10 Utkast til lovendringer

I Endringer i avhendingsloven

§ 1-2 annet ledd

Medlemmene Assev, Ebeltoft, Evensen, Lilleholt, Mæland, Nordby og Rokhaug foreslår at § 1-2 annet ledd skal lyde:

Lova kan ikkje fråvikast ved avtale til ugunst for kjøparen ved forbrukarkjøp av nyoppført eigarbustad som ikkje har vore brukt som bustad i meir enn eitt år på avtaletida, dersom seljaren har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd. Ved andre forbrukarkjøp kan §§ 1-3, 2-6 første ledd tredje punktum, 3-3, 3-7 til 3-13 , 4-1 til 4-19, 6-1 til 6-3 og 7-1 til 7-3 ikkje fråvikast ved avtale til ugunst for kjøparen.

Medlemmene Hammerø, Hatlebakk, Heggheim og Holm er enige i dette forslaget med det unntaket at henvisningen i siste punktum skal være «3–7 til 3–14 » i stedet for «3–7 til 3–13 ».

Overskrift til ny §§ 3-11 til 3-13 (§ 3-14) skal lyde:

Særlege reglar om godkjend tilstandsrapport ved avhending av bustad

Ny § 3-11

Medlemmene Assev, Ebeltoft, Evensen, Lilleholt, Mæland, Nordby og Rokhaug foreslår at ny § 3–11 skal lyde:

§ 3-11. Godkjend tilstandsrapport ved avhending av bustad

(1) Reglane om godkjend tilstandsrapport i føresegna her og §§ 3-12 og 3-13 gjeld ved avhending til forbrukar av annan bustad enn fritidsbustad.

(2) Kongen kan fastsetje reglar om tilstandsrapport som er godkjend til bruk ved avhending til forbrukar av bustad, medrekna reglar om at rapporten skal vere laga av autorisert bygningssakkunnig, jf. tredje ledd, kva rapporten skal innehalde, og når rapporten seinast skal vere laga eller oppdatert.

(3) Kongen kan gje nærmare reglar om autorisasjon av bygningssakkunnige, medrekna

a) kven som kan tildele autorisasjon,

b) vilkåra for å tildele autorisasjon,

c) reglar for utføringa av arbeidet som autorisert bygningssakkunnig,

d) tilsyn med autoriserte bygningssakkunnige,

e) suspensjon og tilbakekalling av autorisasjon og

f) gebyr og avgifter til dekning av kostnadene med autorisasjonsordninga.

(4) Dersom det på grunnlag av avtale mellom Forbrukarrådet og organisasjonar av bygningssakkunnige er skipa ei nemnd for tvistar som gjeld tilstandsrapportar, og vedtektene for nemnda er godkjende av Kongen, kan kvar av partane leggje frem for nemnda ein tvist der nemnda er kompetent. Så lenge tvisten er til førehaving i nemnda, kan ikkje den bygningssakkunnige reise søksmål om same tvisteemnet. Har nemnda teke realitetsavgjerd i saka, kan kvar av partane reise søksmål direkte for tingrett.

Medlemmene Hammerø, Hatlebakk, Heggheim og Holm er enige i dette forslaget med det unntaket at bestemmelsene også skal gjelde for fritidsbolig, slik at de siste ordene i første ledd skal være «avhending til forbrukar av bustad, fritidsbustad medrekna». Disse medlemmene ønsker dessuten at henvisningen i første ledd skal være til «§§ 3–12 til 3–14» i stedet for «§§ 3–12 og 3–13».

Ny § 3-12

Medlemmene Assev, Ebeltoft, Evensen, Lilleholt, Mæland, Nordby og Rokhaug foreslår at ny § 3–12 skal lyde:

§ 3-12. Verknader av at kjøparen har fått høve til å gjere seg kjent med godkjend tilstandsrapport

(1) I høve til reglane i §§ 3-7 og 3-8 kan kjøparen ikkje gjera gjeldande som mangel noko som går frem eller skulle ha gått frem av ein godkjend tilstandsrapport, om ikkje seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru. Regelen i første punktum gjeld berre dersom seljaren kan godtgjere at kjøparen har fått høve til å gjere seg kjend med tilstandsrapporten før kjøparen har bunde seg til å kjøpe bustaden.

(2) Fører reglane i første leddet til at noko ikkje kan gjerast gjeldande som mangel, og det er feil eller utelatingar i tilstandsrapporten, kan kjøparen krevje skadebot etter vanlege reglar av den som har laga tilstandsrapporten.

(3) Den som har laga den godkjende tilstandsrapporten, og som har betalt skadebot til kjøparen etter reglane i andre ledd, kan gjere kravet gjeldande mot seljaren berre dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru. Denne føresegna kan ikkje fråvikast ved avtale til ugunst for seljaren.

Medlemmene Hammerø, Hatlebakk, Heggheim og Holm foreslår at ny § 3–12 skal lyde:

§ 3–12. Plikt til å leggje frem godkjend tilstandsrapport ved avhending av heilårsbustad

(1) Seljaren har plikt til å leggje frem godkjend tilstandsrapport ved avhending av heilårsbustad til forbrukar. Godkjend tilstandsrapport skal vere innhenta før oppdragsavtale blir gjord med eigedomsmeklar, jf. eiendomsmeglingsloven § 6–4.

(2) Godkjend tilstandsrapport skal vere tilgjengeleg ved annonsering på internett eller på anna tenleg vis. Godkjend tilstandsrapport skal dessutan liggje føre i papirutgåve under visingane.

(3) Dersom seljaren ikkje nyttar eigedomsmeklar eller annan medhjelpar som er underlagd eiendomsmeglingsloven, skal godkjend tilstandsrapport vere lagd frem for kjøparen på eit så tidleg tidspunkt at kjøparen har hatt høve til å gjere seg kjend med innhaldet før han gjev bod som blir akseptert av seljaren.

(4) Første til tredje ledd gjeld ikkje dersom kjøpar har til føremål å rive bustaden, eller ved gåvesal.

Ny § 3-13

Medlemmene Evensen og Nordby foreslår at ny § 3–13 skal lyde (virkninger for opplysningsplikten etter § 3–7, men ikke angrerett og ikke virkninger for adgangen til å selge eiendommen «som han er»):

§ 3–13. Verknader av at kjøparen ikkje har fått høve til å gjere seg kjent med godkjend tilstandsrapport

Kan ikkje seljaren godtgjere at kjøparen har fått høve til å gjere seg kjend med ein godkjend tilstandsrapport før kjøparen har bunde seg til å kjøpe bustaden, skal seljaren i høve til § 3–7 reknast å kjenne til omstende som skulle ha gått frem av ein slik rapport.

Utvalgsmedlemmet Mæland foreslår at § 3–13 skal lyde (virkning for opplysningsplikten etter § 3–7 og begrensning av adgangen til å selge eiendommen «som han er», men ikke angrerett):

§ 3–13. Verknader av at kjøparen ikkje har fått høve til å gjere seg kjent med godkjend tilstandsrapport

(1) Kan ikkje seljaren godtgjere at kjøparen har fått høve til å gjere seg kjend med ein godkjend tilstandsrapport før kjøparen har bunde seg til å kjøpe bustaden, skal seljaren i høve til § 3–7 reknast å kjenne til omstende som skulle ha gått frem av ein slik rapport.

(2) Kan ikkje seljaren godtgjere at kjøparen har fått høve til å gjere seg kjend med ein godkjend tilstandsrapport før kjøparen har bunde seg til å kjøpe bustaden, kan seljaren ikkje gjere gjeldande at bustaden er seld «som han er», jf. § 3-9.

Utvalgsmedlemmene Assev, Lilleholt og Rokhaug mener at § 3–13 skal lyde (virkninger for opplysningsplikten etter § 3–7 og dessuten angrerett for kjøper, men ikke begrensning av adgangen til å selge eiendommen «som han er»):

§ 3–13. Verknader av at kjøparen ikkje har fått høve til å gjere seg kjent med godkjend tilstandsrapport

(1) Kan ikkje seljaren godtgjere at kjøparen har fått høve til å gjere seg kjend med ein godkjend tilstandsrapport før kjøparen har bunde seg til å kjøpe bustaden, skal seljaren i høve til § 3–7 reknast å kjenne til omstende som skulle ha gått frem av ein slik rapport.

(2) Kan ikkje seljaren godtgjere at kjøparen har fått høve til å gjere seg kjend med ein godkjend tilstandsrapport før kjøparen har bunde seg til å kjøpe bustaden, har kjøparen rett til å gå frå avtala (angrerett). Melding om at kjøparen vil bruke angreretten, må vere komen frem til seljaren seinast fjorten dagar etter at avtala vart inngått. Endar fristen på ein laurdag, helgedag eller dag som etter lovgivinga er likestilt med helgedag, blir fristen lengd til den nærast følgjande yrkedagen.

(3) For at kjøparen skal kunne nytte angreretten etter andre ledd, må eigedomen ikkje ha vorte forringa medan kjøparen har vågnaden. Angreretten kan likevel nyttast når årsaka til forringinga er ei tilfeldig hending eller andre omstende kjøparen ikkje har vågnaden for. Kjøparen taper heller ikkje retten til å nytte angreretten dersom kjøparen yter seljaren vederlag for verdminken.

(4) Er avtala heilt eller delvis oppfylt, har kvar part krav på å få tilbake det som er ytt, dersom angreretten etter andre ledd blir nytta. Ein part kan likevel halde tilbake det som er motteke inntil den andre parten gir frå seg det mottekne.

Utvalgsmedlemmet Ebeltoft mener at § 3–13 skal lyde (virkninger for opplysningsplikten etter § 3–7, angrerett for kjøper og begrensning av adgangen til å selge eiendommen «som han er»):

§ 3–13. Verknader av at kjøparen ikkje har fått høve til å gjere seg kjent med godkjend tilstandsrapport

(1) Kan ikkje seljaren godtgjere at kjøparen har fått høve til å gjere seg kjend med ein godkjend tilstandsrapport før kjøparen har bunde seg til å kjøpe bustaden, skal seljaren i høve til § 3–7 reknast å kjenne til omstende som skulle ha gått frem av ein slik rapport.

(2) Kan ikkje seljaren godtgjere at kjøparen har fått høve til å gjere seg kjend med ein godkjend tilstandsrapport før kjøparen har bunde seg til å kjøpe bustaden, kan seljaren ikkje gjere gjeldande at bustaden er seld «som han er», jf. § 3-9.

(3) Kan ikkje seljaren godtgjere at kjøparen har fått høve til å gjere seg kjend med ein godkjend tilstandsrapport før kjøparen har bunde seg til å kjøpe bustaden, har kjøparen rett til å gå frå avtala (angrerett). Melding om at kjøparen vil bruke angreretten, må vere komen frem til seljaren seinast fjorten dagar etter at avtala vart inngått. Endar fristen på ein laurdag, helgedag eller dag som etter lovgivinga er likestilt med helgedag, blir fristen lengd til den nærast følgjande yrkedagen.

(4) For at kjøparen skal kunne nytte angreretten etter tredje ledd, må eigedomen ikkje ha vorte forringa medan kjøparen har vågnaden. Angreretten kan likevel nyttast når årsaka til forringinga er ei tilfeldig hending eller andre omstende kjøparen ikkje har vågnaden for. Kjøparen taper heller ikkje retten til å nytte angreretten dersom kjøparen yter seljaren vederlag for verdminken.

(5) Er avtala heilt eller delvis oppfylt, har kvar part krav på å få tilbake det som er ytt, dersom angreretten etter tredje ledd blir nytta. Ein part kan likevel halde tilbake det som er motteke inntil den andre parten gir frå seg det mottekne.

Medlemmene Hammerø, Hatlebakk og Heggheim mener at ny § 3-13 skal lyde:

§ 3–13. Verknaden av at godkjend tilstandsrapport ikkje er innhenta ved avhending av heilårsbustad.

Kan ikkje seljaren godtgjere at godkjend tilstandsrapport er innhenta og lagd frem etter reglane i § 3–12,

(a) blir reklamasjonsfristen i § 4–19 utvida til ti år, og

(b) seljaren kan ikkje gjere gjeldande «som han er»-klausul eller liknande allment atterhald, jf. § 3–9.

Utvalgsmedlemmet Holm er enig i dette, men foreslår ytterligere rettsvirkninger (innhenting av tilstandsrapport for selgers regning og hevingsrett), og mener ny § 3-13 skal lyde:

§ 3–13. Verknaden av at godkjend tilstandsrapport ikkje er innhenta ved avhending av heilårsbustad.

(1) Kan ikkje seljaren godtgjere at godkjend tilstandsrapport er innhenta og lagd frem etter reglane i § 3–12,

(a) blir reklamasjonsfristen i § 4–19 utvida til ti år, og

(b) seljaren kan ikkje gjere gjeldande «som han er»-klausul eller liknande allment atterhald, jf. § 3–9.

(2) Kan heimelsoverføringa ikkje tinglysast på grunn av manglande fremlegging av godkjend tilstandsrapport, jf. tinglysingsloven § 12 c første ledd, kan kjøparen halde tilbake heile eller delar av kjøpesummen til godkjend tilstandsrapport er innhenta, og kjøparen har hatt høve til å gjere seg kjent med innhaldet. Utgiftene til innhenting av godkjend tilstandsrapport kan trekkjast frå kjøpesummen.

(3) Dersom godkjend tilstandsrapport ikkje er innhenta innan 14 dagar frå varsel om tinglysingssperre er kome frem til partane, kan kjøparen gå frå avtala (hevingsrett). Melding om at kjøparen hevar avtala, må vere komen frem til seljaren seinast 21 dagar frå varselet om tinglysingssperre er kome frem til partane. Endar fristen på ein laurdag, helgedag eller dag som etter lovgjevinga er likestilt med helgedag, blir fristen lengd til den nærast følgjande yrkedagen.

(4) Ved heving etter tredje ledd gjeld føresegna i § 4–3 tredje ledd tilsvarande.

(5) Er avtala heilt eller delvis oppfylt, har kvar part krav på å få tilbake det som er ytt, dersom retten til å heve etter tredje ledd blir nytta. Ein part kan likevel halde tilbake det som er motteke, inntil den andre parten gir frå seg det mottekne.

Ny § 3-14

Medlemmene Hammerø, Hatlebakk, Heggheim og Holm mener at ny § 3-14 skal lyde:

§ 3–14. Godkjend tilstandsrapport ved avhending av fritidsbustad

Kan ikkje seljaren ved avhending av fritidsbustad til forbrukar godtgjere at godkjend tilstandsrapport er innhenta og fremlagd etter reglane i § 3–12,

(a) blir reklamasjonsfristen i § 4–19 utvida til ti år, og

(b) seljaren kan ikkje gjere gjeldande «som han er»-klausul eller liknande allment atterhald, jf. § 3–9.

§ 4-19 annet ledd nytt annet punktum

Medlemmene Hammerø, Hatlebakk, Heggheim og Holm foreslår at § 4-19 annet ledd nytt annet punktum skal lyde:

(2) Reklamasjon kan likevel seinast skje 5 år etter at kjøparen har overteke bruken av eige­domen, dersom ikkje seljaren ved garanti eller avtale har teke på seg ansvar for lengre tid. Har seljaren ikkje lagt frem godkjend tilstandsrapport etter reglane i §§ 3–11 til 3–14, kan reklamasjon likevel seinast skje 10 år etter at kjøparen har overteke bruken av eigedommen.

II Endringer i andre lover

Eiendomsmeglingsloven

Utvalgsmedlemmene Hammerø, Hatlebakk, Heggheim og Holm foreslår følgende endringer i eiendomsmeglingsloven:

§ 6-3 annet ledd

Oppdragstakeren skal gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne, herunder opplysninger om reglene om godkjent tilstandsrapport i avhendingsloven §§ 3-11 til 3-14. Oppdragstaker skal særskilt forsikre seg om at oppdragsgiver er kjent med virkningene av ikke å etterkomme disse bestemmelsene. Oppdragstaker skal påse at godkjent tilstandsrapport er tilgjengelig ved annonsering på internett eller på annen egnet måte. Godkjent tilstandsrapport skal dessuten foreligge i papirutgave under visningene.

§ 6-4 nytt første ledd

Ved salg av helårsbolig som omfattes av reglene om godkjent tilstandsrapport i avhendingsloven §§ 3-11 til 3-13, kan oppdragsavtale ikke inngås dersom godkjent tilstandsrapport ikke er innhentet av oppdragsgiver.

Nåværende § 6-4 første til femte ledd blir annet til sjette ledd.

§ 6-7 annet ledd ny nr. 9

godkjent tilstandsrapport, jf. avhendingsloven §§ 3-12 første ledd og 3-14,

Nåværende § 6-7 annet ledd nr. 9 til 14 blir nr. 10 til 15.

Utvalgsmedlemmene Assev, Ebeltoft, Evensen, Lilleholt, Mæland, Nordby og Rokhaug foreslår følgende endringer i eiendomsmeglingsloven:

§ 6-7 annet ledd ny nr. 9

om godkjent tilstandsrapport er fremlagt,

Nåværende § 6-7 annet ledd nr. 9 til 14 blir nr. 10 til 15.

§ 6-7 nytt tredje ledd

Dersom godkjent tilstandsrapport er fremlagt, skal denne vedlegges den skriftlige oppgaven.

Nåværende § 6-7 tredje til femte ledd blir fjerde til sjette ledd.

Tinglysingsloven

Utvalgsmedlemmet Ebeltoft foreslår følgende endringer i tinglysingsloven:

§ 12 a nytt tredje ledd

Dokument som går ut på overdragelse som omfattes av reglene om godkjente tilstandsrapporter i avhendingsloven §§ 3-11 til 3-13, kan ikke tinglyses med mindre godkjent tilstandsrapport dokumenteres innhentet. Dette gjelder likevel ikke dersom boligen er kjøpt for rivning, eller boligen overdras til ektefelle, samboer, søsken, slektning i rett opp- eller nedstigende linje og like nær besvogrede.

Utvalgsmedlemmene Hammerø, Hatlebakk, Heggheim og Holm foreslår i stedet nye bestemmelser inntatt i §§ 12 b og 12 c:

Ny § 12 b

I forbrukerkjøp skal hjemmelsoverføring til helårs­bolig tinglyses.

Ny § 12 c

(1) Når selger etter avhendingsloven § 3-12 har plikt til å innhente godkjent tilstandsrapport, skal dokument som gir grunnbokshjemmel til eiendom eller festerett ikke tinglyses, med mindre gjenpart av godkjent tilstandsrapport medfølger dokumentet inn til tinglysingsmyndigheten.

(2) Selger skal ilegges et gebyr hvis godkjent tilstandsrapport ikke medfølger dokumentet som gir grunnbokshjemmel. De nærmere bestemmelser for ileggelse av gebyr og gebyrets størrelse reguleres i forskrift.

Utvalgsmedlemmet Holm foreslår dessuten et tredje og fjerde ledd som skal lyde:

(3) Underretning om tinglysingssperre og ileggelse av gebyr for selger sendes umiddelbart og samtidig til selger og kjøper med varsel om en frist på 14 dager til å sende inn godkjent tilstandsrapport dersom tinglysingssperren skal fjernes. Underretningen om tinglysingssperre gir også kjøper grunnlag for å foreta midlertidig forføyning mot selger, jf. tviste­loven kap. 34.

(4) Tinglysingsmyndigheten besørger tilstandsrapporten registrert i matrikkelen når tinglysing har skjedd, jf. lov om eiendomsregistrering § 4 tredje ledd.

Matrikkelloven

Utvalgsmedlemmet Holm foreslår inntatt et nytt tredje ledd i matrikkelloven § 4:

§ 4 nytt tredje ledd

Matrikkelen skal innehalde opplysningar om godkjende tilstandsrapportar som er innhenta etter reglane i avhendingslova §§ 3-11 til 3-14.

Nåværende tredje ledd blir fjerde ledd.

Dokumentavgiftsloven

Utvalgsmedlemmet Holm foreslår en ny § 8 a i dokumentavgiftsloven:

Ny § 8 a

§ 8 a Redusert avgift

Har selgeren fremlagt godkjent tilstandsrapport etter reglene i avhendingsloven §§ 3-12 og 3-14, reduseres dokumentavgiften med 1 %.

Skatteloven

Utvalgsmedlemmet Holm foreslår en ny bestemmelse i skatteloven § 6-51:

Ny § 6-51

§ 6-51 Salg av bolig i forbrukerforhold

Det gis fradrag for dokumenterte utgifter i forbindelse med innhenting av godkjent tilstandsrapport etter reglene i avhendingsloven §§ 3-11 til 3-14. Fradraget begrenses oppad til 1/7 G (grunnbeløpet i folketrygden).

III Ikraftsetting og overgangsbestemmelser

(1) Loven her gjelder fra den tid Kongen bestemmer.

(2) Endringene i avhendingsloven gjelder bare for avtaler som er inngått etter at loven her trådte i kraft.

(3) Endringene i eiendomsmeglingsloven gjelder for oppdrag der oppdragsavtalen er inngått etter at loven her trådte i kraft.

Utvalgsmedlemmene Ebeltoft, Hammerø, Hatlebakk, Heggheim og Holm foreslår som fjerde ledd:

(4) Endringene i tinglysingsloven gjelder bare der avtalen som dokumentet bygger på, er inngått etter at loven her trådte i kraft.

Utvalgsmedlemmet Holm foreslår dessuten inntatt som femte, sjette og syvende ledd:

(5) Endringene i matrikkelloven gjelder bare hvor avtalen er inngått etter at loven her trådte i kraft.

(6) Endringene i dokumentavgiftsloven gjelder hvor avtalen er inngått etter at loven her trådte i kraft.

(7) Endringene i skatteloven gjelder bare hvor avtalen er inngått etter at loven her trådte i kraft.