8 Overgangsspørsmål

8.1 Utvalgets forslag

Utvalget drøfter overgangsspørsmål i punkt 6.2.7 på side 51 i utredningen. Som det fremgår av punkt 5.4, foreslår utvalgets flertall at reglene om bortfesterens adgang til å kreve regulering av festeavgiften i forbindelse med forlengelsen av avtalen skal gjelde også for avtaler som allerede er forlenget. Flertallet foreslår at slike festeforhold skal fortsette å gjelde på samme vilkår som før inntil et gitt skjæringstidspunkt, og det foreslås at dette skjæringstidspunktet settes til ikrafttredelsen av loven. Flertallet uttaler:

«Skjæringspunktet kan settes likt med ikrafttredelsestidspunktet for den nye regelen, eller noe senere. Fra skjæringstidspunktet kan bortfesteren kreve regulering av festeavgiften på lik linje med i festeforhold som forlenges etter den nye regelen trer i kraft, med virkning for fremtidige terminer. Utvalget mener at en slik løsning vil gi god indre sammenheng i regelverket, ved at festeforhold som forlenges før og etter tidspunktet for den midlertidige loven om festeforlengelse etter hvert behandles likt. Hensynet til bortfesteren ivaretas ved at festeavgiften etter hvert kan oppreguleres. Samtidig ivaretas festerens interesser ved at festeavgiften bare kan reguleres med virkning for fremtidige terminer. Utvalget vil foreslå denne løsningen, og slik at skjæringstidspunktet settes til dagen da den nye regelen trer i kraft.»

Flertallet foreslår ikke overgangsregler utover dette.

Som nevnt i punkt 5.4.2 mener mindretallet, utvalgsmedlem Gjertsen, at avtaler som allerede er forlenget, ikke bør omfattes av de nye reglene.

8.2 Høringsinstansenes syn

Norges Bondelag mener at for allerede forlengede avtaler bør bortfesteren kunne kreve å få fastsatt ny festeavgift også for forfalte terminer. Norges Bondelag uttaler:

«Norges Bondelag mener at bortfester skal kunne kreve å få fastsatt ny festeavgift med virkning fra kontraktens forlengelsestidspunkt og ikke fra ikrafttredelsen av ny § 33. Alternativt må bortfester gis økonomisk kompensasjon fra staten for bortfall av festeavgift fra kontraktens utløpstidspunkt fram til ikrafttredelse av ny § 33.»

Norges Skogeierforbund uttaler seg i samme retning. Norsk Allmenningsforbund, NORSKOG og Statskog slutter seg generelt til høringsuttalelsen fra Norges Bondelag.

Opplysningsvesenets fond uttaler:

«For en privat grunneier som for eksempel har fått alle sine festekontrakter forlenget fra 2005, kan det ha påløpt et betydelig tap. Det er vanskelig å se at det kan kompenseres fullt ut bare ved at festeavgiftene kan oppreguleres med virkning fra 2014.»

Tomtefesterforbundet foreslår en overgangsbestemmelse som skal sikre at festere som har forlenget avtalen på bakgrunn av reglene i § 33, i en tid etter ikrafttredelsen av loven skal kunne innløse på samme vilkår som de hadde på det tidspunktet festeavtalen ble forlenget.

8.3 Departementets vurdering

Det er behov for å regulere enkelte overgangsspørsmål som oppstår i forbindelse med ikrafttredelsen av lovforslaget. Departementet foreslår i lovforslagets del II nr. 7 en hjemmel for departementet til å fastsette overgangsregler. Noen overgangsspørsmål er likevel så sentrale at de bør reguleres direkte i loven.

Departementet foreslår i punkt 5.4.4 at reglene om regulering av festeavgiften ved forlengelse av festeavtalen skal gjelde også for festeforhold som allerede er forlenget. I og med at bortfesterens rett til regulering etter lovforslagets § 15 fjerde ledd knyttes til forlengelsestidspunktet, vil ikke de nye reglene få direkte anvendelse for festeforhold som er forlenget før ikrafttredelsen. Det er derfor behov for en overgangsregel som slår fast at bortfesteren kan regulere festeavgiften etter § 15 fjerde ledd selv om festeavtalen allerede er forlenget. Departementet foreslår i likhet med utvalget at bortfesteren skal kunne kreve regulering fra tidspunktet for ikrafttredelsen av loven. Etter departementets syn bør det av hensyn til forutsigbarhet for festeren også settes en tidsmessig grense for hvor lenge etter ikrafttredelsen av loven bortfesteren kan kreve regulering. Departementet mener at utløpet av 2017 kan være en passende frist. Forutsatt ikrafttredelse 1. juli 2015 gir det bortfesteren to og et halvt år til å kreve regulering. Det vises til del II nr. 2 i lovforslaget.

Etter departementets syn kan det ikke være aktuelt å gi de foreslåtte reglene tilbakevirkende kraft i den forstand at bortfesteren skal kunne kreve at det fastsettes ny festeavgift også for terminer som er forfalt før ikrafttredelsen av loven. Dette ville for det første være i strid med forutsetningene etter midlertidig lov 14. desember 2012 nr. 89 om rett til forlengelse av feste til bolighus og fritidshus. Det følger av §§ 1 og 2 i denne loven at for festeavtaler som er forlenget i medhold av § 33 slik bestemmelsen nå lyder, eller i medhold av den midlertidige loven, løper festet midlertidig «på samme vilkår som før» frem til ikrafttredelsen av de nye reglene. Festerne har etter dette hatt god grunn til å innrette seg på at festeavgift som er forfalt og betalt før ikrafttredelsen av loven, er gjort opp med endelig virkning, og at det ikke vil bli tale om noen endring av festeavgiften som virker tilbake i tid. En slik tilbakevirkning ville etter departementets vurdering dessuten være problematisk i forhold til Grunnloven § 97 i og med at man da ville knytte nye byrder til begivenheter som fant sted før lovendringen, se punkt 7. Departementet kan heller ikke se at det er grunnlag for å lese Lindheim-dommen slik at den stiller krav om at de nye reglene må få anvendelse også for terminer som er forfalt før de nye reglene kommer på plass. EMDs innvendinger mot § 33 knytter seg til det forhold at forlengelsen gjelder på ubestemt tid og uten mulighet for en etterfølgende oppregulering av festeavgiften utover endringer i konsumprisindeksen. Lovgiver må sørge for at bortfesterne får ta del i verdistigningen av tomten, men dommen gir ikke noen nærmere anvisning på hvordan dette skal skje, eller at det må skje fra et bestemt tidspunkt, for eksempel forlengelsestidspunktet. Den midlertidige loven bygger også på en slik forståelse av Lindheim-dommen, se Prop. 148 L (2011–2012) punkt 3.

Ut fra dette kan det heller ikke være grunnlag for å hevde at det for perioden fra forlengelsen og frem til bortfesterne kan kreve en ny og høyere festeavgift foreligger et økonomisk tap for bortfesterne som bortfesterne kan kreve kompensasjon for. En slik synsmåte forutsetter at bortfesterens eiendomsvern etter EMK P1–1 kan fikseres til et bestemt kronebeløp for hvert år avtalen forlenges. Dommen gir ingen holdepunkter for en slik forståelse.

Den midlertidige loven oppheves 1. juli 2015, og lovendringene må dermed settes i kraft senest fra dette tidspunktet. I festeforhold som er forlenget, vil de foreslåtte overgangsreglene gi bortfesteren rett til å kreve regulering av festeavgiften umiddelbart etter ikrafttredelsen, se foran. Videre vil reglene i lovforslaget § 15 fjerde ledd for noen festere gi en merkbar økning av festeavgiften. Mye kan derfor tale for å sette en grense for hvor tidlig etter ikrafttredelsen bortfesteren skal kunne kreve den oppregulerte festeavgiften med full effekt. Festeren gis da en viss tid til å innrette seg etter det nye avgiftsnivået. Et mulig alternativ kan være å gi en regel som fastsetter at den nye festeavgiften først kan kreves etter en bestemt dato, for eksempel 1. januar 2017. En slik regel vil imidlertid utsette virkningen av de nye reglene i alle festeforhold, også festeforhold der avgiftsøkningen ikke er så betydelig. Departementet foreslår i stedet at det gis en regel som setter et tak for hvor mye festeavgiften kan økes med den første tiden etter ikrafttredelsen. Med en slik begrensning gis det adgang til å kreve en høyere, oppregulert festeavgift ved første mulighet etter ikrafttredelsen, men i festeforhold der reguleringen fører til at avgiftsøkningen overstiger et visst beløp, får reguleringen full effekt først etter en viss tid. Departementet foreslår at taket settes til 8000 kroner, og at dersom differansen mellom ny og gammel avgift overstiger dette beløpet, kan festeavgiften kreves fullt ut bare for terminer som forfaller etter 1. januar 2017. Det vises til del II nr. 3 i lovforslaget.

Når det gjelder forholdet til EMK, vises til det som er sagt foran om at Lindheim-dommen ikke stiller noe direkte krav til hvilket tidspunkt de nye reglene skal gis virkning fra. Så lenge bortfesterens rett til en høyere festeavgift inntrer innen rimelig tid, og overgangsreglene balanserer hensynet til partene på en fornuftig måte, mener departementet at forholdet til EMK er tilstrekkelig ivaretatt.

Forslaget om å la overgangsreglene skille mellom rett til å kreve regulering og rett til å kreve inn festeavgiften slik at retten til reguleringen inntrer på et tidligere tidspunkt enn retten til å kreve den regulerte festeavgiften, må blant annet ses i sammenheng med innløsningsreglene, se nedenfor. At festeavgiften kan reguleres allerede fra ikrafttredelsen av loven, får betydning ved en eventuell innløsning av tomten selv om den oppregulerte festeavgiften ikke kan innkreves fullt ut på dette tidspunktet.

Behovet for endringer i innløsningsreglene drøftes i punkt 6 i proposisjonen. Som det fremgår der, innebærer lovforslaget at adgangen for bortfesteren til å kreve regulering av festeavgiften kan få betydning for beregningen av innløsningssummen. Krever festeren innløsning i forbindelse med utløpet av festeavtalen, innebærer lovforslaget § 37 første ledd annet punktum at bortfesteren kan kreve regulering av festeavgiften, og det er da den regulerte festeavgiften som er beregningsgrunnlaget for innløsningssummen etter § 37 første ledd første punktum i tilfeller der innløsningssummen skal settes til 25 ganger festeavgiften. Det samme gjelder dersom festeren krever innløsning innenfor tiårs-intervallet etter § 37 første ledd annet punktum. Videre foreslås det som nevnt foran en overgangsregel som innebærer at bortfesteren i en periode etter ikrafttredelsen av loven skal ha rett til å kreve regulering av festeavgiften ved allerede forlengede festeavtaler, og det er i utgangspunktet den oppregulerte festeavgiften som utgjør beregningsgrunnlaget etter § 37 første ledd første punktum. Det vil etter dette kunne ha betydning for innløsningssummen om den beregnes etter de nåværende reglene eller etter lovforslagets regler, og det er behov for overgangsregler som regulerer om det er «gammel» eller «ny» lov som får anvendelse i tilfeller der innløsningen er i ferd med å gjennomføres i tiden rundt ikrafttredelsen av loven. Departementet foreslår regler om dette i lovforslagets del II nr. 4.

Departementet foreslår at skjæringstidspunktet settes til 1. juli 2016, og at det avgjørende blir om innløsningstiden er inne eller festetiden er ute før eller etter dette tidspunktet. Hva som er innløsningstidspunktet, er regulert i tomtefesteloven § 32. Er festetiden ute eller innløsningstiden inne før 1. juli 2016, må festeren ha satt frem innløsningskravet før ikrafttredelsen av loven (forutsatt ikrafttredelse 1. juli 2015), jf. fristen på ett år etter tomtefesteloven § 36 første ledd. Det virker da rimelig at det er de nåværende reglene som får anvendelse ved beregningen av innløsningssummen. Er festetiden ute eller innløsningstiden inne 1. juli 2016 eller senere, har de nye reglene vært i kraft så lenge at det virker mest rimelig at det er det nye lovregimet som får anvendelse. Når departementet foreslår at det er tidspunktet for når innløsningstiden er inne eller festetiden er ute, som blir avgjørende, og ikke tidspunktet for når festeren setter frem krav om innløsing, har det å gjøre med at loven ikke oppstiller noen regel om hvor tidlig festeren kan sette frem kravet om innløsning. En regel som lar tidspunktet for festerens krav om innløsning være avgjørende, vil gi festerne mulighet til å omgå de nye reglene ved å sette frem kravet om innløsning før lovens ikrafttredelse selv om innløsningen ligger langt frem i tid og ikke vil være aktuell før lenge etter at de nye reglene er i kraft.

De foreslåtte overgangsreglene innebærer at det kan fremstå som noe tilfeldig om bortfesteren gis rett til en innløsningssum basert på oppregulert festeavgift eller ikke. Utslaget av overgangsreglene kan ramme både bortfestere og festere alt etter hvilket regelsett overgangsreglene fører til at får anvendelse. Det avgjørende vil som nevnt være tidspunktet for utløpet av avtalen eller på hvilket tidspunkt innløsningstiden er inne etter § 32. Det er imidlertid ikke til å unngå at man ved innføring av nye regler må sette et skjæringstidspunkt for hvilke tilfeller som skal reguleres av de gamle reglene, og hvilke tilfeller som skal nyte godt av, eventuelt skal bli bebyrdet med, de nye reglene. Utgangspunktet for lovgiver må være å finne frem til en regulering som sørger for at disposisjoner som i hovedsak kan knyttes til tiden før ikrafttredelsen av de nye reglene, reguleres av det gamle lovregimet, mens disposisjoner som i hovedsak gjennomføres etter ikrafttredelsen, blir underlagt de nye reglene. Loven bør dessuten gi presise regler som tydelig definerer om det er de gamle eller de nye reglene som skal gjelde. I tillegg vil det nok i et tilfelle som dette, hvor det er to private parter som har motstridende interesser i spørsmålet, oppfattes som mest rettferdig om reglene er utformet slik at partene har liten mulighet til ved sine disposisjoner å påvirke hvilket regelsett som skal få anvendelse. Det vises i den forbindelse til forslaget om at det er tidspunktet for når innløsningstiden er inne eller festetiden er ute, som skal være avgjørende etter de foreslåtte overgangsreglene, ikke tidspunktet for festerens krav om innløsning.

Ut fra hensynene som er nevnt foran, foreslår departementet ikke å følge opp forslaget fra Tomtefesterforbundet om en overgangsregel som gir festere adgang til å innløse tomten på samme vilkår som de hadde på det tidspunktet festeavtalen ble forlenget.