9 Økonomiske og administrative konsekvenser

Det finnes om lag 170 000 festeforhold til bolighus og fritidshus i Norge, jf. utredningen punkt 4.2 side 22. Lovforslaget vil ikke berøre alle disse festeforholdene. Tidsubestemte festeavtaler hvor bortfesteren ikke har adgang til å si opp avtalen, berøres ikke av lovforslaget. I lovforslaget er det dessuten foreslått et unntak for festeavtaler med visse avtaleklauser om forlengelsesrett, se punkt 5.3. Noen festeavtaler vil ikke bli berørt fordi festeavgiften uansett er så høy at den ligger over høyestebeløpet etter lovforslaget § 15 fjerde ledd tredje til femte punktum. Hvor mange festeavtaler som berøres, er det ikke mulig å anslå, men departementet legger til grunn at en stor andel av de nevnte 170 000 festeforholdene vil bli omfattet. Når de foreslåtte lovreglene vil få betydning for partene i et festeforhold, vil imidlertid variere siden avtalene vil løpe ut på forskjellige tidspunkter i årene fremover.

Lovforslaget innebærer at bortfesterne får en gunstigere økonomisk posisjon i og med at de gis rett til å regulere festeavgiften ved forlengelse av festet, jf. punkt 4. Etter overgangsreglene gjelder det samme for bortfestere i festeforhold som allerede er forlenget i medhold av tomtefesteloven § 33, se punkt 8.1.3. En slik adgang for bortfesterne til å kreve regulering av festeavgiften vil innebære at festerne må tåle en høyere festeavgift. Til illustrasjon vil en råtomtverdi for ett dekar på 200 000 kroner gi en årlig festeavgift på 5000 kroner, mens en råtomtverdi på 400 000 kroner vil gi en festeavgift på 10 000 kroner. Råtomtverdier per dekar over 440 000 kroner vil avskjæres av høyestebeløpet og gi en festeavgift på ca. 11 000 kroner.

En økning i festeavgiftene kan påvirke omsetningsverdien av bolighus og fritidshus på festet tomt. En konsekvens av økte festeagifter kan også bli at flere festetomter innløses. Det er imidlertid vanskelig å anslå i hvilket omfang reguleringsadgangen i lovforslaget vil bli brukt, og hvilken differanse reguleringen vil føre til sammenliknet med de nåværende reglene. Lovforslaget antas å ha størst praktisk betydning i festeforhold hvor festeavgiften ligger under høyestebeløpet, og hvor antatt råtomtverdi tilsier en høyere festeavgift. Dersom den gjeldende festeavgiften ligger tett opp til eller overstiger høyestebeløpet, vil bortfesteren trolig se seg like godt tjent med å videreføre festet på samme vilkår som før. De økonomiske konsekvensene av lovforslaget er for øvrig beskrevet i punkt 4.

Når festeavgiften etter lovforslaget kan reguleres med grunnlag i råtomtverdien, vil det medføre et økt behov for verdsetting av tomten. For partene vil dette innebære økte kostnader i forbindelse med taksering, hvis de ikke blir enige om tomteverdien. For det offentlige kan forslaget føre til økte kostnader som følge av flere skjønnsprosesser. Prosessvilligheten antas i utgangspunktet å være størst for verdifulle tomter, men her vil festeavgiften begrenses av det foreslåtte høyestebeløpet slik at partene har mindre å være uenige om. For avtaler der festeavgiften ikke når høyestebeløpet, vil en eventuell uenighet om verdsettingen gjerne dreie seg om såpass beskjedne beløp at partene neppe ser seg tjent med prosess. Man kan for eksempel tenke seg at festeren får tomten taksert til 100 000 kroner (som etter lovforslaget tilsvarer en festeavgift på 2500 kroner), mens bortfesteren får tomten taksert til 150 000 kroner (som etter lovforslaget tilsvarer en festeavgift på 3750 kroner). Ser man på netto nåverdi av differansen på 1250 kroner over en periode på 100 år, utgjør verdien av differansen 45 767 kroner uten å justere for skatt. Det er ikke mulig å tallfeste en eventuell økning i antall tvister for rettsapparatet, men det må ut fra erfaringer så langt kunne antas at konsekvensene for rettsapparatet vil bli relativt beskjedne.

En annen konsekvens av lovforslaget er at det i en del festeforhold må påregnes en høyere innløsningssum sammenliknet med dagens regler, se punkt 6.4. Legges det til grunn en årlig festeavgift på 1500 kroner og en råtomtverdi på 100 000 kroner, blir innløsningssummen etter lovforslaget 62 500 etter beregningsmåten som følger av lovforslaget § 37 første ledd første og annet punktum, mens den etter gjeldende lov ville ha blitt 37 500 kroner. Bortfesteren kan imidlertid både etter nåværende lov og lovforslaget velge å løse inn tomten til 40 prosent av råtomtverdien, slik at forslaget primært får betydning der regelen om 25 ganger oppregulert festeavgift gir en høyere innløsningssum enn 40 prosent av råtomtverdien.

Det offentlige er part i festekontrakter både som bortfester og fester. Men ettersom lovforslaget bare gjelder boligfeste og fritidsfeste, vil det offentlige bare bli berørt som bortfester, og da på samme måte som private bortfestere.