2 Generelt om boligmarkedet og boligtilbudet

2.1 Innledning

I dette kapitlet gis oversikt over sentrale forhold og utviklingstrekk i boligmarkedet som har betydning for boligetablering for unge og vanskeligstilte. Først gis en grov beskrivelse av boligmassens sammensetning og standard. Deretter vises utviklingen i boligbyggingen og de senere års prisutvikling i boligmarkedet. Kapittelet avsluttes med nærmere gjennomgang av utleieboligmarkedet og studentboligmarkedet.

2.2 Boligmassens sammensetning og standard

De siste boforholdsundersøkelsene, jf bl a BU95 1, viser at den alt overveiende delen av Norges befolkning bor godt. Norsk boligpolitikk har hatt som utgangspunkt at de fleste skal eie sin egen bolig. Det har vært tradisjon for en betydelig egeninnsats og høy betalingsvilje for å sette bo. Boligsusidieringen i forhold til andre land er lav. Selv om det i betydelig grad er satset på at den enkelte skal eie sin egen bolig er det likevel slik at om lag 22 prosent bor i utleieboliger, herav er 4 prosent offentlige utleieboliger. En stor del av leieboligene, om lag 26 prosent, er leiligheter integrert i eneboliger, ofte såkalte sokkelleiligheter. Borettslagsleiligheter utgjør 14 prosent av boligmassen, mens selveierandelen var på 62 prosent. BU95 indikerer at det totale antallet boliger i Norge i 1995 var på 1,9 millioner.

Alle utviklingstrekk tyder på at bostandarden blir stadig bedre. Dette er resultatet av en bevisst politikk som er ført i Norge etter krigen. Siden 1967 har det vært foretatt fem boforholdsundersøkelser, den siste i 1995. Undersøkelsene gir en bred beskrivelse av boligene, bokostnadene og bomiljøet, samt opplysninger om husholdningene som bor i boligene. Boforholdsundersøkelsen er en utvalgsundersøkelse (BU95 er f eks basert på intervjuer med ca 4 500 husholdninger) og resultatene er nødvendigvis beheftet med en viss usikkerhet. Det er ikke gitt at slike undersøkelser fanger opp alle forhold som gjelder i den dårligste delen av boligtilbudet. Andre undersøkelser må brukes som supplement. Opplysningene det refereres til under gir indikasjoner på hvordan boforholdene kan karakteriseres, men gir altså ikke noen fullstendig dekkende oversikt.

I 1995 var 48 prosent av boligene svært romslige. Det er en økning på 7 prosent fra 1988. En bolig regnes som svært romslig når den har like mange rom som beboere, pluss tre eller flere rom i tillegg 2. Undersøkelsen viser at færre enn tidligere bor romslig, normalt og trangt. Antallet som bor svært trangt er uendret. Bare 0,6 prosent bor svært trangt.

Boliger med fire rom og kjøkken er vanligst, men det er de med sju eller flere rom som øker mest. Sjuromsboliger utgjorde i 1995 12 prosent av det totale antallet. Det er en økning på 4 prosent fra 1988. Når det gjelder boliger med fire rom, har det vært en tilbakegang. I 1995 hadde 24 prosent av det totale antall boliger fire rom, mens andelen i 1988 var 28 prosent. To- og treromsboliger har økt med omtrent et halvt prosentpoeng hver. Toromsleiligheter utgjør nå 14 prosent av boligmassen og treroms 19 prosent. En like stor andel som i 1988 bor i ettromsleiligheter. Andelen er 3 prosent.

Kilde: Kilde: Boforholdsundersøkelsen 1973, 1981, 1988 og 1995.

Samtidig som vi får bedre plass, bor stadig flere alene. I 1995 bestod 35 prosent av husholdningene av en person. Andelen i 1988 var omtrent 30 prosent. Husholdninger med barn utgjør en stadig lavere andel. I 1995 bodde det barnefamilier i 38 prosent av boligene, mot 47 prosent i 1988.

Standarden i boligene har økt de siste sju årene. Bl a har bare 1 prosent av husholdningene i 1995 ingen sanitærrom, i 1973 var 25 prosent av boligene uten sanitærrom og i 1981 9 prosent.

I dag er over halvparten av alle boligene eneboliger, ca 60 prosent hvis vi tar med våningshus på gårdsbruk. I 1988 var det vel 800 000 eneboliger i Norge, i 1995 var tallet steget til 950 000. Det utgjør 51 prosent av det totale antallet boliger i landet. Mange flere bor også i sammenbygde store hus, bygårder o.l. I 1995 bodde omtrent 113 400 husholdninger i slike hus. Tallet i 1988 var 65 500. Boligblokker utgjør om lag samme andel av den totale boligmassen som for sju år siden. Ettersom det er blitt flere boliger totalt, er det dermed flere som bor i blokker enn for noen år siden. I 1988 var det vel 210 000 husholdninger som bodde i blokk, i 1995 var tallet 237 000.

Kilde: Kilde: Boforholdsundersøkelsen 1973, 1981, 1988 og 1995.

Selv om andelen selveiere har gått noe ned siden 1988, er dette fortsatt den klart vanligste eieformen, jf tabell 2.1. I 1995 var 62 prosent av boligene selveid, mot 64 prosent i 1988. Andelen leietakere har økt med ca fire prosent siden 1988, mens tallet på aksje- og andelseiere har gått ned en prosent til 14. Beregninger gjort på resultatene fra BU95 og BU88 viser at det er omlag 110 000 flere husholdninger som leier i 1995 enn i 1988.

I de store byene er eierandelen betydelig lavere enn i landet for øvrig. I Oslo er eierandelen på 35 prosent, mens landsgjennomsnittet er på 62 prosent, leieandelen er på 26 prosent og borettshavere er 39 prosent. I Oslo indre øst er eierandelen på 21 prosent og leieandelen er på 42 prosent, mens borettslagsleiligheter utgjør 37 prosent. Liknende fordeling kan observeres både i Bergen og Trondheim. Det er også i de indre bydelene i de større byene vi finner størst opphopning av dårlige levekår, herunder dårlige boforhold.

2.3 Boligforsyningen

Fra krigen og fram til siste halvdel av 80-tallet har det vært en høy og stabil, men avtakende boligbygging i Norge. Etter krigen var boligbehovet stort og etter hvert har boligdekningen blitt bedre. Boligbyggingen på 70-tallet lå på om lag 40 000 boliger pr år og på 80-tallet 30 000 boliger pr år. Hittil på 90-tallet (t o m 1997) er snittet under 20 000 nye boliger.

Fra slutten av 80-tallet og fram til 1993 var det lav aktivitet på boligmarkedet, med høye boliglånsrenter, lav boligbygging og lave priser på brukte boliger. De lave prisene bidro til at entreprenører, boligbyggelag o a ikke fant det lønnsomt å bygge. Prisene på nye boliger lå betydelig over prisene på brukte boliger og det var derfor vanskelig å få solgt nye boliger.

BUMOD er en boligmarkedsmodell som bygger på hvordan økonomiske og demografiske forhold virker inn på boligetterspørsel og boligbygging. På bakgrunn av en rekke økonomiske forutsetninger beregner modellen nivået på, og utviklingen i, bl a boligbygging og bruktboligpriser på lang og mellomlang sikt i det norske boligmarkedet. BUMOD gjelder for landet samlet. Beregninger foretatt på BUMOD viser at boligbyggingen kan bli stabil framover og ligge på rundt 18 000 - 20 000 boliger i året. I modellen er den årlige totale avgang av boliger i framskrivningsperioden (fram til og med 2015) satt til snaut 7 000 pr år. I figur 2.3 vises den siste framskrivningen fra BUMOD med hensyn til boligbyggingen.

SSBs statistikk over igangsatte boliger viser at boligbyggingen i Oslo-området ligger på et lavt nivå - særlig sett i forhold til befolkningsveksten, jf kapittel 3.2 og tabell 2.2. I 1995 lå igangsettingen i Oslo på i underkant av 1 500 boliger, mens igangsettingen i 1996 ble ytterligere redusert til 1 200 boliger. Foreløpige tall for 1997 viser at boligbyggingen i fjor lå på omtrent samme nivå som i 1996. I Akershus har igangsettingen ligget noe høyere, jf tabell 2.2. Oslo hadde i perioden 1980-91 en gjennomsnittlig boligbygging på over 3 000 boliger i året. I perioden 1992-96 var gjennomsnittet på ca 1 200 nye boliger.

Boligbyggingen vil ikke bli drøftet inngående i denne meldingen. Departementet vil imidlertid peke på en del utviklingstrekk, særlig i Oslo- og Akershus-regionen.

Sentralt i Oslo-regionen vil det de nærmeste årene bli igangsatt boligbygging på flere store områder. Disse kan bidra til større boligbygging enn i de siste årene. Planene for etterbruk av Fornebu-området går ut på å bygge i størrelsesorden 5 000 nye boliger. Byggingen blir trolig fordelt over flere år. I Oslo blir Rikshospital-området frigjort ved årsskiftet 1998/99. 1 000 boligenheter skal bygges over en periode på 2 - 4 år. Utbyggingen på Gardermoen kan gi effekter for boligbyggingen på Romerike, men store samlede boligbyggingsprosjekter har ikke sett dagens lys.

I samme periode som denne utbyggingen skal skje, har kommunene i hele landet planlagt omsorgsboligbygging. Byggingen av omsorgsboliger vil gi en viss sirkulasjon i boligmassen. Bare de to siste årene er det gitt tilsagn om tilskudd til omlag 5 500 omsorgsboliger og sykehjemsenheter. Den boligbyggingen vi kan forvente, ser imidlertid ikke ut til å lette presset vesentlig i Oslo- og Akershus-regionen. Befolkningsveksten i hovedstadsregionen har vært stor de siste årene samtidig som boligbyggingen har vært lav, jf figur 2.4. Både den samlede utvikling i boligmassen (inklusive avgang, bruksendring osv), bruken av eksisterende boligmasse, og endring i sammensetningen av etterspørselen spiller en avgjørende rolle. Tabellen og figuren understreker at sammenhengen mellom boligtall og befolkningsutvikling er sammensatt.

Kilde: Kilde: Statistisk sentralbyrå

Kilde: Kilde: Statistisk sentralbyrå

2.4 Prisutviklingen i boligmarkedet

I henhold til økonomisk teori vil prisnivået for brukte boliger tendere mot prisene på nye boliger, når markedet er i likevekt. Ligger prisen på brukte boliger under prisen på nye boliger vil etterspørselen vris i favør av brukte boliger. Dette vil bidra til at prisen på bruktbolig begynner å stige og nærme seg prisen på nytt. Når prisen på nytt ligger under prisen på brukt, vil det medføre økt etterspørsel etter nytt, og at prisen på nytt begynner å stige. Utviklingen i tilbudet av boliger er preget av slik vekselvirkning.

Boligprisene tidlig på 90-tallet lå på et svært lavt nivå etter toppårene på slutten av 80-tallet. Mange tapte store summer og det oppsto betydelige gjeldsproblemer. De lave prisene på brukte boliger medførte dessuten at boligbyggingen nesten stoppet opp pga stor risiko ved nybyggingsprosjekter. Husbanken fikk en helt dominerende rolle i finansieringen av nye boliger.

Utviklingen på boligmarkedet snudde i 1993. Prisene begynte å stige og som følge av dette begynte boligbyggingen å ta seg opp. Bakgrunnen for dette er i hovedsak utviklingen av følgende faktorer: lave renter, bedring på arbeidsmarkedet gjennom økt sysselsetting, og en generell tiltro til norsk økonomi. Samlet bidro dette til at aktiviteten tok seg opp. En slik utvikling gjør at husholdningen får forventninger om økte inntekter, og dette bidrar til å øke etterspørselen etter boliger.

Prisene på brukte boliger fortsetter å stige inn i 1998. Realprisene på bruktboliger i 1997 var imidlertid lavere enn toppnivået i 1987, jf figur 2.6.

I tillegg til å stille prognoser for boligbyggingen anslår BUMOD også en gjennomsnittspris på boliger. Som figur 2.6 viser anslås det at prisene vil være på sitt høyeste i 1998-2000 for deretter å falle i de etterfølgende årene som følge av forventninger om en svak renteoppgang i årene framover. Disse lavere prisene vil slå ut i lavere boligbygging de påfølgende årene, jf figur 2.3. I langtidsperioden får vi igjen en prisøkning. Vi må imidlertid være forsiktige med å trekke for bastante konklusjoner av dette. Modellen er en langsiktsmodell og i tillegg er prisene et landsgjennomsnitt, og det kan derfor være at prisene i pressområdene fortsatt vil stige uten at dette fanges opp av modellen.

Prisene på leiemarkedet har også hatt en sterk vekst. Dette gjelder særlig i storbyområdene. En undersøkelse foretatt av NBI 3 indikerer at den gjennomsnittlige nominelle veksten i husleiene i Oslo økte med 33 prosent i perioden 1993-97. Den totale veksten for 93-98 er nå på 43 prosent. Selveide boliger hadde en prisvekst på ca 75 prosent i samme periode i hht SSB. I 1998 har prisene fortsatt å øke. Foreløpige tall for 1. kvartal viser at prisene i Oslo har økt med omlag 100 prosent fra 1993. Leiene har fortsatt å øke i 98. I Tromsø økte de gjennomsnittlige husleiene med ca 18 prosent i samme periode. At leieprisene har økt mindre enn prisene på eide boliger forklares bl a ved avtalefestede priser i leiekontrakter. Leieprisene reagerer altså ikke like fort på endringer i etterspørsel og tilbud som prisene på eide boliger.

Den økte aktiviteten på boligmarkedet, og økte priser, er generert av den økte etterspørselen. Det må likevel understrekes at det er store geografiske forskjeller. Det er særlig i de store byene, og spesielt i Oslo, at prisene har steget mye. Statistisk sentralbyrås bruktboligprisindeks viser at den gjennomsnittlige veksten i bruktboligprisene fra 1. kvartal 1993 til 1. kvartal 1998 var på 60 prosent (foreløpige tall). Prisstigningen i Oslo i den samme periode var 100 prosent. I tillegg lå prisnivået i Oslo i gjennomsnitt 30 prosent over resten av landet. Det var også store forskjeller innen Oslo. Den sterkeste prisstigningen har vært i de vestlige bydelene og i sentrum. Prisnivået i disse bydelene lå 55 prosent over prisnivået i de rimeligste bydelene i øst og nord. Mens gjennomsnittlig kvadratmeterpris i de østlige bydelene var på 8 500 kroner var gjennomsnittlig kvadratmeterpris i de vestlige bydelene på 12 000 kroner (OBOS statistikk). Den samme utviklingen i prisene har også de andre store byene hatt (NBBL statistikk).

I de ulike områdene av Oslo er det i Oslo nord at den prosentvise veksten har vært størst. Oslo vest har hatt den laveste veksten. Dette kan ha sammenheng med at Oslo vest har hatt et høyt prisnivå i hele perioden. Den største prisveksten i Oslo har vært på 5-roms leilighetene, den laveste har vært på de minste boligene.

Samlet har Oslo og Akershus vel halvparten av all registrert befolkningsvekst på nittitallet. Når dette faller sammen med lave renter, lav boligbygging og gunstig inntektsutvikling må prisene stige kraftig.

Boligprisene i Oslo vest er nesten 3 ganger så høye som i kommuner som opplever befolkningsnedgang. Prisen på en bolig i resten av Oslo ligger omtrent på nivået med de andre store byene og kommuner med stor befolkningsvekst.

2.5 Tilbudet av utleieboliger

Fra 1960 til 1988 ble andelen utleieboliger i boligmassen halvert fra 40 prosent til 19 prosent. De siste årene har leieandelen økt noe igjen til dagens nivå på 22 prosent

Også det absolutte tallet på utleieboliger har snudd fra nedgang fram til 1988 for så å øke de siste 10 årene, jf tabell 2.5. Økningen i leieandelen fra 1988 til 1995 var på 4 prosent. En viktig forklaring på denne økningen er prisfallet i boligmarkedet fra slutten av 1980-tallet til midten av 1990-tallet. Mange utsatte salg av bolig på grunn av prisfallet, og leide isteden ut i påvente av prisoppgang. Halvparten av økningen fram til 1995 kom i form av utleie av slike ekstra boliger. Den andre halvparten kom i hovedsak i form av utleie av såkalte sokkelboliger, dvs ekstra boliger i underetasjer på småhus. Utleie av sokkelboliger i småhus ble fordoblet i denne perioden, og i 1995 var hver fjerde utleiebolig en sokkelbolig.

Den store utbyggingen av større boliger som finner sted kan gi et varig grunnlag for et stort utleietilbud i private hus. Dette tilbudet befinner seg utenom de sentrale storbyområdene, og ikke minst i omegnskommuner og distriktskommuner. Dette betyr samtidig at det er de deler av leiemarkedet som er mest ustabile i den forstand at boligene kan flyttes mellom leie- og eiesektorene uten særlige vansker, som har vokst mest ut over i 1990-årene. Prisveksten på eierboliger som er observert de siste årene, kan ha ført til at leieandelen nå er redusert noe i forhold til 1995 ved salg av boliger som en tid ble leid ut.

2.5.1 Utleiemarkedets sammensetning

De fleste utleieboliger ligger i småhus. Småhus er enebolig, tomannsbolig o.l. I følge boforholdsundersøkelsen 1995 ligger bare 3 av 10 utleieboliger i blokker, bygårder og andre store hus. Nesten halvparten av alle utleieboliger er i eneboliger, og 25 prosent er i rekkehus, tomannsboliger og andre småhus. Det store antall utleieboliger i eneboliger må tolkes som at en stor del av utleieboligene utgjør del av eneboliger, f eks sokkelboliger og hybler. Andelen eneboliger i utleieboligmassen har økt betydelig siden begynnelsen av 1980-årene. Imidlertid har andelen utleieboliger i småhus samlet sett holdt seg relativt konstant.

Utleieboliger var tidligere i stor grad et byfenomen, og i første rekke et storbyfenomen. Leieandelen i de større byene ble imidlertid betydelig redusert ut over på 1980-tallet, som følge av byfornyelse og omdanning av leiegårder til borettslag og sameier. Med en økning av leieandelene utenfor byene på 1990-tallet er de tidligere forskjellene i leieandeler mellom de største byene og resten av landet visket ut, og leieandelene er nå de samme over hele landet, jf tabell 2.6.

Utleiemarkedet kan deles inn i ulike segmenter etter eierforhold til boligene. Tilbuds- og etterspørselsstrukturene er til dels forskjellige i disse segmentene, og de fyller ulike funksjoner innenfor både det totale utleiemarkedet og boligmarkedet som helhet.

Den største eierkategorien på utleiemarkedet er private uprofesjonelle utleiere, dvs private husholdninger, jf tabell 2.7. De eier og leier ut 60 prosent av boligene. Innslaget av private, profesjonelle aktører er lite. Bare 17 prosent av boligene leies ut av slike aktører. Dette omfatter både kommersielle og ikke-kommersielle utleieboligselskaper. Det er heller ikke mange offentlige utleieboliger. 15 prosent av utleieboligene, eller 3 prosent av alle boliger i landet, eies av kommune og stat, herunder også tjenesteboliger. I hovedsak er det kommunene som eier disse boligene. Denne eierstrukturen, med stor dominans av private husholdninger, gjør at utleiemarkedet er følsomt overfor endringer i andre deler av boligmarkedet og i de økonomiske konjunkturene generelt.

2.5.2 Det private utleiemarkedet

Det er i den private, uprofesjonelle delen av utleiemarkedet at veksten på 1990-tallet har kommet, jf omtalen om sokkelboliger og boliger som leies ut i påvente av salg. En viktig årsak til at denne formen for boligutleie har en så sterk posisjon skyldes bl a skattelovgivningen som gir gunstige rammebetingelser for den som ønsker å leie ut egen bolig eller deler av egen bolig.

Profesjonell, privat boligutleie har blitt gradvis redusert gjennom mange år. I dag er det først og fremst i de største byene det finnes et slikt tilbud av noe omfang. Eiendomsutvikling og eiendomsinvestering har imidlertid blitt et betydelig satsingsområde for finansielle investorer de siste årene. Dette omfatter også boligutleie.

På oppdrag fra departementet har ECON Senter for økonomiske analyser foretatt en intervjuundersøkelse blant profesjonelle boligutleiere i Oslo. 4 Undersøkelsen omfatter noen av de største aktørene i dette markedet, inkludert boligsamvirket. Til sammen besitter aktørene rundt 4 000 utleieboliger i Oslo. Undersøkelsen gir en viss indikasjon på at den nedadgående trenden med hensyn til profesjonelt boligutleie kan ha snudd. Et uttalt mål for flere av aktørene som ble intervjuet er at det skal satses betydelig i leiemarkedet og at utleieboligene som skal utvikles skal være av høy standard.

Aktørene som ble intervjuet planlegger å sette i gang nybygging av mellom 600 og 800 nye utleieboliger i Oslo i 1998 og 1999. Ferdigstilt vil disse prosjektene bety at disse selskapenes beholdning av utleieboliger vil øke med 30 prosent. Også i årene etter 1999 har de planer om å bygge flere boliger, men da på et lavere nivå. Antall leieboliger eid av profesjonelle utleiere vil likevel også i årene framover bare utgjøre en liten del av det totale leiemarkedet, og vil isolert sett neppe bidra til å dempe presstendensene i leiemarkedet i Oslo.

Svært få av de profesjonelle utleierne som var med i undersøkelsen ser negative trekk for utleiemarkedet. Etterspørselen etter utleieboliger er fortsatt økende. Ytterligere satsing innen boligutleie begrunnes med at disse investeringene antas å være mindre konjunkturutsatte og dermed mindre preget av prisendring enn næringsutleie. Boligutleieprosjekter synes i dagens situasjon å ha en høy avkastning i forhold til risiko. En fordel med utleieprosjekter i forhold til eieprosjekter, er at de i større grad kan utvikles med lønnsomhet på såkalte marginale tomter. Utleiekunder, som bare skal leie i en kortere tidsperiode, anses generelt å være mindre kresne med hensyn til beliggenhet.

2.5.3 Utleieboliger i regi av boligsamvirket

Det er fra slutten av 1980-årene bygd opp et utleietilbud innenfor boligsamvirket, som oftest i nært samarbeid med kommunene. Tilbudet er lite, og særlig rettet mot ungdom og vanskeligstilte. Boligbyggelagene har først og fremst brukt Husbankens finansieringstilbud for dette formålet. Utleieboligene er organisert i stiftelser opprettet av boligbyggelag. Boligutleie i regi av boligbyggelag er ut over dette særlig knyttet til forvaltning av framleieforhold.

Etter at Husbanken i 1987 begynte å gi tilbud om spesiell finansiering for utleieboliger til ungdom og vanskeligstilte, er det bygd om lag 12 000 utleieboliger med lån og tilskudd fra Husbanken. Ca 2 000 av disse er bygd i regi av boligbyggelagene.

Med støtte fra departementet har NBBL gjennomført en undersøkelse av boligbyggelagenes erfaringer med slike utleieboliger. 5 Undersøkelsen viser at tre av fire utleieboliger er to-roms boliger. Noe over halvparten av boligene er å finne i blokker. Boligene er organisert i 46 lokale stiftelser. Selv om det er åpnet for at også andre grupper enn ungdom kan flytte inn i disse ungdomsboligene, bebos 75 prosent av boligene av ungdom. De øvrige boligene bebos av funksjonshemmede, flyktninger og andre.

Ca 70 prosent av boligene har blitt fordelt av boligbyggelagene, mens omtrent 1/4 har blitt fordelt av kommunen. I resten av tilfellene er det en blanding.

I gjennomsnitt ligger leienivået i boligbyggelagenes utleieboliger lavere enn i tilsvarende boliger i markedet. Dette bildet er imidlertid langt fra entydig boligbyggelagene imellom. Selv om majoriteten av boligbyggelagene i undersøkelsen (nærmere 60 prosent) sier at leienivået i deres utleieboliger ligger under markedsleien, er det samtidig 30 prosent som sier at leienivået ligger over markedsleien.

Det er særlig i de største byene (Oslo/Akershus, Bergen og Stavanger) at vi finner et leienivå som ligger vesentlig under leienivået i markedet (mer enn 1 000 kroner pr måned). For de andre regionene er differansene mellom leienivåene i boligbyggelagenes utleieboliger og markedet temmelig små.

Et større antall boligbyggelag rapporterer at de har problemer med å få leid ut boligene. Dette er boligbyggelag som ligger i små kommuner med et lite boligmarked. Problemene er knyttet til høyt kostnadsnivå, og at boligene er små og ligger usentralt.

Forvaltningen av utleieboliger i boligsamvirkets regi blir gjennomgående oppfattet som en mer krevende og annerledes oppgave enn å forvalte ordinære borettslagsboliger. Sosialfaglig kompetanse er ofte påkrevd. Erfaringene med kommunen som samarbeidspartner omkring forvaltningen av utleieboliger er gjennomgående gode i boligbyggelagene. Av kritiske momenter er det særlig kommunens tildelingspraksis og manglende oppfølging av beboerne som trekkes fram. Boligbyggelagene er mindre tilfreds med samarbeidet med kommunene med tanke på planlegging av nye utleieboliger. Dårlig tilgang og tilrettelegging av tomter trekkes her ofte fram.

Til tross for at de fleste boligbyggelagene er av den oppfatning at ungdom har store problemer med å etablere seg på boligmarkedet og at de ser en viktig utfordring i å bidra mer aktivt til å løse ungdommens problemer på boligmarkedet, er boligbyggelagenes konkrete planer om nyetablering av utleieboliger i løpet av de nærmeste årene beskjedne. Det er først og fremst på de steder hvor dagens leienivå ligger klart under markedsleienivået at vi finner noen særlig interesse for nybygging/etablering.

Bortsett fra i Oslo og Akershus forventer boligbyggelagene betydelige økonomiske problemer når de såkalte utleielånene i Husbanken som i perioden 1987-93 ble brukt til å finansiere utleieboliger, blir rente og avdragsbærende i årene framover. Forventningene om økonomiske problemer knyttet til de allerede eksisterende utleieboligene ser ut til å virke som en effektiv sperre for boligbyggelagene mot å tenke i retning av nye prosjekter.

Mange boligbyggelag synes å se det som nærmest uaktuelt å bygge nye utleieboliger med lavere husleie, enn hva som er å finne i de boligene som de allerede har til utleie. Dette ville være å undergrave markedet for disse. I denne sammenheng er det også noen boligbyggelag som trekker fram at det er et problem at de må konkurrere med studentsamskipnadene som har adskillig bedre finansieringsbetingelser for sine boliger.

I Oslo og Akershus representerer ikke leienivået og økonomiske rammebetingelser for dagens boliger noe problem for driften av dette boligtilbudet. Her er det andre faktorer som virker bremsende på en aktiv nyetablering av utleieboliger i regi av boligbyggelagene. Manglende kommunalt initiativ, engasjement og tilrettelegging av tomter blir trukket fram som årsaksfaktorer av boligbyggelagene. Det ligger likevel nå til rette for økt utbygging av utleieboliger, og blant andre OBOS har konkrete planer for bygging av utleieboliger.

2.5.4 Kommunale utleieboliger

Den kommunale andelen av utleieboligmassen har holdt seg stabil gjennom mange år. NBI anslo i 1993 at antallet kommunale utleieboliger var ca 75 000 boliger. 6 Om lag 12 000 av de kommunale utleieboligene var i følge NBIs undersøkelse personalboliger. Av de resterende 63 000 ble halvparten leid ut til eldre og funksjonshemmede, og halvparten til sosialt vanskeligstilte, dvs enslige forsørgere, flyktninger, ungdom, m fl.

Det er ikke senere gjort anslag for det totale antallet boliger, men det er grunn til å tro at antallet har steget noe, bl a på bakgrunn av at Husbanken finansierer utleieboliger. Disse er i stor grad bygd eller etablert av kommuner eller stiftelser ol som kommunene kontrollerer eller samarbeider med.

Oslo kommune eier nesten 15 000 utleieboliger beregnet for ulike formål. Av disse forvaltes ca 8 000 boliger av Oslo kommunale boligbedrift som leier dem ut til vanskeligstilte boligsøkere. Boligbedriftens boligmasse har økt fra 7 274 boliger til 8 246 boliger fra 1991 til 1997. Av boligene er ca 2 300 andelsboliger og eierseksjoner, ca 400 boliger i småhus, og ca 5 500 boliger i kommunale leiegårder. 7 Kommunen eide 16 prosent av utleieboligene i Oslo i 1997.

Totalt flyttet ca 1 400 vanskeligstilte husholdninger (inkludert eldre og funksjonshemmede) inn i kommunal bolig i Oslo i 1997. Oslo kommunale boligbedrift ga tilbud til ca 650, bydelene ga tilbud til ca 600 og UNGBO til ca 150.

Oslo kommunale boligbedrift ga tilbud til 500 sosialt vanskeligstilte. I henhold til gjeldende tildelingskriterier kan bolig bare tildeles husstander etter streng økonomisk behovsprøving og det kreves i tillegg dokumenterte sosiale eller medisinske problemer. Det ble i 1997 tildelt ca 300 færre boliger til vanskeligstilte enn i 1993. Det kom i hovedsak av at boligbedriften måtte prioritere husstander som var omplassert i forbindelse med rehabiliteringsarbeider i boligmassen.

I tillegg fikk 135 nyankomne flyktningefamilier og husstander med funksjonshemmede tildelt bolig fra boligbedriften. Hele 1 700 søknader om bolig ble avslått, mange av dem fordi søker ikke oppfylte kravet om 3 års botid i kommunen.

Det er sannsynligvis mange som lar være å søke om kommunal bolig på grunn av den knappe tilgangen på boliger og lang ventetid. I 1997 ble mange av de ledigstilte boligene tildelt barnefamilier på hospits, på bekostning av de som stod på ventelister i bydelene.

Tilgangen på kommunale boliger og lånemidler dekker på langt nær behovet. Bydelene driver derfor på ulikt vis aktiv boligformidling til boligsøkere på det private leiemarkedet. Blant virkemidlene inngår utstrakt bruk av garantier for depositum, og også mulighet til å gi lån til inntil 4 måneders depositum. Ca 1/3 av bydelene har inngått kortvarige leiekontakter i det private markedet og framleier selv boliger til vanskeligstilte. De ca 10 bydelene i Oslo som har ferdigstilt boligprogram melder alle om store problemer med å bistå vanskeligstilte med å finne egnede boliger.

Leiemarkedet vil i en viss grad sortere ut hvilke typer husholdninger som vil kunne forventes å etablere seg ved egen hjelp. Mange utleiere foretrekker leietakere med fast arbeid og studenter. Innvandrere og personer med sosiale problemer er ansett som de minst ønskede. Dette samsvarer med kommunens erfaringer med at personer med «feil hudfarge» og boligsøkere med garanti fra kommunen, har store problemer med å bli akseptert som leietakere.

Oslo kommunes erfaringer viser at det private utleiemarkedet også går i retning av hyppigere bruk av korttidskontrakter, slik at det er blitt vanskelig å oppnå trygge og stabile boforhold som leietaker. Dette rammer særlig familier med barn, bl a mange enslige forsørgere som er en gruppe hvor nærmere 50 prosent bor i leieboliger.

I kap 7 omtales nærmere arbeidet med endringer i husleieloven med sikte på økt botrygghet for leietakere.

2.6 Studentboliger

Figur 2.7 viser utviklingen i studenttall og antall studentboliger fra 1975 til 1998. Det framkommer at det har vært en liten, men jevn økning av antall studentboliger, slik at det i 1998 vil være om lag 22 000. Antall studenter har imidlertid økt betydelig fra 1987 til 1995. Dette gjør at det er langt færre studentboliger i forhold til antall studenter i 1998 enn ti år tidligere.

Kilde: Kilde: KUF

Forholdet mellom studentboliger og antall studenter blir vanligvis uttrykt i dekningsgrad. Dette er prosenten studentboliger utgjør av antall studenter. Figur 2.8 viser utviklingen når det gjelder dekningsgrad. Tilsagn om tilskudd til boliger og måltall for studenter i 1998 er inkludert. Figuren viser en markert reduksjon i dekningsgraden fra 1979 til 1994. I 1979 var dekningsgraden 21,3 prosent mens dekningsgraden i 1994 var 12 prosent. Dette reflekterer den relativt kraftige økningen i studenttallet i perioden. Fra 1994 har dekningsgraden økt og er i 1998 på 13 prosent. Dette kommer av at antallet studenter stabiliserte seg på omlag 170 000, samtidig som det bygges et økende antall studentboliger.

Selv om dekningsgraden er forbedret siden midten av 1990-tallet er det betydelig forskjell i forhold til situasjonen før årene med stor vekst i studenttallet. Som det fremgår i figuren over var dette fra 1987 til 1993. I denne perioden økte antall studenter med 65 722, fra 97 000 studenter i 1987 til 162 722 studenter i 1993. I samme periode økte antall studentboliger med 3 790, fra 16 065 i 1987 til 19 855 i 1993. Andelen utleieboliger generelt har imidlertid økt fra 1988 til 1995.

I prosentpoeng er forskjellen i dekningsgrad mellom 1987 og 1998 3,6. I og med at de fleste studenter dekker sitt boligbehov på det private markedet vil utviklingen i det generelle boligtilbudet overfor denne gruppen være viktig. Samtidig med veksten i studenttallet fra slutten av 80-tallet har det perioden 1988-95 blitt 110 000 flere utleieboliger.