4 Lokalisering

4.1 Generelt om lokalisering

4.1.1 Konsekvensutredningen «Nytt operabygg i Oslo»

Administrasjonsdepartementet bestemte på bakgrunn av dokumentet «Melding vedrørende Nytt operabygg i Oslo», juni 1993, at det skulle utarbeides en konsekvensutredning som belyser tre alternative lokaliseringer for et nytt operahus i Oslo. Statsbygg la fram konsekvensutredningen etter plan og bygningslovens kapittel VII.a i november 1994. Etter gjennomført høring uttalte Administrasjonsdepartementet i brev av 12.09.95 til Kulturdepartementet at utredningsplikten etter Plan- og bygningsloven var å anse som oppfylt, og at utredningen var tilfredsstillende som grunnlag for lokaliseringsvedtak.

Følgende lokaliseringsalternativer ble utredet i konsekvensutredningen:

Bjørvika

Alternativ 1a: Oslo S Sjøtomta og alternativ 1b: Palékaia

Folkteaterkvartalet

Alternativ 2a: Opprusting av nåværende lokaler og mindre om- og utbygginger i kvartalet; alternativ 2b: Omfattende om- og utbygginger i kvartalet.

Vestbanen

Alternativ 3a: Bevaring av hovedbygning og lokalstasjonsbygning, alternativ 3b: Bevaring av hovedbygningen og alternativ 3c: Riving av Vestbanebygningene.

Det inngikk ikke i Statsbyggs mandat å anbefale valg av tomt.

Alternativ 1a ble i utredningsperioden uaktuell fordi området ble disponert til Gardermoterminalens forplass. Riksantikvaren fredet hovedbygningen og lokalstasjonsbygningen (stasjonsmesterbygningen) på Vestbanen i utredningsperioden. Programmet ble likevel gjennomført. Tiltakets virkninger på miljø, samfunn, næringsliv, sysselsetting og kommunikasjon ble utredet. De vesentligste virkningene av et nytt operahus er å finne innenfor miljø og samfunn, herunder kulturhistoriske miljø og kulturminner, bystruktur og byform.

4.1.2 Opera som «lokomotiv» for byutvikling

I debatten om lokalisering av et nytt operahus er det hevdet at Operaens virksomhet vil ha en «lokomotiveffekt» i byutviklingen. Det betyr i så fall at bygget lokaliseres til et område der utbygging vil gi maksimalt gunstige ringvirkninger for områdets utvikling. Et nedslitt område eller et område som er under oppbygging trenger vitalisering eller foregangsprosjekter som gjennom stor og viktig, gjerne offentlig, satsing skaper aktivitet og liv. Et eksempel på dette er Pompidou-senteret i Paris som med sin store virksomhet har skapt aktivitet, utvikling og vitalisering i en tidligere forslummet bydel.

I omtalen av lokale ringvirkninger og muligheter for synergieffekter i konsekvensutredningen av november 1994 sier Statsbygg blant annet: «Operavirksomhetens betydning for næringsutvikling vil være avhengig av dagens funksjoner og framtidig utvikling av omkringliggende områder. Tiltaket kan forventes å medføre større ringvirkninger dersom det virker sammen med en sterk senterstruktur, i kombinasjon med andre attraksjoner/aktiviteter, eller i tilknytning til attraktive rekreasjons-arealer.»

Operahuset har i seg selv et begrenset aktivitetskapende potensial. Erfaringene med opera i Folketeaterkvartalet understøtter dette. Det er skapt lite liv i strøket rundt bygningen som en følge av Den Norske Operas lokalisering. Opprusting av dagens operalokaler vil ikke automatisk bety en endring av dette.

Skal «lokomotiveffekten» fungere, må strøket rundt ha en bymessig struktur som inneholder andre tilbud. Det må også suppleres med vesentlig offentlige investeringer i det omkringliggende området, ikke bare i infrastruktur, men også i bygg og funksjoner. Med den svake tradisjonen vi har i Norge for opera og ballett, er det lite sannsynlig at operahuset i seg selv vil fungere som et «lokomotiv» i byutviklingen.

På denne bakgrunn kan det være uheldig å velge lokalisering ut fra ønsket om at operahuset skal ha en «lokomotiveffekt». Resultatet kan bli at det blir vanskeligere å gjøre opera tilgjengelig for et bredere publikum.

4.2 Folketeaterkvartalet

4.2.1 Innledning

Folketeaterbygningen er et 12-etasjers avtrappet høyhus som ble oppført etter arkitektkonkurranse i 1926. Teatersalen sto ferdig som kinosal i 1935, og ble brukt som kino fram til 1952 da Folketeateret flyttet inn. Den Norske Opera overtok teateret i 1959 og holder til der i dag.

Folketeaterbygningen er tegnet av arkitektene Morgenstierne & Eide. Arkitektenes fasadetegning viste en nyklassisistisk løsning som endret seg vesentlig før bygget sto ferdig. Resulatet ble en blanding av nyklassisisme, art deco og funksjonalisme. Selve fasaden består av håndbanket teglsten, men i første og andre etasje er den kledt med norsk marmor med vindusinnramming i bronse. Vinduer oppover i etasjene ble i 1980 erstattet med sprosseløse vinduer.

For å imøtekomme byggherrens økonomiske krav ble tomta disponert slik at arealene mot Youngstorget og Storgata ble bebygget med forretningsgårder, forbundet med en butikkpassasje på samme sted som det fra 1800-tallet hadde ligget en butikkpassasje. Midt i kvartalet, med inngang fra passasjen og over denne, ligger teateret. Selve teateret har således ikke fått noe «ansikt» mot hovedfronten.

På bakgrunn av høringsuttalelsene til «Melding om konsekvensutredning» ble Folketeaterkvartalet tatt inn som et tredje lokaliseringsalternativ i konsekvensutredningen. Som et resultat av dette er det gjort flere alternative utredninger for å vurdere kvartalets egnethet som tilholdssted for Operaen.

Det siste året er det foretatt ytterligere utredninger som grunnlag for vurderingene i operasaken. 4B arkitekter har på oppdrag fra Statsbygg utarbeidet to alternative løsninger for opera i Folketeaterkvartalet, benevnt som hovedalternativet og minimumsalternativet.

4.2.2 Premisser for opera i Folketeaterkvartalet

I lokaliseringsalternativet i Folketeaterkvartalet er det tatt utgangspunkt i eksisterende situasjon og via skisseprosjekter prøvet ut hvor stor del av romprogrammet som kan innpasses i kvartalet. Fordi det er lagt inn som forutsetning for lokalisering i Folketeaterkvartalet at kostnaden ikke skal overskride kostnaden for et nytt bygg, må lokalisering av sal, scene og publikumsområder opprettholdes som i dag. Dersom denne forutsetningen faller, er alternativet å betrakte som et nybyggalternativ på en trang og kostbar tomt.

Dersom staten skal investere i en opera i Folketeaterkvartalet, må det forutsettes at staten skal eie bygningsmassen på samme måte som ved andre statlige byggeprosjekter.

En vesentlig forutsetning for fortsatt lokalisering av opera i Folketeaterkvartalet må være at operahuset får en standard som kan tilfredsstille drift og publikumsbehov i en moderne opera.

4.2.3 Byplanmessige forhold

Folketeaterkvartalet er det lokaliseringsalternativet som klarest framstår som et lokalt prosjekt for Oslo, blant annet fordi alternativet ikke knytter seg til andre nasjonale institusjoner og ikke vil få en monumental plassering. Selve operaen vil bli relativt anonym ut over den lokale tilknytningen til det som kan bli en østlig kulturakse langs Torggata. Monumentaliteten i lokaliseringen vil i liten grad kunne uttrykkes i bygningen, og må være indirekte via koblingen til Youngstorget. Det er vanskelig å se hvordan en operabygning i særlig grad vil kunne prege dette mangefasetterte byrommet. Byplanmessig er området avklart.

Riksantikvaren har i sin uttalelse til konsekvensutredningen om nytt operahus gjort rede for mulige konflikter i tilknytning til nasjonale kulturminneinteresser. Det ble her konkludert med at det knytter seg verneinteresser til Folketeaterkvartalet. I brev av 18.02.97, se vedlegg nr. 7, har Riksantikvaren uttalt seg om hovedalternativet, jf punkt 4.2.6. Under forutsetning av at Folketeaterpassasjen opprettholdes, at det ikke lages noen ny hovedinngang og at enkeltbygg mot Youngsgate og Storgata bevares, vil Riksantikvaren etter en helhetsvurdering ikke motsette seg bygging og ombygging etter hovedalternativets hovedlinje.

Det er god tilgjengelighet til offentlig kommunikasjon i området. Gangavstanden til Oslo S er kort. Området er tilknyttet det regionale vegnettet via Ibsenringen som tangerer områdets periferi. Det er offentlige parkeringshus innen rimelig avstand. Da kvartalet ligger innenfor en vev av likeverdige gater, er ikke den visuelle kontakten med infrastrukturen god.

4.2.4 Eiendomsforhold

Folketeaterbygningen eies av Folketeaterbygningen AS, tidligere Andelsselskapet Folketeaterbygningen. Ved høyesterettsdom av 17.04.97 i sak mellom Andelsselskapet Folketeaterbygningen mot Oslo kommune, ble fastslått at det tidligere andelslaget Folketeaterbygningen er å anse som aksjeselskap underlagt aksjelovens bestemmelser.

Oslo kommune eier den største delen av aksjekapitalen i Folketeaterbygningen AS. Resterende aksjekapital eies av private organisasjoner, organisasjoner tilknyttet Arbeiderpartiet og fagbevegelsen.

Ved høyesterettsdommen av 17.04.97 ble det, som nevnt ovenfor, fastslått at Andelsselskapet Folketeaterbygningen var å anse som aksjeselskap underlagt aksjelovens bestemmelser. I andelsselskapets vedtekter hadde man en bestemmelse som gav Oslo kommune vetorett for så vidt angår vedtektsendringer.

Det er nå under bearbeidelse nye vedtekter for aksjeselskapet forsåvidt angår nødvendig tilpasning til aksjeloven. Høyesterett har forutsatt at disse endringene, i samsvar med selskapets tidligere vedtekter, skal godkjennes av Oslo kommune.

Oslo kommune har ikke godkjent de endringene som Folketeaterbygningens organer har gjort med hensyn til tilpasning til aksjeloven. Folketeaterbygningen og Oslo kommune har ulik oppfatning om hvordan Høyesterettsdommen er å forstå med hensyn til Oslo kommunes innflytelse i selskapet. Det pågår fortsatt en dialog mellom partene om dette.

Dersom staten skal investere i en opera i Folketeaterkvartalet, må det forutsettes at staten skal eie bygningsmassen på samme måte som ved andre statlige byggeprosjekter. Dette forutsetter at staten i tillegg til å overta de tilstøtende eiendommene til Folketeaterbygningen overtar den delen av bygningen som er definert som kulturlokaler av Askjeselskapet Folketeaterbygningen, det vil si de lokaler som Den Norske Opera leier i dag.

Statsbygg har vurdert rivekostnadene og kostnadene ved erverv av eiendommene til mellom 125 millioner kroner og 80 millioner kroner alt etter hvilket alternativ for ombygging/nybygging som velges i Folketeaterkvartalet. I beregningen av kostnadene ved erverv av eiendommene er det forutsatt at staten ikke skal betale vederlag for overtakelse av de lokaler som Den Norske Opera leier i Folketeaterbygningen i dag.

Kulturdepartementet har innhentet en juridisk vurdering som drøfter hvorvidt staten kan ekspropriere eiendommene i Folketeaterkvartalet. Vurderingen konkluderer med at Oreigningsloven av 23.10.59 § 2 nr. 34 gir hjemmel for ekspropriasjon.

4.2.5 Framdrift

Fra det fattes vedtak og til en opera i Folketeaterkvartalet kan stå ferdig vil det ta ca. sju år, alt etter hvor omfattende ombygging/nybygging som skal gjennomføres. Trang tomt, rehabilitering av eldre bygningsmasse og prosessen med eiendomserverv gjør framdriften usikker.

4.2.6 Hovedalternativet

Hovedalternativet inneholder en nybyggdel og rehabilitering av eksisterende lokaler til tilnærmet nybyggstandard, se figurene 4.4 og 4.5. Alternativet vil med noen unntak oppfylle forutsetningen om en opera med moderne standard:

• Scene og sceneområder bygges nytt. For å oppnå tilfredsstillende driftsforhold på sceneplanet er det nødvendig å etablere en ny sidescene og bakscene. I tillegg må eksisterende sidescene utvides og gis større åpning mot hovedscenen. Bygget baseres på eksisterende scenestørrelse som er mindre enn kravene til scene i en moderne opera.

• Orkestergraven utvides på bekostning av 50 sitteplasser i salen for å gi plass til fullt orkester. Salen vil etter ombygging kunne romme i alt 1 000 personer. Det er 50 personer færre enn i dag og 400 personer færre enn forutsatt i romprogrammet for et nybygg.

• Artistgarderobe, ny biscene med foajeer (delvis i eksisterende bygg) bygges.

• Bygging av fem nye, store prøvelokaler for opera, ballett, kor og orkester medfører en forbedring av øvings- og prøveforholdene.

• Øvrige funksjoner får en generell økning i areal.

• Snekker- og malerverksted bygges utenfor Folketeaterkvartalet. Uansett lokalisering i Folketeaterkvartalet vil verkstedene få en uhensiktsmessig plassering i bygget i forhold til øvrige funksjoner. Utflytting av disse funksjonene vil gi bedre arbeidsforhold og billigere lokaler, og er derfor foretrukket.

• Eksisterende sal og publikumsadkomst beholdes, nye publikumsarealer bygges ikke. Alternativet forutsetter full rehabilitering av publikumsområdene.

• Vestibyle/foajéarealer rehabiliteres og utvides noe for å få mest mulig ut av lokalene.

• Arealutnyttelse er omtrent som i dag, i tillegg kommer studioscenen.

• Hovedsalen bygges om og taket heves for å bedre dagens akustiske forhold.

• Eksisterende bygningsmasse mot Youngsgate berøres ikke i noen av alternativene.

• Hovedalternativet forutsetter oppkjøp og riving av eiendommene Pløensgate 1 og 3 og Storgata 17 og 19. Folketeateret, dvs. de lokaler som Den Norske Opera leier i dag, erverves og rives delvis, Storgata 25 erverves.

4.2.7 Minimumsalternativet

Minimumsalternativet kan ikke sies å representere en standard som tilfredsstiller drift og publikumsbehov i en moderne opera:

• Hovedscenen beholdes som i hovedalternativet, men sceneområdene blir mindre.

• Orkestergraven utvides som i hovedalternativet.

• Fire nye prøvelokaler for opera, ballett, kor og orkester bygges. Disse prøvesalene er mindre enn i hovedalternativet.

• Verksteder og montasjehaller bygges som for hovedalternativet.

• Det vil ikke bli tilstrekkelig antall artistgarderober i dette alternativet.

• Det blir ikke plass til ny biscene, en prøvesal må istedet bygges slik at den kan ta i mot publikum.

• Publikumsarealer vil ikke rehabiliteres vesentlig.

• Arealutnyttelse vil bli omtrent som i dag.

• Hovedsalen bygges ikke om, naturlig akustikk må derfor suppleres med elektroakustikk.

• Dette alternativet forutsetter erverv av Storgata 19, hvor kun bakgården rives. Storgata 25 erverves også. Folketeateret, dvs. de lokaler som Den Norske Opera leier i dag, erverves og rives delvis.

Tabell 4.1 viser forskjellen i arealer mellom et nytt operahus og de to alternativene i Folketeaterkvartalet. For begge alternativene i Folketeaterkvartalet foreslås en løsning med ekstern lokalisering av blant annet vekstedsarealer på 4 500 m² brutto, dobbelt sett montasjehaller og større transportarealer.

Løsningene i Folketeaterkvartalet vil ikke kunne bli like funksjonelle som i et nytt bygg. Et visst aktivitetsnivå på operadriften i Folketeaterkvartalet vil derfor kreve høyere årlige driftsutgifter enn tilsvarende aktivitetsnivå i et nytt bygg.

4.2.8 Andre prosjekter i Folketeaterkvartalet

Her skal omtales fire utredninger i tillegg til de to prosjektene som er presentert i punkt 4.2.6 og 4.2.7 i proposisjonen:

«Opera i Folketeaterkvartalet», juni 1993, Statsbygg

I forbindelse med Stortingets behandling av St meld nr 61 (1991-92) «Kultur i tiden» ønsket komiteens flertall en vurdering av de praktiske og økonomiske konsekvenser ved en nødvendig utbygging/ombygging av Operaens nåværende lokaler i Folketeateret for eventuelt fortsatt lokalisering av Operaen her. Kulturdepartementet ga på denne bakgrunn Statsbygg i oppdrag å gjennomføre en slik vurdering.

Rapporten fra Statsbygg inneholder en tilstandsvurdering av forholdene for publikum såvel som for den kunstneriske virksomheten, teknisk og funksjonelt, av de arealer Operaen disponerer i Folketeaterkvartalet i dag. Det er vist eksempler på mulige forbedringer av dagens situasjon og endringer som ville gitt en noe mer tilfredsstillende drift.

Vurderingen var av overordnet karakter og gikk blant annet ikke detaljert inn på konsekvenser av riving og refundamentering.

Tilleggsvurdering «Opera i Folketeaterbygningen», september 1995, Statsbygg

Denne rapporten tok blant annet sikte på å gi en noe mer detaljert beskrivelse av tiltakene beskrevet i rapporten fra 1993 med utgangspunkt i en minimums og en maksimums utbygging. Til grunn for vurderingene lå Hagautvalgets rapport og et foreløpig romprogram utarbeidet av Statsbygg. Det ble knyttet kostnadsvurderinger til alternativene. I tillegg ble det vurdert ombygging av eksisterende sal med tanke på å bedre akustikken. Denne rapporten kan betraktes som forarbeidet til de alternativer som Statsbygg har fått utarbeidet i Folketeaterkvartalet i forbindelse med proposisjonen om nytt operahus, det vil si hovedalternativet og minimumsalternativet.

«Opera mot Østbyen», desember 1995, Foketeaterbygningen AS

Folketeaterbygningen AS la fram «Opera mot Østbyen» i desember 1995. Dette prosjektet vektlegger etableringen av nye publikumsarealer og etablering av en studioscene. Hele den eksisterende bebyggelsen mot Youngsgate rives, samt hjørnegården mot Storgata. Nybygget inneholder publikumsfoajé, publikumsgarderober, studioscene, øvingssal for ballett og kontorer. Publikumsinngangen og hovedfasaden blir plassert mot Youngsgate. Statsbygg har på oppdrag fra Kulturdepartementet vurdert prosjektet «Opera mot Østbyen». Statsbygg mener at alternativet løser behovet for publikumsarealer på en tilfredsstillende måte, men at «Opera mot Østbyen» ikke forbedrer de eksisterende driftsforholdene. Folketeaterbygningen AS har anslått kostnaden til 340 millioner kroner pr. 1995. Kostnaden for prosjektet er av Statsbygg anslått til 515 millioner kroner pr. 1996.

«Opera i Folketeaterkvartalet», mai 1996, Folketeaterbygningen AS

Dette prosjektet er en utvidelse av prosjektet «Opera mot Østbyen» fra desember 1995. Prosjektet består av tre alternativer, hvor alternativ III er det største og dekker hele Folketeaterkvartalet, se figur 4.6. Alternativ III møter Operaens driftsbehov. Statsbygg har på oppdrag fra Kulturdepartementet vurdert prosjektet «Opera i Folketeaterkvartalet». Statsbygg mener at alternativ III møter Operaens driftsbehov, men at alternativet er noe for stort. Romprogrammet er i størrelsesorden 39 000 m², inklusiv verksteder. Romprogrammet inneholder en stor sal med plass til 1 200 besøkende og to biscener, dvs en biscene mer enn de øvrige alternativene som er utarbeidet. Det vil bli nødvendig å legge de store øvingssalene for kulisser på et annet plan enn verkstedene. Statsbygg mener at prosjektet kan tilfredsstille Operaens rombehov, men at det vil ha noen funksjonelle/driftsmessige svakheter på grunn av tomtas størrelse. Folketeaterbygningen AS regner med et driftsavbrudd på i underkant av ett år ved bygging av alternativ III. Folketeaterbygningen AS har kalkulert «Opera i Folketeaterkvartalet» til å koste i underkant av 1 000 millioner kroner. Prosjektet vil ha omtrent samme kostnad som hovedalternativet og møte de samme problemene som de øvrige alternativene i Folketeaterkvartalet.

4.2.9 Kostnader ved utflytting i byggeperioden

Dersom det nye operahuset skal bygges i Folketeaterkvartalet, er det ikke mulig å drive operavirksomhet i byggeperioden. Driften i Folketeaterkvartalet vil måtte opphøre i tre år ved bygging av hovedalternativet og i to år ved bygging av minimumsalternativet.

Den Norske Opera har skissert tre mulige driftsalternativer med tilhørende kostnadsanslag i byggeperioden. Alternativene er:

• Alternativ 1: Tilnærmet full permittering av de ansatte. Den Norske Opera vil kun ha en liten administrasjonsstab i ombyggingsperioden

• Alternativ 2: Delvis permittering av de ansatte. Det kunstneriske personalet permitteres, mens produksjonen ved verkstedene opprettholdes

• Alternativ 3: Ingen permittering av de ansatte kombinert med omfattende turnévirksomhet (120 turnédøgn i året)

ECON har vurdert ovennevnte driftsalternativer og skissert følgende alternativ:

• Alternativ 4: Ingen permittering av de ansatte kombinert med en betydelig stasjonær virksomhet i Oslo samt en omfattende turnévirksomhet (80 turnédøgn i året)

Sammendraget fra ECONs rapport om Operaens driftsbudsjett i en ombyggingsperiode, er tatt inn som vedlegg til dette dokumentet, se vedlegg nr. 5.

ECON understreker i sin rapport at beregningene som er foretatt ved de ulike driftsalternativene, inneholder betydelige usikkerhetsmomenter. Når det gjelder alternativene 3 og 4 går blant annet usikkerheten på at det ikke har vært gjennomført turnévirksomhet i så stort omfang før og at planene er lite konkrete. De personalpolitiske spørsmål knyttet til økt reisevirksomhet for de ansatte må avklares dersom disse alternativene skal gjennomføres. For alternativ 4 kommer det i tillegg usikkerhet knyttet til tilgjengelig sentral tomt/eiendom og eventuell leie av denne.

Alternativ 1 og 2 baserer seg på omfattende permitteringer. Begge disse alternativene vil trolig føre til at Den Norske Opera mister mye av sin fagkompetanse både på den kunstneriske og tekniske siden, enten ved at personalet finner seg annet arbeid eller ved at de går arbeidsledige med den konsekvens at ferdigheter forvitres. De aktuelle typer spesialkompetanse vil ikke lett kunne rekrutteres ved gjenåpning av Operaen, men vil sannsynligvis måtte bygges opp over en periode. I alternativene 1 og 2 vil publikumsrelasjoner opphøre i to eller tre år, to år ved valg av minimumsalternativet og tre år ved valg av hovedalternativet. På bakgrunn av de negative konsekvensene alternativene 1 og 2 vil ha for Den Norske Opera anses ikke disse alternativene som aktuelle, og vil derfor ikke bli drøftet nærmere.

Alternativene 3 og 4 er kostnadsmessig omfattende, men er de alternativer som i størst grad ivaretar hensynet til opprettholdelse av personalets kompetanse.

Driftsalternativ 3 inneholder et omfattende program for turnévirksomhet for å sysselsette staben, vedlikeholde kompetansen, sikre publikumskontakt og tilby personalet kunstneriske utfoldelsesmuligheter. I dette alternativet er det skissert 120 turnédøgn pr. år. En slik omfattende turnévirksomhet vil gi distriktene et operatilbud av et omfang de ikke tidligere har hatt, og gir Operaen muligheten til å formidle sin kunst til nye grupper. For dette alternativet anslår ECON tilskuddsbehovet til ca. 212 millioner kroner pr. år, det vil si ca. 52 millioner kroner mer enn tilskuddet til Den Norske Opera inklusiv Riksoperavirksomheten for 1997 (ca. 160 millioner kroner).

Driftsalternativ 4 innebærer stasjonær forestillingsvirksomhet i Oslo kombinert med turnévirksomhet med 80 turnédøgn i året. Et slikt alternativ vil trolig redusere risikoen for at Operaen skal bli påført kvalitetsmessig tap i ombyggingsperioden. Da det ikke finnes scener i Oslo som kan huse Operaen på permanent basis i to år vil det være nødvendig å leie en provisorisk scene. Den stasjonære forestillingsvirksomheten vil innebære to operaoppsetninger og en ballettoppsetning i året. Tilskuddsbehovet for dette alternativet er av ECON beregnet til ca. 208 millioner kroner pr. år, det vil si ca. 48 millioner kroner mer enn tilskuddet til Den Norske Opera inklusiv Riksoperavirksomheten for 1997 (ca. 160 millioner kroner). Ifølge ECON er årsaken til at dette alternativet har lavere driftskostnader enn alternativ 3, hovedsakelig at antall reisedøgn er lavere i alternativ 4.

Til fotnote 5 i tabell 4.2 er å bemerke at tallet i tabellen er budsjettert tilskudd eksklusiv Riksoperavirksomheten.

Merkostnadene ved det billigste av de alternativer som ikke påfører Operaen store kvalitetsmessige tap i ombyggingsperioden, beløper seg altså til ca. 50 millioner kroner pr. år. Det vil si at en ombygging etter hovedalternativet i Folketeaterkvartalet, som vil ta tre år å gjennomføre, medfører en merkostnad i forhold til nybyggalternativene på ca. 150 millioner kroner. Tilsvarende vil en utbygging etter minimumsalternativet i Folketeaterkvartalet, som vil ta to år å gjennomføre, medføre en merkostnad på ca. 100 millioner kroner.

4.2.10 Kostnader

For å kunne anslå en pris for riving, nybygg og ombygging av eksisterende lokaler i Folketeaterkvartalet har det vært nødvendig å utarbeide skisseprosjekter som så er blitt kostnadsvurdert.

Kostnadene for nybygg i Folketeaterkvartalet er noe høyere enn for de andre lokaliseringsalternativene blant annet på grunn av trang byggetomt og kompliserte tilpasninger til eksisterende bygninger. Tilleggsomkostninger i forhold til en normal byggeplass er satt til ca. 20 millioner kroner. Besparelsene i forhold til et nybyggalternativ ligger i bruk av eksisterende lokaler.

Begge alternativene forutsetter erverv av lokaler i Folketeaterbygningen og i naboeiendommer. Ervervsprosessen kan bli lang og nødvendiggjøre ekspropriasjon. Statsbygg har anslått eiendomserverv i Folketeaterkvartalet til 70 millioner kroner for minimumsalternativet og 110 millioner kroner for hovedalternativet, se vedlegg nr. 1. I disse beregningene er det forutsatt at staten ikke skal betale vederlag for overtakelse av de lokaler som Den Norske Opera disponerer i Folketeaterbygningen i dag.

Begge alternativene i Folketeaterkvartalet forutsetter at verksteder, malersal og en ekstra montasjehall bygges annet sted i byen. Begrunnelsen for dette er at tomta er såpass trang at disse store arealene vil forhindre etableringen av et rasjonelt produksjonsområde i forbindelse med scenen. Kostnader forbundet med ekstern etablering er tatt med i kostnadsanslagene for både hoved- og minimumsalternativet. Dersom de eksterne arealene, totalt 4 500 m² brutto, skal innpasses i Folketeaterkvartalet, vil disse arealene bli 130 millioner kroner dyrere enn ved lokalisering eksternt. I dette tilfellet vil totale investeringskostnader for hovedalternativet økes til 1 155 millioner kroner og investeringskostnadene for minimumsalternativet vil øke til 850 millioner kroner.

Operadrift i Folketeaterkvartalet er, som ovenfor nevnt, ikke mulig i byggeperioden. Det innebærer provisoriske løsninger i tre år for hovedalternativet, og i to år for det minste alternativet. Dette fører til merkostnader i form av økte driftskostnader for Operaen i byggeperioden ved lokalisering i Folketeaterkvartalet, se punkt 4.2.9.

Det må påregnes økte driftskostnader i framtiden for driftsulemper som følger av lite funksjonelle løsninger. Det er meget usikkert hvor mye det dreier seg om, og disse er derfor ikke tatt med i oppstillingen nedenfor.

4.2.11 Vurdering

Hovedalternativet, som er det klart foretrukne alternativet i Folketeaterkvartalet, vil på mange punkter møte Operaens krav om moderne standard. I forhold til et optimalt nybyggprosjekt er alternativet likevel hemmet av en del uhensiktsmessige løsninger. Hovedalternativet vil ikke bedre transportveiene, da sal og scene fortsatt vil ligge i fjerde etasje. Biscene og hovedscene vil ikke ligge på samme plan, noe som hindrer felles bruk av bakscener og montasjehall. I tillegg vil en del av de noe uhensiktsmessige lokalene for administrasjon og mindre verksteder måtte opprettholdes. Store verksteder vil måtte legges utenfor bygningen, noe som nødvendiggjør bygging av montasjehall to steder. Behovet for transport både internt og eksternt vil ha innvirkning på driftsbudsjettet. Alternativet er likevel en stor forbedring sammenlignet med dagens situasjon og bør bringe Den Norske Opera langt nærmere sine produksjonsmål.

Når det gjelder publikumsarealene i hovedalternativet vil vestibylens standard forbedres, men arealene vil fremdeles bli små. En tredjedel ligger i første etasje og kan vanskelig benyttes i pausene. Arealene har arkitektonisk kvalitet, men er for trange. Publikumskapasiteten i hovedsalen reduseres til ca. 1 000 plasser. Dette er relativt lite for et nytt operahus (Gøteborg har 1 300 plasser og Helsinki har 1 400 plasser). Ombygging av salen med blant annet forbedring av akustikken vil bidra til en bedret publikumsopplevelse. Etablering av biscene på ca. 450 m² (i Gøteborg ca. 540 m² og i Helsinki ca. 700 m²) er et viktig tilskudd til Den Norske Operas virksomhet.

Minimumsalternativet kan virke relativt stort i areal. Alternativet forutsetter, som hovedalternativet, 4 500 m² lokalisert utenfor Folketeaterkvartalet. Videre vil det være slik ved rehabilitering/nybygging i allerede eksisterende bygningsmasse at de eksisterende bygningers bindinger gir uhensiktsmessige løsninger. Dette gir seg utslag i at enkelte rom får for store lokaler i forhold til behov, mens andre rom vil få for trange og uhensiktsmessige lokaler.

I minimumsalternativet er totalarealet på scenenivået mindre enn i hovedalternativet. Arealet gir ikke mulighet for rasjonell og god teknisk drift av Operaen på samme måte som hovedalternativet. Først og fremst gir det dårligere muligheter for rasjonell drift på sceneplanet enn hovedalternativet. I kostnadsanslaget for minimumsalternativet er det ikke lagt inn midler til vesentlig oppgradering av vestibylearealenes standard eller til ombygging av salen. Imidlertid er det lagt inn midler til elektroakustisk behandling av salen, men dette er en dårlig erstatning for naturlig akustikk. Det er ikke lagt inn en fullverdig biscene, men forutsatt bruk av en av prøvesalene. Løsningen vil føre til begrensninger i repertoarmulighetene i forhold til opprettelsen av en fullverdig biscene. Minimumsalternativet medfører noe forbedring på produksjonssiden i forhold til dagens situasjon, men Den Norske Opera vil være lengre fra å nå sine produksjonsmål enn i hovedalternativet. Fraværet av en fullverdig biscene er en viktig grunn til dette.

Begge alternativene krever omfattende eiendomserverv, og ervervsprosessen kan derfor bli lang og kan nødvendiggjøre ekspropriasjon.

Det gjelder for begge alternativene at forholdene for operadrift og dermed mulighetene for kunstnerisk og publikumsmessig utvikling vil bli dårligere i Folketeaterkvartalet enn i et nytt bygg. Mulige komplikasjoner ved eiendomserverv og den generelle usikkerhet hva angår kostnader og framdrift ved rehabiliteringsprosjekter, er argumenter mot lokalisering av et nytt operahus i Folketeaterkvartalet. Konsekvensene for Operaen av driftsstansen under byggetiden og de betydelige merkostnadene som vil følge med alternativ drift, forsterker innvendingene.

4.2.12 Alternativer til opera i Folketeaterkvartalet

Operaen disponerer i dag ca. 15 000 m² brutto i Folketeaterbygningen. I øvrige deler av Folketeaterbygningen og tilstøtende bygninger i kvartalet er det kontorer, blant annet for Den Norske Operas administrasjon, og forretninger.

I diskusjonen om lokalisering av et nytt operahus i Folketeaterkvartalet har et av de sterkeste argumentene for lokalisering til dette området vært uroen for forfall i området og ønsket om et «lokomotiv» for å utvikle området og sikre seg mot forslumming og forfall. Aktivitetene i Folketeaterkvartalet i dag har ikke maktet å skape liv i området alene. Operaen har vært der i nær 40 år og likevel har det ikke vært mulig å skape store ringvirkninger. Investorer og selskaper med nær tilknytning til fagbevegelsen har kjøpt flere av eiendommene i området og planlegger å utvikle disse for å gjøre området mer attraktivt på dag- og kveldstid. Det er derfor viktig at den aktiviteten som legges til Folketeaterkvartalet er sammensatt og skaper liv store deler av døgnet.

Oslo kommune er interessert i utvikling av området, men også staten er interessert i at det skapes liv og aktivitet. Kulturdepartementet har derfor sett på mulig alternativ bruk gjennom en idéskisse, se figurene 4.7 og 4.8. Kulturdepartementet har i brev av 18.03.97 invitert Oslo kommune til drøftelser om alternative aktiviteter i Folketeaterkvartalet. Slike drøftelser er innledet.

Deichmanske bibliotek har i de senere år hatt ønske om nye eller utbygde lokaler. Det synes ikke som en utbygging der biblioteket har tilhold i dag vil være tilfredsstillende. Deichmanske bibliotek har et ønske om sentral og strategisk beliggenhet. Biblioteket har høy bruksfrekvens og har tilbud til store grupper av Oslos befolkning hvorav barn og unge utgjør en stor andel. I sammendraget til byrådsak 214/97 av 27.06.97 «Lokalisering av nye hovedbibliotekslokaler for Deichmanske bibliotek» står det blant annet følgende om lokalisering av Deichmanske bibliotek til Folketeaterkvartalet:

«Lokalisering av hovedbiblioteket til Folketeaterkvartalet er etter byrådets oppfatning en svært interessant løsning i byutviklingsmessig sammenheng. Det er ved Youngstorget et klart behov for publikumsrettede funksjoner som vil trekke fordel av opprustningen av Youngstorget som er foretatt de senere år. Byrådet vil anbefale at det arbeides for å lokalisere hovedbiblioteket til Folketeaterkvartalet dersom Den Norske Opera flyttes, men at endelig lokalisering av nye hovedbibliotekslokaler avventer vedtak om lokalisering av Den Norske Opera.»

Sentrumsplasserte kinosentre er et av de tilbud som trekker til seg stort publikum. Film som medium er en viktig del av kulturformidlingen og har en vid og sammensatt publikumsgruppe. Et kinosenter vil derfor kunne være en viktig del av et kultursenter i Folketeaterkvartalet. I byrådssak 214/97 Lokalisering av nye hovedbibliotekslokaler for Deichmanske bibliotek står det følgende om mulig plassering av et kinosenter i Folketeaterkvartalet:

«Byrådet er kjent med at mulighetene for innpassing av et kinosenter har vært drøftet med ledelsen i Oslo Kinematografer AS som i utgangspunktet har inntatt en positiv holdning»

Teaterdelen i Folketeaterbygningen slik den framstår i dag, er ikke hensiktsmessig for opera. Derimot vil bygningen kunne fungere for et teater som ikke har det samme produksjonsbehov og det samme behov for sidescener og verksteder.

Det er utarbeidet et idéprosjekt som viser hvordan Deichmanske bibliotek, musikkteater og kinosenter kan innpasses i Folketeaterkvartalet og hvordan arealer kan fordeles i bygningene, se figurene 4.7 og 4.8. Prosjektet viser at det kan skapes et aktivt og mangfoldig kulturmiljø innenfor bygningenes vegger.

4.3 Bjørvika

4.3.1 Innledning

Bjørvika defineres her som området sør for Oslo S ut til enden av Bjørvikautstikkeren. Bjørvika er en del av et større område med sterke historiske røtter, herunder middelalderruiner. Imidlertid har området i dag karakter av å være en trafikksone hvor transporttekniske forhold har bestemt det meste av formgivningen. Bjørvikas betydning som transportknutepunkt har ført til stor trafikkbelastning og sosial nedgradering av området. Oslo kommune og andre interessenter har fått utarbeidet forslag til utviklingen av Bjørvika, men fortsatt er framtidige rammebetingelser for transport og arealbruk i området med tilhørende finansieringsansvar uavklart.

4.3.2 Byplanmessige forhold

Lokaliseringsalternativene i Bjørvika vil få betydning for bystruktur og bylandskap. En byutvikling i Bjørvika, uavhengig av om det blir bygget opera der, vil styrke rekreasjonsmulighetene i området betraktelig. Like nord for Bjørvikaområdet ligger Oslo S og Jernbanetorget som er viktige knutepunkter for kollektivtrafikk.

Riksantikvaren anbefaler i sin høringsuttalelse til konsekvensutredningen vedrørende nytt operahus i Oslo at «den videre planlegging tar utgangspunkt i alternativ 1, Bjørvika. Dette er klart det minst konfliktfylte i forhold til kulturminneinteressene.»

Lokaliseringen i Bjørvika gir arkitektonisk frihet, men krever et bevisst forhold til avgrensning til bydelen «Kvadraturen» og avstand til andre bygg i området. Bjørvika er et lokaliseringsalternativ som har stort potensial med hensyn til å eksponere operahuset som monumentalbygg.

I tiden etter at konsekvensutredningen ble sendt på høring har det vært behov for å vurdere hvilken plassering, i Bjørvika som vil gi den beste løsningen for et nytt operahus. Gardermobanens terminal har lagt beslag på deler av den tidligere definerte operatomta. Det har også vært vurdert å legge operahuset nært opp til utvidelsen av Nyland allé. Dette vil redusere byggets eksponering. I tillegg er å bemerke at med denne lokalisering vil operahuset bli liggende over eller svært nær Ev 18-tunnelene og at parallell bygging med tunnelene vil være vanskelig. Ved et slikt lokaliseringsvalg må dagens Ev 18 fjernes før byggestart.

I forbindelse med Oslo kommunes arbeid med «Program for utarbeidelse av reguleringsplan med rammer for videre byutvikling», foreligger det i saksdokumentene en arbeidsskisse som beskriver alternative tunnelløsninger i Bjørvika og lokaliseringsforslag for operahuset. I denne skissen er bygget lokalisert innerst i Bjørvika mellom Nyland allé og sjøen, dvs. delvis ut i havnebassenget.

Det har i årenes løp vært lagt fram en serie med prosjekter i Bjørvika som har foreslått lokalisering av et operahus inne i vika og/eller på utstikkeren. Ved lokalisering i Bjørvika er det et ønske om en naturlig tilknytning til den øvrige bystruktur, og det har blant annet vært vurdert å plassere bygget så langt ut i havnebassenget at det vil bli liggende mellom forlengelsen av Rådhusgata og Tollbugata, se figur 4.10. Løsningen vil styrke tilknytningen til den øvrige del av Oslo sentrum, og operahuset vil danne fondmotiv for disse to gatene mot øst. Dette reduserer det umiddelbare behovet for store byutviklingsprosjekter på østsiden av Akerselva, men forutsetter at oppbygging av gatestrukturen gjennomføres.

Dersom et nytt operahus lokaliseres til Bjørvika, bør endelig standpunkt til den eksakte plasseringen av operahuset tas etter at en arkitektkonkurranse er gjennomført. Åpning for alternative lokaliseringer bør legges inn i reguleringsplanen.

Uansett hvor i Bjørvika et operahus blir plassert, er det en forutsetning at Ev 18, legges i tunnel og at de tunnelene som knytter byen til Ev 18 gjennomføres. Vedtak og framdriftsplan for tunnelen må derfor gå forut for et vedtak om å plassere et operahus i Bjørvika.

I St meld nr 37 (1996-97) Norsk veg-og vegtrafikkplan 1998-2007 står det følgende om investeringsrammen for rute 7 Ev 18 Oslo-Kristiansand:

«Samferdselsdepartementet har lagt til grunn en investeringsramme på 1 810 million kr for perioden 1998-2001. For perioden 1998-2007 er det lagt til grunn en investeringsramme på 3 890 million kroner. I tillegg er det regnet med 1 120 million kr i bompenger, hvorav 530 million kr i perioden 1998-2001.

Prioriteringen er preget av store økonomiske bindinger fra inneværende periode. Den største bindingen er ny Ev 18 i Nordre Vestfold. I perioden 1998-2001 tar Samferdselsdepartementet sikte på å starte opp prosjektene Bjørndalssletta-Gartnerløkka, Brokelandsheia-Akland og Bjørvikatunnelen, i tillegg til fullføring av igangværende anlegg.»

Bjørvikaprosjektet er primært prioritert som følge av de store lokale byutviklingsinteressene som knytter seg til prosjektet, og i mindre grad som følge av behov for riksvegutbygging. Dette reiser spørsmål om en kostnadsdeling som må diskuteres nærmere med Oslo kommune og andre aktuelle parter. Finansieringsplan for Bjørvikaprosjektet er ikke avklart. Departementet har lagt til grunn 100 millioner kroner i statlige midler til mulig start av prosjektet i perioden 1998-2001.

Kostnadsoverslaget for en parsell av Ev 18 med senketunnel og kryssløsninger på Sørenga og ved Havnelageret er på 1 300 millioner kroner. Omlegging av rv 4 fra Sørenga til Nyland vil øke kostnadene til 1 700 millioner kroner. Det kan være aktuelt å videreføre prosjektet til også å omfatte lokalvegnettet i området. En slik full omlegging av vegnettet i området inklusiv føring av rv 4 under Oslo sentralstasjon til Hausmannsgate, er foreløpig svært grovt kalkulert til 2 300 millioner kroner. Da det er lagt til grunn 100 millioner kroner i statlige midler i perioden 1998-2001 gjenstår finansiering i størrelsorden 2 200 millioner kroner

Stortinget behandlet St meld nr 37 (1996-97) Norsk veg-og vegtrafikkplan 17.06.97 og ga blant annet følgende innstilling når det gjelder Rute 7 Ev18 Oslo-Kristiansand:

«Innenfor rammen på 1 950 million kroner i perioden 1998-2001 og en totalramme på 4 665 million kroner, vil flertallet starte opp/fullføre følgende prosjekter:

• E 18 Ekebergtunnelen - Oslotunnelen (Bjørvikaprosjektet)

• E 18 Brokelandsheia - Akland

• E 18 Bjørndalssletta - Gartnerløkka

Den økte innsatsen vil gjøre det mulig å forsere fram de nevnte prosjekter og/eller starte opp og fullføre andre prosjekter. Aktuelle prosjekter er:

• E18 Vestkorridoren i Oslo, Bærum og Asker kommune.

• E18 Ny kryssing av Drammenselva.

• E18 Frydenhaug-Kobbervikdalen i Drammen kommune

• E18 Langåker-Bommestad i Sandefjord og Larvik kommune

• E18 Sky-Hobekk i Larvik kommune

• E18 Rørmyr-Haslestad-Stølen i Tvedestrand og Arendal kommune

• E18 Øygardsdalen-Tingsaker i Grimstad og Lillesand kommune

Flertallet forutsetter en snarlig planavklaring for traseen E18 Nørholm-Dyreparken. Flertallet mener denne traseen bør løftes fram i prioritetsrekkefølge i regionen slik at arbeidet kan settes i gang etter neste rullering i 2001.»

Stortinget har med dette økt investeringsrammen i perioden 1998-2001 med 140 millioner kroner i forhold til Regjeringens forslag for rute 7 E 18 Oslo - Kristiansand. For den samme ruten har Stortinget økt totalrammen for perioden, 1998-2007 med 775 millioner kroner (inkluderer 140 millioner kroner for perioden 1998-2001) i forhold til Regjeringens forslag. Dette gir lite rom for en gjennomføringsplan for tunnelprosjektene i Bjørvika innenfor planperioden.

I arbeidet med å klargjøre Bjørvika som operatomt har det vært ønskelig å avklare Oslo kommunes planer for området. For å bidra til koordinering av de statlige interessene i området er det opprettet et interdepartementalt koordineringsutvalg. Miljøverndepartementet har på vegne av utvalget sendt brev til Oslo kommune 03.12.96. I dette brevet vises det til tidligere kontakt mellom staten og det tidligere byrådet i Oslo vedrørende samarbeidsbehov i forbindelse med utviklingsplanene for Bjørvikaområdet. Det vises også til at «det bør foreligge en forpliktende fremdriftsplan for reguleringsplanarbeidet fra Oslo kommune og en oversikt over utviklingstakten for Bjørvikaområdet innen utgangen av 1996 dersom det skal være mulig å legge Bjørvika fram for Stortinget som lokaliseringsalternativ for ny opera.» Det understrekes at det fra statens side vil være viktig at Oslo kommune utarbeider et program for det videre regulerings- og byutviklingsarbeidet i Bjørvika der også statens interesser blir ivaretatt.

Bystyret i Oslo behandlet 30.04.97 sak nr 143/1997 i bystyret (Byrådssak nr 47/97) «Bjørvika-området. Program for utarbeidelse av reguleringsplan med rammer for videre byutvikling». Bystyret vedtok følgende:

«1.

Bystyret slutter seg til innholdet i vedlagte program med rammer for videre byutvikling i Bjørvika-området, og dette oversendes Miljøverndepartementet som svar på departementets brev datert 03.12.96.

2.

Byrådet bes straks sette igang arbeidet med regulering av Bjørvikaområdet, samt etablere den nødvendige kontakt til statlige myndigheter, for å øke bevilgningstakten for veianleggene.

3.

Bystyret vil understreke betydningen av et tett og forpliktende samarbeid mellom Oslo kommune og Staten i det forestående arbeidet. Bystyret anbefaler videre at man tar med seg de erfaringer som er gjort i Stockholm i forbindelse med overbygging av jernbaneområder.

4.

Byrådet bes snarest avklare finansieringen av Bjørvikatunnelen.

5.

Oslo kommune fastholder ønsket om at nytt operabygg primært plasseres i Bjørvika.

6.

Bystyret ber byrådet fremheve overfor Miljøverndepartementet at Bjørvika er Oslo kommunes alternativ til operaens plassering inntil nye opplysninger evt. gjør det nødvendig med ny vurdering fra bystyrets side.»

Programmet med rammer for videre byutvikling i Bjørvikaområdet, som er omtalt under punkt 1 i vedtaket, har ifølge saksframstillingen følgende hovedpunkter:

«1. Forutsetninger for programmet.

Det vises her til at et forpliktende program er avhengig av hvilke funksjoner som skal lokaliseres til Bjørvika-området, bevilgningstakt og politisk avklaring gjennom planprosessen. For en eventuell lokaliseringsbeslutning om et nytt operabygg, er det behov for å klarlegge teknisk/økonomiske og byplanmessige rammebetingelser. Det vises til at utbygging av veisystemet avgjør når Bjørvika-området kan bygges ut.

2. Plantemaer.

Det foretas en gjennomgang av de viktigste plantemaene som er forutsatt å være følgende:

1. Forbedre transportløsningene.

2. Frigi arealer til byutvikling.

3. Ivareta kulturminner.

4. Knytte sammen byens deler.

5. Forbedre miljøet.

3. Planer og interesser. De viktigste planer og interesser er vurdert til å være følgende:

1. Bygging av senketunnel for E 18 m.m.

2. Bygging av opera i Bjørvika.

3. Utvikling av middelalderpark og middelaldermuseum.

4. Utvikling av Lohavn.

4. Ambisjonsnivå

Det vises her til at planleggingen vil måtte bli en meget omfattende og kompleks planoppgave. Dersom alle sektorinteresser skal stille nærmest absolutte krav til planleggingen, vil det bli vanskelig å realisere en helhetlig byutvikling. Det er derfor viktig at statens og kommunens ambisjoner som forvaltningsorganer, grunneiere og utbyggere utvikles slik at målsettingen om å realisere byutviklingen kan realiseres.

5. Fremdrift.

Forutsatt en høy bevilgningstakt for veianlegget, forutsettes følgende fremdrift:

Det vil gå minimum ca 8 år fra reguleringsplan for veianlegget er vedtatt inntil et nytt operabygg står ferdig. Dette omfatter ca. 2 års byggetid for et operabygg. Det legges til grunn at både transportsystem og arealbruk skal behandles i samme reguleringsplan.

Byrådet presiserer for ordens skyld at forslaget til program for det videre regulerings- og byutviklingsarbeidet i Bjørvika i det alt vesentlige gjelder planlegging. Det omfatter således i liten grad gjennomføring, herunder finansiering. Etter byrådets oppfatning må finansiering av ny E 18 i senketunnel m.m. være et statlig ansvar.»

4.3.3 Eiendomsforhold

Oslo kommune ved Havnevesenet eier store deler av Bjørvikaområdet. NSB BA har også eiendomsinteresser i området. Ellers består det av umatrikulert grunn og veggrunn eiet av staten v/Statens vegvesen Oslo.

4.3.4 Kostnader

Rene byggekostnader er anslått ut fra en pris på 33 000 kroner pr. m² brutto til i alt 1 170 millioner kroner, se vedlegg nr. 1 fra Statsbygg. Kostnadsanslaget er pr. 01.01.97.

Oslo kommune har i sitt materiale i forbindelse med behandlingen av byutvikling i Bjørvika (Bystyresak 143/1997), engasjert geoteknisk ekspertise som har foretatt undersøkelser om bebyggbarhet og kostnader. Konklusjonen var at grunnforholdene er meget vanskelige, men at tomten er bebyggbar. All bebyggelse må fundamenteres på pæler til fjell, noe som i følge kommunens konsulent gir betydelige økte kostnader. Merkostnadene vil være på 10-15 pst. i forhold til «en annen vanskelig Oslotomt». Dette er vurderinger tett opp til Statbyggs anslag. Det må også regnes med ekstraomkostninger forbundet med utomhusarbeider, fordi områdets standard må heves fra et rent trafikkområde til et representativt område for plassering av et operahus. Statsbygg har anslått tilleggskostnadene, inklusive kostnader som følge av vanskelige grunnforhold, til totalt ca. 180 millioner kroner.

Antatt verdi for en operatomt i Bjørvika er usikker. Grunnforholdene er meget vanskelige, noe som forringer tomtens verdi. Statsbygg har lagt inn en tomteverdi på 50 millioner kroner, se vedlegg nr. 1.

Totale investeringskostnader for et nytt operahus i Bjørvika blir dermed ca. 1 400 millioner kroner pr. 01.01.97. Men de totale kostnadene ved lokalisering i Bjørvika vil være atskillig høyere. En omlegging av vegnettet i området vil i følge Samferdselsdepartementets anslag koste 2 300 millioner kroner, en kostnad som vil måtte finansieres av staten, Oslo kommune og bompengemidler.

4.3.5 Framdrift

Bygging av et operahus i Bjørvika er avhengig av gjennomføring av Ev 18-tunnelene. Dette forutsetter at et vedtak om fullfinansiering av tunnelene må være fattet før det kan fattes vedtak om bygging av ny opera i området. Det er knyttet stor usikkerhet til Oslo kommunes mulighet til å bidra til finansieringen av tunnelene, og dermed også til framdriften for et operahus i Bjørvika.

I byrådsak 47/97 behandlet i Oslo kommune 30.04.97 ble det foretatt en vurdering av normal framdrift. Det ble der anslått at den politiske behandlingen av en reguleringplan med vegsystemer og byutviklingsområder tidligst vil bli behandlet av bystyret i 1998. Forutsatt høy bevilgningstakt med statlig finansiering av veganlegget, ble antydet følgende framdrift:

«- senketunnel for E18 og tilknytning mot Nydalsveien fullføres i tiden 1998 - 2002. dvs i løpet av ca 3,5 år.

- Riving av Bispelokket og tilrigging av lokalvegsystem starter deretter og i løpet av ca ett år dvs år 2003, er dette kommet så langt at man kan starte utbygging på operatomten.

- Hvis operaen bygges på to år, vil denne tidligst kunne stå ferdig i 2005 - 2006.

- basert på disse (foreløpige) forutsetningene, vil det gå minimum ca 8 år fra reguleringsplanen er vedtatt, til operaen kan stå ferdig.»

Ifølge Statsbygg vil bygging av operahuset, inklusive grunnarbeider, ta mellom 3 og 4 år, jf. tabell 3.2. Noe senere, det vil si i juni 1997, behandlet Stortinget St meld nr 37 (1996-97) Norsk veg- og vegtrafikkplan 1998-2002, jf. under 4.3.6.

4.3.6 Vurdering

I arbeidet med en reguleringsplan bør det legges opp til stor grad av fleksibilitet og spillerom ved eventuell lokalisering av operahuset i Bjørvika. I konsekvensutredningen er en mulig operatomt ved Palékaia utredet. Et skisseprosjekt har vist at lokalisering mellom Tollbugatas og Rådhusgatas forlengelse, rett syd for konsekvensutredningens angitte lokaliseringsområde, også kan være en mulig lokalisering. Ved plassering ut i fjorden slik at bygget blir liggende mellom forlengelsen av Rådhusgata og Tollbugata vil bygget få noe mer tilknytning til den øvrige del av Oslo sentrum, og operahuset vil danne fondmotiv for de to gatene mot øst.

Ved valg av Bjørvika som lokalisering for nytt operahus, vil det være mulig å legge ulike andre funksjoner i tilknyting til Operaen.

I St meld nr 37 (1996-97) Norsk veg- og vegtrafikkplan 1998-2007 er det avsatt 100 millioner kroner til mulig start av Bjørvikaprosjektet i perioden 1998-2001. Det gir en rest på 2 200 millioner kroner. Stortingets behandling av vegplanen førte til at totalrammen for rute 7 ble økt med 140 millioner kroner for perioden 1998-2001.

Dersom en opera skal bygges etter at vegprosjektene er ferdige, eller i det minste igangsatt, må oppstartingen vente til en gang mot slutten av den neste perioden fra 2002 til 2007.

I byrådssak 47/97, som ble behandlet i Oslo kommune 30.04.97, ble det, som ovenfor nevnt, foretatt en vurdering av normal framdrift. Det ble der anslått at den politiske behandlingen av en reguleringsplan med vegsystemer og byutviklingsområder tidligst vil finne sted i bystyret i 1998. I byrådssaken er det forutsatt en høy statlig bevilgningstakt for veganlegget og at det vil gå minimum 8 år fra reguleringsplan for veganlegget er vedtatt inntil et nytt operahus står ferdig. Dette omfatter ca. 2 års byggetid for et operahus. I følge Statsbygg vil bygging av operahuset, inklusive grunnarbeider, ta mellom 3 og 4 år.

På bakgrunn av den usikre finsieringsplanen for Ev 18 og av lokalvegnettet, vil det gå lang tid før en med sikkerhet vet om gjennomføring av Ev 18-tunnelene og øvrig infrastruktur er mulig. Det er en forutsetning for lokalisering i Bjørvika at hele omleggingen av vegsystemet er igangsatt og at de er avsluttet tilnærmet samtidig med byggingen av et operahus. I vegplanen står det at spørsmålet om en kostnadsdeling må diskuteres nærmere med Oslo kommune og andre aktuelle parter. Det er knyttet stor usikkerhet til Oslo kommunes mulighet for finansiering av infrastruktur i området. Bygging av senketunnel vil ikke kunne settes i gang før finansiering, både statlig og kommunal, er avklart. Stortingets behandling av den delen av Norsk veg- og vegtrafikkplan som omhandler dette området gir lite håp om en fullfinansiering av vegnettet i dette området innenfor planperioden (1998-2007). Det betyr at framdriften for bygging av et nytt operahus i Bjørvika er meget usikker.

I forbindelse med byggingen av et nytt operahus er det et mål at opera skal bli mer tilgjengelig for et bredere publikum. Publikumsbesøket i et nytt operahus kan lide under at operahuset blir lokalisert et sted hvor folk tradisjonelt sett ikke ferdes. Det kan derfor bli vanskelig å oppfylle målet om å tiltrekke et bredere publikum til Operaen ved å bygge et nytt operahus i Bjørvika før området er ferdig utviklet.

4.4 Vestbanetomta

4.4.1 Innledning

Historisk var området omkring Vestbanen en arbeiderforstad rett utenfor de sentrale deler av byen. Drammensbanens endestasjon (Vestbanen) ble i 1872 lagt til området som fra da av ble preget av jernbane og kommunikasjon. Deler av et mindre område mot nord, Klingenbergkvartalet, utviklet seg etterhvert til å bli en forlystelsesbydel med aktiviteter som tivoli, sirkus og annen underholdning. Etterhvert førte behovet for å rydde opp i bydelen til totalsanering og standardheving av området gjennom omfattende endring og moderne byplangrep, blant annet ved å bygge byens honnørbrygge og rådhus i området.

Vestbanen har fått en økt bymessig betydning etter utbyggingen av Aker Brygge, og redusert trafikk har gitt Rådhusplassen en mer framtredende rolle.

4.4.2 Byplanmessige forhold

Hele Vestbaneområdet mellom Cort Adelersgate, Munkedamsveien, Dronning Mauds gate og Rådhusplassen har vært vurdert som operatomt, se figur 4.12.

I Vestbaneområdet er plansituasjonen i hovedsak avklart. I «Kommunedelplan for Oslos sentrale sjøside» fra 1987 er Vestbanetomta avsatt til område for byutvikling. Det er spesielt lagt vekt på at området bør få utadrettet publikumsrettet virksomhet. Det må fremmes en reguleringsplan for området, som skal behandles av Oslo kommune som planmyndighet.

Tomteområdet ligger i randsonen av den tette bystrukturen. Rådhuset med fasaderekken langs Dronning Maudsgate markerer den tette bystrukturens avgrensning mot fjorden. Aker brygge utgjør et nyere tilskudd i markeringen av bystrukturens avslutning.

Vestbanen ligger i nærheten av Nationaltheatret stasjon som er et knutepunkt for jernbane og T-bane. Området er tilknyttet hovedvegnettet via Oslotunnelen. Det er god tilgjengelighet til parkeringshus og via kollektive framkomstmidler.

Opera på Vestbanetomta vil styrke dette området som hovedstadens og nasjonens kulturelle tyngdepunkt. Området vil bli tilknyttet et etablert kulturmiljø som Operaen kan dra nytte av, jf. 4.1.2. Viktige kulturinstitusjoner i området er Konserthuset og Nationaltheatret. I tillegg har området flere andre kulturelle tilbud.

Operaen vil styrke rekreasjonsbeltet langs Pipervika og Akershus festningsområde og knytte dette tettere sammen med de mer urbane rekreasjonsområdene i tilknytning til Nationaltheatret, Slottsparken og Studenterlunden.

4.4.3 Fredningsvedtaket og vurdering av dette

Riksantikvaren fredet hovedbygningen og lokalstasjonsbygningen i 1995. Fredningsvedtaket sier følgende om formålet med fredningen:

«Formålet med fredningen er å bevare Vestbanestasjonens hovedbygning og lokalstasjonsbygning som et arkitektonisk og kulturhistorisk verdifullt bygningsmiljø, - hovedbygningen som et fremragende eksempel på de representative monumentalbygningene fra annen halvdel av forrige århundret og som et sentralt arkitektonisk hovedverk i norsk jernbanearkitektur i mur, og lokalstasjonsbygningen som et representativt bygg fra første del av vårt århundre som også utmerker seg ved den vellykkede tilpasningen til hovedbygningen.

Fredningen av eksteriøret skal sikre og bevare bygningenes opprinnelige arkitektur både i hovedstruktur og detaljering som utsmykning og dekor, opprinnelig materialebruk og overflatebehandling.

Fredning av hovedbygningens interiør skal sikre at alle opprinnelig bygningselementer og detaljer som fremdeles er bevart, skal være premissgivende og bevares ved eventuelle ombygginger i fremtiden. Det gjelder også eventuelle opprinnelige eller eldre bygningselementer som i dag er uidentifiserte fordi de nå er skjult som følge av senere ombygginger og endringer.

Fredningens formål er først og fremst å sikre bygningenes arkitektoniske kvaliteter. Fredningen vil derfor ikke være til hinder for å foreta arkitektoniske tilbakeføringer der det er foretatt endringer.

Vedlikehold og istandsetting av bygningene skal utføres med tradisjonelle materialer og etter tradisjonelle metoder som er tilpasset bygningenes egenart.»

I Vestbaneområdet er det i konsekvensutredningen vist tre alternative plasseringer av et nytt operahus. Forskjellen mellom de tre alternativene er hvorvidt de forutsetter bevaring av en, to eller ingen av Vestbanebygningene.

Det er viktig at dette århundrets største kulturbyggsatsing kan gjennomføres med et operahus som er synlig og tilgjengelig, og som kan betegnes som et selvstendig byggverk med monumental karakter. I dette ligger det ikke noe absolutt krav om at bygget skal ligge fritt, men monumentaliteten skal være synlig. Samtidig er det viktig at bygget er avstemt så godt som det lar seg gjøre i forhold til eksisterende bebyggelse.

Et nytt operahus kan danne den fjerde veggen i plassrommet rundt Rådhusplassen. Det er forlengelsen av Aker brygge og Olav Vs gate (tidligere Roald Amundsens gate) som naturlig danner byggelinjen for den fjerde veggen.

De fredede bygningene legger beslag på store arealer. Utbyggingspotensialet på Vestbanetomta begrenses med dette, og det er derfor viktig å legge til grunn et totalperspektiv på utnyttelse av hele tomta.

De byform- og planproblemer som bygging av et nytt operahus på Vestbanetomta innebærer, kan søkes løst gjennom føringer i programmet til arkitektkonkurransen. Det kan likevel bli vanskelig å få en helhetlig løsning i en situasjon hvor begge de fredede bygningene blir stående, se figurene 4.13 og 4.14. Dersom begge bygningene blir stående, vil muligheten for eksponering mot Rådhusplassen være begrenset. Det er kun et smalt belte på noen få meter mellom Cort Adelers gate og lokalstasjonsbygningen (stasjonsmesterbygningen) som gir rom for fri fasade. I utlysningen av arkitektkonkurransen må man derfor åpne for løsninger som bare omfatter den fredede hovedstasjonsbygningen, det vil si å se bort fra lokalstasjonsbygningen, se figurene 4.15 og 4.16.

4.4.4 Eiendomsforhold

Staten er eier av Vestbanetomta. Operaetablering er forenlig med andre grunneierinteresser i området.

4.4.5 Kostnader

Rene byggekostnader er anslått ut ifra kvadratmeterprisen på 33 000 kroner pr. m² til i alt ca. 1170 millioner kroner pr. 01.01.97. Antatt tomteverdi for Vestbanen er beregnet ut ifra Vestbanens antatte verdi ved salg til nærings/kontorformål. Antatt salgsverdi for selve operatomta er satt til 150 millioner kroner. Tilleggskostnader i forbindelse med at tomta har en viss grad av vanngjennomtrengning er anslått til 15 millioner kroner.

Kostnadsanslaget for bygging av et nytt operahus på Vestbanetomta pr. 01.01.97 er ca. 1 335 millioner kroner. Dette kostnadsanslaget er justert til 1 400 millioner kroner pr. 01.01.98.

4.4.6 Framdrift

For Vestbanealternativet foreligger kommunedelplan, men ikke reguleringsplan for tomten. Reguleringsplan søkes fremmet på vanlig måte overfor Oslo kommune. Det er lagt opp til ca. sju års gjennomføringstid.

4.4.7 Vurdering

Utbyggingen av Aker Brygge har gitt området rundt Vestbanen økt bymessig betydning med etablering av boliger, næringsarealer og underholdnings- og utelivsvirksomheter. De siste års trafikkplaner og veganlegg har ført til redusert trafikk i området og til at Rådhusplassen har fått en mer framtredende rolle.

Vestbanetomta har vært aktuell for utbygging til opera siden det ble klart at Vestbanen skulle nedlegges på slutten av 1980-tallet. I denne perioden har det vært gjennomført en serie utredningsprosjekter som blant annet har vurdert operautbygging på eiendommen med og uten Vestbanebygningene, i fortsettelsen av gateløpet i Olav Vs gate og i tilknytning til andre kommersielle funksjoner.

Skal et nytt operahus være synlig og lett tilgjengelig, er bygget avhengig av å få et «ansikt» mot byen og fjorden. I utlysingen av arkitektkonkurransen må man derfor åpne for løsninger som bare omfatter den fredede hovedstasjonsbygningen, det vil si å se bort fra lokalstasjonsbygningen. For å kunne avstemme hovedbygningen optimalt til det nye operahuset, må det også åpnes for frihet til å tilpasse hovedbygningens interiør til operabyggets utforming, se figurene 4.13 til 4.16.

Tomta har ordinære grunnforhold med en viss grad av vanngjennomtrengning. Tilleggskostnadene i forbindelse med dette er anslått til ca. 15 millioner kroner. Da staten selv eier grunnen fordrer dette lokaliseringsalternativet ikke eiendomserverv. Verdien av den delen av eiendommen som en opera vil beslaglegge, er som nevnt anslått til 150 millioner kroner. Ut over tomteverdi og tillegg for grunnforhold eksisterer det ingen kjente tilleggsomkostninger.

Vestbanetomtas størrelse gjør det mulig å legge ulike andre funksjoner i tilknytning til Operaen. Det kan være tiltak som bygger videre på Operaens innhold og idé. Eiendommen har også potensial for utvikling for andre statlige formål. Størrelsen gir også muligheter til kommersiell utvikling av eiendommen i tillegg til opera.

Vestbaneområdet vil kunne tilby Operaen det den har størst behov for i sitt nærmiljø: et levende bysentrum som kan bringe liv og aktivitet rundt de innadvendte funksjonene den rommer. Ved å legge Operaen til et slikt miljø vil selve operainstitusjonen kunne integreres i en større og etablert kultur-og underholdningssammenheng. Et operahus på Vestbanetomta vil styrke dette området som hovedstadens kulturelle tyngdepunkt.

På grunn av eiendomsforholdet og de enkle grunnforholdene er det optimal mulighet for god styring av økonomi og framdrift. Byggestart kan finne sted så snart det foreligger godkjent reguleringsplan og byggetillatelse er gitt.

Vestbanetomta vurderes som særlig velegnet for et nytt operahus.

4.5 Sammenfatning

I vurderingen av kostnader ved de ulike lokaliseringsalternativene legges tallmaterialet i tabell 4.4 til grunn. Tabellen viser bare kostnadene ved hovedalternativet i Folketeaterbygningen, fordi minimumsalternativet ikke kan gi en tilfredsstillende løsning på Operaens behov. Dersom leiekontrakten i Folketeateret sies opp, kan det oppstå et krav mot Den Norske Opera for manglende vedlikehold og eventuelt krav om bygningsmessig tilbakeføring. Dersom et slikt krav anses som rimelig, vil det aktuelle beløpet komme som en ekstrakostnad ved bygging av et nytt bygg annet sted. Ved sammenligning av kostnadene ved lokaliseringsalternativene må det også tas hensyn til at det er forutsatt vederlagsfri overtakelse av de lokalene Den Norske Opera disponerer i Folketeaterbygningen i dag. Dersom det må betales vederlag for disse lokalene, vil vederlagssummen komme i tillegg til kostnadene for alternativet i Folketeaterkvartalet i tabell 4.4.

Byggekostnadene på de forskjellige alternativene vil variere med omfanget av tilleggskostnader. Dette gjelder ikke minst ved tomteerverv og for grunnforhold.

Bjørvika har store usikkerhetsmomenter spesielt knyttet til kostnad av veganlegg og til utvikling av nærområdene. Omlegging av vegsystemet og bygging av tunneler i området er kalkulert til å koste anslagsvis 2 300 millioner kroner. Disse kostnadene er ikke med i tabell 4.4.

Det er også knyttet usikkerhet til kostnadene ved tomteerverv i Folketeaterkvartalet. Beregninger av kostnader for rehabiliteringsprosjekter generelt er usikre. Nybygg, ombygging og rehabilitering i Folketeaterkvartalet er intet unntak fra dette.

Ved bygging av hovedalternativet i Folketeaterkvartalet kreves alternative løsninger for drift av opera i ca. 3 år (byggeperioden). Merkostnaden ved slik drift er av ECON anslått til ca. 50 millioner kroner pr. år. Økte driftskostnader som følge av driftsulemper på grunn av mindre funksjonelle løsninger ved bygging i Folketeaterkvartalet er vanskelige å beregne, og er ikke tatt med i tabell 4.4.

Det er som kjent en forutsetning for lokalisering i Bjørvika at omleggingen av vegsystemet er igangsatt og at denne omleggingen er avsluttet tilnærmet samtidig med at operahuset er ferdig. På bakgrunn av den usikre finansieringsplanen for Ev 18 og av lokalvegnettet, vil det gå lang tid før en kan ta standpunkt til om og eventuelt når veganleggene i Bjørvika kan bli gjennomført.

I Norsk veg- og vegtrafikkplan 1998-2007 står det at spørsmålet om kostnadsdeling i forbindelse med omleggingen av vegsystemet må diskuteres nærmere med Oslo kommune og andre aktuelle parter. Disse kostnadene beløper seg anslagsvis til 2 300 millioner kroner. Det er knyttet stor usikkerhet til Oslo kommunes mulighet for finansiering av infrastruktur i området. Disse usikkerhetsmomentene som kan flytte byggingen av et operahus i Bjørvika svært langt fram i tid, gjør at Bjørvika ikke anbefales som lokalisering for et nytt operahus.

En opera i Folketeaterkvartalet, basert på bruk av eksisterende sal og publikumsområder, vil føre til dårligere forhold for operadrift og dermed dårligere muligheter for kunstnerisk og publikumsmessig utvikling enn i et nytt bygg. Tatt i betraktning Operaens behov, mulige komplikasjoner ved eiendomserverv og den generelle usikkerhet hva angår kostnader og framdrift ved rehabiliteringsprosjekter, er Folketeateret ikke et godt alternativ for lokalisering av et nytt operahus. På bakgrunn av dette anses Folketeaterkvartalet ikke å være en anbefalelsesverdig lokalisering av Operaen.

Vestbaneområdet vil kunne tilby Operaen det den har størst behov for i sitt nærmiljø; et levende bysentrum som kan bringe liv rundt de hovedsakelig innadvendte funksjonene den rommer. Ved å legge Operaen til et slikt miljø vil selve operainstitusjonen kunne integreres i en større og etablert kultur-og underholdningssammenheng. Til gjengjeld vil et operahus på Vestbanetomta styrke dette området som hovedstadens kulturelle tyngdepunkt.

På grunn av eiendomsforholdet og de enkle grunnforholdene er det optimal mulighet for god styring av økonomi og framdrift ved bygging av en opera på Vestbanetomta. Prosjektet kan igangsettes med arkitektkonkurranse og påfølgende prosjektering så snart vedtak i Stortinget foreligger. Det forutsettes at det på vanlig måte fremmes forslag om reguleringsplan for tomta. Staten får utnyttet sitt eget tomteareal på en god måte og har muligheter til å utvikle de resterende delene av tomta til mer kommersielt rettede foretak.

Et operahus på Vestbanen kan stå ferdig i jubileumsåret 2005 og markere dette året på en spesiell måte. Norge vil da i likhet med andre europeiske nasjoner ha et fullverdig operahus.

Vestbanetomta vurderes som den beste lokaliseringen for et nytt operahus.