9 Merknader til de enkelte bestemmelsene i lovutkastet

9.1 Avhendingsloven

Til § 1-2 annet ledd:

I bestemmelsen her er det foreslått endringer som innebærer at reglene om fremleggelse av tilstandsrapport i §§ 3-11 til 3-13 (§§ 3-11 til 3-14 i forslaget fra Hammerø, Hatlebakk, Heggheim og Holm) ikke skal kunne fravikes ved avtale til ugunst for kjøperen ved forbrukerkjøp. Forbrukerkjøp er definert i bestemmelsens tredje ledd, der det fremgår at med forbrukerkjøp menes «kjøp av eigedom når kjøparen er ein fysisk person som ikkje hovudsakleg handlar som ledd i næringsverksemd». Dersom det skulle være adgang til å fravike de foreslåtte reglene om tilstandsrapport til ugunst for kjøper i forbrukerforhold, ville det kunne føre til at bruken av tilstandsrapporter ikke økte så mye som det er uttrykt ønske om fra politisk hold.

Gjeldende rett skiller mellom forbrukerkjøp av nyoppført «eigarbustad» som ikke har vært brukt som bolig i mer enn ett år på avtaletidspunktet, dersom selgeren har inngått avtalen som ledd i næringsvirksomhet, jf. § 1-2 annet ledd første punktum, og det loven kaller «andre forbrukarkjøp» i den nevnte bestemmelsens annet punktum. Andre forbrukerkjøp omfatter bl.a. de tilfellene der en forbruker selger boligen sin til en annen forbruker. Systemet er slik at i de førstnevnte forbrukerkjøpene kan ingen av reglene i avhendingsloven fravikes til ugunst for kjøperen, mens i de sistnevnte tilfellene (andre forbrukerkjøp) opplistes en rekke bestemmelser som ikke kan fravikes. Bakgrunnen for denne sondringen er at det er større grunn til forbrukerbeskyttelse der en forbruker kjøper nyoppført bolig fra en profesjonell selger enn det er i andre forbrukerforhold der både selger og kjøper typisk er forbrukere. Spørsmålet om reglene om tilstandsrapporter skal kunne fravikes ved avtale, må i første rekke vurderes ut fra hvor ønskelig det er at partene regelmessig har slik informasjon som rapporten gir, før avtale inngås. Dette er også en side av forbrukervernet.

Mange typer feil og avvik, som råteskade og slitasje, vil i større utstrekning foreligge ved salg av eldre boliger enn nyoppførte boliger, men også ved nyoppførte boliger foreligger det ikke sjelden feil som kan lede til omfattende og kostbare tvister. Hensynene bak reglene om tilstandsrapport gjør seg derfor gjeldende også for nye boliger. Slik utvalget ser det, bør dermed reglene om tilstandsrapport ikke kunne fravikes, uavhengig av hvilken type forbrukerkjøp det er tale om. Bestemmelsen i § 1-2 annet ledd første punktum er derfor ikke ­foreslått endret, mens i annet punktum foreslås reglene om tilstandsrapport i §§ 3-11 til 3-13 (§§ 3-11 til 3-14) tilføyd den opplisting av bestemmelser i loven som ikke kan fravikes til ugunst for kjøper i andre forbrukerkjøp. I og med at det i praksis er selgeren som har hånd om innhenting og fremleggelse av tilstandsrapport, er utvalget blitt stående ved at også disse reglene må kunne fravikes til ugunst for selgeren, men ikke til ugunst for kjøperen. Et unntak følger av tredje ledd i forslaget fra Assev, Ebeltoft, Evensen, Lilleholt, Mæland, Nordby og Rokhaug til § 3-12: Begrensningen i selgerens regressansvar skal ikke kunne fravikes ved avtale.

Til § 3-11:

Første ledd angir virkeområdet for reglene i §§ 3-11 til 3-13 (§§ 3-11 til 3-14) om godkjent tilstandsrapport.

For at reglene om godkjent tilstandsrapport skal komme til anvendelse, må det for det første dreie seg om en «avhending». Dette er et vidt uttrykk som kan omfatte mange former for overdragelser, men det nærmere innholdet i uttrykket slik det er brukt her, må sees i sammenheng med lovens virkeområde i § 1-1 første ledd første punktum. Her slås det fast at loven bare gjelder avhending ved frivillig salg, bytte eller gave. Dette innebærer at bl.a. erverv ved tvangssalg, ekspropriasjon og arv faller utenfor lovens virkeområde, se Ot.prp. nr. 66 (1990–1991) s. 61, og følgelig også utenfor reglene om tilstandsrapport. I gavetilfellene er det bare nærmere oppregnede bestemmelser som gjelder, se § 1–1 femte ledd. Utvalget ser ingen grunn til å inkludere de foreslåtte bestemmelsene om tilstandsrapporter; dette er regler som passer dårlig ved gaveoverføringer. Behovet for tilstandsrapporter er atskillig større ved tvangssalg. Det kan til og med sies at behovet for tilstandsrapporter er større her enn ved frivillige salg fordi kjøperen bare i begrenset utstrekning kan gjøre gjeldende at eiendommen har en mangel. Mer omfattende bruk av tilstandsrapporter er likevel noe som i tilfelle må reguleres i tvangsfullbyrdelsesloven, og utvalget ser det slik at spørsmålet faller utenfor mandatet. Imidlertid følger det av tvangsfullbyrdelsesloven § 11–24 første ledd at det skal utarbeides en salgsoppgave som «så langt det er mulig [skal] inneholde de opplysninger som det er vanlig å gi ved frivillig omsetning gjennom megler». Hvis tilstandsrapporter blir vanlige ved frivillige salg, vil det innebære at slike rapporter skal fremskaffes også ved tvangssalg.

Ved bytte av to eiendommer gjelder de foreslåtte reglene om tilstandsrapport for begge eiendommene, jf. § 1-1 fjerde ledd.

Det kan virke noe tungvint å benytte betegnelsen «avhending» i § 3-11 første ledd, når dette bare er ment å innebære frivillig salg og bytte, men utvalget har her valgt å følge lovens system ellers.

Avhendingen må videre gjelde en «bustad». Enkelte andre bestemmelser i loven gjelder også bare for boliger. Loven omfatter avhending av bolig som er fast eiendom etter definisjonen i § 1–1 første ledd, men ved § 1–1 a er loven også gjort gjeldende for avhending av borettslagsandeler. Utvalget legger til grunn at bestemmelsene om tilstandsrapporter dermed vil gjelde også for borettslagsboliger uten at det sies direkte i forslaget her. Derimot gjelder ikke avhendingsloven for omsetning av aksjeleiligheter og obligasjonsleiligheter; disse anses ikke som fast eiendom, og de omfattes heller ikke av reglene for borettslagsboliger. De foreslåtte reglene om tilstandsrapporter er så positivrettslige at de neppe kan gjøres gjeldende for salg av slike leiligheter per analogi eller i kraft av å være generelle regler. Utvalget har likevel ikke funnet grunn til å utarbeide regler for omsetning av leiligheter som ikke omfattes av avhendingsloven.

De foreslåtte reglene gjelder ikke for avhending av bl.a. næringseiendommer og tomter. Også salg av landbrukseiendommer faller utenfor, selv om bolighus følger med, men her vil uansett kjøper neppe kunne betegnes som «forbruker» (se nedenfor).

Når det gjelder spørsmålet om hvorvidt fritidsboliger skal omfattes av reglene om tilstandsrapportering, har utvalget delt seg. Rent språklig kan betegnelsen «bustad» omfatte fritidsboliger, og medlemmenes ulike syn på dette punkt er derfor presisert i lovteksten. Den nærmere begrunnelsen for valg av standpunkt fremgår av kap. 3.6.

Samtlige av medlemmenes forslag innebærer imidlertid at grensen mellom helårsboliger og fritidsboliger må trekkes. Forslaget fra Assev, Ebeltoft, Evensen, Lilleholt, Mæland, Nordby og Rokhaug innebærer at reglene om fremleggelse av tilstandsrapport bare skal gjelde ved helårsboliger, mens medlemmene Hammerø, Hatlebakk, Heggheim og Holm går inn for ulike rettsvirkninger beroende på om salget gjelder helårsbolig eller fritidsbolig. Som oftest er det ikke vanskelig å avgjøre om en bolig er helårsbolig eller fritidsbolig, men i tvilstilfellene må det foretas en konkret vurdering der kjøpers bruk, markedsføringen og gjerne også planformål vil kunne få betydning.

Vanskelige spørsmål kan oppstå dersom bruken endres ved avhendingen. Det kan være slik at bygningen av selger er benyttet som bolig, mens kjøper har andre planer, eksempelvis der eiendommen kjøpes med tanke på rivning for å bygge ny bolig. Det kan også være slik at bygningen av selger ikke er benyttet som bolig, men at kjøper ønsker å benytte bygget til boligformål, for eksempel dersom et gammelt butikklokale kjøpes med det formål å innrede en leilighet. Ulike løsninger kan her tenkes. En løsning kan være at det avgjørende for om eiendommen skal anses som en «bustad», er eiendommens funksjon på salgstidspunktet. I så fall vil det gamle huset som kjøper ønsker å rive, anses som en «bustad», men ikke butikklokalene. En slik løsning vil imidlertid være lite heldig. Det er større behov for tilstandsrapport når kjøper ønsker å benytte butikklokalene til bolig, enn når huset skal rives. Alternativt kan formålet med kjøpet være avgjørende. Dette leder til at det gamle huset som skal rives, ikke anses som «bustad», mens butikklokalet vil omfattes. Slik utvalget ser det, bør en slik formålsbetraktning legges til grunn, men det avgjørende kan ikke være hva den konkrete kjøper har tenkt å bruke eiendommen til. Det vil føre til liten forutberegnelighet for selger. Avgjørende bør være hva eiendommen markedsføres som: Markedsføres det gamle huset som en bolig, kommer reglene om tilstandsrapport til anvendelse, såfremt kjøper er forbruker. Er huset en rønne, slik at det i realiteten er tomten som markedsføres, vil ikke reglene om tilstandsrapport komme til anvendelse. Tilsvarende gjelder for næringslokalet; markedsføres det som et næringslokale, vil reglene om tilstandsrapport ikke komme til anvendelse, i motsetning til dersom det markedsføres med potensiale til å kunne ombygges til leilighet. I så fall henvender markedsføringen seg til forbrukere, og formålet bak reglene om tilstandsrapport slår til, nemlig at forbrukere skal ha mest mulig informasjon ved kjøp av bolig. Opplysninger om bl.a. den tekniske tilstand og lovligheten av en slik ombygging vil stå helt sentralt ved slike kjøp.

At formålsbetraktninger skal anses avgjørende, hadde kommet bedre frem i ordlyden til den foreslåtte § 3-11 første ledd dersom reglene om godkjent tilstandsrapport gjelder «avhending av eigedom til bustadføremål». På den annen side ville en slik ordlyd ha medført uklarheter på andre punkter, bl.a. ville kjøp av tomt for husbygging ha falt innunder, noe som ikke er hensiktsmessig. Utvalget er derfor blitt stående ved betegnelsen avhending av «bustad».

Enheter med både beboelses- og ervervsformål byr også på problemer. Noen ganger løser spørsmålet seg ved at kjøper ikke kan anses som forbruker, men ikke alltid. Beroende på hvilken rettsvirkning som knyttes til innhenting av tilstandsrapport, kan problemet for så vidt løses ved at reglene om tilstandsrapporter kommer til anvendelse for beboelsesdelen. Dette kan være praktisk hva angår reglene om opplysningsplikt, men ikke ved bruk av for eksempel angrerett, gebyr og tinglysingssperre. Å skille ut beboelsesdelen i en mangelsvurdering kan også by på en del vanskeligheter, og utvalget anbefaler derfor at det beror på en konkret vurdering om eiendommen kan karakteriseres som en bolig, og i den forbindelse må det ses hen til hvilken bruk som må anses som den hovedsakelige. En slik tolking anses forenelig med ordlyden i den foreslåtte bestemmelsen.

Det siste vilkåret som må være oppfylt for at reglene om godkjent tilstandsrapport skal komme til anvendelse, er at kjøperen må være en forbruker, jf. den foreslåtte ordlyden avhending «til forbrukar». Hvilke kjøpere som skal anses som forbrukere, fremgår av lovens § 1-2 tredje ledd, som definerer forbrukerkjøp: Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når «kjøparen er ein fysisk person som ikkje hovudsakleg handlar som ledd i næringsverksemd». Salg mellom forbrukere og salg fra en næringsdrivende til en forbruker vil etter dette være salg «til forbrukar» i bestemmelsen her. Salg mellom næringsdrivende og salg fra forbruker til en næringsdrivende vil derimot ikke være salg «til forbrukar», og vil falle utenfor reglenes virkeområde. Vanskelige spørsmål kan oppstå ved tolkingen av om kjøper ikke «hovudsakleg» handler som ledd i næringsvirksomhet, bl.a. ved kjøp av utleieleilighet, men for slike spørsmål viser utvalget til den ellers gjeldende forståelse av § 1-2 tredje ledd. Det er ikke et krav om at forbrukeren selv skal benytte seg av boligen. Bestemmelsene om tilstandsrapport kommer også til anvendelse hvor for eksempel foreldre kjøper bolig til et av sine barn.

Annet ledd gir Kongen hjemmel til å gi nærmere regler om tilstandsrapporter som skal ha de virkninger som er foreslått i §§ 3-12 og 3-13 (§§ 3-12 til 3-14). Det er uttrykkelig nevnt at Kongen gis adgang til å fastsette regler om at rapporten skal være laget av en autorisert bygningssakkyndig, hva rapporten skal inneholde, og når rapporten senest skal være laget eller oppdatert. For utvalgets nærmere vurderinger hva gjelder krav til innhold og når rapporten senest skal være laget eller oppdatert, vises det til drøftelsene i kap. 4 og til utkast til forskrifter om tilstandsrapportens innhold. Utvalgets vurderinger om at rapporten skal være laget av en autorisert bygningssakkyndig, er nærmere drøftet i kap. 5, og også her er det laget utkast til forskrifter.

I tredje ledd er det gitt hjemmel for Kongen til å gi nærmere regler om autorisasjon av bygningssakkyndige. Om bakgrunnen og om utvalgets anbefalinger av hvordan disse reglene bør utformes, vises det til kap. 5 og til utkast til forskrifter om autorisasjon av bygningssakkyndige. Det kan være behov for å inndra autorisasjonen for et bestemt tidsrom (suspensjon) eller med endelig virkning (tilbakekall), noe det er gitt hjemmel til her. Dersom forholdene tilsier det, bør den bygningssakkyndige først advares, men utvalget har ikke funnet det nødvendig å nevne dette i bestemmelsen her.

I fjerde ledd er det gitt regler om nemndsbehandling for løsning av tvister som gjelder tilstandsrapporter. Bestemmelsen er først og fremst utformet etter mønster fra boligoppføringsloven § 64 tredje ledd, men lang på vei tilsvarende regler er inntatt i bl.a. eiendomsmeglingsloven § 8-8. Om behovet for nemndsbehandling og utvalgets vurderinger på dette punkt, vises det til kap. 6.

Til § 3-12:

Utvalgsmedlemmene Assev, Ebeltoft, Evensen, Lilleholt, Mæland, Nordby og Rokhaug har følgende bemerkninger til sitt forslag til § 3-12:

Bestemmelsen regulerer virkningen av at kjøper får anledning til å gjøre seg kjent med en godkjent tilstandsrapport.

I første ledd foreslås det inntatt en regel om at kjøperen ikke kan gjøre gjeldende som mangel noe som fremgår av tilstandsrapporten, eller som skulle ha gått frem av rapporten. Er det i rapporten anmerket feil og avvik ved boligen, for eksempel at taket er modent for utskifting, følger det allerede etter dagens regler at kjøper ikke kan påberope seg disse forholdene som mangler, siden dette er forhold kjøperen kjente eller måtte kjenne til, jf. § 3-10 første ledd. Kjøper kan i stedet tilby en lavere pris for boligen. Det som er nytt med bestemmelsen her, er at uriktige opplysninger som er inntatt i tilstandsrapporten, ikke lenger skal kunne påberopes som mangel av kjøper etter § 3-8. Opplyses det om at kledningen er i god stand, mens den i virkeligheten er sterkt råteskadet, vil ikke dette kunne påberopes som en mangel. Heller ikke opplysninger som skulle ha gått frem av rapporten (manglende opplysninger), skal kunne påberopes som mangler etter § 3-7. Unnlater den bygningssakkyndige for eksempel å opplyse om fukt i kjelleren, til tross for at dette burde vært oppdaget og anmerket, kan ikke kjøper fremme mangelskrav mot selgeren på dette grunnlag. Ved vurderingen av hva som skulle ha gått frem av rapporten, må det ses hen til forskriftene om tilstandsrapportens innhold og de retningslinjene for tilstandsrapporter som ellers utarbeides, og spørsmålet er om den sakkyndige har foretatt en forsvarlig utførelse av oppdraget.

For at bestemmelsen skal komme til anvendelse, må selger ha lagt frem for kjøper en godkjent tilstandsrapport. Det betyr at tilstandsrapporten må være i samsvar med regler som er gitt i medhold av § 3–11: Rapporten må være utarbeidet av en autorisert bygningssakkyndig etter de retningslinjer som er fastsatt, og rapporten må ikke være eldre enn reglene tilsier. Det er uten betydning at rapporten inneholder feil, eksempelvis ved at den bygningssakkyndige har oversett noe, eller har feilvurdert det han har sett, den vil like fullt anses som en godkjent tilstandsrapport. Enkelte feil vil imidlertid være så grunnleggende at rapporten ikke kan anses som en godkjent tilstandsrapport. Dette vil for eksempel gjelde dersom rapporten er avgitt på et annet skjema enn det standardiserte, eller dersom rapporten er utformet av en som ikke er autorisert, og dette er åpenbart for selgeren. I disse tilfellene vil i stedet bestemmelsen i § 3-13 komme til anvendelse. Forholdet er berørt i utkastet til forskrifter om godkjent tilstandsrapport § 1-1 annet ledd.

Kjøperen må videre ha fått anledning til å gjøre seg kjent med tilstandsrapporten før han har bundet seg til å kjøpe boligen. Grunnen til at tidspunktet for kjøpers binding er valgt som skjæringstidspunkt, er at dette bidrar til å fremme formålet bak reglene, nemlig at avtaler om kjøp av bolig skal inngås på grunnlag av riktig informasjon, slik at færre tvister oppstår. I og med at avtaler om salg av bolig ofte inngås ved at kjøper avgir et tilbud som selger aksepterer, kan en tenke seg den situasjonen at kjøper har avgitt et tilbud med en relativt rommelig akseptfrist, og at selger fremlegger tilstandsrapport før budet aksepteres. I dette tilfellet vil kjøper ha fått anledning til å gjøre seg kjent med tilstandsrapporten før avtale ble inngått, men det ville stride mot formålet bak reglene om bestemmelsen skulle komme til anvendelse her. Medlemmene har derfor valgt tidspunktet der kjøperen binder seg, som skjæringspunkt. I praksis kan dette løses ved at tilstandsrapporten er tilgjengelig på visninger, og den kan også legges ut på internett før visningen. Det er derimot ikke noe i veien for at selger avgir et salgstilbud, og dernest legger frem tilstandsrapporten før kjøper har akseptert. I forhold til bestemmelsen her anses kjøperen som bundet selv om han eventuelt har en angrerett etter forslaget til § 3–13 fra medlemmene Assev, Ebeltoft, Lilleholt og Rokhaug: Det foreligger en betinget forpliktelse allerede når budet kommer til selgerens kunnskap; blir ikke angreretten benyttet, er kjøperen endelig bundet.

Det avgjørende er når kjøper ble bundet i forhold til den avtalen som deretter ble inngått. Hvis kjøperen først har gitt et bud som ikke ble akseptert innen fristen, og han så får anledning til å gjøre seg kjent med tilstandsrapporten før han senere gir et nytt bud som blir akseptert, er vilkårene i bestemmelsen her oppfylt.

Kjøperen skal ha fått anledning til å gjøre seg kjent med tilstandsrapporten. Det innebærer for det første at rapporten må ha vært tilgjengelig, og det kan som nevnt skje ved at rapporten er tilgjengelig på nettet i tilknytning til annonsen for boligen, eller ved at den er tilgjengelig ved visning av boligen. Selgeren – eller megleren – kan også sørge for at rapporten blir sendt til aktuelle kjøpere som melder seg. Kjøperen må for det andre være kjent med at rapporten eksisterer. Det er ikke tilstrekkelig at selgeren kan vise at rapporten var tilgjengelig, hvis den aktuelle kjøperen ikke var oppmerksom på det. I praksis betyr nok dette at selgeren må forvisse seg om at tilstandstrapporten har vært kjent når bud mottas, typisk ved at budskjema e.l. har opplysninger om dette. For det tredje må kjøperen ha hatt tid til å gjøre seg kjent med rapporten. Det ville neppe være en tjenlig løsning å fastsette en minstetid, for eksempel slik at rapporten skal ha vært tilgjengelig i minst 24 timer før kjøperen binder seg. Det kan tenkes situasjoner der det også er i kjøpers interesse å kunne gi bud med kortere varsel. En fastsatt minstetid kunne også skape inntrykk av at det alltid er tilstrekkelig at rapporten formelt har vært tilgjengelig i dette tidsrommet, mens kjøperen i det enkelte tilfellet kanskje har hatt få muligheter for å gjøre seg kjent med rapporten. Det avgjørende bør være at kjøperen reelt har hatt anledning til å gjøre seg kjent med rapporten.

Har kjøperen fått anledning til å gjøre seg kjent med tilstandsrapporten, er det ikke noe vilkår for å anvende bestemmelsen her at kjøperen også har benyttet seg av denne anledningen.

Det er selgeren som må godtgjøre at kjøperen har fått anledning til å gjøre seg kjent med tilstandsrapporten, hvis selgeren vil påberope seg bestemmelsen. Selgeren vil derfor se seg tjent med å sikre bevis for dette, for eksempel ved at kjøperen på budskjemaet bekrefter at han har fått slik anledning.

Bestemmelsen medfører at kjøpers rettsstilling svekkes i forhold til gjeldende rett. Etter dagens rettstilstand identifiseres selger med takstmannen i den forstand at selger hefter for de feil takstmannen gjør, enten ved at tilstandsrapporten inneholder feilaktige opplysninger, eller ved at tilstandsrapporten unnlater å opplyse om forhold som takstmannen kjente eller måtte kjenne til, jf. Rt. 2001 s. 369 (takstmannsdommen). Utformingen av bestemmelsen i første ledd er ment å oppheve denne identifikasjonen. Regelen medfører at det blir mindre risikofylt for selger å innhente tilstandsrapport, noe som må antas å bidra til å øke bruken av slike rapporter. Regelen må også ses i sammenheng med den foreslåtte § 3-13 (§ 3-13 første ledd i forslaget fra Assev, Ebeltoft, Lilleholt, Mæland og Rokhaug), hvor selgerens opplysningsplikt utvides til å omfatte opplysninger som skulle ha gått frem av en tilstandsrapport. Å innføre en regel om slik utvidet opplysningsplikt uten samtidig å oppheve identifikasjonen mellom selger og den bygningssakkyndige ville, slik disse medlemmene ser det, i for stor grad ha forrykket balansen i kontraktsforholdet mellom kjøper og selger, se nærmere om den avveining som ligger bak, i kap. 3.4.3. Kjøpers interesse vil i hovedsak være ivaretatt ved et erstatningskrav mot den bygningssakkyndige på grunnlag av feilen som er gjort. Den bygningssakkyndiges ansvar overfor kjøperen er presisert i annet ledd, se merknadene nedenfor.

Unntak oppstilles dersom selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller for øvrig har handlet i strid med god tro. Unntaket vil komme til anvendelse der selger har holdt tilbake opplysninger om relevante omstendigheter som han kjente til, og som kan være skjult for en bygningssakkyndig ved besiktigelsen av boligen, for eksempel lekkasjer ved kraftig nedbør, eller at selger nylig har malt over en fuktflekk. Unntaket vil også komme til anvendelse dersom selger bevisst eller grovt uaktsomt gir feilaktige opplysninger i et eventuelt egenerklæringsskjema eller til den bygningssakkyndige, som bygger på disse i sin rapport. Den samme formuleringen er benyttet i § 4-19 tredje ledd for situasjonen der selger ikke kan gjøre gjeldende at kjøper har reklamert for sent, og tolkingen av den bestemmelsen vil kunne være retningsgivende. Det legges til grunn at selgerens forhold må vurderes i forhold til hver enkelt omstendighet som eventuelt kan gjøres gjeldende som mangel. Lovgrunnen tilsier ikke at selgeren skal måtte svare for all opplysningssvikt fordi han har opptrådt uakseptabelt i forhold til én omstendighet ved boligen.

Selv om selger har opptrådt grovt uaktsomt, uærlig eller for øvrig har handlet i strid med god tro, må de øvrige vilkårene i §§ 3-7 og 3-8 være oppfylt for at kjøper skal ha et mangelskrav i behold.

Bestemmelsen her er ikke til hinder for at selgeren påtar seg et mer vidtgående ansvar, for eksempel ved å «garantere» at det elektriske anlegget er i orden. Det følger allerede av at loven alltid kan fravikes ved avtale til gunst for kjøperen, jf. § 1-2.

Etter gjeldende regler vil opplysninger som gis av megleren, normalt anses som gitt på vegne av selgeren. Selgeren kan dermed påføres mangelsansvar på grunn av uriktige opplysninger fra meglerens side, jf. avhendingsloven § 3–8. Etter forholdene kan nok også omstendigheter som megleren (men ikke selgeren) kjente eller måtte kjenne til uten å opplyse om dem, regnes som mangel etter § 3-7.

Den foreslåtte regelen i § 3-12 første ledd om at kjøperen ikke kan gjøre gjeldende som mangel noe som går frem eller skulle ha gått frem av en godkjent tilstandsrapport, er ment å dekke også den situasjonen at opplysningene fra tilstandsrapporten er formidlet via megleren, eller der megler unnlater å opplyse om feil i tilstandsrapporten som han burde oppdaget (se nærmere kap. 7). At megleren burde ha oppdaget feilen, bør som utgangspunkt ikke utgjøre et selvstendig grunnlag for selgeransvar. Poenget med bestemmelsen er at selger ikke svarer for feil i tilstandsrapporten, med mindre selger har vært grovt uaktsom, uærlig eller for øvrig har handlet i strid med god tro. Bestemmelsen som er foreslått i annet ledd, er ment å kanalisere ansvaret fra selger til den bygningssakkyndige. Hvorvidt megleren kan bli ansvarlig – eventuelt sammen med den bygningssakkyndige – overfor kjøper for feil i rapporten, må avgjøres på grunnlag av vanlige erstatningsregler.

I annet ledd foreslås det inntatt en regel som klargjør at kjøper kan fremme erstatningskrav etter vanlige regler mot den bygningssakkyndige for feil eller utelatelser i tilstandsrapporten. Det antas at dette følger allerede av gjeldende regler om det som ofte betegnes som «informasjonsansvar», jf. bl.a. den nylig avsagte høyesterettsdommen Rt. 2008 s. 1078 (avsnitt 21). Tilstandsrapporten er normalt utarbeidet med det formålet at den skal kunne legges frem overfor andre enn oppdragsgiveren, og dette er noe den bygningssakkyndige er klar over. Det er uansett tjenlig å fastslå i bestemmelsen her at kjøperen kan rette krav mot den bygningssakkyndige. Bestemmelsen omfatter bare den situasjonen at reglene i første ledd avskjærer et mangelskrav mot selgeren. Det kan ikke motsetningsvis sluttes at ansvar ikke kan gjøres gjeldende i andre situasjoner, men det er det ikke nødvendig å gå nærmere inn på her. For eksempel må det legges til grunn at kjøperen kan reise krav mot både selger og bygningssakkyndig eller bare en av dem hvis unntaket i første ledd om selgers grove uaktsomhet m.m. kommer til anvendelse.

I utkastet sies det at kjøperen kan kreve erstatning etter «vanlege reglar». I dette ligger en henvisning til vanlige regler om tap, ansvarsgrunnlag, årsakssammenheng og erstatningsutmåling, blant annet den aktsomhetsnormen som er utviklet i rettspraksis for personer som tilbyr sine tjenester i næring («profesjonsansvar»). En slik henvisning til «vanlige regler» finnes i en rekke andre lover og har sin bakgrunn i en oppfatning av at den nærmere nyanseringen av slike ansvarsspørsmål bør skje gjennom rettspraksis.

Oppstilles det som vilkår for autorisasjon at den bygningssakkyndige har forsikring, slik utvalget har foreslått, vil kjøperen sikres at den bygningssakkyndige har dekning for erstatningskravet. Kjøper vil som regel også kunne fremme krav direkte mot forsikringsselskapet.

I tredje ledd foreslås det en regel som i utgangspunktet avskjærer den bygningssakkyndiges regressadgang mot selger. Dette er nødvendig for at regelen i første ledd skal bli effektiv. Det ville vært liten hjelp i å oppheve identifikasjonen mellom selger og den bygningssakkyndige hvis selger til sist likevel ble sittende med det økonomiske ansvaret for feil ved tilstandsrapporten ved at den bygningssakkyndige kunne fremme et regresskrav. Det innebærer også at den bygningssakkyndige ikke kan rette krav mot selgeren på det grunnlaget at den sakkyndige har dekket noe som reelt er et prisavslag, og at selgeren derfor kan sies å sitte igjen med en ubegrunnet berikelse i form av et vederlag som er høyere enn boligens verdi. Den bygningssakkyndige kan likevel ha et regresskrav i behold dersom selger har vært grovt uaktsom, uærlig eller for øvrig har handlet i strid med god tro. Dette omfatter tilfeller der selger bevisst har holdt tilbake opplysninger eller har gitt uriktige opplysninger, og det vises til det som er sagt over om den tilsvarende formuleringen i første ledd. Unntaket kan begrunnes med at selger i denne situasjonen ikke bør vernes av hovedregelen om regressavskjæring.

Bestemmelsen i tredje ledd medfører en kanalisering av ansvaret i retning av den bygningssakkyndige og hans ansvarsforsikring. Regelen innebærer muligens en viss begrensning av den bygningssakkyndiges regresskrav sammenlignet med gjeldende rett, hvor dette antakeligvis beror på en bredere vurdering av forholdet mellom de ansvarlige og omstendighetene for øvrig (se 1.5.2), men noen stor endring av reglene er det neppe tale om. Det foreslås at bestemmelsen ikke kan fravikes til ugunst for selgeren.

Utvalgsmedlemmene Hammerø, Hatlebakk, Heggheim og Holm har følgende bemerkninger til sitt forslag til § 3-12:

I bestemmelsen her foreslås det lovfestet en plikt for selger til å legge frem godkjent tilstandsrapport ved avhending av helårsbolig til forbruker. I forhold til virkeområdet for reglene om godkjent tilstandsrapport som fremgår av § 3-11 første ledd, er plikten begrenset til å gjelde helårsboliger. Ved salg av fritidsbolig til forbruker er det foreslått egne regler i § 3-14.

Siden det foreslås ulike rettsvirkninger alt ettersom det er tale om helårsbolig, som i bestemmelsen her, eller om det er tale om fritidsbolig, som i den foreslåtte § 3-14, må grensen mellom helårsboliger og fritidsboliger trekkes. Hvordan denne grensedragningen bør trekkes i tvilstilfellene, er kort omtalt i merknadene til § 3-11.

Selgerens plikt knytter seg til å fremlegge «godkjend tilstandsrapport». Det betyr at tilstandsrapporten må være utformet i samsvar med regler som er gitt i medhold av § 3-11. Om hva som nærmere menes med godkjent tilstandsrapport, vises det til merknadene over til § 3-12 første ledd fra medlemmene Assev, Ebeltoft, Evensen, Lilleholt, Mæland, Nordby og Rokhaug (se annet avsnitt i merknaden til § 3-12 første ledd) som disse medlemmene slutter seg til.

Av første ledd annet punktum fremgår det at godkjent tilstandsrapport skal være innhentet før oppdragsavtale inngås med eiendomsmegler, jf. også forslag til ny bestemmelse i eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd. Det at tilstandsrapport skal være innhentet allerede før oppdragsavtale med megler inngås, bidrar til å sikre de bygningssakkyndiges uavhengighet fra megler, noe som igjen må antas å bidra til at kvaliteten på tilstandsrapportene øker. Dermed ivaretas formålet bak reglene, nemlig at avtaler om kjøp av bolig inngås på grunnlag av riktig informasjon, slik at færre tvister oppstår.

Annet ledd og tredje ledd regulerer når og på hvilken måte tilstandsrapporten skal gjøres tilgjengelig for potensielle kjøpere. Formålet er å skaffe potensielle kjøpere tilgang til best mulig informasjon om det aktuelle salgsobjektet på et tidligst mulig tidspunkt før avtale inngås. Annet ledd gjelder ved salg gjennom eiendomsmegler, mens tredje ledd kommer til anvendelse når eiendomsmegler ikke benyttes.

I annet ledd er det inntatt en bestemmelse om at tilstandsrapporten skal legges ut på internett sammen med den øvrige salgsinformasjonen. Salgsinformasjon på internett er en vanlig form for markedsføring i dag, og vil mest trolig være det også i fremtiden. Denne bestemmelsen samsvarer med den foreslåtte endringen i eiendomsmeglingsloven § 6-3 annet ledd, som pålegger megler en plikt til å markedsføre salgsobjektet på denne måten. For å være sikker på at tilstandsrapporten skal være tilgjengelig for potensielle kjøpere, må den også ligge fremme sammen med øvrig salgsinformasjon på visningene. Kravet om at godkjent tilstandsrapport skal være tilgjengelig ved annonsering på internett, sikrer at potensielle kjøpere kan gjøre seg kjent med innholdet før de går på visning. Kjøperne vil da ha mulighet til å stille spørsmål til både selger, megler og den bygningssakkyndige om mulige påpekte svakheter ved eiendommen i god tid før han går på visning.

Når eiendomsmegler ikke benyttes av selger, vil man ikke kunne stille et tilsvarende strengt krav til tidspunktet for fremleggelse av tilstandsrapport, og her er det derfor nødvendig med en egen regulering, jf. tredje ledd. I de få tilfeller det her er tale om, vil gjerne situasjonen være at boligen selges mellom bekjente som kanskje starter kontakten helt uformelt. Også i disse situasjonene er det viktig at kjøper får mulighet til å gjøre seg kjent med innholdet i rapporten før han binder seg til en avtale om kjøp av boligen. Det oppstilles derfor et krav om at godkjent tilstandsrapport skal legges frem for kjøper på et så tidlig tidspunkt at han har anledning til å gjøre seg kjent med den før han avgir det bud som aksepteres av selgeren. Det gjøres regning med at selgeren i slike «bekjentskapshandler» også vil føle seg tjent med å bidra til et best mulig informasjonsgrunnlag for kjøperen før handel skjer, og at han opptrer deretter.

Det følger av forslaget til tredje ledd at godkjent tilstandsrapport skal være «lagd frem» for kjøperen. Det er ikke tilstrekkelig at selgeren kan vise til at rapporten var tilgjengelig, hvis den aktuelle kjøperen ikke var oppmerksom på det. Ordlyden innebærer at selger må sørge for at kjøper får et eksemplar, enten fysisk eller for eksempel ved at rapporten sendes som vedlegg til e-post. Videre må fremleggelsen av rapporten skje på et så tidlig tidspunkt at kjøper har anledning til å gjøre seg kjent med den før han avgir det bud som aksepteres av selgeren. Det avgjørende er når kjøper blir bundet i forhold til den avtalen som deretter inngås. Hvis kjøperen først avgir et bud som ikke aksepteres innen fristen, og han så får fremlagt tilstandsrapporten før han senere gir et nytt bud som blir akseptert, er kravene i bestemmelsen her oppfylt. Vilkåret om at kjøperen skal ha hatt «høve» til å gjøre seg kjent med innholdet, innebærer at kjøperen selv må bære risikoen forbundet med ikke å sette seg inn i rapportens innhold.

I salg uten megler kan det nok være noe vanskeligere for selger å bevise at godkjent tilstandsrapport er fremlagt. Dette kan løses ved at selger ber om kjøpers skriftlige bekreftelse på dette.

I fjerde ledd gjøres det unntak fra plikten til å fremlegge godkjent tilstandsrapport etter bestemmelsens første til tredje ledd i to tilfeller. For det første oppstilles det et unntak hvis kjøper har til formål å rive boligen. Som påpekt under merknadene til § 3-11 første ledd, vil markedsføringen i utgangspunktet avgjøre om eiendommen skal anses som en bolig. Er huset en rønne, slik at det i realiteten er tomten som markedsføres, vil ikke reglene om tilstandsrapport komme til anvendelse. Markedsføres derimot det gamle huset som en bolig, kommer reglene om tilstandsrapport til anvendelse. Unntaket her får dermed praktisk betydning om kjøper likevel har til formål å rive boligen. I slike tilfeller har ikke kjøper behov for tilstandsrapport. Hva som menes med «å rive» boligen, må avgjøres konkret. Boligen må anses som revet selv om visse deler av den eksisterende boligen – typisk grunnmur m.v. – blir stående igjen.

For det andre oppstiller bestemmelsen unntak ved gavesalg. I og med at reglene om tilstandsrapporter ikke foreslås nevnt i de bestemmelsene som uttrykkelig gjelder for gave, jf. § 1-1 femte ledd, er det ikke nødvendig å oppstille unntak for de rene gavetilfeller. Gavesalg kan for så vidt sies å komme i en mellomstilling, og unntaket er ment å klargjøre at også gavesalgstilfellene er unntatt bestemmelsene om en lovpålagt plikt til å fremlegge godkjent tilstandsrapport. Gavesalg innebærer at det foreligger et avslag i prisen som skyldes en gavehensikt. Hvorvidt et salg skal anses som et gavesalg, må avgjøres helt konkret.

Til § 3–13:

Utvalgsmedlemmene Assev, Ebeltoft, Evensen, Lilleholt, Mæland, Nordby og Rokhaug har følgende bemerkninger til sitt forslag til § 3-13 (det vil gå frem nedenfor at deler av forslaget ikke støttes av alle disse medlemmene):

Bestemmelsen fastsetter virkningen av at kjøperen ikke har fått anledning til å gjøre seg kjent med en godkjent tilstandsrapport før kjøperen bandt seg til å kjøpe boligen, typisk ved å gi bud. Dette er altså den motsatte situasjonen av den som reguleres i § 3-12. Det går frem av disse medlemmenes merknader til § 3-12 første ledd hva som nærmere ligger i vilkårene om at kjøperen skal ha fått anledning til å gjøre seg kjent med en godkjent tilstandsrapport før kjøperen har bundet seg til å kjøpe boligen. Er ett av disse vilkårene ikke oppfylt, inntrer virkningene etter bestemmelsen her.

Disse utvalgsmedlemmene har en noe avvikende oppfatning av hvilke rettsvirkninger som bør inntre. Samtlige mener at unnlatt fremleggelse av tilstandsrapport bør få virkning for opplysningsplikten. Mæland mener i tillegg at selger ikke gyldig kan ta et «som han er»-forbehold. Ebeltoft er enig med Mæland og mener at kjøper dessuten skal ha angrerett. Assev, Lilleholt og Rokhaug mener at virkningene med utvidet opplysningsplikt bare skal kombineres med angrerett. I det følgende kommenteres lovforslagene i henhold til rettsvirkningene.

Virkninger for opplysningsplikten

Bestemmelser om virkning for opplysningsplikten er inntatt i forslaget fra medlemmene Evensen og Nordby til § 3-13, og i § 3-13 første ledd i forslaget fra medlemmene Assev, Ebeltoft, Lilleholt, Mæland og Rokhaug. Innholdet er sammenfallende på dette punktet.

Bestemmelsen om at manglende fremleggelse av tilstandsrapport skal få betydning for selgers opplysningsplikt, utvider rekkevidden av regelen i § 3–7 om mangel på grunn av opplysningssvikt. Endringen innebærer at en selger av bolig som ikke kan godtgjøre at kjøperen har fått anledning til å gjøre seg kjent med en godkjent tilstandsrapport, selv må bære konsekvensene av at de opplysningene som en slik rapport skulle ha inneholdt, ikke kommer frem. Det innebærer at boligen har mangel hvis en godkjent tilstandsrapport skulle ha inneholdt opplysninger som en kjøper hadde grunn til å regne med å få, og det må antas at det har virket inn på avtalen at opplysningene ikke ble gitt.

Bestemmelsen innebærer en utvidelse av selgers mangelsansvar sammenlignet med gjeldende rett. Et eksempel kan belyse forskjellen: Et skjult råteangrep i ytterveggen av en eldre bolig utgjør ikke uten videre en mangel ved boligen; det kan være at dette ikke er verre enn kjøperen hadde grunn til å regne med ved kjøp av en slik bolig. Hvis selgeren derimot kjente eller måtte kjenne til råteangrepet uten å opplyse om det, vil råten oftest medføre mangel også etter gjeldende rett. Et råteangrep vil kjøperen normalt ha grunn til å regne med å få vite om når selgeren først kjenner til det. Etter utkastet vil et slikt råteangrep utgjøre en mangel selv om det er ukjent for selgeren, hvis han ikke har lagt frem en godkjent tilstandsrapport og råteangrepet skulle ha vært oppdaget og tatt med i en tilstandsrapport etter de reglene som gjelder for slike rapporter. Selgeren blir med andre ord stilt som om han hadde innhentet en rapport og kjente til innholdet av den.

Bestemmelsen gjelder som nevnt ovenfor i de tilfellene hvor kjøperen ikke har fått anledning til å gjøre seg kjent med en godkjent tilstandsrapport. Regelen kommer dermed ikke bare til anvendelse når selger har valgt å ikke innhente tilstandsrapport; den kommer også til anvendelse hvis selgeren har innhentet en godkjent tilstandsrapport, men har valgt ikke å legge den frem. Det kan spørres om det vil virke hardt for selgeren i en slik situasjon å bli tillagt kunnskap også om det som skulle ha stått i rapporten, men som ikke gjorde det på grunn av feil hos den bygningssakkyndige. I denne situasjonen nyter ikke selgeren godt av særreglene i § 3–12, som i betydelig grad kanaliserer ansvaret bort fra selgeren og mot den bygningssakkyndige. På den annen side ville det bli dårlig sammenheng mellom reglene hvis kjøperen skulle bli møtt med at ansvar etter bestemmelsen her ikke kan gjøres gjeldende fullt ut fordi selgeren i ettertid kan vise at han satt med en mangelfull tilstandsrapport. Kjøper vil nemlig i et slikt tilfelle vanskelig nå frem med et erstatningskrav mot den bygningssakkyndige. Da synes det mer nærliggende at selgeren svarer overfor kjøperen for det som skulle ha kommet frem i rapporten, og heller selv retter krav mot den bygningssakkyndige på grunn av den feilen som er gjort.

Spørsmålet om hva som skulle ha gått frem av en tilstandsrapport, vil i større eller mindre grad bli av hypotetisk karakter. Hvis tilstandsrapporten var innhentet, men ikke lagt frem (se like foran), kan det oftest fastslås hva den faktisk inneholdt, men spørsmålet om eventuelle feil hos den bygningssakkyndige må fortsatt vurderes. Er ikke rapport innhentet, må det bedømmes hva rapporten skulle ha inneholdt. Med de retningslinjene for tilstandsrapporter som forutsettes utarbeidet både i forskriftsverk og veiledninger, vil det nok i de fleste tilfeller være relativt enkelt å si om en bestemt opplysning skulle ha vært med i rapporten. Spørsmålet kan komme opp ved at kjøperen oppdager en svakhet ved boligen (som råteangrepet i eksempelet foran), og det må da bedømmes – om nødvendig av domstolene – om dette var noe en bygningssakkyndig skulle ha oppdaget og tatt med i rapporten ved en forsvarlig utførelse av oppdraget. Det kan også være at kjøperen selv innhenter en tilstandsrapport etter kjøpet og påberoper svakheter som kommer frem i denne rapporten. Den nye rapporten vil da gi gode indikasjoner på hva en rapport forut for kjøpet skulle ha inneholdt. Bedømmelsen av hva en tilstandsrapport skulle ha inneholdt, skiller seg ikke prinsipielt fra andre normative vurderinger som må gjøres når det først oppstår tvist i et kontraktsforhold. På bakgrunn av opplysninger fra sakkyndige må domstolene i slike tilfeller avgjøre hva som ville ha vært en forsvarlig utførelse av et oppdrag.

I forhold til § 3-7 regulerer bestemmelsen her bare vilkåret om selgerens kunnskap. De øvrige vilkårene i § 3–7 må også være oppfylt før det blir tale om en mangel. Det må for det første gjelde opplysninger om «omstende ved eigedommen»; i dette ligger en begrensning for eksempel mot oppfatninger av boligmarkedet og hva som er riktig pris for boligen. Videre må det gjelde opplysninger som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Dette vilkåret henger nær sammen med det neste, at det antas å ha virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt. Det vil alltid finnes en mengde omstendigheter ved en eiendom som er uten interesse for kjøperens vurdering av kjøpet og kjøpsvilkårene. Som nevnt foran under 1.5.2, er det tale om en redelighetsstandard: Hvilke omstendigheter ville en redelig selger ha opplyst om? Det er med andre ord ikke slik at enhver omstendighet som skulle ha vært omtalt i en tilstandsrapport, vil utgjøre en mangel fordi selgeren ikke har opplyst om den.

Skal selgeren unngå de virkningene som følger av bestemmelsen om selgers opplysningsplikt, må han som påpekt legge frem en godkjent tilstandsrapport. Feil ved tilstandsrapporten hindrer i utgangspunktet ikke at vilkåret er oppfylt. Slike feil bedømmes etter reglene i § 3–12 første og annet ledd: Selgeren går normalt fri, men kjøperen kan ofte rette krav mot den bygningssakkyndige. Annerledes kan situasjonen være hvis det er mer grunnleggende mangler ved rapporten, for eksempel hvis den bygningssakkyndige har brukt et annet og enklere skjema enn det som er foreskrevet. Da kan resultatet etter en nærmere vurdering bli at selgeren kan bli ansvarlig etter bestemmelsen her. I en slik situasjon kan ansvar for den bygningssakkyndige være aktuelt både overfor selgeren og kjøperen. Et annet eksempel er at rapporten ikke er laget av en autorisert bygningssakkyndig, og dette er åpenbart for selgeren. Også da gjelder bestemmelsen her, selv om rapporten er like god som en godkjent tilstandsrapport ville ha vært, men i slike tilfeller vil selgeren langt på vei være hjulpet med regelen i § 3–10 første ledd om at kjøperen ikke kan gjøre gjeldende som mangel noe han kjente til ved inngåelsen av avtalen. Disse spørsmålene er som tidligere nevnt berørt i utkast til forskrifter.

Bestemmelsen gjelder bare for salg av andre boliger enn fritidsboliger, borettslagsboliger medregnet, mens bestemmelsen i § 3-7 gjelder både for boliger og andre faste eiendommer, se nærmere om virkeområdet til bestemmelsene om tilstandsrapporter i merknadene til § 3-11 første ledd.

Forbud mot «som han er»-forbehold

Utvalgsmedlemmene Ebeltoft og Mæland foreslår inntatt i § 3-13 et annet ledd som fastslår at selger ikke gyldig kan påberope seg et «som han er»-forbehold, dersom selgeren ikke kan godtgjøre at kjøperen har fått anledning til å gjøre seg kjent med en godkjent tilstandsrapport før kjøperen bandt seg til å kjøpe boligen.

For den nærmere begrunnelsen bak regelen, vises det til kap. 3.4.4. Kort sagt er synspunktet at når selger ikke kan påberope seg at han har solgt eiendommen «som han er», vil kjøper i noe større utstrekning kunne påberope seg at feil og avvik ved boligen utgjør en mangel, og at dette er en rimelig konsekvens av at selgeren ikke har sørget for å gi de opplysningene om eiendommen som en tilstandsrapport ville ha inneholdt. Den mangelsvurderingen som må foretas uten et «som han er»-forbehold, er det gjort rede for i kap. 1.5.2.

Angrerett

Medlemmene Assev, Ebeltoft, Lilleholt og Rokhaug foreslår dessuten regler som gir kjøper angrerett dersom selgeren ikke kan godtgjøre at kjøperen har fått anledning til å gjøre seg kjent med en godkjent tilstandsrapport før kjøperen bandt seg til å kjøpe boligen. Plasseringen av bestemmelsen vil avhenge av hvilke andre bestemmelser som tas med i paragrafen. Saklig sett bør eventuelle bestemmelser om angrerett plasseres etter en eventuell bestemmelse om begrenset adgang til å ta forbehold om at eiendommen selges «som han er». Bestemmelsene om angrerett er derfor inntatt som annet til fjerde ledd i Assevs, Lilleholts og Rokhaugs forslag og som tredje til femte ledd i Ebeltofts forslag. For begrunnelsen bak regelen henvises det til kap. 3.4.5.

For å hindre at kjøper spekulerer i situasjonen, foreslås det at angreretten gjelder i en tidsbegrenset periode. Melding om at kjøperen vil bruke angreretten, må være kommet frem til selger senest fjorten dager etter at kjøpsavtalen ble inngått. På fjorten dager kan andre interessenter ha funnet en alternativ bolig, slik at selgers kostnader med et nytt salg raskt vil komme opp i store beløp. Samtidig bør kjøper ha tid til å områ seg og også eventuelt ha tid på seg til å få innhentet en tilstandsrapport slik at kjøper kan vurdere om han vil benytte seg av angreretten. På denne bakgrunn foreslås det en frist på fjorten dager fra avtaleinngåelsen. Som det fremgår av lovforslaget, må fristen regnes fra avtaleinngåelsen, ikke fra tidspunktet hvor kjøperen ble bundet, typisk ved å by på boligen. Normalt settes det korte akseptfrister for budene, så forskjellen blir ikke nødvendigvis stor. Men hvis det unntaksvis settes en noe lengre akseptfrist, er det først når budet blir akseptert, at kjøperen har grunnlag for å vurdere bruk av angreretten. Avtalen anses inngått selv om det er tatt forbehold om for eksempel finansiering.

Fristen avbrytes ved at melding om at kjøper vil bruke angreretten, kommer frem til selger. I angrerettloven, som gjelder ved omsetning av varer og tjenester til forbrukere, er regelen at fristen er overholdt hvis melding om bruk av angreretten er forsvarlig avsendt i tide, også hvis meldingen ikke kommer riktig frem (§ 13 tredje ledd). Hensynet til konsekvens i regelverket kunne tilsi at det samme skulle gjelde for angreretten etter forslaget her. Medlemmene er likevel kommet til at det vil være for strengt mot selgeren med en slik regel. Ved kjøp av bolig gjelder det regelmessig langt større verdier enn det som er typisk i forhold til angrerettloven. Dessuten gjelder angrerettloven bare ved omsetning fra næringsdrivende, mens selgeren av bolig i de fleste tilfeller ikke er næringsdrivende.

Det må avgjøres etter vanlige fullmaktsregler hvem som kan ta imot melding om bruk av angrerett. Normalt er ordningen at megler tar imot bud på vegne av selgeren, selv om megleren ikke uten særlig fullmakt kan binde oppdragsgiveren. Benyttes denne ordningen, må utgangspunktet være at også melding om bruk av angrerett skal avgis til megleren. Meldingen er da kommet frem i tide hvis den er kommet frem til megleren innen fristen, og det går ikke ut over kjøperen om det av en eller annen grunn tar tid før megleren videreformidler meldingen til selger. Skulle situasjonen unntaksvis være at kjøperen skjønner at meldingen ikke vil bli videreformidlet på normal måte, kan han ha en plikt til å følge opp saken, men gjør han det på forsvarlig måte, har den opprinnelige meldingen fortsatt avbrutt fristen.

Det oppstilles ingen formkrav til meldingen, så denne kan være muntlig så vel som skriftlig. Videre er det ikke noe krav om at meldingen må ha kommet til selgers kunnskap, det er tilstrekkelig at meldingen er kommet frem, for eksempel ved at det er gitt muntlig beskjed direkte til mottaker, når et brev ligger i mottakers postkasse, eller når en faks er mottatt. Det antas videre at meldingen er kommet frem om det er lagt igjen beskjed på mottakers telefonsvarer, en sms er tilgjengelig på mottakerens telefon eller en e-melding ligger tilgjengelig i mottakers posttjeneste.

Medlemmene har vurdert om det bør gis egne bestemmelser om oppgjøret ved bruk av angreretten. I norsk rett er det vanlig å regulere oppgjøret ved heving på grunn av mislighold sammen med vilkårene for heving. Videre er det egne bestemmelser om oppgjøret i angrerettloven. På den annen side er eventuell tilbakeføring av ytelser etter en ugyldig avtale normalt ikke lovregulert. Medlemmene har i forhold til skjæringspunktet for kjøperens anledning til å gjøre seg kjent med tilstandsrapporten bygd på at kjøperen er foreløpig bundet av et bud eller en avtale selv om han har angrerett. Det er ikke nødvendig å gå nærmere inn på den teoretiske konstruksjonen av angreretten, og det kan ikke utelukkes at det for enkelte spørsmål kan være nærliggende å se det slik at kjøperen ved bruk av angrerett aldri har vært bundet av avtalen. Avgjørende må i alle fall være hvilke løsninger som reelt er de beste, ikke den teoretiske konstruksjonen.

Bestemmelsene i angrerettloven om oppgjøret er langt på vei parallelle med vanlige regler om oppgjør etter heving. Reglene om hevingsoppgjøret bør være utgangspunktet også for reguleringen av den angreretten som foreslås her. Noen tilpasninger synes likevel nødvendige.

Til en viss grad er reglene om hevingsoppgjør etter mislighold fra selgeren preget av at kjøperens rett til å heve skal sikres selv om eiendommen skades ved tilfeldige begivenheter eller reduseres i verdi ved vanlige tiltak. Det kan sies at begrunnelsen ikke er like sterk for å belaste selgeren med slik verdireduksjon i angrerettstilfellene som i misligholdstilfellene. På den annen side er det behov for å sikre også kjøperens mulighet for å bruke angreretten, og det ligger i selgerens hånd å unngå problemene ved å legge frem en tilstandsrapport i tide, eventuelt i alle fall å sørge for at det ikke skjer noen utveksling av ytelsene før angrefristen er ute.

Det foreslås å innføre samme hovedvilkår for bruk av angreretten som for bruk av hevingsretten, nemlig at eiendommen kan tilbakeføres uten verdiforringelse. I tredje ledd første punktum (fjerde ledd i Ebeltofts forslag) foreslås derfor en formulering som svarer til § 4–3 tredje ledd første punktum, om at eiendommen ikke må være «forringa medan kjøparen har vågnaden». Henvisningen til risikoovergang i § 4–3 tredje ledd gjelder tidspunktet, normalt da kjøperen overtok eiendommen (§ 2–4 annet ledd), ikke regelen om hvem som bærer risikoen for hendelig skade. Det går nemlig frem av § 4–3 tredje ledd annet punktum første komma at kjøperen kan heve selv om eiendommen er forringet ved «ei tilfeldig hending» (som er det spørsmålet risikoovergangen gjelder), og dessuten selv om eiendommen er forringet ved «andre omstende kjøparen ikkje har vågnaden for». Medlemmene mener at det på samme måte ved angrerett bør innføres unntak, slik at kjøper kan tilbakeføre eiendommen selv om verdien av eiendommen er forringet, dersom forringingen ikke skyldes forhold på kjøpers side. Bestemmelsen kan sies å være unødig kronglete formulert, men for konsekvensens skyld bør utformingen være lik så langt den passer, se utkastet til tredje ledd annet punktum (fjerde ledd i Ebeltofts forslag).

Det foreslås derimot ikke noen parallell til § 4–3 tredje ledd annet punktum annet komma, om at kjøperen kan heve uavhengig av verdiforringelse som skyldes «tiltak som er gjorde før kjøparen vart eller burde vorte merksam på det omstende som ligg til grunn for hevinga». Angreretten hviler direkte på loven, og selv om den enkelte kjøper kanskje ikke kjenner til angreretten, er det likevel en betydelig forskjell sammenlignet med situasjonen der en mangel viser seg en tid etter at eiendommen er overtatt. Har kjøperen forringet verdien ved egne tiltak, for eksempel rivningsarbeider som ledd i oppussing, må han enten avstå fra bruk av angreretten eller erstatte verdiforringelsen etter regelen i tredje ledd tredje punktum, (fjerde ledd i Ebeltofts forslag) som svarer til § 4–3 tredje ledd tredje punktum.

De bestemmelsene som nå er nevnt, innebærer at kjøperen kan bruke angreretten selv om eiendommen blir skadet av for eksempel en brann (som ikke er forårsaket av kjøperen) eller ved hærverk fra utenforstående personer etter at eiendommen er overtatt. Er det kjøperen som har forårsaket skaden, eller har kjøperen forringet verdien ved egen uaktsomhet eller egne arbeider på eiendommen, kan han bare benytte angreretten dersom han er villig til å erstatte verdireduksjonen.

I fjerde ledd (femte ledd i Ebeltofts forslag) er det tatt med bestemmelser som svarer til § 4–4 annet ledd første og annet punktum: Partene skal tilbakeføre det som er ytt, og en part har tilbakeholdsrett inntil den andre parten også gir fra seg det som er mottatt. Det er derimot ikke tatt med noen bestemmelse som svarer til § 4–4 annet ledd tredje punktum om tilbakeholdsrett inntil det blir stilt sikkerhet for krav på erstatning eller rente. Erstatningskrav er som regel ikke aktuelle ved bruk av angreretten.

Kjøperen har plikt til å føre forsvarlig tilsyn med eiendommen hvis angreretten brukes etter at eiendommen er overtatt. Det følger direkte av ordlyden i § 2–7 annet ledd. Det er ikke tatt med noen henvisning til denne bestemmelsen, i og med at slik henvisning heller ikke er gjort fra hevingsbestemmelsene.

Utvalgsmedlemmene Hammerø, Hatlebakk, Heggheim og Holm har følgende bemerkninger til sitt forslag til § 3-13 (det vil gå frem nedenfor at deler av forslaget ikke støttes av alle disse medlemmene):

Bestemmelsen her fastsetter virkningen av at selger ikke overholder plikten til å innhente godkjent tilstandsrapport ved salg av helårsbolig. Samtlige av disse medlemmene foreslår at den absolutte reklamasjonsfristen forlenges, og at selger ikke kan påberope seg et «som han er»-forbehold. Forslagene er likelydende på disse punkt. Holm foreslår i tillegg regler om innhenting av tilstandsrapport for selgers regning og tilbakeholdsrett (annet ledd i Holms forslag) og regler om hevingsrett ( Holms forslag til tredje, fjerde og femte ledd). Lovforslagene kommenteres i henhold til rettsvirkningene.

Forlenget reklamasjonsfrist og forbud mot «som han er»-klausul

I § 3-13 etter Hammerøs, Hatlebakks og Heggheims forslag (første ledd i Holms forslag) foreslås det at dersom selger ikke kan godtgjøre at godkjent tilstandsrapport er innhentet og fremlagt etter reglene i § 3-12, skal den absolutte reklamasjonsfristen forlenges til ti år (bokstav a), og selger skal ikke kunne gjøre gjeldende et «som han er»-forbehold eller lignende alminnelig forbehold (bokstav b).

Rettsvirkningene i bestemmelsen her kommer ikke bare til anvendelse om godkjent tilstandsrapport ikke er innhentet, men også om den ikke er innhentet til de tidspunkt § 3-12 foreskriver, og fremlagt på den måte § 3-12 foreskriver. Det er selger som har bevisbyrden for at reglene i § 3-12 er overholdt, jf. den foreslåtte ordlyden «godtgjere». Bevis kan for eksempel sikres ved at budskjemaet inneholder en opplysning om tilstandsrapporten og stiller krav om at kjøperen bekrefter kjennskapen, mens i salg uten megler der slike budskjema er mindre vanlig, kan selger innhente kjøpers skriftlige bekreftelse.

Ved å utvide den absolutte reklamasjonsfristen, vil konsekvensen være at det tar vesentlig lengre tid før selger kan innrette seg på at mangelskrav ikke fremsettes, og dette må antas å virke som et sterkt insentiv for selgere til å fremlegge rapport. En slik regel kan begrunnes med at kjøperen har hatt et dårligere informasjonsgrunnlag forut for avtalen enn dersom tilstandsrapport hadde vært fremlagt, og at det i enkelte tilfeller kan være slik at mangler som først viser seg etter lang tid, ville ha vært kommet frem i en tilstandsrapport.

Når selger ikke kan påberope seg at han har solgt eiendommen «som han er», vil kjøper i noe større utstrekning kunne påberope seg at feil og avvik ved boligen utgjør en mangel. Dette er en rimelig konsekvens av at selgeren ikke har sørget for å gi de opplysningene om eiendommen som en tilstandsrapport ville ha inneholdt. Den mangelsvurderingen som må foretas uten et «som han er»-forbehold, er det gjort rede for over i kap. 1.5.2. Et forbud for selgeren til å ta et «som han er»-forbehold hvis godkjent tilstandsrapport ikke innhentes, vil innebære et sterkt insentiv for selger til å fremlegge slik rapport.

Innhenting av tilstandsrapport for selgers regning, tilbakeholdsrett

Holms forslag til annet ledd må ses i sammenheng med reglene om tinglysingssperre som foreslås lovfestet i tinglysingsloven § 12 c. Dersom hjemmelsoverføringen ikke kan tinglyses på grunn av at godkjent tilstandsrapport mangler, kan kjøperen holde tilbake hele eller deler av kjøpesummen inntil godkjent tilstandsrapport er innhentet og kjøperen har hatt anledning til å gjøre seg kjent med innholdet. Dermed gis kjøper mulighet til å legge press på selger for å få ham til å legge frem tilstandsrapport. Det er etter bestemmelsen her opp til kjøper å bestemme om hele eller deler av kjøpesummen skal holdes tilbake. At kjøper kan holde tilbake hele kjøpesummen inntil han har hatt anledning til å gjøre seg kjent med tilstandsrapporten, medfører at selgere flest trolig vil se seg best tjent med å fremlegge tilstandsrapport forut for kjøpet i samsvar med det som foreskrives i § 3-12. I motsatt fall vil gjennomføringen av bolighandelen og utbetalingen av kjøpesummen kunne forsinkes.

fremgår det av tilstandsrapporten at boligen er beheftet med mangler, må kjøper i samsvar med § 4-15 kunne holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre at mangelskravet dekkes. Som et tillegg til denne bestemmelsen, foreslås det i annet ledd siste punktum at også utgiftene til innhenting av tilstandsrapport kan trekkes fra i kjøpesummen. Dette er praktisk dersom det er kjøper som inngår avtale med den bygningssakkyndige. Bestemmelsen sikrer at kjøper får dekket utgiftene til rapporten, også om rapporten ikke viser feil ved boligen. I og med at kjøper i utgangspunktet ikke vil ha overtatt bruken av eiendommen før betaling er skjedd, med den følge at det er selger som må gi den bygningssakkyndige adgang til boligen, vil det nok likevel som oftest være selger som inngår oppdragsavtalen med den bygningssakkyndige.

Hevingsrett

Holm foreslår videre bestemmelser om hevingsrett inntatt i bestemmelsens tredje til femte ledd.

I bestemmelsens tredje ledd er det inntatt regler om at kjøperen kan heve kjøpet dersom godkjent tilstandsrapport ikke er innhentet innen 14 dager fra varsel om tinglysingssperre er kommet frem til partene. Bestemmelsen innebærer et ytterligere insentiv for selger til å fremlegge tilstandsrapport, for å unngå at kontrakten heves. At en lovpålagt plikt for selgeren til å innhente godkjent tilstandsrapport før avtale inngås ikke etterleves, slik at gjennomføringen av handelen stanses ved iverksettelse av tinglysingssperre, medfører en betenkelig forsinkelse for kjøperen, og skaper unødvendig usikkerhet hvorvidt handelen kan gjennom­føres. Dersom selgeren derfor fortsatt nøler med å innhente godkjent tilstandsrapport, og kanskje endog motsetter seg at kjøper får tilgang til boligen med en bygningssakkyndig, er dette et så alvorlig og vesentlig pliktbrudd fra selgerens side, at kjøper trenger en lovlig adgang til å heve kjøpet og trekke seg fra handelen.

Bestemmelsen må ses i sammenheng med den foreslåtte regelen i tinglysingsloven § 12 c tredje ledd hvor underretningen fra tinglysingsmyndigheten om iverksatt tinglysingssperre også gir kjøper grunnlag for å foreta midlertidig forføyning mot selger etter tvisteloven kap. 34. Kjøperen vil dermed også ha mulighet til å kunne tvinge igjennom tilgang til boligen, hvis selger motsetter seg å besørge tilstandsrapport innhentet og endog nekter å gi atkomst til boligen for den bygningssakkyndige. Kjøperen kan altså velge å gå til retten for å søke bistand til å komme inn i boligen dersom han fortsatt er interessert i å gjennomføre handelen, men han kan også velge å heve handelen.

For å hindre at kjøper spekulerer i hevingsadgangen etter bestemmelsen her, er det i annen setning i dette ledd inntatt en bestemmelse om at melding om heving av kjøpet må være kommet frem til selger senest 21 dager etter at varselet om tinglysingssperre er kommet frem til partene. Selger vil ha behov for ikke å bli holdt i det uvisse altfor lenge med hensyn til om kjøperen vil påberope seg sin hevingsrett; dette til tross for at selgeren selv er skyld i den oppståtte situasjonen.

Det gjelder ingen formkrav til meldingen om heving. Når det gjelder hvilke krav som skal stilles til at meldingen er «komen frem» til selger, og at megler kan motta meldingen på vegne av selger som fullmektig, vises det til de merknader som utvalgsmedlemmene Assev, Ebeltoft, Lilleholt og Rokhaug har gitt for angrerettens vedkommende under deres forslag til ny § 3-13 annet ledd (§ 3-13 tredje ledd for Ebeltofts vedkommende).

I fjerde ledd er det vist til at ved heving etter tredje ledd gjelder bestemmelsene i § 4-3 tredje ledd tilsvarende. I femte ledd er det gitt regler om eventuell tilbakeføring av ytelsene som tilsvarer de reglene som gjelder ved heving på grunn av vesentlig kontraktsbrudd inntatt i § 4-4 annet ledd første og annet punktum.

Til § 3-14:

Utvalgsmedlemmene Hammerø, Hatlebakk, ­Heggheim og Holm foreslår en egen bestemmelse i § 3-14 om innhenting av godkjent tilstandsrapport ved avhending av fritidsbolig til forbruker. I motsetning til det som gjelder ved helårsbolig, bør ikke selger ved salg av fritidsboliger pålegges å innhente godkjent tilstandsrapport. Når det gjelder det nærmere innhold i «fritidsbustad» og grensedragningen mot helårsbolig, vises det til merknadene til § 3-11.

Faren for skjulte feil og mangler og derav følgende tvister er i prinsippet like stor ved omsetning av fritidsboliger som andre boliger, og uventede påkostninger vil kunne være like problematiske for kjøper uansett hvilken boligtype det er tale om. Forbrukerhensynene står imidlertid noe svakere ved salg av fritidsboliger enn ved salg av helårsboliger; beskyttelsesbehovet vil derfor i mange tilfeller også være noe mindre.

Bestemmelsen er utformet slik at innhenting av tilstandsrapport er frivillig for selger, men det foreslås rettsvirkninger som stiller selger i en dårligere kontraktsrettslig posisjon om han velger å la være å innhente rapport. Dette gjør fremleggelse av rapport mer «fristende» for selgere.

De kontraktsvirkningene som foreslås, tilsvarer delvis de virkningene som foreslås i tilknytning til helårsboliger. Forslaget innebærer at den ­absolutte reklamasjonsfristen utvides til ti år dersom selger unnlater å innhente rapport (bokstav a), og at selger bare kan påberope seg et «som han er»-forbehold dersom tilstandsrapport er inn­hentet (bokstav b). Rettsvirkningene svarer altså til de som ble foreslått av disse medlemmene i § 3-13 (§ 3-13 første ledd i Holms forslag), og det vises ellers til merknadene til denne bestemmelsen. For å unngå disse rettsvirkningene må selger kunne godtgjøre at godkjent tilstandsrapport er innhentet og fremlagt etter reglene i § 3-12, og det vises til merknadene til denne bestemmelsen.

Til § 4-19 annet ledd:

Utvalgsmedlemmene Hammerø, Hatlebakk, ­Heggheim og Holm foreslår inntatt en presisering i § 4-19 annet ledd om at den absolutte reklamasjonsfristen forlenges til ti år dersom selgeren unnlater å legge frem godkjent tilstandsrapport i samsvar med de foreslåtte reglene i §§ 3-11 til 3-14. Bestemmelsen er gitt ut fra opplysningshensyn slik at forbrukere lettere kan orientere seg.

9.2 Eiendomsmeglingsloven

Til § 6-3 annet ledd:

Medlemmene Hammerø, Hatlebakk, Heggheim og Holm foreslår at det inntas en presisering i § 6-3 annet ledd om at oppdragstakeren skal gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne, herunder opplysninger om reglene om godkjent tilstandsrapport i avhendingsloven §§ 3-11 til 3-14, jf. forslaget til nytt annet komma i første punktum. Denne plikten anses som så viktig at den bør fremgå uttrykkelig av den nevnte bestemmelsen.

Videre foreslås det et nytt annet punktum som presiserer at oppdragstaker særskilt skal forsikre seg om at oppdragsgiver er kjent med virkningene av ikke å innhente godkjent tilstandsrapport i samsvar med bestemmelsene i avhl. §§ 3-11 til 3-14. Virkningene fremgår dels av de foreslåtte reglene i avhl. §§ 3-13 og 3-14, men enkelte virkninger fremgår også av den nye tinglysingsloven § 12 c. Ulempene for selger om han unnlater å innhente tilstandsrapport er etter de foreslåtte bestemmelsene så vidt store at denne presiseringen anses nødvendig.

Det foreslås også et nytt tredje og fjerde punktum som pålegger eiendomsmegleren å påse at godkjent tilstandsrapport er tilgjengelig ved annonsering på internett eller på annen egnet måte, og påse at godkjent tilstandsrapport foreligger i papirutgave på visningene. Det er viktig at eiendomsmeglerens plikt her korresponderer med selgerens plikt etter disse medlemmenes forslag til ny avhendingslov § 3-12 annet ledd.

Til § 6-4 første ledd:

Medlemmene Hammerø, Hatlebakk, Heggheim og Holm foreslår også en endring i § 6-4 første ledd. Bestemmelsen innebærer at det i salg av helårsbolig som omfattes av reglene om godkjent tilstandsrapport i avhendingsloven §§ 3-11 til 3-13 ikke kan inngås oppdragsavtale med megler dersom det ikke på forhånd er innhentet godkjent tilstandsrapport. Bestemmelsen gjelder bare ved salg av helårsbolig, ettersom det ikke foreslås en plikt til å fremlegge tilstandsrapport ved salg av fritidsbolig. Bestemmelsen kan være et effektivt virkemiddel for å sikre at det foreslåtte påbudet i avhl. § 3-12 overholdes; dette ikke minst da nesten alle boligsalg skjer ved bistand av eiendomsmegler.

Brudd på bestemmelsen vil kunne innebære sanksjoner for eiendomsmegler i tråd med eiendomsmeglingsloven kap. 8. Brudd på regelen vil dermed kunne ha konsekvenser for meglerforetakets bevilling. Bestemmelsen er ikke ment å ha noen betydning for oppdragsavtalens gyldighet eller lignende.

Det må antas at regelen vil innebære en svært effektiv kontroll av at selger overholder plikten til å fremlegge tilstandsrapport; de færreste selgere vil ønske å miste muligheten til å benytte eiendomsmegler i handelen. Å selge en bolig er relativt komplisert, og av den grunn ønsker de fleste forbrukere å benytte seg av mellommann i denne prosessen. Den markedsføringen meglere foretar, og den innvirkningen dette kan få på boligens pris, må heller ikke undervurderes.

Til § 6-7:

Medlemmene Hammerø, Hatlebakk, Heggheim og Holm foreslår en ny bestemmelse i § 6-7 annet ledd nr. 9 som innebærer at godkjent tilstandsrapport som er innhentet etter avhendingsloven §§ 3-12 første ledd og 3-14, skal vedlegges salgsoppgaven. Bestemmelsen gjelder både ved salg av helårsbolig og fritidsbolig. Se nærmere om begrunnelsen bak forslaget i kap. 7.

Medlemmene Assev, Ebeltoft, Evensen, Lilleholt, Mæland, Nordby og Rokhaug foreslår også endringer i § 6-7 annet ledd nr. 9, men med en annen utforming, nemlig at det i salgsoppgaven skal opplyses om godkjent tilstandsrapport legges frem. Denne utformingen av ordlyden er valgt siden disse medlemmene går inn for at det skal være «frivillig» å fremlegge tilstandsrapport. Det foreslås også inntatt i nytt tredje ledd at dersom godkjent tilstandsrapport er innhentet, skal rapporten vedlegges salgsoppgaven. Se nærmere om begrunnelsen bak forslaget til endring i kap. 7.

9.3 Tinglysingsloven

Til § 12 a tredje ledd:

Medlemmet Ebeltoft har følgende bemerkninger til sitt forslag om en ny bestemmelse i tinglysingsloven § 12 a tredje ledd:

I paragrafens første punktum foreslås regler om tinglysingssperre dersom godkjent tilstandsrapport ikke kan dokumenteres innhentet. I annet punktum er det oppstilt unntaksregler. For begrunnelsen bak regelen vises det til medlemmets merknader i kap. 3.4.6.

En regel i avhendingsloven som henviser til disse reglene i tinglysingsloven ville kun vært i opplysningsøyemed. Tatt i betraktning at de fleste boligsalg skjer via profesjonell mellommann, har medlemmet ikke sett det som nødvendig å innta en slik bestemmelse i avhendingsloven.

Dokumenter som ikke kan tinglyses etter bestemmelsens første punktum, må gjelde «overdragelse som omfattes av reglene om godkjente tilstandsrapporter i avhendingsloven §§ 3-11 til 3-13». Dette innebærer at den foreslåtte bestemmelsen i utgangspunktet har samme anvendelsesområde som dette medlemmets forslag til regler om godkjente tilstandsrapporter i avhendingsloven. Overdragelsen må med andre ord gjelde annen bolig enn fritidsbolig, og kjøper må være forbruker. Betegnelsen «overdragelse» omfatter ikke bare frivillig salg og bytte, men også bl.a. tvangssalg, ekspropriasjon og gave. Bare frivillig salg og bytte omfattes av de foreslåtte reglene om godkjente tilstandsrapporter i avhendingslovens bestemmelser, jf. avhendingsloven § 1-1 første og femte ledd og merknadene til § 3-11 første ledd over. Men i og med at det her henvises til disse bestemmelsene, er en slik presisering unødvendig i tinglysingsloven.

Overdragelse av andel i borettslag går også innunder ordlyden «overdragelse som omfattes av reglene om godkjente tilstandsrapporter i avhendingsloven §§ 3-11 til 3-13», se merknadene til avhendingsloven § 3-11 første ledd.

Er de nevnte vilkårene oppfylt, kan tinglysing bare skje dersom godkjent tilstandsrapport «dokumenteres innhentet». Å dokumentere at godkjent tilstandsrapport er innhentet, gjøres mest praktisk ved at kjøper (eller megler) vedlegger tilstandsrapporten i de dokumentene som sendes til tinglysing. Det oppstilles ikke noe krav om at kjøper må ha blitt gjort kjent med tilstandsrapporten før han har bundet seg til å kjøpe boligen, slik det er foreslått for den utvidede opplysningsplikten, angreretten og forbudet mot «som han er»-forbehold. Dette innebærer at kjøper selv kan innhente tilstandsrapport etter at bindende avtale er inngått, slik at han får tinglyst kjøpet. En regel om tinglysingssperre vil uansett måtte antas å medvirke til at flere selgere innhenter tilstandsrapport, da en eiendomsoverdragelse som ikke kan tinglyses, ikke er særlig attraktiv. Samtidig bør en kjøper som ikke lar seg stoppe av at tilstandsrapport ikke er innhentet, likevel kunne tinglyse ervervet.

Unntak foreslås i annet punktum dersom boligen er kjøpt for rivning. Nå vil riktignok en eiendom som markedsføres som et rivningsobjekt, i utgangspunktet falle utenfor reglene om godkjent tilstandsrapport (se merknaden over til avhendingsloven § 3-11 første ledd). Unntaket foreslått her er dermed et snevert unntak for de tilfellene der kjøper velger å rive en funksjonell bolig. Kjøper har da ikke bruk for tilstandsrapport, og det vil være urimelig om kjøper i disse tilfellene må innhente rapport før huset rives for å kunne tinglyse kjøpet.

Videre er det oppstilt unntak for salg innad i familien, nemlig dersom overføringen skjer til ektefelle, samboer, søsken, slektning i rett opp- eller nedstigende linje og like nær besvogret.

Til § 12 b:

Medlemmene Hammerø, Hatlebakk, Heggheim og Holm har følgende bemerkninger til sitt forslag om ny § 12 b:

Bestemmelsen fastsetter en plikt for kjøper til i visse tilfeller å tinglyse hjemmelsoverføringen. Plikten gjelder bare i «forbrukerkjøp» som må forstås på samme måte som legaldefinisjonen i avhendingsloven § 1-2 tredje ledd. Det sentrale er at kjøperen er en fysisk person som «ikkje hovudsakleg handlar som ledd i næringsverksemd». Ved den nærmere tolkingen av hva som menes med forbrukerkjøp, vises det til den ellers gjeldende forståelse av avhendingsloven § 1-2 tredje ledd. Videre må kjøpet gjelde «helårsbolig». Dette innebærer at det må trekkes en grense mot fritidsboliger som ikke omfattes av bestemmelsen her. Ved fritidsboliger skal det fortsatt være frivillig for kjøper å tinglyse kjøpet.

Til § 12 c:

Medlemmene Hammerø, Hatlebakk, Heggheim og Holm har følgende bemerkninger til sitt forslag om ny § 12 c (bare Holm går inn for bestemmelser om underretning om tinglysingssperre (tredje ledd) og registrering i matrikkelen (fjerde ledd)):

Bestemmelsen i første ledd oppstiller en tinglysingssperre. Når selger har plikt til å innhente godkjent tilstandsrapport etter reglene i avhendingsloven § 3-12, nemlig ved salg av helårsbolig til forbruker, skal ikke dokumentet som gir grunnbokshjemmel tinglyses, med mindre gjenpart av godkjent tilstandsrapport medfølger dokumentene inn til tinglysingsmyndigheten.

Etter den foreslåtte regelen er det tilstrekkelig for å kunne tinglyse handelen at selger fremlegger tilstandsrapport i etterkant av avtalen. Det kan skje at selger ikke har vært klar over plikten til å fremlegge rapport, eller at enkelte selgere velger å vente med å innhente tilstandsrapport av frykt for hva en tilstandsrapport kan vise, og så heller tar en eventuell mangelsdiskusjon i ettertid. Kjøper bør like fullt kunne tinglyse kjøpet i disse situasjonene dersom han ønsker å fastholde kjøpet. Selgere vil imidlertid oppnå lite ved å utsette innhentingen av tilstandsrapport til etter avtaleinngåelsen, sammenlign de øvrige rettsvirkningene som disse medlemmene foreslår ved brudd på plikten til å innhente tilstandsrapport (forlengelse av den absolutte reklamasjonsfristen, forbud mot «as is»-klausul, ileggelse av gebyr osv.). For øvrig vises det til de merknader som medlemmet Ebeltoft har anført ovenfor i sitt forslag til ny lovbestemmelse i tinglysingsloven § 12 a tredje ledd; merknader som disse medlemmer langt på vei kan slutte seg til.

Etter annet ledd skal selger ilegges et gebyr hvis han har overtrådt den lovpålagte plikten til å innhente godkjent tilstandsrapport, nemlig dersom godkjent tilstandsrapport ikke legges ved dokumentet som skal tinglyses. Rette myndighet må utforme nødvendige forskrifter for ileggelse av gebyr og gebyrets størrelse.

Holm foreslår videre en bestemmelse inntatt i tredje ledd som går ut på at tinglysingsmyndigheten skal underrette partene i handelen samtidig og umiddelbart om at tinglysingssperre er iverksatt. Dette for at partene skal få informasjon om at gjenpart av tilstandsrapport er nødvendig for at kjøper skal få tinglyst sitt erverv. Det gis også en frist på 14 dager til å innhente godkjent tilstandsrapport slik at sperren kan fjernes. Selger får i samme brev meddelelse om at han er ilagt et gebyr for å ha overtrådt plikten til å innhente godkjent tilstandsrapport. I annet punktum er det inntatt en bestemmelse om at underretningen gir kjøper grunnlag for å foreta midlertidig forføyning mot selger (tvisteloven kap. 34), dersom den situasjon skulle oppstå at selger ikke vil medvirke til at godkjent tilstandsrapport blir innhentet.

Bestemmelsen må ses i sammenheng med forslagene til ny avhendingslov § 3-13 annet til femte ledd, se merknadene til disse bestemmelsene.

Holm foreslår dessuten et fjerde ledd hvor det er inntatt en bestemmelse om at tinglysingsmyndigheten skal sørge for at tilstandsrapporten blir registrert på eiendommens blad i matrikkelen. Dette vil medføre at matrikkelen får økt betydning, og det vil over tid etableres et «boligens servicehefte» for de fleste boliger i Norge (jf. for eksempel årlige servicer og EU-kontroll av biler), som sikrer mest mulig oppdatert informasjon om boligens tilstand. I den forbindelse vises det til at eierskifteforsikringsselskapene har støttet Forbrukerrådets og Statens kartverks forslag om å benytte matrikkelen til et slikt formål. Hvordan denne registrering nærmere skal skje, må det være opp til aktuelle myndigheter/Statens kartverk å utforme bestemmelser om. Det burde ikke by på praktiske problemer å tilpasse dette til moderne datautstyr; for eksempel ved at tilstandsrapporten skannes og legges inn i matrikkelen i sin helhet.

9.4 Matrikkelloven, dokumentavgiftsloven og skatteloven

Utvalgsmedlemmet Holm har følgende merknader til sine forslag om endring i matrikkelloven, dokumentavgiftsloven og skatteloven.

Til matrikkelloven § 4 tredje ledd:

Det foreslås et nytt tredje ledd i § 4 som fastsetter at informasjon som fremgår av den godkjente tilstandsrapporten, skal registreres i matrikkelen, jf. tinglysingsloven § 12 c fjerde ledd. Det vises for øvrig til merknaden til tinglysingsloven § 12 c fjerde ledd.

Til dokumentavgiftsloven § 8 a:

Forslaget innebærer at innhentet tilstandsrapport gir grunnlag for en reduksjon i dokumentavgiften med 1 %, slik at man i stedet for å betale 2,5 %, kun betaler 1,5 %. Henvisningen til både avhendingsloven § 3-12 og § 3-14 innebærer at det vil skje en slik reduksjon både ved helårsboliger og ved fritidsboliger.

Til skatteloven § 6-51:

Det foreslås en ny bestemmelse i skatteloven § 6-51 hvor det gis fradragsrett til utgifter i forbindelse med innhenting av godkjent tilstandsrapport etter reglene i avhendingsloven §§ 3-11 til 3-14. Regelen gjelder dermed både helårsbolig og fritidsboliger. For at fradragsrett skal tilkjennes, må selger dokumentere utgiftene til godkjent tilstandsrapport. Forslaget begrunnes med at en slik fradragsrett gjør det billigere for selger å innhente tilstandsrapport, noe som kan bidra til at flere selgere innhenter slike rapporter.

Fradraget foreslås likevel begrenset oppad til 1/7 av folketrygdens grunnbeløp, ettersom dette beløp omtrent tilsvarer det en godkjent tilstandsrapport vil koste. Den skattemessige fordelen som selger oppnår, blir imidlertid et mindre beløp, i og med at det kun er 28 % av beløpet som tilgodeses.

9.5 Merknader til ikrafttredelses- og overgangsbestemmelsene

Det foreslås i første ledd at loven skal gjelde fra den tid Kongen bestemmer. De foreslåtte lovendringene innbærer at selgeren får en dårligere stilling enn i dag hvis godkjent tilstandsrapport ikke legges frem. Det bør derfor ikke komme på tale å sette loven i kraft før godkjente tilstandsrapporter er noenlunde lett tilgjengelige over hele landet. Det innbærer for det første at et fagorgan for autorisering av bygningssakkyndige må være kommet på plass, og for det annet at et tilstrekkelig antall foretak har oppnådd autorisasjon (alternativt et tilstrekkelig antall personer etter Hammerøs,Hatlebakks og Heggheims forslag). Antallet autoriserte foretak (personer) bør ikke bare være mange nok til at tilstandsrapporteringen kan skje innen rimelig tid, men antallet bør også være så stort at det iallfall på de fleste steder i landet gir grunnlag for konkurranse i markedet.

Det er i forslaget til forskrift om autorisasjon tatt med en bestemmelse om at det frem til 1. januar 2015 kan gis godkjennelse av ansvarlig bygningssakkyndige basert på dokumentasjon av tilfredsstillende teoretiske og praktiske kunnskaper, selv om de formelle kravene til utdannelse og praksis ikke er oppfylt. (Hammerø, Hatlebakk og Heggheim går inn for en tilsvarende overgangsregel for autorisasjon av personer.) Bakgrunnen for dette er at personer kan være reelt kvalifiserte uten at de har kunnet innrette seg etter de formelle krav som blir innført med forskriften. Datoen 1. januar 2015 er satt inn som et eksempel. Tar det tid før ordningen med godkjente tilstandsrapporter og autorisasjon kan etableres, kan det være at sluttdatoen for denne overgangsordingen må settes senere.

Det følger av annet ledd i forslaget at endringene i avhendingsloven bare skal gjelde for avtaler som inngås etter at loven her er trådt i kraft. Tilstandsrapporten skal etter forslaget riktignok være tilgjengelig før avtalen inngås, og det kan spørres om ikke endringene burde gjelde bare for avtaler hvor markedsføring e.l. var påbegynt etter at endringene var satt i kraft. Utvalget er kommet til at en slik grense ville bli rettsteknisk komplisert. I praksis vil tidspunktet for ikrafttredelsen bestemmes og kunngjøres i god tid, og aktørene kan dermed innrette seg på at endringene gjelder for avtaler som inngås etter det fastsatte tidspunktet.

Etter tredje ledd skal endringene i eiendoms­meglingsloven gjelde for oppdrag der oppdrags­avtalen er inngått etter at loven her trådte i kraft. Endringene angår meglerens plikter i fasen før avtale om kjøp inngås. I enkelte tilfeller kan det meste av meglerens markedsføring være gjennomført før lovendringene trer i kraft, selv om kjøpsavtalen inngås etter ikrafttredelsen. For utvalgets forslag om at opplysninger om tilstandsrapport skal tas med i salgsoppgaven (eiendomsmeglingsloven § 6–7), har dette mindre betydning. Salgsoppgaven er i første rekke interessant for kjøperen, og kjøperen kan totalt sett ikke sies å få en dårligere stilling enn i dag, enten tilstandsrapport er lagt frem eller ikke. Normalt vil også megleren kunne opplyse kjøperen om de nye reglene, selv om salgsopp­gaven ikke har opplysninger om tilstandsrapport.

Utvalgets medlemmer Hammerø, Hatlebakk, Heggheim og Holm har foreslått en endring også i eiendomsmeglingsloven § 6–3 annet ledd om meglerens rådgivning. I en overgangsfase kan det skje at selgeren blir underlagt de nye reglene i avhendingsloven uten at megleren har hatt en uttrykkelig lovfestet plikt til å informere om konsekvensene av eventuelt å selge uten tilstandsrapport. Det må antas at den generelle regelen om god meglerskikk likevel vil tilsi at megleren må orientere selgeren om de nye reglene i slike situasjoner.

Disse medlemmene har også foreslått en ny regel inntatt i § 6-4 første ledd om at selger ikke skal kunne inngår oppdragsavtale med megler uten at tilstandsrapport foreligger. Dersom oppdragsavtale ønskes inngått etter at loven trådte i kraft, vil altså avtale med megler bare kunne inngås ved først å innhente en tilstandsrapport.

Fjerde ledd knytter seg til forslaget fra medlemmene Ebeltoft, Hammerø, Hatlebakk, Heggheim og Holm om endringer i tinglysingsloven.

Endringen fra Hammerø, Hatlebakk, Heggheim og Holm går ut på å innføre en plikt til å tinglyse hjemmelsoverføring til helårsbolig i forbrukerkjøp (§ 12 b). Videre foreslås det bl.a. at det skal innføres tinglysingssperre om tilstandsrapport ikke fremlegges, og at selger kan ilegges gebyr. Ebeltofts forslag innebærer at dokument som går ut på overdragelse som omfattes av reglene om tilstandsrapporter, som hovedregel ikke skal kunne tinglyses før godkjent tilstandsrapport er innhentet (nytt tredje ledd i tinglysingsloven § 12 a). Disse bestemmelsene bør bare gjelde der avtalen om overdragelse er inngått etter at loven her trådte i kraft.

Femte ledd knytter seg til Holms forslag om endringer til matrikkelloven som går ut på at matrikkelen skal inneholde opplysninger om godkjente tilstandsrapporter. Også disse reglene bør bare gjelde der avtalen om overdragelse er inngått etter at loven her trådte i kraft. Det samme gjelder forslaget om endringer i dokumentavgiftsloven, se sjette ledd, og skatteloven (syvende ledd).