3 Notat om plikt til å utarbeide tilstandsrapport

13. mars 2008 av Erling Eide

3.1 Formålet med notatet

Formålet med dette notatet er å analysere virkninger av en mulig plikt for selger til å fremskaffe en tilstandsrapport i forbindelse med salg av en bolig. 1 Rettsøkonomiske analyser av rettsreglers virkninger tar i hovedsak sikte på å avklare om reglene bidrar til effektiv ressursbruk og til en ønsket fordeling av fordeler og ulemper mellom individer og grupper. Slike virkninger vil stå sentralt også ved vurdering av ønskeligheten av en plikt til å fremskaffe tilstandsrapporter.

Rettsøkonomisk teori omfatter fem resultater av særlig interesse i forbindelse med vurdering av om hvorvidt obligatoriske tilstandsrapporter er ønskelige.

1. Vurdering av om pliktregler er samfunnsøkonomisk ønskelige avhenger av transaksjonskostnader av forskjellig slag, bl.a. informasjonskostnader om avtaleinnhold, kostnader ved å inngå avtaler og kostnader ved å få avtaler oppfylt.

2. Preseptoriske pliktregler relatert til markeder er enten effektive eller ineffektive. Hvis de er ineffektive, er de til skade for både den part som pålegges plikten og den part som samtidig får en rettighet. Hvis de er effektive, er de til fordel for begge parter.

3. Preseptoriske regler bør foretrekkes fremfor tilsvarende deklaratoriske bare hvis transaksjonskostnadene forbundet med å avtale seg rundt de deklaratoriske regler er høyere enn kostnadene som plikten skaper.

4. Mangelfull informasjon fører til ineffektive avtaler.

5. Informasjon som kan redusere risiko bør bare fremskaffes i den utstrekning dette lønner seg for partene samlet.

Jeg vil i det følgende vurdere i hvilken grad disse resultater er relevante for spørsmålet om tilstandsrapporter bør utarbeides.

Det vil bli lagt til grunn at en tilstandsrapport vil redusere usikkerheten om boligens beskaffenhet hos potensielle kjøpere, og at denne reduserte usikkerheten i seg selv vil øke deres betalingsvillighet (BV) for boligen. (Med betalingsvillighet menes den høyeste pris en kjøper vil kunne akseptere, den subjektive verdsettelse av boligen.) Hvis tilstandsrapporten frembringer nye negative eller positive opplysninger, vil naturligvis også disse påvirke kjøpernes betalingsvillighet. En tilstandsrapport vil gi virkninger av samme art for selgerne. Redusert usikkerhet og nye opplysninger kan påvirke en selgers reservasjonspris (RP), d.v.s. den laveste pris en selger kan være villig til å akseptere, hans verdsettelse av å beholde boligen selv.

Verdien for samfunnet (for partene samlet) av at en bolig omsettes, er lik differansen mellom kjøperens betalingsvillighet og selgerens reservasjonspris. Fra et samfunnsøkonomisk synspunkt bør denne differansen, som kan kalles samarbeidsoverskuddet, være størst mulig. Hovedspørsmålet som skal drøftes, er hvorvidt obligatoriske tilstandsrapporter vil øke netto samarbeidsoverskudd (d.v.s. samarbeidsoverskuddet etter at eventuelle kostnader er fratrukket), og dermed verdiskapningen i samfunnet. 2

En tilstandsrapport kan bedre partenes informasjon om boligen, noe som kan gi følgende gunstige virkninger:

1. En handel som med mangelfull informasjon fremstår som fordelaktig viser seg å innebære en ulempe for partene. Samarbeidsoverskuddet basert på den mangelfulle informasjon var positivt, mens det korrekte er negativt.

2. En mulig handel som med mangelfull informasjon synes ufordelaktig, viser seg å innebære en fordel for partene. Samarbeidsoverskuddet basert på den mangelfulle informasjonen er negativt, mens det korrekte er positivt.

Tilstandsrapporter kan således forhindre uønskede handler og bidra til at ønskede handler blir foretatt. Analysene nedenfor skal bidra til å avklare om denne fordelen ved bedre informasjon kan forsvare kostnadene ved å utarbeide tilstandsrapporter.

Hvordan et samarbeidsoverskudd deles, vil avhenge av en rekke forhold som har å gjøre med bl.a. forhandlingsstrategi. Med bare to eller noen få aktører gir ikke økonomisk teori entydige svar på hvordan fordelingen vil bli. 3 Fordelingen vil bl.a. være avhengig av hvordan en eventuell budgivning organiseres. Notatet vil i liten grad ta opp fordelingsspørsmål i disse situasjoner. Det antas for enkelhets skyld at jo større samarbeidsoverskuddet er, desto bedre vil resultatet være både for kjøper og for selger (f.eks. ved at samarbeidsoverskuddet deles i to like deler, slik det forutsettes i det følgende). Dette betyr at høyere verdiskapning også vil innebære en Pareto-forbedring, begge parter vil oppnå et bedre resultat. Fordelingsspørsmål vil bli drøftet i en modell for fullkommen konkurranse.

Notatet gir følgende hovedkonklusjoner:

• Belastningen av en plikt deles på involverte parter.

• Såvel en preseptorisk som en deklaratorisk regel om at selger skal fremskaffe en tilstandsrapport kan være en ulempe for både kjøper og selger.

• Det finnes neppe empirisk kunnskap som kan avklare om slike regler er ønskelige.

Jeg vil i punkt 2 analysere en situasjon med bare to aktører (én selger og én kjøper) og i punkt 3 en situasjon med mange aktører.

3.2 To aktører, én selger og én kjøper

Jeg vil først (i pkt. 2.1) analysere virkningen av en tilstandsrapport som ikke bringer nye opplysninger om positive eller negative egenskaper ved en bolig, men som reduserer partenes usikkerhet med hensyn til boligens kvalitet. Deretter vil jeg analysere virkningen av at rapporten presenterer opplysninger om tidligere ukjente negative egenskaper (pkt. 2.2). Jeg vil skille mellom tilfeller der disse negative egenskapene er ukjente enten for kjøper eller for selger eller for begge.

3.2.1 Ingen nye opplysninger i tilstands­rapporten

Jeg starter med et enkelt tilfelle der den eneste virkningen av en tilstandsrapport er at partenes usikkerhet reduseres. Ingen nye opplysninger av betydning fremkommer (bortsett fra opplysningen om at ingen spesielle, nye negative eller positive opplysinger er fremkommet).

3.2.1.1 Partene verdsetter ikke redusert ­usikkerhet

Jeg ser først på det aller enkleste (og urealistiske) tilfelle der partene ikke verdsetter redusert usikkerhet. Hvis vi et øyeblikk ser bort fra rapportkostnadene, vil samarbeidsoverskuddet bli det samme både uten og med rapport. Men rapportkostnadene gjør et innhugg i samarbeidsoverskuddet, og verdiskapningen av rapporten blir negativ. Samfunnets ressurser ødes.

Innhugget i samarbeidsoverskuddet skyldes at rapportkostnadene inkluderes i selgers reservasjonspris. Den laveste pris selger vil godta er lik hans verdsettelse av selve boligen pluss de kostnader rapportplikten medfører.

Følgende formalisering av (den mer generelle) problemstillingen vil komme til nytte nedenfor:

La

= samarbeidsoverskuddet uten tilstandsrapport

= kjøpers betalingsvillighet uten tilstandsrapport

= selgers reservasjonspris uten tilstandsrapport

Som forklart ovenfor får vi da:

(1)

Siden rapportkostnadene vil spille en viktig rolle i det følgende, vil jeg skille mellom samarbeidsoverskuddet for selve boligen og netto samarbeidsoverskudd der rapportkostnadene er trukket fra. På tilsvarende vis vil jeg skille mellom selgers reservasjonspris for selve boligen, og reservasjonsprisen der rapportkostnadene er plusset på.

La

= samarbeidsoverskuddet for selve boligen med tilstandsrapportens opplysninger 4 (ekskl. rapportkostnader)

= netto samarbeidsoverskudd med tilstandsrapportens opplysninger

= kjøpers betalingsvillighet med tilstandsrapportens opplysninger

= selgers reservasjonspris for selve boligen med tilstandsrapportens opplysninger,

= selgers reservasjonspris med tilstandsrapportens opplysninger og rapportkostnader.

Vi får da

(2)

og

(3)

.

Verdiskapningen (V) av en tilstandsrapport er

(4)

Siden de to samarbeidsoverskuddene i (4) er like store i vårt enkle tilfelle, blir verdiskapingen negativ og i tallverdi lik rapportkostnaden K.

Ved å erstatte samarbeidsoverskuddene i (4) med de tilsvarende uttrykkene i (1) og (2), kan verdiskapingen også skrives:

(5)

som kan omformes til

(6)

Den første parentesen i (6) viser hvor mye kjøpers betalingsvillighet øker p.g.a. tilstandsrapporten. Den andre parentesen viser økningen i selgers reservasjonspris. Siden begge er null i det foreliggende tilfelle, blir verdiskapningen av rapportplikten negativ og lik rapportkostnaden:

(7)

Med forutsetningen om at samarbeidsoverskuddet deles likt, vil begge parter tape på rapportplikten. 5 Innhugget i samarbeidsoverskuddet som rapportkostnaden forårsaker blir delt likt. Belastningen på hver av partene blir V/2 = K/2.

Et spørsmål for seg er om rapportkostnaden ikke bare påfører partene et tap, men om tapet vil være så stort at selve handelen blir ulønnsom. Rapporten vil gjøre handelen vil være ulønnsom hvis

(8)

.

Dette vil si at rapportplikt gjør en handel ulønnsom hvis rapportkostnaden er høyere enn differansen mellom kjøpers betalingsvillighet og selgers reservasjonspris etter at rapportens opplysninger foreligger.

En alternativ måte å se dette på er følgende: Anta at handelen uten rapportplikt er lønnsom, d.v.s. at

. Hvis rapportplikten fører til et tap, en negativ verdiskaping, som er større enn dette, vil selve handelen «feilaktig» bli ulønnsom. Handel blir altså ulønnsom hvis

.

Ved å innsette uttrykket for V fra (4), får vi som betingelse for at handelen blir ulønnsom at

(9)

.

Dette betyr at rapportplikten vil gjør en handel ulønnsom hvis rapportkostnaden er høyere enn samarbeidsoverskuddet for selve boligen etter at rapport foreligger. 6 Ved å benytte relasjon (4) kan betingelsen (9) omformes til betingelsen (8).

Det er grunn til å merke seg at dette er en ex ante vurdering av regelen om rapportplikt. En rasjonell eier vil under de beskrevne forutsetninger ikke finne det lønnsomt å få utarbeidet en tilstandsrapport med sikte på salg. Men hvis han ved en feilvurdering skulle anskaffe en rapport, kan et salg likevel finne sted. Rapportkostnaden er da «sunk cost», og vil ikke få betydning for om en handel isolert sett er lønnsom.

3.2.1.2 Bare kjøper verdsetter redusert usikkerhet

Jeg ser så på tilfellet der kjøper verdsetter redusert usikkerhet, mens selger ikke gjør det. (Kanskje selger mener å ha full informasjon om boligens beskaffenhet, og at en rapport derfor ikke bidrar til redusert usikkerhet.)

I dette tilfelle blir den første parentesen i (6) positiv, mens den andre blir null. Rapportens verdiskaping blir

.

Dette innebærer at verdiskapningen av rapporten blir positiv hvis kjøpers verdsettelse av redusert usikkerhet er høyere enn rapportkostnadene. Hvis ikke, blir den negativ (eller null). Hvis verdiskapningen er positiv, vil begge parter tjene på den. Rapportplikten er i så fall en Pareto-effektiv regel. Under den gitte forutsetning om at netto samarbeidsoverskudd deles likt, vil hver av partene tjene V/2 = ½

på rapportplikten. Hvis verdiskapingen er negativ, vil de dele tapet på samme måte.

3.2.1.3 Bare selger verdsetter redusert usikkerhet

Jeg fortsetter med å se på tilfellet hvor bare selger verdsetter redusert usikkerhet. Denne verdsettelsen er lik økningen i reservasjonsprisen for selve boligen

. Denne økningen er en reell verdistigning p.g.a. rapporten. Rapporten har gjort boligen mer verdifull i den forstand at den nå representerer en sikrere verdi for eieren. Eieren har ikke lenger den samme usikkerhet om boligens tekniske standard, og han verdsetter den derfor høyere (på lignende vis som en forsikret bolig er mer verdt enn en uforsikret). Reservasjonsprisen gir jo nettopp uttrykk for selgerens verdsettelse av egen bolig.

Hvis denne økningen i verdsettelse er høyere enn rapportkostnaden, er rapportplikten før selve handelen vurderes en fordel for eieren (selgeren).

Verdiskapingen av selve handelen blir imidlertid negativ, idet

(10)

.

Men siden rapporten har økt verdsettelsen av boligen med et beløp tilsvarende økningen i reservasjonsprisen, altså med

, blir rapportpliktens totale bidrag til samfunnets verdier lik

.

Det totale bidraget blir negativt fordi kjøper ikke verdsetter redusert usikkerhet. Siden boligen ved en handel blir overført til en kjøper som ikke verdsetter den reduserte usikkerheten, går «samfunnet» (kjøper + selger) glipp av denne verdien. Den økte verdi selger tillegger boligen, vil ikke bli realisert i markedet. Hvis en handel finner sted, altså hvis

, jfr. (9), vil «samfunnet» (bestående av kjøper og selger) alt i alt lide et tap tilsvarende rapportkostnaden.

Siden samarbeidsoverskuddet for selve boligen avtar som resultat av økningen i reservasjonsprisen, blir det mindre å dele på for partene, V blir negativ. Med den forutsatte delingen fører rapportplikten til at hver av partenes fordel av en handel endres med

.

Dette innebærer at kjøper ikke bare blir belastet med halve rapportkostnaden, men også med halvparten av den verdiøkning på boligen som rapporten medførte. Selger vil på sin side ende opp med summen av verdiøkningen på boligen og halvparten av handelens verdiskaping (som er negativ):

.

Vi ser at selger ved handelen oppnår halvparten av den verdistigning som rapporten skapte. Dette tilsvarer det beløp kjøper blir belastet med.

3.2.1.4 Partene verdsetter redusert usikkerhet likt

Jeg ser så på tilfellet der partene vurderer usikkerhet likt, d.v.s at de verdsetter redusert usikkerhet med samme beløp.

I dette tilfelle vil begge parentesene i (6) øke med samme beløp, og vi får V = –K. Kjøpers tap på rapportplikten blir K/2. For selger blir situasjonen noe mer kompleks.

Som forklart i pkt. 2.1.3 medfører rapporten at boligens verdi stiger med

. Totalresultatet for selger blir derfor

. Rapportplikten bidrar til økt verdiskapning alt i alt hvis økningen i selgers verdsettelse av egen bolig overstiger ­rapport­kostnaden, altså hvis

. Ellers ikke.

3.2.1.5 Kjøper og selger verdsetter redusert usikkerhet ulikt

I likhet med tilfellene foran, vil tilstandsrapportens bidrag til den samlede verdiskaping i samfunnet bestå av to komponenter:

1. boligens verdiøkning p.g.a. redusert usikkerhet

2. handelens verdiskaping, V.

Verdien av den første komponenten tilsvarer økningen i kjøpers betalingsvillighet. Det er verdsettelsen hos den part som ender opp med boligen som er avgjørende for hvilken verdi redusert usikkerhet får i «samfunnet» bestående av de to parter.

Når partene verdsetter redusert usikkerhet ulikt, vil summen av de to komponentene derfor utgjøre

.

Ifølge fordelingsforutsetningen blir så vel gevinst som tap delt likt. Hver av partene oppnår

Dette innebærer at økningen i betalingsvillighet, økningen i reservasjonspris og rapportkostnad deles likt.

3.2.1.6 Frivillig utarbeidelse av tilstands­rapport

Alternativet til en plikt om å skaffe tilveie en tilstandsrapport er å overlate til selger å avgjøre om en tilstandsrapport skal lages. En rasjonell selger vil da få laget en rapport hvis dette er i hans egen interesse. Analysene ovenfor har vist at en rapport som er i selgers interesse også er i kjøpers. Og en rapport som ikke er i selgers interesse, er det heller ikke i kjøpers. Partenes interesser er i denne forstand sammenfallende. 7

Ifølge Tabell 1 i oppsummeringen nedenfor vil selgers problem bestå i å vurdere om kjøpers verdsettelse av redusert usikkerhet er høyere enn rapportkostnaden. Selger kan naturligvis begå feil i sin vurdering av dette spørsmålet. Det kan bli utarbeidet tilstandsrapporter i tilfeller hvor det ikke burde skje, og tilstandsrapporter vil kunne mangle i tilfeller hvor de er ønskelige. Problemet med en eventuell mangel på tilstandsrapporter vil bli løst ved et rapportkrav. For å vurdere ønskeligheten av en slik regel må man ha kunnskap om bl.a. følgende størrelser:

1. Antall tilstandsrapporter som vil mangle på grunn av selgernes feilvurderinger, samt hvilke tap som derved vil oppstå.

2. Antall uønskede tilstandsrapporter som må utarbeides på grunn av en uønsket plikt til å fremskaffe slike rapporter, samt hvilke tap som derved vil oppstå.

Uten empirisk kunnskap om disse spørsmål synes det umulig å vurdere ønskeligheten av en plikt til å utarbeide tilstandsrapporter.

3.2.1.7 Deklaratorisk rapportplikt

En deklaratorisk regel om utarbeidelse av tilstandsrapport vil være bedre enn en preseptorisk hvis transaksjonskostnadene ved å avtale seg rundt regelen, TK, er lavere enn de tap en preseptorisk regel påfører partene. Oversikten over tapene i Tabell 1 viser at disse er

, altså at tapene er lik rapportkostnaden minus kjøperens eventuelle verdsettelse av redusert usikkerhet. Rapportplikten bør derfor være deklaratorisk hvis

.

Behovet for empirisk kunnskap er det samme her som i pkt. 2.1.6. I tillegg er det behov for tallfesting av transaksjonskostnadene ved å avtale seg rundt en deklaratorisk regel.

3.2.1.8 Oppsummering

Tabell 1 gir en oppsummering av hovedresultatene ovenfor (pkt. 2.1.1 - 2.1.6) om virkninger av en plikt til å utarbeide tilstandsrapporter.

Tabellen, med tilhørende forklaringer i teksten ovenfor, viser følgende:

1. En tilstandsrapports bidrag til verdiskapingen V er

   

   .

2. Hvis kjøpers verdsettelse av den reduserte usikkerhet rapporten skaper, er høyere enn rapportkostnaden, fører en preseptorisk regel til en samfunnsøkonomisk gevinst (verdiskaping). Regelen er Pareto-effektiv, - den er til fordel for både kjøper og selger.

3. Fordelingen av gevinsten avgjøres (indirekte ved fastsettelse av pris) i forhandlinger. (I analysen ovenfor er det forutsatt at den deles likt.)

4. Hvis kjøpers verdsettelse av den reduserte usikkerhet rapporten skaper, er lavere enn rapportkostnaden, fører en preseptorisk regel til et samfunnsøkonomisk tap.

5. Fordelingen av tapet skjer (indirekte ved fastsettelse av pris) i forhandlinger.

6. Høye rapportkostnader kan medføre at boligsalg som ville ha vært i partenes interesse uten rapportplikt, blir ulønnsomme for partene. Dette vil være tilfelle hvis rapportkostnadene er høyere enn samarbeidsoverskuddet for selve boligen etter at rapport har redusert usikkerheten. (Analysert kun i pkt. 2.1.1)

Det synes nødvendig med omfattende empirisk kunnskap for å bedømme om en plikt til å utarbeide tilstandsrapport en er fordel eller en ulempe for partene (og dermed for samfunnet).

Det er kanskje grunn til å tro at kjøpere og selgere stort sett verdsetter redusert usikkerhet noenlunde likt. I så fall vil det samlede resultat bli et tap tilsvarende rapportkostnaden, og det vil ikke være i partenes interesse at det utarbeides en tilstandsrapport. Siden det i beste fall er uvisst hvor vanlig det kan være med en tilstrekkelig stor forskjell mellom selger og kjøper i vurdering av usikkerhet, er det tvilsomt om en preseptorisk regel vil være ønskelig bare for å redusere partenes usikkerhet.

3.2.2 Tilstandsrapport med negative opplysninger

Anta nå at en tilstandsrapport fremskaffer nye negative opplysninger om boligen. 8 Opplysningene kan være nye for begge parter, bare for kjøperen, eller bare for selgeren. Opplysningene kan enten dreie seg om en mangel, som selger har ansvaret for, eller en annen opplysning om boligens beskaffenhet, som selger ikke har ansvaret for. 9

Hovedspørsmålene her vil være hvordan negative opplysninger påvirker verdiskapingen, og hvilke konsekvenser opplysningene får for kjøper og selger. 10 Kjøper og selger kan verdsette (negativt) opplysningene forskjellig, selv om opplysningene om boligens den tekniske beskaffenhet oppfattes likt. Eksempelvis kan opplysning om en svakhet ved eiendommen – en svakhet som ikke kan betraktes som en mangel – innebære at selgerens reservasjonspris blir vesentlig lavere, mens kjøpers betalingsvillighet ikke blir nevneverdig redusert (kanskje fordi kjøper er håndverker og lett kan foreta en utbedring). I så fall innebærer den korrekte tekniske opplysning ikke noen korreksjon av betydning i boligens verdi for «samfunnet».

Hvis partenes verdsettelse av å få utført en utbedring er lik utbedringskostnadene, blir analysene omtrent som i pkt. 2.1. En negativ opplysning som var ukjent for begge parter, vil redusere både kjøpers betalingsvillighet og selgers reservasjonspris med samme beløp. Dette vil føre til en riktigere verdiansettelse, men ikke til noen endring i verdiskapingen ved en handel.

Men hvis partene verdsetter (negativt) mangler etc. ulikt, vil verdiskapingen av en handel bli påvirket. For å analysere dette, vil jeg benytte samme notasjon som i pkt. 2.1. Relasjon (6) vil fortsatt gi uttrykk for verdiskapingen som en rapportplikt medfører for en handel. Samarbeidsoverskuddet uten rapport,

, er en nå en ukorrekt størrelse idet den er basert på uriktige opplysninger. De (antatt) korrekte størrelser, basert på tilstandsrapportens opplysninger, 11 betegnes som foran med fotskrift «oppl».

Det legges til grunn at korrekte opplysninger isolert sett ikke påvirker verdiskapingen i samfunnet på noen annen måte enn gjennom kjøpers betalingsvillighet og selgers reservasjonspris (d.v.s. egen verdsettelse).

Partene kan verdsette mangler og svakheter til andre beløp enn utbedringskostnaden. Dette vil få betydning for verdiskapingen, slik denne blir bestemt av bl.a. betalingsvillighet og reservasjonspris. Partenes egen verdsettelse vil også kunne få betydning for om en tilstandsrapport vil føre til at ellers ulønnsomme handler blir lønnsomme eller at ellers lønnsomme handler blir ulønnsomme. 12 En potensiell handel som uten tilstandsrapport ikke synes lønnsom

, vil være lønnsom (jfr. (9)) hvis differansen mellom kjøpers betalingsvillighet og selgers reservasjonspris med korrekte opplysninger er høyere enn rapportkostnaden, altså hvis

(12)

.

Fordelen for «samfunnet» av at en mangel blir kjent, er at den kan utbedres av eier før et salg. Derved unngås transaksjonskostnader forbundet med å få utbedret mangelen i ettertid. En slik utbedring vil innebære visse kostnader for å få avklaret at det dreier seg om en mangel (teknisk vurdering). Videre må det inngås en avtale med selgeren om gjennomføring og bekostning av utbedring. Dessuten vil det være en viss sannsynlighet for at det kan oppstå en konflikt om hvordan saken skal løses, med de kostnader dette medfører. For å bedømme om en plikt til å utarbeide en tilstandsrapport er fordelaktig for samfunnet, må disse kostnader avveies mot rapportkostnaden.

Uten empirisk kunnskap om disse spørsmål synes det vanskelig å vurdere ønskeligheten av en plikt til å utarbeide tilstandsrapporter.

3.2.2.1 Mangel, ukjent for begge parter

Hvis opplysningen dreier seg om en mangel hverken selger eller kjøper har kjent til, vil begge revurdere sin verdsettelse av boligen.

Så vel reservasjonspris som betalingsvillighet vil bli endret, men her foreligger det flere alternativ, avhengig av hvordan partene verdsetter utbedring av en mangel i forhold til utbedringskostnadene.

1. Selger og kjøper verdsetter utbedring av mangel lik utbedringskostnader, ingen konflikt

Hvis selgeren legger til grunn at en utbedring av mangelen vil gjøre boligen akkurat like verdifull som han mente den var før rapporten, vil reservasjonsprisen (for boligen inkl. utbedring) ikke bli påvirket. Dette vil skje hvis han kommer til at mangelen må utbedres selv om boligen ikke selges, og at boligen etter utbedring får samme kvalitet og vil gi like gode boligtjenester som tidligere antatt. Da vil den laveste pris han kan tenke seg å avhende boligen for, d.v.s. reservasjonsprisen, bli som før (som om rapporten ikke var blitt skrevet). Hans verdsettelse av utbedring tilsvarer akkurat utbedringskostnadene.

I og med at kjøper kan få mangelen utbedret på selgers bekostning, slik at boligen fremstår på samme vis som om rapporten ikke var skrevet, vil hans betalingsvillighet for selve boligen forbli uendret. Hvis partene dessuten legger til grunn at det ikke blir noen konflikt om utbedring av mangelen og dekning av kostnadene ved dette, vil samarbeidsoverskuddet bli som før. Dette innebærer at rapportplikten medfører et verditap (negativ verdiskaping V) lik rapportkostnaden.

Riktignok vil opplysningen om mangelen føre til at reservasjonsprisen for selve boligen vil falle. 13 Men dette må ikke forstås slik at det er rapporten som har påført selgeren et tap. Mangelen må antas å ville blitt oppdaget av kjøper på et senere tidspunkt, slik at rapporten bare får betydning for tidspunktet for når selgerens justerte verdisanslag for boligen blir foretatt. Eieren vil måtte registrere en verdireduksjon. Men da denne her er forutsatt å være lik utbedringskostnaden, blir reservasjonsprisen (for boligen inkl. utbedring) ikke endret. Dette betyr at verdiskapingen av en handel vil være

(11)

,

altså et tap. 14 Den reduserte verdi av boligen p.g.a. mangelen, kan ikke betraktes som et tap som skyldes rapporten. Rapporten har bare gitt opplysning om den korrekte verdi.

Tapet vil bli fordelt (indirekte via prisen) gjennom avtalen. Hvis samarbeidsoverskuddet deles likt, slik som forutsatt i pkt. 2.1, vil også tapet bli fordelt likt.

Konklusjon: Plikt til å utarbeide tilstandsrapport får med de gitte forutsetninger ingen konsekvenser for reservasjonspris og betalingsvillighet for selve boligen, og rapportens innhold får ingen betydning for om en avtale blir inngått. Men rapportkostnadene gjør verdiskapingen av en handel lavere, og plikten blir således en unødvendig og uønsket belastning som blir delt mellom kjøper og selger.

• ii. Selger og kjøper verdsetter utbedring av mangel lik utbedringskostnader, konflikt om utbedring av mangel

Hvis det ikke foreligger en plikt til å utarbeide tilstandsrapport, kan en mangel komme for en dag etter at salget er gjennomført, og en konflikt oppstå om utbedring av mangelen. Da vil konfliktkostnader gjøre et innhogg i samarbeidsoverskuddet på lignende vis som rapportkostnader gjør et innhogg i samarbeidsoverskuddet under en rapportplikt. Ved vurdering av om en rapportplikt er ønskelig, blir spørsmålet om det er rapportkostnadene eller konfliktkostnadene som er høyest. 15 Hvis rapportkostnadene er høyest, vil konklusjonen bli som i (i). Hvis konfliktkostnadene er høyest, vil verdiskapningen bli høyest hvis rapport utarbeides (og konflikt dermed unngås). 16

En fullstendig samfunnsøkonomisk vurdering vil i tillegg avhenge av hvor stor andel av kjøp med ukjent mangel ender i konflikt. Jo mindre andel som ender i konflikt, desto oftere vil konklusjonen i (i) gjelde, selv når konfliktkostnadene er høyest i de tilfeller hvor konflikt oppstår.

Konklusjon: En plikt til å utarbeide tilstandsrapport er en ulempe for både kjøper og selger (redusere verdiskapningen) hvis rapportkostnadene er høyere enn de konfliktkostnader som kan oppstå i mangel av rapport. Hvis kostnadsforholdet er omvendt, vil konklusjonen i (i)gjelde.

• iii. Kjøper verdsetter utbedring av mangel lavere enn utbedringskostnadene, mens selger verdsetter utbedring likt med utbedringskostnadene, ingen konflikt

Påvisning av en mangel behøver ikke å føre til at mangelen blir utbedret. Det kan tenkes at kjøperen vurderer mangelen slik at den ikke innebære vesentlige ulemper på mange år og/eller ikke får konsekvenser som vil påvirke hans egen nytte av boligen i særlig grad. Kjøpers verdsettelse av utbedring vil da være lavere enn utbedringskostnadene. 17 I en slik situasjon kan partene tenkes å bli enige om at mangelen ikke skal utbedres mot at prisen reduseres (med et beløp som er lavere enn utbedringskostnadene). En tilsvarende avtale kan inngås også hvis en rapport ikke utarbeides (og mangelen oppdages etter kjøpet). Antas dette å skje, blir samarbeidsoverskuddet det samme både med og uten rapport. Dette skulle ikke overraske, i og med at partene kommer i samme situasjon i begge tilfelle. Men også i dette tilfellet vil rapportkostnadene redusere samarbeidsoverskuddet (og verdiskapningen).

Konklusjon: Som i alternativ (i)

• iv. Kjøper verdsetter utbedring av mangel lavere enn utbedringskostnadene, mens selger verdsetter utbedring likt med utbedringskostnadene, konflikt om utbedring av mangel

Analysen blir her en kombinasjon av analysene i alternativene (ii) og (iii).

Konklusjon: Som i alternativ (ii).

• v. Selger verdsetter utbedring av mangel lavere enn utbedringskostnadene, mens kjøper verdsetter utbedring likt med utbedringskostnadene, ingen konflikt

Hvis selger verdsetter utbedring av mangel lavere enn utbedringskostnadene, mens kjøper verdsetter utbedring likt med utbedringskostnadene, får vi et tilfelle som ligner på alternativ (iii). Selgerens verdsettelse av boligen blir den samme om mangelen blir kjent før en avtale inngås eller etterpå. For kjøperen blir også situasjonen den samme. Samarbeidsoverskuddene for selve boligene blir de samme i de to tilfellene.

Konklusjon: Som i alternativ (i).

• vi. Både selger og kjøper verdsetter utbedring av mangel lavere enn utbedringskostnadene, ingen konflikt

Hvis begge parter finner at en utbedring av en mangel koster mer enn det smaker, vil det oppstå virkninger som er kombinasjoner av det som ble funnet i alternativene (ii) og (iv).

Konklusjon: Som i alternativ (i).

• vii. Både selger og kjøper verdsetter utbedring av mangel lavere enn utbedringskostnadene, konflikt om utbedring av mangel

Dette alternativ er en kombinasjon av alternativene (ii) og (iv).

Konklusjon: Som i alternativ (ii).

Oppsummering, mangel ukjent for begge parter

Kostnader som følge av en plikt til å utarbeide tilstandsrapport medfører et verditap som fordeles likt på kjøper og selger. Ønskeligheten av en slik plikt avhenger av om dette verditapet er høyere eller lavere enn de konfliktkostnader som kan oppstå i fravær av en plikt.

3.2.2.2 Mangel, ukjent bare for kjøper 18

Hvis en mangel er kjent for selger før en tilstandsrapport utarbeides, vil rapporten ikke forandre selgers situasjon. Hans reservasjonspris vil derfor ikke bli påvirket. Dette tilfelle er av den grunn noe enklere enn tilfellet ovenfor hvor begge parter i utgangspunktet var ukjente med mangelen. Analysene vil imidlertid bli så vidt like at oppsummeringen etter avsnitt 2.2.1 vil gjelde også her. 19

3.2.2.3 Kvalitetsreduksjon, ukjent for begge parter

En tilstandsrapport kan gi opplysninger om svakheter ved en bolig uten at disse har karakter av mangler. Hvis intet annet er avtalt, må ubedringskostnadene for slike svakheter dekkes av kjøperen, mens utbedringskostnadene for mangler i utgangspunktet jo må dekkes av selger.

Dette indikerer likheten mellom de to tilfellene. Partene «bytter plass» med hensyn til ansvarsplasseringen, men analysene av virkningene av plikt til å få utarbeidet tilstandsrapport blir ganske lik. Analysene vil her bli noe enklere hvis det forutsettes at det ikke vil bli noen konflikt om ansvarsforholdet. Konfliktkostnader vil ikke bli relevante.

Hvis opplysningene er ukjente for begge parter, vil både kjøperens betalingsvillighet og selgerens reservasjonspris gå ned. Endringene vil i alminnelighet være forskjellige, men som et spesialtilfelle kan man tenke seg at de er like.

(i) Begge parter verdsetter opplysningene likt

Hvis opplysningene medfører at kjøperens betalingsvillighet og selgerens reservasjonspris avtar med samme beløp, vil samarbeidsoverskuddet vedrørende selve boligen ikke bli påvirket. En eventuell handel vil være like verdifull eller like lite verdifull for samfunnet som før. Resonnementene ovenfor om preseptoriske og deklaratoriske regler vil bli de samme som i avsnitt 2.2.1, alternativ (i), og konklusjonene vil bli de samme som i dette alternativet.

2.2.3.1 Selger verdsetter opplysningene høyere enn kjøper

En negativ opplysning kan føre til at selgers reservasjonspris avtar mer enn kjøpers betalingsvillighet. I så fall øker tilstandsrapporten samarbeidsoverskuddet (verdiskapningen) til en riktigere verdi. Plikten vil bidra positivt til verdiskapningen i samfunnet.

Dette kan være tilfelle hvis det viser seg at det vil være behov for en utbedring av boligen som antas å falle billigere for den ene part enn for den andre. Rasjonelle aktører vil avtale at den som kan foreta utbedringen på billigste måte, får ansvaret. Da vil samarbeidsoverskuddet være størst. Hvis kjøper påtar seg ansvaret, vil betalingsvilligheten avta med utbedringskostnadene, og samarbeids­overskuddet vil avta tilsvarende. Skulle selger påta seg ansvaret, vil økningen i reservasjonsprisen være høyere enn den nevnte økning i betalingsvillighet, og samarbeidsoverskuddet vil bli mindre.

3.3 Modell for fullkommen konkurranse

Jeg vil nå analysene effektivitets- og fordelingsvirkninger av en plikt til å utarbeide tilstandsrapporter ved bruk av en modell for fullkommen konkurranse. En slik modell kan antas å gi en brukbar representasjon av et marked for et homogent produkt med mange, velinformerte kjøpere og selgere. Boligmarkedet kan ikke sies å tilfredsstille disse forutsetninger fullt ut, men modellen kan likevel gi interessante holdepunkter for hva som vil skje i et boligmarked der selger frivillig eller som plikt fremskaffer en tilstandsrapport. For å gjøre modellen noenlunde realistisk, antas det at den representerer boliger av en bestemt type (slik at homogenitetsforutsetningen formelt sett holder).

Hovedelementene i denne modellen er skissert i figur 1 der tilbudt og etterspurt mengde av boliger av en bestemt type måles langs den horisontale aksen og prisen langs den vertikale. Tilbudskurven T angir hvor mange boliger som boligeierne ønsker å tilby til alternative, hypotetiske priser. Denne kurven representerer ikke nødvendigvis bare de boligeiere som er i markedet for å selge, men kan også bygge på reservasjonsprisene for alle eiere av den bestemte boligtypen. Eiernes preferanser og livssituasjon vil innebære at en hypotetisk økning i prisen vil føre til at flere boliger vil bli tilbudt. Jo høyere prisen er, desto flere boligeiere vil se at prisen ligger høyere enn deres reservasjonspris, og desto flere vil tilby sin bolig på markedet.

Etterspørselskurven E representerer på tilsvarende vis hvor mange boliger potensielle kjøpere ønsker å kjøpe til alternative, hypotetiske priser. Denne kurven bygger på disse kjøpernes betalingsvillighet, d.v.s. deres subjektive verdsettelse av angjeldende type bolig.

Skjæringspunktet mellom kurvene bestemmer (som vanlig) en likevektspris P og et antall omsatte boliger M.

Det antas at (de tynne) kurvene T og E representerer henholdsvis tilbud og etterspørsel hvis det ikke foreligger noen tilstandsrapport. Kurvene bygger på en situasjon der det råder usikkerhet om boligens beskaffenhet både hos kjøpere og selgere. Denne usikkerheten kan reduseres ved en tilstandsrapport. I første omgang studeres kun virkningen av hva det koster å lage en tilstandsrapport og hvordan denne påvirker selve usikkerheten. Betydningen av at rapporten inneholder negative opplysninger om boligen, drøftes nedenfor.

Hvis slike rapporter blir laget, vil selgerne få ekstra kostnader. Disse tillegg vil medføre at tilbudskurven blir forskjøvet (får et negativt «skift»), for eksempel til TR (fotskrift R for Rapport). Forskyvningen tilsvarer den gjennomsnittlige økning i kostnader, se pilen merket k i figur 1.1.

Fremleggelsen av en tilstandsrapport vil redusere kjøpernes usikkerhet. En slik reduksjon vil medføre at deres betalingsvillighet (deres verdsettelse) av boliger øker, se pilen merket v i figur 1. Etterspørselskurven får derved et positivt skift, til ER.

Hvordan gruppen av kjøpere og gruppen av selgere påvirkes av tilstandsrapporten, kan vises ved å sammenligne prisendringen endringene i selgernes reservasjonspris og kjøpernes betalingsvillighet. Figur 1 viser at prisøkningen fra P til PR er lavere enn kostnadsøkningen for selgerne (k) og høyere enn økningen i kjøpernes verdsettelse (v). Dette betyr at en tilstandsrapport vil være en ulempe for begge parter. Selgerne får ikke dekket sine kostnader, og prisøkningen er høyere enn kjøpernes verdsettelse av tilstandsrapporten.

Ulempen for begge grupper forsterkes av at antall omsatte boliger går ned fra M til MR. 20

Det er grunn til å merke seg at det er forholdetmellom økningen i kostnader for tilbyderne og økningen i verdsettelse for etterspørrerne som leder til dette resultatet. Siden kostnadsøkningen er størst, fører samspillet mellom markedsdeltagerne til at både kjøpere og selgere er best tjent med at tilstandsrapport ikke bli laget.

I figur 1.2 er illustrert et tilfelle der kostnadsøkningen er lavere enn økningen i verdsettelse. I dette tilfelle er prisøkningen fra P til PR høyere enn kostnadsøkningen for selgerne (k) og lavere enn økningen i kjøpernes verdsettelse (v). Dette betyr at utarbeidelse av tilstandsrapport i dette tilfelle er til fordel for begge parter. Fordelen forsterkes av at omsetningen går opp.

Disse resultater viser at det ikke er mulig å avgjøre om en tilstandsrapport er en fordel eller en ulempe for partene uten empirisk kunnskap om hvordan selgernes reservasjonspris og kjøpernes betalingsvillighet påvirkes av en tilstandsrapport.

Analysen så langt har vist at en plikt til å utarbeide en tilstandsrapport enten er til fordel for begge grupper eller til ugunst for begge grupper. Av interesse er også hvordan fordelen eller ulempen fordeles mellom de to gruppene. Det viser seg at det er helningen på kurvene – og intet annet – som i denne modellen bestemmer fordelingen. I figur 1.1 er etterspørselskurvene tegnet «bratte». Dette indikerer at etterspørselen er uelastisk, dvs. at prisendringer har relativt liten betydning for hvor mange boliger kjøperne alt i alt ønsker seg. I figur 1.3 er inntegnet et alternativ der etterspørselen er mer elastisk. Her påvirkes den etterspurte mengde sterkere av prisendringer. Denne figuren viser at prisøkningen ikke er særlig høyere enn kjøpernes økte verdsettelse. Dette betyr at selv om rapportplikten alt i alt er til ulempe for denne gruppen, er ulempen vesentlig mindre enn i figur 1.1. Omvendt for selgerne. Prisøkningen er omtrent bare halvparten av kostnadsøkningen, mens den i figur 1.1 dekket nesten hele kostnadsøkningen. Dette viser at det er helningen på kurvene som bestemmer fordelingen av ulempen. Denne fordelingen kan lovgiver eller dommere ikke påvirke.

Den generelle regel her er at jo mer uelastisk etterspørselen er, desto verre blir kjøperne rammet av en plikt (under forutsetning av at regelen innebærer en ulempe). Tilsvarende vil gjelde for tilbyderne. Jo mer uelastisk tilbudet er, desto verre bli tilbyderne rammet av en rapportplikt (under samme forutsetning om at regelen innebærer en ulempe).

Empiriske studier av en del markeder tyder på at tilbudet ofte er ganske uelastisk, dvs. at tilbudskurvene er «slakke», kanskje omtrent horisontale, mens etterspørselskurvene sjelden har denne karakter. I den utstrekning dette er tilfelle, vil en plikt til å fremskaffe tilstandsrapport først og fremst påvirke kjøperne, – enten positivt eller negativt.

Det er grunn til å merke seg lovgivers mang­lende mulighet for å tilgodese én av gruppene på den annens bekostning. Dette gjør i en viss forstand lovgivningen enklere. Lovgiver behøver ikke å trekke fordelingsspørsmål inn i vurderingen av om en bestemt regelendring er ønskelig. Regelen er enten en fordel for begge parter eller den er en ulempe for begge parter.

Jeg har ikke i denne modellen beskrevet valget mellom preseptorisk og deklaratorisk rett. Konklusjonene ville i hovedsak ha blitt som i tilfellet med bare to aktører, slik det er beskrevet i punkt 2.

3.4 Konklusjon

Med de forutsetninger som analysene bygger på er følgende konklusjoner trukket:

1. Hvorvidt en plikt til å fremskaffe tilstandsrapport bidrar til verdiskaping avhenger av hvordan opplysningene i rapporten påvirker partenes verdsettelse av boligen (kjøperens betalingsvillighet og selgerens reservasjonspris).

2. En rapportplikt er enten en fordel for begge parter eller til ulempe for begge parter. Så vel gevinster som tap deles mellom partene (indirekte gjennom den pris for boligen som avtales).

3. En plikt til å utarbeide tilstandsrapport er en ulempe for både kjøper og selger hvis rapportkostnaden er høyere enn partenes verdsettelse av rapportens informasjoner.

4. Lovgiver kan ikke påvirke fordelingen mellom partene hverken av fordeler eller ulemper.

5. En deklaratorisk regel vil i noen tilfeller være ønskelig der en preseptorisk regel ikke er det. Det vil skje hvis det koster mindre å avtale seg rundt en regel enn det koster å utarbeide en tilstandsrapport.

6. Uten empiriske kunnskaper om en rekke relevante kostnader synes det vanskelig å bedømme om en plikt (preseptorisk eller deklaratorisk) for selger til å utarbeide tilstandsrapport er ønskelig.