6 Overdragelse av tinglyste panteretter

6.1 Gjeldende rett

Med rettsvern menes vern mot senere konkurrerende rettsstiftelser. Som hovedregel er tinglysing nødvendig for at en rettsstiftelse i fast eiendom skal få rettsvern, jf. tinglysingsloven §§ 20 og 23. Lovens § 20 slår fast at når et dokument er innført i dagboken, går det rettserverv som dokumentet gir uttrykk for, i kollisjonstilfelle foran rettserverv som ikke er innført samme dag eller tidligere.

Fra hovedregelen gjelder flere unntak. Blant annet følger det av tinglysingsloven § 22 nr. 1 at bestemmelsene i § 20 ikke får anvendelse på overdragelse av panterett. Her vil rettsvern isteden følge av reglene som gjelder for den type fordring som panteretten er knyttet til.

I NOU 1982: 17 Ny tinglysingslov er det blant annet uttalt, jf. side 138:

«Er panteretten knyttet til et omsetningsgjeldsbrev, bør rettsvernsreglene være som for omsetningsgjeldsbrev i sin alminnelighet. Skulle man her forlange tinglysing (istedenfor eller i tillegg til de rettsvernsregler som gjelder for omsetningsgjeldsbrev), ville man i realiteten frata pantobligasjonene deres karakter av omsetningspapirer. For de legalpanterettigheter som er hjemlet i panteloven § 6-1 første og annet ledd, vil et krav om tinglysing av en transport fremstå som en meningsløshet all den stund selve panteretten ikke kan tinglyses, jf. panteloven § 6-1 tredje ledd …. Forøvrig kunne man tenke seg et tinglysingskrav ved overdragelse, men utvalget er blitt stående ved samme løsning som i gjeldende rett, nemlig at alle panteretter behandles likt, jfr. Innstilling VI fra Sjølovkomiteen (1966) s. 59.»

I Ot.prp. nr. 9 (1935–36) Lov om tinglysing heter det om overdragelser av panterett at «[h]elt siden forordningen av 17 februar 1738 har disse overdragelser vært fritatt for tinglysing, og det vilde være uheldig for det praktiske omsetningsliv om en her innførte en tinglysingstvang som efter 200 års erfaring har vist sig unødvendig».

At rettsvern ved overdragelse av tinglyst panterett ikke følger tinglysingsreglene, innebærer at grunnboken ikke alltid vil inneholde korrekte opplysninger om hvem som har rett til å forføye over en tinglyst panterett. Det er i juridisk teori gitt uttrykk for at det ville være tungvint om det skulle kreves tinglysing for å oppnå rettsvern ved omsetting av panteretter, jf. Høgetveit Berg / Bråthen-Otterbech Tinglysing (2009) side 283. Det er likevel ikke noe til hinder for at overdragelsen tinglyses, siden dette er en disposisjon som faller inn under tinglysingsloven § 12.

6.2 Forslaget i høringsnotatet

I høringsnotatet foreslo departementet at unntaket i tinglysingsloven § 22 nr. 1 begrenses til de tilfeller hvor panteretten er registrert på annet grunnlag enn elektronisk innsending. Om bakgrunnen for forslaget er det uttalt:

«Arbeidsgruppen har i sin rapport angitt at regelen er gammel, og nok har sammenheng med at de fleste panterettigheter tidligere var knyttet til et negotiabelt dokument, der det var egne rettsvernregler (overlevering). I dag brukes av mange grunner negotiable dokumenter sjelden i forbindelse med pantsetting. Arbeidsgruppen mener at det kan være uklart hvilke rettsvernregler som egentlig gjelder for overdragelsen av panteretten, og om det gjelder andre rettsvernregler for panteretten enn for den eller de fordringene den sikrer. Arbeidsgruppen viste også til at det ‘har oppstått et sterkere behov for å kunne identifisere panthavere, både for offentligrettslige formål (for eksempel skatteligning), fordi den foranstående panthaver har en lojalitetsplikt overfor den etterstående som etter omstendighetene kan forutsette at de kommuniserer, og fordi det kan være behov for å avklare hvem som er kreditor for pantefordringen også før den gjøres gjeldende.’

I forlengelsen av dette foreslo arbeidsgruppen at unntaket i tinglysingsloven § 22 nr. 1 begrenses til de tilfeller hvor panteretten er registrert på annet grunnlag enn elektronisk innsending. Det er uttalt på side 44 i rapporten:

‘Selv om det allerede ved konvensjonell tinglysing finnes gode grunner for å tinglyse overdragelse av panteretter, gir innføringen av elektronisk tinglysing en ekstra foranledning til å gjøre dette.

Om overføring av panteretter tinglyses, vil refinansiering ofte kunne skje ved at panteretten overdras, snarere enn ved avlysing av den gamle panteretten og tinglysing av en ny. Dette vil være arbeidsbesparende, og panteretten vil alltid opprettholde opprinnelig prioritet. Og en ville slippe å involvere låntaker – som kan være en forbruker – i overdragelsen av panteretten. En slik ordning har fungert utmerket i Sverige i en årrekke.

Overdragelsen av panteretten vil være en ny melding om tinglysing, som registreres på eiendommen der pantet hefter. En melding om overdragelse må knyttes entydig til en bestemt pantsettelse, f.eks. slik at man må peke ut den panteretten som skal overdras i et nettskjema der overdragelsen registreres for tinglysing.’»

Departementet pekte på at et forslag om å innføre tinglysing som rettsvernsakt ved overdragelse av elektronisk registrerte panteretter, kan innebære økte kostnader i form av tinglysingsgebyr. Til gjengjeld vil endringen gjøre at grunnboken vil inneholde korrekte opplysninger om rettighetshaveren av elektronisk registrerte panteretter. Dette kan igjen minske risikoen for feil og forenkle prosessen ved sletting av panteretten.

Departementet tok også opp spørsmålet om det er behov for særlige regler om gebyr for tinglysing av overdragelse av panteretter, og uttalte at dette må vurderes som en eventuell forskriftsendring, jf. tinglysingsloven § 12 b.

For overdragelse av panteretter som ikke er tinglyst elektronisk, innebar forslaget i høringsnotatet at rettsvern fortsatt vil følge av reglene som gjelder for den type fordring som panteretten er knyttet til. Om dette uttalte departementet:

«Dette innebærer at den som etter grunnboken fremstår som rettighetshaver til et pantekrav, ikke nødvendigvis er det.

Dette reiser enkelte problemstillinger knyttet til sletting av heftelser fra grunnboken.

For å slette en heftelse må det tinglyses bevis for at den er falt bort eller for at den berettigede samtykker i det, jf. tinglysingsloven § 32 første ledd. I noen tilfeller må originaldokumentet sendes inn …. Der panteretten kan slettes uten at originaldokumentet sendes inn, foreligger det en mulighet for at den som fremstår som berettiget til pantekravet kan få det slettet av grunnboken, selv om vedkommende ikke lenger er den reelle rettighetshaveren – og uten rettighetshaverens samtykke.

Dette gjelder imidlertid også i dag, og endres ikke av innføringen av elektronisk tinglysing. Som nevnt er det heller ikke noe i veien for at overdragelsen av panteretten tinglyses, jf. tinglysingsloven § 12. Ved å gjøre dette kan man sikre seg at det også fremgår av grunnboken hvem som er den nye berettigede til pantekravet.»

6.3 Høringsinstansenes syn

Brønnøysundregistrene, Oslo byfogdembete, Statens kartverk, Statens vegvesen, Advokatforeningen, Finans Norge og Finansieringsselskapenes Forening har uttalt seg om forslaget.

Oslo byfogdembete, Statens kartverk, Statens vegvesen og Advokatforeningen støtter departementets forslag om at overdragelse av en tinglyst elektronisk panterett skal oppnå rettsvern ved tinglysing i grunnboken. Oslo byfogdembete, Statens kartverk og Statens vegvesen fremhever fordelen av korrekte opplysninger i grunnboken om rettighetshaveren til en elektronisk registrert panterett. Statens kartverk peker særlig på fordeler ved sletting av et elektronisk tinglyst pantedokument. Kartverket legger til grunn at en løsning som skissert i høringsnotatet vil innebære at rettsvern for overdragelse av et elektronisk tinglyst pant ikke vil kunne etableres på annen måte enn ved tinglysing, og uttaler:

«Særlig med tanke på elektroniske pantedokumenter ser vi det uheldige i dagens ordning der grunnboken ikke nødvendigvis gjenspeiler hvem som er rettsvernet cesjonar til et omsatt pantekrav, uavhengig av om det er tinglyst en transport eller om det ikke er tinglyst noen transport.

Når det gjelder slike tinglyste transporter, har leseren av grunnboken ingen garanti for at pantefordringen ikke er blitt transportert ytterligere. Ved innføring av den foreslåtte regel om at transport av tinglyste elektroniske pantedokumenter utelukkende oppnår rettsvern (overfor dem som utleder rett fra cedenten) ved tinglysing av transporten, vil man bl.a. oppnå en ordning der grunnboken gir et korrekt uttrykk for hvem som er legitimert rettighetshaver til pantekravet, rettsvernsmessig sett. Utelukkende denne registrerte rettighetshaver vil kunne begjære tinglyst elektronisk pantedokument slettet i grunnboken, i kraft av å være hjemmelshaver til den tinglyste panterett, jf. tinglysingsloven § 32 første ledd og begrepsbruken i § 13 første ledd, jf. § 14 tredje ledd. Dette må gjelde uavhengig av om panteretten begjæres slettet elektronisk av panthaveren, eller om panteretten begjæres papirbasert slettet overfor Kartverket. Forutsetningen er hele tiden at pantefordringen er tinglyst basert på elektronisk dokument.

Kartverket ser en selvstendig positiv følge av at det innføres en ordning der transport av tinglyst elektronisk panterett utelukkende får rettsvern ved tinglysing av transporten. Et slikt krav for etablering av rettsvern vil kunne bidra til at grunnboken i større grad enn i dag gir et korrekt uttrykk for hvem som måtte være reell innehaver av det cederte pantekrav. Det har en selvstendig samfunnsmessig verdi at grunnboken gir riktig informasjon om rettighetsforhold, jf. avsnitt 47 i HR-2008-1588-A. Riktignok er det ingen plikt til å tinglyse en transport, men det må forventes at de fleste cesjonarer vil være interessert i å skaffe seg rettsvern.»

Kartverket har også uttalt seg om spørsmål knyttet til rettsvern for frempant.

Brønnøysundregistrene, Finans Norge og Finansieringsselskapenes Forening har tatt opp spørsmålet om betydningen av tinglysing som rettsvernakt ved fusjon og fisjon. Brønnøysundregistrene mener at en lovtekst som skissert i høringsnotatet vil innebære at kravet til tinglysing for å sikre rettsvern vil gjelde uavhengig av hva som er årsaken til overdragelsen, og derfor komme til anvendelse ved fusjon og fisjon. Det bes om at forholdet mellom den nye bestemmelsen og aksjelovens regler om fusjon og fisjon klargjøres. Finans Norge og Finansieringsselskapenes Forening legger til grunn at overdragelse i forbindelse med fusjon og fisjon må kunne skje ved navneskifte.

Finans Norge og Finansieringsselskapenes Forening støtter i prinsippet et krav om tinglysing av overdragelse av panterett, men mener forslaget skaper særlige utfordringer ved overdragelse av bankers portefølje av pantesikkerheter. Finans Norge uttaler:

«Ved overdragelse av bankens portefølje av pantesikkerheter, for eksempel i forbindelse med overdragelse av pantesikrede lån til boligkredittforetak, sammenslåing av banker eller overdragelse av engasjementer til et annet finansforetak, vil det være snakk om et stort antall pantesikkerheter. En slik regelendring som nå foreslås forutsetter derfor at det blir mulig å sende Statens kartverk lister over hvilke panteretter som overdras.

Et krav om registrering av overdragelser vil kunne innebære store kostnader for bankene. Vi forutsetter derfor at tinglysingsgebyret ikke blir satt for høyt dersom dette forslaget vedtas. For overdragelser av porteføljer tar finansnæringen til orde for at gebyret fastsettes til en brøkdel av det som gjelder etter dagens gebyrsatser.

Overføring til kredittforetak som utsteder obligasjoner med fortrinnsrett (OMF) er vanlig og har blitt en integrert del av det finansielle systemet i etterkant av at lovverket la til rette for dette i 2007. Det er derfor viktig at det ikke innføres regler som umuliggjør en fornuftig OMF-praksis.»

Finans Norge og Finansieringsselskapenes Forening viser også til tilfeller der banker har behov for såkalt S-lån fra Norges Bank, og understreker at rettsvernmåten ikke må hindre hurtige og effektive redningsoperasjoner for banker. For øvrig mener disse høringsinstansene at en bestemmelse om at overdragelse av et tinglyst pantedokument skal oppnå rettsvern ved tinglysing i grunnboken, bør gjelde uavhengig av om panteretten er fysisk eller elektronisk tinglyst.

6.4 Departementets vurdering

Departementet fastholder forslaget om å innføre tinglysing som rettsvernsakt ved overdragelse av panteretter som er tinglyst elektronisk. Som påpekt av Kartverket innebærer løsningen at rettsvern for overdragelse av elektronisk tinglyst pant ikke vil kunne etableres på annen måte enn ved tinglysing.

For elektronisk tinglyste panteretter har forslaget den fordel at grunnboken vil gi et riktig bilde av hvem som rettsvernmessig er legitimert rettighetshaver til panteretten. Dette kan igjen minske risikoen for feil og forenkle prosessen ved sletting.

Spørsmålet om betydningen av tinglysing som rettsvernakt ved fusjon og fisjon behandles i merknaden til bestemmelsen, se punkt 9.1.

Til høringsinnspillene fra Finans Norge og Finansieringsselskapenes Forening om behov for gode løsninger for massetinglysing bemerkes at tinglysingsloven ikke hindrer samlet transport av en større mengde panteretter. Det kan gjennomføres ved at det innsendes en liste over panterettene til Statens kartverk enten elektronisk eller på papir. Gebyrene for tinglysing er regulert i forskrift, jf. tinglysingsloven § 12 b, og gebyrreglene vil bli gjennomgått før ikrafttredelse av endringene i § 22 nr. 1. Som påpekt av enkelte høringsinstanser er det viktig at tinglysing som rettsvernsakt ved overdragelser av elektronisk tinglyst pant ikke medfører uforholdsmessig store kostnader ved overdragelse eller frempantsettelse av store porteføljer av pantesikkerheter.

Rettsvern ved overdragelse av panteretter som ikke er tinglyst elektronisk, vil fortsatt følge av reglene som gjelder for den type fordring som panteretten er knyttet til.

Borettslagsloven har særlige regler om rettsvern bl.a. ved overdragelse av panteretter. Departementet foreslår tilsvarende endringer i borettslagsloven som i tinglysingsloven.

Når det gjelder tilfeller der banker har behov for såkalt S-lån fra Norges Bank, viser departementet til at det i Prop. 154 L (2015–2016) om endringer i verdipapirfondloven mv. er foreslått en ny rettsvernsbestemmelse i lov om finansiell sikkerhetsstillelse, jf. proposisjonens punkt 3 og forslag til ny § 4 a. En slik særskilt rettsvernsregel vil gå foran bestemmelsene i tinglysingsloven.

Statens kartverk har under høringen reist spørsmål knyttet til rettsvern for frempant. Etter departementets oppfatning medfører ikke tilretteleggelsen for elektronisk tinglysing behov for lovendring på dette punktet. Som det fremgår av punkt 5, er det ikke foreslått regler for elektronisk gjeldsdokumentasjon som kan gi tilsvarende negotiabilitetsvirkninger ved overdragelse som gjeldsbrevloven gir ved overdragelse av omsetningsgjeldsbrev. En elektronisk tinglyst panterett vil dermed ikke kunne være en «pantobligasjon som følger reglene for omsetningsgjeldsbrev», jf. tinglysingsloven § 22 nr. 2. Av samme grunner kan den heller ikke være en «panterett som er knyttet til et innløsningspapir som ikke er et omsetningsgjeldsbrev», jf. samme bestemmelse. Spørsmålet om hva som er rettsvernsakten for frempantsettelse av panterett i fast eiendom knyttet til et dokument som ikke er omsetningsgjeldsbrev eller innløsningspapir, er behandlet i Lovavdelingens uttalelse 27. september 2005 (JDLOV-2005-1604) hvor det blant annet heter:

«Spørsmålet om hva som er rettsvernsakten for frempantsettelse av panterett i fast eiendom knyttet til et dokument som ikke er omsetningsgjeldsbrev eller innløsningspapir, har så vidt vi kan se ikke vært behandlet i rettspraksis. I teorien er det delte oppfatninger om spørsmålet. Skoghøy mener at rettsvern for frempantsettelse av panterett som er knyttet til et enkelt krav, både kan etableres ved melding til debitor cessus for pantekravet og ved tinglysing, jf. Panteloven med kommentarer, 2. utgave, Son 2003 s. 129. Han viser til at man ellers vil få forskjellige rettsvernsregler for overdragelse av panteretten og frempantsettelse, og til rettsvernsregelen i panteloven § 4-5 annet ledd. Samme løsning er lagt til grunn i Krüger: Pengekrav, Bergen 1984 s. 165, og synes også å være lagt til grunn i Sandvik/Krüger/Giertsen: Norsk panterett, 2. utgave, Bergen 1982 s. 283. At tinglysing er nødvendig for å oppnå rettsvern for frempantsettelsen, er lagt til grunn i Falkanger: Tingsrett, 5. utgave, desember 1999 s. 602 og Brækhus: Omsetning og kreditt nr. 3 og 4, Oslo 1998 s. 209.

Lovavdelingen antar at ordlyden i panteloven § 2-5 her må bli avgjørende, slik at rettsvern for frempantsettelse av panterett knyttet til et dokument som ikke er omsetningsgjeldsbrev eller innløsningspapir, bare kan oppnås ved tinglysing, selv om dette innebærer at rettsvernsreglene da blir forskjellige for overdragelse av panteretten (jfr. tinglysingsloven § 22 nr. 1) og for frempantsettelse.»

Etter dette legger departementet til grunn at rettsvern for frempantsettelse av en elektronisk tinglyst panterett bare kan oppnås ved tinglysing. Det anses ikke nødvendig å presisere dette uttrykkelig i lovteksten. Siden det foreslås at rettsvernsakten ved overdragelse av elektronisk tinglyste panteretter skal være tinglysing, blir det samme rettsvernsregler for frempantsettelse og overdragelse.