3 Generelt gode muligheter for boligetablering for unge...

3.1 Innledning

Mange forhold påvirker den enkelte husholdnings etableringsmuligheter. I dette kapitlet gjennomgås sentrale faktorer som demografisk utvikling, renteutvikling, prisutvikling både på nye og brukte boliger, og inntektssituasjonen, herunder også situasjonen på arbeidsmarkedet. En mer grundig gjennomgang av etableringssituasjonen er gjort av Øistensen (NBI-rapport 232 1998).

Den «gjennomsnittlige» boligetablering kan grovt sett beskrives som følgende prosess: I perioden fram til 20 år bor alle i hovedsak hjemme hos foreldrene. I alderen 20 til 30 år er en høy andel av ungdommene gjerne studenter og etterspør en midlertidig bolig. Fra 30-års alderen begynner en periode der en stifter familie og etablerer seg på arbeidsmarkedet. Behovet for en permanent bolig begynner å melde seg. I all hovedsak betyr dette i Norge kjøp av eid bolig, enten eie- eller innskuddsleilighet. Fra denne perioden og fram til 60-års alderen forflytter husholdningen seg gjennom en boligkarriere og øker sitt boligkonsum i takt med økte behov og bedre økonomi. Ved 60-års alderen har barna flyttet hjemmefra og flere begynner å etterspørre noe enklere og mer lettstelt. Enkelte vil også tilpasse sin bosituasjon til sitt funksjonsnivå. Flytting i eldre år er noe som med stor sannsynlighet vil øke i omfang framover, jf Barlindhaug (NBI 1995:186). Det kan legges til grunn at den økte etterspørselen fra denne gruppen vil rette seg inn mot mindre og mer tilrettelagte boliger enten organisert som selveierboliger eller borettslagsleiligheter.

3.2 Demografisk utvikling

Siden den andre verdenskrig har befolkningen i Norge økt med relativt høye og tiltakende barnekull fram til ca 1970. I hele etterkrigstiden har det også vært en sterk sentralisering i bosettingen. Samlet har befolkningsveksten i hovedstadsområdet i denne perioden vært sterkere enn i noen annen region av landet. 1Figur 3.1 viser befolkningsveksten i enkelte større byer i Norge den siste tiårsperioden. Det framgår at i denne perioden er det Tromsø som klart har hatt den sterkeste tilveksten.

Kilde: Kilde: Statistisk sentralbyrå

Husholdningenes sammensetning er også av betydning for etterspørselen etter boliger. Data fra BU95 2 viser følgende fordeling for hele landet og de tre største byene:

3.2.1 Befolkningsframskrivning

Befolkningens alderssammensetning har stor betydning for den enkeltes levekår. For de unge er det viktig å få utdanning og arbeid for å være i stand til å etablere seg som selvstendige og økonomisk uavhengige. Det er blant annet fødselskullenes størrelse som avgjør hvor mange som skal konkurrere om de knappe godene, herunder også bolig.

SSB foretok i 1996 framskrivning av befolkningsmassen fra 1996 til 2050. Forutsetningen for befolkningsframskrivningen (alternativ M1) er at de nåværende trender i fruktbarhet, dødelighet og innvandring fortsetter og at flyttemønsteret som var i perioden 1991-1995 ikke endrer seg.

Dette framskrivningsalternativet tyder på fortsatt vekst i landets folketall de nærmeste 20-30 år. I år 2000 vil det kunne være nær 4,5 millioner innbyggere i Norge. Flyttemønsteret indikerer at sentraliseringstendensene fortsetter. Dette vil få konsekvenser for boligmarkedet både i distrikts- og bykommunene.

Aldersgruppen 20-35 år har størst betydning for boligetableringssituasjonen. De som aldersmessig befinner seg i den yngste halvdelen av gruppen er i hovedsak interessert i en midlertidig bolig. I denne gruppen ligger også hovedvekten av studentene. Den andre og eldre delen av gruppen skal ofte etablere seg i en permanent bolig for første gang. 1.1.1998 var det totalt 976 000 mennesker i aldersgruppen 20-34 år og i underkant av 635 000 i aldersgruppen 20-29 år.

De store barnekullene som ble født på 1960-tallet er nå i 30-årene. Siden den gang har fødselsratene sunket og ligger nå på om lag 1,9 barn pr kvinne, mot nesten 3 barn pr kvinne på hele 60-tallet. Antallet unge mellom 20 og 34 år vil synke framover og utgjøre en stadig lavere andel av befolkningsmassen. Aldersgruppens andel av befolkningen vil være på det laveste i 2010. Det vil imidlertid være store regionale forskjeller. F eks viser befolkningsframskrivninger foretatt av Oslo kommune på modellen PANDA (Plan og analysesystem for Næringsliv, Demografi og Arbeidsmarked) at aldersgruppen 20-39 år i Oslo vil vokse med 4 prosent fra 1997-2005.

Kilde: Kilde: Statistisk sentralbyrå.

Kilde: Kilde: Statistisk sentralbyrå.

Befolkningsveksten i aldersgruppen 20-29 år var i perioden 1986-96 på ca 10 000, jf figur 3.3. I 1997 har det vært en reduksjon i folketallet i denne aldersgruppen. I samme periode økte antall studenter med om lag 80 000. Antall studenter var i 1997 p† 1996-nivå. Det er usikkert hvordan antall studenter vil utvikle seg framover.

3.2.2 Økt sentralisering

I to generasjoner har 60-70 prosent av jentene - i hvert årskull - flyttet fra distriktet/utkantkommunene til mer sentrale områder. Blant guttene er tilsvarende tall 30-35 prosent. I distriktene, men også i mellomstore tettsteder/byer, oppleves en større underrepresentasjon av barnekull (0-9 år). Mot slutten av 1990-tallet kommer veksten i barnekullene bare i storbyene. Den naturlige vekstkraften som ligger i størrelsen på fødselskullene er mao svak i distriktene.

SSB har i tillegg til framskrivning av befolkningsmengden nasjonalt også framskrevet befolkningsutviklingen i kommunene. Gitt de samme forutsetningene som er benyttet over, bl a at flyttemønsteret vi hadde i perioden 1991-1995 ikke endrer seg, vil sentraliseringstendensene fortsette. Det er ventet at 230 kommuner vil få nedgang i folketallet det kommende tiåret. De typiske distriktskommuner sett under ett vil få en svak tilbakegang på omtrent 1 promille pr år, mens de større bykommunene kan vente en økning på 8 promille pr år.

Dersom sentraliseringstendensene ikke stoppes vil dette få betydning for boligmarkedet i de store byene. Konkurransen på boligmarkedet vil kunne øke og da særlig med hensyn på de mindre leilighetene.

I tillegg er de store byene i stor grad utdanningsbyer. Oslo har ca 60 000 eller 1/3 av landets samlede studieplasser ved universiteter og ulike høgskoler. Tilflyttede studenter er i stor grad ikke registrert som beboere i den kommunen de studerer i. Dette innebærer at Oslo har langt flere boliginnbyggere enn de offisielle drøyt 500 000 innbyggere. Dette får konsekvenser også i boligsammenheng, særlig når det gjelder behovet for mindre boliger for ungdom i utdanningsfasen.

3.3 Inntektsutvikling

Det har vært en betydelig vekst i disponibel realinntekt for husholdningene de sju siste årene (1991-97), etter moderat vekst gjennom de to forutgående årene. I følge foreløpige nasjonalregnskapstall økte husholdningenes disponible realinntekter med hele 4,9 prosent fra 1995 til 1996, og med 3,5 prosent fra 1996 til 1997. Lønnsinntektene ga det største positive bidraget til inntektsveksten. Den sterke veksten i husholdningenes disponible realinntekter fra 1995 til 1996 skyldes både en sterk reallønnsvekst og vekst i sysselsettingen.

Disponibel realinntekt regnet pr person kan for 1997 anslås til rundt 122 000 1997-kroner. Med omtrent 2,2 personer pr husholdning (jf Inntekts- og formuesundersøkelsen 1995) blir gjennomsnittlig disponibel realinntekt pr husholdning om lag 268 000 1997-kroner. De foreløpige nasjonalregnskapstallene innebærer en vekst i disponibel realinntekt på hele 4,0 prosent i 1996 og på 2,7 prosent i 1997.

Sammenlignet med eldre aldersgrupper har ungdom de siste 10-15 årene hatt en negativ lønns- og inntektsutvikling. 3I 1995 utgjorde den disponible inntekten til unge under 25 år bare 77 prosent av tilsvarende gruppes inntekt i 1982.

Den økonomiske nedgangen i siste del av 1980-årene rammet unges økonomi hardere enn eldre aldersgrupper, og i motsetning til aldersgruppene over 25 år steg ikke unges inntekter videre inn i 1990-årene. Siden 1980 har ungdoms inntektsnivå sunket, samtidig som eldre aldersgrupper altså har fått bedre økonomi. Det er flere årsaker til den dårlige inntektsutviklingen blant ungdom. Flere unge er i dag i utdanning, og av den grunn får gruppen som helhet et lavere gjennomsnittlig inntektsnivå. Samtidig har unge i denne perioden vært svært utsatt for arbeidsledighet, noe som også har påvirket ungdoms inntektsnivå. Men ungdom får også mindre igjen for sin innsats i arbeidslivet og har nå mindre lønn enn tidligere. Levekårsundersøkelsene viser at andelen lavlønte har økt blant de unge (også heltidssysselsatte), mens andelen er redusert blant andre sysselsatte.

En økende andel unge får offentlig økonomisk støtte gjennom sosialhjelp. Omkring 10 prosent av befolkningen mellom 20 og 24 år mottok sosialhjelp i løpet av 1995. Ingen annen aldersgruppe har flere sosialhjelpsmottakere sett i forhold til befolkningen. I 1980 mottok nærmere 4 prosent av 20-24-åringene sosialhjelp.

Det er likevel flere forhold som indikerer at en bør nyansere bildet av inntektsutviklingen for unge. For det første har andelen studenter i aldersgruppen 16-24 år økt fra 44 prosent i 1983 til 57 prosent i 1996, samtidig som andelen heltidssysselsatte ble redusert fra 35 prosent til 21 prosent i samme periode. Studielån regnes ikke som inntekt i inntektsstatistikken og veksten i antall studenter er derfor en viktig årsak til den negative inntektsutviklingen. Hvis en holder studenter utenfor, blir inntektsreduksjonen på 6 prosent mot 18 prosent for hele gruppen. I tillegg vil departementet peke på at utdanning for de fleste innebærer en utsettelse og ikke et bortfall av inntekter. Et annet forhold som gjør at en bør nyansere bildet noe, er at unges tilknytning til arbeidsmarkedet har bedret seg i 1996-97, blant annet som følge av fallet i ungdomsledigheten. Ungdoms egne valg kan også påvirke inntektsstatistikken uten at dette nødvendigvis er et tegn på at de er «fattige». Ut fra normale karriereutviklinger er det heller ikke overraskende at unge har lavere inntekter enn eldre. Det å ha lav inntekt som ung betyr ikke det samme som at en har permanent lav inntekt livet ut. Forhold som at det er mange enslige forsørgere og unge uføre i aldersgruppen gjør også at en bør være varsom med å trekke for bastante konklusjoner.

3.4 Arbeidsmarked

Det har i flere år vært en sterk vekst i sysselsettingen. Sysselsettingen har økt med 184 000 fra 1993 til 1997. I denne perioden har antallet arbeidssøkere blitt redusert med over 90 000 personer. Nedgangen i arbeidsledigheten har vært sterkere for menn enn for kvinner. Likevel er det fremdeles mange arbeidsledige. Ved utgangen av mai 1998 var det registrert ca 110 000 arbeidssøkere i alt ved arbeidskontorene, hvorav vel 51 000 var helt arbeidsledige. Dette er bl a et resultat av manglende samsvar mellom de arbeidslediges utdanning og erfaring på den ene siden og arbeidsmarkedets kompetansebehov på den andre siden.

Samtidig med den sterke veksten i sysselsettingen har det vært en sterk tilstrømming til arbeidsmarkedet. Samlet er antall personer i arbeidsstyrken i prosent av befolkningen i yrkesaktiv alder i på 72,5 prosent. Dermed er det tidligere toppnivået fra 1987 på 71,3 prosent passert. Yrkesdeltakelsen har særlig økt sterkt for ungdom og kvinner.

Utdanningsnivået i arbeidsstyrken er blitt høyere, noe som også slår ut i utdanningsnivået blant de arbeidsledige. I 1997 hadde 32,7 prosent av de arbeidsledige grunnskole som utdanningsbakgrunn, 54,1 prosent hadde ett eller flere år i den videregående skolen. Arbeidsledige med høyere utdanning utgjør en større andel av de ledige i 1997 (13,1 prosent) enn i 1996 (12,4 prosent).

Ungdoms tilknytning til arbeidslivet er blitt løsere. Deltidsarbeid ved siden av skole og studier er blitt mer vanlig, og færre unge er i heltidsarbeid enn på 1980-tallet. Det er særlig eldre ungdom som har deltidsarbeid. Blant 20-24-åringene under utdanning økte andelen sysselsatte jevnt fra 1980, og i 1997 var 36 prosent av de under utdanning sysselsatt. Arbeidsmarkedet har forandret seg siden begynnelsen av 1980-årene, og har nå større behov for arbeidstakere som kan ta arbeid utenfor normal arbeidstid og som lettere kan akseptere en mer uforpliktende tilknytning til arbeidet. Mange unge deltar på et arbeidsmarked med dårligere betingelser enn for sysselsatte i andre aldersgrupper.

Arbeidsledigheten har lenge vært høyere for ungdom enn for eldre arbeidstakere. Perioden med større vekst i arbeidsledigheten blant unge falt sammen med økningen i unge som søkte seg til høyere utdanning. Utdanningsinstitusjonene har dermed avlastet et arbeidsmarked som mange unge ble utestengt fra da tidene var vanskelige.

Ungdomsarbeidsledigheten er mer påvirket av konjunktursvingninger enn arbeidsledigheten for voksne. Mens ungdom ofte blir hardest rammet i konjunkturnedgang, er ungdom blant dem som lettest får jobb når konjunkturene snur, bl a fordi de er geografisk mobile. Samtidig har andelen unge i befolkningen gått noe ned de siste årene, og ungdom tar oftere videreutdanning i dag enn før. Fra 1996 til 1997 ble den registrerte arbeidsledigheten for ungdom i alderen 20-24 år redusert med 26,4 prosent, mens arbeidsledigheten for personer 25 år og eldre ble redusert med 17,4 prosent.

Selv om ledigheten er høyere i aldersgruppen 20-29 år enn i andre aldersgrupper, er ledighetsperiodene kortere for ungdom enn for eldre arbeidsledige, noe som innebærer at ungdom har en lavere andel langtidsledige enn eldre personer. Det er derfor mindre risiko for at ungdomsgruppene støtes ut av arbeidsmarkedet. Den løse tilknytningen mange ungdommer har til arbeidslivet, innebærer at jobbene de har ofte er deltidsarbeid/midlertidig arbeid.

Personer som ikke jobber heltid eller som bare har en midlertidig tilknytning til arbeidslivet vil, på grunn av lave inntekter, ha problemer med å etablere seg på boligmarkedet. Mange ungdommer som ikke er i en stabil arbeidssituasjon sliter også med høy gjeld. Dette er med på å forsterke problemene mht boligetableringen.

Selv om ledigheten er blitt kraftig redusert de siste årene, er det også andre grupper som står svakt på arbeidsmarkedet, og som er i en boligetableringssituasjon. Dette dreier seg i første rekke om innvandrere og personer med ulike typer av funksjonshemming. Ledigheten blant innvandrere har imidlertid blitt klart redusert i løpet av det siste året. I forhold til arbeidsstyrken var det i februar 1998 registrert 8,1 prosent ledige innvandrere, mot 10,5 prosent samme måned året før.

Den sterke veksten i etterspørselen etter arbeidskraft har bidratt til at arbeidskraftreservene utenfor arbeidsstyrken er mindre enn i begynnelsen av oppgangskonjunkturen. Med fortsatt vekst i etterspørselen etter arbeidskraft er det derfor grunn til å tro at den markerte nedgangen i ledigheten blant innvandrere vil fortsette.

Økte rekrutteringsproblemer på arbeidsmarkedet kan også føre til at etterspørselen i større grad enn tidligere retter seg inn mot yrkeshemmede. Arbeidsmarkedet for yrkeshemmede vil derfor trolig bedre seg framover, noe som kan redusere problemene mht boligetablering for denne gruppen.

3.5 Renteutviklingen

I tillegg til prisutviklingen, er renteutviklingen av avgjørende betydning for husholdningers boutgifter og dermed etableringsmuligheter. En av årsakene til den betydelige prisøkningen som er registrert i boligprisene er nettopp den rentenedgangen vi har hatt siden 1992. Mens det nominelle rentenivået i 1992 lå på opp mot 14 prosent var det i 1997 på 5,8 prosent. Rentenivået gjelder gjennomsnittlig utlånsrente i sparebanker og forretningsbanker.

Kilde: (Kilde: Norges Bank).

Vi ser av figur 3.4 at realrenten etter skatt helt fram til 1983 var negativ. Dette gjaldt husholdninger med gjennomsnittsinntekt. For høyinntektshushold var realrenten for øvrig negativ helt fram til 1988. Fra 1988 fram til 1992 steg rentenivået jevnt. Etter dette har realrenten etter skatt blitt redusert. De nominelle utlånsrentene i bankene har holdt seg stabilt lave også de fire første månedene i 1998. I den siste tiden har det imidlertid vært en viss oppgang i utlånsrenten i bankene.

3.6 Tilgangen på kreditt

Boligetablering er et tungt økonomisk løft for den enkelte husholdning. Tilgangen på egenkapital vil for mange være det store hinderet for å realisere sin boligetablering. Yngre, ikke minst de med lang utdanning, har hatt lite grunnlag for sparing og har vanligvis stor studiegjeld. Ofte vil kapitaltilgang fra den nærmeste familie i form av forskudd på arv e l være en del av løsningen. I en studie av Lars Guldbrandsen (NOVA:96) vises det at overføringen av formue mellom generasjoner er konstant over tid og at betydningen av dette er stor med hensyn til kjøp av den første bolig. Det er ingen indikasjoner på at dette har endret seg.

Mulighetene for lånefinansiering er for de fleste helt avgjørende ved førstegangsetablering. Kredittilsynet foretar årlige boliglånsundersøkelser og kartlegger på den måten bankenes praksis og utlånspolitikk på boligmarkedet. «Boliglånsundersøkelsen 1996» ga inntrykk av at utlånsinstitusjonene hadde en relativt dårlig oversikt over graden av fullfinansiering i sine porteføljer. På bakgrunn av dette ble det laget en oppfølgingsundersøkelse til boliglånsundersøkelsen. Dataene som kom inn mangler sammenligningsgrunnlag og det var dermed vanskelig å trekke altfor klare konklusjoner. Kredittilsynet mener imidlertid at det innsendte materialet gir et godt grunnlag for å kunne uttale seg om dagens praksis er i tråd med det som oppfattes som forsvarlig praksis. Kredittilsynets anbefaling har vært at det ikke bør gis lån ut over 80 prosent av forsvarlig verdigrunnlag, med mindre det foreligger usedvanlig god tilleggssikkerhet.

I følge Kredittilsynet er resultatene fra undersøkelsen foruroligende. Det ytes et betydelig antall lån med belåningsgrad utover 80 prosent. Dataene viser at det i beste fall er knyttet tilleggssikkerhet til halvparten av lånene med belåningsgrad over 80 prosent. Kredittilsynet anser at konkurransen mellom utlånsinstitusjonene er sterk for alle grader av belåning - og ikke bare for lån innenfor 60 prosent av verdigrunnlaget. Kravet til egenkapital ved utlån til boligformål er dermed nødvendigvis ikke så sterkt som tidligere antatt. Dette understøttes også av data fra BU95 og Norsk Gallup 1995: fire av ti selveiere som flyttet inn i boligen sin mellom 1992 og 1995, lånte 100 prosent eller mer av kjøpesummen. I tillegg har bankenes utlånsvolum økt klart de senere år. Dette indikerer at tilgangen på kreditt er god for de som anses som kredittverdig av de private kredittinstitusjonene. Undersøkelsene kan tyde på at dette gjelder mange.

For husholdninger med lave inntekter og usikre arbeidsforhold vil det imidlertid være slik at de enten må betale en høy rente eller de ikke får lån i det private kredittmarkedet til kjøp av bolig. Husbankens selektive virkemidler er spesielt rettet mot disse husholdningene.

3.7 Boutgifter

Det er særlig to forhold som påvirker husholdningers boutgifter; rentenivået og prisutviklingen. Forbruksundersøkelsen for 1996 viser at gjennomsnittshusholdningen bruker 22,1 prosent av totalutgiften på bolig, lys og brensel. I 1988 var dette den største utgiftsposten for husholdningen med 26,4 prosent. Årsaken til nedgangen er at renteutgiftene har blitt redusert som følge av rentenedgangen.

For de som skal etablere seg i dag for første gang har det skjedd to store endringer i forhold til de som etablerte seg tidlig på 90-tallet. For det første har det vært en betydelig prisstigning, slik at gjelden som følge av boligkjøp øker betydelig. På den annen side har rentene falt dramatisk fra 1992, noe som isolert sett innebærer at de løpende utgiftene går ned. Dette innebærer at husholdninger som skal etablere seg for første gang kan ta opp et langt større lån enn for bare få år siden. For eksempel var de månedlige utgiftene på et husbanklån på 500 000 kroner drøyt 5 100 kroner i 1992. I 1997 var utgiftene på et tilsvarende lån i underkant av 3 000 kroner pr måned. Lånet var dermed 2 100 kroner rimeligere å betjene i 1997 enn i 1992. Den som tok opp et lån på 300 000 kroner i 1992 kunne i 1997 ta opp et lån på 550 000 kroner uten å betale mer i månedlige renter og avdrag. Det vil si en låneøkning på 83 prosent, mens prisveksten i f eks Oslo har vært på 67 prosent. Lån i de private bankene viser samme nedgang i månedlige låneutgifter, jf figur 3.5. Med den siste tidens renteøkning i bankene har boutgiftene steget noe uten at dette påvirker resultatene over i nevneverdig grad.

Kilde: Kilde: Kommunal- og regionaldepartementet og Økonomisk rapport.

Dette indikerer at boutgiftene for den enkelte er redusert, til tross for at prisene har økt betydelig, også for de som etablerer seg i sentrale strøk i dag. Begrensningen for de som har stabile, gode inntektsforhold og skal etablere seg for første gang, blir da tilgangen på kreditt. Det samme gjelder grupper med utsikt til gode inntekter. Som vist under kap 3.6 er det ingenting som tyder på at kreditttilgangen er dårlig, snarere tvert i mot.

En nylig avgitt rapport fra NBI om boligetablering (Øistensen, NBI 232 1998), viser at etableringsssituasjonen for husholdninger med arbeidsinntekter er god - og langt fra forverret i forhold til etableringssituasjonen tidlig på 90-tallet, heller ikke i Oslo.

Som et utgangspunkt kan en betrakte alle i aldersgruppen 20-34 år som potensielle kjøpere av boliger. Nedenfor følger en oversikt over aldersgruppens disposisjonsforhold med hensyn til boligen, antallet i hver aldersgruppe og oversikt hvor mange som faktisk disponerer en bolig.

Vi ser av tabellen at det er om lag 240 000 i aldersgruppen 20-34 år som er uten bolig. Hovedvekten av disse befinner seg i aldersgruppen 20-24 år. Vi ser også at leieandelen er klart størst for denne aldersgruppen og utgjør om lag 80 prosent, mens leieandelen for gruppen 30-34 år er på 23 prosent.

I en intervjuundersøkelse blant et representativt utvalg av norske kommuner gjennomført av NBI og referert i NBI rapport 232 1998, er det spurt om deres syn på etableringsmuligheter generelt. Det er operert med to ungdomsgrupper, for det første de med lav inntekt eller usikker jobb og for det andre «vanlig» ungdom.

Materialet peker klart i retning av at «vanlig» ungdom ikke anses som å ha spesielt store etableringsproblemer. Omlag en fjerdedel av kommunene mener at denne gruppen har moderate, store eller svært store problemer med å etablere seg. Problemene vokser med kommunens størrelse. Undersøkelsen viser at om lag halvparten av kommunene mener at gruppen med lav inntekt eller usikker jobb har problemer. Også her vokser problemene med kommunestørrelsen.

3.8 Hvem søker boligetablering i leiebolig?

Yngre og enslige er overrepresentert blant de som bor i utleieboliger. Så mange som 2 av 3 enslige under 35 år leier bolig. For enslige i denne aldersgruppen har det vært en markant økning i leie av bolig siden slutten på 1980-tallet, jf tabell 3.4. For aldersgruppen over 35 år har leieandelen vært stabil, mens den for de eldste har gått noe ned.

Blant gifte og samboende i aldersgruppen under 35 år leide 1 av 3 bolig i 1995. Også blant gifte og samboende har det vært en økning i leieandelen siden 1988. Samtidig har leieandelene blant de over 65 år gått betydelig ned og er nesten halvert i samme periode, jf tabell 3.5.

I gjennomsnitt har boligleiere lavere inntekt enn husholdninger som eier boligen. Leierne har i gjennomsnitt en inntekt som er 70 prosent av boligeiernes. Leiernes inntekter sank i forhold til eiernes inntekter fram til slutten av 1980-årene, men har deretter stabilisert seg for par. For enslige har den økt noe på 1990-tallet.

De som leier bolig bytter bolig oftere enn de som eier boligen selv. Det gjelder særlig unge leietakere. Tre av fire unge under 30 år har bodd i boligen under 5 år, jf tabell 3.6. Så mange som 14 prosent av denne aldersgruppen leietakere flyttet inn i boligen samme år som undersøkelsen ble foretatt. De eldste leietakerne er mer stabile. Nesten halvparten av leietakerne over 60 år har bodd i boligen i mer enn 20 år, hvorav 10 prosent har bodd i boligen hele livet.

Det materialet som er presentert indikerer at leie av bolig på mange måter er blitt et ungdomsfenomen. Den typiske boligleier er en enslig person under 35 år som ikke blir boende lenge i boligen.

Folk kan ha mange slags motiver for å leie bolig i stedet for å kjøpe bolig og dermed bli boligeier. Forskningen viser likevel at leie av bolig først og fremst er økonomisk motivert. I boforholdsundersøkelsen 1995 ble husholdningene spurt om motivene for å leie. Noen har problemer med å få lån eller skaffe nødvendig egenkapital. Noen ønsker ikke å ta risiko ved å kjøpe bolig eller er usikre på fremtidig inntekt. For de som bor i utleieboliger av dårlig standard kan leie være et billigere alternativ enn å eie. Noen leier billig for å kunne legge seg opp egenkapital.

Men det finnes også andre motiver for å leie. Så mange som en femtedel av leierne mener boligen er spesielt godt egnet. Noen legger vekt på at leie av bolig medfører mindre ansvar, blant annet for vedlikehold. Motivene for å leie bolig varierer med alder. Unge har i større grad enn eldre økonomiske motiver for å leie. Eldre har oftere ikke-økonomiske motiver.

Nesten halvparten av alle leietakere under 30 år sier de leier fordi de ikke skal bo lenge i boligen, eller fordi det er lett å flytte. Når vi også vet at leieandelen blant unge øker, og at andelen leiere som har leiekontrakter med kort gjenstående løpetid har økt, er indikasjonene sterke på at utleieboligen har blitt en midlertidig boform. Utleieboligen er et midlertidig stoppested på veien mot etablering i egen andelsbolig eller selveierbolig. Men bildet er ikke entydig. Noen leiere flytter fra utleiebolig til utleiebolig.

Ellers er det relativt få som oppgir eksplisitt at de leier bolig fordi de har vansker med å få lån. Det er i den midterste aldersgruppen at dette svaret har den høyeste hyppigheten.

Blant de yngste finner vi et stort innslag av husholdninger som ikke har tenkt å leie bolig lenge. Bare 2,5 prosent av dem under 30 år ønsker å være leieboer så lenge som mulig. I aldersgruppen mellom 30 og 59 år finner vi vel 10 prosent som ønsker å leie bolig så lenge som mulig. Aldersgruppen over 60 år står markert i motsetning til de yngre, meget få ønsker å gå over fra å være leietakere til å være eiere i de nærmeste årene, og hele 8 av 10 av de eldste leietakerne ønsker å fortsette å være leietakere.

3.9 Oppsummering

Denne gjennomgangen viser at vi ikke har holdepunkter for å si at det er et generelt etableringsproblem i dagens boligmarked. Til tross for at vi har vært gjennom en periode med sterkt økende priser har reduksjonen i rentenivået gjort at hushold med stabile, gode inntektsforhold kan skaffe seg en passende bolig. Dette gjelder også i Oslo og andre større bykommuner der prisstigningen har vært høyest. Reduksjonen i rentenivået har bidratt til at et hushold kan ta opp et lån som er 80 prosent høyere enn for bare noen år siden og ha de samme løpende utgiftene.

Økningen i prisene både på brukte leiligheter og leieboliger, særlig i de store byene, kan imidlertid føre til at enkelte grupper med lave inntekter og usikker tilknytning til arbeidsmarkedet kan få større problemer enn tidligere med å etablere seg på boligmarkedet. Dette gjelder også for studenter der økningen i boutgifter påvirker deres levekår betydelig. Økning i boutgifter kan derfor føre til mindre effektive studier og mer tid brukt på arbeid for å kompensere for økningen i boutgifter. Når hushold med lave inntekter går inn på boligmarkedet nå, må de ta opp store lån. Denne gruppen vil være sårbar for økninger i rentenivået. Samtidig har arbeidsledigheten blant ungdom - og også for andre utsatte grupper - blitt klart redusert slik at omfanget av gruppene med lave inntekter kan bli mindre.

Videre er det visse indikasjoner på at pressproblemene kan fortsette i enkelte områder. Selv om den demografiske utvikling for landet som helhet gir relativt færre unge i 20-årene og relativt flere i 30-årene, kan det for Oslo likevel forventes ytterligere økning av antallet unge i alderen 20-34