2 Kjøpsavtale mellom Staten og IT Fornebu Technoport (ITFT) 1

Kjøpekontrakt mellom Staten v/Arbeids- og administrasjonsdepartementet v/Statsbygg (nedenfor kalt «Selger»/«Partene») (Hvor partsbetegnelsen «Selger» er brukt under de enkelte bestemmelser i avtalen, tilligger det Regjeringen til enhver tid å avgjøre hvilken statsinstitusjon som har partskompetanse etter vedkommende bestemmelse.) og IT Fornebu Eiendom AS(nedenfor kalt «Kjøper»/«Partene») om overdragelse av eiendom på Fornebu.

2.1 Avtalens bakgrunn og formål

Det er i dag inngått avtale mellom Partene, IT Fornebu AS, KLP Eiendom AS og Forskningsparken AS om å etablere et IT-, kunnskaps- og innovasjonssenter på Fornebu (heretter «Hovedavtalen»). Denne avtalen har til formål å sette IT Fornebu Eiendom AS i besittelse av den eiendom som er forutsatt for at IT Fornebu Eiendom AS skal kunne bidra til å realisere Visjonen og Målet slik disse er angitt i Hovedavtalen.

2.2 Salgsobjektet

2.2.1 Eiendommen

2.2.1.1

Eiendommen som skal overføres fra Selger til Kjøper (heretter «Eiendommen») utgjør 316 daa. Eiendommen er taksert av uavhengig takstnemnd, jf Takstrapport for samlet vurdering av markedsverdi for Oslo kommunes, Statens og SAS' arealer på Fornebu avgitt 13. august 1999 inntatt som Vedlegg 1 til denne avtalen.

2.2.1.2

På kart lagt ved som Vedlegg 2 er de aktuelle områdene tegnet inn med rød markering.

2.2.1.3

Eiendommen omfatter deleiendommer opprinnelig eiet av Staten og deleiendommer som forutsettes ervervet av Staten for det formål å overdra disse deleiendommer videre til ITFE under denne avtalen. Deleiendommene som forutsettes ervervet av Staten fra andre tidligere eiere er:

1. Ca 62,3 daa eiet av Oslo kommune, som forutsettes ervervet av Selger.

2. Ca 88,5 daa eiet av Selger og SAS i fellesskap, hvor SAS forutsettes utløst, og

3. Ca 11 daa eiet av Oslo kommune, som forutsettes ervervet av Selger. Det foreligger forslag til makeskifteavtale mellom Selger og Oslo kommune. I taksten over Statens arealer inngår også et areal under Terminalbygningen som - på grunn av grensedragningen for kommunens tilbakefallsområde - tilhører Oslo kommune. Dette areal vil bli overdratt så snart makeskifteavtalen blir godkjent av overordnet myndighet, eller selger på annen måte får ervervet arealet.

De nevnte arealer vil bli overdratt dersom og når de respektive avtaler blir godkjent av overordnet myndighet, eller Selger på annen måte får ervervet arealene.

2.2.1.4

Endelige grenser for Eiendommen fastsettes i fellesskap mellom Partene når endelig reguleringsplan foreligger, og stadfestes ved senere kart- og delingsforretning.

2.2.2 Bygningsmasse

Overdragelsen omfatter også bygninger som beskrevet i bygningsoversikt, inntatt som Vedlegg 3 til denne avtale samt alt tilbehør til disse bygningene.

2.3 Kjøpesum og dekning av kostnader

2.3.1 Kjøpesum

2.3.1.1

Vederlaget for Eiendommen fastsettes i henhold til taksten til NOK 668.000.000, basert på sannsynlig utnyttelse i henhold til Kommunedelplan 2 og fratrukket andel grunnlagsinvestering. Kjøper må i tillegg til vederlaget for Eiendommen dekke alle utgifter til å gjøre Eiendommen byggeklar, herunder infrastrukturkostnader som angitt i punkt 3.2 men ikke omfattende kostnader forbundet med rensing for forurensning jf punkt 6 nedenfor.

2.3.1.2

I tillegg til vederlaget for Eiendommen etter punkt 3.1 skal Kjøper betale det tilleggsvederlag eller godskrives den besparelse i forhold til fastsatt Kjøpesum Selger må betale til Oslo kommune for å erverve Oslo kommunes arealer omfattet av punkt 2.1.3 litra (a) ovenfor.

2.3.1.3

I vederlaget for Eiendommen beskrevet punkt 3.1.1 skal det videre gjøres fradrag foren i taksten anslått verdireduksjon på grunn av at bruken av området ervervet av Kjøper er underlagt formålsbegrensninger, slik dette er nærmere beskrevet i Hovedavtalen med vedlegg, herunder denne Kjøpsavtalen. Verdireduksjonen er skjønnsmessig fastsatt til fem - 5 - prosent i forhold til takstverdi for arealene opprinnelig eiet av Staten, i alt NOK 33.400.000.

2.3.1.4

Netto vederlag for Eiendommen etter de fradrag og tillegg som er angitt i punktene 3.1.2 og 3.1.3 betegnes nedenfor som «Kjøpesum».

2.3.2 Infrastrukturkostnader

2.3.2.1

Kjøper skal bære sin forholdsmessige andel (indeksjustert) av all overordnet infrastruktur på Fornebu/Snarøya begrenset oppad til NOK 212.000.000 som det fremgår av samletaksten, dog fratrukket bane (jf punkt 3.3), (indeksjustert) og i samsvar med bestemmelse av offentlige myndighet. Overskytende kostnader dekkes av Selger.

2.3.2.2

Dersom det skulle vise seg at kostnader til infrastruktur som forutsatt i taksten faktisk ikke pålegges, eller slike kostnader skulle vise seg å bli mindre enn forutsatt i samletaksten, skal Kjøper betale differansen mellom takstens infrastrukturbeløp og det endelige pålagte beløp til Selger.

2.3.3 Kostnader til bane

2.3.3.1

Kjøper skal dekke kostnader knyttet til utbygging av bane for Fornebuområdet etter følgende regler:

1. Kjøper vil i åtte - 8 - år etter undertegning av denne avtalen akseptere å betale inntil Kjøpers forholdsmessige andel av NOK 200.000.000 (lagt til grunn i taksten), tilsvarende NOK 27.000.000 ved erverv av 316 daa, for utbygging av bane.

2. Etter åtte 8 - år etter undertegning av denne avtalen bortfaller Kjøpers plikt til å dekke kostnader knyttet til utbygging av bane etter litra (a) ovenfor.

2.3.3.2

Dersom kostnadene til bane etter punkt 3.3.1 ovenfor i løpet av perioden på åtte år blir uaktuelle eller lavere enn det angitte beløp, eller dersom Kjøpers plikt til å dekke kostnader til bane bortfaller etter punkt 3.3.1 litra (b), skal Kjøper betale (den eventuelt overskytende andel av) det beløp Kjøper har påtatt seg å betale som dekning til bane etter punkt 3.3.1 litra (a) kontant (indeksjustert) til Selger.

2.3.4 Korreksjon av Kjøpesummen

2.3.4.1

Dersom det innen seks - 6 - år etter vedtagelse av kommunedelplan 2 for Bærum kommune tillates økt utbygging for områdene omtalt i punkt 2.1 i forhold til det som er beregnet og lagt til grunn i takstene, har Selger krav på tilleggsvederlag i tillegg til Kjøpesummen. Kjøper vil i denne perioden arbeide for en høyere utnyttelse enn den som er fastsatt i Kommunedelplan 2 for Bærum kommune. I så fall er Partene enige om at følgende regler skal komme til anvendelse:

1. Deltakstene angir et totalt utbyggingspotensiale etter Kommunedelplan 2 for på taksttidspunktet på 178.883 m² BRA samlet for delområdene 4.1, 4.3 og 4.4. Av dette er det i takstgrunnlagets verdiberegninger forutsatt en bolig-bebyggelse på 34.496 m² BRA. Fordelingen mellom bolig og næring utgjør således for næring 144.385 m² (inkludert eksisterende bebyggelse) og for bolig 34.496 m².

2. Partene er enige om at det ved endring av fordelingen mellom bolig og næring innenfor totalarealet på 178.881 m² BRA ikke skal beregnes tilleggsvederlag. Ved endring av totalvolumet ut over 178.881 m² BRA beregnes tilleggsvederlag på grunnlag av øket volum og fordeling mellom bolig og næring. Dersom det oppnås et større utbyggingsareal enn forutsatt i Kommunedelplan 2 for Bærum kommune, skal det for tilleggsarealet betales 50 prosent av de tomtebelastninger som er angitt i taksten. Partene er enige om at dersom det faktiske utbyggingspotensialet reduseres i forhold til Kommune-delplan 2 skal Kjøpesummen reduseres tilsvarende reduksjonen av utbyggings-potensialet.

3. Gjennomsnittlig tomtebelastning for de tre delområdene slik det fremgår av deltakstene utgjør for boligareal NOK 5.092 pr m² BRA og for næringsareal NOK 3.675 pr m² BRA. Parten er enige om at disse tomtebelastningene legges til grunn for korreksjonen av vederlaget.

4. Partene er enige om at hvis parkeringshuset på korreksjonstidspunktet ikke medtas i tomteutnyttelsen, samt at paviljongen og Satelitt A rives, så frigjør dette et utbyggingspotensiale på tomten på 22.283 m² BRA. Dette utbyggingspotensialet skal medregnes i korreksjonen av Kjøpesummen. Hvis deler av parkeringshuset er revet på korreksjonstidspunktet skal utbyggingspotensialet etter denne bestemmelse reduseres forholdsmessig.

5. Partene er videre enige om at hvis det frigjøres utbyggingspotensiale til erstatning for en reduksjon av arealene i terminalbygget, så skal ikke dette utbyggingspotensialet medregnes i korreksjonen av Kjøpesummen. Tilsvarende skal gjelde ved reduksjon av arealene i parkeringshuset, i den grad parkeringshuset medregnes i tomteutnyttelsen

6. Fra det tilleggsvederlag Kjøper eventuelt skal yte til Selger fratrekkes i den andel av tilleggsvederlaget som skal tilfalle Selger, eventuell kjøpesum betalt av Selger til Oslo kommune for deleiendom omfattet av punkt 2.1.3 litra (a) ovenfor, ut over takst for denne deleiendom.

2.3.4.2

Tilleggsvederlag/refusjon ytes kun én gang, etter utløpet av seks års-perioden.

2.3.5 Indeksregulering

Alle beløp som er knyttet til taksten, herunder korreksjon av Kjøpesummen etter punkt 3.4, er også knyttet til pengeverdi og prisnivå ved tidspunkt for avgivelse av taksten, den 13. august 1999. Ved utbetalinger som finner sted på et senere tidspunkt, skal beløpene justeres i samsvar med svingninger i konsumprisindeksen eller, dersom denne bortfaller, liknende offentlig indeks som på autoritativ måte illustrerer svingningene i pengeverdien.

2.3.6 Offentlige gebyrer og avgifter

2.3.6.1

Kjøper skal i tillegg til Kjøpesummen dekke alle offentlige gebyrer og avgifter som påløper ved overdragelsen, herunder dokumentavgift og tinglysningsgebyr.

2.3.6.2

Selger skal søke om kart- og delingsforretning og dekke alle kostnader i denne forbindelse. Selger skal besørge kart- og delingsforretning avholdt uten ugrunnet opphold etter at vilkårene for regulering av arealene er oppfylt.

2.4 Betaling

2.4.1 Kjøpesum

Kjøpesummen forfaller i sin helhet til betaling på Overtagelsestidspunktet, jf punkt 5.1 nedenfor. Beløpet skal være godskrevet Selgers konto senest denne dag.

2.4.2 Infrastrukturkostnader

Infrastrukturkostnadene betales av Staten og refunderes av Kjøper etterskuddsvis halvårsvis til den utførende aktør. Beløpet rentebelastes fra forfall for Selgers påløpne utgifter til Kjøpers betaling med gjennomsnittlig NIBOR 6 måneder rente for det forløpne halvår med tillegg av 1,5 prosentpoeng. Kjøper kan i stedet velge å gjøre opp disse kostnadene på forhånd for hver halvårsperiode eller gjøre opp direkte til den utførende aktør; i så fall betales ikke rente som angitt foran.

2.4.3 Kostnader til bane

Kostnader til bane betales til den offentlige etat som gis hovedansvar for etablering av bane til Fornebuområdet, i delbetalinger som bygger på et prinsipp om dekning av kostnader etter hvert som de forfaller og som avtales nærmere mellom Partene

2.4.4 Korreksjon av Kjøpesummen

Eventuell korreksjon av Kjøpesummen i henhold til punkt 3.4 betales innen seks - 6 - måneder etter endelig fastsettelse av eventuelt korreksjonsbeløp etter utløpet av seks års-perioden.

2.4.5 Offentlige gebyrer og avgifter

Offentlige gebyrer og avgifter betales som fastsatt i vedtak av vedkommende offentlige myndighet.

2.4.6 Selgers konto

Selger skal oppgi konto for betaling av ethvert beløp omfattet av denne avtale senest tre - 3 - dager etter avsendelse av skriftlig forespørsel om slike opplysninger fra Kjøper.

2.5 Overtagelse

2.5.1

Kjøper skal overta Eiendommen klokken 1100 åtte - 8 - uker etter at Stortinget har godkjent inngåelsen av denne avtale («Overtagelsestidspunktet»).

2.5.2

Selger skal uten ugrunnet opphold etter at Stortingets godkjennelse foreligger varsle Kjøper om Overtagelsestidspunktet i henhold til punkt 5.1.

2.5.3

Selger skal besørge skjøte utstedt umiddelbart etter at fradeling basert på regulering av området er gjennomført.

2.5.4

Dersom Selger på Overtakelsestidspunktet ikke har fått overta hele Eiendommen, suspenderes Overtakelsestidspunktet tilsvarende, jf likevel punkt 15.1 litra (b).

2.5.5

For øvrig skal Selger på Overtagelsestidspunktet overlevere til Kjøper alle dokumenter, nøkler, kart, tegninger, manualer m.v. knyttet til Eiendommen.

2.6 Eiendommens fysiske tilstand

2.6.1

Kjøper har besiktiget de bygninger som omfattes av denne avtalen, og overtar dem slik de fremstod ved besiktigelsen, med alle faste innretninger. Kjøper er videre kjent med takst og tilstandsrapport. Partene er enige om at Kjøper har de samme forutsetninger som Selger til å vurdere bygningenes tilstand, således at Kjøper er avskåret fra å gjøre gjeldende som mangel forhold av enhver art knyttet til bygningenes tilstand eller areal. Dette gjelder dog ikke dersom Selger har gjort seg skyldig i forsett eller grov uaktsomhet, eller for øvrig handlet i strid med redelighet og god tro. Selger erklærer ved undertegning på denne avtalen at Selger ikke er kjent med forhold vedrørende Eiendommen eller bygningsmassen som ikke er opplyst Kjøper og som må kunne forventes å ha betydning for Kjøpers vurdering av Eiendommens og/eller bygningsmassens verdi.

2.6.2

Selger forplikter seg med dette overfor Kjøper til å fjerne all forurensning fra lokaliteter innenfor Eiendommen som overstiger de av Statens Forurensningstilsyn bestemte normer for arealbruk (henholdsvis for bolig ved regulering til bolig, til næring ved regulering til næring og til bolig ved regulering til blandet formål). Partene er innforstått med at oppryddingen til dels vil finne sted etter Overtagelsestidspunktet.

2.6.3

Oppryddingen skal gjennomføres til det nivå som følger av kravene i Rammetillatelse for oppgraving, mellomlagring og deponering av forurensede masser, gitt av Statens Forurensingstilsyn 10. november 1998, jf Vedlegg 4, eller eventuelle nye regler eller retningslinjer som på tidspunktet for igangsetting av oppryddingen er fastsatt av myndighetene. Selger skal herunder fjerne alle tanker og/eller tankanlegg innenfor Eiendommen. Oversikt over kjente forurensede lokaliteter og kjente tanker/tankanlegg fremgår av Vedlegg 5.

2.6.4

Med forurensning menes fast avfall som er deponert på arealene, samt stoffer som er tilført grunnen gjennom virksomhet på bakken, og som kan være til skade eller ulempe for miljøet. Forurensning omfatter også slik forurensning som beskrevet i foregående setning som stammer fra avgang og landing av fly eller fra søppelfyllinger som tidligere var lokalisert på Fornebu-området. Selgers ansvar omfatter ikke forurensning av grunnvannet eller forurensninger i sjøen. I den grad det gis generelt pålegg om rensing av grunnvannet eller av sjøen skal praktisk og økonomisk ansvar for slik rensning løses etter prinsippet om at forurenseren skal betale, slik dette er kommet til uttrykk i internasjonale overenskomster og nasjonale regler. Selger har informert om at Selger vil iverksette rensning av grunnvannskulpen under det gamle Koksatjernet.

2.6.5

Kjøper er innforstått med at forurensede masser, i den grad de fysisk fjernes for rensning, forutsettes å inngå som et element i den generelle massehåndteringsplan for Fornebu-området. Kjøper fraskriver seg med dette eiendomsretten til alle forurensede masser som fjernes fra arealene for behandling i samsvar med massehåndterings-planen.

2.6.6

Selger og dennes kontraktsparter skal, så lenge og i den utstrekning det er nødvendig for å gjennomføre oppryddingsarbeidet, ha tilgang til arealene samt rett til å uttransportere forurensede masser over arealene. Selgers virksomhet skal imidlertid utføres på en slik måte at Kjøpers virksomhet i Terminalbygget spesielt og på Fornebuområdet generelt ikke forstyrres eller på annen måte påvirkes mer enn hva som er rimelig.

2.6.7

Oppryddingsarbeidet av de forurensninger som er omtalt i første ledd skal gjennomføres i tråd med overordnet fremdriftsplan for rydding av forurensning på Fornebu, jf Vedlegg 6. Selger har krav på fristforlengelse dersom endrede faktiske forhold, endrede offentlige krav, manglende kapasitet ved Statens behandlingsanlegg eller andre forhold av vesentlig betydning for Selgers gjennomføring av oppryddingsarbeidet, gjør det uforholdsmessig tyngende å fullføre arbeidet i henhold til fremdriftsplanen. Selger plikter uten ugrunnet opphold skriftlig å varsle Kjøper, dersom det oppstår slike forhold som Selger vil gjøre gjeldende som grunnlag for krav om fristforlengelse. Kjøper kan ikke fremme erstatningskrav av noen art for tap som følge av Selgers berettigede fristforlengelse i henhold til dette avsnitt. Dersom Selger har rett til og gjør bruk av fristforlengelse som angitt ovenfor, og denne fristforlengelsen innvirker ikke uvesentlig på Kjøpers mulighet til å oppfylle sine øvrige fremdrifts- og utbyggingsplaner, kan Kjøper kreve arbeidet med utbedringen av forurensningene forsert mot å dekke Selgers merkostnader som følge av forseringen.

2.6.8

Selgers ansvar for kjente forurensede lokaliteter er begrenset til 10 - ti - år etter Overtagelsesdagen. Dersom det etter rensing av lokaliteter på Eiendommen likevel fremkommer lokaliteter, eller dersom Statens Forurensningstilsyn i fremtiden endrer kriteriene for hva som aksepteres som lovlig nivå for forurensninger/deponeringer slik at det av den grunn fremkommer nye lokaliteter på Eiendommen eller tidligere lokaliteter igjen må renses, og slike lokaliteter har et ikke uvesentlig omfang, skal rensing av disse lokaliteter for forurensning som overstiger disse nye kravene løses etter prinsippet om at forurenseren skal betale, slik dette er kommet til uttrykk i internasjonale overenskomster og nasjonale regler.

2.6.9

Det forutsettes at Partene inngår en avtale om hvordan eventuelle nye forurensede lokaliteter som omfattes av Selgers ansvar etter denne avtale skal behandles. Dersom forurensningen mest praktisk lar seg fjerne i forbindelse med Kjøpers anleggsarbeider, kan Selger kreve at Kjøper forestår slik fjerning såfremt dette ikke forsinker Kjøpers arbeider og mot at Selger dekker eventuelle kostnader i denne forbindelse, ut over det som fremgår av punkt 6.10 nedenfor.

2.6.10

Kjøper skal selv bære ansvaret for og kostnader ved fjerning av ubetydelige eller små forekomster av forurensning som Kjøper enkelt vil kunne besørge fjernet i forbindelse med og som ledd i utbyggingen av tomten. Som små eller ubetydelige regnes forekomster som hver for seg ikke utgjør mer enn NOK 300.000 (eks mva) og som samlet kan fjernes innenfor en kostnadsramme på NOK 1.000.000 (eks mva). Utgiftene som belastes denne kostnadsramme er begrenset til tiltakskostnader. Dette omfatter kostnader til oppgraving, og evt. fjerning, behandling og sluttdisponering av forurenset jord, inkludert kontroll og utarbeidelse av dokumentasjon i henhold til SFT's rammetillatelse. Kostnader til grunnundersøkelser forut for beslutning om opprydning, risikovurdering eller det å bygge opp et apparat for å håndtere en slik forurensning anses ikke som tiltakskostnader. Dersom Kjøpers samlede kostnader ved fjerning av forurensninger omhandlet i første til tredje setning overstiger NOK 1.000.000 (eks mva), skal Selger dekke det overskytende beløp.

2.6.11

Dersom Selger ønsker å gjøre sitt opprydningsansvar på Kjøpers grunn gjeldende overfor tredjemann, skal Kjøper som grunneier mot rimelig kompensasjon samarbeide med og bistå Selger til de tidspunkter og på de måter Selger måtte ønske. Dette for eksempel ved skriftlig å fremsette og følge opp opprydningskravene overfor den aktuelle tredjemann, ved henvendelse til SFT, ved de sanksjoner overfor tredjemann som måtte være nødvendige, herunder å opptre sammen med Selger i søksmål, ved om nødvendig å tiltransportere opprydningskravet til Selger.

2.6.12

Kjøper er kjent med at Staten og Oslo kommune forhandler om felles og samlet opprydding av forurensede lokaliteter på Fornebuområdet. Kjøper plikter, uten urimelig kostnad eller ulempe for seg, lojalt å medvirke til og legge forholdene til rette for at oppryddingsarbeidet på Fornebuområdet kan gjennomføres i henhold til forutsetningene. Kjøper er kjent med at avtalen mellom Staten og Oslo kommune forutsetter godkjenning av overordnede politiske myndigheter, og at disse myndigheters godkjenning eller manglende godkjenning kan medføre endringer i avtalen.

2.6.13

Kjøper er forpliktet til å påse at det på eiendommen ikke drives virksomhet som kan være til ulempe for naboeiendom i form av støv, støy, rystelser, ekstraordinær eksplosjonsfare eller ekstraordinær fare for vann/væskelekkasje, eller virksomhet som gjennom stråling (emisjon) kan virke forstyrrende på teleteknisk eller elektronisk utstyr, utover det som følger av ordinært anleggsarbeid og som for øvrig er akseptabelt og normalt for drift av moderne forretningsdrift som forutsatt drevet på Eiendommen.

2.7 Heftelser

2.7.1

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

2.7.2

Kjøper overtar Eiendommen med de heftelser som er (i) opplyst i skriftlig redegjørelse om enkelte avtaler inngått av Selger vedrørende Eiendommen (jf Vedlegg 7), og (ii) tinglyst på Eiendommen ved kontraktsunderskrift, jf grunnboksutskrift for de aktuelle arealer vedlagt avtalen som Vedlegg 8.

2.7.3

Kjøper er innforstått med at eiendommen for tiden er påheftet festekontrakt med Statoil.

2.8 Reguleringsmessige forhold

2.8.1

Kjøper er innforstått med at det hefter usikkerhet med hensyn til endelig regulering av Eiendommen.

2.8.2

Selger har risikoen for at Kjøper oppnår nødvendige konsesjoner som tildeles av statlige myndigheter for å erverve Eiendommen, herunder konsesjon etter konsesjonsloven av 1974. Kjøper skal umiddelbart etter at Stortinget har godkjent denne avtalen søke enhver tillatelse og/eller konsesjon så snart vilkårene for å søke og bli tildelt slik konsesjon er oppfylt.

2.8.3

Partene plikter å i fellesskap arbeide i beste hensikt og innenfor vanlige prinsipper om god forvaltningsskikk for at Kjøper oppnår alle nødvendige tillatelser for øvrig, herunder i henhold til plan- og bygningsloven.

2.9 Miljøplan for Fornebu

2.9.1

Kjøper er forpliktet til å realisere miljøvennlige og fremtidsrettede løsninger i utbyggingen av arealene, jf de mål og hensyn som fremgår av miljøoppfølgings-programmet for Fornebu, Vedlegg 9.

2.9.2

Kjøper skal i tidlig planfase utarbeide en miljøplan/et miljøprogram for utbyggings-prosjektet, som viser hvordan Miljøoppfølgingsprogrammet vil bli fulgt opp med konkrete tiltak i de ulike fasene av prosjektet. Planen skal som et minimum inneholde etterprøvbare mål, med tilhørende tiltak knyttet til:

• energibruk og oppvarmingssystem i nye bygg

• materialbruk

• avfallshåndtering, både i byggeperioden og drift av byggene

• massehåndtering og gjenbruk av lokale masser og materialer

• transport av ansatte og besøkende til virksomheter på området

2.9.3

Som et hjelpemiddel for utformingen av en slik miljøplan, har Statsbygg i samarbeid med ØKO-bygg utarbeidet en CD-rom som legges ved avtalen til orientering, jf Vedlegg 10.

2.9.4

Målene i miljøplanen skal identifiseres i arkitektkonkurranser, anbudsgrunnlag, kontrakter med prosjekterende og utførende, og følges opp gjennom et rapporterings-system. Resultatene skal rapporteres til Bærum kommune.

2.9.5

Søknad om rammetillatelse til Bærum kommune skal inneholde dokumentasjon på at prosjektet er underlagt en slik miljøstyring.

2.10 Mislighold

2.10.1

Dersom Selger ikke gir fra seg skjøte eller bruken av Eiendommen til rett tid, eller ikke i tide oppfyller sine øvrige plikter etter denne avtale, uten at dette skyldes Kjøper eller omstendigheter Kjøper har risikoen for, kan Kjøper:

1. heve avtalen, dersom misligholdet er vesentlig

2. kreve erstatning, og/eller

3. holde tilbake en forholdsmessig del av Kjøpesummen.

2.10.2

Kjøper kan likevel ikke gjøre misligholdsbeføyelser gjeldende dersom Selger godtgjør at misligholdet skyldes hindring utenfor hans kontroll som han ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden eller å unngå eller overvinne følgene av.

2.10.3

Dersom Kjøpesummen ikke er betalt ved forfall, kan Selger i tillegg til Kjøpesummen kreve lovlig forsinkelsesrente fra forfallstidspunktet fram til betaling skjer. Dersom betalingsmisligholdet er vesentlig, kan Selger heve avtalen og kreve erstattet sitt tap som følge av misligholdet. Ved tvist kan Kjøper deponere Kjøpesummen uten at Selger kan gjøre betalingsmislighold gjeldende mot Kjøper på dette grunnlag.

2.10.4

Dersom en av Partene hindres i å oppfylle sine plikter etter avtalen i rett tid, skal han straks varsle den annen Part om dette. Den Part som mottar slikt varsel er forpliktet til så vidt mulig å begrense eventuelle skadevirkninger av slik forsinkelse.

2.10.5

Den av Partene som vil gjøre gjeldende misligholdsbeføyelser, må reklamere skriftlig senest 1 - én - måned etter at han oppdaget eller burde ha oppdaget misligholdet.

2.10.6

Erstatning for indirekte tap kan ikke kreves, med mindre det foreligger forsett eller uaktsomhet.

2.11 Forholdet til avhendingsloven

Lov av 3. juli 1992 nr 93 om avhending av fast eigedom kommer ikke til anvendelse på denne avtalen.

2.12 Overdragelse av kjøpekontrakten

Denne avtale kan ikke uten Selgers skriftlige samtykke overdras til annet formål enn det som fremgår av avtalens punkt 1.

2.13 Tinglysning

Hver av Partene kan tinglyse denne avtale på Eiendommen for egen regning. Staten samtykker som hjemmelshaver til slik tinglysning.

2.14 Reforhandling

2.14.1

Det kan kreves reforhandling av denne avtale i samsvar med følgende regler:

1. Selger kan innen to - 2 - år etter Stortingets godkjennelse av denne avtalen kreve reforhandling av avtalen dersom offentlige myndigheters endelige krav til utbygging av nye veianlegg, eller andre pålegg, medfører at infrastruktur-kostnadene avviker vesentlig fra de forutsetninger som er lagt til grunn i taksten, på en slik måte at Selger etter en samlet vurdering ikke lenger finner utbygging på Fornebu økonomisk forsvarlig. Selgers frist for å kreve reforhandling forlenges til tre - 3 - år dersom myndighetspålegg hindrer eller stanser igangsettelse av arbeidet på Eiendommen.

2. Selger kan innen to - 2 - år etter Stortingets godkjennelse av denne avtalen kreve reforhandling av avtalen dersom samferdselsmyndighetenes eller andre myndigheters endelige krav til utbygging av nye veianlegg, bane, eller andre pålegg, medfører at disse kostnader avviker vesentlig fra de forutsetninger som er lagt til grunn i taksten, på en slik måte at Selger etter en samlet vurdering ikke lenger finner utbygging på Fornebu økonomisk forsvarlig. Selgers frist for å kreve reforhandling forlenges til tre - 3 - år dersom myndighetspålegg hindrer eller stanser igangsettelse av arbeidet på Eiendommen.

3. Kjøper og/eller Selger kan innen to - 2 - år etter Stortingets godkjennelse av denne avtalen kreve reforhandling av avtalen dersom Selger og Oslo kommune ikke kommer til enighet med Bærum kommune om avtale om utbygging av overordnet infrastruktur på Fornebu, eventuelt at det innen samme tidspunkt på annen måte er sikret fremført overordnet infrastruktur til Eiendommen, eller denne avtalen påfører Kjøper forpliktelser som i vesentlig grad påvirker fremdrift og/eller økonomien i prosjektet.

4. Kjøper kan innen to - 2 - år etter Stortingets godkjennelse av denne avtalen, dog slik at fristen utskytes til tre - 3 - måneder etter inngåelse av avtale med Oslo kommune etter punkt 2.1.3 litra (a) dersom dette tidspunkt er senere, kreve reforhandling dersom det tilleggsvederlaget i forhold til takst for erverv av arealer Selger skal erverve fra Oslo kommune etter punkt 2.1.3 litra (a) overstiger hva Kjøper kan akseptere.

2.14.2

Reforhandling omfatter denne avtale og alle inngåtte kontrakter inntatt som vedlegg til avtalen. Reforhandlingen tar sikte på tilpasning til den nye situasjon, eventuelt ved bortfall av avtalen. Ved slik reforhandling og eventuelt avtalebortfall, bærer hver av partene sine kostnader og sine eventuelle tap i forbindelse med prosjektet. Dersom avtalen bortfaller som følge av bestemmelsene foran, kan ingen av partene gjøre krav gjeldende mot noen av de øvrige partene.

2.15 Betinget avtale

2.15.1

Denne avtale er inngått med forbehold om

1. gjennomføring av Hovedavtalen mellom blant annet Selger og Kjøper av samme dato, og

2. at Selger innen tre - 3 - måneder etter Stortingets godkjennelse av Hovedavtalen lykkes med å erverve arealer som angitt i punkt 2.1.3 litra (a) - (c) ovenfor. Denne betingelse skal likevel anses oppfylt dersom Kjøper lykkes i eller velger å inngå bindende avtale om å erverve disse arealer på annet vis hvoretter denne avtalen gjelder tilsvarende for det forholdsmessige areal som fortsatt skal overdras fra Selger til Kjøper i henhold til denne avtalen.

2.15.2

Dersom denne avtalen bortfaller som følge av at betingelsene ovenfor ikke oppfylles, kan ingen av Partene gjøre krav gjeldende mot den annen Part.

2.16 Tvisteløsning

Dersom det oppstår tvist mellom Partene vedrørende forståelsen av denne avtale, skal tvisten søkes løst gjennom forhandlinger mellom Partene. Dersom slike forhandlinger ikke fører frem, skal tvisten avgjøres ved de alminnelige domstoler, med mindre Partene enes om annet.

* * *

Denne kjøpekontrakt er utferdiget i to eksemplarer, hvorav Partene beholder hvert sitt.

Undertegnede parter forplikter seg med forbehold om styreforbehold som angitt i Hovedavtalen punkt 13.1 litra (b) til å inngå ovenstående avtale med Staten v/Arbeids- og Administrasjonsdepartementet v/Statsbygg for det tilfelle at Stortinget utpeker It Fornebu Technoport som Statens samarbeidspartner for etablering av et IT- og kunnskapssenter på Fornebu.

Oslo, 18. november 1999