9 Forslag til endringer i eiendomsmeglingslovens regler om avvikling av eiendomsmeglingsforetak, egenhandel og fagansvarlig

9.1 Bakgrunn

Kredittilsynet utarbeidet 2. juni 2009 høringsnotat med forslag til endringer i eiendomsmeglingsloven (lov 29. juni 2007 nr. 73) og eiendomsmeglingsforskriften (forskrift 23. november 2007 nr. 1318). Forslagene til endringer i eiendomsmeglingsloven gjelder henholdsvis regler om avvikling av eiendomsmeglingsforetak, egenhandel og fagansvarlig, og vil bli nærmere omtalt nedenfor. Høringsnotatet inneholdt også forslag til endringer i eiendomsmeglingsforskriften om oppgjør av eiendomshandler og innsyn i budjournal. Disse temaene vil ikke bli omtalt nærmere i foreliggende proposisjon.

9.2 Høring

Departementet sendte høringsnotatet på høring 8. juni 2009 med høringsfrist 10. september 2009 til følgende høringsinstanser:

Alle departementene

Akademikerne

Aksjonærforeningen i Norge

Banklovkommisjonen

Bedriftsforbundet

Brønnøysundregistrene

Datatilsynet

Den Norske Advokatforening

Den Norske Aktuarforening

Den norske Revisorforening

Det juridiske Fakultet, Universitetet i Bergen

Det juridiske Fakultet, Universitetet i Oslo

Det juridiske Fakultet, Universitetet i Tromsø

Eiendomsmeglerforetakenes Forening

Finansforbundet

Finansieringsselskapenes forening

Finansnæringens Hovedorganisasjon

Forbrukerombudet

Forbrukerrådet

Handelshøyskolen BI

HSH

Huseiernes Landsforbund

Høgskolen i Telemark

Konkurransetilsynet

Landsorganisasjonen i Norge

Norges Bank

Norges Eiendomsmeglerforbund

Norges Handelshøyskole

Norges Juristforbund

Norske Boligbyggelags Landsforbund

Næringslivets Hovedorganisasjon

Regjeringsadvokaten

Rettshjelperforeningen

Riksadvokaten

Siviløkonomene

Skattedirektoratet

Sparebankforeningen i Norge

Statistisk sentralbyrå

Stortingets ombudsmann for forvaltningen

Verdipapirfondenes Forening

ØKOKRIM

Ved brev 14. august 2009 ble høringsnotatet også sendt Tilsynsrådet for advokatvirksomhet, Høyskolen i Sogn og Fjordane og Handelshøyskolen i Bodø.

Følgende høringsinstanser har gitt merknader til ett eller flere av forslagene i høringsnotatet:

Barne- og likestillingsdepartementet

Datatilsynet

Den Norske Advokatforening

Eiendomsmeglerforetakenes forening

Finansnæringens Hovedorganisasjon

Forbrukerombudet

Forbrukerrådet

Glitne Oppgjørssentral

Huseiernes Landsforbund

Justisdepartementet

Kommunal- og regionaldepartementet

Norges Eiendomsmeglerforbund

Norske Boligbyggelag

Næringslivets Hovedorganisasjon

Sparebankforeningen

Tilsynsrådet for advokatvirksomhet

Wikborg, Rein & Co advokatfirma

Følgende høringsinstanser har uttalt at de ikke har merknader til noen av forslagene i høringsnotatet:

Arbeids- og inkluderingsdepartementet

Brønnøysundregistrene

Den norske Aktuarforening

Den norske Revisorforening

Fornyings- og administrasjonsdepartementet

Forsvarsdepartementet

Helse- og omsorgsdepartementet

Konkurransetilsynet

Kunnskapsdepartementet

Landbruks- og matdepartementet

Landsorganisasjonen i Norge

Miljøverndepartementet

Norges Bank

Nærings- og handelsdepartementet

Riksadvokaten

Skattedirektoratet

Statistisk sentralbyrå

Utenriksdepartementet

9.3 Avvikling

9.3.1 Gjeldende rett

Ved frivillig avvikling av eiendomsmeglerforetak skal fagansvarlig gi melding til Finanstilsynet om opphør av virksomheten, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 2-10. Det skal fremgå av meldingen hvem som skal ha ansvar for oppbevaringspliktige dokumenter. I tillegg skal meldingen inneholde en bekreftelse fra revisor om at det ikke finnes klientmidler eller regnskapsført klientansvar.

Ved tilbakekall av tillatelse til å drive eiendomsmegling opphører vanligvis foretakets rett til å drive eiendomsmegling umiddelbart. I enkelte tilfeller gir Finanstilsynet utsatt iverksettelse, i den forstand at foretaket får anledning til å avvikle løpende oppdrag. I Kredittilsynets høringsnotat 2. juni 2009 pkt. 3.1 er disse tilfellene nærmere beskrevet slik:

«Dette forutsetter blant annet at de sentrale vilkår for tillatelsen fortsatt er oppfylt, herunder at foretaket har positiv egenkapital, at fagansvarlig ikke har trukket seg, at sikkerhetsstillelsen fortsatt gjelder m.v. I mange tilfeller vil dette ikke være tilfelle, for eksempel fordi foretaket går konkurs. I slike tilfeller må avvikling av løpende saker overføres til andre som etter eml. § 2-1 har rett til å drive eiendomsmegling. Det følger av emf. § 2-3 femte ledd at sikkerheten også skal dekke kostnader i denne forbindelse.

I tilfeller der foretaket pålegges umiddelbar stans, blir foretakets klientkonti sperret i medhold av emf. § 3-11 femte ledd. Samtidig varsles foretakets sikkerhetsstiller om Kredittilsynets vedtak om tilbakekall av tillatelse. Sikkerhetsstiller vil normalt bidra i forbindelse med inngåelse av avtale om avvikling av løpende eiendomsmeglingsoppdrag, og Kredittilsynet overfører disposisjonsretten i tråd med sikkerhetsstillers samtykke, forutsatt at avviklerforetaket har tillatelse til å drive eiendomsmegling.»

Departementet har ingen merknader til Kredittilsynets fremstilling på dette punkt.

9.3.2 Kredittilsynets forslag

Høringsnotatet inneholder forslag til lovendring om oppnevnelse av avvikler, samt forslag om forskriftsendring vedrørende disponering av sikringsobligasjoner mv. Sistnevnte forslag gjelder eiendomsmeglingsforskriften, og omtales ikke nærmere her. Når det gjelder forslaget til lovendring om oppnevning av avvikler, fremgår følgende av Kredittilsynets høringsnotat 2. juni 2009 pkt. 3.2:

«Kredittilsynet ser det som en viktig del av tilsynet med eiendomsmeglingsvirksomhet å medvirke til en forsvarlig avvikling av løpende eiendomshandler ved opphør av eiendomsmeglingsvirksomhet. Gjeldende praksis bygger på en underforstått forutsetning om at Kredittilsynet ved å samtykke til å disponere over klientmidlene indirekte deltar i beslutningen om å oppnevne en forvalter til å avvikle eiendomsmeglingsoppdragene.

Etter Kredittilsynets oppfatning bør denne praksisen ha uttrykkelig hjemmel, og foreslår at dette tas inn i eiendomsmeglingsloven kapittel 8, jf. forslag til § 8-2 nytt tredje ledd. Forslaget gir Kredittilsynet hjemmel til å utpeke en forvalter til å forestå gjennomføringen av oppdrag som ikke er avsluttet når et foretak får tilbakekalt tillatelsen i medhold av bestemmelsens første ledd, jf. lovendringsforslaget til § 8-2 nedenfor i kapittel 7. Det foreslås også en forskriftshjemmel for departementet til nærmere å regulere rettighetene og pliktene til en forvalter, samt hjemmel til i forskrift eller enkeltvedtak å gjøre unntak fra lovens øvrige krav.

Når det gjelder advokaters tillatelse til å drive eiendomsmegling i kraft av advokatbevillingen, reguleres avviklingen av slik virksomhet som utgangspunkt av domstolloven § 228. Bestemmelsen gir Tilsynsrådet adgang til å oppnevne forvalter for advokatvirksomheten dersom advokaten dør, blir fradømt retten til å utøve advokatvirksomhet etter straffeloven § 29, advokatbevillingen blir tilbakekalt eller suspendert eller advokatvirksomheten for øvrig ikke utøves på forsvarlig måte. Kredittilsynet legger til grunn at advokatens eiendomsmeglingsoppdrag vil falle inn under slik forvaltning, forutsatt at forvalteren har stilt sikkerhet etter eml. § 2-7.

For det tilfelle advokaten får forbud mot å drive eiendomsmeglingsvirksomhet i medhold av eml. § 8-3, men fortsatt innehar advokatbevilling, foreslås det i § 8-3 i et nytt annet ledd en tilsvarende bestemmelse som foreslått for eiendomsmeglingsforetak.»

I høringsnotatet foreslår Kredittilsynet også å rette opp en inkurie i eiendomsmeglingsloven § 8-3:

«Kredittilsynet har også erfart at eiendomsmeglingsloven § 8-3 er uklart når det gjelder vilkår for å forby advokat å drive eiendomsmegling dersom advokaten ikke oppfyller kravet om solvens, jf. tidligere eiendomsmeglingsloven av 1989 § 2-8 fjerde ledd nr. 2. I gjeldende lovs bestemmelse er det kun en henvisning til § 2-6 første ledd som gjelder krav til økonomi i foretak som driver eiendomsmegling. Kredittilsynet antar henvisningen i bestemmelsen bygger på en inkurie, da § 2-6 annet ledd regulerer solvenskravet for advokater som driver eiendomsmegling. Kredittilsynet foreslår på dette grunnlag endring av eiendomsmeglingsloven § 8-3 første ledd nr. 2.»

9.3.3 Høringsinstansenes merknader

Eiendomsmeglerforetakenes forening, Glitne Oppgjørssentral og Norges Eiendomsmeglerforbund slutter seg til forslaget om at Kredittilsynet får eksplisitt hjemmel i eiendomsmeglingsloven til å oppnevne en forvalter til å avvikle eiendomsmeglingsoppdrag.

Forbrukerombudet støtter forslaget i høringsnotatet, og er enig med Kredittilsynet i at en viktig del av tilsynet med eiendomsmeglingsvirksomhet er å medvirke til en forsvarlig avvikling av løpende eiendomshandler ved opphør av virksomhet. For de forbrukere som står midt i en eiendomshandel når eiendomsmeglingsforetaket skal avvikles, er det avgjørende at avviklingen skjer på den måte som sikrer deres interesser.

Forbrukerrådet uttaler:

«Forbrukerrådet støtter videre Kredittilsynet når det foreslår at det bør innføres en lovhjemmel som gir Kredittilsynet rett til å utpeke en forvalter til å forestå gjennomføringen av oppdrag som ikke er avsluttet når et foretak får tilbakekalt tillatelsen.

En klar lovhjemmel til å utpeke en forvalter i ovennevnte tilfelle vil etter Forbrukerrådets vurdering styrke Kredittilsynets evne og mulighet til å medvirke til en forsvarlig avvikling av løpende eiendomshandler ved opphør av eiendomsmeglingsvirksomheten.

Forbrukervernhensyn taler etter vårt skjønn for at eiendomsmeglingsloven blir tilført den foreslåtte lovbestemmelsen som nytt tredje ledd i § 8-2. Forslaget om i samme ledd å gi departementet hjemmel for å forskriftsregulere forvalterens rettigheter og plikter samt hjemmel til i forskrift og enkeltvedtak å gjøre unntak fra lovens øvrige krav, støttes med samme begrunnelse.

Kredittilsynets forslag om nytt annet ledd i § 8-3 i eiendomsmeglingsloven, i de tilfellene en advokat får forbud mot å drive eiendomsmeglingsvirksomhet i medhold av eiendomsmeglingslovens § 8-3, men fortsatt innehar advokatbevilling, er naturlig sett i sammenheng med forslaget til nytt tredje ledd i § 8-2. (I høringsnotatet står det for øvrig i forslaget til § 8-3 et tretall foran det som skal være andre ledd - er vel en trykkfeil antar vi ?)

Forslaget om å endre eiendomsmeglingslovens § 8-3 første ledd nr. 2 synes å være en nødvendig opprydding, da det er eiendomsmeglingslovens § 2-6 annet ledd som regulerer solvenskrav for advokater.»

Finansnæringens Hovedorganisasjon og Sparebankforeningen støtter forslaget om at Kredittilsynet kan oppnevne en eller flere personer til å foreta nødvendige rettslige disposisjoner i forbindelse med gjennomføringen av oppgjøret i de tilfeller der eiendomsmeglingsforetaket avvikles som følge av tilbakekall av konsesjon mv. Dette antas å være særlig praktisk der vilkårene for en styrt avvikling ikke er til stede.

Huseiernes Landsforbund har ingen kommentarer til at avviklersystemet hjemles i loven, utover at det virker naturlig.

Justisdepartementet uttaler følgende:

«Forslaget til nytt tredje ledd i eigedomsmeklingslova § 8-2 gir departementet heimel til i forskrift å 'fastsette nærmere bestemmelser om rettigheter og plikter til forvalteren, samt i forskrift eller enkeltvedtak gjøre unntak fra lovens øvrige bestemmelser'. Denne derogasjonsheimelen rekk truleg lenger enn det er reelt grunnlag for. For det første er det neppe behov for å gi Kredittilsynet heimel for å fråvike alle føresegnene i eigedomsmeklingslova. Lovteksten bør presisere kva føresegner som skal kunne fråvikast. For det andre kan vi ikkje sjå at det vil vere behov for at Kredittilsynet skal kunne fråvike lova ved enkeltvedtak. Lova bør berre kunne fråvikast ved forskrift. Uttrykket 'rettigheter og plikter til forvalteren' bør vidare erstattast med 'forvalterens rettigheter og plikter'. I både § 8-2 tredje ledd og § 8-3 tredje ledd bør dessutan uttrykket 'som omfattes av' erstattast med 'etter'.»

9.3.4 Departementets vurdering

Gjeldende praksis innebærer at Finanstilsynet oppnevner en forvalter til å avvikle eiendomsmeglingsoppdragene når et foretak har fått tilbakekalt sin tillatelse til å drive eiendomsmeglingsvirksomhet. Departementet mener at praksisen bør ha uttrykkelig hjemmel i eiendomsmeglingsloven, i samsvar med det som er foreslått i høringsnotatet. Departementet viser til at det må anses som en viktig del av tilsynet med eiendomsmeglingsvirksomhet at Finanstilsynet medvirker til en forsvarlig avvikling av løpende eiendomshandler ved opphør av eiendomsmeglingsvirksomhet. Lovverket bør gjenspeile dette. Samtlige høringsinstanser som har uttalt seg om spørsmålet, støtter forslaget. Det vises til forslaget til nytt tredje ledd første punktum i eiendomsmeglingsloven § 8-2.

Tilsvarende er i høringsnotatet foreslått for de tilfeller der Kredittilsynet har fattet vedtak om forbud mot at en advokat driver eiendomsmeglingsvirksomhet etter eiendomsmeglingsloven § 8-3. Departementet er enig i at Finanstilsynet også i slike tilfeller bør ha uttrykkelig hjemmel til å oppnevne en forvalter. Den foreslåtte bestemmelsen i eiendomsmeglingsloven § 8-3 nytt annet ledd vil være aktuell der vedkommende advokat fortsatt har advokatbevilling. Dersom advokaten dør, eller mister eller får suspendert sin advokatbevilling, eller ikke forvalter sin advokatvirksomhet på betryggende måte, vil domstolloven § 228 regulere forholdet. Det vises til forslaget til eiendomsmeglingsloven § 8-3 nytt annet ledd.

Det er i høringsnotatet også foreslått at departementet skal kunne gi nærmere regler om forvalterens rettigheter og plikter i forskrift, og at det i forskriften skal kunne gjøres unntak fra lovens øvrige krav. Videre er det i høringsnotatet foreslått at departementet skal kunne gjøre unntak fra lovens bestemmelser i enkeltvedtak. Forslaget gjelder både de tilfeller der det er oppnevnt forvalter til å avvikle eiendomsmeglingsforetaks oppdrag, og de tilfeller der Finanstilsynet har nedlagt forbud mot at en advokat driver eiendomsmegling.

Justisdepartementet har i sin høringsmerknad uttalt at en slik derogasjonshjemmel trolig rekker lenger enn det er reelt grunnlag for, og at det bør presiseres i lovteksten hvilke bestemmelser som skal kunne fravikes. Justisdepartementet kan heller ikke se at det vil være behov for å fravike loven ved enkeltvedtak, og mener loven bare bør kunne fravikes ved forskrift.

Finansdepartementet viser til at det primære hensynet i avviklingssaker må være at kundenes interesser blir ivaretatt. De handler som allerede er igangsatt når foretaket må stanse virksomheten, må gjennomføres på en måte som er forsvarlig for kundene. Dette er som regel «akutt», i den forstand at partene i handelen har behov for å få gjennomført overtakelsen av eiendommen som avtalt, herunder overføring av kjøpesummen. Avvikleren har også oppgaver i etterkant av overtakelsen i forbindelse med tinglysing av dokumenter, eventuelle feilføringer på klientkonto med videre (oppryddingsarbeid). Dette dreier seg ikke om alminnelig eiendomsmeglingsvirksomhet. I tilfeller der en eiendom ikke er solgt på det tidspunkt meglerforetaket må innstille virksomheten, står oppdragsgiver fritt til å finne en ny megler, og kan eventuelt kreve erstatning av megler/sikkerhetsstiller for kontraktsbrudd. Ifølge Kredittilsynet blir i praksis alle oppdrag der eiendommen ikke er solgt på avviklingstidspunktet, sagt opp og/eller overført til et annet meglerforetak gjennom ny oppdragsavtale. I praksis vil det derfor i all hovedsak være oppdrag der kun oppgjøret gjenstår som ender hos avvikleren. I en del av de tilfellene som ender med avvikling, har meglerforetaket ikke fulgt lovens krav om blant annet journalføring (særlig depotjournal), avstemminger av klientkonti, rapportering, timeføring og krav til timeliste. Det må antas at det vil være svært arbeidskrevende for avvikler å rette opp eventuelle mangler i rutinene fra meglerforetakets side i slike tilfeller. Det må etter departementets vurdering kunne være forsvarlig å gjøre unntak fra reglene for avviklerens del i slike tilfeller gjennom enkeltvedtak. Det dreier seg om ekstraordinære situasjoner, der hensynet til at partene i eiendomshandelen får gjennomført handelen på en rask og forsvarlig måte bør kunne føre til at ovennevnte krav fravikes ved enkeltvedtak. Ifølge Kredittilsynet er det dessuten mange som ikke vil påta seg avvikleroppdrag på grunn av alle formalkravene som nevnt ovenfor.

Ovennevnte tilsier etter departementets syn at det er behov for å kunne gjøre unntak fra eiendomsmeglingslovens regler ved enkeltvedtak. Således vil det etter departementets vurdering være nødvendig med hjemmel til å kunne frita avvikler fra noen av pliktene i eiendomsmeglingsloven gjennom enkeltvedtak for at de løpende oppgjørssakene skal kunne bli behandlet raskt. Forutsetningen for at det skal kunne gjøres unntak fra lovens regler ved enkeltvedtak, er at det er nødvendig for å sikre en forsvarlig avvikling av løpende oppdrag. For ordens skyld nevnes at departementet tar sikte på å delegere kompetansen til å gjøre unntak ved enkeltvedtak til Finanstilsynet i samsvar med vanlige regler for delegasjon. Det vises til forslaget til endringer i eiendomsmeglingsloven § 8-2 nytt tredje ledd tredje punktum og § 8-3 nytt annet ledd annet punktum.

Derimot er det etter departementets vurdering neppe behov for å gjøre generelt unntak fra eiendomsmeglingsloven ved forskrift for tilfeller av avvikling av eiendomsmeglingsforetak, jf. Justisdepartementets høringsmerknad. Departementet foreslår at det kun gis hjemmel til å gi nærmere regler om avviklerens rettigheter og plikter i forskrift. Det vises til forslaget til endringer i eiendomsmeglingsloven § 8-2 nytt tredje ledd annet punktum og § 8-3 nytt annet ledd annet punktum.

Departementet foreslår videre - i samsvar med høringsnotatet - at henvisningen i eiendomsmeglingsloven § 8-3 nr. 2 rettes opp, slik at det blir klart at Finanstilsynet kan forby en advokat å drive eiendomsmegling, dersom advokaten ikke oppfyller kravet til solvens. Det beror på en inkurie at det i gjeldende bestemmelse i eiendomsmeglingsloven § 8-3 henvises til eiendomsmeglingsloven § 2-6 første ledd, i stedet for § 2-6 annet ledd. Solvenskravet for advokater fremgår av eiendomsmeglingsloven § 2-6 annet ledd. Det vises til forslaget til endring i eiendomsmeglingsloven § 8-3 nr. 2.

9.4 Egenhandel

9.4.1 Gjeldende rett

Eiendomsmeglingsloven § 5-3 inneholder regler om forbud mot egenhandel. Kredittilsynet har redegjort for reglene om egenhandel i høringsnotat 2. juni 2009 pkt. 4:

«Loven § 5-3 første og annet ledd forbyr ansatte mv - samt disses nærmeste nærstående - å kjøpe eller selge egen eiendom gjennom det foretak de har tilknytning til. Blant de nærmeste nærstående regnes også selskap hvor den ansatte eller nærmeste nærstående har bestemmende innflytelse, jfr. § 5-3 annet ledd nr. 3.

Det følger videre at eiendomsmeglingsforetak ikke kan motta oppdrag fra den ansattes alminnelige nærstående, jfr. loven § 5-3 femte ledd nr. 2 og 3. Her er det imidlertid ikke tatt inn forbud mot å motta oppdrag fra selskap hvor den ansattes alminnelige nærstående har bestemmende innflytelse. Et foretak vil dermed på den ene siden ikke kunne motta oppdrag fra meglers bror, jfr. femte ledd nr. 2, mens bestemmelsen på den annen side ikke er til hinder for at foretaket mottar oppdrag fra et aksjeselskap hvor meglers bror eier alle aksjene.

Ovennevnte eksempel ville vært omfattet av egenhandelsforbudet i 1989-loven, og Kredittilsynet antar at en slik forskjell ikke har vært tilsiktet i gjeldende lov. Det foreslås derfor en bestemmelse som innebærer at eiendomsmeglingsforetak mv. ikke kan motta oppdrag fra foretak hvor de alminnelig nærstående - alene, eller sammen med andre nærstående (eller den ansatte selv) - har bestemmende innflytelse.»

Videre uttaler Kredittilsynet i høringsnotatet følgende i forbindelse med det såkalte filialunntaket:

«Det såkalte filialunntaket i forskrift til 1989-loven § 8-4 første ledd bokstav a), innebar blant annet at forbudet mot egenhandel i 1989-loven § 2-12 andre ledd ikke gjaldt for ansatte i andre avdelinger eller filialer enn den som utførte oppdraget. Unntaket innebar at både ansatte og nærstående kunne kjøpe og selge eiendom gjennom eget foretak, såfremt oppdraget ble håndtert av en annen (fysisk adskilt) filial enn den man var tilknyttet.

I loven § 5-3 sjette ledd nr. 1 er filialunntaket videreført i relasjon til forbudet i første, annet og fjerde ledd, men ikke for tredje og femte ledd. Tilsvarende unntak er nå også gjort for ansatte i rene oppgjørsforetak, jf loven § 5-3 sjette ledd nr. 2. Slik lovteksten er formulert, omfatter unntaket forbudet mot kjøp og salg av egen og nærståendes eiendom gjennom foretaket, men ikke forbudet mot å motta oppdrag fra disse eller formidle bud eller på annen måte opptre som mellommann.

Slik loven nå er formulert, vil foretakets avdeling i for eksempel Alta ikke kunne motta salgsoppdrag fra en ansatt i foretakets avdeling eksempelvis i Kristiansand, eller på annen måte opptre som mellommann.

Det er ingenting i Ot. prp. nr. 16 (2006-2007) som skulle tyde på at filialunntaket ikke skulle videreføres i den nye loven og Kredittilsynet antar formuleringen i sjette ledd beror på en inkurie...»

Departementet har ingen merknader til Kredittilsynet fremstilling av gjeldende rett.

9.4.2 Kredittilsynets forslag

Kredittilsynet har i et tidligere høringsnotat datert 26. mars 2008 foreslått to endringer knyttet til reglene om egenhandel, og at endringene tas inn i eiendomsmeglingsforskriften. Kredittilsynet antok i høringsnotatet 26. mars 2008 at det ikke har vært tilsiktet at gjeldende forbud mot egenhandel for eiendomsmeglingsforetak ikke skulle omfatte oppdrag for foretak der nærstående har bestemmende innflytelse. Kredittilsynet antok videre at det heller ikke har vært tilsiktet at det såkalte filialunntaket ikke skulle videreføres i gjeldende regelverk.

Justisdepartementet reiste i sin høringsuttalelse i forbindelse med høringsnotatet 26. mars 2008 spørsmål om hjemmelen for den foreslåtte forskriftsbestemmelsen, og pekte dessuten på at det ville være uheldig om reglene om egenhandel plasseres delvis i eiendomsmeglingsloven § 5-3 og delvis i eiendomsmeglingsforskriften. I høringsnotat 2. juni 2009 uttaler Kredittilsynet at det vil være hensiktsmessig å implementere endringer i egenhandelsforbudet i eiendomsmeglingsloven § 5-3. Kredittilsynet foreslår at det tas inn ny nr. 4 i eiendomsmeglingsloven § 5-3 femte ledd, slik at det blir klart at foretak og advokater som driver eiendomsmegling, ikke kan motta oppdrag fra foretak hvor nærstående - alene eller sammen med andre nærstående eller den ansatte selv - har bestemmende innflytelse. Videre foreslår Kredittilsynet i høringsnotat 2. juni 2009 at eiendomsmeglingsloven § 5-3 sjette ledd endres, slik at det såkalte filialunntaket videreføres også når det gjelder det å motta oppdrag, formidle bud eller på annen måte opptre som mellommann.

9.4.3 Høringsinstansenes merknader

Advokatforeningen, Glitne Oppgjørssentral og Norges Eiendomsmeglerforbund støtter forslagene til endringer i eiendomsmeglingsloven § 5-3.

Eiendomsmeglerforetakenes forening slutter seg til Kredittilsynets forslag om justeringer i reglene om egenhandel, og at de foreslåtte reglene innarbeides i eiendomsmeglingsloven.

Forbrukerombudet viser til at eiendomsmeglerens objektivitet er helt grunnleggende for å oppnå en sikker og ordnet eiendomshandel. Forbrukerombudet støtter forslaget om å skjerpe dagens regler for i større grad å sikre mot egenhandel. Forbrukerombudet støtter også forslaget om at reglene om egenhandel samles i eiendomsmeglingsloven.

9.4.4 Departementets vurdering

Forslaget i høringsnotatet om å innta i loven et forbud mot å selge eller kjøpe eiendom for foretak der nærstående har bestemmende innflytelse, er etter departementets oppfatning nødvendig for å hindre omgåelse av lovens regler om egenhandel. Departementet foreslår derfor at det i eiendomsmeglingsloven § 5-3 femte ledd fastsettes at foretak og advokater som driver eiendomsmegling, ikke kan motta oppdrag fra foretak hvor nærstående - alene eller sammen med andre nærstående eller den ansatte selv - har bestemmende innflytelse. Dette var omfattet av egenhandelsforbudet i forskrift gitt i medhold av eiendomsmeglingsloven 1989 (lov 16. juni 1989 nr. 53). Det er ingenting i forarbeidene til gjeldende lov som tilsier at det er tilsiktet å gjøre endringer i regelverket på dette punkt. Det vises til forslaget til ny nr. 4 i eiendomsmeglingsloven § 5-3 femte ledd.

Når det gjelder den delen av høringsforslaget som gjelder unntaket i eiendomsmeglingsloven § 5-3 sjette ledd fra forbudet mot egenhandel for ansatte i andre avdelinger eller filialer enn den som utfører oppdraget, beror det på en inkurie at det bare er vist til første, annet og fjerde ledd, men ikke til tredje og femte ledd. Slik lovteksten lyder, omfatter unntaket fra forbudet mot egenhandel for ansatte i andre filialer kjøp og salg av egen og nærståendes eiendom gjennom foretaket, men ikke det å motta oppdrag fra disse eller formidle bud, eller på annen måte opptre som mellommann. Dette gir ikke sammenheng i regelverket, og er etter departementets oppfatning ikke tilsiktet. Departementet foreslår derfor at det i eiendomsmeglingsloven § 5-3 sjette ledd vises til bestemmelsens første til femte ledd, i samsvar med høringsforslaget.

9.5 Fagansvarlig

9.5.1 Gjeldende rett

I henhold til eiendomsmeglingsloven § 2-9 annet ledd første punktum skal eiendomsmeglingsforetak ha en fagansvarlig person (fagansvarlig) som enten har eiendomsmeglerbrev, advokatbevilling eller er som jurist med tillatelse fra Kredittilsynet til å være fagansvarlig etter eiendomsmeglingsloven § 4-3. Vedkommende skal være egnet til å sikre at foretaket drives i samsvar med lover, forskrifter og god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-9 annet ledd annet punktum. Det følger av eiendomsmeglingsloven § 2-9 annet ledd tredje punktum at dersom foretaket har en eller flere filialer, skal hver av disse ha en fagansvarlig som oppfyller kravene etter bestemmelsens første og annet punktum.

9.5.2 Kredittilsynets forslag

Kredittilsynet viser til Finansdepartementets brev 15. april 2009, der departementet uttalte at eiendomsmeglingsloven § 2-9 annet ledd må forstås slik at samme person ikke kan være fagansvarlig for mer enn ett eiendomsmeglingsforetak eller én filial.

I høringsnotatet uttaler Kredittilsynet at en tolkning av eiendomsmeglingsloven § 2-9 som forbyr samme person å være fagansvarlig for mer enn ett eiendomsmeglingsforetak/én filial, byr på til dels betydelige praktiske problemer for enkelte eiendomsmeglingsforetak og filialer. Kredittilsynet uttaler videre i høringsnotatet pkt. 5.2:

«I Ot. prp. nr. 16 (2006-2007) pkt. 5.3.2 uttaler departementet at en ikke kan se 'at et slikt krav kan være særlig tyngende for foretakene i og med at kravene til kvalifikasjoner hos fagansvarlig ikke er andre enn de som stilles til ansvarlige meglere som enhver filial/avdelingskontor må ha etter departementets forslag'. Kvalifikasjonskravene til fagansvarlig er imidlertid strengere enn de krav som stilles til ansvarlige meglere. Meglere godkjent etter den såkalte overgangsordningen, jf. forskrift 23. november 2007 nr. 1282 § 5, vil ikke kunne være fagansvarlig person i et eiendomsmeglingsforetak. Fagansvarlig person må således ha formell kompetanse i form av eiendomsmeglerbrev, advokatbevilling eller juristtillatelse, jf eiendomsmeglingsloven § 2-9 annet ledd. Kredittilsynet ser ikke bort i fra at problemer i tilknytning til rekruttering av kvalifisert personell til stillingen som fagansvarlig vil kunne medføre nedleggelse, eventuelt unnlatt opprettelse av eiendomsmeglingsforetak eller enkeltfilialer, særlig i distriktene.

Kredittilsynet har gjennom stedlige tilsyn og øvrig kontakt med bransjen sett en økt grad av profesjonalisering av rollen som fagansvarlig i eiendomsmeglingsforetakene. Tidligere var det gjerne slik at faglig ledelse ble ivaretatt av en ansatt i meglingsforetaket, i tillegg til at vedkommende formidlet fast eiendom på lik linje med de andre ansatte i foretaket. Det synes imidlertid nå å være en utvikling i retning av at man i foretakene i stadig større grad engasjerer personer som kun er fagansvarlig og således har en controller-rolle, uten at disse utfører aktivt salgsarbeid i tillegg.

Dette er en utvikling Kredittilsynet ser positivt på, idet vi antar at en slik utvikling vil gi en kvalitativt bedre og mer effektiv oppfyllelse av de plikter som påhviler den fagansvarlige. Der den fagansvarlige i tillegg formidler fast eiendom vil det alltid kunne være en fare for at salgsarbeidet prioriteres foran oppgavene som fagansvarlig. Dette gjelder særlig dersom vedkommende mottar fastlønn som fagansvarlig, men mottar provisjonsinntekter av eget salg. Det kan riktignok hevdes at det for fagansvarlig er viktig å være tett på salgsarbeidet, men Kredittilsynet antar at man med en aktiv tilstedeværelse i foretaket/filialen vil kunne oppnå det sammen, uten nødvendigvis å selv måtte formidle fast eiendom i tillegg til å utføre fagansvarligoppgavene. Økt profesjonalisering av rollen legger etter Kredittilsynets vurdering i større grad til rette for dedikerte fagansvarlige, og at kvalitetssikring av den faglige utførelsen av eiendomsmeglingsvirksomheten blir underlagt en høyere prioritet.

I foretak eller filialer med begrenset omsetning vil det imidlertid ikke være økonomisk forsvarlig eller mulig å ansette en eiendomsmegler, advokat eller jurist i en fulltidsstilling som fagansvarlig. Dersom eiendomsmeglingsloven åpnet for delt fagansvar, vil dette imidlertid kunne løses ved at to foretak eller filialer har samme person som fagansvarlig.

Et flertall av norske eiendomsmeglingsforetak og filialer er underlagt en eller annen form for kjedetilknytning, franchiseordning eller lignende. Styrken av kjedetilknytning varierer fra kjede til kjede, og det samme gjelder hvilke fellestjenester kjeden eller franchisegiver yter til det enkelte foretak eller den enkelte filial. Kjedeledelsen /franchisegiver har imidlertid ofte en overordnet fagavdeling som fastsetter eiendomsmeglings - og internkontrollrutiner som skal gjelde for alle foretak eller filialer tilknyttet kjeden. Den enkelte fagansvarlige må deretter gå gjennom disse rutinene, og foreta lokale tilpasninger i forhold til eventuelle særlige forhold knyttet til den filial eller det foretak vedkommende er fagansvarlig for.

Som nevnt over, vil det ikke alltid være økonomisk forsvarlig for et foretak eller en filial å ansette noen i en fulltidsstilling som fagansvarlig. Å åpne for delt fagansvar vil imidlertid kunne bøte på dette problemet, uten at vedkommende skulle være noe mindre egnet 'til å sikre at foretaket drives i samsvar med lover, forskrifter og god meglerskikk', jf eiendomsmeglingsloven § 2-9 annet ledd. Dersom to foretak tilknyttet samme kjede har samme fagansvarlig, vil vedkommende langt på vei kunne implementere de samme rutiner og kontrollsystemer i begge foretakene, noe som vil virke ressursbesparende uten å gå utover kvaliteten på utførelsen av den fagansvarliges oppgaver. Tvert i mot - det kan hevdes at fagansvarlig gjennom implementering av lignende kontrollsystem og rutiner i flere foretak far økt kompetanse og bedre kunnskap om bruken av dem, og at utøvelsen av fagansvaret derfor får et kvalitativt løft for det enkelte foretak.

Selv om det er rekrutteringsutfordringene og profesjonalisering av fagansvarligrollen som etter Kredittilsynets oppfatning er de mest tungtveiende hensyn for å åpne for delt fagansvar, er det også enkelte andre forhold som kan tilsi en oppmykning av eiendomsmeglingsloven på dette området.

Et lite hensiktsmessig utslag av lovens system i dag er at samlokaliserte eiendomsmeglingsforetak må ha hver sin fagansvarlig, uavhengig av den enkelte virksomhetens størrelse. Videre kan det være særlige forhold i tilknytning til det enkelte foretak eller filial, hvor det hadde vært hensiktsmessig med en noe større fleksibilitet når det gjelder muligheten for å tillate delt fagansvar enn hva tilfelle er i dag. Lengre tids fravær fra den fagansvarliges side, for eksempel som følge av svangerskapspermisjon eller lengre tids sykdom, innebærer at foretaket/filialen må skaffe en ny fagansvarlig i fraværsperioden.

Et annet typetilfelle hvor det er et behov for å kunne tillate delt fagansvar, er i forbindelse med opphør av eiendomsmeglingsvirksomhet. Ved opphør av eiendomsmeglingsvirksomhet skal Kredittilsynet motta enkelte opplysninger fra foretaket vedrørende klientmidler, klientansvar og oppbevaring av oppbevaringspliktige dokumenter, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 2-10. Konsesjonskravene, herunder kravet til fagansvarlig, gjelder fullt ut for eiendomsmeglingsvirksomheten helt frem til Kredittilsynet har mottatt ovennevnte opplysninger, selv om det ikke lenger drives aktiv eiendomsmegling i foretaket. Den fagansvarliges plikter i disse foretakene vil i vesentlig grad begrense seg til avvikling av foretaket og fremskaffelse av de opplysninger Kredittilsynet skal ha etter eiendomsmeglingsforskriften § 2-10. I enkelte tilfeller vil det også være snakk om å avvikle saker foretaket har hatt oppdrag i. I slike tilfeller vil det etter Kredittilsynets oppfatning kunne være fullt forsvarlig at samme person er fagansvarlig for flere foretak. Eiendomsmeglingsloven gir imidlertid i dag ingen åpning for dette.

Etter Kredittilsynets oppfatning er det lite hensiktsmessig at eiendomsmeglingsloven § 2-9 annet ledd utelukker at samme person er fagansvarlig for mer enn ett foretak eller en filial. Problemer knyttet til rekruttering av kvalifisert personell, utfordringer knyttet til samlokaliserte foretak, foretak under opphør og lengre tids fravær for fagansvarlig, tilsier etter Kredittilsynets oppfatning at en bør vurdere en oppmykning av regelverket som muliggjør delt fagansvar.

Delt fagansvar behøver ikke å gå på bekostning av kvaliteten på de faglige fellesfunksjoner ved det enkelte foretak/filial. Tvert i mot; den profesjonalisering av fagansvarligrollen som synes å ha skjedd, og som må antas å ha bedre grunnlag for videre utvikling dersom samme person har mulighet til å være fagansvarlig for flere foretak eller filialer, vil kunne bidra til å øke kvaliteten innenfor ansvarsområdet for den fagansvarlige.»

Kredittilsynet uttaler deretter at hvorvidt det vil være forsvarlig og hensiktsmessig med delt fagansvar, vil måtte avgjøres konkret i det enkelte tilfelle. Kredittilsynet anser det derfor som mest hensiktsmessig at utgangspunktet i eiendomsmeglingsloven § 2-9 er at samme person bare kan være fagansvarlig for ett foretak eller én filial. Det foreslås videre en unntaksbestemmelse i eiendomsmeglingsloven § 2-9 slik at Kredittilsynet etter søknad kan gi tillatelse til at samme person kan være fagansvarlig for mer enn ett foretak eller en filial når Kredittilsynet finner det forsvarlig. I høringsnotatet pkt. 5.3 heter det videre:

«Ved forsvarlighetsvurderingen vil det overordnete vurderingstemaet være hvorvidt vedkommende fagansvarlig vil være egnet til å sikre at de foretak det søkes om delt fagansvar for drives i samsvar med lover, forskrifter og god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-9 annet ledd. Her vil det være relevant å se på den fagansvarliges eventuelle tidligere erfaring som fagansvarlig, virksomhetens art, omfang, antall ansatte, de ansattes kvalifikasjoner, samt den fagansvarliges planlagte tilstedeværelse i de foretak eller filialer som det søkes om delt fagansvar for.»

Det fremgår også av høringsnotatet at Kredittilsynet ifølge forslaget skal kunne stille vilkår i forbindelse med vedtak om delt fagansvar, men at det anses unødvendig å innta dette i lovteksten.

Når det gjelder spørsmålet om det bør oppstilles en begrensning i loven med hensyn til hvor mange foretak/filialer det kan gis tillatelse til at samme person er fagansvarlig for, uttaler Kredittilsynet:

«Av forskriften til eiendomsmeglingsloven av 1989 fremgikk det i § 5-2 at Kredittilsynet kunne gi tillatelse til at samme person kunne være faglig leder for to foretak eller filialer. Bestemmelsen åpnet imidlertid ikke for at samme person kunne være faglig leder for flere foretak/filialer enn dette. Kredittilsynet har ikke funnet det hensiktsmessig å foreslå en videreføring av en slik begrensning. Slik Kredittilsynet ser det, er det ikke først og fremst antall foretak eller filialer man er fagansvarlig for, som er avgjørende for kvaliteten i utførelsen av arbeidsoppgavene som tilhører fagansvarligrollen. Dersom den fagansvarlige for eksempel har jobbet som fagansvarlig tidligere, og det er snakk om mindre foretak/filialer med beskjeden omsetning og få ansatte med lang arbeidserfaring, vil det kunne være fullt forsvarlig at vedkommende har fagansvar for tre foretak/filialer. Det vises her også til at Kredittilsynet i det enkelte tilfellet vil kunne stille nærmere vilkår til en eventuell tillatelse. Et annet eksempel er eiendomsmeglingsvirksomhet under avvikling, hvor fagansvarliges arbeidsoppgaver vil kunne være svært begrenset. Det vil her kunne være forsvarlig at samme person er fagansvarlig for vesentlig mer enn 2-3 foretak/filialer.»

9.5.3 Høringsinstansenes merknader

Advokatforeningen støtter forslaget.

Eiendomsmeglerforetakenes forening slutter seg fullt ut til forslaget, og uttaler videre:

«Kravet om fagansvarlig på hver filial ble av departementet bl.a. begrunnet med at dette ville sikre kvaliteten på de faglige fellesfunksjoner ved den enkelte filial, jf. ot.prp.nr.16 (2006-2007) pkt. 5.3.2. Eff vil imidlertid bemerke at foretakenes erfaring er at det ikke er fagansvarliges tilstedeværelse på filialen som er viktig for å sikre kvaliteten på de faglige fellesfunksjonene. Eff er av den oppfatning at det er mer avgjørende for å sikre kvaliteten at fagansvarlig blir dedikert for det ansvar og de oppgaver som skal ivaretas. Foretakenes erfaring er at dette best kan skje ved at rollen som fagansvarlig profesjonaliseres og eventuelt skilles helt fra selgerrollen. En slik profesjonalisering av fagansvaret forutsetter imidlertid at det gis anledning for foretakene til å organisere fagansvaret slik at fagansvarlig kan få ansvar for flere filialer.

Eff mener at en fagansvarlig som har hovedfokus på kvaliteten og kontroll av det meglerfaglige, normalt vil utføre sin oppgave som fagansvarlig bedre og mer effektivt enn en fagansvarlig som har hovedfokus på selv å megle boliger. Dette argumentet understøttes av at behovet for den kontinuerlige nærheten fra den fagansvarlige er blitt mindre etter at den enkelte megler selv er ansvarlig for de oppdragene vedkommende har tatt på seg.

Fagansvarliges hovedanliggende er å føre kontroll med filialens faglige virksomhet. Slik kontrollaktivitet forutsetter slik Eff ser det ikke hyppig tilstedeværelse.

Videre mener Eff at det ikke bør settes bestemte begrensninger for antall filialer som en fagansvarlig kan være ansvarlig for. I samsvar med Kredittilsynets forslag bør det være tilstrekkelig at det stilles krav til at foretaket driver faglig forsvarlig. Antallet filialer som fagansvarlig kan ha ansvaret for må sees i sammenheng med den fagansvarliges egnethet, tiden vedkommende bruker for å ivareta ansvaret, filialenes omsetning, antall ansatte og de ansattes kvalifikasjoner, samt foretakets internkontrollsystem som også vil omfatte rutiner for hvordan fagansvaret skal ivaretas av den enkelte fagansvarlige.

Eff er enig i Kredittilsynets påpekning av at det kan være vanskelig - og i noen tilfeller umulig - å rekruttere kvalifisert personell, spesielt i distriktene. Dette vil åpenbart virke begrensende på foretakenes mulighet og ønske om etablering av ny virksomhet, og til å opprettholde eksisterende virksomhet, i distriktene.

Eff er også enig med Kredittilsynet i at kravet til fagansvarlig på hver filial skaper spesielle utfordringer i forbindelse med at fagansvarlig har lengre tids sykefravær, permisjoner o.1 samt behovet for en fagansvarlig i foretak under avvikling.»

Forbrukerombudet støtter forslaget om endring i eiendomsmeglingsloven § 2-9 annet ledd. For å sikre at reglene følges, er det avgjørende at det i hvert foretak finnes kompetente fagansvarlige. Forbrukerombudet stiller seg derfor positiv til ordninger som er egnet til å øke profesjonaliteten og kvaliteten blant de fagansvarlige. I likhet med Kredittilsynet ser Forbrukerombudet at det kan være en fordel at fagansvarlige har et så stort ansvarsområde at det vil kunne være en heltidsjobb, noe som i enkelte tilfeller innebærer at én person må ha det faglige ansvaret for ulike foretak eller filialer. I og med at det må søkes til Kredittilsynet for å få tillatelse til å fungere som fagansvarlig for mer enn ett foretak eller én filial, vil man ivareta behovet for at det faglige ansvaret fordeles på en betryggende måte. Forbrukerombudet mener dette er en fleksibel ordning, som samtidig har den nødvendige sikkerhet.

Forbrukerrådet ser at det kan være behov for at Kredittilsynet etter søknad i en konkret situasjon bør ha mulighet for å tillate at en person kan være fagansvarlig for mer enn ett foretak eller én filial, og at argumentene Kredittilsynet anfører for dette synes fornuftige.

Finansnæringens Hovedorganisasjon og Sparebankforeningen støtter Kredittilsynets vurderinger av og forslag om oppmykning i krav om fagansvarlig, herunder at en slik oppmykning kan være nødvendig av hensyn til rekruttering av kvalifisert personell i distriktene.

Glitne Oppgjørssentral er enig med Kredittilsynet i at rollen som fagansvarlig bør kunne profesjonaliseres, og at en person som kun jobber som fagansvarlig kan være en bedre løsning enn en ordning med fagansvarlig som jobber fulltid som megler ved siden av. Fagansvarlig bør også kunne jobbe deltid som fagansvarlig og dermed for eksempel kombinere jobben med omsorg for små barn. Glitne Oppgjørssentral uttaler videre:

«Glitne synes dog at det skal være svært strenge krav til slik dispensasjon, og den bør ikke under noen omstendighet gis dispensasjon ene og alene fordi det ikke er regningssvarende for et foretak å ansette en egen fagansvarlig. Ei heller bør det gis dispensasjon dersom det er stor geografisk avstand mellom de kontor fagansvarlig skal jobbe ved. Selv om det kan være vanskelig å få tak i fagansvarlige i distriktene, så kan vi ikke se at det tilsier at man skal tillate en lavere kompetanse/sikkerhet ved slike kontor av den grunn. Forbrukerne skal kunne forvente at de får en behandling som sikrer trygg, sikker og effektiv omsetning av eiendom uansett hvilket meglerkontor de velger. Det bør være et ufravikelig krav at fagansvarlig fysisk skal være tilstede ved alle kontor man er fagansvarlig for på ukesbasis. Dette hensyn tilsier at man ikke bør kunne være fagansvarlig for mer enn 2 kontor samtidig.

Alternativt kan man begrense hvor mange ansatte man kan være fagansvarlig for - f.eks at en fagansvarlig maksimalt kan ha 10 ansvarlige meglere.

Ved frivillig avvikling av kontor, bør det kunne gis ytterligere dispensasjon basert på en vurdering av den enkelte sak.

Glitne stiller seg bak Kredittilsynets vurdering av at den aktuelle fagansvarliges kompetanse og historikk skal være et av elementene i en vurdering av dispensasjon.»

Justisdepartementet uttaler:

«Etter forslaget til endring i eigedomsmeklingslova § 2-9 andre ledd kan Kredittilsynet tillate at same person er fagansvarleg for meir enn eitt føretak eller éin filial 'når Kredittilsynet finner det forsvarlig'. Vilkåret om at kompetansen berre kan nyttast når tilsynet finn det forsvarleg, er så opplagt at det helst bør sløyfast. Det er her tilstrekkeleg at lovforarbeida gjer nærmare greie for korleis kompetansen er tenkt brukt.»

Norges Eiendomsmeglerforbund slutter seg ikke til forslaget i høringsnotatet, og foreslår i stedet slik bestemmelse i eiendomsmeglingsloven § 2-9:

«Kredittilsynet kan gi tillatelse til at samme person er fagansvarlig for inntil tre foretak eller tre filialer når Kredittilsynet finner det forsvarlig, faktisk tilstedeværelse kan sannsynliggjøres og der fagansvarlig ikke har salgsbudsjett. Tillatelse til å være fagansvarlig for mer enn ett foretak eller en filial kan gis for inntil ett år av gangen. Ved fornyelse må faktisk tilstedeværelse dokumenteres.»

Norges Eiendomsmeglerforbund ser at det kan oppstå situasjoner der det er behov for å gi dispensasjon fra kravet om at det skal være en tilstedeværende fagansvarlig ved hvert kontor/filial. Norges Eiendomsmeglerforbund mener at faktisk tilstedeværelse i forrige dispensasjonsperiode må dokumenteres ved søknad om forlengelse av dispensasjon. Det bør også legges betydelig vekt på at fagansvarlig faktisk er tilgjengelig for foretakets øvrige ansatte og klienter. Det bør for eksempel ikke kunne gis tillatelse til at flere kontorer deler fagansvarlig når avstand eller reisetid mellom foretakene ikke muliggjør at fagansvarlig er enkelt tilgjengelig. Kredittilsynets forslag innebærer at kravet om at det skal være en fagansvarlig tilstedeværende ved hvert kontor, i realiteten bortfaller. Det er derfor sentralt at denne personen er 100 prosent dedikert til fagansvar, og ikke også innehar egne salgsbudsjetter. Norges Eiendomsmeglerforbund uttaler videre:

«I forsvarlighetsvurderingen bør Kredittilsynet legge vekt på antall ansatte ved kontoret, ansattes kompetanse, antall omsetninger osv. Som grunnlag for NEFs vurdering av at en fagansvarlig kan inneha fagansvar for inntil 3 kontorer/filialer, er det tatt utgangspunkt i at et gjennomsnittlig kontor har 5 ansatte og omsetter ca 150-200 boliger pr år. NEF kan ikke se at Kredittilsynet har begrunnet forslaget med argumenter utover de som ble anført under arbeidet med ny eiendomsmeglingslov i 2006-2007. Denne sakens argumenter er allerede grundig belyst i Ot prp nr 16 (2006-2007), pkt 5.3. Likevel ser NEF behovet for en mindre oppmykning av regelverket, i tilfeller hvor dette bidrar til å styrke den faglige kvaliteten.»

Norske Boligbyggelag støtter forslaget om at en person kan være fagansvarlig for mer enn ett foretak/én filial, og finner det naturlig at Kredittilsynet gis rett til å gi slik tillatelse.

9.5.4 Departementets vurdering

Ordningen etter forskrift gitt i medhold av eiendomsmeglingsloven 1989 var at Kredittilsynet kunne gi tillatelse til at samme person kunne være faglig leder for to foretak eller filialer. Slik bestemmelse var foreslått videreført i Kredittilsynets høringsnotat 22. juni 2007 med forslag til forskrift til gjeldende eiendomsmeglingslov. I høringsrunden ble det påpekt at gjeldende eiendomsmeglingslov neppe gir hjemmel for slik forskriftsbestemmelse. Det ble ikke fastsatt forskrift som åpner for at samme person kan være fagansvarlig for mer enn ett foretak/én filial.

Departementet mener at eiendomsmeglingsloven bør endres, slik at det åpnes for at samme person kan være fagansvarlig for mer enn ett foretak/én filial. Departementet viser til at en rendyrking av rollen som fagansvarlig i flere tilfeller kan bidra til å øke kvaliteten på eiendomsmeglingstjenestene. Siden mange foretak/filialer er små, vil det ofte ikke være mulig å fylle en heltidsstilling med oppgaver som fagansvarlig. Det vises også til de øvrige argumentene som fremgår av Kredittilsynets høringsnotat, som departementet i hovedsak slutter seg til. Departementet viser dessuten til at et flertall av høringsinstansene støtter en slik løsning.

Når det foreslås at Finanstilsynet ved enkeltvedtak skal kunne gi tillatelse til at samme person er fagansvarlig for mer enn ett foretak/én filial, vil det etter departementets oppfatning sikres at det foretas en konkret helhetsvurdering i hvert enkelt tilfelle av hvorvidt den omsøkte ordning oppfyller kravet i eiendomsmeglingsloven § 2-9 annet ledd om at foretaket skal drives i samsvar med lover, forskrifter og god meglerskikk.

Når det gjelder spørsmålet om hvor mange foretak/filialer det skal kunne gis tillatelse til at samme person er fagansvarlig for, er høringsinstansene noe mer delt. Glitne Oppgjørssentral mener grensen bør være to foretak/filialer, mens Norges Eiendomsmeglerforbund mener grensen bør være tre foretak/filialer. Alle de andre høringsinstansene som har uttalt seg om spørsmålet, støtter Kredittilsynets forslag.

Departementet mener det ikke bør settes en formell begrensning på antall foretak/filialer som kan ha samme fagansvarlig. Dette bør etter departementets oppfatning bero på en konkret vurdering fra Finanstilsynets side. Sentrale momenter i Finanstilsynets vurdering av om tillatelse skal gis, bør blant annet være antall ansatte ved foretakene/filialene, omfanget av omsetningen, den fagansvarliges og de ansattes kvalifikasjoner og erfaring og omfanget av den fagansvarliges tilstedeværelse og tilgjengelighet, herunder hvorvidt det er stor geografisk avstand mellom foretakene/filialene. Departementet forutsetter at den fagansvarlige må være lett tilgjengelig for de ansatte ved hvert av de foretak/filialer vedkommende har ansvar for, slik at fagansvarlig på forsvarlig måte kan sikre at foretakene/filialene drives i samsvar med lover, forskrifter og god meglerskikk.

På denne bakgrunn foreslår departementet at det ikke settes begrensninger med hensyn til hvor mange foretak/filialer det kan gis tillatelse til at samme person er fagansvarlig for. Det vises til forslaget til eiendomsmeglingsloven § 2-9 annet ledd, nytt fjerde punktum.