7 Sletting av tinglyst pant

7.1 Gjeldende rett

For at en tinglyst pantobligasjon eller et skadesløsbrev skal kunne slettes, må kvittering eller samtykke som hovedregel være skrevet på dokumentet eller dette må leveres inn til registerføreren til påtegning om slettingen, jf. tinglysingsloven § 32 annet ledd. Dette gjelder blant annet ikke når det i dokumentet er tatt forbehold om at det ikke kan overdras og, i den utstrekning departementet bestemmer, heller ikke når dokumentet er utstedt til offentlig bank eller lignende institusjon. Hovedregelen er dermed at tinglyste pantobligasjoner og skadesløsbrev må innleveres for påtegning før de kan slettes fra grunnboken. Slike slettinger kan ikke gjennomføres elektronisk.

Arbeidsgruppen som fikk i mandat å utrede spørsmålet om elektronisk tinglysing, beskrev i sin rapport et prøveprosjekt som har pågått i samarbeid med DNB‐konsernet siden våren 2007, om elektronisk innsendelse og tinglysing av pantedokumenter. Om elektronisk sletting av pant fremgår det på side 8 i rapporten:

«I tillegg har banken sendt inn meldinger om sletting av pant elektronisk. Disse meldingene har vært behandlet automatisk hos tinglysingsmyndigheten siden oppstart av prosjektet med god erfaring. Banken sletter både manuelt innsendte pantedokumenter og elektroniske innsendte dokumenter. Det er imidlertid lagt en begrensning på bankens mulighet til å slette papirdokumenter. Dokumenter innsendt før oktober 2001 kan ikke slettes elektronisk. Panteobligasjoner kan heller ikke slettes elektronisk. Bakgrunnen for dette er reglene om sletting i tinglysingsloven § 32 som sier at ved sletting av panteobligasjoner skal originaldokumentet sendes inn. Det er i prosjektet lagt til grunn at bankenes pantedokumenter etter oktober 2001 som klar hovedregel ikke er panteobligasjoner. De involverte bankene må også innestå for at de behandler disse dokumenttypene rett og påtar seg erstatningsansvar i den forbindelse. Usikkerheten rundt pantedokumenter er en vesentlig hindring for full elektronisk tinglysing.»

7.2 Høringsnotatet

Justis- og beredskapsdepartementet foreslo i høringsnotatet å fjerne kravet om fremleggelse av skadesløsbrev ved sletting. Om dette uttalte departementet:

«Arbeidsgruppen har foreslått å fjerne kravet om fremleggelse av skadesløsbrev ved sletting, jf. rapporten side 68. Det er vist til at en ønsker at slettinger i størst mulig grad skal kunne skje elektronisk, uten fremleggelse av papirdokumentasjon. Når det gjelder pantobligasjoner, har arbeidsgruppen pekt på at rettighetene er knyttet til dokumentet, og at det ikke er til å unngå at de ved sletting må legges frem for påtegning og for å vise hvem som er rettighetshaver. Når det gjelder skadesløsbrev er rettigheten ikke knyttet til dokumentet.

De foreslåtte endringene gjør skillet mellom negotiable og ikke-negotiable pantedokumenter viktig. Arbeidsgruppen har uttalt at dette «har tidligere ikke spilt stor rolle i tinglysingssammenheng. Normalt må en likevel kunne legge til grunn at pantedokumentasjon som er beskrevet som et pantedokument i registrene, er ikke-negotiabel slik at det kan slettes uten fremleggelse.«»

Om den praktiske betydningen av forslaget uttalte departementet:

«Det legges til grunn at det vil fremgå av de registrerte opplysningene om en panterett, om den er tinglyst elektronisk eller ved innsendelse av dokumenter i papirform. Med arbeidsgruppens forslag vil elektronisk tinglyste panteretter da kunne slettes uten fremleggelse av noe dokument.

For pantedokumentasjon som er fysisk tinglyst, vil spørsmålet være om det fremgår i tilstrekkelig grad av de registrerte opplysningene om dokumentet er negotiabelt eller ikke. Hvis dette ikke er tilfelle, vil det fysiske dokumentet likevel måtte fremlegges. Det bør imidlertid rent praktisk legges til rette for at det ved fysisk tinglysing blir anmerket om vilkårene for å slette panteretten uten fremleggelse er oppfylt.»

Videre foreslo departementet en viss utvidelse av unntaket fra kravet om innlevering når dokumentet er utstedt til offentlig bank eller lignende institusjon. Det heter i høringsnotatet:

«Regelen om fremleggelse av negotiable dokumenter for sletting gjelder i dag, i den utstrekning departementet bestemmer, ikke når dokumentet er utstedt til offentlig bank eller lignende institusjon. Arbeidsgruppen har foreslått at denne bestemmelsen utvides til å gjelde alle banker, og at det avgjørende ikke skal være hvem dokumentene er utstedt til, men at banken innestår for at de påføres påtegning om slettingen eller makuleres. Arbeidsgruppen ‘vurderer dette som en fullt forsvarlig ordning, som sparer en del forsendelse av papir. Regelen er i samsvar med praksis under forskrift 3. mai 2007 nr. 476 om prøveprosjekt for elektronisk kommunikasjon ved tinglysing.’

Ved en løsning som foreslått av arbeidsgruppen, kan det tenkes situasjoner hvor en bank innestår for at et dokument påføres påtegning om sletting eller makuleres, men at dette likevel ikke blir gjort. I slike tilfeller kan det være risiko for at tredjeparter påføres tap. Det antas derfor at det bør komme noe tydeligere frem av loven at banken selv skal sørge for at dokumentet umiddelbart påføres påtegning om sletting eller makuleres. Dessuten bør banken være ansvarlig for ethvert tap som måtte oppstå som følge av at dette ikke er gjort. Banken avgjør selv om den ønsker å benytte seg av adgangen til å få slettet dokumentet uten fremleggelse av originaldokumentet.

Det bør presiseres noe nærmere hvilke banker utvidelsen eventuelt skal gjelde for. Det synes nærliggende å avgrense dette til de bankene som har konsesjon som bank etter finansforetaksloven § 2-7. I tillegg kan enkelte foretak eiet av staten omfattes. En mulig avgrensning kan være de institusjoner som er unntatt fra finansforetaksloven etter § 1-6 første ledd. Dette vil i så fall omfatte Norges Bank, Statens Pensjonskasse og visse foretak eiet av staten som er finansiert over statsbudsjettet, som blant annet Statens lånekasse for utdanning. For en nærmere beskrivelse vises det til Prop. 125 L (2013–2014) om lov om finansforetak og finanskonsern side 22 til 23 og side 158.

En løsning som skissert over kan inntas direkte i tinglysingsloven § 32 annet ledd, slik at det ikke er behov for å opprettholde dagens forskriftshjemmel.»

7.3 Høringsinstansenes syn

Bergen kommune, Den Norske Stats Husbank, Advokatforeningen, Finans Norge og Finansieringsselskapenes Forening støtter forslaget til endringer i tinglysingsloven § 32 om sletting av tinglyst pant. Brønnøysundregistrene støtter et forslag om unntak fra kravet om innlevering av dokumentet for banker som har konsesjon som bank etter finansforetaksloven § 2-7.

Bergen kommune mener at unntaket om krav til innsending av pantobligasjoner også bør gjelde for kommuner som forvalter statslån eller tilsvarende på vegne av Husbanken. Det er vist til at kommuner foretar videre utlån av midler fra Husbanken til innbyggere i kommunen som faller inn under retningslinjene for denne type lån til bolig, og at mulighet for elektronisk sletting vil forenkle denne prosessen betydelig.

Brønnøysundregistrene peker på at krav om og behovet for mortifisering ikke er behandlet i høringen. Det tas til orde for at det bør klargjøres nærmere hvordan tilfeller der pantedokumentet er kommet bort, skal behandles av tinglysingsmyndigheten.

Statens kartverk tar opp spørsmål knyttet til disposisjoner som begrenser omfanget eller verdien av en tinglyst heftelse, og uttaler:

«Ved påtegninger på pantedokumenter om tinglysing av andre rettsstiftelser enn sletting, så som nedkvittering og prioritetsvikelse, har det vært fast praksis at slike påtegninger ikke kan skje uten at det tinglyste pantedokument innleveres tinglysingsmyndigheten for tinglysing av påtegningen.

Dette har ikke bare vært praktisert slik i Kartverkets tinglysingstid, men også i den tid da tinglysing i grunnboken skjedde ved domstolene. Unntak har vært gjort for uomsettelige pantedokumenter, uavhengig av om disse har vært benevnt pantobligasjoner, skadesløsbrev eller pantedokument (uten skylderklæring). Det er vår forståelse at denne praktisering er blitt utledet av gjeldende § 32 annet ledd i tinglysingsloven. Ikke bare pantobligasjoner, men også skadesløsbrev, må etter gjeldende forståelse innsendes for sletting i grunnboken.

…

I alle fall for de negotiable pantedokumentene bør man etter vårt syn ha en regel som går på at finansinstitusjonene ved tinglysing av elektroniske påtegninger må ha samme plikt med å påføre disse papirbaserte dokumentene en påtegning om den rettsstiftelse som blir tinglyst, samt at finansinstitusjonen kan pålegges et økonomisk ansvar dersom en slik plikt ikke følges opp på korrekt måte. Dersom slike elektroniske påtegninger (andre enn sletting) på negotiable pantobligasjoner skal kunne godtas, bør dette klart fremgå av lovforarbeider eller av lovteksten. Alternativt bør man innta en uttrykkelig regel om at slike påtegninger kun skal skje ved papirbasert tinglysing, og der det altså er Kartverket som besørger tinglysingen.»

Kartverket tar også til orde for at det kommer klarere frem av ordlyden i § 32 annet ledd om man mener at kravet til innlevering av originaldokument skal gjelde både negotiable og ikke-negotiable pantobligasjoner, eller kun negotiable pantobligasjoner.

7.4 Departementets vurdering

Departementet foreslår endringer i tinglysingsloven § 32 i tråd med forslaget i høringsnotatet, men med noen justeringer.

Departementet mener det er god grunn til å begrense kravet om innlevering av originaldokument ved sletting av heftelser etter § 32 annet ledd. Dette vil legge til rette for at flere sletteprosesser kan gjennomføres full-elektronisk, og kan bidra til en enklere, raskere og mindre kostnadskrevende tinglysing.

Der et originalt pantedokument kan være rettighetsbærende, er det nødvendig at slettingen kommer til uttrykk på selve dokumentet. Dette er aktuelt der en pantobligasjon følger reglene for omsetningsgjeldsbrev, jf. gjeldsbrevloven §§ 13, 14 og 15 og punkt 5 over. Det kan også være aktuelt der en panterett er knyttet til et innløsningspapir som ikke er et omsetningsgjeldsbrev, jf. tinglysingsloven § 22 nr. 2 og panteloven § 4-2. For slike dokumenter må kravet til innlevering av dokumentet fastholdes.

For andre panteretter er det ikke behov for et slikt krav. Skadesløsbrev inneholder ikke noen skylderklæring og er ikke omsetningsgjeldsbrev. Det foreslås derfor å fjerne kravet om fremleggelse av skadesløsbrev ved sletting. Med henvisning til høringsinnspillet fra Statens kartverk mener departementet at det bør fremgå av ordlyden i § 32 annet ledd at kravet om fremleggelse heller ikke gjelder for ikke-negotiable pantobligasjoner. Det foreslås derfor en noe annen utforming av ordlyden enn det som var foreslått i høringsnotatet.

Endringen vil innebære at ikke-negotiable pantobligasjoner og skadesløsbrev ikke lenger omfattes av de særlige vilkårene for sletting etter § 32 annet ledd. Som det fremgår av punkt 5 foreslås det ikke regler for elektronisk gjeldsdokumentasjon som kan gi tilsvarende negotiabilitetsvirkninger ved overdragelse som gjeldsbrevloven gir ved overdragelse av omsetningsgjeldsbrev. I forlengelsen av dette antas heller ikke en panterett knyttet til et innløsningsbrev å kunne registreres elektronisk. En panterett som er elektronisk registrert, vil dermed ikke være omfattet av § 32 annet ledd. Det vil både ved tinglysing som hører under Statens kartverk og ved tinglysing som foretas ved Løsøreregisteret, gå frem av de registrerte opplysningene om en panterett om den er tinglyst elektronisk eller ved innsendelse av dokumenter i papirform.

For pantedokumentasjon som er fysisk tinglyst, blir spørsmålet om det fremgår i tilstrekkelig grad av de registrerte opplysningene om dokumentet er knyttet til et omsetningsgjeldsbrev eller innløsningspapir eller ikke. Brønnøysundregistrene har under høringen pekt på at Statens kartverk sitt saksbehandlingssystem har en funksjon som kan skille mellom pantedokumenter med og uten negotiabilitetsvirkninger, men at Løsøreregisteret ikke har noen tilsvarende løsning. Hvis det ikke fremkommer av de registrerte opplysningene om et dokument er omfattet av § 32 annet ledd eller ikke, vil det fysiske dokumentet måtte innleveres.

Til Brønnøysundregistrenes spørsmål om hvilken betydning de foreslåtte lovendringene vil ha for reglene om mortifikasjon i tilfeller der et pantedokument er kommet bort, bemerker departementet at forslagene i proposisjonen ikke endrer tinglysingsmyndighetenes behandling i slike tilfeller. Dersom en heftelse skal slettes og ikke kan slettes etter andre alternativer, kreves fortsatt mortifikasjon etter gjeldende regler.

Departementet fastholder forslaget om en viss utvidelse av unntaket fra kravet til innlevering av dokumentet etter § 32 annet ledd for enkelte banker og institusjoner, med noen justeringer. Som foreslått i høringsnotatet vil unntaket gjelde for banker som har konsesjon som bank etter finansforetaksloven § 2-7, og for institusjoner som nevnt i finansforetaksloven § 1-6 første ledd.

Bergen kommune har foreslått at unntaket fra kravet til innsending av pantobligasjonen også bør gjelde for kommuner som forvalter statslån eller tilsvarende på vegne av Den Norske Stats Husbank. Departementet går ikke inn for en slik løsning. Spørsmålet er ikke tatt opp av andre kommuner, og det fremstår som uklart hvor stort behovet er. Departementet har i lys av dette lagt vekt på at unntaket forventes å være mest aktuelt i en overgangsperiode.

Etter gjeldende rett får regelen i § 32 annet ledd om fremleggelse av originaldokumentet anvendelse også ved delvis sletting og ved prioritetsvikelser, jf. bl.a. Høgetveit Berg m. fl.: Tinglysing (2009) side 367 og Austenå m. fl.: Tinglysingsloven (1990) side 242. Også de foreslåtte endringene i bestemmelsen forutsettes å gjelde ved slike påtegninger. Siden forslaget pålegger banker og institusjoner som nevnt i § 32 annet ledd tredje punktum ansvaret for tap som måtte oppstå som følge av at dokumentet verken tilintetgjøres eller gis påtegning om at det er slettet av grunnboken, bør det imidlertid fremgå uttrykkelig av lovens ordlyd at reglene også gjelder ved delvis sletting og prioritetsvikelser.

Det antas ikke å være behov for særlige overgangsregler. Endringene vil da gjelde også ved sletting av heftelser som er registrert før endringslovens ikrafttredelse. Dersom tinglysingsmyndighetene er usikker på om en panterett er omfattet av § 32 annet ledd eller ikke, må dokumentet kreves innlevert. Videre forutsetter sletting av alle heftelser fortsatt at det tinglyses bevis for at den er falt bort eller at den berettigede samtykker i det, jf. § 32 første ledd.