6 Klageordning

6.1 Innledning

I henhold til mandatet skal utvalget vurdere om det er behov for «klageordninger eller lignende». Slik utvalget tolker mandatet, er det klageordning for tvister knyttet til innhenting av tilstandsrapporter som skal vurderes opprettet.

I dag er det frivillig om takstmennene ønsker å være tilknyttet en klageordning, men i praksis vil de fleste være tilsluttet en slik ordning. Så vidt utvalget er kjent med, er blant annet medlemmene av takseringsorganisasjonene underlagt retningslinjene og avgjørelsene til Klagenemnda for takstmenn, som er opprettet i samarbeid mellom organisasjonene og Forbrukerrådet. Selv om de fleste takstmenn allerede i dag på frivillig basis er tilsluttet en klageordning, mener utvalget at tilslutning til en slik ordning bør innføres som vilkår for autorisasjon – såfremt det anses å være behov for å innføre regler om en generell klageordning.

Den form for klageordning som etter utvalgets oppfatning vil være mest aktuell, er innføring av en avtalebasert klageordning, men slik at en eventuell klagenemnd kan få offentlig godkjenning som skal ha visse rettsvirkninger. Avtalebaserte klagenemnder er kjent fra bl.a. eiendomsmeglingsloven § 8-8 og boligoppføringsloven § 64 tredje ledd, og ordningen etter disse lovene kan tjene som mønster for klageordning for tvister knyttet til innhenting av tilstandsrapporter. Før utvalget gir uttrykk for sine vurderinger i kap. 6.2, vil utvalget derfor skissere hovedinnholdet i reglene om nemndsbehandling etter eiendomsmeglingsloven og boligoppføringsloven, som på visse punkter skiller seg fra hverandre.

I korte trekk er nemndsordningen for eiendomsmeglere basert på at det gjennom avtale mellom organisasjoner som representerer «eiendomsmeglersiden» og organisasjoner som representerer «forbrukersiden», kan opprettes en eller flere nemnder til behandling av tvister om forpliktelser etter eiendomsmeglingsloven (§ 8-8 første ledd). Denne tilnærmingen medfører at de nemndene som opprettes, i praksis blir sammensatt av personer både fra «eiendomsmeglersiden» og fra «forbrukersiden». I tillegg ledes de gjerne av en uavhengig person, ofte en jurist. For at enkelte lovbestemte virkninger skal inntre, må avtalen om opprettelse av en nemnd være offentlig godkjent (§ 8-8 annet ledd). Dette er også ordningen etter boligoppføringsloven (§ 64 tredje ledd).

Etter eiendomsmeglingsloven er det selger, kjøper eller øvrige interessenter som kan kreve nemndsbehandling for en offentlig godkjent nemnd (§ 8-8 tredje ledd). Det er ikke lovfestet at personer eller foretak som driver eiendomsmeglingsvirksomhet, skal ha krav på å få brakt saken inn for nemnda (Ot.prp. nr. 16 (2006–2007) s. 177). Etter boligoppføringsloven, derimot, er det lov­festet at hver av partene – også den profesjonelle entreprenøren – kan kreve nemndsbehandling (§ 64 tredje ledd, første punktum).

Verken i eiendomsmeglingsloven eller boligoppføringsloven fremgår det at uttalelsene ved nemndsbehandling skal ha retts- og tvangskraft, og disse er derfor utelukkende rådgivende. I praksis følges de likevel i utstrakt grad.

Rettsvirkningene av at nemnda blir offentlig godkjent, er for det første at saker som har vært realitetsbehandlet i nemnda, kan bringes direkte inn for tingretten uten forliksrådsbehandling (eiendomsmeglingsloven § 8-8 femte ledd og boligoppføringsloven § 64 tredje ledd tredje punktum). Det er videre oppstilt regler om litispendens, det vil si at en sak som er brakt inn for en godkjent nemnd, ikke kan bringes inn for de alminnelige domstolene før nemnda har behandlet saken, men også her skiller reglene i eiendomsmeglingsloven seg noe fra boligoppføringsloven. Etter eiendoms­meglingsloven kan tvisten ikke bringes inn for de ordinære domstoler så lenge den er til behandling i nemnda (§ 8-8 fjerde ledd), mens et slikt forbud etter boligoppføringsloven er begrenset til å gjelde entreprenørens adgang til å reise søksmål om samme krav (§ 64 tredje ledd annet punktum). Endelig nevnes at inngivelse av klage for nemndsbehandling kan virke fristavbrytende for foreldelsesfristen (fl. § 16 nr. 2 bokstav a).

6.2 Utvalgets vurderinger

Klagebehandling er vanligvis enklere, billigere og hurtigere enn ordinær domstolsbehandling. Dette må antas å gjelde selv om tvisteloven har innført nye regler som er ment å fremme en billigere og hurtigere prosess, sammenlign også departementets vurdering ved innføringen av nemndsbehandling for brudd på eiendomsmeglingsloven (Ot.prp. nr. 16 (2006–2007) s. 178).

Behovet for klageordning er nok størst i saker som typisk vil være av mindre økonomisk verdi, siden partene da kanskje ikke tar seg bryet med å hyre advokat og gå til rettssak. Men feil ved tilstandsrapporten kan påføre både selger og kjøper et økonomisk tap av betydelig størrelse. Man kan for eksempel tenke seg at tilstandsrapporten mang­ler opplysninger om et omfattende råteangrep som burde ha fremkommet, noe som med­fører at kjøper kan rette erstatningskrav mot den bygningssakkyndige; eller at rapporten inneholder prisdempende opplysninger som bygger på feilaktige vurderinger, slik at selger påføres tap som han kan kreve dekket av den bygningssakkyndige. I denne typen tvister, hvor det også ofte vil være behov for en grundig saksbehandling, kan en spørre om det er grunn til å opprette en særordning som innføring av klagenemnd vil innebære.

Innhenting av tilstandsrapporter vil imidlertid også kunne reise tvister av mindre økonomisk betydning. Det kan bl.a. oppstå tvist om den bygningssakkyndige er inhabil eller har brutt god skikk-regler, noe som kanskje kan gi grunnlag for prisavslag på tjenesten. Slike regelbrudd av mindre økonomisk betydning vil neppe få en avklaring og en effektiv håndhevelse uten at en klageordning etableres, og for denne type saker vil det åpenbart være behov for en klageordning. Siden det, slik utvalget ser det, vil være lite hensiktsmessig å skille ut saker av liten økonomisk verdi for klagebehandling, kan det tale for å innføre en generell klageordning for tvister oppstått ved innhenting av tilstandsrapport.

Et annet hensyn som taler for innføring av klageordning, også i mer omfattende saker, er at dette vil kunne avlaste domstolene. Sammensetningen av nemnda, der både bygningssakkyndige og forbrukere er representert i tillegg til en nøytral leder, medfører at partene kan få prøvd saken av personer med høy faglig kompetanse og med innsikt i bransjepraksis. Det er dermed mer nærliggende at partene slår seg til ro med nemndas avgjørelse enn med forliksrådets avgjørelse, og færre saker vil i så fall bringes inn for tingretten.

Selv om en klageordning nok medfører en del kostnader, vil denne ulempen, slik utvalget ser det, veies opp av de fordelene som er skissert. I den forbindelse pekes det på at dersom det ikke innføres en klageordning, vil en del av tvistene uansett føres for de ordinære domstolene, noe som heller ikke er kostnadsfritt. På denne bakgrunn mener utvalget at en avtalebasert klageordning som skissert ovenfor i 6.1, bør innføres.

Utvalget presiserer at adgangen til å kreve nemndsbehandling med rettslige virkninger ikke bør forbeholdes forbrukere, slik som etter eiendomsmeglingsloven. Riktignok er det hensynet til forbrukere som typisk bør ivaretas av muligheten for en enkel, billig og rask avgjørelse, men dette bør ikke stenge for at også bygningssakkyndige kan kreve nemndsbehandling. Tvert imot kan det være en fordel for forbrukere at tvisten avgjøres av en klagenemnd fremfor at forbrukeren stevnes for de ordinære domstoler, også i de tilfellene der det er den bygningssakkyndige som går til sak. Ønsker imidlertid forbrukeren heller at de ordinære domstolene skal avgjøre tvisten, bør en slik adgang være åpen. Dette innebærer at utvalget foreslår at klager fra bygningssakkyndige ikke bør hindre forbrukeren fra å reise sak for domstolene samtidig hvis han foretrekker det. Ordningen skal i første rekke sikre at forbrukerne skal få prøvd en sak på en rimelig måte. Hvis en klage fra den bygningssakkyndige skal hindre forbrukeren i å gå direkte til domstolene, kan dette være en ulempe og påføre forbrukeren ekstra kostnader hvis saken i alle tilfelle ender i domstolene.

Klage fra forbrukeren bør derimot hindre den bygningssakkyndige i å reise sak for domstolen, men har klagenemnda ikke avgjort saken innen seks måneder, kan den bygningssakkyndige bringe saken inn for domstolene etter tvisteloven § 18-2 tredje ledd.