1 Innledning

1.1 Oppnevning og mandat

I statsråd 11. mai 2007 ble det oppnevnt et utvalg for å utrede og legge frem forslag til et regelverk som sikrer at det ved markedsføring og salg av boliger i forbrukerforhold foreligger mest mulig relevant informasjon om boligen. Som medlemmer av utvalget ble disse oppnevnt:

• Professor Kåre Lilleholt, Oslo (leder)

• sivilingeniør Lise Heggheim, Alta (oppnevnt etter forslag fra Norges Takseringsforbund)

• ingeniør, ordfører Jan Petter Hammerø, Molde (oppnevnt etter forslag fra Norges Takseringsforbund)

• ingeniør, styremedlem Janne M. Hatlebakk, Elnesvågen (oppnevnt etter forslag fra NITO-takst)

• eiendomsmegler Kåre Mæland, Stavanger (oppnevnt etter forslag fra Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening)

• underdirektør Mia Ebeltoft, Oslo (oppnevnt etter forslag fra Finansnæringens Hovedorganisasjon)

• regiondirektør Vidar Holm, Oslo (oppnevnt etter forslag fra Forbrukerrådet)

• underdirektør Harald Assev, Oslo (oppnevnt etter forslag fra Kommunal- og regionaldepartementet)

• seniorrådgiver Jorunn Øystese, Oslo (oppnevnt etter forslag fra Finansdepartementet)

• seniorrådgiver Egil Rokhaug, Oslo (Barne- og likestillingsdepartementet)

• rådgiver (nå advokatfullmektig) Andreas Nordby, Oslo (oppnevnt etter forslag fra Justis- og politidepartementet).

I stedet for seniorrådgiver Jorunn Øystese har førstekonsulent Markus Heistad møtt, og etter at han fratrådte sin stilling, har seniorrådgiver Gry Evensen møtt.

Sekretær for utvalget har vært stipendiat Miriam Skag.

I mandatet til utvalget heter det:

«Utvalget skal utrede og legge frem forslag til et regelverk som sikrer at det ved markedsføring og salg av boliger i forbrukerforhold som omfattes av avhendingslova, foreligger informasjon om relevante forhold ved boligen. Regelverket skal ha en overordnet målsetting om å gjøre det tryggere å kjøpe og selge bolig, samt å begrense forbrukernes risiko og antallet tvister i forbindelse med bolighandel. Utvalget skal ta hensyn til forslagene i utredningen som ble avgitt av Boligtakstutvalget i 2005.

Utvalget skal vurdere hvordan en tilstandsrapport kan bidra til at det ved markedsføring og salg av boliger blir fremlagt opplysninger om boligens tekniske tilstand mv. for potensielle kjøpere. Utvalget skal utrede hvordan en lovbestemt plikt til å fremlegge tilstandsrapport kan utformes. Utvalget skal videre vurdere om økt bruk av tilstandsrapporter kan tilfredsstillende oppnås på andre måter enn ved en lovpålagt plikt.

Utvalget skal se nærmere på hvilke opplysninger en tilstandsrapport bør inneholde. Utvalget bør her blant annet se hen til Olje- og energidepartementets arbeid med å gjennomføre direktiv 2002/91/EF om bygningers energiytelse, og i den forbindelse særskilt vurdere om tilstandsrapporten bør inneholde opplysninger om energibruk mv. (energisertifikat). Utvalget skal videre vurdere om det bør gis regler om utformingen av tilstandsrapporten, krav til bruk av enhetlig skjema eller lignende og eventuelt foreslå regler om dette. Utvalget skal også vurdere om det er behov for regler om at tilstandsrapporten skal være utarbeidet innenfor en nærmere angitt periode før boligen legges ut for salg.

Utvalget skal vurdere om reglene skal omfatte alle typer salg, eller om det bør gjøres unntak, for eksempel dersom salget skjer mellom nærstående, dersom kjøperen av andre grunner har kunnskap om boligen (for eksempel som leietaker) eller dersom andre særlige forhold gjør det unødvendig med tilstandsrapport.

Utvalget skal utrede og foreslå hvilke virkninger manglende fremleggelse av tilstandsrapport bør ha. Dette gjelder både i forhold til tilfeller hvor det ikke er innhentet tilstandsrapport overhodet, og tilfeller hvor en tilstandsrapport senere viser seg å være mangelfull. Det skal vurderes om den manglende fremleggelsen av tilstandsrapport bør ha tradisjonelle kontraktsbruddsvirkninger og hvilke virkninger som i så fall er aktuelle. Utvalget bør også vurdere om andre virkninger kan være aktuelle, jf. for eksempel løsningen i dansk rett hvor bruk av tilstandsrapport er tillagt betydning for reklamasjonsfristen. Utvalget skal i så fall gjøre rede for hvordan en slik ordning forholder seg til det generelle systemet med reklamasjonsfrister i kontraktsretten.

Det skal også vurderes om og eventuelt hvordan regler om fremleggelse av tilstandsrapport vil påvirke balansen i avtaleforholdet mellom kjøper og selger etter avhendingslova. Videre skal utvalget se nærmere på om og i så fall i hvilken grad selgeren overfor kjøperen bør hefte for feil fra den som har utarbeidet tilstandsrapporten, jf. «Takstmannsdommen» (Rt. 2001 s. 369).

Utvalget skal vurdere hvem som skal utarbeide tilstandsrapporter som nevnt foran, og foreslå regler som sikrer at fremleggelsen av tilstandsrapporter kan oppfylles på en egnet måte.

Utvalget skal vurdere hvilke kvalifikasjonskrav som skal stilles til vedkommende som skal utarbeide tilstandsrapporter, og hvordan man kan sikre at disse kravene oppfylles. Utvalget skal også vurdere om det bør gis regler om utførelsen av arbeidet, for eksempel om det bør gjelde regler om «god takstmannsskikk», regler om habilitet mv. Utvalget skal videre vurdere om det bør etableres en særskilt godkjenningsordning (autorisasjon), og hvordan denne eventuelt skal organiseres og plasseres. Utvalget skal også vurdere om det er behov for klageordninger eller lignende.

Utvalget skal se nærmere på hvilken rolle eiendomsmegleren skal ha i forhold til tilstandsrapporten når boligsalget skjer gjennom eiendomsmegler. I denne sammenheng skal utvalget vurdere takstmannens uavhengighet og meglerens undersøkelsesplikt, opplysningsplikt og ansvar.

Utvalget skal gjøre rede for hvor i lovverket reglene bør plasseres. Utvalget skal ta som utgangspunkt for vurderingen at de kontraktsrettslige reglene om tilstandsrapport hører hjemme i avhendingslova, men må uansett vurdere spørsmålet nærmere i lys av det samlede regelverket som foreslås. Utvalget skal vurdere om reglene om kvalifikasjon, autorisasjon mv. kan innpasset i egnet regelverk eller om det er hensiktsmessig med en egen lov om dette.

Utvalget skal redegjøre for de økonomiske og administrative konsekvensene av forslagene, herunder særlig om reglene vil få innvirkning på transaksjonskostnadene ved boligomsetning. Det må blant annet vurderes om behovet for bruk av eierskifteforsikringer eller risikonivå ved slike forsikringer vil bli påvirket av at det foreligger en tilstandsrapport. Dersom det foreslås en godkjennings- og tilsynsordning for den som skal utarbeide tilstandsrapport, må det også redegjøres for hvordan finansieringen bør skje. Det skal også redegjøres for de samlede samfunnskostnadene ved en ordning med tilstandsrapport som bygger på at takseringsbransjen skal utarbeide rapportene.

Det skal foreslås overgangsregler i nødvendig utstrekning.»

Utvalget ble bedt om å legge frem sin innstilling innen utgangen av 2008. Det viste seg at arbeidet ikke kunne avsluttes innen fristen, og ny frist ble gitt til 28. februar 2009.

1.2 Arbeidet i utvalget

Utvalget har hatt elleve møter, som normalt har hatt en varighet på ca. fem timer. Utvalget har mottatt diverse henvendelser bl.a. fra Det Norske Veritas, Norwegian Broker AS og Protector Forsikring ASA. Professor Hans Henrik Edlund, Handelshøjskolen, Universitetet i Århus, har i møte med utvalget redegjort for erfaringene med den danske lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. Professor Erling Eide, Institutt for privatrett, Universitetet i Oslo har på oppdrag fra utvalget utarbeidet et notat om rettsøkonomiske vurderinger som bør gjøres ved innføring av en ordning med tilstandsrapporter. Notatet er trykt som vedlegg 3 til utvalgets utredning. Utvalget har også innhentet to eksempler på boligsalgsrapporter for henholdsvis enebolig og leilighet utarbeidet av Norges Takseringsforbund. Også disse er trykt som vedlegg til utredningen (vedlegg 1 og 2).

1.3 Sammendrag

Utvalget anbefaler lovendringer for å øke bruken av tilstandsrapportering ved salg av boliger i forbrukerforhold. En rekke virkemidler kan benyttes for å øke bruken av tilstandsrapporter, og utvalget er delt i synet på hvilke virkemidler som er mest hensiktsmessige.

Noen utvalgsmedlemmer anbefaler at det utelukkende skal knyttes kontraktsrettslige virkninger til bruk eller ikke-bruk av tilstandsrapport. Tanken er at disse virkningene skal gi insentiv for selger til å fremlegge rapport. En sentral kontraktsrettslig virkning som foreslås lovfestet, er at selger som ikke legger frem tilstandsrapport, ved mangelsvurderingen likevel skal anses å kjenne til opplysninger som ville ha kommet frem i en tilstandsrapport. Det innebærer en utvidelse av selgers opplysningsplikt. Videre foreslås det at ansvaret for eventuelle feil i en fremlagt tilstandsrapport kanaliseres til den bygningssakkyndige. Enkelte av de samme utvalgsmedlemmene foreslår at disse reglene kombineres med en angrerett for kjøperen hvor tilstandsrapport ikke fremlegges, og noen utvalgsmedlemmer foreslår at et forbehold om at eiendommen selges «som den er», ikke kan påberopes hvis tilstandsrapport ikke er fremlagt. Slike regelendringer foreslås inntatt i avhendingsloven.

Andre utvalgsmedlemmer foreslår at det skal innføres et påbud i avhendingsloven om fremleggelse av tilstandsrapport. Overholdes ikke påbudet, foreslås en del kontraktsrettslige virkninger, som for eksempel at et forbehold om at eiendommen selges «som den er», ikke kan påberopes. Ett utvalgsmedlem foreslår at manglende fremleggelse av tilstandsrapport skal gi kjøperen rett til å heve kjøpet. I tillegg foreslås det av noen utvalgsmedlemmer bl.a. at selger skal kunne ilegges et gebyr av tinglysingsmyndighetene, og at det innføres en tinglysingssperre. Disse forslagene medfører at det må gjøres endringer ikke bare i avhendingsloven, men også i tinglysingsloven. Ett utvalgsmedlem foreslår dessuten at utgifter til tilstandsrapport skal gi fradrag ved inntektsskatteligningen, og at dokumentavgiften skal reduseres for de overdragelsene der tilstandsrapport er fremlagt.

Utvalget har også fremlagt forslag til hvilke krav som skal stilles til tilstandsrapportens innhold. Utvalget er enig i at opplysninger om boligens tekniske tilstand er mest sentrale, men har også drøftet om tilstandsrapporten skal inneholde andre opplysninger som for eksempel opplysninger om radonkonsentrasjonen i inneluft, verdifastsettelse og opplysninger om areal. Det anbefales at tilstandsrapporten skal utformes på et enhetlig skjema, og at tilstandsrapporten må være utformet innen et nærmere bestemt tidsrom før avtaleinngåelsen. Utvalget har utarbeidet en forskrift om krav til tilstandsrapportens innhold. For flere av de spørsmålene som omtales i dette avsnittet, er det ikke full enighet i utvalget.

For å sikre at opplysningene i tilstandsrapporten er mest mulig pålitelige, foreslår utvalget at bare bygningssakkyndige med visse nærmere kvalifikasjoner skal kunne utforme de tilstandsrapportene som har de rettsvirkningene lovforslagene foreskriver. Kvalifikasjonskravene knytter seg både til krav om utdannelse og praktisk erfaring, og dessuten anbefaler utvalget bl.a. krav om tvungen forsikring og medlemskap i klagenemnd dersom slik opprettes. Utvalget foreslår videre å innføre en autorisasjonsordning. Det er ikke enighet i utvalget om hvorvidt denne ordningen skal være foretaksbasert eller personbasert. Utvalget har utarbeidet forskrift om autorisasjon av bygningssakkyndige.

Utvalget anbefaler også at det opprettes en klageordning for tvister i tilknytning til innhenting av tilstandsrapport.

De reglene som utvalget foreslår, vil få innvirkning for eiendomsmeglers plikter. Det følger allerede av dagens regler om god meglerskikk at megler vil måtte informere selgere og kjøpere om betydningen av godkjente tilstandsrapporter. Utvalget foreslår dessuten en lovendring i eiendomsmeglingsloven som medfører at tilstandsrapport skal vedlegges salgsoppgaven. Noen utvalgsmedlemmer har også foreslått at megler ikke skal kunne inngå oppdragsavtale med selger uten at selger på forhånd har innhentet godkjent tilstandsrapport.

De administrative og økonomiske konsekvensene vil variere avhengig av hvilke av de nevnte forslagene som gjennomføres. Fremskaffing av mer opplysninger om boligen vil isolert sett føre til høyere transaksjonskostnader ved omsetning av boliger. Dette må antas å kunne oppveies i større eller mindre grad av reduserte tvisteomkostninger. Også premiene for de forsikringene som selger og kjøper tegner i forbindelse med kjøpet, bør kunne reduseres hvis risikoen for uventede negative forhold ved eiendommen reduseres. Hvis ansvaret for feil med tilstandsrapporten kanaliseres til den bygningssakkyndige, kan dette føre til høyere kostnader i form av forsikringspremier, men det kan diskuteres hvor stor avstanden er fra den oppfatningen av någjeldende rettstilstand som synes lagt til grunn av Høyesterett. Utgiftene med en autorisasjonsordning foreslås dekt av de autoriserte foretak (eller personer, avhengig av hvilken ordning som velges). Også disse utgiftene bidrar til økt ressursbruk for de private aktørene totalt sett.

1.4 Kort om behovet for tilstands­rapporter

Utvalget skal etter mandatet «utrede og legge frem forslag til et regelverk som sikrer at det ved markedsføring og salg av boliger i forbrukerforhold som omfattes av avhendingslova, foreligger informasjon om relevante forhold ved boligen». Regelverket skal ha en «overordnet målsetting om å gjøre det tryggere å kjøpe og selge bolig, samt å begrense forbrukernes risiko og antallet tvister i forbindelse med bolighandel».

Utvalget legger til grunn at både selger og kjøper er tjent med at det foreligger korrekt informasjon om boligen før avtale inngås. Slik informasjon er grunnlaget for partenes avgjørelse om i det hele tatt å inngå en avtale og for fastsettelsen av prisen. Korrekt informasjon om boligen kan også hindre at det i ettertid oppstår tvister om kjøpet. Tvister innebærer en økonomisk ekstrakostnad for partene samlet sett, uansett hvem av dem som må bære kostnaden til slutt i det enkelte tilfelle. I tillegg er tvister ofte en personlig belastning for partene. Tvister etter en handel fører også med seg en ineffektiv bruk av ressurser sett fra samfunnets side.

Rettsreglene legger alt i dag til rette for at informasjon om boligen kommer frem før avtale inngås. En selger som holder tilbake informasjon som han kjenner til, vil i stor utstrekning kunne pådra seg et ansvar overfor kjøper. Videre har de mellomleddene som vanligvis brukes – eiendomsmeglere og advokater – en omfattende plikt til å skaffe og presentere opplysninger om eiendommen. Dette er opplysninger som mellomleddet dels innhenter fra selgeren, dels fra offentlige registre m.m.

I dagens regelverk er det ikke krav om innhenting av informasjon om eiendommen ved sakkyndige undersøkelser. Slik innhenting skjer likevel i ikke liten utstrekning, dels i form av såkalte verditakster, dels i form av rapporter som bygger på noe mer omfattende undersøkelser av eiendommen (tilstandsrapporter, boligsalgsrapporter).

Med den formen omsetning av boliger har her i landet, hvor avtale, i alle fall i oppgangstider, normalt inngås på et tidspunkt hvor kjøperen har hatt lite av tid og anledning til å undersøke boligen, må sakkyndige rapporter i praksis innhentes av selgeren forut for markedsføring av boligen. Som et utgangspunkt vil selgeren være tjent med å skaffe så mye informasjon som kjøperen er villig til å betale for i form av høyere pris, og ressursbruken ved innhenting av informasjon vil tilpasses det informasjonsbehovet begge parter har. Det synes likevel å være trekk ved markedet som gjør at det innhentes mindre informasjon enn det som er ønskelig ut fra partenes behov for et godt avgjørelsesgrunnlag og ønsket om å redusere antallet tvister.

Medlemmene Hammerø, Hatlebakk, Heggheim og Holm peker i den forbindelse på en undersøkelse inntatt i Forbrukerrapporten (11/2007). Her fremgår det at boligsalgsrapport bare ble benyttet i 55 av 100 undersøkte overdragelser. Ifølge Norges Takseringsforbund (NTF) sin byggefeilundersøkelse fra 2007 besiktiger deres 1150 medlemmer omkring 20 000 boliger i måneden. Av disse besiktigelsene foretas 23 % i forbindelse med utforming av tilstands- og boligsalgsrapporter. Reklamasjonsrapporter utgjør omkring 10 %. I en artikkel i Aftenposten den 24. september 2008 opplyses det at det oppstår større eller mindre tvister i en av fire bruktboligkjøp, med henvisning til informasjon fra HELP forsikring. 1 Selv om anslaget kan være noe omtrentlig, illustrerer dette, slik disse medlemmene ser det, problemets omfang, og tilsier et påtrengende behov for en klargjøring av selgers informasjonsansvar opp mot kjøpers berettigede forventningsnivå.

Utvalget vil i det følgende vurdere om økt innhenting av informasjon om boligen forut for avtaleinngåelse kan oppnås ved endringer i regelverket. Informasjonen vil i praksis måtte innhentes ved hjelp av sakkyndige rapporter. Utvalget skal også komme med forslag om hvilke opplysninger rapportene bør inneholde, og hvilke krav som skal stilles til de personene som utarbeider rapportene.

1.5 Oversikt over gjeldende rett

1.5.1 Innledning

Utvalget skal etter mandatet utrede regelverk som angår «markedsføring og salg av boliger i forbrukerforhold som omfattes av avhendingslova». Det kan være grunn til først å se nærmere på hvilke avgrensninger som ligger i dette.

Avhendingsloven gjelder for avhending av fast eiendom, medregnet eierseksjoner og festerett (§ 1-1 første ledd). Loven regulerer også salg av borettslagsandeler (§ 1-1 a). Avtalene som omfattes, kan være inngått mellom næringsdrivende, mellom næringsdrivende og forbrukere eller mellom forbrukere. Begge de sistnevnte gruppene (med unntak av situasjonen hvor en forbruker selger til en næringsdrivende kjøper) må i denne sammenhengen anses som «forbrukerforhold», slik at det bare er avtalene mellom næringsdrivende som faller utenfor utvalgets mandat. Mesteparten av lovgivningen om forbrukerkontrakter omfatter utelukkende avtaler mellom forbrukere og næringsdrivende, men for salg av «brukte» boliger er avtaler der verken selger eller kjøper opptrer som næringsdrivende, det langt vanligste. I den typiske situasjonen som omfattes av det regelverket utvalget skal utrede, er med andre ord ingen av partene profesjonelle, noe det må tas hensyn til i den nærmere vurderingen av forslag til regelendringer.

Utvalgets medlem Holm mener likevel man bør ta i betraktning at dagens regler, slik dette medlemmet ser det, i større grad ivaretar selgers interesser enn forbrukerkjøperens, jf. for øvrig medlemmets kommentarer under 1.5.2.

Utvalget peker videre på at salg av nye boliger fra næringsdrivende til forbrukere også omfattes av avhendingsloven, men bare hvis boligen er fullført på avtaletidspunktet. Hvor det gjenstår arbeid som selgeren står for, er det boligoppførings­loven som gjelder (avhl. § 1-1 annet ledd, jf. buofl. § 1 første ledd bokstav b). Spørsmålet om tilstandsrapport er mest aktuelt for salg av brukte boliger, men er ikke helt uten interesse for salg av nye boliger. Det synes likevel praktisk å avgrense virkeområdet for eventuelle nye regler om tilstandsrapporter til de tilfellene hvor boligen er fullført på avtale­tidspunktet. For de avtalene som omfattes av boligoppførings­loven, er det ikke uvanlig at avtalen ­inngås allerede mens boligen er på planleggingsstadiet, og ellers på ethvert stadium i byggeprosessen. For en bolig som ikke er fullført, gir det normalt lite mening å utarbeide en tilstandsrapport.

Utvalgsmedlemmene Hammerø, Hatlebakk, Heggheim og Holm ønsker imidlertid å påpeke at det også kan være behov for å innhente tilstandsrapport for boliger som omfattes av boligopp­føringsloven. Rapporten kan for eksempel fremlegges ved overtakelsen. I en byggeundersøkelse fra Norsk institutt for by- og regionforskning (NIBR) som nylig ble lagt frem, går det frem at bare seks av ti som bygde eller kjøpte ny bolig i 2005 sier de var fornøyd med håndverksarbeidet på boligen (NIBR-rapport 2008:14 s. 13). Videre fremgår det at 15 % rapporterte om vesentlige feil og mangler etter overtakelse, mens hele 69 % oppdaget mindre feil og mangler. Ifølge Norges Takseringsforbund (NTF) sin byggefeilundersøkelse utgjør kostnadene som skyldes slurv, byggefeil og manglende kontroll i byggefasen omkring 50 % av alle registrerte skader. Dette viser at det kan være samme behov for økt informasjon i avtalene som omfattes av boligoppføringsloven som ved salg av «nøkkelferdig» bolig. Dette er forhold som vel ligger utenfor utvalgets mandat, men disse medlemmene ønsker å påpeke det, slik at det kan følges opp for eksempel ved en evaluering av boligoppførings­loven.

1.5.2 Tilstandsrapporter og mangelsreglene i avhendingsloven

Etter gjeldende rett er innhenting av tilstandsrapporter ikke lovregulert. Det er heller ingen regler om hvem som kan utforme slike rapporter, eller hva rapportene skal inneholde. Hvorvidt selger innhenter tilstandsrapport, beror på om selger vurderer dette som hensiktsmessig. I praksis er det store geografiske forskjeller på hvor vanlig fremleggelse av slike rapporter er.

Medlemmene Hammerø, Hatlebakk, Heggheim og Holm viser i denne forbindelse til statistikk fra Protector Forsikring ASA over boligsalg der det er brukt eierskifteforsikring (sendt i skriv til utvalget). Av statistikken fremgår det at andelen der det er innhentet boligsalgsrapport ligger på mellom 91 og 97 % for seks av landets nitten fylker (se siste side). I de syv fylkene som har lavest andel, ligger denne på mellom 15 og 33 %. I pressfylker som Oslo og Akershus ligger andelen på henholdsvis 26 % og 15 %.

Hele utvalget fremholder at betydningen av at tilstandsrapport blir lagt frem før salg av bolig, må ses på bakgrunn av reglene i avhendingsloven om hva som utgjør en mangel.

Utgangspunktet er her som for andre kjøp at avtalen er avgjørende (avhl. § 3–1 første ledd første punktum). Partene står som regel fritt til å avtale hva de vil om hvilke egenskaper boligen skal ha, og om prisen for boligen. Avvik fra det som er avtalt om boligens egenskaper, utgjør dermed en mangel.

Avtalen gir sjelden svar på alle spørsmål om hvilken tilstand boligen skal være i, og det er normalt nødvendig å utfylle avtalen med mer generelle regler, i det som ofte kalles en «abstrakt» mangelsbedømmelse. Avhendingsloven har noen spesifikke utfyllende regler om tilbehør (§ 3–5) og om grunn som følger med når eiendommen støter til vassdrag (§ 3–6 a), mens de mer generelle utfyllende mangelsbestemmelsene finnes i § 3–2. Bokstav b i § 3–2 første ledd gjelder situasjonen hvor selgeren var eller måtte være kjent med et spesielt formål kjøperen skal bruke eiendommen til; den regelen skal ikke berøres her. Regelen som fremgår av bokstav a, er derimot sentral og gir det mest generelle uttrykket for hvilke krav kjøperen kan stille til eiendommen: Eiendommen har mangel dersom den ikke «høver for dei føremål som tilsvarande eigedomar vanlegvis vert brukt til».

Et tilsvarende uttrykk for det generelle kvalitetskravet er også benyttet i kjøpsloven § 17 annet ledd bokstav a. Det har vært noe uklart om denne regelen må suppleres med en enda mer generell ulovfestet regel om at kjøperen har krav på «alminnelig god vare» (Rt. 1998 s. 774), eller om bestemmelsen i kjl. § 17 annet ledd bokstav a skal gi uttrykk for nettopp et slikt generelt krav. I forbrukerkjøpsloven § 15 annet ledd bokstav a er det en tilsvarende bestemmelse om at tingen skal «passe for de formål som tilsvarende ting vanligvis brukes til», men i tillegg er det i bokstav b bestemt at tingen skal «svare til det som forbrukeren har grunn til å forvente ved kjøp av en slik ting når det gjelder holdbarhet og andre egenskaper». 2 I forbrukerkjøpsloven er den sistnevnte bestemmelsen det generelle uttrykket for kravet til «alminnelig god vare», og mye kan tale for at en slik formulering fanger opp det som er det sentrale også etter avhendingsloven: Eiendommen skal svare til det kjøperen har grunn til å vente ved kjøp av en slik eiendom.

Ved salg av brukte boliger er det vanlig med avtaler om at eiendommen selges «som den er». Eiendommen har likevel mangel etter avhl. § 3–9 hvis den er «i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles» (eller hvis det foreligger opplysningssvikt, se like nedenfor). Utgangspunktet er fortsatt hva kjøperen hadde grunn til å vente, men er det tatt et forbehold som nevnt, må altså avviket fra hva kjøperen kunne vente, være vesentlig før det blir tale om mangel. I hvilken grad dette vesentlighetskravet har reell betydning for mangelsvurderingen, er det imidlertid delte meninger om i utvalget, noe som drøftes nærmere under kap. 3.4.4.

Manglende eller misvisende opplysninger kan føre til at det foreligger mangel selv om eiendommen uten opplysningssvikten ville svare til det kjøperen hadde grunn til å vente. Disse reglene går frem av avhl. §§ 3–7 og 3–8. Opplysningssvikt fører til mangel selv om det er avtalt at eiendommen selges «som den er» (§ 3–9).

Etter § 3–7 har eiendommen mangel «dersom kjøparen ikkje har fått opplysning om omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få». Det er et vilkår at en kan gå ut fra at det har virket inn på avtalen at opplysningen ikke er gitt. Bestemmelsen ses gjerne som et uttrykk for en «opplysningsplikt», men da på den måten at det ikke er tale om en kontraktsforpliktelse i egentlig forstand, men om en plikt som har betydning for mangelsbedømmelsen. Uttrykket «opplysningsplikt» skal for enkelhets skyld benyttes i det følgende.

Opplysningsplikten omfatter bare omstendigheter som selgeren «kjente eller måtte kjenne til». I uttrykket «måtte kjenne til» ligger at selgeren ikke hadde noen rimelig grunn til å være uvitende om forholdet. 3 Det er ikke nok at selgeren burde ha kjent til forholdet, og noen egentlig undersøkelsesplikt har han ikke.

Det er selvsagt ikke slik at unnlatt opplysning om enhver omstendighet som selgeren kjente eller måtte kjenne til, fører til at eiendommen har en mangel. Viktige begrensninger ligger både i vilkåret om at kjøperen hadde grunn til å regne med å få opplysningen, og i vilkåret om at unnlatt opplysning kan ha virket inn på avtalen. For alle eiendommer foreligger det en mengde trivielle opplysninger som kjøperen normalt ikke har noen interesse av å få uttrykkelig opplysning om, og det ville i praksis også være ugjørlig å legge frem opplysninger om absolutt alt som kan sies om eiendommen. På den annen side er ikke opplysningsplikten begrenset til å gjelde opplysninger om omstendigheter som avviker fra det kjøperen hadde grunn til å vente på bakgrunn av avtalen og omstendighetene for øvrig. Opplysningsplikten kan derfor sies å bygge på et redelighetskrav: Det er tale om omstendigheter som en redelig selger vil opplyse om hvis han først kjenner til dem (eller altså må kjenne til dem), selv om omstendighetene i og for seg ligger innenfor det en kjøper må finne seg i ved en avtale som den aktuelle. 4 For eksempel kan det være at forurensning i grunnen eller et råteangrep ligger innenfor det kjøperen generelt må være forberedt på ved kjøp av en eiendom som den aktuelle, men de samme omstendighetene kan likevel utgjøre en mangel hvis selgeren kjente eller måtte kjenne til dem uten å opplyse om dem. 5 På den annen side har selgeren ikke noen plikt til å fortelle for eksempel at takpappen på et gammelt hus antagelig ikke vil vare like lenge som om huset hadde vært nytt, og det gjelder uavhengig av om selgeren har slik kunnskap om takpapp, mens kjøperen kanskje ikke har det. Hvilke opplysninger selgeren må legge frem, må bedømmes i forhold til den enkelte avtale.

Dagens avhendingslov synes etter utvalgsmedlemmet Holm sin oppfatning noe ubalansert i favør av boligselger. Selger hefter bl.a. for forhold han «måtte» kjenne til, jf. avhl. § 3-7, et krav som ligger tett opp mot positiv kunnskap. Siden selgere flest ikke er bygningskyndige, skal det mye til før et slikt vilkår er oppfylt. I tillegg kan selger i stor utstrekning fraskrive seg ansvaret for mulige feil og avvik, herunder om boligen er i overensstemmelse med offentligrettslige krav. Selger har også muligheten til å ta generelle forbehold i form av at boligen selges «som han er», og da skal det, slik dette medlemmet ser det, svært mye til for at kjøper når frem med et mangelskrav. Slike forbehold synes brukt i utstrakt grad, og i den forbindelse vises det til at «som han er»-forbehold ble brukt i 39 av 45 saker om avhendingsloven som gikk for lagmannsrettene i 2007. For kjøper kan resultatet bli at han betaler en høyere pris for boligen enn han ville gjort om han hadde hatt tilstrekkelig informasjon om boligens tekniske tilstand, og kjøper kan dessuten bli sittende med betydelige utbedringskostnader der boligen er solgt «som han er». Selger kan på sin side forsikre seg mot et eventuelt mangelsansvar, og får dessuten ofte bistand fra profesjonelle medhjelpere i forbindelse med salget.

Utvalget fremholder videre at dersom det blir gitt opplysninger om eiendommen som er uriktige , er regelen strengere enn ved manglende opplysninger etter § 3-7: Eiendommen har mangel dersom den ikke svarer til opplysninger som selgeren har gitt, eller som er gitt av andre på selgerens vegne, og det gjelder uavhengig av om selgeren kjente eller burde kjenne til at opplysningen var uriktig. Også her er det et vilkår at opplysningene kan ha innvirket på avtalen, men feilaktige opplysninger kan rettes hvis det gjøres i tide (avhl. § 3–8).

Kjøperen kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøperen kjente til eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått (avhl. § 3-10). De omstendighetene ved eiendommen som selger opplyser om, vil dermed ikke kunne gjøres gjeldende som mangel. Kjøper har i utgangspunktet ingen plikt til å undersøke eiendommen, men dersom kjøper før avtale er inngått, faktisk undersøker eiendommen eller uten rimelig grunn lar være å følge selgers oppfordring om å undersøke eiendommen, kan kjøperen ikke påberope seg som mangel forhold som han ved undersøkelsen burde ha oppdaget. Aktsomhetsplikten for en vanlig forbruker er ikke streng; kjøper forventes verken å ta initiativ til tidkrevende eller kostbare undersøkelser eller å søke hjelp fra fagfolk.

For omstendigheter som ingen av partene kjente til, blir det et spørsmål om de ligger utenfor det kjøperen hadde grunn til å vente på bakgrunn av avtalen og omstendighetene for øvrig, eventuelt et spørsmål om «vesentlig» avvik fra slike forventninger hvis det er avtalt at eiendommen selges «som den er». Se ovenfor om denne generelle mangelsvurderingen.

Innhenter selger tilstandsrapport, vil en del feil og avvik ved eiendommen som partene ellers ville vært ukjent med, kunne avdekkes. Når kjøper gjennom tilstandsrapporten blir kjent med feilene, vil ikke disse kunne påberopes som mangel, men kjøper vil kunne tilpasse sitt bud ut fra disse opplysningene. Selger på sin side slipper å bli møtt med mangelskrav for de feil som er påvist i tilstandsrapporten. Dermed minskes faren for tvist og etteroppgjør, noe som er en fordel for både selger og kjøper.

Utvalgets medlemmer Hammerø, Hatlebakk, Heggheim og Holm fremhever at det er på det rene at en grundig teknisk tilstandsrapport er svært fordelaktig for kjøper. Kjøper er avhengig av sannferdig og riktig informasjon om boligen før han deltar i budrundene, og slik informasjon er best tilgjengelig gjennom selgers egenerklæring og tilstandsrapporten. Bedret informasjon innenfor en akseptabel kostnadsramme må også antas å fremme konkurransen i boligmarkedet (pris og teknisk tilstand er i større grad avstemt).

Hele utvalget peker videre på at selv om tilstandsrapport er innhentet, vil det likevel kunne foreligge omstendigheter ved boligen som innebærer et så stort avvik fra det som kjøperen kunne vente, at de utgjør en mangel. Takstmannen kan ha oversett noe, eller det kan være forhold som er så vanskelige eller kostbare å oppdage at det ikke ventes at takstmannen skal foreta slike undersøkelser. Selger har muligheten til å forsikre seg mot risikoen for slike skjulte mangler ved å kjøpe eierskifteforsikring, og innhenting av tilstandsrapport kan gi rabatt ved kjøp av eierskifteforsikring.

Etter dagens regler er det imidlertid ikke utelukkende fordelaktig for selger å innhente tilstandsrapport: Dersom innhenting av rapporten bare avdekker feil som ligger innenfor det kjøperen har grunn til å vente, eller ved et «som han er»-kjøp ikke er «vesentlige», vil selger kunne få dårligere pris, uten at han fritas for et mangelsansvar han ellers ville ha hatt.

Videre identifiseres selger med takstmannen, noe som innebærer at selger hefter for de feil takstmannen gjør, enten ved at tilstandsrapporten inneholder feilaktige opplysninger, eller ved at tilstandsrapporten unnlater å opplyse om forhold som takstmannen kjente eller måtte kjenne til, jf. Rt. 2001 s. 369 (takstmannsdommen). Hvis kvalifikasjonene hos dem som utformer tilstandsrapporter, er varierende, løper selger dermed en ikke ubetydelig risiko ved å innhente tilstandsrapport.

Takstmannen hefter for sine feil etter ulovfestede regler om profesjonsansvar. Foreligger en feil ved tilstandsrapporten som takstmannen burde ha unngått, og selger også er ansvarlig for disse etter reglene om identifikasjon, kan kjøper rette krav både mot takstmannen og selgeren. 6 Hvis takstmannen må betale erstatning til kjøper, kan det oppstå spørsmål om regresskrav fra takstmannen eller hans forsikringsselskap mot selger. Dette beror antakelig på en bredere vurdering av forholdet mellom de ansvarlige og omstendighetene for øvrig, og regresskrav aktualiseres i første rekke hvis selgeren kan bebreides for kontraktsbruddet, for eksempel ved bevisst å ha gitt misvisende opplysninger til takstmannen. 7 På den annen side kan det synes usikkert hvorvidt selgeren kan søke regress hos takstmannen hvis kjøperen har rettet et prisavslagskrav mot selgeren. Utvalget går ikke nærmere inn på reglene om slike regresskrav.

I avhendingsloven (§ 4-19) er det oppstilt frister for hvor lenge et mangelskrav kan gjøres gjeldende. Foreligger en mangel ved eiendommen etter de ovennevnte regler, må kjøper reklamere innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde oppdaget mangelen, men senest innen fem år etter at han overtok bruken av eiendommen. Selger kan likevel ikke gjøre gjeldende at det er reklamert for sent dersom han har opptrådt grovt uaktsomt, uærlig eller for øvrig har handlet i strid med god tro. I så fall er det kun foreldelsesreglene som setter en absolutt grense i tid for hvor lenge et mangelskrav kan gjøres gjeldende.

1.6 Terminologi

Utvalget har drøftet hvilket navn som bør gis på den rapporten som skal innhentes ved den sakkyndige undersøkelsen av boligen. Utvalget er enig om at betegnelsene «verditakst» og «lånetakst», som ofte benyttes i dag, er mindre egnet siden disse utelukkende peker mot en verdifastsettelse av eiendommen.

Medlemmene Assev, Ebeltoft, Evensen, Holm, Lilleholt, Mæland, Nordby og Rokhaug anbefaler at uttrykket «tilstandsrapport», som også er nevnt i mandatet, benyttes, ettersom dette er velegnet til å beskrive en rapport som inneholder opplysninger om nettopp hvilken tilstand boligen er i. Ordet har en generelt beskrivende karakter, og bruken av ordet innebærer ingen henvisning til eksisterende produkter, og heller ingen henvisning til NS 3424 (om tilstandsanalyse for byggverk). En alternativ betegnelse kunne vært «boligsalgsrapport», men også denne betegnelsen benyttes om enkelte av dagens produkter, og er ikke, etter disse medlemmenes oppfatning, språklig like velegnet til å beskrive en rapport om boligens tilstand som det en «tilstandsrapport» er.

Medlemmene Hammerø, Hatlebakk og Heggheim mener på sin side at betegnelsen «tilstandsrapport» er for snever til å beskrive rapporten som utvalget beskriver i kapittel 4. Uttrykket «tilstandsrapport» brukes i dag om rapporter som beskriver tilstand på alt fra store næringseiendommer til enkelte bygningsdeler. Man kan med andre ord bestille en tilstandsrapport på en vinduskarm eller for en hel flyplass. Rapporten som utvalget mener skal fremlegges ved boligomsetning, inneholder langt mer enn tilstandsvurderinger. Eksempler på dette er arealmåling, energiattest, verdivurdering, selgers egenerklæring og øvrig dokumentkontroll. Disse medlemmene mener derfor at faren for sammenblanding med det utall ulike rapporter som i dag betegnes «tilstandsrapport», taler for å benytte et annet begrep. NITO Takst og Norges Takseringsforbund er villige til å fristille begrepet «boligsalgsrapport» som betegnelse på rapporten. Dette er begrepet som i dag benyttes om rapporter i boligomsetningen, og dette vil dermed, slik disse medlemmene ser det, være et begrep som både er mer presist og vesentlig enklere å innarbeide blant folk flest.

Utvalget har også drøftet betegnelsen for de som skal utforme rapportene, som i dag kalles «takstmenn». Utvalget er enig om at betegnelsen «takstmann» ikke bør innføres i lovgivningen, men er heller ikke her kommet til enighet om en hensiktsmessig terminologi.

Medlemmene Assev, Ebeltoft, Evensen, Holm, Lilleholt, Mæland, Nordby og Rokhaug er av den oppfatning at betegnelser som «boligtakserer» og «takstingeniør» ikke bør benyttes. Disse medlemmene viser til at slike uttrykk rent språklig først og fremst viser til en verdifastsettelse av boligen, mens verdivurdering ikke er hovedformålet med en tilstandsrapport. Slik disse medlemmene ser det, vil betegnelsen «bygningssakkyndig» være mest hensiktsmessig. Dette uttrykket viser ikke spesielt til en takst eller verdifastsettelse, det er kjønnsnøytralt, og det er også nøytralt i forhold til eksisterende faggrupper og organisasjoner.

Medlemmene Hammerø, Hatlebakk og Heggheim mener betegnelsen «bygningssakkyndig» langt på vei rammes av den samme problematikken som «tilstandsrapport». Det vises i denne sammenheng til at uttrykket også benyttes i plan- og bygningslovgivningen, og at uttrykket trolig vil bli enda mer benyttet ved innføringen av nye regler om tredjepartskontroll i byggesaker. Dette er problematisk da det her er tale om ulike roller som krever ulike kvalifikasjoner.

Disse medlemmene peker på at betegnelsen «takstmann» er godt innarbeidet som betegnelse på en yrkesgruppe som i dag blant annet utfører slik rapportering som her omtales, noe som kan tale for å videreføre bruken av betegnelsen. Disse medlemmene kan ikke se at det verken er viktig eller har særlige positive virkninger å finne nytt navn på deler av denne yrkesgruppen. På den annen side har disse medlemmene forståelse for flertallets ønske om å finne en kjønnsnøytral betegnelse på personene som skal utføre rapporteringen. På denne bakgrunn har NITO Takst tilbudt seg å fristille sin tittel «takstingeniør» for dem som etter det nye regelverket vil være kvalifisert til å forme disse rapportene. Begrepet «takstingeniør» er kjønnsnøytralt og ivaretar også de tradisjoner bransjen er opptatt av å videreføre, og disse medlemmene anbefaler derfor bruken av dette begrepet.

For enkelthets skyld benyttes i det følgende hovedsakelig betegnelsene «tilstandsrapport» og «bygningssakkyndig» uten at de alternative forslagene nevnes.