4 Kjøpsavtale mellom Staten og Nettverk Fornebu (alternativ 1) 1

Kjøpekontraktmellom Staten v/arbeids- og administrasjonsdepartementet v/Statsbygg (nedenfor kalt «Selger»/«Partene») og Nettverk Fornebu AS (nedenfor kalt «Kjøper»/Partene») om overdragelse av eiendom på Fornebu

4.1 Avtalens bakgrunn og formål

Stortinget har vedtatt at det på Fornebu skal etableres et internasjonalt IT- og kunnskapssenter. Staten skal medvirke til å realisere dette gjennom selskapsdannelser i fellesskap med private aktører. Formålet er å skape et IT- og kunnskapssenter hvor kunnskapsintensivt næringsliv knyttes tett opp til universiteter og høyskoler. Det skal skapes et miljø for næringsrettet innovasjon hvor internasjonalisering står sentralt, bl.a. gjennom etablering av en inkubatorfunksjon. Det vises i denne sammenheng til bl.a. St.meld.nr.38 (1997-98) IT-kompetanse i et regionalt perspektiv, St.meld.nr.13 (1998-99) Enkelte gjenstående spørsmål i forbindelse med etablering av IT-senter på Fornebu, St.meld.nr.42 (1998-99) Status og framdrift for etablering av et IT- og kunnskapssenter på Fornebu og St.prp.nr.2 (1999-2000) Forhandlinger om etablering av et IT- og kunnskapssenter på Fornebu. I tillegg er saken omtalt i St.prp.nr.1 for 1997-98, 1998-99 og 1999-00.

Denne kjøpekontrakt, som utgjør vedlegg til Hovedavtale mellom Partene av samme dato, har til hensikt å følge opp Stortingets vedtak, ved å sette Nettverk Fornebu AS i besittelse av den eiendom som er forutsatt benyttet til et IT- og kunnskapssenter på Fornebu.

4.2 Oversikt over samlede eiendommer og bygninger for et nasjonalt IT- og kunnskapssenter

Det skal etableres et IT- og kunnskapssenter på Fornebu som omhandlet i Hovedavtale mellom partene. Senteret skal realiseres på områdene 4.1. og 4.4 i Bærum kommunes Kommunedelplan 2.

Partene er innforstått med at staten ennå ikke har råderett over hele arealet, og at det forhandles med SAS og Oslo kommune om deler av arealet. Det totale området utgjøres av følgende delområder:

4.2.1 Statens egne arealer:

Eiendommen utgjør ca. 156 daa, og er i Kommunedelplan 2 avsatt til bolig/næring. Grensen mellom område 4.4 og 4.3 forutsettes å gå i midten av urban korridor. Eiendommen er takstert av en uavhengig takstnemnd, jfr. Takst over statens eiendommer på Fornebu avgitt 13. august 1999, inntatt som Vedlegg 1 til avtalen. Partene er kjent med at taksten omfatter ytterligere 2 daa tilhørende område 4.3 i Bærum kommunes Kommunedelplan 2, men er enige om at dette ikke påvirker Eiendommens verdi, jfr. nærmere i punkt 4.1 nedenfor.

Eiendommen er taksert til NOK 260 millioner. Denne eiendom overdras ved nærværende avtale, jf pkt 3.

I takst over statens arealer inngår også et areal under Terminalbygningen, som - p.g.a. grensedragningen for kommunens tilbakefallsområde - tilhører Oslo kommune. Arealet utgjør ca. 11 daa. Det foreligger forslag til makeskifteavtale mellom staten og Oslo kommune. Det nevnte areal under Terminalbygningen vil bli overdratt når makeskifteavtalen blir godkjent av overordnet myndighet, eller staten på annen måte får ervervet arealet.

4.2.2 Oslo kommunes arealer:

Eiendommen utgjør ca. 38,5 daa, og er i henhold til Kommunedelplan 2 avsatt til bolig/næring (29,7 daa), veigrunn (ca. 6 daa), urban korridor (ca. 2,5 daa) samt noe grøntområde (mot område 4.2). Eiendommen er taksert av en uavhengig takstnemnd, jfr. Takst over Oslo kommunes arealer avgitt 7. juli 1999, inntatt som Vedlegg 2 til avtalen. Partene er innforstått med at nevnte takst er innhentet i henhold til mandat fra staten alene, og at taksten derfor må betraktes som veiledende.

Eiendommen er taksert til NOK 69 millioner. Denne eiendom vil bli overdratt, dersom staten får ervervet den for en pris som begge parter i nærværende avtale kan akseptere.

4.2.3 Statens/SAS' arealer:

Eiendommen utgjør ca. 2,12 daa, og er i henhold til Kommunedelplan 2 avsatt til bolig/næring (0,62 daa) og urban korridor (ca. 1,5 daa.). Eiendommen er taksert av en uavhengig takstnemnd, jfr. Takst over Statens/SAS' arealer avgitt 13. august 1999, inntatt som Vedlegg 3 til avtalen.

Eiendommen er taksert til NOK 2 millioner. Denne eiendom vil bli overdratt når SAS' rettigheter er innløst fra statens side.

4.2.4 Tilleggsareal:

Eiendommen, som eies av Staten, utgjør 2,51 daa, og er i henhold til Kommunedelplan 2 avsatt til bolig/næring (1,71 daa) og urban korridor (0,8 daa). Eiendommen er taksert av en uavhengig takstnemnd, jfr. Samlet takst avgitt 13. august 1999, inntatt som Vedlegg 4 til avtalen.

Eiendommen er taksert til NOK 5 millioner. Denne eiendom overdras dersom overdragelsen for de foran nevnte eiendommer går i orden.

4.3 Kontraktsgjenstanden - «eiendommen»

4.3.1

Selger overdrar til Kjøper arealer på Fornebu som beskrevet over i pkt 2.1. Overdragelsen omfatter også bygninger som beskrevet i bygningsoversikt, inntatt som Vedlegg 5 til denne avtale.

Eiendommen utgjør ca. 156 daa. Foreløpige grenser for eiendommen fremgår av Vedlegg 6 (kart/skisse). Endelige grenser for eiendommen fastsettes i fellesskap mellom Partene når endelig reguleringsplan foreligger, og stadfestes ved senere kart- og delingsforretning. Det er Partenes intensjon at eiendommens grenser blir fastlagt i overensstemmelse med de områder/formålsangivelser som følger av endelig vedtatt Kommunedelplan 2.

Kjøpers forpliktelse til å overta eiendommen som beskrevet under pkt 2.1 er betinget av at Kjøper også får overta eiendommer som beskrevet i pkt 2.2 - 2.4, jfr. pkt. 3.2 - 3.4.

4.3.2

Selger overdrar til Kjøper arealer på Fornebu som beskrevet over i pkt. 2.2., under den forutsetning som der fremgår.

Eiendommen utgjør ca. 38,5 daa. Foreløpige grenser for eiendommen fremgår av Vedlegg 6 (kart/skisse). Endelige grenser for eiendommen fastsettes i fellesskap mellom Partene når endelig reguleringsplan foreligger, og stadfestes ved senere kart- og delingsforretning. Det er Partenes intensjon at eiendommens grenser blir fastlagt i overensstemmelse med de områder/formålsangivelser som følger av endelig vedtatt Kommunedelplan 2.

4.3.3

Selger overdrar til Kjøper arealer på Fornebu som beskrevet over i pkt. 2.3, under den forutsetning som der fremgår.

Eiendommen utgjør ca. 2,12 daa. Foreløpige grenser for eiendommen fremgår av Vedlegg 6 (kart/skisse). Endelige grenser for eiendommen fastsettes i fellesskap mellom Partene når endelig reguleringsplan foreligger, og stadfestes ved senere kart- og delingsforretning. Det er Partenes intensjon at eiendommens grenser blir fastlagt i overensstemmelse med de områder/formålsangivelser som følger av endelig vedtatt Kommunedelplan 2.

4.3.4

Selger overdrar til Kjøper arealer på Fornebu som beskrevet over i punkt 2.4, under den forutsetning som der fremgår.

Eiendommen utgjør ca. 2,51 daa. Foreløpige grenser for eiendommen fremgår av Vedlegg 6 (kart/skisse). Endelige grenser for eiendommen fastsettes i fellesskap mellom Partene når endelig reguleringsplan foreligger, og stadfestes ved senere kart- og delingsforretning. Det er Partenes intensjon at eiendommens grenser blir fastlagt i overensstemmelse med de områder/formålsangivelser som følger av endelig vedtatt Kommunedelplan 2.

4.3.5

Med «Eiendommen» menes i det følgende de samlede arealer omfattet av punktene 3.1 - 3.4, med mindre annet fremgår.

4.4 Kjøpesum

4.4.1

Som vederlag for den del av Eiendommen som er beskrevet i punkt 3.1, betaler Kjøper til Selger NOK 260.000.000 med 5 % fradrag for binding til IT-formål, i henhold til taksten inntatt som Vedlegg 1. Dog vises i denne forbindelse til punkt 4.6 nedenfor. Kjøper er klar over at eiendommen er ca. 2 daa mindre enn det som er taksert i taksten (vedlegg 1 ), idet de aktuelle 2 daa i Kommunedelplan 2 er tillagt område 4.3. Kjøper aksepterer at dette ikke får innvirkning på Eiendommens verdi.

4.4.2

Som vederlag for den del av Eiendommen som er beskrevet i punkt 3.2, betaler Kjøper til Selger NOK 69 millioner med 5 % fradrag for binding til IT-formål, i henhold til takst inntatt som Vedlegg 2. I tillegg betaler Kjøper til Selger differansen mellom dette beløp og det beløp Selger erverver denne del av Eiendommen for i henhold til avtale som inngås med Oslo kommune, jfr. punkt 2.2 ovenfor. Dog vises i denne forbindelse til punkt 4.6 nedenfor.

Partene legger til grunn at Kjøper selv besørger og bekoster riving av Satellitt B.

4.4.3

Som vederlag for den del av Eiendommen som er beskrevet i punkt 3.3, betaler Kjøper til Selger NOK 2 millioner med 5 % fradrag for binding til IT-formål. Dog vises i denne forbindelse til punkt 4.6 nedenfor.

4.4.4

Som vederlag for den del av Eiendommen som er beskrevet i punkt 3.4, betaler Kjøper til Selger NOK 5 millioner med 5 % fradrag for binding til IT-formål. Dog vises i denne forbindelse til punkt 4.6 nedenfor.

4.4.5

Summen av beløp som angitt i punktene 4.1 - 4.4 omtales i det følgende som «Kjøpesummen». Kjøper må i tillegg til Kjøpesummen dekke alle offentlige gebyrer og avgifter som påløper ved overdragelsen, herunder dokumentavgift og tinglysningsgebyr.

Kjøpesummen er fastsatt for Eiendommen slik den fremstår i dag, jfr. dog punkt 9 nedenfor. Kjøper må i tillegg til Kjøpesummen dekke alle utgifter til å gjøre eiendommen byggeklar, og må herunder bære sin forholdsmessige andel av all overordnet infrastruktur på Fornebu (område som omfattes av KDP 2), som bestemmes av myndighetene, slik det fremgår av punkt 6 nedenfor, jfr. også beskrivelsen i takst for statens arealer.

4.4.6

Takstnemnda har i samletakst avgitt i august 1999 (jfr. Vedlegg 4) fastsatt samlet salgsverdi for Eiendommen med følgende forbehold:

«Generelt vil takstutvalget påpeke den relativt lave tomteutnyttelsen som er nedfelt i KDP2.

En følsomhetsanalyse, kfr. pkt. 4.4, viser at verdi øker med mer enn det dobbelte dersom tomteutnyttelsen økes til TU=100%. . . . . . .

Disse forhold, og innsigelser til tomteutnyttelsen bl.a. fra statlig hold, gir etter takstnemndas vurdering grunnlag for å vurdere hvorvidt et eventuelt salg bør knyttes opp mot fremtidig faktisk godkjent regulering, når det gjelder bruk og utnyttelse. . . .»

Dersom det ved endelig førstegangsregulering av Eiendommen, eller senest innen 3 - tre år etter Stortingets godkjennelse av nærværende avtale, tillates økt utbygging i forhold til det som er beregnet og lagt til grunn i takstene, skal det betales et tilleggsvederlag. Ved beregning av tilleggsvederlaget skal Eiendommen vurderes samlet.

Partene er enige om at den utnyttingsgrad som følger av Bærum kommunes Kommunedelplan 2 er lavere enn det Partene mener er riktig, jfr. også merknadene i taksten. Kjøper forplikter seg på denne bakgrunn til å arbeide aktivt for at det tillates økt utbygging før utløpet av ovennevnte 3 års periode.

Tilleggsvederlaget skal utgjøre den forholdsmessige økning av Eiendommens verdi i forhold til det som er angitt i samletakst av august 1999 ( Vedlegg 4), beregnet i henhold til Mal for korreksjon av vederlag inntatt som Vedlegg 7 til avtalen. Fra dette beløp skal gjøres et fradrag tilsvarende den differansen Kjøper har betalt i henhold til punkt 4.2 annen setning, som er det beløp Staten betaler til Oslo kommune for potensiell fremtidig økt utnyttelse, med tillegg av antatte kostnader til rivning av Satellitt B.

4.4.7

Alle beløp som er knyttet til de ulike takster, er også knyttet til pengeverdi og prisnivå ved tidspunkt for avgivelse av den enkelte takst, juli/august 1999. Ved utbetalinger som finner sted på et senere tidspunkt, skal beløpene justeres i samsvar med svingninger i konsumprisindeksen eller liknende offentlig indeks som på autoritativ måte illustrerer svingningene i pengeverdien.

4.5 Kjøpesummens oppgjør

4.5.1

Kjøpesummen forfaller i sin helhet til betaling på dagen for Overtagelse, jfr. pkt. 7.1 nedenfor. Beløpet skal være godskrevet Selgers konto senest denne dag.

4.5.2

Selger skal oppgi konto for betaling ved varsel om Overtagelse i henhold til pkt. 7.2 nedenfor.

4.6 Betaling av infrastrukturkostnader

4.6.1

Kjøper skal dekke sin forholdsmessige andel av kostnader til overordnet infrastruktur på Fornebu (området som omfattet av KDP 2), jfr. pkt. 4.5, slik det endelig bestemmes av myndighetene og i utbyggingsavtale mellom myndighetene og Statsbygg.

Kjøpers forpliktelse til å dekke overordnede infrastrukturkostnader som omtalt over er begrenset oppad til den forholdsmessige andel av den infrastrukturkostnad, (eksklusiv kostnad til bane), som er lagt til grunn i samlet takst for Eiendommene, jf takst av august 1999, indeksregulert i samsvar med pkt 4.7 i avtalen her. Den del av kostnadene som knytter seg til bane må likevel dekkes i forhold til det endelige beløp, jfr likevel pkt. 18 nedenfor.

4.6.2

Infrastrukturkostnadene betales forskuddsvis eller etterskuddsvis halvårsvis til den utførende aktør. Dersom beløpet betales etterskuddsvis, skal beløpet rentebelastes med gjennomsnittlig NIBOR 6 måneder rente for det forløpne halvår med tillegg av 1,5 prosentpoeng.

4.6.3

Dersom det skulle vise seg at kostnader til infrastruktur som forutsatt i taksten faktisk ikke pålegges, eller slike kostnader skulle vise seg å bli mindre enn forutsatt i taksten, skal Kjøper betale differansen mellom takstens infrastrukturbeløp og det endelige pålagte beløp til Selger. Denne bestemmelse gjelder dog ikke kostnader til etablering av bane.

4.7 Overtagelse

4.7.1

Kjøper skal tidligst overta den del av Eiendommen som er omtalt i pkt 2.1 4 - fire - uker etter at Stortinget har godkjent inngåelsen av denne avtale, så fremt det er klart at Kjøper også får overta eiendommer som beskrevet i pkt 2.2 - 2.4, jf pkt 3.1 siste ledd.

4.7.2

Selger skal uten ugrunnet opphold etter at Stortingets godkjennelse foreligger, og med minst 2 - to - ukers varsel til Kjøper, fastsette dato for Overtagelse.

4.7.3

Partene er innforstått med at Selgers oppryddingsplikt i henhold til pkt. 9 nedenfor, vil bli utført etter Overtagelse. Selger skal på denne bakgrunn ha tilgang til arealene, slik dette er nærmere bestemt i pkt. 9.5 nedenfor. Partene forutsetter at oppryddingsarbeidet ikke skal være til hinder for eller vanskeliggjøre igangsetting av virksomhet i Terminalbygget i henhold til Partenes intensjoner.

4.7.4

Partene er innforstått med at skjøte utstedes når fradeling basert på regulering av området er gjennomført. Selger vil som hjemmelshaver til Eiendommen på Kjøpers anmodning samtykke til tinglysning av kjøpekontrakten eller av pantobligasjon på Eiendommen, før skjøte er utstedt.

4.8 Kjøpers bruk av eiendommen

4.8.1

Kjøper erverver eiendommen for oppføring, etablering og drift av et IT- og kunnskapssenter i samsvar med Formålet.

4.8.2

Kjøper er forpliktet til å påse at all virksomhet som drives på eiendommen ligger innenfor rammene av Formålet, og forplikter seg i denne forbindelse til å inngå avtaler med tredjeparter, herunder leietakere og andre fremtidige aktører med tilknytning til senteret, som ansees nødvendig for effektivt å sikre drift av IT- og kunnskapssenteret i samsvar med Formålet i henhold til Partenes forutsetninger.

4.8.3

Kjøper er forpliktet til å realisere miljøvennlige og fremtidsrettede løsninger i utbyggingen av arealene, jfr. de mål og hensyn som fremgår av miljøoppfølgingsprogrammet for Fornebu, inntatt som Vedlegg 8 til avtalen.

Kjøper skal i tidlig planfase utarbeide en miljøplan/et miljøprogram for utbyggingsprosjektet, som viser hvordan Miljøoppfølgingsprogrammet vil bli fulgt opp med konkrete tiltak i de ulike fasene av prosjektet. Planen skal som et minimum inneholde etterprøvbare mål, med tilhørende tiltak knyttet til:

• energibruk og oppvarmingssystem i nye bygg

• materialbruk

• avfallshåndtering, både i byggeperioden og drift av byggene

• massehåndtering og gjenbruk av lokale masser og materialer

• transport av ansatte og besøkende til virksomheter på området

Som et hjelpemiddel for utformingen av en slik miljøplan, har Statsbygg i samarbeid med ØKO- bygg utarbeidet en CD-rom som legges ved avtalen til orientering.

Målene i miljøplanen skal identifiseres i arkitektkonkurranser, anbudsgrunnlag, kontrakter med prosjekterende og utførende, og følges opp gjennom et rapporteringssystem. Resultatene skal rapporteres til Bærum kommune.

Søknad om rammetillatelse til Bærum kommune skal inneholde dokumentasjon på at prosjektet er underlagt en slik miljøstyring.

4.8.4

Partene er innforstått med at dersom Kjøper ikke har igangsatt byggearbeider/rehabiliteringsarbeider for oppføring/rehabilitering av minst 10.000 m² gulvareal innen ett år etter Stortingets godkjennelse av denne avtale, kan Selger heve kontrakten. Ved slik hevning, skal eiendommen tilbakeføres til Selger og Kjøpesummen tilbakeføres til Kjøper med tillegg av alminnelig innskuddsrente i den forløpne periode. Kjøper bærer ved slik hevning alle kostnader ved tilbakeskjøtning av eiendommen.

Selger kan likevel ikke gjøre hevningskrav gjeldende dersom kjøper godtgjør at manglende oppfyllelse av hans plikter i henhold til første ledd skyldes hindring utenfor hans kontroll som han ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden, eller å unngå eller overvinne følgene av.

4.9 Eiendommens fysiske tilstand

4.9.1

Kjøper har besiktiget de bygninger som omfattes av Kjøpekontrakten, og overtar dem slik de fremstod ved besiktigelsen, med alle faste innretninger. Partene er enige om at Kjøper har de samme forutsetninger som Selger til å vurdere bygningenes tilstand, således at Kjøper er avskåret fra å gjøre gjeldende som mangel forhold av enhver art knyttet til bygningenes tilstand eller areal. Dette gjelder dog ikke dersom Selger har gjort seg skyldig i forsett eller grov uaktsomhet, eller for øvrig handlet i strid med redelighet og god tro.

4.9.2

Selger forplikter seg med dette overfor Kjøper til å fjerne all forurensning fra lokaliteter innenfor det areal som omfattes av kjøpekontrakten mellom Kjøper og Selger. Med lokalitet menes etter denne avtale ansamling av forurensninger som overstiger de av Statens Forurensningstilsyn bestemte normene for den aktuelle arealbruk. Oppryddingen skal gjennomføres til det nivå som følger av kravene i Rammetillatelse for oppgraving, mellomlagring og deponering av forurensede masser, gitt av Statens Forurensningstilsyn 10.11.98, jf. Vedlegg 9, eller eventuelle nye regler eller retningslinjer som på tidspunktet for igangsetting av oppryddingen er fastsatt av myndighetene. Tilsvarende forplikter Selger seg til å få fjernet alle tanker og/eller tankanlegg innenfor samme areal. Oversikt over kjente forurensede lokaliteter og kjente tanker/tankanlegg fremgår av Vedlegg 10.

4.9.3

Med forurensning menes fast avfall som er deponert på arealene, samt stoffer som er tilført grunnen gjennom virksomhet på bakken, og som kan være til skade eller ulempe for miljøet. Forurensning omfatter også slik forurensning som beskrevet i foregående setning som stammer fra avgang og landing av fly eller fra søppelfyllinger som tidligere var lokalisert på Fornebu-området. Denne avtale omfatter ikke forurensning av grunnvannet eller forurensninger i sjøen. Rensing av grunnvannet omfattes allikevel av avtalen i den grad slik rensing er nødvendig for å hindre miljøskadelig spredning til omgivelsene, jfr. SFT's krav.

4.9.4

Kjøper er innforstått med at forurensede masser, i den grad de fysisk fjernes for rensning, forutsettes å inngå som et element i den generelle massehåndteringsplan for Fornebu-området. Kjøper fraskriver seg med dette eiendomsretten til alle forurensede masser som fjernes fra arealene for behandling i samsvar med massehåndteringsplanen.

4.9.5

Selger og dennes kontraktsparter skal, så lenge og i den utstrekning det er nødvendig for å gjennomføre oppryddingsarbeidet, ha tilgang til arealene, samt rett til å uttransportere forurensede masser over arealene. Selgers virksomhet skal imidlertid utføres på en slik måte at Kjøpers virksomhet i Terminalbygget spesielt og på Fornebuområdet generelt ikke forstyrres eller på annen måte påvirkes mer enn hva som er rimelig.

4.9.6

Oppryddingsarbeidet av de forurensninger som er omtalt i punkt 9.2 (jfr. Vedlegg 10) skal gjennomføres i tråd med overordnet fremdriftsplan for rydding av forurensning på Fornebu, jf. Vedlegg 11. Dog har Selger krav på fristforlengelse dersom endrede faktiske forhold, endrede offentlige krav, manglende kapasitet ved Statens behandlingsanlegg eller andre forhold av vesentlig betydning for Selgers gjennomføring av oppryddingsarbeidet, gjør det uforholdsmessig tyngende å fullføre arbeidet i henhold til fremdriftsplanen. Selger plikter uten ugrunnet opphold skriftlig å varsle Kjøper, dersom det oppstår slike forhold som Selger vil gjøre gjeldende som grunnlag for krav om fristforlengelse. Kjøper kan ikke fremme erstatningskrav av noen art for tap som følge av Selgers berettigede fristforlengelse i henhold til dette avsnitt.

4.9.7

Selgers ansvar for kjent forurensning samt for forurensning og forurensningskilder som i dag ikke er definert som eller er kjent, og som forelå i området før overtagelsesdagen, er begrenset til 10 - ti - år etter overtagelsesdagen. Selger er ikke ansvarlig for indirekte skade eller tap, (jfr. Kjøpslovens § 67 (2)), som følge av forurensning på Eiendommen.

4.9.8

Det forutsettes at partene inngår en avtale om hvordan eventuelle nye forurensede lokaliteter som omfattes av Selgers ansvar etter denne avtale skal behandles. Dersom forurensningen mest praktisk lar seg fjerne i forbindelse med Kjøpers anleggsarbeider, kan Selger kreve at Kjøper forestår slik fjerning, såfremt dette ikke forsinker Kjøpers arbeider og mot at Selger dekker eventuelle kostnader i denne forbindelse, med mindre forurensningen omfattes av pkt. 9.9 nedenfor.

4.9.9

Kjøper skal selv bære ansvaret for og kostnader ved fjerning av ubetydelige eller små forekomster av forurensning som Kjøper enkelt vil kunne besørge fjernet i forbindelse med og som ledd i utbyggingen av tomten. Som små eller ubetydelige regnes forekomster som hver for seg ikke utgjør mer enn NOK 300.000 (eks. mva) og som samlet kan fjernes innenfor en kostnadsramme på NOK 1.000.000 (eks. mva). Utgiftene som belastes denne kostnadsramme er begrenset til tiltakskostnader. Dette omfatter kostnader til oppgraving, og evt. fjerning, behandling og sluttdisponering av forurenset jord, inkludert kontroll og utarbeidelse av dokumentasjon i henhold til SFTs rammetillatelse. Kostnader til grunnundersøkelser forut for beslutning om opprydning, risikovurderinger eller det å bygge opp et apparat for å håndtere en slik forurensning anses ikke som tiltakskostnader. Dersom Kjøpers samlede kostnader ved fjerning av forurensninger omhandlet i 1. til 3. setning overstiger NOK 1.000.000 (eks. mva), skal Selger dekke det overskytende beløp.

4.9.10

Dersom Selger ønsker å gjøre sitt opprydningsansvar på Kjøpers grunn gjeldene overfor tredjemann, skal Kjøper som grunneier/forvalter av festekontrakt samarbeide med og bistå Selger til de tidspunkter og på de måter Selger måtte ønske. Dette for eksempel ved skriftlig å fremsette og følge opp opprydningskravene overfor den aktuelle tredjemann, ved henvendelse til SFT, ved de sanksjoner overfor tredjemann som måtte være nødvendige, herunder å opptre sammen med Selger i søksmål, ved om nødvendig å tiltransportere opprydningskravet til Selger.

4.9.11

Kjøper er kjent med at Staten og Oslo kommune forhandler om felles og samlet opprydding av forurensede lokaliteter på Fornebu-området, jfr. Vedlegg 12. Kjøper plikter, uten urimelig kostnad eller ulempe for seg, lojalt å medvirke til og legge forholdene til rette for at oppryddingsarbeidet på Fornebu-området kan gjennomføres i henhold til forutsetningene. Kjøper er kjent med at avtalen mellom Staten og Oslo kommune forutsetter godkjenning av overordnede politiske myndigheter, og at disse myndigheters godkjenning eller manglende godkjenning kan medføre endringer i avtalen.

4.9.12

Kjøper er forpliktet til å påse at det på eiendommen ikke drives virksomhet som kan være til ulempe for naboeiendom i form av støv, støy, rystelser, ekstraordinær eksplosjonsfare eller ekstraordinær fare for vann/væskelekkasje, eller virksomhet som gjennom stråling (emisjon) kan virke forstyrrende på teleteknisk eller elektronisk utstyr, utover det som følger av ordinært anleggsarbeid og som for øvrig er akseptabelt og normalt for drift av moderne/avanserte kontorer.

4.10 Selgers øvrige forpliktelser

Selger skal søke om kart- og delingsforretning og dekke alle kostnader i denne forbindelse. Søknad skal sendes så snart området er regulert.

4.11 Heftelser

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser. Kjøper overtar Eiendommen med de heftelser som er tinglyst på Eiendommen i henhold til grunnboksutskrift vedlagt avtalt som Vedlegg 13, samt heftelser som fremgår av oversikt med kommentarer, inntatt som Vedlegg 14 til avtalen. Kjøper er innforstått med at eiendommen er påheftet festekontrakt med Statoil, og er kjent med korrespondanse mellom Statsbygg og Statoil om fortsatt festerett, jf brev av 22.01.1999, 01.03.1999 og 09.07.1999.

4.12 Reguleringsmessige forhold

Kjøper er innforstått med at det hefter usikkerhet med hensyn til endelig regulering av Eiendommen. Kjøper kan ikke gjøre gjeldende misligholdsbeføyelser overfor Selger dersom Kjøpers planer for Eiendommen ikke lar seg gjennomføre.

Kjøper er ansvarlig for å innhente nødvendige tillatelser i henhold til plan- og bygningsloven, og har risikoen for at slike tillatelser blir gitt. Det samme gjelder konsesjon.

4.13 Mislighold

4.13.1

Dersom Selger ikke gir fra seg skjøte eller bruken av Eiendommen til rett tid, eller ikke i tide oppfyller sine øvrige plikter etter denne avtale, uten at dette skyldes Kjøper eller omstendigheter Kjøper har risikoen for, kan Kjøper:

1. heve avtalen, dersom misligholdet er vesentlig

2. kreve erstatning, og/eller

3. holde tilbake en forholdsmessig del av Kjøpesummen.

Kjøper kan likevel ikke gjøre misligholdsbeføyelser gjeldende dersom Selger godtgjør at misligholdet skyldes hindring utenfor hans kontroll som han ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden eller å unngå eller overvinne følgene av.

4.13.2

Dersom Kjøpesummen ikke er betalt ved forfall, kan Selger i tillegg til Kjøpesummen kreve lovlig forsinkelsesrente fra forfallstidspunktet fram til betaling skjer.

Dersom betalingsmisligholdet er vesentlig, kan Selger heve avtalen og kreve erstattet sitt tap som følge av misligholdet.

4.13.3

Dersom en av Partene hindres i å oppfylle sine plikter etter avtalen i rett tid, skal han straks varsle den annen Part om dette. Den Part som mottar slikt varsel er forpliktet til så vidt mulig å begrense eventuelle skadevirkninger av slik forsinkelse.

4.13.4

Den av Partene som vil gjøre gjeldende misligholdsbeføyelser, må reklamere skriftlig senest 1 - én - måned etter at han oppdaget eller burde ha oppdaget misligholdet.

4.13.5

Nærværende avtale regulerer uttømmende forholdet mellom Partene. Ved mislighold kan ingen av Partene gjøre gjeldende andre misligholdsbeføyelser enn de som er beskrevet i denne avtale. Erstatning for indirekte tap kan ikke kreves, med mindre det foreligger forsett eller grov uaktsomhet.

4.14 Forholdet til avhendingsloven

Lov av 3. juli 1992 nr. 93 om avhending av fast eigedom kommer ikke til anvendelse på nærværende avtaleforhold.

4.15 Overdragelse av kjøpekontrakten

Kjøpers rettigheter og forpliktelser i henhold til denne avtale kan ikke uten Selgers skriftlige samtykke overdras til annet formål enn det som fremgår av avtalens punkt 1.

4.16 Tvisteløsning

Dersom det oppstår tvist mellom Partene vedrørende forståelsen av denne avtale, skal tvisten søkes løst gjennom forhandlinger mellom Partene. Dersom slike forhandlinger ikke fører frem, skal tvisten avgjøres ved de alminnelige domstoler, med mindre Partene enes om annet.

4.17 Tinglysning

Hver av Partene kan tinglyse denne avtale på Eiendommen for egen regning. Staten samtykker som hjemmelshaver til slik tinglysning.

4.18 Reforhandling/avtalebortfall

Partene viser til pkt 15 i Hovedavtalen, som lyder:

«Dersom samferdselsmyndighetenes eller andre myndigheters endelige krav til utbygging av nye veganlegg eller bane, eller andre pålegg, medfører at infrastrukturkostnadene avviker vesentlig fra de forutsetninger som er lagt til grunn i taksten, på en slik måte at partene etter en samlet vurdering ikke lenger finner sin deltakelse i etableringen av et IT- og kunnskapssenter på Fornebu økonomisk forsvarlig, kan henholdsvis Staten og de private investorer (som samlet gruppe) kreve reforhandling. Reforhandlingen omfatter denne avtale og alle inngåtte kontrakter inntatt som vedlegg til avtalen. Reforhandlingen tar sikte på tilpasning til den nye situasjon, eventuelt ved bortfall av avtalen.

Partene er videre enige om at hovedavtalen og alle inngåtte kontrakter faller bort dersom Statsbygg ikke lykkes med å erverve Oslo kommunes arealer, jfr denne avtales punkt . . .

Dersom avtalen faller bort, skal kostnadene som er påløpt fra denne avtales undertegning fordeles på avtalepartene som bestemt i avtalens punkt 4 nest siste avsnitt.»

- - -

Denne kjøpekontrakt er utferdiget og undertegnet i 2 - to - likelydende eksemplarer, hvorav Partene beholder hvert sitt.

Undertegnede parter forplikter seg til sørge for at ovenstående avtale med Staten v/Arbeids- og Administrasjonsdepartementet inngås dersom Stortinget utpeker Nettverk Fornebu AS som Statens samarbeidspartner for etablering av et IT- og kunnskapssenter på Fornebu.

Dato, sted . . . . . .