må den institusjonen som gir tillatelse /autorisasjon vurdere om søkerens yrkeserfaring kan veie opp for eventuelle ulikheter i forhold til de krav som stilles i vertsstaten. Sistnevnte kom inn etter en endring i direktiv 89/48/EØF gjennom det såkalte SLIM-direktivet (2001/19/EØF).
EFTAs overvåkingsorgan (ESA) har ovenfor norske myndigheter gitt uttrykk for at direktivene 89/48/EØF og 92/51/EØF om gjensidig godkjenning av yrkeskvalifikasjoner ikke er tilfredsstillende gjennomført i blant annet lovgivningen for eiendomsmeglere.
Utdannings- og forskningsdepartementet utarbeidet i november 2004 en veiledning om «Gjennomføring av direktiver om yrkeskvalifikasjoner», hvor det angis en praktisk fremgangsmåte for nærmere utforming og innhold i lov- og forskriftsbestemmelser om gjensidig godkjenning av yrkeskvalifikasjoner med grunnlag i direktiv 92/51/EØF. På bakgrunn av at direktiv 92/51/EØF og direktiv 89/48/EØF har mange fellestrekk, har veiledningen også relevans i forhold til sistnevnte direktiv.
Utdannings- og forskningsdepartementets veileder og de begrunnede merknadene fra ESA har bidratt til å klargjøre EØS-forpliktelsene etter yrkeskvalifikasjonsdirektivene. Departementet har ikke tatt endelig stilling til om de gjeldende reglene i eiendomsmeglingsloven kan anses å oppfylle de aktuelle EØS-reglene, men anser at det uansett er hensiktsmessig å følge opp anbefalingene i Utdannings- og forskningsdepartementets veileder. Det vil bidra til ensartet gjennomføring av EØS-reglene.
Bestemmelsene om godkjenning av utenlandske yrkeskvalifikasjoner i direktiv 89/48/EØF, som skal gjennomføres i norsk rett ved departementets lovforslag, er besluttet videreført i direktiv 2005/36/EØF. Dette direktivet ble fastsatt 7. september 2005 og har en gjennomføringsfrist 20. oktober 2007 for medlemsstatene. Direktivet forventes tatt inn i EØS-avtalen høsten 2006 eller tidlig i 2007. Det nye direktivet inneholder også nye bestemmelser om retten til å yte tjenester innenfor yrkesregulert virksomhet, bl.a. retten til å tilby tjenester over en kortere periode (midlertidig tjenesteyting). Direktivets betydning for norsk regelverk i forhold til disse bestemmelsene er foreløpig ikke utredet, og omfattes ikke av forslagene i proposisjonen her.
4.1.3 Høring
Finansdepartementet sendte 27. januar 2006 på høring et notat med forslag til gjennomføring av EØS-reglene som svarer til direktiv 89/48/EØF, som endret ved parlaments- og rådsdirektiv 2001/19/EF. Notatet og lovforslaget som inngår i dette, bygger på et arbeidsutkast utarbeidet av Eiendomsmeglingslovutvalget.
Notatet ble sendt på høring til følgende instanser med frist 10. mars 2006:
Akademikerne
Alle departementene
Banklovkommisjonen
Bedriftsforbundet
Brønnøysundregistrene
Datatilsynet
Den Norske Advokatforening
Den Norske Aktuarforening
Den Norske Revisorforening
Det juridiske Fakultet, Universitetet i Bergen
Det juridiske Fakultet, Universitetet i Oslo
Det juridiske Fakultet, Universitetet i Tromsø
Eiendomsmeglerforetakenes Forening
Finansforbundet
Finansieringsselskapenes Forening
Finansnæringens Hovedorganisasjon
Forbrukerombudet
Forbrukerrådet
Handelshøyskolen BI
Handels- og Servicenæringens Hovedorganisasjon
Huseiernes Landsforbund
Konkurransetilsynet
Kredittilsynet
Landsorganisasjonen i Norge
Norges Bank
Norges Eiendomsmeglerforbund
Norges Handelshøyskole
Norges Juristforbund
Norske Boligbyggelags Landsforbund
Næringslivets Hovedorganisasjon
Riksadvokaten
Regjeringsadvokaten
Siviløkonomene
Skattedirektoratet
Sparebankforeningen i Norge
Statistisk sentralbyrå
Stortingets ombudsmann for forvaltningen
Verdipapirfondenes Forening
ØKOKRIM
Følgende instanser har avgitt merknader i høringen:
Eiendomsmeglerforetakenes Forening
Forbrukerrådet
Forsvarsdepartementet
Huseiernes Landsforbund
Justisdepartementet
Kredittilsynet
Norges Eiendomsmeglerforbund
Utenriksdepartementet
Følgende instanser har opplyst at de ikke har merknader i høringen:
Barne- og likestillingsdepartementet
Brønnøysundregistrene
Datatilsynet
Den norske Advokatforening
Den norske Revisorforening
Fornyings- og administrasjonsdepartementet
Helse- og omsorgsdepartementet
Kommunal- og regionaldepartementet
Konkurransetilsynet
Landbruks- og matdepartementet
Miljøverndepartementet
Norges Bank
Næringslivets Hovedorganisasjon
Nærings- og handelsdepartementet
Riksadvokaten
Helse- og sosialdepartementet
4.2 Gjeldende rett
4.2.1 Eiendomsmeglingsloven
Eiendomsmeglerbrev gir rett til å drive eiendomsmegling i enkeltpersonforetak og rett til å være faglig leder av eiendomsmeglerforetak som nevnt i emgll. § 2-1 første ledd nr. 2 og nr. 3. Videre følger det av emgll. § 2-3 fjerde ledd at bare person som er tildelt eiendomsmeglerbrev har rett til å bruke titlene «statsautorisert eiendomsmegler» og «eiendomsmegler».
Etter emgll. § 2-3 tredje ledd kan også eiendomsmeglere med rett til å drive eiendomsmegling i en annen EØS-stat tildeles eiendomsmeglerbrev. Reglene ble innført ved lovendring av 23. april 1999 nr. 20, med ikrafttredelse 1. januar 2000. Bestemmelsen lyder:
«(3) Bestemmelsene i første ledd er ikke til hinder for at eiendomsmeglerbrev utstedes til den som har rett til å drive eiendomsmegling i en annen stat som er part i EØS-avtalen eller en stat Norge har inngått avtale om gjensidig godkjenning av eiendomsmeglere med dersom:
vedkommende har bestått en egnethetsprøve eller gjennomført en prøveperiode i samsvar med regler fastsatt av departementet, og
vilkårene i første ledd nr. 3 til 6 er oppfylt.
Departementet kan gi nærmere regler om vilkår for utstedelse av eiendomsmeglerbrev til utenlandske eiendomsmeglere.»
Det er gitt regler om egnethetsprøve og prøveperiode i forskrift 20. mars 1990 nr. 177 om eiendomsmegling §§ 1-13 og 1-14, tilføyd ved forskrift 4. oktober 2002 nr. 1079.
Der fremgår at egnethetsprøve arrangeres i den utstrekning det finnes kandidater, maksimalt en gang pr. år. Kredittilsynet skal på bakgrunn av søknaden avgjøre hvilke fag vedkommende skal prøves i. Tilsynet skal videre vurdere om vedkommende har kunnskaper tilsvarende de krav som stilles i godkjent studieplan i jus og regnskap, økonomi og oppgjør, og avgjør på bakgrunn av dette hvilke emner studenten skal prøves skriftlig i. I tillegg til skriftlig prøve må kandidaten gjennom en muntlig prøve godtgjøre at han har tilstrekkelige kunnskaper om sentrale oppgaver i forbindelse med eiendomsmeglingsvirksomhet. Her kan også stilles spørsmål relatert til dokumentbehandling og praktisk eiendomsmegling.
I relasjon til prøveperioder fremgår at Kredittilsynet før prøveperiode påbegynnes skal godkjenne praksissted og plan for prøveperioden. Prøveperioden må være tre år, og gi kandidaten innsikt i alle sider av eiendomsmegling. Som praksissted kan godkjennes foretak med foretaksbevilling etter lov om eiendomsmegling § 2-1 første ledd eller avdelingskontor som har tillatelse til å drive eiendomsmeglingsvirksomhet etter § 2-2. Advokat med tillatelse til å drive eiendomsmegling iht. lov om eiendomsmegling § 1-2 første ledd nr. 2, med tilstrekkelig omfattende eiendomsmegling, kan også godkjennes som praksissted. Kredittilsynet kan stille vilkår om at praksisstedet minst skal gjennomføre et bestemt antall omsetninger årlig for at det skal gis godkjennelse som praksissted. Praksisstedet må fremlegge en plan hvor det (minst) redegjøres for hvem som har det faglige ansvaret for oppfølgning av kandidaten og innholdet i opplærlingsplanen. Praksisplanen må vise at praksisperioden vil gi praksiskandidaten innsikt i alle sider av eiendomsmeglingsvirksomheten. Kredittilsynet kan stille ytterligere vilkår til innholdet av planen. Etter at prøveperioden er gjennomført skal praksisstedet bekrefte at prøveperioden er gjennomført i samsvar med godkjent plan for prøveperiode.
4.2.2 EØS-rett
Etter EØS-regler som svarer til rådsdirektiv 89/48/EØF, etter endring ved parlaments- og rådsdirektiv 2001/19/EF, plikter medlemsstatene dersom nærmere angitte forutsetninger er oppfylt, å gi søkere fra andre medlemsstater adgang til lovregulerte yrker som i vertssatsen krever visse kvalifikasjoner. En sentral forutsetning er at søkeren har de kvalifikasjoner som kreves for å utføre det aktuelle yrket i en annen medlemsstat.
Med lovregulert yrke menes etter direktiv 89/48/EØF artikkel 1 c), den lovregulerte yrkesvirksomhet eller de deler av en lovregulert yrkesvirksomhet som i en medlemsstat utgjør dette yrket. Med lovregulert yrkesvirksomhet menes yrkesvirksomhet der adgang eller utøvelse eller en form for utøvelse i en medlemsstat, direkte eller indirekte ved lover eller forskrifter er betinget av at vedkommende er innehaver av et diplom. Dersom utøvelsen av en virksomhet under en yrkestittel er forbeholdt innehavere av et diplom som kreves i henhold til lover og forskrifter, skal virksomheten anses som lovregulert yrkesvirksomhet.
De nevnte EØS-reglene gjelder godkjenning til yrker som krever høyere utdanning av minst tre års varighet som finner sted etter utdanning på nivå med videregående skole. Som følge av at eiendomsmeglerstudiet er treårig, omfattes de norske kravene til å bli statsautorisert eiendomsmegler av reglene.
Hovedregelen etter direktiv 89/48/EØF, som endret ved direktiv 2001/19/EF, er at en søker ikke kan nektes godkjenning dersom vedkommende har adgang til å utøve yrket i hjemlandet (artikkel 3), enten på grunnlag av diplom som nevnt i direktivets artikkel 3 nr. 1 a) eller på bakgrunn av praksis og dokumentert kompetanse i form av kvalifikasjonsbevis som nevnt i artikkel 3 nr. 1 b). Hvis det er vesentlige forskjeller (minst ett år kortere) i lengde og innhold på den utdanning som ligger til grunn for diplomet eller kvalifikasjonsbeviset, kan vertsstaten likevel sette vilkår om at søkeren i tillegg til eksamensbevis beviser at han / hun har ervervserfaring av en viss lengde (jf. artikkel 4 nr. 1 a).
Vertsstaten kan videre, dersom innholdet i utdanningen som nevnt i artikkel 3 nr. 1 a) og b) i søkerens hjemstat skiller seg vesentlig fra utdanningen i vertsstaten eller dersom innholdet i yrkene i de to landene er ulike (det stilles krav til graden av ulikhet), sette krav om at søkeren gjennomfører en prøvetid eller består en egnethetsprøve. Det er som hovedregel søkeren selv som avgjør om vedkommende vil gjennomføre en prøvetid eller avlegge egnethetsprøve (jf. artikkel 4 nr. 1 b) første avsnitt). Imidlertid følger det av artikkel 4 nr. 1 b) tredje ledd annet punktum at dersom utøvelsen av det aktuelle yrket krever nøyaktig kjennskap til nasjonal lovgivning, og rådgivning og/eller bistand med hensyn til nasjonal lovgivning utgjør et vesentlig og vedvarende element i utøvelsen av yrket, er det opp til vertstaten å velge om en vil pålegge enten prøveperiode eller egnethetsprøve, eller gi søkeren valgmuligheten mellom disse (jf. artikkel 4 nr. 1 b) annet avsnitt).
Før vertsstaten krever egnethetsprøve eller gjennomført prøveperiode på bakgrunn av ulikheter i utdanningen, jf. artikkel 4 nr. 1 b) følger det av artikkel 4 nr. 1 b) annet ledd at den institusjon i vertsstaten som gir den aktuelle type tillatelse eller autorisasjon først må undersøke om kunnskapen som søkeren har tilegnet seg gjennom yrkeserfaring er slik at den helt eller delvis dekker den vesentlige forskjellen i utdanningen.
4.3 Høringsforslaget
I det forslag som ble sendt på høring ved Finansdepartementets brev av 27. januar 2006 er det foreslått at det inntas en direkte referanse til rådsdirektiv 89/48/EØF, som endret ved parlaments- og rådsdirektiv 2001/19/EF, herunder de relevante artiklene i direktivet, i eiendomsmeglingsloven. For det andre er det foreslått at lovteksten endres, slik at det fremkommer klart at eiendomsmeglere med rett til å drive eiendomsmegling i en annen EØS-stat som hovedregel har en klart definert rett til å få tildelt eiendomsmeglerbrev i Norge dersom søkeren oppfyller vilkårene som er fastsatt i samsvar med direktivet.
Vilkårene er oppstilt i utkastet til § 2-3 tredje ledd 1 til 3. Av § 2-3 tredje ledd nr. 1 og 2 følger at:
«1. vedkommende dokumenterer å inneha kvalifikasjoner som nevnt i direktiv 89/48/EØF artikkel 3 første ledd bokstav a.»
2. eiendomsmeglerens yrkeserfaring eller kvalifikasjoner dekker det vesentlige innholdet av utdanning som nevnt i første ledd nr. 1, jf direktiv 89/48/EØF artikkel 4 nr. 1 bokstav b annet ledd, som endret ved direktiv 2001/19/EF, og»
Videre følger det av utkastet til § 2-3 tredje ledd nr. 3 at søker må oppfylle vilkårene i gjeldende lov § 2-3 første ledd nr. 3 til 6. Et slikt krav er ifølge høringsnotatet i overensstemmelse med direktivets artikkel 6.
I § 2-3 første ledd nr. 3-6 er det oppstilt enkelte krav til den som søker om eiendomsmeglerbrev, ut over krav til utdanning og erfaring. Vedkommende må oppfylle følgende vilkår:
«3. har ført en hederlig vandel,
4. er myndig,
5. er i stand til å oppfylle sine forpliktelser etter hvert som de forfaller, og
6. ikke har gjort seg skyldig i forhold som etter § 2-9 annet ledd kunne ha ført til at eiendomsmeglerbrevet ville blitt kalt tilbake.»
Videre følger det av utkastet til § 2-3 fjerde ledd at:
«Kredittilsynet kan dersom søker helt eller delvis ikke oppfyller kravet etter tredje ledd nr. 2 stille krav til at eiendomsmegler består en egnethetsprøve i samsvar med regler fastsatt av departementet.»
Det uttales i denne forbindelse i høringsnotatet:
«Gjeldende eiendomsmeglingslov § 2-3 stiller et ubetinget krav om at eiendomsmeglere med rett til å drive eiendomsmegling i en annen EØS-stat gjennomgår en egnethetsprøve eller prøveperiode. Det følger av direktiv 89/48/EØF artikkel 4 nr. 1 at medlemsstatene kan sette vilkår om søkerens nasjonale tilpasning ved krav om egnethetsprøve eller prøveperiode.
I motsetning til etter direktiv 92/51/EØF, har søkeren ikke rett til å velge mellom de to alternativene. Direktiv 89/48/EØF artikkel 4 b gir medlemsstatene rett til å kreve en egnethetsprøve for adgang til yrker som krever nøyaktig kjennskap til nasjonal lovgivning og der rådgivning/bistand med hensyn til nasjonal lovgining utgjør et vesentlig og vedvarende element i utøvelsen av yrket. Dette er tilfellet for utøvelse av eiendomsmegleryrket i Norge, og det foreslås på denne bakgrunn at det skal kreves bestått egnethetsprøve. Forslaget innebærer at det ikke lenger skal være adgang til å velge gjennomføring av en prøveperiode istedenfor bestått egnethetsprøve.»
4.4 Høringsinstansenes merknader
Ingen av høringsinstansene har stilt seg negative til at det foreslås endringer i regelverket for eiendomsmegling som tar sikte på å gjennomføre EØS-regler svarende til rådsdirektiv 89/48/EØF, som endret ved parlaments- og rådsdirektiv 2001/19/EF om gjensidig godkjenning av yrkeskvalifikasjoner.
Huseiernes Landsforbund anser imidlertid at krav til egnethetstest bør gjelde for samtlige eiendomsmeglere som ønsker å utøve eiendomsmegleryrket i Norge.
Forbrukerrådet og Norges Eiendomsmeglerforbund erkjenner Norges forpliktelser etter de nevnte EØS-reglene. De to høringsinstansene presiserer imidlertid at de legger til grunn at bestemmelsen om at søkere må avlegge en egnethetsprøve ofte vil komme til anvendelse. Det er i denne sammenheng vist til at det i Norge stilles krav til inngående kunnskap om norsk lovgivning og ulovfestede regler som eiendomsmeglere enten direkte skal anvende eller som de skal gi råd i forhold til. Videre er det vist til at det for forbrukeren er avgjørende å bli møtt med den samme kvalitetsmessige tjenesten som om megleren har norsk eiendomsmeglerkompetanse.
Forsvarsdepartementet uttaler i sin høringsuttalelse at den lovgivningsteknikk som er benyttet, med referanser til regler i rådsdirektiver, svekker tilgjengeligheten av reglenes innhold for borgerne. Departementet foreslår på denne bakgrunn at reglene i stedet angis uttrykkelig i lovteksten.
Justisdepartementet og Utenriksdepartementet påpeker i sine høringsuttalelser at de støtter forslaget om å gjennomføre EØS-reglene i rådsdirektiv 89/48/EØF, som endret ved parlaments- og rådsdirektiv 2001/19/EF. Disse departementene uttaler at de imidlertid ikke kan se at høringsutkastet ivaretar dette siktemålet fullt ut.
Kredittilsynet og Norge Eiendomsmeglerforbund er begge skeptisk til bestemmelsen i EØS-reglene som fastsetter at før det kan kreves egnethetsprøve eller prøveperiode pga ulikheter i utdanningen, må vertsstaten undersøke om kunnskapen som søkeren har tilegnet seg gjennom yrkeserfaring, er slik at den helt eller delvis dekker den vesentlige forskjellen i utdanningen. Kredittilsynet uttaler i sine høringsmerknader at «denne bestemmelsen reiser kompliserte og svært skjønnsmessige vurderingsspørsmål, og i realiteten svekker fordelene ved å fjerne valgmuligheten mellom egnethetsprøve og prøveperiode. Samtidig erkjenner både Kredittilsynet og Norges Eiendomsmeglerforbund at direktivets ordlyd er klar på dette punkt og at dette vilkåret i EØS-reguleringen vanskelig kan reguleres på annen måte i vår lovgivning. De nevnte høringsinstansene legger imidlertid til grunn at den praktiske hovedregelen antagelig vil være at søker må avlegge egnethetsprøve. Kredittilsynet uttaler i denne forbindelse at det neppe vil «forekomme mange tilfeller der en søker, uten å avlegge prøve, vil kunne godtgjøre at vedkommende i tilstrekkelig grad behersker den nasjonale lovregulering på eiendomsmeglingens område, med mindre vedkommende har hatt lang og tilstrekkelig varierende arbeidspraksis i norske eiendomsmeglerforetak».
Bortsett fra Kredittilsynet og Norges Eiendomsmeglerforbund er det ingen høringsinstanser som har kommentert forslaget om å benytte den valgmulighet som finnes etter direktivet til å kreve egnethetsprøve, og ikke godta gjennomført prøveperiode, som grunnlag for å få eiendomsmeglerbrev. De to nevnte instansene som har kommentert dette stiller seg imidlertid bak forslaget. Kredittilsynet anser, som lagt til grunn i høringsnotatet, at utøvelsen av eiendomsmeglingsyrket oppfyller det vilkår EØS-regelverket oppstiller, dvs. at utøvelsen av yrket krever nøyaktig kjennskap til nasjonal lovgivning, og at rådgivningen/ bistanden med hensyn til nasjonal lovgivning utgjør et vesentlig og vedvarende element i utøvelsen av yrket. Det vises i denne forbindelse blant annet til at de underliggende norske regler vedrørende fast eiendom i varierende grad er forskjellig fra reglene i andre EØS-land. Kredittilsynet skriver videre i denne forbindelse:
«Det vises bl.a. til alminnelige avtalerettslige og kontraktsrettslige prinsipper, som i stor utsterkning bygger på ulovfestet rett. Eiendomsmeglere skal også ha kjennskap til hovedprinsippene innenfor arv, skifte og ektefellers formuesforhold, samt visse skatterettslige regler, og disse reglene er også i liten grad harmonisert med tilsvarende regler i andre EØS-land. Det vises også til de ulike spesiallovene innenfor fast eiendom, herunder avhendingslova, bustadsoppføringslova, borettslagslovgivningen og eierseksjonsloven, samt at rettsvernsreglene (tinglysning mv.) er forskjellige for ulike typer eiendomsoverdragelser.»
Etter Kredittilsynets vurdering vil en egnethetsprøve, i langt større grad enn en bekreftelse fra praksisstedet om at prøveperioden er gjennomført i samsvar med godkjent plan, sikre at søkeren har tilstrekkelig kunnskap om relevant nasjonal lovgivning.
4.5 Departementets vurdering
Departementet har merket seg Utdannings- og forskningsdepartementets vurdering av at det er best i samsvar med EØS-reglene som svarer til rådsdirektiv 89/48/EØF, som endret ved parlaments- og rådsdirektiv 2001/19/EF, at det i lov eller forskrift angis at kvalifiserte søkere fra andre EØS-land har krav på eiendomsmeglerbrev. Videre at en adgang for norske myndigheter til å anerkjenne yrkeskvalifikasjoner som grunnlag for utstedelse av slik brev, ikke gir tilstrekkelig uttrykk for et slikt krav. EØS-reglenes innhold med hensyn til hvilke kvalifikasjoner som kreves for godkjenning, må etter dette fremgå av vilkårene for tildeling av eiendomsmeglerbrev.
Videre anser Finansdepartementet, som Utdannings- og forskningsdepartementet, at regelverket bør henvise til EØS-reglene.
Etter departementets vurdering er det mest hensiktsmessig at vilkårene for å få eiendomsmeglerbrev på bakgrunn av yrkeskvalifikasjoner fra andre EØS-land fastsettes i forskrift. Tilsvarende løsning er valgt i lov 30. juni 2006 nr. 38 om endringer i blant annet revisorloven som følge av EØS-reglene som svarer til rådsdirektiv 89/48/EØF. Dette er i forarbeidene i lovendringen, Ot.prp. nr. 44 (2005-2006) blant annet vist til at EØS-regelverket på området krever detaljregulering som ikke egner seg for lovfesting. De samme hensyn foreligger i relasjon til reglene om utstedelse av eiendomsmeglerbrev. Dette støttes også av at nærmere vilkår for å få eiendomsmeglerbrev for søkere med utdanning og yrkeserfaring fra Norge, er fastsatt i forskrift om eiendomsmegling av 20. mars 1990 nr. 177, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-3 annet ledd.
Det foreslås på denne bakgrunn en bestemmelse i eiendomsmeglingsloven § 2-3 tredje ledd om at departementet i forskrift kan fastsette bestemmelser om godkjenning av søkere med yrkeskvalifikasjoner fra andre land. Ved utforming av forskriftsbestemmelsene vil departementet legge vekt på at vilkårene for å godkjenne eiendomsmeglere med yrkeskvalifikasjoner fra andre land, skal sikre at disse har kvalifikasjoner på linje med det som kreves for godkjenning på grunnlag av utdanning og yrkeserfaring fra Norge, jf. kravene i eiendomsmeglingsloven § 2-3.
EØS-reglene fastsetter at medlemsstatene kan velge å kreve enten en egnethetsprøve eller prøveperiode dersom utøvelsen av det aktuelle yrket forutsetter nøyaktig kjennskap til nasjonal lovgivning, og rådgivning og bistand med hensyn til nasjonal lovgivning inngår som et vesentlig og vedvarende element i utøvelsen av yrket. Departementet anser at dette vilkåret er oppfylt hva gjelder yrket som eiendomsmegler. Det vises til Kredittilsynets høringsuttalelse på dette punkt som departementet slutter seg til. Departementet slutter seg også uttalelsene i høringsnotatet om at egnethetsprøve er mest hensiktsmessig som grunnlag for å avgjøre om søkeren har tilstrekkelig kunnskaper på dette området.
Før det kreves egnethetsprøve følger det av EØS-reglenes artikkel 4 nr. 1 b) annet ledd at den som utsteder eiendomsmeglerbrevet (Kredittilsynet) må undersøke om kunnskapen som søkeren har tilegnet seg gjennom yrkeserfaring er slik at den helt eller delvis dekker den vesentlige forskjellen i utdanningen. Også dette må hensyntas i forskriftene.
EØS-reglene som svarer til direktiv 89/48/EØF begrenser vertsstatens mulighet til å nekte en borger fra en medlemsstat adgang til eller utøvelse av et yrke under henvisning til manglende kvalifikasjoner. Imidlertid legger departementet til grunn at krav i norsk lovgivning som ikke gjelder utdanning og praksis skal gjelde for EØS-statsborgere med kvalifikasjoner fra andre EØS-stater enn Norge. Departementet slutter seg således til forslaget i høringsnotatet om å videreføre krav om at også utenlandske søkere må ha hederlig vandel, være likvid og myndig, samt ikke ha gjort seg skyldig i forhold som kunne ha medført at bevilling til å drive eiendomsmegling ble kalt tilbake. Dette vil som de øvrige reglene på området kunne fastsettes i forskrift. Etter direktivet artikkel 6 nr. 1, må myndigheter som gjør adgangen til et lovregulert yrke betinget av at søker fremlegger bevis for hederlig vandel mv., godta som bevis dokumenter utstedt av myndigheter i hjemlandet eller seneste oppholdsstat.