3 Modeller for økt bruk av tilstandsrapporter

3.1 Innledning

Slik utvalget leser mandatet, skal utvalget i første rekke utrede og foreslå et regelverk som «sikrer at det ved markedsføring og salg av boliger i forbrukerforhold som omfattes av avhendingslova, foreligger informasjon om relevante forhold ved boligen». Utvalget skal vurdere om denne målsettingen kan oppnås ved innhenting av tilstandsrapporter, og drøfter i dette kapitlet ulike modeller for hvordan bruken av tilstandsrapporter kan øke.

Utvalget ser først på hvilke formål som kan ivaretas ved en ordning med tilstandsrapport (3.2). Det skal også redegjøres for enkelte typetilfeller hvor tilstandsrapporter antakelig er mindre påkrevd (3.3). Deretter skal utvalget gå nærmere inn på forslag til lovendringer som kan øke bruken av tilstandsrapporter (3.4). I kap. 3.5 knytter utvalget noen korte kommentarer til behovet for unntaksregler for til sist (3.6) å komme med noen særlige merknader til tilstandsrapportering ved salg av fritidsboliger.

3.2 Mulige formål som kan ivaretas ved en ordning med tilstandsrapport

3.2.1 Sikre at avtaler om kjøp av bolig blir inngått på grunnlag av riktig informasjon

Etter utvalgets oppfatning er det viktigste formålet som kan ivaretas med innføring av en ordning med tilstandsrapporter, å sikre at avtaler om kjøp av bolig blir inngått på grunnlag av riktig informasjon.

Det rettslige og økonomiske utgangspunktet i dag er at selger og kjøper av en bolig står fritt til å avtale hvilken bolig avtalen skal gjelde, hvilken tilstand boligen skal være i, og til hvilken pris og på hvilke vilkår for øvrig boligen skal kjøpes. Bortsett fra helt generelle og lite inngripende forbud mot urimelige priser og urimelige avtalevilkår, er det ingen prisregulering på boligmarkedet. Så lenge boligen i det hele tatt lovlig kan brukes, er det heller ingen vilkår om at boliger skal oppfylle en bestemt standard for at de skal kunne selges. Enten det gjelder en luksusbolig eller en rønne, bygger lovgivningen på at partene selv er i stand til å finne frem til hva som skal kjøpes, og til hvilken pris det skal kjøpes. Lovgivningen har riktignok bestemmelser, som til dels er ufravikelige, om virkningen av opplysningssvikt på selgerens side, og om virkningen av at boligen avviker fra det kjøperen kunne vente på grunnlag av avtalen og omstendighetene rundt den, men dette er nettopp regler som kommer inn når minst én av partene har inngått avtalen på grunnlag av utilstrekkelig informasjon.

Behovet for informasjon er av flere grunner større ved salg av bolig enn ved mange andre avtaler der én eller begge parter er forbrukere. Boliger er for det første kostbare i forhold til en forbrukers økonomi, og konsekvensene av informasjonssvikt kan bli meget følbare både for selger og kjøper. For det andre er boligen normalt en komplisert salgsgjenstand. Allerede for de delene av boligen som er tilgjengelige uten nærmere undersøkelser, kan det å bedømme verdi, tilstand og forventet levetid forutsette sakkunnskap ut over det som vanlige selgere og kjøpere har (tak, yttervegger, murer, elektrisk anlegg, osv.). I tillegg kommer at store deler av eiendommen ikke kan bedømmes uten nærmere undersøkelser, og slike undersøkelser kan i noen tilfeller bli så krevende at kostnadene ikke står i forhold til verdien av den informasjonen som kan skaffes (ledninger for vann og avløp, drenering av grunn, isolasjon av tak og vegger, osv.).

I mange tilfeller har selgeren mer omfattende informasjon om eiendommen enn kjøperen har, eller i hvert fall bedre muligheter for å skaffe seg informasjon. Dette gjelder i særlig grad hvor selgeren er profesjonell og kanskje har oppført eller latt oppføre boligen for salg, men det gjelder også selgere som er forbrukere. Selgeren har ofte bodd på eiendommen gjennom flere år, slik at han har observert eiendommen og har hatt ansvar for løpende vedlikehold, modernisering osv. At selgeren har mer omfattende informasjon om eiendommen enn kjøper, er også bakgrunnen for regler som går ut på at selgeren i stor utstrekning skal opplyse om forhold som han kjenner til, og for regler om at eiendomsmeglere, som typisk har oppdrag for selgeren, skal skaffe og legge frem opplysninger om eiendommen.

På den annen side må det ikke glemmes at også selgeren ofte har mangelfull informasjon om eiendommen, noen ganger fordi selgeren har eid boligen i kort tid, men gjerne også på grunn av mang­lende sakkunnskap og manglende tilgang til deler av eiendommen. Problemer og påkostningsbehov kan komme som en ubehagelig overraskelse på en selger på samme måte som de gjør det for en boligeier utenom en salgssituasjon.

En tilstandsrapport som bygger på en sakkyndig undersøkelse av eiendommen, kan gi informasjon som ellers ville være ukjent både for selger og kjøper. Det er i første rekke slik informasjon som kan gi partene et bedre grunnlag for å inngå en avtale i tråd med partenes behov og ønsker. Reglene om mangelsbedømmelse og mangelsansvar viser også dette (se ovenfor under kap. 1.5.2): Kjøperen må, i alle fall for eiendommer som ikke er noenlunde nye, i ikke liten utstrekning godta ukjente svakheter ved eiendommen. Samtidig kan selgeren måtte finne seg i mangelskrav også for svakheter som han verken kjente eller kunne kjenne til, hvis grensen for hva kjøperen må godta, er passert.

For kjøperen er fordelene med et bedret informasjonsgrunnlag åpenbare. Bedre informasjon reduserer risikoen for å bli sittende med en bolig som er mindre verdt enn han trodde da prisen ble fastsatt, og kanskje også en bolig som han i det hele tatt ikke ville ha kjøpt uansett pris hvis informasjonen hadde vært bedre.

Utvalgsmedlemmet Holm minner i denne forbindelse om at kjøp av bolig normalt er den største private investeringen en forbruker gjør i løpet av sitt liv, og den er ofte avgjørende for kjøperen og hans families økonomi på lang sikt. Fordi det er en disposisjon de fleste foretar få ganger i løpet av livet, opparbeider man seg liten erfaring på rettsområdet, og den vanlige kjøper har som regel beskjedne forutsetninger for å sikre seg mot uheldige kjøp. Selger på sin side kan få bistand av profesjonelle hjelpere i forbindelse med salget (advokat/eiendomsmegler, takstmann m.fl.), og kan forsikre seg mot et mangelsansvar (eierskifteforsikring). Dessuten tar selger i de aller fleste tilfeller «som han er»-forbehold. Det er derfor svært viktig for kjøperen at han får mest mulig relevant informasjon om boligen før kjøpsavtale inngås. Her spiller tilstandsrapporten en meget sentral rolle. Et velfungerende marked forutsetter at det gis fullstendig informasjon om transaksjonsobjektet for at markedsverdien skal kunne settes riktigere.

Men også selgeren kan, slik hele utvalget ser det, være godt tjent med et bedret informasjonsgrunnlag. Allerede et prisavslag, hvor prisen blir redusert til den «riktige», eller en heving av kjøpet, kan skape store problemer hvis kjøpesummen allerede er disponert, kanskje til kjøp av en annen bolig. Dessuten kan selgeren i enkelte tilfeller pådra seg et erstatningsansvar overfor kjøperen.

En tilstandsrapport vil rimelig nok også ofte inneholde informasjon som selgeren kjente til, men som ikke ville vært lagt frem for kjøperen uten tilstandsrapport. I slike tilfeller vil kjøperen normalt, hvis informasjonen ikke kommer frem gjennom en tilstandsrapport, kunne rette mangelskrav mot selgeren hvis det dreier seg om informasjon som kjøperen kunne regne med å få, og unnlatelsen av å opplyse om forholdet har virket inn på kjøpet. Kjøperen er likevel typisk bedre tjent med at informasjonen finnes på forhånd. Det kan kreve tid og penger før et mangelskrav blir endelig avgjort, og det kan også være en risiko for at selgeren ikke kan gjøre opp for seg.

Vi ser altså at både selger og kjøper kan være tjent med en tilstandsrapport som bringer opplysninger som de selv ikke lett kunne skaffe om eiendommen. For kjøperen er det i tillegg en fordel at rapporten også kan gi opplysninger som selgeren nok hadde, men som ellers ikke ville blitt lagt frem.

Det er alt antydet at noe av den informasjonen som partene isolert sett kunne ha hatt interesse av å ha, bare kan skaffes til omkostninger som står i misforhold til det som normalt vil komme frem. Ingen av partene er tjent med en slik bruk av ressurser. I den nærmere utformingen av eventuelle nye regler om tilstandsrapporter må det med andre ord foretas en avveining mellom de fordelene partene har av informasjonen, og de kostnadene som påløper ved å innhente informasjonen.

Medlemmene Hammerø, Hatlebakk, Heggheim og Holm ønsker å fastslå som et sentralt utgangspunkt for denne avveiningen at en bolig er et særskilt kostbart objekt, noe som må være av betydning når man skal vurdere hva som anses som rimelige omkostninger ved innhenting av tilstandsrapporter.

Medlemmet Holm viser videre til Ot.prp. nr. 70 (2004–2005) om lov om eiendomsregistrering (matrikkelloven), der det på s. 13 påpekes at matrikkelloven, sammen med annet lovverk, i første rekke tinglysingsloven, skal gi et pålitelig og effektivt grunnlag for transaksjoner i fast eiendom, for offentlig administrasjon og for bruk og vern av det fysiske miljøet i det hele. Riktige og mest mulig fullstendige opplysninger om boliger vil være et vesentlig bidrag til å styrke forbrukervernet, både når det gjelder kjøper og selger. Dersom det inntas en lovpålagt plikt i avhendingsloven for selger til å fremlegge tilstandsrapport, slik bl.a. dette medlemmet foreslår (se nærmere kap. 3.4.1 nedenfor), bør det i tillegg tas inn en lovbestemmelse om at tilstandsrapporten skal registreres i matrikkelen. Dette vil medføre at opplysningene vil få økt betydning og notoritet, og det vil over tid etableres et «boligens servicehefte» (jf. for eksempel EU-kontroll av biler), som sikrer mest mulig oppdatert informasjon om boligens tilstand. I den forbindelse vises det til at eierskifteforsikringsselskapene har støttet Forbrukerrådets og Statens kartverks forslag om å benytte matrikkelen til et slikt formål. Boligeiere og kjøpere vil kunne ha stor nytte av en slik fortløpende registrering av informasjon om boligens tekniske tilstand. Dette vil også være verdifullt for de bygningssakkyndige i deres arbeid. Aktuelle tidspunkter for løpende registrering kan være ved nybygging, påbygg og omsetning av bolig. Det kan også være ønskelig med en anmerk­ing av vesentlige vedlikeholds- og endringsarbeider som fagutdannede håndverkere står for, med navn på firmaet som har utført arbeidene. Ønskelig er det også etter dette medlemmets oppfatning at pålegg fra offentlige myndigheter om å bringe boligen i samsvar med offentlige krav blir registrert, og at det anmerkes når forholdet er brakt i orden.

3.2.2 Hindre tvister om kjøp av bolig

Rettstvister mellom selgere og kjøpere vil bli færre hvis avtalene inngås på et bedre informasjonsgrunnlag. Mange av tvistene gjelder nettopp konsekvensene av skjulte svakheter ved den solgte boligen. Å hindre tvister innebærer fordeler for partene, i og med at en rettstvist kan være en belastning både økonomisk og følelsesmessig. Det er også ønskelig med færre tvister ut fra samfunnsøkonomiske hensyn. Ett av formålene med en ordning med tilstandsrapporter kan derfor være å redusere antallet og omfanget av tvister.

Det kan sies at rettstvistene også avhenger av rettsreglene. Teoretisk kunne det tenkes at rettsreglene gav så klare anvisninger på konsekvensene av skjulte svakheter ved boligen at en rettstvist ville være unødvendig, for eksempel hvis reglene gikk ut på at selgeren alltid kunne holdes ansvarlig, eventuelt hvis han aldri kunne holdes ansvarlig. Men slik er ikke reglene, og det er heller ikke realistisk at regler som skal bidra til å opprettholde balansen i rettsforholdet mellom kjøper og selger, noen gang kan bli så enkle.

På den annen side kan en ordning med tilstandsrapporter åpne for å utforme reglene om mangelsansvar på en enklere måte, dels fordi området for mangelsspørsmål blir mindre jo bedre informasjon partene har om boligens tilstand, dels fordi en reduksjon av risikoen for skjulte svakheter kan gi rimeligere forsikringsordninger. Erfaringene fra Danmark er interessante i den sammenhengen, noe utvalget skal komme tilbake til.

Medlemmet Holm viser også til at vi i Norge de senere år har sett at eierskifteforsikringsselskapene gir rabatt på eierskifteforsikringen når tilstandsrapport benyttes. Det er dessuten fra dette hold (jf. brev til utvalget fra Norwegian Broker datert 21. september 2007) informert om at deres statistikk viser at det er klart færre konflikter som meldes til forsikringsselskapene der det benyttes en teknisk tilstandsrapport, enn der det er benyttet en enklere verdi- og lånetakst (ca. 38 % færre konflikter innmeldes til forsikringsselskapene der det er benyttet boligsalgsrapport). Samme sted fremgår det at i de tilfellene der klagebehandlingen ender med utbetaling, er også utbetalingene lavere når teknisk tilstandsrapport er benyttet enn når verdi- og lånetakst er innhentet (ca. 20 % lavere).

3.2.3 Sikre en høy teknisk standard på ­boliger

Det kan tenkes at en ordning med tilstandsrapporter kan bidra til en høyere teknisk standard på boliger, i første rekke ved at svakheter blir avdekket tidligere og kanskje på et tidspunkt da skadeomfanget er mindre. For eksempel blir konsekvensene av et råteangrep mindre jo tidligere det oppdages. Det kan sies at det er i samfunnets interesse at omfanget av byggskader holdes nede.

Så langt det gjelder forholdet mellom selger og kjøper, bringer imidlertid ikke dette synspunktet noe nytt i forhold til det som er diskutert i 3.2.1 og 3.2.2 ovenfor. Hvis partene har den informasjon om boligen som de finner det tjenlig å betale for, og rettsreglene gir en tilstrekkelig klar fordeling mellom partene av konsekvensene av skjulte svakheter ved boligen, står ikke selger og kjøper prinsipielt i en annen stilling enn boligeiere som ikke er i en salgssituasjon. Et ønske om å redusere byggskader ved å avdekke svakheter på et tidligere tidspunkt tilsier heller regelmessige undersøkelser av boligene, uavhengig av salgssituasjonen (noe i retning av kontrollen av biler). En ordning med tilstandsrapporter ved salg begrunnet i et generelt ønske om å redusere byggskadene ville innebære en forskjellsbehandling av boligeiere som selger og kjøper boliger ofte, sammenlignet med boligeiere som sitter med boligen lenge. En slik forskjellsbehandling er selvsagt ikke utelukket, men utvalget peker på at ivaretakelsen av et slikt formål er av en annen karakter enn de formålene som er omtalt i 3.2.1 og 3.2.2.

3.3 Situasjoner hvor behovet for ­tilstandsrapport er mindre

Behovet for å innhente tilstandsrapport er neppe like stort ved alle typer salg av boliger i forbrukerforhold.

Det gjelder for det første tilfeller der kjøper normalt kjenner eiendommen så godt at det ikke er nødvendig å innhente tilstandsrapport. Dette vil bl.a. ofte gjelde når boligen overtas ved samlivsbrudd. Slik kan situasjonen også være når boligen kjøpes av et hjemmeboende barn, og når boligen kjøpes av leietaker som har bodd i boligen en tid, for eksempel ett år eller mer. Kanskje er tilstandsrapport også mindre påkrevd når en sameier kjøper en sameieandel, forutsatt at sameieren bor i boligen. Dette vil være praktisk der venner har kjøpt bolig sammen, og en av dem i forbindelse med flytting, overfører sin andel på den eller de som blir boende.

For det andre må tilstandsrapport kunne unnværes i de tilfellene der det på grunn av formålet med avtalen ikke er nødvendig med tilstandsrapport, for eksempel hvor en bolig blir kjøpt for rivning.

Ut fra andre hensyn kan behovet for tilstandsrapport være mindre ved salg mellom nærstående , for eksempel til livsarvinger (som ikke er hjemmeboende). I disse tilfellene kjenner ikke nødvendigvis kjøper eiendommen så godt, men på den annen side er faren for tvist mindre ved salg innad i familien, særlig ved gavesalg.

Betydningen av de forholdene som nå er nevnt, vil avhenge av hvilken løsning som blir valgt for å fremme bruken av tilstandsrapporter. Hvis fremleggelse av tilstandsrapport eller mangel på tilstandsrapport utelukkende har virkninger for partenes kontraktsrettslige posisjon, slik en del av utvalget foreslår, kan det lettere forsvares å overlate til partene selv å avgjøre om situasjonen er slik at tilstandsrapport behøves eller er unødvendig. Hvis manglende tilstandsrapport medfører andre virkninger, for eksempel at overføringen av boligen ikke kan tinglyses, eller at selger ilegges et gebyr, må lovgiver i større grad ta standpunkt til hvilke situasjoner kravet om tilstandsrapport skal omfatte. Det vil gå frem nedenfor i 3.4 at oppfatningene i utvalget om dette spørsmålet er delte.

Medlemmet Holm ønsker å understreke at det ikke alltid er slik at leietaker, hjemmeboende barn, en samlivspartner eller andre nærstående kjenner boligen godt nok til å være klar over dens svakheter. Selv boligeier/selger vil i mange tilfeller ikke ha kjennskap til svakhetene. Kjøper vil derfor også i de fleste av disse tilfellene trenge den beskyttelse som en tilstandsrapport representerer. Dette ikke minst for å verne familierelasjoner, vennskap etc. mot at det oppstår konflikter som kunne vært unngått. De eneste situasjoner der man etter dette medlemmet sin oppfatning kan unnvære tilstandsrapport, er der det grunnet formålet med avtalen ikke er nødvendig å innhente rapport, eksempelvis der boligen er kjøpt for rivning, eller ved gavesalg.

Det kan, slik hele utvalget ser det, også anføres at behovet for tilstandsrapport varierer etter typen bolig . Etter mandatet er det muligheten for økt informasjon om boligen ved «salg av boliger i forbrukerforhold som omfattes av avhendingslova», utvalget skal vurdere. Betegnelsen «bolig» kan tolkes så vidt at den ikke bare omfatter helårsboliger, men også fritidsboliger. Avhendingsloven omfatter også avhending av fritidshus. Selv om fritidshus på den bakgrunn kan sies å ligge innenfor mandatet, vil behovet for tilstandsrapporter ved salg av fritidsboliger ikke uten videre være det samme som ved kjøp av helårsbolig. Fritidshusene spiller normalt ikke en så sentral rolle for kjøperens dagligliv som helårsboliger gjør, og fritidshusene er også typisk investeringer som blir foretatt når de helt nødvendige boligbehov er dekket. De fleste, men slett ikke alle, fritidsboliger, er også noe rimeligere enn helårsboliger. Dette tilsier at forbrukerhensynet har noe mindre vekt ved salg av fritidsboliger.

På den annen side kan kjøp av fritidsbolig stund­om dreie seg om meget store verdier. Dersom det viser seg at fritidsboligen er beheftet med feil og avvik, kan det dermed få store konsekvenser for forbrukeres privatøkonomi. Videre er potensialet for tvister mye det samme som ved salg av helårsboliger, og det kan også sies at fritidshus ofte er vanskeligere å vurdere for en kjøper fordi standarden typisk varierer mer enn for helårsboliger. Når det i tillegg ikke alltid er lett å skille mellom fritidsboliger og helårsboliger, for eksempel hvor nedlagte småbruk kjøpes av personer som hovedsakelig vil bruke dem som fritidseiendommer, kan dette tilsi at fritidsboliger skal omfattes av en ordning med tilstandsrapport.

Å la fritidsboliger omfattes av en ordning med tilstandsrapporter er imidlertid ikke helt uproblematisk. I mange tilfeller vil det være tungvint å innhente tilstandsrapport, for eksempel når en hytte ligger langt fra bilvei. En rekke fritidsboliger vil videre ha en helt enkel standard, de er gjerne uten innlagt vann og strøm, og da er behovet for en tilstandsrapport mindre. Når slik enkel standard kombineres med at hytten er langt fra bilvei, vil innhenting av tilstandsrapport lett kunne medføre uforholdsmessige kostnader. Behovet for tilstandsrapport kan med andre ord sies å være størst ved hytter med standard som et bolighus enn ved de mer enkle hyttene.

Det vil gå frem senere (kap. 3.6) at det i utvalget er delte synspunkter på behovet for tilstandsrapporter ved salg av fritidsbolig.

3.4 Forslag til lovendringer som kan øke bruken av tilstandsrapporter

3.4.1 Innledning

Utvalget skal etter sitt mandat utrede «hvordan en lovbestemt plikt til å fremlegge tilstandsrapport kan utformes», og skal videre «vurdere om økt bruk av tilstandsrapporter kan tilfredsstillende oppnås på andre måter enn ved en lovpålagt plikt». Uttykket «lovbestemt plikt» er i seg selv mangetydig, avhengig av det nærmere innhold av så vel vilkårssiden som virkningssiden av en rettsregel om fremleggelse av tilstandsrapport. Utvalget har heller ikke kunnet samle seg om en bestemt løsning. På denne bakgrunnen er det mest formålstjenlig å presentere de løsningene som de forskjellige medlemmer av utvalget går inn for. Dette vil da samtidig være et svar på mandatets ønske om utredning og vurdering av forskjellige løsninger for å fremme bruken av tilstandsrapporter. En generell innledende drøftelse av ulike modeller synes etter dette unødvendig.

Et samlet utvalg går inn for at det etableres en ordning med godkjente tilstandsrapporter, utarbeidet av kvalifiserte bygningssakkyndige etter nærmere bestemte regler om rapportens innhold. Detaljene om innholdet av rapporten og om kvalifikasjonskrav, autorisasjonsordning og en klageordning gjennomgås i kap. 4–6. I resten av dette kapittel 3 skal det gjøres rede for de forskjellige syn på reglene om bruken av tilstandsrapport og virkningene av ikke å legge frem tilstandsrapport.

Det skal først gis en oversikt over de forskjellige medlemmers standpunkter:

Utvalgets medlemmer Hammerø, Hatlebakk, Heggheim og Holm mener at den enkleste og mest effektive utformingen av en «lovbestemt plikt til å fremlegge tilstandsrapport» vil være innføring av et påbud i avhendingsloven. Det påpekes at en av grunnene til at dette utvalget er nedsatt, er at markedet og aktørene selv ikke har klart å styre informasjonsbehovet på en tilfredsstillende måte når det som i dag er frivillig å fremlegge tilstandsrapport. Disse medlemmene foreslår derfor at det innføres en slik plikt for selger.

Disse medlemmene peker på at et påbud om bruk av tilstandsrapport ikke kan stå alene; overtredelse av påbudet må føre med seg rettslige virkninger, ellers blir det bare tale om en oppfordring fra lovgiveren. På den annen side vil håndhevingsspørsmålet bli mindre viktig hvis loven samtidig gjør det mer attraktivt for partene å bruke tilstandsrapport. Regler av den sistnevnte typen kan med andre ord stå alene eller supplere et påbud. Disse medlemmene mener at det mest effektive vil være å kombinere et påbud med andre virkemidler som omtalt i dette kapitlet.

Et påbud om bruk av tilstandsrapport kan tenkes sanksjonert ved at selgeren ilegges straff eller et administrativt gebyr hvis en bolig utbys for salg (eventuelt selges) uten at det foreligger tilstandsrapport. Begrunnelsen for sanksjoner i form av straff eller gebyr vil ligge i den preventive effekten, ved at flere selgere vil legge frem tilstandsrapport. Sanksjonen vil ikke i seg selv bedre situasjonen for en kjøper som allerede har kjøpt eiendommen uten tilstandsrapport.

Slik disse medlemmene vurderer det, vil sanksjoner i form av straff være lite aktuelt. Behovet for fremleggelse av tilstandsrapport kan vanskelig forsvare bruken av et så inngripende virkemiddel som straff anses å være. Administrative sanksjoner i form av overtredelsesgebyr er etter disse medlemmenes oppfatning et mer realistisk alternativ enn straff. Det kan nevnes at gebyr er foreslått som sanksjon ved manglende fremleggelse av energi­sertifikat (se Ot.prp. nr. 24 (2008–2009) s. 15). Håndhevingen blir gjennomgående billigere og mer effektiv med gebyr enn ved straffesanksjoner, ettersom administrative sanksjoner ilegges av forvaltningen, mens straffesanksjoner ilegges av påtalemyndighet og domstoler.

Innføring av administrative sanksjoner vil imidlertid, slik disse medlemmene ser det, ikke være helt problemfritt. For det første kan det nevnes at løsningen medfører økt arbeidsmengde for forvaltningen og dermed økte utgifter for staten, selv om utgiftene nok til en viss grad kan begrenses dersom myndigheten legges til et allerede eksisterende forvaltningsorgan som kan utføre tilsyn og kontroll med den aktuelle ordningen. Det kan her vises til at de fleste eiendomsoverdragelser i dag tinglyses, og tinglysingsmyndigheten vil således kunne utøve en slik kontroll. I denne forbindelse påpekes at ovennevnte innvendinger mot ileggelse av gebyr ikke har fått gjennomslag når det gjelder selgers plikt til å fremlegge energisertifikat. Det er da vanskelig å se for seg at manglende tilstandsrapport, som er et viktigere og mer omfattende dokument i forbindelse med en boligtransaksjon, ikke skal kunne underkastes en liknende kontrollordning. Kostnadene ved å utøve kontroll av hvorvidt tilstandsrapport er innhentet, vil trolig ikke bli dyrere enn ordningen knyttet til energisertifikater. Mye kan tvert imot tyde på at den kan bli rimeligere, særlig fordi tinglysingsmyndigheten allerede i dag foretar kontroll og registrering av dokumenter i forbindelse med boligomsetningen.

Man vil også kunne opprettholde en effektiv kontroll gjennom en utvidelse av eiendomsmeglernes plikter, slik at megleren har plikt til å påse at rapport foreligger før oppdragsavtale inngås med selger. Meglerne vil da se seg tjent med at et slikt påbud etterleves, for brudd på regelen vil kunne ha konsekvenser både for bevillingen og i form av erstatningsansvar. Eiendomsmegler kan heller ikke inngå oppdragsavtale med oppdragsgiver (selger) uten at tilstandsrapport foreligger. I og med at praktisk talt alle boligsalg i dag skjer ved bistand av eiendomsmegler, og at dette, etter disse medlemmenes oppfatning, neppe endrer seg om det innføres krav om innhenting av tilstandsrapport for å kunne benytte megler, vil dette kravet innebære et sterkt insentiv for selger til å innhente tilstandsrapport.

Utvalgets medlemmer Hammerø, Hatlebakk, Heggheim og Holm er på denne bakgrunn kommet til at det bør innføres en lovpålagt plikt i avhendingsloven til å fremlegge tilstandsrapport. Unnlatt fremleggelse av rapport skal kunne sanksjoneres med gebyr; overføringen av boligen skal ikke kunne tinglyses uten at tilstandsrapport er lagt frem (tinglysingssperre); og megler skal pålegges å kontrollere at tilstandsrapport foreligger før oppdragsavtale med selger inngås. Disse medlemmene foreslår videre å innføre visse kontraktsrettslige virkninger, nemlig at salg av eiendommen «som han er» ikke skal godtas uten at tilstandsrapport er lagt frem, og at den absolutte reklamasjonsfristen forlenges dersom tilstandsrapport ikke fremlegges.

Medlemmet Holm ønsker dessuten ytterligere rettsvirkninger, nemlig at kjøperen skal kunne innhente tilstandsrapport for selgers regning (dersom slik rapport ikke er fremlagt av selger innen salget er gjennomført); at utgiftene til tilstandsrapport skal kunne trekkes fra ved inntektsligningen; at dokumentavgiften ved salg av boliger skal reduseres ved fremleggelse av tilstandsrapport, og til sist at kjøper får hevingsrett som siste utvei.

Utvalgets øvrige medlemmer, Assev, Ebeltoft, Evensen, Lilleholt, Mæland, Nordby og Rokhaug, går inn for en løsning hvor bruk eller ikke bruk av tilstandsrapport får virkninger for selgers opplysningsplikt, i tillegg til at ansvaret for feil ved utarbeidelse av rapporten kanaliseres til den bygningssakkyndige.

Noen av disse medlemmene, Assev, Ebeltoft, Lilleholt, Mæland og Rokhaug, ønsker i tillegg ytterligere virkemidler. Assev, Lilleholt og Rokhaug mener at manglende fremleggelse av tilstandsrapport skal medføre at kjøperen gis en angrerett. Også Ebeltoft støtter at angrerett bør innføres, og mener dessuten at selgeren uten tilstandsrapport ikke gyldig kan ta forbehold om at eiendommen selges «som den er», og at det innføres en tinglysingssperre om tilstandsrapport ikke fremlegges for tinglysingsmyndighetene. Mæland på sin side ønsker utelukkende å supplere løsningen om utvidet opplysningsplikt med at selger ikke gyldig kan ta et «som han er»-forbehold.

Som det fremgår, går ingen av medlemmene i utvalget inn for en løsning etter den danske modellen der selger oppnår ansvarsfrihet ved fremleggelse av tilstandsrapport. Før utvalget går nærmere inn på sine anbefalinger, skal det gis en begrunnelse for hvorfor utvalget ikke går inn for en tilsvarende løsning her.

3.4.2 Virkninger for selgers mangelsansvar (den danske modellen)

Utvalget har vurdert en løsning etter den danske modellen, der selgers mangelsansvar reduseres ved fremleggelse av tilstandsrapport, men er kommet til at en slik løsning ikke er å anbefale her til lands.

At selger ikke svarer for de feil og avvik tilstandsrapporten opplyser om, følger allerede av dagens regler, og en regel der selger oppnår ytterligere ansvarsfrihet, må derfor innebære at selger heller ikke svarer for feil og avvik som det skulle vært opplyst om i rapporten. Den danske regelen går imidlertid, slik utvalget har forstått det, lengre enn dette ved at selger heller ikke hefter for svakheter ved boligen som rapporten ikke er ment å avdekke. En tilstandsrapport kan ikke ta sikte på å avdekke alle svakheter ved boligen; det ville medføre uforholdsmessige kostnader i form av undersøkelser og inngrep i eiendommen. Følgelig vil boligen i mange tilfeller være i dårligere forfatning enn kjøperen med rette kunne regne med på bakgrunn av rapporten og omstendighetene for øvrig (boligens alder, prisen osv.), uten at dette kan føres tilbake til en feil ved rapporten. For eksempel kan det være tale om et omfattende råteangrep som ikke kan oppdages ved vanlige undersøkelser fra den bygningssakkyndige, og som også går ut over det som kjøperen ellers kunne regne med i det konkrete tilfellet. Etter den danske modellen kan kjøper ikke rette krav mot selger for slike feil og avvik. Problemet for kjøper er at han i denne situasjonen heller ikke kan rette krav mot den bygningssakkyndige, siden det ikke foreligger en feil ved rapporten. En slik forbedring av selgerens posisjon kan dermed, slik utvalget ser det, bare godtas dersom kjøper dekkes av en forsikringsordning.

Forsikringstilbud som tilsvarer de danske, er ikke tilgjengelige her i landet i dag. Hvorvidt det vil være interessant for bransjen å etablere et slikt tilbud, er usikkert. Bransjen kan selvsagt ikke påbys å tilby et slikt produkt. I Danmark har det vært uttalt i informasjon fra bransjehold at eierskifteforsikringen har vært en «underskuddsforretning» for forsikringsselskapene i hele ordningens levetid. 1 Dette er en påfallende opplysning som utvalget ikke har kunnet undersøke nærmere, men hvis den er riktig, gir det grunn til bekymring med tanke på etablering av et levedyktig forsikringstilbud her i landet. Det er også grunn til å minne om at et tilfredsstillende forsikringstilbud også må forutsette tilstrekkelig konkurranse mellom flere tilbydere.

En annen side av dette er at det kan sies å være betenkelig å innføre kontraktsrettslige regler som nærmest forutsetter et bestemt forsikringstilbud for at de kan aksepteres som rimelige og balanserte.

Selv om forsikringstilbudet finnes, innebærer ordningen en risiko for at kjøperen avstår fra å forsikre seg uten at det bygger på en rasjonell og veloverveid beslutning. Det kan være at kjøperen ikke innser at ansvarsreduksjonen på selgerens side medfører et tilsvarende økt behov for forsikring på kjøperens side, og det kan også skje at kjøperen avstår fra å forsikre seg på grunn av dårlig økonomi.

Det kan også sies at en ordning som kombinerer tilstandsrapporter med ansvarsreduksjon for selgeren og økt forsikringsbehov på kjøpersiden, er vanskelig å forstå. Kritikken som er rettet mot ordningen i Danmark, synes i første rekke å konsentrere seg om at kjøperne ikke oppfatter de begrensningene ordningen innebærer, for eksempel i forhold til svakheter ved eiendommen som er normale for eiendommer av den aktuelle type og alder.

Til sist påpeker utvalget at det også fremstår som noe usikkert i hvilken grad en ordning som den danske vil føre til økt bruk av tilstandsrapporter. Dagens ordning med eierskifteforsikring for selger i kombinasjon med tilstandsrapport kan langt på vei reelt gi de samme resultater som etter den danske ordningen, men bruken av tilstandsrapporter her til lands er likevel mindre utbredt enn i Danmark. Dette kan nok bl.a. skyldes at en ordning som er lovfestet, som den danske, blir bedre kjent og oppnår større tillit, samtidig som selger her til lands fortsatt formelt er ansvarlig, men noe sikkert svar gir ikke dette.

På bakgrunn av de innvendingene som kan reises mot den danske løsningen, har utvalget derfor ikke kunnet gå inn for en slik løsning verken alene eller i kombinasjon med andre rettsvirkninger.

3.4.3 Virkninger for selgers opplysningsplikt, kombinert med en kanalisering av ansvaret for feil ved utarbeidelse av rapporten

3.4.3.1 Innledning

Utvalgsmedlemmene Assev, Ebeltoft, Evensen, Lilleholt, Mæland, Nordby og Rokhaug går inn for en løsning hvor bruk eller ikke bruk av tilstandsrapport har virkninger for det kontraktsrettslige forholdet mellom selger og kjøper, i tillegg til at ansvaret for feil ved utarbeidelse av rapporten kanaliseres til den bygningssakkyndige. Forslaget går ut på at en selger som ikke legger frem tilstandsrapport, blir stilt som om han hadde den kunnskapen som rapporten ville ha gitt. Forhold som går frem av en fremlagt tilstandsrapport, og forhold som skulle ha gått frem av en korrekt utarbeidet rapport, kan ikke påberopes som mangel overfor selger, om ikke selgeren har handlet grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro.

3.4.3.2 Opplysningsplikten

Etter dagens regler foreligger det mangel «dersom kjøparen ikkje har fått opplysning om omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få», forutsatt at det kan antas å ha påvirket avtalen at opplysningene ikke ble gitt (avhl. § 3–7). Det er tale om opplysninger som en redelig selger skal legge frem når han først kjenner til dem, selv om det gjelder omstendigheter som kjøperen isolert sett måtte være forberedt på ved kjøp som det aktuelle. Selgeren har ikke undersøkelsesplikt; opplysningsplikten omfatter bare omstendigheter som han kjente eller «måtte kjenne» til, se nærmere om gjeldende regler i 1.5.2 ovenfor.

En utvidelse av selgerens ansvar – begrenset til forbrukerforhold – kan gå ut på at de nettopp nevnte reglene også skal gjelde for opplysninger som skulle ha gått frem av en tilstandsrapport. Økningen av selgers risiko går ikke så langt at han svarer for samtlige skjulte feil og avvik ved eiendommen; det er skjulte feil og avvik som burde ha kommet frem ved en forsvarlig utførelse av den bygningssakkyndiges oppdrag, som omfattes. Selgers ansvar etter den her skisserte regel bør også, som etter den gjeldende regel i avhl. § 3-7, begrenses til opplysninger som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, og hvor unnlatelsen av å gi opplysninger kan ha virket inn på avtalen. Ikke enhver manglende opplysning om eiendommen vil derfor medføre en mangel; det er tale om en begrenset utvidelse av selgers opplysningsplikt.

En slik regel kan også forklares som en plikt for selgeren til å undersøke eiendommen før salg ved å innhente tilstandsrapport, men det er en «uegentlig» plikt, i og med at manglende undersøkelser bare får konsekvenser hvis det virkelig viser seg å foreligge omstendigheter som kjøperen kunne regne med å få opplysning om gjennom tilstandsrapporten.

Disse medlemmene mener at denne regelen kan virke som en sterk stimulans til å innhente tilstandsrapport ved salg av bolig. Regelen vil videre være fleksibel, ved at en selger som kjenner eiendommen tilstrekkelig godt, kan velge å avstå fra å innhente tilstandsrapport, for eksempel en selger som har oppført boligen for salg. Fleksibiliteten er også gunstig i andre tilfeller, for eksempel ved overføring av bolig mellom familiemedlemmer. Til forskjell fra det som vil være tilfellet hvis tilstandsrapport gjøres til vilkår for tinglysing e.l., innebærer dette alternativet at det ikke er nødvendig å regulere i loven om tilstandsrapport trengs eller ikke i de skisserte situasjonene. For de fleste salg av brukte boliger vil det med en slik regel likevel være såpass risikabelt for selgeren ikke å innhente tilstandsrapport, at han antagelig vil velge å gjøre det, og det vil normalt være ansvarsbetingende for eiendomsmeglere og andre rådgivere hvis selgeren ikke gjøres oppmerksom på konsekvensene av å selge uten tilstandsrapport.

En slik regel har også den fordelen at kjøperens rettslige stilling styrkes sammenlignet med dagens regler i de tilfellene hvor rapport ikke fremlegges. Samtidig vil regelen trolig ha som konsekvens at tilstandsrapporter brukes i større utstrekning, noe som også antas å være i kjøperens interesse.

3.4.3.3 Kanalisering av ansvar for feil ved utarbeidelsen av rapporten

Hvis selgeren «pålegges» å opplyse om omstendigheter som skulle ha gått frem av en tilstandsrapport, kan det virke hardt dersom feil fra den bygningssakkyndige skal gå ut over selgeren. Dette gjelder i særlig grad hvis det innføres en autorisasjonsordning for personer som skal utarbeide tilstandsrapporter, og det også innføres standardiserte krav til hva rapporten skal inneholde, og hvilke undersøkelser som skal gjennomføres. I slike tilfeller har ikke selgeren bedre forutsetninger for å bedømme rapportens kvalitet enn kjøperen.

En ordning med utvidet opplysningsplikt bør derfor, slik disse medlemmene ser det, kombineres med et fritak for selgeren fra den identifikasjonen med den bygningssakkyndige som i dag gjelder der tilstandsrapporten er mangelfull (se kap. 1.5.2 over). Med tanke på at utvidelsen av opplysningsplikten er begrenset, samtidig som selger ikke svarer for feil gjort av den bygningssakkyndige, innebærer alternativet, etter disse medlemmenes oppfatning, ikke en for stor endring i balanseforholdet mellom selger og kjøper. Et fritak for selgerens ansvar for den sakkyndiges forsømmelse må balanseres med en klargjøring av at kjøperen kan rette erstatningskrav mot den sakkyndige hvis rapporten inneholder feilaktige opplysninger eller mangler opplysninger som kjøperen kunne regne med å få.

En slik regel innebærer i noen grad et brudd med systemet i avhendingsloven (og kontraktslovgivningen for øvrig), hvoretter selgeren som et utgangspunkt hefter for forsømmelser eller unnlatelser fra egne kontraktsmedhjelpere (bygningssakkyndige og andre). Etter disse medlemmenes syn skiller imidlertid situasjonen ved bruk av bygningssakkyndige etter forslaget her seg en del fra andre situasjoner der selgeren benytter kontraktsmedhjelpere: Den bygningssakkyndige skal i vid forstand ivareta selgers og kjøpers – og dermed også samfunnets – interesse i at det legges frem mer relevant informasjon ved omsetning av boliger. Den bygningssakkyndige er dermed i mindre grad den ene partens – selgerens – kontraktsmedhjelper. Prinsipielt er det derfor mindre betenkelig at identifikasjonen fjernes.

I en situasjon der det foreligger feil i tilstandsrapporten, slik at kjøper fremmer erstatningskrav mot den bygningssakkyndige, bør den sakkyndige (eller hans forsikringsselskap) som et utgangspunkt heller ikke kunne rette regresskrav mot selgeren. Disse medlemmene mener at det er lite treffende å se det slik at selgeren i slike tilfeller «slipper unna» et prisavslagskrav. I langt de fleste tilfeller vil selgeren ha disponert hele salgssummen i ny bolig. Selgeren har dermed disponert i tillit til den salgssummen han eller hun har mottatt og som presumptivt bygger på at den bygningssakkyndige har utført oppdraget korrekt, og at salgssummen dermed reflekterer boligens «korrekte» verdi. I en slik situasjon synes det ikke uten videre rimelig å innrømme den bygningssakkyndige eller dennes forsikringsselskap regress, særlig når den bygningssakkyndige som her kan bebreides for feilene i rapporten.

Fra disse reglene om at selger ikke skal hefte for de feil den bygningssakkyndige gjør, må det gjøres unntak hvis selgeren opptrer grovt uaktsomt, uærlig eller for øvrig handler i strid med redelighet og god tro, typisk ved at han har unnlatt å gi opplysninger om relevante omstendigheter som han kjenner til, eller ved å gi feilaktige opplysninger i ond tro eller grovt uaktsomt.

De begrensede mulighetene for regresskrav fra den bygningssakkyndige mot selgeren synes å samsvare bra med de retningslinjer som er trukket opp av Høyesterett i Rt. 2008 s. 1078, hvor det uttales at regress er lite aktuelt hvor selger ikke kan bebreides for misligholdet.

En slik løsning forutsetter heller ikke endring i forsikringstilbudene, slik en innføring av for eksempel den danske ordningen gjør. Selgeren kan avgjøre om han vil tegne eierskifteforsikring eller ikke. Det er grunn til å tro at prisen for en eierskifteforsikring blir markert høyere hvis tilstandsrapport ikke fremlegges, i og med at selgerens ansvar skjerpes i den situasjonen. Kjøperens stilling blir svekket på ett punkt, nemlig når det gjelder krav mot selgeren på grunn av feil i tilstandsrapporten. Krav på slikt grunnlag kan til gjengjeld gjøres gjeldende mot den sakkyndige og hans forsikringsselskap. Noe økt behov for forsikring på kjøpersiden bør det derfor ikke være med en slik løsning.

3.4.3.4 Kommentarer fra andre utvalgs­medlemmer til forslaget

De øvrige medlemmene av utvalget, Hammerø, Hatlebakk, Heggheim og Holm, kan ikke gå inn for en løsning om utvidet opplysningsplikt kombinert med en kanalisering av ansvaret til den bygningssakkyndige. Hovedinnvendingen er at disse medlemmene er usikre på i hvilken grad en slik løsning innebærer et tilstrekkelig insentiv for selger til å fremlegge tilstandsrapport. Kostnadene med å innhente tilstandsrapport forblir de samme som i dag, og det gjør også risikoen for at feil og skader oppdages, som i sin tur kan gi lavere pris for boligen.

Det er i dag slik at enkelte eierskifteforsikringsselskap gir rabatt på premien der det foreligger boligsalgsrapport (tilstandsrapport). På samme måte vil en løsning om utvidet opplysningsplikt trolig medføre at det vil oppstå to alternative priser på eierskifteforsikringen, en premie med rapport og en høyere premie uten. Dersom det ikke velges løsninger med sterkere insentiver enn dette, er det grunn til å tro at mange selgere, i frykt for å oppnå en lavere pris for boligen dersom en grundig tilstandsrapport foreligger, heller vil betale noe mer for et utvidet forsikringsprodukt som dekker den utvidede opplysningsplikten man derved pålegges. Det fremstår dermed som tvilsomt om disse virkemidlene alene vil bidra særlig til økt bruk av tilstandsrapporter.

Argumentet om at regelen vil være fleksibel, ved at en selger som kjenner eiendommen tilstrekkelig godt kan velge å avstå fra å innhente tilstandsrapport, har begrenset verdi da de fleste reklamasjonskrav fra kjøper gjelder skjulte feil ved boligen.

Disse medlemmene vil dessuten peke på at en slik regel vil kunne føre til vanskelige bevismessige vurderinger. Det kan være en utfordring for en kjøper å godtgjøre at en bygningssakkyndig ville ha oppdaget feilen ved en undersøkelse flere år tilbake i tid. Regelen innebærer dessuten skjønnsmessige vurderinger av vilkår som må ha vært oppfylt på kjøpstidspunktet, og det er noe tvilsomt om dette kan antas å dempe tvistenivået i særlig grad. Nye regler om informasjonsplikt som må fastlegges i rettspraksis er neppe ønskelig med tanke på et allerede høyt tvistenivå. Videre er ordningen komplisert for kjøpere som ikke uten videre vet hvem et krav kan rettes mot. Dette beror på om feilen skulle gått frem av tilstandsrapporten, en vurdering det ikke er lett for kjøpere som forbrukere å foreta. Disse innvendingene mot regelen medfører ikke bare uheldige virkninger for kjøper, men også uheldige prosessøkonomiske virkninger. Regelen kan på denne bakgrunn ikke antas å dempe tvistenivået i særlig grad, noe som nettopp er et av formålene bak ønsket om økt bruk av tilstandsrapport.

Medlemmene mener videre at regelen kan få urimelige resultater ved at selger i realiteten slipper å gi fra seg et prisavslagskrav. En selger som har fått for mye for boligen på grunn av den bygningssakkyndiges feil, sitter dermed igjen med berikelsen, som blir å betrakte som en tilfeldig gevinst. Brudd på identifikasjonen kan derfor innebære at det kan lønne seg for selger å ikke gi uttømmende opplysninger om boligen til megler, takstmann og kjøper. Dette kan medføre at noen selgere spekulerer i å holde tilbake informasjon om boligen for å tjene på dette. Argumentet om at selger i langt de fleste tilfeller har disponert hele salgssummen i ny bolig, og derfor må slippe å motta et prisavslagskrav fra kjøper, er etter disse medlemmene sitt syn ikke et sterkt nok argument til å bryte dagens ordning med identifikasjon mellom selger og den bygningssakkyndige.

Videre vil en økning i antall krav mot bygningssakkyndige og deres forsikringsordning føre til økte priser på rapportene disse leverer. Det kan i denne sammenheng nevnes at kostnadene til saksbehandling hos takstmenns forsikring i dag utgjør omtrent like mye som det som utbetales i konkrete erstatninger. 2

Til sist peker disse medlemmene på at brudd på identifikasjonen mellom selger og den bygningssakkyndige bryter med det alminnelige prinsippet om kontraktsmedhjelperansvar, et prinsipp som går igjen som en «rød tråd» i norsk kontraktsrett. De øvrige medlemmenes argumenter om at denne situasjonen skiller seg en del fra andre situasjoner der selger benytter kontraktsmedhjelpere synes noe konstruert. Det er selger, som en av partene i transaksjonen, som engasjerer og betaler den profesjonelle medhjelperen for å bistå seg. Om dette medfører at tvist sjeldnere oppstår mellom partene, noe også samfunnet er tjent med, er det bra, men det må ikke tilsløre det faktum at den bygningssakkyndige først og fremst tjener oppdrags­givers interesser.

3.4.4 Forbud mot «som den er»-forbehold

Utvalgets medlemmer Ebeltoft, Hammerø, Hatlebakk, Heggheim, Holm og Mæland går inn for at selgeren ikke gyldig kan ta forbehold om at eiendommen selges «som den er», uten at det legges frem tilstandsrapport.

Disse medlemmene mener at et forbud mot å ta «som han er»-forbehold hvis tilstandsrapport ikke innhentes, vil innebære et sterkt insentiv for selger til å fremlegge rapport. Forbeholdet innebærer at skjulte svakheter ved eiendommen kan påberopes som mangel i noe mindre ustrekning enn hvor klausulen ikke blir brukt. Den nærmere begrunnelsen bak regelen er at når selger ikke kan påberope seg at han har solgt eiendommen «som han er», vil kjøper i noe større utstrekning kunne påberope seg at feil og avvik ved boligen utgjør en mangel, og at dette er en rimelig konsekvens av at selgeren ikke har sørget for å gi de opplysningene om eiendommen som en tilstandsrapport ville ha inneholdt.

Etter avhl. § 3–9 kan kjøperen uavhengig av klausulen påberope seg opplysningssvikt og dessuten at eiendommen er i «vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles». Som nevnt under 1.5.2 ovenfor, betyr dette et visst avvik fra hovedregelen om mangelsbedømmelsen, som går ut på at det avgjørende er hva kjøperen hadde grunn til å vente i det konkrete tilfellet. En klausul om at eiendommen selges «som han er», innebærer at avviket fra det kjøperen kan vente, må være vesentlig før det utgjør en mangel. Vesentlighetsvurderingen skal i henhold til rettspraksis bedømmes ut fra arten og omfanget av den fysiske mangel, boligens alder, vedlikehold og fysiske tilstand for øvrig, hvilke opplysninger som er gitt ved salget, skyldforhold samt forholdet mellom utbedringskostnader og kjøpesum. Et «som han er»-forbehold har særlig stor betydning ved salg av dyre boliger, idet utbedringskostnadenes absolutte verdi da må være større. Et «som han er»-forbehold påvirker dermed mangelsbedømmelsen i ikke uvesentlig grad, og selgere vil derfor trolig innhente tilstandsrapport for å kunne benytte seg av denne ansvarsfraskrivelsen.

Slike klausuler er meget utbredt ved omsetning av brukte boliger, noe som underbygger disse medlemmene sin oppfatning om at «som han er»-forbehold er av stor betydning. Også eierskifteforsikringsselskapene synes å mene at dette forbeholdet er av stor betydning for hvorvidt selger/selskapet har ansvar eller ikke. Argumentasjonen i de fleste klageavvisningsbrev er i stor grad knyttet til hvorvidt feilene/skadene er å anse som «vesentleg». Videre ble det tatt et «som han er»- forbehold i 39 av 45 saker angående avhendingsloven som gikk for lagmannsrettene i 2007. De fleste eierskiftesaker som behandles i Forsikringsklagenemnda Skade, avgjøres også i forhold til avhl. § 3-9, og langt færre avgjøres etter reglene om opplysningssvikt i §§ 3-7 og 3-8. Disse medlemmene mener således at selgerens rettslige stilling blir påvirket i betydelig grad av hvorvidt han kan ta et «som han er»-forbehold eller ikke i forbindelse med salget.

En annen virkning av å knytte gyldigheten av et «som han er»-forbehold til fremleggelse av tilstandsrapport, er, slik disse medlemmene ser det, at også eierskifteforsikringen trolig blir dyrere om tilstandsrapport ikke legges frem. Begrunnelsen er at forsikringsselskapet vil måtte hefte for mangler som ikke er vesentlige. Dette vil også kunne bidra til å styrke selgernes insentiv til å innhente tilstandsrapport. En kan heller ikke se bort fra at forsikringsselskapene vil vurdere å innta vilkår om at tilstandsrapport må innhentes for å tegne eierskifteforsikring. Det vises i denne forbindelse til at eierskifteforsikringsselskapene i dag gir rabatt på forsikringen dersom tilstandsrapport er innhentet.

De øvrige medlemmene av utvalget, Assev, Evensen, Lilleholt, Nordby og Rokhaug, kan ikke gå inn for en slik løsning.

Medlemmene Evensen og Nordby mener at forslaget om virkninger for opplysningsplikten, kombinert med en kanalisering av ansvaret for feil ved rapporten, er tilstrekkelig til å fremme bruken av tilstandsrapporter.

Disse medlemmene, sammen med Assev, Lilleholt og Rokhaug, peker dessuten på at et forbud mot bruk av «som han er»-forbehold hvor tilstandsrapport ikke er fremlagt, bare i begrenset utstrekning medfører en forskjell i selgerens rettslige stilling, og dermed er en slik regel i det lange løp lite egnet til å fremme bruken av tilstandsrapporter. Det er nok slik at disse forbeholdene regelmessig tas ved omsetning av brukte boliger, men det er i første rekke et uttrykk for det som uansett er den korrekte mangelsvurderingen ved avhending av slike boliger. Spørsmålet er hva kjøperen har grunn til å forvente ved det konkrete kjøpet. Når reglene om opplysningssvikt dessuten er de samme med eller uten forbehold, bør forbeholdet i de fleste tilfeller tillegges liten vekt. Riktignok fastslår avhl. § 3–9 at eiendommen må avvike vesentlig fra det kjøperen hadde grunn til å regne med, men så skjønnsmessig som hovedregelen om mangelsvurdering er, synes det vanskelig å påvise at forbeholdet betyr mye fra eller til.

For øvrig påpekes det at i den grad forbeholdet får en viss betydning, vil en slik regel kunne virke prosesskapende. I de tilfeller der tilstandsrapport av en eller annen grunn ikke er fremlagt, slik at en «som han er»-klausul blir uten betydning, vil nemlig også forhold som ikke er vesentlige, kunne utgjøre mangler. Dette harmonerer dårlig med mandatets målsetting om å redusere tvisteomfanget og er ytterligere et argument mot en slik regulering.

3.4.5 Angrerett

Utvalgsmedlemmene Assev, Ebeltoft, Lilleholt og Rokhaug mener at en rettsvirkning i form av at kjøper gis angrerett dersom tilstandsrapport ikke innhentes, bør lovfestes. For å hindre at kjøper spekulerer i situasjonen, bør angreretten tidsbegrenses, og det foreslås en frist på 14 dager fra avtaleinn­gåelsen. En regel om angrerett for kjøper av bolig hvor tilstandsrapport ikke er lagt frem før avtaleslutningen, kan begrunnes med at kjøperen uten tilstandsrapporten har et utilstrekkelig informasjonsgrunnlag ved avtaleinngåelsen. Angreretten må i tilfelle gjelde uavhengig av om kjøperen blir kjent med svakheter ved eiendommen innen utløpet av angrefristen.

En slik regel vil trolig bety en sterk oppfordring for selgeren til å legge frem tilstandsrapport, fordi angreretten typisk innebærer en usikkerhet som selgere vil ønske å unngå.

Disse medlemmene ser at innføring av en regel om angrerett, som de øvrige utvalgsmedlemmene påpeker, medfører visse ulemper. Ulempen med alternativet knytter seg imidlertid først og fremst til de tilfellene der tilstandsrapport ikke innhentes: Er salget helt eller delvis fullført, må ytelsene leveres tilbake og heftelser slettes. Bortsett fra omkostninger ved et nytt salg, vil likevel denne ulempen minskes dersom selve gjennomføringen av salget utskytes til etter at angrefristen er utløpt. En angrerett vil trolig medføre at tilstandsrapport innhentes i de fleste salg som skjer gjennom profesjonelle mellommenn. Om det likevel skjer at tilstandsrapport ikke innhentes, vet megler at han må vente med oppgjøret. Tilfellene som gjenstår, er de salgene som skjer uten mellomledd. En del av disse salgene vil imidlertid gjelde salg mellom familiemedlemmer og andre bekjente hvor partene har gjensidig tillit til hverandre. Dermed blir ulempene med en eventuell angrerett heller ikke her så stor.

Ulempene med alternativet kan med andre ord i stor grad minskes ved at gjennomføringen av avtalen utsettes til etter utløpet av angrefristen. Når ulempene med alternativet også først og fremst oppstår nettopp i de tilfellene der selger ikke innhenter tilstandsrapport, noe som antakelig bare skjer helt unntaksvis med så sterke insentiver, samtidig som selger enkelt og relativt rimelig kan unngå at kjøper får angrerett, vil ulempene derfor ikke sies å være større enn at de etter disse medlemmenes oppfatning klart veies opp av den fordel det innebærer med så effektive insentiver.

Disse medlemmene nevner for øvrig at angrerett er kjent fra andre avtaler med forbrukere, og en generell angrerett ved kjøp av fast eiendom er kjent både fra Danmark og Frankrike (se kap. 2.1 og 2.5).

De øvrige medlemmene av utvalget, Evensen, Hammerø, Hatlebakk, Heggheim, Holm, Mæland og Nordby, kan ikke støtte en løsning der manglende fremleggelse av tilstandsrapport medfører at kjøper får angrerett.

Samtlige av disse medlemmene peker på at de tradisjonelle hensynene bak reglene om angrerett i liten grad slår til ved manglende innhenting av tilstandsrapport. Angreretten skal for det første beskytte kjøperen mot å bli «tatt på sengen», eksempelvis ved salg som skjer på gaten, eller der kjøperen oppsøkes i sitt eget hjem. Dette hensynet slår klart ikke til ved kjøp av fast eiendom der kjøperen selv velger å oppsøke og legge inn bud på eiendommen som er til salgs. For det andre skal angreretten beskytte kjøperen i tilfeller der kjøperen ikke har hatt mulighet til å undersøke salgsgjenstanden før avtalen inngås, typisk der salgsgjenstanden bestilles på postordre eller pr. internett, men heller ikke dette hensynet gjør seg i særlig grad gjeldende ved kjøp av fast eiendom. Kjøperen vil normalt lese salgsinformasjonen og gå på visning slik at han på den måten har gjort seg kjent med eiendommen. Det kjøperen eventuelt ikke vet, er dermed i første rekke knyttet til det som skulle ha kommet frem av en tilstandsrapport dersom en slik hadde vært utarbeidet. En angrerett kan bare i begrenset utstrekning avhjelpe denne manglende informasjonen. Er eiendommen ikke overlevert til kjøper i angrerettsperioden, noe som nok vil være normaltilfellet, vil innhenting av tilstandsrapport være betinget av selgers medvirkning. I og med at selgeren selv ikke har innhentet en slik rapport i forkant av kjøpet, kan kjøper risikere at selger ikke medvirker til dette i etterkant, selv om trusselen om å benytte seg av angreretten her vil kunne hjelpe kjøper.

En annen begrunnelse som taler mot innføring av angrerett, slik samtlige av disse medlemmene med unntak av Holm ser det, er at innføring av angrerett innebærer en for stor forrykking av balansen mellom kjøper og selger i de tilfellene der kjøper oppnår en slik angrerett. Det er vanskelig å komme utenom at en del selgere ikke vil fremlegge en tilstandsrapport, enten for å spare penger eller på grunn av manglende kjennskap til reglene, og det må tas stilling til om en angrerett i disse tilfeller er rimelig. Disse medlemmer kan ikke se at det er tilfellet. Selv om partene venter med å gjennomføre avtalen til etter utløpet av angrefristen, vil selger fremdeles påføres en rekke ulemper. Selger vil i praksis være avskåret fra å inngå avtale om kjøp av annen eiendom så lenge fristen ikke er utløpt. Utøvelse av angreretten kan dessuten medføre betydelige merkostnader for selgeren ved at eiendommen på ny må legges ut for salg. Det er grunn til å tro at den økonomiske virkningen av angerett som sanksjon langt overstiger det som ville ha vært ansett som et rimelig bøte- eller gebyrnivå, se punkt 3.4.10 nedenfor. Er salget gjennomført, vil ulempene for selger øke ytterligere. Ulempen ved at en angrerett åpner opp for at kjøperen krever «prisavslag» av selgeren som kompensasjon for ikke å benytte seg av denne, bør heller ikke undervurderes. Det er liten grunn til at en kjøper som velger å by på en eiendom med visshet om at det ikke foreligger noen tilstandsrapport, bør gis en slik mulighet. Disse medlemmene fremhever at man må huske på at normalsituasjonen her er at både selger og kjøper er forbruker.

Utvalgsmedlemmet Holm bemerker for sin del at han ikke er enig i at en angrerett medfører en for stor forrykking i balansen mellom kjøper og selger (i kjøpers favør). Utgangspunktet er at selger ikke har innhentet tilstandsrapport og dermed selv har skapt den uheldige situasjonen. At selger derfor er avskåret fra å inngå avtale om kjøp av en annen eiendom en periode, eller påføres ekstrakostnader ved å måtte finne en ny kjøper, finner ikke dette medlemmet betenkelig. Som dette medlemmet allerede har gitt uttrykk for over i kap. 1.5.2, er medlemmet av den oppfatning at dagens avhendingslov favoriserer selger på bekostning av kjøper. At kjøpers posisjon forbedres ved at han gis en mulighet til å tre ut av avtalen i de ekstraordinært fåtall tilfeller der selgeren motsetter seg at det blir innhentet en tilstandsrapport, finner medlemmet derfor ikke betenkelig, men dette bør i stedet skje i form av en hevingsrett (se nærmere medlemmets bemerkninger i kap. 3.4.13).

3.4.6 Tinglysingssperre

Medlemmene Ebeltoft, Hammerø, Hatlebakk, Heggheim og Holm går inn for gjøre fremleggelse av tilstandsrapport til vilkår for tinglysing av salg av bolig i forbrukerforhold. Kjøpere flest vil ønske å tinglyse handelen for ikke å risikere rettstap. En bolig som legges ut for salg uten tilstandsrapport, vil dermed være mindre interessant for kjøpere, noe som igjen påvirker prisen selger kan regne med å oppnå for boligen. Å innføre en slik tinglysingssperre for de tilfellene tilstandsrapport mangler, vil følgelig kunne virke som et sterkt insentiv for selgere til å fremlegge rapport.

En tinglysingssperre kan neppe gjennomføres som krav om at tilstandsrapporten legges frem før avtaleinngåelsen; det kunne bety at en rekke handler ikke kan tinglyses i det hele tatt. Det må derfor være tilstrekkelig at tilstandsrapport innhentes i ettertid, og det avgjørende må være at rapporten kan dokumenteres innhentet ved begjæringen om tinglysing av handelen.

Utvalgsmedlemmene som ikke går inn for en slik løsning, har innvendt at selv om kjøperen kan kreve at selgeren skaffer tilstandsrapport slik at tinglysing kan skje, kan det helt unntaksvis oppstå situasjoner der det ikke er mulig å få oppfylt denne selgerplikten, for eksempel hvor selgeren er insolvent, og at resultatet da kan bli at det er kjøperen som for egen regning må skaffe rapporten for å få gjennomført tinglysingen. Dette vil imidlertid neppe være av særlig betydning. Selger vil normalt være solvent på dette tidspunkt, og kjøper kan uansett holde tilbake et beløp tilsvarende kostnaden ved innhenting av tilstandsrapport; kjøpesummen utbetales normalt heller ikke før tinglysing er gjennomført.

En slik tinglysingssperre vil dessuten kunne virke som en effektiv og rimelig håndheving av en eventuell lovpålagt plikt til å innhente tilstandsrapport, slik medlemmene Hammerø, Hatlebakk, Heggheim og Holm foreslår. Disse medlemmene går også inn for at det skal innføres en ny bestemmelse i tinglysingsloven om at kjøperen (i forbrukerkjøp av helårsbolig) skal pålegges en plikt til å tinglyse hjemmelsoverføringen.

En regel om tilstandsrapport som vilkår for tinglysing kan også kombineres med en regel som gir kjøperen rett til å innhente tilstandsrapport for selgers regning, slik utvalgsmedlemmet Holm foreslår nedenfor i kap. 3.4.7.

Utvalgets øvrige medlemmer, Assev, Evensen, Lilleholt, Mæland, Nordby og Rokhaug, påpeker at en ordning der fremleggelse av tilstandsrapport oppstilles som vilkår for tinglysing, innebærer en viss fare for at antall salg som tinglyses, totalt sett vil reduseres. Dette er etter disse medlemmenes oppfatning lite ønskelig, ettersom det er et mål at tinglysingsregistrene har utstrakt grad av troverdighet. Allerede i dag er det, særlig på grunn av dokumentavgiften, en del salg som ikke tinglyses, noe som tidvis fører til rettstap for en part.

Videre må tilstandsrapport som vilkår for tinglysing først og fremst begrunnes i den preventive effekten, ved at flere selgere med en slik ordning vil fremlegge tilstandsrapport. Etter den foreslåtte regelen er det tilstrekkelig for å kunne tinglyse handelen at selger fremlegger tilstandsrapport etter avtaleinngåelsen. Det kan ikke utelukkes at en del selgere velger å vente med å innhente tilstandsrapport av frykt for hva en tilstandsrapport kan vise, og så heller tar en eventuell mangelsdiskusjon i ettertid. Selv om det ikke er helt uten interesse for kjøpere å få en bygningssakkyndig gjennomgåelse av boligen i ettertid, vil det ikke bedre informasjonsgrunnlaget ved avtaleinngåelsen.

Til sist peker disse medlemmene på at det i første rekke er kjøperen som har interesse av at overføring av boligen blir tinglyst. Selv om kjøperen kan kreve at selgeren skaffer tilstandsrapport slik at tinglysing kan skje, kan det unntaksvis oppstå situasjoner der det ikke er mulig å få oppfylt denne selgerplikten, for eksempel hvor selgeren er insolvent, og resultatet kan da bli at det er kjøperen som for egen regning må skaffe rapporten for å få gjennomført tinglysingen.

3.4.7 Innhenting av tilstandsrapport for ­selgers regning

Utvalgsmedlemmet Holm går videre inn for at kjøper skal kunne fremskaffe tilstandsrapport for selgers regning etter inngåelsen av avtalen, hvis tilstandsrapport ikke er fremlagt tidligere. Ideelt sett burde kjøpere kunne innhente slik rapport før avtaleinngåelsen, men dette er av flere grunner upraktisk. Blant annet er det vanskelig rent praktisk for en bygningssakkyndig å gjennomføre besiktigelse av boligen dersom selger ikke medvirker. Det kan videre bli vanskelig, og i alle fall tidkrevende, for interessenter som ikke ender opp med å kjøpe eiendommen, å få innkrevd pengene av selger i ettertid. Dertil kommer ulempen med at man med en slik ordning risikerer at flere tilstandsrapporter innhentes for samme eiendom, og til sist vil den faktiske situasjonen på boligmarkedet i oppgangstider, særlig for attraktive boliger i pressområdene, gjøre en slik ordning nærmest umulig. Slike boliger selges ofte så hurtig at det ikke er tid til å innhente tilstandsrapport for interesserte kjøpere. 3

Også for selger vil det være en fordel at en grundig teknisk tilstandsrapport innhentes, da dette kan forhindre senere tvister. En tilstandsrapport har i første rekke verdi for kjøperen hvis den blir lagt frem før avtaleinngåelsen, jf. det som er sagt foran under 3.2.1 om et bedre informasjonsgrunnlag for avtaleinngåelsen. Det kan nok likevel tenkes at kjøperen er interessert i få en tilstandsrapport selv om avtalen alt er inngått. Kjøperen kan håpe at faktiske forhold som eventuelt kan utgjøre grunnlag for mangelskrav, blir avdekket tidligere gjennom rapporten enn de ellers ville blitt.

I de salg som skjer gjennom eiendomsmegler/mellommann – og det vil være de fleste salg – settes kjøpesummen inn på klientkonto, og pengene vil ikke bli overført selger før kjøpet er tinglyst. Dette gjør det mulig å trekke fra kostnadene til tilstandsrapport (og eventuelt kostnader til å utbedre mangler m.m.) før pengene overføres til selger. Også i de tilfellene hvor megler eller annen mellommann ikke benyttes, vil de fleste forbrukerkjøpere ønske å få tinglyst eiendomservervet før de gjør opp for seg overfor selger. Får ikke kjøper tinglyst ervervet, vil han neppe utbetale vederlaget til selger. Det at selger ikke vil få vederlaget utbetalt i en slik situasjon, vil sannsynligvis være et sterkt insitament for å fremlegge en tilstandsrapport før salget.

At kjøperen kan kreve tilstandsrapport i ettertid, kan indirekte stimulere selgeren til å etterleve en plikt til å legge frem tilstandsrapport på et tidligere tidspunkt; det ville være lite å spare på å la være. Men det kan ikke ses bort fra at enkelte selgere likevel vil la være å legge frem en tilstandsrapport på forhånd eller endog motarbeide at kjøper får utarbeidet rapport. Selgeren frykter kanskje hva rapporten vil vise, og foretrekker å ta en eventuell mangelsdiskusjon i ettertid. Kostnaden blir den samme for selgeren om han venter med å legge frem rapporten, og han kan alltids håpe at kjøperen ikke vil innhente noen rapport etterpå.

Ved at kjøperen kan kreve rapport fremlagt av selger, eventuelt kan kreve dekning av kostnadene med å få utarbeidet en rapport, slipper han selv å betale for en undersøkelse av eiendommen.

Utvalgets øvrige medlemmer, Assev, Ebeltoft, Evensen, Hammerø, Hatlebakk, Heggheim, Lilleholt, Mæland, Nordby og Rokhaug, er enig i at det ikke kan bli tale om å innhente tilstandsrapport på selgers regning før avtaleinngåelsen. Når det gjelder spørsmålet om å la kjøper innhente tilstandsrapport for selgers regning i ettertid, vil nok dette isolert sett ikke være et særlig egnet virkemiddel til å få selgere til å innhente rapport i forkant av avtalen. Som utvalgsmedlemmet Holm påpeker, vil det riktignok være lite å spare på å la være, men det kan ikke ses bort fra at enkelte selgere likevel vil la være å legge frem en tilstandsrapport på forhånd. Selgeren frykter kanskje hva rapporten vil vise, og foretrekker å ta en eventuell mangelsdiskusjon i ettertid. Kostnaden blir den samme for selgeren om han venter med å legge frem rapporten, og han kan alltids håpe at kjøperen ikke vil innhente noen rapport etterpå.

3.4.8 Plikt for megler til å påse at tilstandsrapport foreligger før oppdragsavtale med selger inngås

Utvalgsmedlemmene Hammerø, Hatlebakk, Heggheim og Holm foreslår videre at det skal pålegges megler (eller andre som driver eiendomsmeglingsvirksomhet) et ansvar for å påse at det foreligger tilstandsrapport før oppdragsavtale inngås mellom selger og eiendomsmegler, og at oppdragsavtale ikke kan inngås før slik rapport er innhentet. En slik utvidelse av meglers plikter henger sammen med disse medlemmenes forslag om å lovfeste en plikt for selger til å fremskaffe tilstandsrapport, og kan være et effektivt virkemiddel for å sikre at påbudet overholdes; dette ikke minst da nesten alle boligsalg (mer enn 95 %) skjer ved bistand av eiendomsmegler. Disse medlemmene kan ikke se at dette vil påvirke selgers behov for og ønske om å benytte eiendomsmegler som medhjelper.

Å selge en bolig må sies å være relativt komplisert, og av den grunn ønsker de fleste forbrukere å benytte seg av mellommann i denne prosessen. Den markedsføringen meglere foretar, og den innvirkningen dette kan få på boligens pris, må heller ikke undervurderes. Disse medlemmene ser det derfor slik at å oppstille et krav om at tilstandsrapport er innhentet før en engasjerer en megler, og at megleren har plikt til å påse at dette er gjort før oppdragsavtale inngås, vil innebære et sterkt virkemiddel i kontrollen av at selgere oppfyller dette. Meglerne vil da se seg tjent med at et slikt påbud etterleves, for brudd på regelen vil kunne ha konsekvenser både for bevillingen og i form av erstatningsansvar.

Forslaget sikrer at tilstandsrapporten kan legges ut på internett som en del av den markedsføringen eiendomsmegleren foretar for selger. Dette muliggjør en så tidlig tilgjengelighet for potensielle kjøpere at de er sikret muligheten til å få kunnskap om innholdet i tilstandsrapporten før de går på visning. Potensielle kjøpere vil også kunne benytte informasjonen i tilstandsrapporten(e) til å sammenligne med andre aktuelle salgsobjekter, og på denne måten få informasjon til også å velge hvilke salgsobjekter som er av interesse. Potensielle kjøpere vil også få bedre tid til å kunne innhente nærmere informasjon om detaljer i rapporten (for eksempel fra den bygningssakkyndige, kommunen etc.) og eventuelt fra sin finansieringskilde før de deltar i budrunden.

Et slikt virkemiddel har også en side til de bygningssakkyndiges uavhengighet fra eiendomsmegler. Den nære kontakten som en gjerne ser i dag mellom takstmenn og eiendomsmeglere, har undertiden fått mye negativ oppmerksomhet i mediene. Om en bolig er lett omsettelig, er bl.a. avhengig av hvilken tilstand den fremstår i, noe som gjør at eiendomsmeglerne også har interesse i den tekniske rapporten og det som står der. De aller fleste eiendomsmeglere har provisjon av omsetningsbeløpet og har således også en interesse i takstmannens beskrivelse av og eventuelle verdisetting av eiendommen. Dersom tilstandsrapport skal være innhentet før oppdragsavtale med megler inngås, kan det fremme de bygningssakkyndiges uavhengighet fra meglere, se nærmere kap. 5.6. Dette er et sentralt hensyn som, slik disse medlemmene ser det, ikke er tilstrekkelig ivaretatt i de øvrige medlemmenes forslag.

De øvrige utvalgsmedlemmene, Assev, Ebeltoft, Evensen, Lilleholt, Mæland, Nordby og Rokhaug, mener at dette ikke er en god løsning. Ordningen vil bl.a. ikke ha effekt for de handlene som skjer utenom megler, og noen av disse handlene kan nettopp være blant de tilfellene en tilstandsrapport vil ha størst nytte. En annen mulig ulempe med en slik ordning kan også være at det blir mindre attraktivt å bruke eiendomsmeglere ved at kostnadene øker ytterligere; generelt må det anses som ønskelig at profesjonelle formidlere benyttes ved salg av bolig i forbrukerforhold.

Når det gjelder å sikre de bygningssakkyndiges uavhengighet, er det, etter disse medlemmenes oppfatning andre virkemidler som kan tas i bruk. Det henvises til vurderingene i kap. 5.6.

En mer avdempet variant, som disse medlemmene anbefaler, er at innhentet tilstandsrapport skal vedlegges salgsoppgaven. Om tilstandsrapport ikke er innhentet, bør eiendomsmegleren pålegges å opplyse om dette i salgsoppgaven. Avhengig av hvilke regler som ellers innføres, kan megleren også pålegges å opplyse om hva følgene av slik manglende fremleggelse av tilstandsrapport er. Dette vil kunne gjøre begge parter mer oppmerksomme på betydningen av tilstandsrapporten.

3.4.9 Forlengelse av den absolutte ­reklamasjonsfristen

Medlemmene Hammerø, Hatlebakk, Heggheim og Holm går også inn for en løsning der den absolutte reklamasjonsfristen forlenges dersom tilstandsrapport ikke fremlegges. Etter dagens regler er den absolutte reklamasjonsfristen som regel på fem år, jf. avhl. § 4-19 annet ledd. Disse medlemmene foreslår at fristen forlenges til ti år i de tilfellene tilstandsrapport ikke innhentes. Ved å utvide den absolutte reklamasjonsfristen på denne måten vil konsekvensen være at det tar vesentlig lengre tid før selger kan innrette seg på at mangelskrav ikke fremsettes, og dette må antas å virke som et sterkt insentiv for selgere til å fremlegge rapport.

En slik regel kan begrunnes med at kjøperen har hatt et dårligere informasjonsgrunnlag forut for avtalen enn dersom tilstandsrapport hadde vært fremlagt, og at det i enkelte tilfeller kan være slik at mangler som først viser seg etter lang tid, ville ha vært kommet frem i en tilstandsrapport. Det påpekes i denne forbindelse at det er stor forskjell i levetid på vanlige forbruksartikler som mobiltelefon, vaskemaskin osv. og en bolig. Med vanlig løpende vedlikehold vil en bolig ha en levetid på atskillige tiår. Selv om opplysninger utvalget har innhentet, tyder på at de fleste mangelskrav fremsettes i løpet av de to første årene etter salget, 4 er det ikke sjelden at mangler oppdages mer enn fem år etter. Det ligger i sakens natur at det tar lengre tid før bygningsmessige feil og avvik kommer til syne enn feil ved produkter som ikke er ment å ha en lang levetid. Det kan derfor ikke anses unaturlig at denne vesentlige forskjellen i holdbarhet og levetid også rimeligvis bør medføre en forskjell i reklamasjonstid. Av bygningslovutvalgets utredning i NOU 2005:12 s. 466 fremgår det at de fleste alvorlige byggefeil først kommer til syne når bygget har stått i noen år, gjerne først etter fem til ti år. Det opplyses dessuten i NIBR-rapport 2008:14 s. 115 at 20 % av de prosessforårsakede byggskadene (ved nybygde boliger) oppdages i løpet av det første året etter overlevering, mens 50 % rapporteres etter at fem år har gått. At tilstandsrapport har stor betydning for muligheten til å få avdekket feil og avvik, tydeliggjøres ved at eierskifteforsikringsselskapene gir en premierabatt hvis selger har innhentet en slik teknisk vurdering av boligen før salg. Risikoen for kjøper øker vesentlig hvis tilstandsrapport mangler, og en reklamasjonstid på ti år i disse tilfeller synes derfor ikke urimelig.

Til sammenligning kan det nevnes at det verken i Danmark eller i Sverige er lovfestet absolutte reklamasjonsregler, slik at foreldelsesreglene setter en absolutt grense for hvor lenge mangelskrav kan gjøres gjeldende. Dette innebærer at mangelskrav kan fremsettes nettopp i inntil ti år fra henholdsvis misligholdet inntraff og eiendommen ble overtatt. 5 Det er uheldig at kjøperne i Norge skal ha så forskjellig (og dårligere) mulighet til å fremme et mangelskrav sammenlignet med kjøperne i Sverige og Danmark.

I forlengelsen av dette ønsker utvalgsmedlemmet Holm å komme med noen ytterligere bemerkninger hva gjelder den relative reklamasjonsfristen, selv om dette ligger noe på siden av mandatet. I dag praktiseres en forståelse av hva som er «innen rimelig tid», i alle fall i Forsikringsklagenemnda Skade, slik at kjøper må reklamere innen tre til fire måneder etter at feilen oppdages. Mange reklamasjoner foretas først etter fire til seks måneder, og årsaken til at kjøper ofte venter noe lenger med å reklamere ved kjøp av bolig enn det som gjerne er vanlig ved reklamasjonssaker etter andre forbrukerlover, er at årsaken og omfanget av feil og skader kan være uklar, og at kjøper ønsker å innhente bistand fra sakkyndige for å få dette avklart før reklamasjon fremsettes. Det kan ta tid å finne en bygningssakkyndig, og det tar tid å få utarbeidet en rapport og få klarlagt konsekvensene av rapporten. Kjøpere flest er heller ikke klar over muligheten for først å sende inn en nøytral reklamasjon for å avbryte fristen, for deretter å fremskaffe en rapport som beskriver feilene. Det kan i denne forbindelse nevnes at forbrukerkjøpsloven har en minimumsregel på to måneder (forbrkjl. § 27 første ledd), og at ovennevnte argumenter også taler for en utvidelse av den relative reklamasjonsfristen i avhendingsloven med en minimumsregel på for eksempel seks måneder. På grunn av kjøpers tapsbegrensningsplikt vil ikke dette medføre vesentlig større ulemper for selger.

De øvrige utvalgsmedlemmene, Assev, Ebeltoft, Evensen, Lilleholt, Mæland, Nordby og Rokhaug, kan ikke slutte seg til dette forslaget. En innvending til forslaget om å forlenge den absolutte reklamasjonsfristen er at en lengre reklamasjonstid kan føre til flere tvister. I tillegg vil også tvistene kunne bli vanskeligere for domstolen å avgjøre, i og med at bevisene generelt svekkes etter hvert som tiden går. Forslaget kan dermed, slik disse medlemmene ser det, innebære prosessøkonomiske ulemper som vil stride mot et av formålene bak innhenting av tilstandsrapporter, se avsnitt 3.2.2.

På den annen side har disse innvendingene mindre vekt hvis bruken av tilstandsrapport blir det normale, slik at den forlengede reklamasjonsfristen bare vil komme inn i unntakstilfellene, men det må også tas i betraktning at den absolutte reklamasjonsfristen på fem år er satt etter en avveining av både kjøpers og selgers interesser, se drøftelsen i Ot.prp. nr. 66 (1990–1991) s. 42. Lengstefristen på fem år finnes også i en rekke andre lover (boligoppføringsloven § 30 første ledd, håndverkertjenesteloven § 22 annet ledd og forbrukerkjøpsloven § 27 annet ledd). Etter disse medlemmenes oppfatning bør det derfor påvises gode grunner for å fravike denne avveiningen mellom kjøpers og selgers interesser som lovgiver allerede har foretatt. Når det, slik disse medlemmene ser det, finnes andre tilstrekkelige og for øvrig mer hensiktsmessige virkemidler for å øke bruken av tilstandsrapporter, kan ikke slike gode grunner sies å foreligge.

3.4.10 Gebyr

Utvalgsmedlemmene Hammerø, Hatlebakk, Heggheim og Holm foreslår også at selger kan ilegges et gebyr dersom tilstandsrapport ikke fremlegges. Å øke bruken av tilstandsrapporter er etter disse medlemmenes oppfatning så viktig at reglene om tilstandsrapporter bør håndheves av myndighetene med trussel om gebyr dersom selger unnlater å innhente rapport. En slik alvorlig sanksjon vil kunne bidra som insentiv for selger til å sørge for at tilstandsrapport blir innhentet. Ordningen kan begrunnes i den preventive virkningen den måtte ha; den kommer ikke kjøperen direkte til nytte ved at han får et bedre informasjonsgrunnlag ved avtaleinngåelsen hvis rapport ikke er fremlagt.

Det kan innvendes at ordningen kan være vanskelige å håndheve effektivt i noen tilfeller, og at håndhevelsen medfører noen administrative kostnader. Disse utvalgsmedlemmene ønsker imidlertid å påpeke at de nevnte innvendinger mot håndheving ved ileggelse av gebyr ikke har fått gjennomslag når det gjelder fremleggelse av energiattest. Departementet legger her opp til at brudd på plikten til å fremlegge energiattest skal kunne sanksjoneres i form av administrativt overtredelsesgebyr. 6 Ved fremleggelse av tilstandsrapport kan kontroll og håndhevelse for eksempel ligge hos tinglysingsmyndighetene.

At selger i særlige unntakstilfeller kan risikere å bli ilagt et gebyr, er påtenkt i de få tilfeller der selger ikke av eget tiltak har fremlagt tilstandsrapport, og fortsatt ikke selv aktivt besørger dette etter avtaleinngåelsen, når kjøper fremmer ønske om å få fremlagt denne rapporten, slik at ting­lysingssperren, som disse medlemmene også foreslår, kan fjernes.

For å spare utgiftene med en administrering av ordningen, bør håndhevelsesmyndigheten legges til tinglysingsmyndighetene. Etter det disse medlemmene går inn for, må tinglysingsmyndighetene uansett kontrollere om alle nødvendige dokumenter er innhentet og medfølger skjøtet for å kunne tinglyse handelen (sammenlign disse medlemmenes forslag under kap. 3.4.6). Som påpekt over er gebyr foreslått som sanksjon ved unnlatt fremleggelse av energisertifikat. Om forslaget også vil bli lovfestet, er foreløpig uklart. Det er da vanskelig å se for seg at manglende tilstandsrapport, som er et viktigere og mer omfattende dokument i forbindelse med en boligtransaksjon, ikke bør underkastes en liknende gebyr- og kontrollordning. Kost­nadene ved å utøve kontroll av hvorvidt tilstandsrapport er innhentet, vil trolig ikke bli dyrere enn ordningen knyttet til energisertifikater. Mye kan tvert imot tyde på at den kan bli rimeligere; særlig fordi tinglysingsmyndigheten allerede i dag foretar kontroll av dokumenter i forbindelse med boligomsetningen.

Utvalgsmedlemmene Assev, Ebeltoft, Evensen, Lilleholt, Mæland, Nordby og Rokhaug kan heller ikke støtte et slikt forslag. Generelt vil en trussel om ileggelse av gebyr måtte håndheves, noe som ikke er kostnadsfritt selv om det legges til et eksisterende organ som tinglysingsmyndighetene. Videre vil det være svært vanskelig å håndheve en gebyrordning i de handlene som eventuelt ikke tinglyses. Disse medlemmene mener for øvrig at de virkemidlene som allerede er foreslått, er tilstrekkelige til å øke bruken av tilstandsrapport. En trussel om gebyr – som uansett av proposjonalitetshensyn ikke kan settes særlig høyt – vil neppe ytterligere kunne øke bruken av tilstandsrapporter.

3.4.11 Fradragsrett for utgifter til innhenting av tilstandsrapport

For ytterligere å oppmuntre selgere til å innhente tilstandsrapport, foreslår utvalgsmedlemmet Holm at utgiftene knyttet til innhenting av tilstandsrapport kan føres til fradrag i inntekten i forbindelse med skatteligningen. De samfunnsøkonomiske besparelser som kan ligge i et redusert tvistenivå (færre rettssaker), kan begrunne en slik fradragsrett og skattemessig «premiering». Fradraget kan settes til et bestemt beløp, for eksempel maksimalt 10.000 kroner som indeksreguleres hvert år, alternativt 1/7 av folketrygdens grunnbeløp (G), og utgiften dokumenteres med bilag. Selv om utgiftene gjøres fradragsberettiget, vil selger reelt måtte dekke størstedelen av utgiftene selv, og et slikt tiltak må derfor kombineres med andre insentiver slik dette medlemmet foreslår.

Resten av utvalget ( Assev, Ebeltoft, Evensen, Hammerø, Hatlebakk, Heggheim, Lilleholt, Mæland, Nordby og Rokhaug ) går ikke inn for en løsning der utgiftene til tilstandsrapport gjøres fradragsberettiget uten i forbindelse ved beregningen av en eventuell skattepliktig gevinst eller et fradragsberettiget tap. Det synes tilfeldig å bringe inn denne posten som generelt fradragsberettiget i større utstrekning enn det som gjelder for andre utgifter ved det å eie og omsette bolig. Slike spørsmål bør i tilfelle tas opp i forbindelse med en bredere vurdering av boligbeskatningen.

3.4.12 Reduksjon av dokumentavgift ved ­innhenting av tilstandsrapport

Utvalgsmedlemmet Holm foreslår også å begrense dokumentavgiften fra dagens 2,5 % av kjøpesummen til 1,5 % av kjøpesummen dersom selger innhenter tilstandsrapport. En reduksjon i dokumentavgiften med 1 % vil først og fremst innebære en fordel for kjøper, ettersom det er kjøper som i utgangspunktet dekker disse omkostningene, jf. avhl. § 2-6 tredje ledd. Et slikt virkemiddel kan imidlertid gjøre boligen mer attraktiv for potensielle kjøpere sammenlignet med boliger der dokumentavgiften (fremdeles) vil være på 2,5 % av verdien fordi tilstandsrapport ikke er innhentet. Dette vil kunne være en fordel for selger ved at flere kjøpere da gjerne kommer på visning, og de sparte kostnadene medfører at kjøpere har muligheten til å legge inn et høyere bud. En reduksjon av dokumentavgiften kan dermed virke som et insentiv for selger til å fremlegge tilstandsrapport; for å stimulere kjøpsinteressen vil han gjerne medvirke til at potensielle kjøpere oppnår denne fordelen. Videre vil dette medlemmet trekke frem de samfunnsøkonomiske besparelser som kan ligge i et redusert tvistenivå ved utstrakt bruk av tilstandsrapporter. Dette kan også begrunne en slik avgiftsreduksjon; samfunnet ønsker å gi en skattemessig «premiering» for til gjengjeld å spare utgifter til domstolsbehandling av tvister. Det er vel kjent at det oppstår svært mange tvister mellom kjøper og selger i boligkjøp, og ofte kunne disse vært unngått ved bruk av godkjent tilstandsrapport. De fleste av tvistene løses i minnelighet mellom partene, ved bistand av eierskifteselskapene eller ved behandling i Forsikringsklagenemnda Skade. En god del saker går imidlertid til domstolene og utgjør en stor arbeidsbyrde og derved en betydelig samfunnskostnad.

Det er også påfallende at samfunnet avgiftsbelegger kjøp av selveierleilighet høyere enn kjøp av borettslagsleilighet og aksjeleiligheter, når det ikke lenger er stor forskjell i markedsprisen for disse. Det kan i denne forbindelse vises til at borettslagsboliger og aksjeboliger ikke omfattes av dokumentavgiftsplikten.

De øvrige utvalgsmedlemmene, Assev, Ebeltoft, Evensen, Hammerø, Hatlebakk, Heggheim, Lilleholt, Mæland, Nordby og Rokhaug, går ikke inn for en slik løsning og viser til det som er sagt under 3.4.11 om forslaget til fradrag ved inntektsligningen. Diskusjonen om dokumentavgiften må skje i en bredere sammenheng. Det kan dessuten nevnes at når borettslagsboliger ikke omfattes av dokumentavgiften, vil reduksjon av dokument­avgiften ikke virke som insentiv til fremleggelse av tilstandsrapport for disse boligene. (Aksjeboliger er heller ikke omfattet av reglene om dokumentavgift, men faller uansett utenfor de foreslåtte reglene om tilstandsrapporter i avhendingsloven.)

3.4.13 Hevingsrett

Utvalgsmedlemmet Holm går til sist inn for å lovfeste en rett for kjøper til å heve kjøpet dersom tilstandsrapport ikke legges frem. Dette skal gjelde som en «siste utvei», og en slik hevingsrett får kjøper bare dersom godkjent tilstandsrapport, til tross for de øvrige sanksjonene, ikke er innhentet og innsendt tinglysingsmyndighetene innen rimelig tid. At selger fortsatt motsetter seg at tilstandsrapport blir innhentet og til og med kan tenkes å legge hindringer i veien for at kjøper selv kan besørge slik rapport innhentet, innebærer etter dette medlemmet sin oppfatning et så alvorlig pliktbrudd overfor kjøper, at kjøper har behov for og må kunne si seg løs fra kontrakten.

Den foreslåtte bestemmelsen om heving må ses i sammenheng med dette medlemmets forslag til ny tinglysingslov § 12 c tredje ledd. Her foreslås det at selger og kjøper skal underrettes om bl.a. tinglysingssperre. Slik underretningen fra tinglysingsmyndighetene gir etter den foreslåtte bestemmelsen også kjøper grunnlag for å foreta midlertidig forføyning mot selger etter reglene i tvisteloven kap. 34, slik at kjøperen vil kunne tvinge igjennom å få tilgang til boligen hvis selger motsetter seg å besørge tilstandsrapport innhentet, og kanskje også nekter den bygningssakkyndige atkomst til boligen. Den foreslåtte hevingsbestemmelsen sammenholdt med den foreslåtte tinglysingsloven § 12 c tredje ledd gir dermed kjøperen en valgmulighet: Kjøperen kan velge å gå til retten for å søke bistand til å komme inn i boligen dersom han fortsatt er interessert i å gjennomføre handelen, men han kan også velge å heve handelen.

En slik alvorlig sanksjon som heving vil kunne bidra som insentiv for selger til å sørge for at tilstandsrapport blir innhentet, eller at han bidrar i nødvendig utstrekning til at kjøper får innhentet rapporten (slik at tinglysingssperren kan oppheves).

De øvrige utvalgsmedlemmene, Assev, Ebeltoft, Evensen, Hammerø, Hatlebakk, Heggheim, Lilleholt, Mæland, Nordby og Rokhaug, kan heller ikke støtte et slikt forslag. Hevingsrett er tradisjonelt forbeholdt de tilfellene der det foreligger et vesentlig kontraktsbrudd. Boligen kan være helt fri for mangler, selv om tilstandsrapport ikke er fremlagt, og det virker noe fremmed å gi kjøper en rett til å heve kontrakten i disse tilfellene.

Utvalgsmedlemmene Evensen, Hammerø, Hatlebakk, Heggheim, Mæland og Nordby viser dessuten til innvendingene som ble gjort i forbindelse med drøftelsen av angreretten (kap. 3.4.5). På samme måte som ved angreretten vil en hevingsrett, slik disse medlemmene ser det, innebære en for stor forrykking av balansen mellom kjøper og selger i de tilfellene der kjøper oppnår en slik rett. Når økt bruk av tilstandsrapport kan oppnås ved for selger mindre inngripende virkninger, bør et slikt virkemiddel helst unngås.

3.5 Kort om behovet for unntaksregler

Som påpekt i kap. 3.3, kan behovet for tilstandsrapporter i visse situasjoner være mindre, bl.a. når boligen skal rives eller ved salg innad i familien. Utvalget ser her kort på om det av den grunn bør innføres unntaksregler.

Den løsning utvalgsmedlemmene Assev, Evensen, Lilleholt, Mæland, Nordby og Rokhaug går inn for, nemlig at det utelukkende knyttes kontraktsrettslige virkninger til fremleggelse av tilstandsrapport, medfører at det ikke er nødvendig å innføre unntaksregler. Slike kontraktsrettslige virkninger som disse medlemmene foreslår, nemlig at selger pålegges opplysningsplikt for det som skulle ha gått frem av en tilstandsrapport, med en kanalisering av ansvaret for feil i rapporten til den bygningssakkyndige, i kombinasjon med henholdsvis angrerett ( Assev, Lilleholt og Rokhaug ) og forbud mot «som han er»-klausul (Mæland), innebærer en fleksibel regel i den forstand at selger selv kan velge å la være å innhente rapport dersom han i konkrete tilfeller ikke ser seg tjent med det. Dette kan for eksempel være tilfellet ved overføring av bolig mellom familiemedlemmer, eller der selger selv har oppført boligen.

Ved den løsning de øvrige medlemmene, Ebeltoft, Hammerø, Hatlebakk, Heggheim og Holm, har gått inn for, herunder en ordning der fremleggelse av tilstandsrapport gjøres til vilkår for tinglysing, kan det imidlertid oppstå behov for unntaksregler i visse typetilfeller. Utvalgsmedlemmene Hammerø, Hatlebakk, Heggheim og Holm mener de aktuelle unntakstilfeller bør være hvis boligen er tenkt revet og ved gavesalg. Ebeltoft på sin side er enig i at det bør gjøres unntak når huset skal rives, men mener mer generelt at familiesalg bør unntas. Den nærmere grensedragningen for unntaks­bestemmelsene som de ulike medlemmene går inn for, fremgår av medlemmenes lovutkast, og kommenteres i merknadene til disse.

3.6 Særlig om fremleggelse av tilstandsrapport ved salg av ­fritidsboliger

Et spørsmål som oppstår er om lovendringene de ulike utvalgsmedlemmene har foreslått, også skal gjelde for fritidsboliger. Som påpekt i kap. 3.3, kan det sies at forbrukerhensynene står noe svakere ved salg av fritidsboliger enn ved salg av helårs­boliger. Det ble også påpekt at behovet for tilstandsrapport er større ved de mer verdifulle fritidsboligene enn ved de mindre verdifulle.

Man kan her tenke seg ulike løsninger. For det første kan fritidsboliger likestilles med helårsboliger, slik at de reglene om tilstandsrapporter som gjelder for helårsboliger også skal gjelde for fritidsboliger. Man kan videre la reglene om tilstandsrapport utelukkende gjelde ved salg av helårsboliger, slik at det må avgrenses mot fritidsboliger. En tredje løsning er at rettsvirkningene som knyttes til fremleggelse av tilstandsrapport, varierer alt ettersom det er tale om en helårsbolig eller en fritids­bolig. Den siste løsningen utvalget har drøftet, er å la reglene om tilstandsrapport bare gjelde de mer verdifulle fritidsboligene. Man kunne tenke seg at reglene om tilstandsrapporter kommer til anvendelse på fritidsboliger over et gitt beløp, gjerne knyttet til folketrygdens grunnbeløp. Dette er bl.a. kjent fra buofl. § 12, der det er gjort unntak fra entreprenørens plikt til å stille garanti for oppfylling av avtalen, når en på avtaletiden kan regne med at vederlaget ikke vil overstige «to gonger grunnsummen i folketrygda».

Utvalgsmedlemmene Hammerø, Hatlebakk, Heggheim og Holm går inn for en løsning der rettsvirkningene ved at tilstandsrapport fremlegges, differensieres alt ettersom det er tale om salg av helårsbolig eller fritidsbolig. Dagens ordning er ikke tilstrekkelig betryggende, og disse medlemmene ønsker derfor også å knytte noen insentiver til fremleggelse av rapport ved salg av fritidsboliger. Samtidig er behovet for tilstandsrapporter mindre i disse salgene, og det foreslås på den bakgrunn at det for fritidsboliger kun innføres begrensede kontraktsrettslige virkninger for å øke bruken av tilstandsrapporter. De kontraktsvirkningene som foreslås, tilsvarer delvis de virkningene som disse medlemmene foreslår i tilknytning til helårsboliger. Dette innebærer at «som han er»-forbehold bare kan tas dersom tilstandsrapport er innhentet, og i tillegg foreslås det innført en ti års reklamasjonsfrist dersom selger unnlater å innhente rapport. Medlemmene regner for øvrig med at reglene om tilstandsrapport for helårsboliger vil kunne ha en «smitteeffekt» slik at tilstandsrapportering blir vanligere også for fritidsboliger.

Utvalgets medlemmer Assev, Ebeltoft, Evensen, Lilleholt, Mæland, Nordby og Rokhaug mener at de reglene om tilstandsrapporter som disse medlemmene går inn for, bør begrenses til å gjelde for helårsboliger. Det vil virke kompliserende å innføre egne regler for fritidsboliger, i form av verdigrenser eller begrensede virkninger av at tilstandsrapport ikke fremlegges. Spørsmålet om en utvidelse av ordningen kan vurderes nærmere når det er vunnet mer erfaring med tilstandsrapporter for helårsboliger. Det vil nok i noen tilfeller kunne være problematisk å avgjøre om en bolig er helårsbolig eller fritidsbolig, men som oftest vil dette ikke by på problemer.

Mæland ønsker for sin del å presisere at han subsidiært går inn for en ordning der fritidsboliger over en viss verdigrense omfattes av reglene om tilstandsrapportering.