10 Merknader til de enkelte paragrafer

Til § 10

Bestemmelsen er foreslått endret slik at den kun gjelder feste til annet enn bolighus eller fritidshus. Forslaget har sammenheng med endringen av § 33, som innebærer at festeforholdet forlenges automatisk når festetiden er ute, dersom bortfesteren ikke krever innløsning, se punkt 4.4 og 5.3.4 i proposisjonen.

Til § 15

§ 15 gjelder regulering av festeavgift. Bestemmelsen svarer langt på vei til nåværende § 15. Den viktigste endringen er forslaget til et nytt fjerde ledd om regulering av festeavgift ved forlengelse. Se også nytt åttende ledd som har sammenheng med fjerde ledd. Videre foreslås en redaksjonell endring ved at nåværende annet ledd i lovforslaget er flyttet til overgangsreglene. Se lovforslagets del II nr. 5 og begrunnelsen for denne endringen i punkt 4.4 i proposisjonen.

Nåværende første og tredje ledd foreslås videreført, men utgjør i lovforslaget første og annetledd. Nåværende femte ledd er i lovforslaget tatt inn som et nytt tredje ledd. I tredje ledd er det presisert at bestemmelsen relaterer seg til reguleringsadgangen etter forslagets første og annet ledd.

Fjerde ledd er som nevnt nytt og gir regler om bortfesterens adgang til regulering av festeavgiften dersom festet forlenges etter § 33, se punkt 4 i proposisjonen. Bortfesteren gis rett til et engangsløft av festeavgiften i forbindelse med forlengelse av avtalen. Dersom festet forlenges, har bortfesteren etter første punktum adgang til å kreve at festeavgiften reguleres til 2,5 prosent av tomteverdien. I tomteverdien skal det etter forslaget gjøres fradrag for verdiøkning på tomten som skyldes festerens egne tiltak eller tilskudd til tiltak som er gjort av andre. Tomteverdien kan ikke settes høyere enn det tomten kan selges for om det bare er tillatt å sette opp det huset eller de husene som er på tomten, jf. annet punktum. De nevnte bestemmelsene om beregning av tomteverdien i første og annet punktum svarer til beregningsreglene i § 37 første ledd nåværende annet og tredje punktum.

Festeavgiften kan etter forslaget likevel bare reguleres opp til et høyestebeløp per dekar tomt, jf. tredje til femte punktum. Høyestebeløpet gjelder for hvert dekar tomt, eller per tomt dersom tomten er mindre enn ett dekar. Høyestebeløpet beregnes likt som etter § 15 nåværende annet ledd nr. 2. Er tomten for eksempel 1,4 dekar, vil høyestebeløpet for tomten være 1,4 ganger høyestebeløpet. Høyestebeløpet har bare betydning dersom tomteverdien er så høy at festeavgiften etter reglene i første og annet punktum når opp til høyestebeløpet.

Bortfesteren må etter sjette punktum kreve festeavgiften regulert innen tre år etter at festetiden er ute. Festeavgiften kan som nevnt bare kreves regulert én gang.

Det er bortfesteren som etter forslaget har rett til å regulere festeavgiften. Dersom festeavgiften i avtaletiden er høyere enn hva den kan reguleres til etter reglene i fjerde ledd, står bortfesteren fritt til å beholde denne. Etter § 33 i lovforslaget forlenges festet i utgangspunktet på samme vilkår som før, og § 15 fjerde ledd kommer bare til anvendelse dersom bortfesteren krever regulering etter denne bestemmelsen. Bortfesteren kan dermed velge å beholde festeavgiften etter et «engangsløft» etter nåværende § 15 annet ledd nr. 2.

Fjerde ledd syvende punktum i forslaget regulerer forholdet til avtaleklausuler om forlengelsesrett. Unntaket gjelder for bortfestere i avtaler der det er avtalt en rett til forlengelse for festeren, og det også er avtalt at festeavgiften ikke kan reguleres utover endringen i pengeverdien, verken i avtaletiden eller ved eller etter en forlengelse. Bestemmelsen omfatter tilfeller der det er avtalt at festeavgiften skal reguleres i samsvar med endringen i pengeverdien, at festeavgiften skal stå uendret, eller en regulering som gir lavere avgift enn det som følger av endringen i pengeverdien. Kommer unntaket til anvendelse, kan bortfesteren ikke kreve regulering av festeavgiften ved forlengelsen etter de øvrige reglene i fjerde ledd. Se nærmere om unntaket i proposisjonen punkt 5.3.4.

Femte ledd er en videreføring av gjeldende fjerde ledd, og sjette og syvende ledd er uendret.

Åttende ledd er nytt og åpner for at det i ekstraordinære tilfeller kan fastsettes en festeavgift som er høyere enn beløpsbegrensningen i fjerde ledd tredje til femte punktum dersom dette er nødvendig for å respektere bortfesterens vern etter EMK P1–1. Formålet med bestemmelsen er å forhindre mulige krenkelser av EMK P1–1, se punkt 4.4. Bestemmelsen er en snever sikkerhetsventil, og det vil være en høy terskel for å gi den anvendelse. I vurderingen av om det er grunnlag for å anvende bestemmelsen, må det blant annet tas hensyn til hvor lav festeavgiften er sammenliknet med tomteverdien. Vurderingene må baseres på det tomteverdibegrepet som ellers gjelder i § 15. For øvrig vil synspunktene i Lindheim-dommen være relevante. For det tilfellet at man etter en konkret vurdering skulle komme til at det er grunnlag for å fastsette en høyere festeavgift enn det som følger av høyestebeløpet i fjerde ledd tredje til femte punktum, skal det ikke fastsettes en festeavgift som vil gi en god avkastning. Festeavgiften skal ikke settes høyere enn det som er nødvendig etter EMK P1–1. Bestemmelsen i åttende ledd knytter seg til regulering etter fjerde ledd. Det vil si at det kun er ved regulering av festeavgiften i forbindelse med forlengelse av festeavtalen at den kan anvendes. Etterfølgende omstendigheter som påvirker parameterne for avgiftsfastsettelsen, som for eksempel endringer i tomteverdien eller endringer i rentenivået, gir ikke grunnlag for å anvende bestemmelsen i åttende ledd.

Til § 33

Nåværende § 33 gir festeren rett til å kreve forlengelse av festeavtalen på samme vilkår som før. Som det fremgår av punkt 2.5 og punkt 3 i proposisjonen, slås det i Lindheim-dommen fast at man ved utformingen av § 33 ikke har tatt tilstrekkelig hensyn til bortfesterens eiendomsvern etter EMK P1–1. Det foreslås på denne bakgrunn en rett for bortfesteren til å kreve regulering av festeavgiften i forbindelse med forlengelsen, se punkt 4 i proposisjonen.

Festeavtalen forlenges også etter lovforslaget i utgangspunktet på samme vilkår som før. For andre avtalevilkår enn festeavgiften vil det med andre ord fortsatt være slik at de gjelder som før forlengelsen. For festeavgiften vil reguleringsadgangen fortsatt bestemmes av § 15, men nytt etter forslaget er at bortfesteren gis rett til et engangsløft av festeavgiften etter nærmere regler i § 15 fjerde ledd. Det vises til merknaden til denne bestemmelsen. Som det fremgår der, er det opp til bortfesteren om han vil kreve festeavgiften regulert etter § 15 fjerde ledd. Er festeavgiften i avtaletiden høyere enn hva den kan reguleres til etter reglene i § 15 fjerde ledd, kan bortfesteren velge å beholde denne.

§ 33 er foreslått endret slik at festet løper videre dersom festeren ikke løser inn tomten når festetiden er ute. Forlengelse av festeforholdet er etter forslaget en automatisk følge, og festeren trenger ikke å kreve forlengelse slik som etter gjeldende lov, se punkt 4.4 og punkt 5.3.4. På samme måte som etter nåværende § 33 er det presisert at § 7 første ledd om festetid gjelder for avtaler som er forlenget etter § 33.

Til § 34

Forslaget er en konsekvensendring av forslaget om endring av § 33. Det foreslås å ta ut ordene «på same vilkår som før» i annet ledd første punktum. Det vises til merknaden til § 33 og punkt 4 i proposisjonen.

Til § 36

Forslaget er en konsekvensendring av de foreslåtte endringene i § 33 som innebærer at festet automatisk løper videre dersom festeren ikke krever innløsning når festetiden er ute. § 36 foreslås endret slik at bestemmelsene om festerens fremsetting av krav om forlengelse er sløyfet.

Til § 37

Det foreslås et nytt annet punktum i § 37 første ledd om beregning av innløsningssum som følge av de foreslåtte reglene om regulering av festeavgiften ved forlengelse, se nærmere punkt 6. Dersom innløsningstiden er inne etter reglene i § 32 ti år eller mindre før festeforholdet kunne blitt forlenget etter § 33, kan bortfesteren kreve regulering av festeavgiften etter reglene i § 15 fjerde ledd som grunnlag for beregning av innløsningssummen etter § 37 første ledd første punktum. Formuleringen «avtala kunne ha vorte lengd» knytter seg til når festetiden «er ute» etter § 33. Bestemmelsen omfatter også tilfeller der innløsningen finner sted ved festeavtalens utløp.

Ved innløsning etter en forlengelse er det den nye festeavgiften som legges til grunn for beregningen på vanlig måte etter § 15 første ledd første punktum.

Til § 42

Tomtefesteloven § 42 gjelder framfeste. Forslaget om endring av fjerde ledd er en konsekvensendring av de foreslåtte endringene i § 33 om at festet automatisk løper videre dersom festeren ikke krever innløsning når festetiden er ute. Fjerde ledd foreslås endret slik at det ikke lenger vises til at forlengelse foutsetter at festeren setter frem et krav om dette.

Til ikrafttredelsesbestemmelsen og overgangsreglene

I lovens del II er det gitt regler om ikrafttredelse og overgangsregler. Overgangsreglene er nærmere behandlet i punkt 8 i proposisjonen.

Nr. 1 fastsetter at loven skal tre i kraft fra det tidspunktet Kongen bestemmer. Midlertidig lov 14. desember 2012 nr. 89 om rett til forlengelse av feste til bolighus og fritidshus oppheves 1. juli 2015, jf. § 5 i loven. Lovendringene bør derfor settes i kraft fra dette tidspunktet.

I nr. 2 er det gitt regler som gir bortfesteren adgang til å kreve regulering av festeavgiften i tilfeller der festeavtalen er forlenget før ikrafttredelsen av loven. Festeavtalen kan være forlenget etter tomtefesteloven § 33 slik bestemmelsen nå lyder, eller etter § 1 i den midlertidige loven. § 15 fjerde ledd i lovforslaget gir rett til en engangsregulering av festeavgiften «[v]ed lenging av feste etter § 33». Bestemmelsen vil dermed ikke uten videre gi bortfesteren noen reguleringsadgang i tilfeller der festeavtalen allerede er forlenget ved ikrafttredelsen av endringsloven. Overgangsregelen i nr. 2 slår fast at bortfesteren kan kreve regulering av festeavgiften etter reglene i § 15 fjerde ledd selv om avtalen allerede er forlenget. Også bortfestere i allerede forlengede avtaler gis dermed rett til et engangsløft.

Bortfesteren gis rett til å kreve regulering av festeavgiften fra ikrafttredelsen av loven og frem til 1. januar 2018 (til og med 31. desember 2017). Det er tidspunktet for når kravet settes frem, som vil være avgjørende. Settes kravet frem etter utløpet av 2017, faller retten til regulering bort.

De alminnelige reglene i § 15 om regulering av festeavgift vil gjelde også for regulering som skjer i medhold av overgangsreglene. jf. for eksempel lovforslagets femte ledd. Krever bortfesteren regulering, vil dette bare gjelde fremtidige terminer, jf. § 15 sjette ledd i lovforslaget.

Fører reguleringen til at den årlige festeavgiften øker med mer enn 8000 kroner, kan bortfesteren for festeavgift som forfaller før 1. januar 2017, ikke kreve den delen av festeavgiften som overstiger dette beløpet, jf. nr. 3. Dette taket har likevel ikke betydning ved en eventuell innløsning som finner sted før 1. januar 2017, se nedenfor.

Det er forholdet mellom ny og gammel festeavgift som er avgjørende etter overgangsregelen i nr. 3. Er differansen større enn 8000 kroner, er det bare den gamle festeavgiften med et påslag på 8000 kroner som kan kreves. Hvis årlig festeavgift tidligere var 1000 kroner, og reguleringen fører til en årlig festeavgift på 11 000 kroner, kan bortfesteren for terminer som forfaller før 1. januar 2017, bare kreve 9000 kroner i festeavgift dette året. Overgangsregelen i nr. 3 setter et tak for hvor mye festeavgiften kan øke med fra ikrafttredelsen og frem til 2017. Beløp som overstiger dette taket, og ikke kan kreves før 2017, kan heller ikke kreves etterbetalt etter 1. januar 2017. Bestemmelsen begrenser med andre ord bortfesterens rett til festeavgift i perioden frem til 2017.

Overgangsregelen i nr. 3 gjelder både i tilfeller der festeavtalen allerede er forlenget, slik at bortfesteren er gitt en reguleringsadgang etter overgangsregelen i nr. 2, og i tilfeller der festetiden er ute etter ikrafttredelsen av loven, slik at bortfesteren kan kreve regulering direkte i medhold av lovforslagets § 15 fjerde ledd.

Når det gjelder innløsning, vil det kunne ha betydning for innløsningssummen om den beregnes etter de nåværende reglene eller etter lovforslagets regler, og overgangsregelen i nr. 4 regulerer om det er de nåværende reglene eller de nye reglene som skal få anvendelse i tilfeller der innløsningen er i ferd med å gjennomføres i tiden rundt ikrafttredelsen av loven. Bestemmelsen lar det være avgjørende om festetiden er ute eller innløsningstiden er inne før eller etter 1. juli 2016. (Se likevel tredje punktum.)

Bestemmelsen i nr. 4 første punktum innebærer at dersom festeren krever innløsning i forbindelse med at festetiden er ute, og festetiden er ute 1. juli 2016 eller senere, er det de nye reglene som gjelder for beregningen av innløsningssummen. Det betyr at bortfesteren kan kreve regulering av festeavgiften etter lovforslagets § 37 første ledd annet punktum, jf. § 15 fjerde ledd, og det er denne regulerte festeavgiften som vil være beregningsgrunnlaget for fastsettelse av innløsningssummen etter § 37 første ledd første punktum. Er festeavtalen ute før dette tidspunktet, gjelder de nåværende reglene, og bortfesteren har ingen reguleringsrett etter lovforslagets § 37 første ledd annet punktum.

Dersom festeren ikke krever innløsning i forbindelse med at festeavtalen løper ut, men i forbindelse med at innløsningstiden er inne etter § 32 første ledd, gjelder de nye reglene hvis innløsningstiden er inne 1. juli 2016 eller senere. Om det er de nye eller de gamle reglene som får anvendelse i dette tilfellet, har betydning hvis innløsningstiden er inne ti år eller kortere før avtalen kunne ha vært forlenget etter § 33. I så fall kan bortfesteren kreve regulering etter lovforslagets § 37 første ledd annet punktum, og den regulerte festeavgiften vil være beregningsgrunnlaget for fastsettelse av innløsningssummen etter § 37 første ledd første punktum. Er innløsningstiden inne før første juli 2016, gjelder de nåværende reglene, og bortfesteren har ingen reguleringsadgang etter lovforslagets § 37 første ledd annet punktum.

Nr. 4 annet punktum tar sikte på festeavtaler som er forlenget før ikrafttredelsen av loven, slik at bortfesteren kan kreve regulering av festeavgiften etter overgangsregelen i nr. 2. Ønsker festeren å innløse tomten, og innløsningstiden er inne 1. juli 2016 eller senere, gjelder de nye reglene. Det vil si at det er den oppregulerte festeavgiften som er beregningsgrunnlaget etter § 37 første ledd første punktum, jf. formuleringen «årleg festeavgift etter regulering på innløysingstida» både i nåværende lov og i lovforslaget. Er innløsningstiden inne før 1. juli 2016, slår nr. 4 annet punktum fast at det ved beregningen av innløsningssummen ikke kan tas hensyn til regulering som er foretatt i medhold av overgangsregelen i nr. 2. Bestemmelsen innebærer at selv om bortfesteren rekker å kreve regulering før innløsningen, får reguleringen ikke betydning for innløsningssummen. § 37 første ledd første punktum skal med andre ord i disse tilfellene anvendes slik at innløsningssummen skal settes til 25 ganger det beløpet den årlige festeavgiften utgjorde før reguleringen.

Overgangsreglene i nr. 4 første og annet punktum, sett i sammenheng med § 36 første punktum, innebærer at de nåværende reglene bare vil få anvendelse dersom festeren har satt frem kravet om innløsning før ikrafttredelsen av loven.

Tredje punktum gjelder tilfeller der tomten er festet bort på festerens livstid. Bestemmelsen slår fast at de nye reglene gjelder hvis festeren dør etter lovens ikrafttredelse. Dør festeren før ikrafttredelsen, gjelder de nåværende reglene. Bestemmelsen har bakgrunn i at i tilfeller der tomten er festet bort på festerens livstid, gjelder det andre frister for å fremsette krav om innløsning, jf. § 36 første ledd annet punktum.

Taket på 8000 kroner etter overgangsregelen i nr. 3 har ikke betydning for beregningen av innløsningssummen uansett når innløsningen finner sted. Er festeavgiften regulert til et høyere beløp enn det som kan kreves etter nr. 3, er det likevel det beløpet som festeavgiften er regulert til, som er beregningsgrunnlaget etter § 37 første ledd første punktum (se likevel nr. 4 annet punktum som kan føre til at det er den forrige festeavgiften som skal legges til grunn).

Nr. 5 svarer til § 15 annet ledd i den nåværende loven. Bestemmelsen er i realiteten en overgangsregel, og den må antas å ha mindre aktualitet nå. Å flytte bestemmelsen ut av § 15 gjør at § 15 blir mer oversiktlig og lettere tilgjengelig. Det foreslås ingen endringer av bestemmelsen bortsett fra oversettelse til bokmål (som er nødvendig fordi endringsloven er en bokmålslov) og tilføyelsen «i tillegg til § 15». Denne tilføyelsen er tatt inn for å presisere at de øvrige reglene i § 15, for eksempel femte og sjette ledd i lovforslaget, gjelder selv om bestemmelsen nå har en annen plassering.

Overgangsregelen i nr. 6 gjelder den foreslåtte endringen av tomtefesteloven § 10. Nåværende § 10 innebærer at dersom verken festeren eller bortfesteren foretar seg noe i forbindelse med at festetiden er ute, løper festet i utgangspunktet videre på samme vilkår som før med lik oppsigelsesrett for partene. Departementet foreslår å endre § 10 slik at bestemmelsen bare skal gjelde for feste til annet enn bolighus og fritidshus. Dette har sammenheng med forslaget til endring av § 33 som innebærer at når festetiden er ute for festetomt til bolighus og fritidshus, forlenges festet automatisk med mindre festeren krever innløsning, se nærmere punkt 4.4 og punkt 5.3.4. For feste til bolighus og fritidshus som er forlenget etter § 10 før ikrafttredelsen av loven, er det behov for en regel som slår fast at festet fortsatt skal løpe på samme vilkår som før med lik oppsigelsesrett for partene, se forslaget til annet punktum i nr. 6. Hvis man ikke gir en regel om dette, vil det kunne oppstå tvil om hvilke vilkår som gjelder for disse festeforholdene. Den nevnte overgangsregelen gjelder bare for boligfeste og fritidsfeste der festetiden har løpt ut før ikrafttredelsen av loven, og den vil bare ha betydning i tilfeller der ingen av partene har krevd oppsigelse og festeren verken har krevd innløsning eller forlengelse.

Overgangsregelen gjør ikke inngrep i festerens rett til å kreve innløsning eller forlengelse. Sier bortfesteren opp avtalen, anses festetiden for å være ute, og festeren har rett til å kreve innløsning etter § 32 eller forlengelse etter § 33.

Nr. 7 gir hjemmel for Kongen til å fastsette ytterligere overgangsregler. På grunn av mangfoldet av festeforhold, lovendringenes kompleksitet og den store praktiske betydningen lovendringene vil få, foreslås det at Kongen kan fastsette overgangsregler som utfyller eller gjør unntak fra reglene i nr. 2 til 4. Slike overgangsregler må likevel respektere de prinsipper lovens overgangsregler bygger på.