12 Utkast til forskrift om krav til innhold av godkjent tilstandsrapport
Kapittel 1 Allmenne føresegner
§ 1–1 Godkjend tilstandsrapport
(1) Godkjend tilstandsrapport ved avhending av bustad til forbrukar skal oppfylle krava i denne forskrifta.
(2) Ein tilstandsrapport som er laga av ein autorisert bygningssakkunnig, har verknad som godkjend tilstandsrapport sjølv om rapporten har avvik frå krava i denne forskrifta, om ikkje avvika er vesentlege og openberre.
§ 1–2 Standardisert oppsett
Departementet gjev nærare føresegner om oppsettet av tilstandsrapporten, medrekna føresegner om rubrikkar, leietekstar, forklårande tekst og bruk av symbol.
Samtlige utvalgsmedlemmer, med unntak av Holm, ønsker tilføyet et annet punktum:
Departementet kan òg godkjenne blankettar som er laga av bygningsakkunnige eller deira organisasjonar.
Utvalgsmedlemmene Hammerø, Hatlebakk, Heggheim og Holm foreslår inntatt en bestemmelse om egenerklæring:
§ 1–3 Eigafråsegn
(1) Seljaren skal stadfeste i tilstandsrapporten eller i eit vedlegg at opplysningane i rapporten ut frå seljarens kunnskap er rette, og at seljaren ikkje kjenner til andre opplysningar om eigedommen som kjøparen har grunn til å rekne med å få, og som kan verke inn på avtalen.
(2) Departementet kan fastsetje føresegner om meir omfattande eigafråsegn, medrekna spørsmål som seljaren skal svare på.
§ 1–4 Når rapporten seinast skal vere laga eller oppdatert
Medlemmene Assev, Evensen, Holm, Lilleholt, Mæland og Rokhaug foreslår at § 1-4 skal lyde:
(1) Tilstandsrapporten skal vere laga tidlegast eitt år før kjøparen bind seg til å kjøpe bustaden. Ein eldre tilstandsrapport kan likevel nyttast dersom rapporten er oppdatert seinast eitt år før kjøparen bind seg. Ny gjennomgåing av bustaden skal gjennomførast så langt den bygningssakkunnige meiner det trengst.
(2) Eittårsfristen i første ledd gjeld ikkje dersom tilstandsrapporten er laga etter oppdrag frå ein tidlegare eigar av bustaden. Ein slik rapport skal vere laga eller oppdatert seinast seks månader før kjøparen bind seg til å kjøpe bustaden.
Medlemmene Ebeltoft, Hammerø, Hatlebakk, Heggheim og Nordby foreslår i stedet at § 1-4 skal lyde:
Tilstandsrapporten skal vere laga tidlegast seks månadar før kjøparen bind seg til å kjøpe bustaden. Ein eldre tilstandsrapport kan likevel nyttast dersom rapporten er oppdatert seinast seks månadar før kjøparen bind seg. Ny gjennomgåing av bustaden skal gjennomførast så langt den bygningssakkunnige meiner det trengst.
§ 1-5 Tilstandsgradar
For kvar av dei delane av eigedommen som er nemnde i kapitla 2 og 3 nedafor, skal tilstandsrapporten innehalde opplysning om ein tilstandsgrad med dette innhaldet:
Tilstandsgrad 0: Delen er tilnærma ny og utan symptom på slitasje. Dokumentasjon for fagleg god utføring er lagd frem for den bygningssakkunnige. Det er ingen merknader til delen.
Tilstandsgrad 1: Delen har berre normal bruksslitasje, og strakstiltak trengst ikkje. Denne graden kan òg brukast der delen er ny, men der dokumentasjon for fagleg god utføring vantar.
Tilstandsgrad 2: Delen treng vedlikehald og tiltak i nær fremtid. Graden skal òg brukast der delen er gammal, og det er grunn til å varsle om faren for skadar på grunn av alderen, eller der det er grunn til å overvake delen spesielt på grunn av fare for større skadar eller følgjeskadar.
Tilstandsgrad 3: Delen har kraftige symptom på tilhøve som ein må rekne med treng utbetring straks eller innan kort tid. Graden skal òg brukast ved påvist funksjonssvikt eller samanbrot.
§ 1–6 Venta levetid
For kvar av dei delane av eigedommen som er nemnde i kapitla 2 og 3 nedafor, skal tilstandsrapporten innehalde opplysning om venta levetid. Opplysningane skal ta utgangspunkt i normal levetid for slike bygningsdelar og korrigerast for konkrete tilhøve ved bustaden, som for eksempel tilstand, materialval og klima.
Samtlige utvalgsmedlemmer, med unntak av Ebeltoft, foreslår følgende bestemmelse:
§ 1-7 Kostnader til retting
Dersom tilstandsgraden for dei delane av eigedommen som er nemnde i kapitla 2 og 3 nedafor, blir sett til 2 eller 3, skal tilstandsrapporten innehalde opplysning om nivået på sannsynlege rettekostnader.
Kapittel 2 Ikkje-seksjonerte eigarbustader
§ 2–1 Verkeområde
Føresegnene i dette kapitlet gjeld for direkteåtte bustader som ikkje er seksjonerte. Bustader som blir disponerte på grunnlag av sameigepart i bygningen, blir regulerte av kapittel 3 sjølv om dei ikkje er seksjonerte.
I Opplysningar om bygningen utadørs
§ 2–2 Drenering
Tilstandsrapporten skal innehalde opplysningar om dreneringa av bygningen som i utgangspunktet byggjer på visuell observasjon. Rapporten skal omfatte:
vurdering av fukt i grunnmur
resultatet av fuktsøk nokre stader mot tilgjengeleg grunnmursflate
resultatet av kontroll av golvsoner mot mur og utforingsvegger
beskriving av utvendig fuktsikring.
§ 2–3 Grunn og fundament
Tilstandsrapporten skal innehalde opplysningar om grunn og fundament som i utgangspunktet byggjer på visuell observasjon supplert med den bygningssakkunniges kunnskap om staden og opplysningar frå seljaren. Rapporten skal omfatte:
opplysningar om byggjegrunnen ut frå opplysningar eller kunnskap om staden
vurdering av fundamenteringsmåten
opplysning om delar som ikkje er utgravne.
§ 2–4 Konstruksjon av grunnmur
Tilstandsrapporten skal innehalde opplysningar om konstruksjonen av grunnmuren som i utgangspunktet byggjer på visuell observasjon. Rapporten skal omfatte:
beskriving av grunnmurstypen
resultatet av kontroll av eventuelle sprekkdanningar.
§ 2–5 Konstruksjon av yttervegg
Tilstandsrapporten skal innehalde opplysningar om konstruksjonen av ytterveggen som i utgangspunktet byggjer på visuell observasjon. Rapporten skal omfatte:
vurdering basert på byggjeskikk på oppføringstidspunktet
materiale som er nytta
opplysning om kor tjukk veggen er, og kvar dette er målt.
§ 2–6 Fasadar
Tilstandsrapporten skal innehalde opplysningar om fasadar som i utgangspunktet byggjer på visuell observasjon. Rapporten skal omfatte:
resultatet av fuktsøk med stikktaking i soner som normalt er utsette for fukt, gjennomførte frå bakkenivå eller frå lett tilgjengelege stader som vindauge eller balkong
ved konkret mistanke om ròteskade, resultatet av vidare undersøkingar til dømes ved hjelp av stige
resultatet av kontroll av lufting.
§ 2–7 Dører og vindauge
Tilstandsrapporten skal innehalde opplysningar om dører og vindauge i bygget. Rapporten skal omfatte:
resultatet av funksjonstest av utvalde dører og vindauge
type vindauge
opplysning om eventuell stor slitasje
registrering av eventuelle punkterte isolerglas
alderen på vindauga, om mogleg
resultatet av stikktakingar etter fukt og ròte.
§ 2–8 Takkonstruksjonen
Tilstandsrapporten skal innehalde opplysningar om takkonstruksjonen på bygget som i utgangspunktet bygger på visuelle observasjoner. Rapporten skal omfatte:
beskriving av takkonstruksjonen
vurdering av negative avvik så langt det er råd
registrering av synlege merke etter fukt
resultatet av fuktsøk med stikktaking på stader som normalt er utsette for fukt, om søket er praktisk mogleg
påpeiking av eventuelle aldringssymptom
resultatet av kontroll av isolasjon, dampsperre og vindsperreløysing i isolerte skråtak, så langt verifisering er råd.
§ 2–9 Taktekking
Tilstandsrapporten skal innehalde opplysningar om taktekkinga som i utgangspunktet byggjer på visuell observasjon. Rapporten skal innehalde:
resultatet av synfaring på taket, om slik synfaring ikkje er uforsvarleg, og eventuelt opplysning om korleis taket er undersøkt utan slik synfaring
opplysning om type taktekking og undertak
vurdering av taktekking og undertak
påpeiking av feil og generell aldring.
§ 2-10 Pipehatt og pipebeslag
Tilstandsrapporten skal innehalde opplysningar om pipehatt og pipebeslag som i utgangspunktet byggjer på visuell observasjon etter ei synfaring på taket, om slik synfaring ikkje er uforsvarleg. Det skal opplysast om korleis pipehatt og pipebeslag er undersøkt, dersom synfaring ikkje er gjennomført.
§ 2–11 Renner, nedlaup og beslag
Tilstandsrapporten skal innehalde opplysningar om renner, nedlaup og beslag som i utgangspunktet byggjer på visuell observasjon. Rapporten skal innehalde:
resultatet av observasjon frå bakkenivå og, om det ikkje er uforsvarleg, frå taket, og opplysning om korleis observasjonen er gjennomført
vurdering av innfestingar, aldring og funksjonsdefektar
opplysningar om materialar, så langt dei kan verifiserast.
§ 2–12 Trapper
Tilstandsrapporten skal innehalde opplysningar om utvendige trapper som i utgangspunktet byggjer på visuell observasjon. Rapporten skal innehalde resultatet av kontroll av funksjonalitet og opplysningar om veikskapar og skadar ved trapper, kvilerepos, rampar og rekkverk.
§ 2–13 Terrasse og balkong
Tilstandsrapporten skal innehalde opplysningar om eventuelle terrassar og balkongar som i utgangspunktet byggjer på visuell observasjon. Rapporten skal innehalde:
resultatet av kontroll av terrasse på terreng, altanar og balkongar for skadar, følgjeskadar, slitasje og aldring
vurdering av og kommentar til rekkverkløysingar og høgd.
II Opplysningar om bygningen innadørs
§ 2–14 Etasjeskilje
Tilstandsrapporten skal innehalde opplysningar om etasjeskilje som byggjer på visuell observasjon og enkle målingar som spesielt omfattar om etasjeskilje er vesentleg skeive. Det skal kommenterast nærare dersom etasjeskilje er vesentleg skeive.
§ 2–15 Innvendige veggkonstruksjonar
Tilstandsrapporten skal innehalde opplysningar om innvendige veggkonstruksjonar som byggjer på visuell kontroll med sikte på å avdekkje om vegger er vesentleg skeive, og om det er veikskapar i konstruksjonen. Veikskapar i konstruksjonen og vegger som er vesentleg skeive, skal kommenterast nærare.
§ 2-16 Trapper
Tilstandsrapporten skal innehalde opplysningar om innvendige trapper som byggjer på visuell observasjon med sikte på å avdekkje om trappa er vesentleg skeiv, om det er veikskapar i konstruksjonen, og om rekkverket er trygt.
§ 2–17 Kjøken
Tilstandsrapporten skal innehalde opplysningar om kjøkenet som byggjer på visuell observasjon, funksjonskontroll av utvalde skap og skuffer og enkle målingar med tanke på ventilering og eventuelle fuktskadar.
§ 2–18 Skorsteinar
Tilstandsrapporten skal innehalde opplysningar om eventuelle skorsteinar som i utgangspunktet byggjer på visuell observasjon. Rapporten skal innehalde:
resultatet av undersøkingar av synlege sider for sprekkdanningar
vurdering av frostsprenging, avskaling av puss m.m., dersom det er mogleg å kome til skorsteinen over taket
kommentar til avvik i branntekniske forhold med avstand til brennbare materialar, medrekna avstand frå feieluke
opplysning om at det ikkje er kontrollert om skorsteinen er tett og funksjonerer
opplysning om det ligg føre pålegg frå feiar- eller brannvesen om utbetring av pipeløp.
§ 2-19 Eldstader
Tilstandsrapporten skal innehalde opplysningar om eventuelle eldstader som byggjer på visuell observasjon. Rapporten skal innehalde:
vurdering av avstand til brennbart materiale
opplysning om at det ikkje er kontrollert om eldstaden er tett og funksjonerer
opplysning om det ligg føre pålegg frå feiar- eller brannvesen om utbetring av ildsted.
§ 2-20 Sanitæranlegg (primæranlegg)
Tilstandsrapporten skal innehalde opplysningar om sanitæranlegg (primæranlegg). Rapporten skal omfatte:
vurdering av vassrøyr, avløpsrøyr, varmvassberedar, sentralvarmeanlegg og brenselstank, avgrensa til alder og materialval ut frå visuell observasjon kombinert med eventuelle opplysningar motteke frå seljar, fremlagde teikningar, byggbeskrivingar og andre dokument
kommentar til openberre tilstandssvekkingar og feil
opplysning om at vurderinga er avgrensa som her nemnt.
§ 2–21 Ventilasjon (primæranlegg)
Tilstandsrapporten skal innehalde opplysningar om ventilering av bustaden. Rapporten skal omfatte:
opplysning om ventileringa er mekanisk eller basert på naturleg avtrekk
opplysning om at funksjonen ikkje er kontrollert.
§ 2–22 Elektrisk primæranlegg
Samtlige medlemmer, med unntak av Mæland, foreslår at bestemmelsen skal lyde:
Tilstandsrapporten skal innehalde opplysningar om det elektriske primæranlegget. Rapporten skal omfatte:
opplysningar om materialval og om mogleg alder
resultatet av ei visuell gjennomgåing av dei delane av anlegget som er lett tilgjengelege
resultatet av enkle kontrollar som skal omfatte stikkontaktar, eventuell jordfeilbrytar eller overspenningsvern, varmgang i sikringsskap, gammalt leidningsnett, lause eller usikra leidningar og kapasitet på hovudsikring
kommentar til openberre feil og veikskapar
opplysning om det ligg føre samsvarsfråsegn
opplysning om at undersøkingane er avgrensa som her nemnt, og om at den bygningsakkunnige ikkje har nødvendig kompetanse for ei grundigare undersøking.
Mæland er enig i de punktene tilstandsrapporten skal inneholde, men foreslår i stedet en annen utforming av bestemmelsens innledning og et nytt annet ledd, slik at bestemmelsen i stedet skal lyde:
I den grad den bygningssakkunnige har kompetanse på området, skal tilstandsrapporten innehalde opplysningar om det elektriske primæranlegget. Rapporten skal omfatte:
opplysningar om materialval og om mogleg alder
resultatet av ei visuell gjennomgåing av dei delane av anlegget som er lett tilgjengelege
resultatet av enkle kontrollar som skal omfatte stikkontaktar, eventuell jordfeilbrytar eller overspenningsvern, varmgang i sikringsskap, gammalt leidningsnett, lause eller usikra leidningar og kapasitet på hovudsikring
kommentar til openberre feil og veikskapar
opplysning om det ligg føre samsvarsfråsegn
opplysning om at undersøkingane er avgrensa som her nemnt, og om at den bygningsakkunnige ikkje har nødvendig kompetanse for ei grundigare undersøking.
(2) Dersom den bygningssakkunnige ikkje har kompetanse til å vurdere dei krava eller deler av krav som er stilte i denne paragrafen, skal opplysningar om dette gå frem av i rapporten.
§ 2–23 Elektriske varmeanlegg
Tilstandsrapporten skal innehalde opplysningar om elektriske varmeanlegg. Rapporten skal omfatte:
opplysningar om materialval og alder
kommentar til openberre feil
kommentar til dokmentkontroll, der dokument er tilgjengelege
opplysning om at funksjonen ikkje er vurdert.
III Opplysningar om risikokonstruksjonar
§ 2–24 Krypkjellar
Tilstandsrapporten skal innehalde opplysningar om eventuelle krypkjellarar, i utgangspunktet bygde på ei innvendig synfaring, om det er råd, om nødvendig med lykt. Rapporten skal innehalde:
ei vurdering av lufting, fukt i konstruksjonar, grunn og luft, tildekking av grunn, oppbygging generelt, tilkomst og førekomst av organisk materiale, basert på visuell observasjon og stikktaking og fuktmåling med tanke på fukt, sopp og ròte
vurdering av og kommentar til vektprosent og relativt fuktinnhald
vurdering av byggjefeil i høve til konstruksjonsmetode, materialval og utføring
opplysning om korleis undersøkinga er gjennomført.
§ 2-25 Rom under terreng
Tilstandsrapporten skal innehalde opplysningar om rom under terreng som i utgangspunktet byggjer på visuell observasjon. Rapporten skal innehalde:
resultatet av fuktmålingar på utvalde punkt og eventuell holtaking i utfora og oppfora konstruksjonar i utsette soner, valde på grunnlag av fagleg røynsle og skjøn
vurdering av vektprosent og relativt fuktinnhald
vurdering av byggjefeil i høve til konstruksjonsmetode, materialval og utføring.
§ 2–26 Bad og andre våtrom
Tilstandsrapporten skal innehalde opplysningar om bad og andre våtrom. Rapporten skal innehalde:
resultatet av kontroll for fuktproblem, bygde på visuelle observasjonar og fuktsøk i utsette soner
opplysningar om registrering av fuktsikring med membran i tilknyting til sluk
resultatet av kontroll av gjennomføringar i vegg og golv
resultatet av måling av fall på dusjgolv
opplysningar om den generelle oppbygginga av konstruksjonen, medrekna ventilasjon, så langt verifisering er råd
resultat av kontroll av tilstøytande areal for fuktspreiing, eventuelt etter holtaking i tilstøytande rom etter den sakkunniges vurdering
vurdering av byggjefeil
opplysning om seljar har informasjon eller dokumentasjon for tidspunkt for moderniseringar og utbetringar og om arbeida er utførte av kvalifiserte handverkarar eller personar som er godkjende etter våtromsnorma.
§ 2–27 Kjølerom
Tilstandsrapporten skal innehalde opplysningar om eventuelt kjølerom. Rapporten skal omfatte:
resultatet av visuell observasjon kombinert med enkle målingar for overflater og ventilering
fuktvurderingar med tanke på kondens som kan føre til ròteskade
vurdering av byggjefeil i høve til konstruksjonsmetode, materialval og utføring.
§ 2–28 Loft
Tilstandsrapporten skal innehalde opplysningar om loftet. Rapporten skal innehalde:
resultatet av visuell observasjon kombinert med stikktakingar og fuktmålingar på tilgjengelege stader med tanke på vurdering av ventilering og lufting, diffusjonstetting, fukt, sopp, ròte og treskadeinsekt
resultatet av måling av vektprosent og relativt fuktinnhald der konstruksjonen tilseier det
resultatet av kontroll av kryprom med same innhald som for loftet elles, bygd på innvending synfaring om mogleg, om nødvendig med lykt, og opplysning om korleis kontrollen er gjennomført
vurdering av byggjefeil i høve til konstruksjonsmetode, materialval og utføring.
IV Opplysningar om fysiske tilhøve utafor bygningen
§ 2–29 Fysiske tilhøve utafor bygningen
(1) Tilstandsrapporten skal innehalde opplysningar om
utadørs konstruksjonar som garasje, uthus, symjebasseng, oljetankar, støttemur og liknande,
tilførselsleidningar for vatn og avlaup, medrekna om bustaden er knytt til offentleg eller privat anlegg,
overvassystemet og
andre utadørs tilhøve som i særleg grad tilseier ei bygningssakkunnig vurdering.
(2) Vurderingane av fysiske tilhøve utafor bygningen kan avgrensast til visuelle observasjonar kombinerte med opplysningar som går frem av fremlagde teikningar, byggjebeskrivingar og andre dokument.
Kapittel 3 Andre bustader enn ikkje-seksjonerte eigarbustader
§ 3–1 Verkeområde
Føresegnene i dette kapitlet gjeld for bustader i seksjonssameiger, burettslag og andre bustader som ikkje er omfatta av kapittel 2.
§ 3–2 Opplysningar om brukseininga
For krav til opplysningar om den delen av bygningen som seljaren har einerett til å bruke, gjeld kapittel 2, II og III så langt dei passar. Omfattar bueininga utadørs areal, gjeld føresegnene i kapittel 2, I og IV så langt dei passar.
§ 3–3 Opplysningar om fellesareal
(1) Tilstandsrapporten skal innehalde opplysningar om fellesareal som har nær tilknyting til den delen av bygningen som seljaren har einerett til å bruke. Det gjeld mellom anna:
opplysningar om dører og vindauge i samsvar med § 2–7,
opplysningar om terrassar og balkongar i samsvar med § 2–13,
yttervegger og fasadar i samsvar med §§ 2–5 og 2–6 og
buer som seljaren har disposisjonsrett til.
(2) Tilstandsrapporten skal, så langt det er råd, innehalde opplysningar om fellesareal som har særleg interesse for kjøparen, dersom seljaren kan gje den bygningssakkunnige tilgang til bygningsdelane utan medverknad frå styre e.l. Dette gjeld særleg tak, kjellarrom og grunnmur.
(3) Det skal opplysast i tilstandsrapporten korleis undersøkingane er avgrensa.
Kapittel 4 Fellesreglar
§ 4–1 Verkeområde
Føresegnene i dette kapitlet gjeld alle bustader som er omfatta av reglane om godkjende tilstandsrapportar.
§ 4–2 Opplysningar om radon
(1) Dersom eigedommen ligg i eit område der kommunen har gjennomført kartleggjing av radon i innelufta, skal tilstandsrapporten opplyse om dette og resultatet av kartleggjinga.
Medlemmene Assev, Ebeltoft, Holm, Lilleholt og Rokhaug foreslår at annet ledd skal lyde:
(2) Tilstandsrapporten skal også innehalde opplysningar om radonkonsentrasjonen i innelufta, bygde på korttidsmålingar eller på meir pålitelege målingar om slike er tilgjengelege.
Medlemmene Evensen, Hammerø, Hatlebakk, Heggheim, Mæland og Nordby foreslår at annet ledd skal lyde:
(2) Tilstandsrapporten skal også innehalde opplysningar om resultatet av langtidsmålingar av radon, om slike er tilgjengelege.
§ 4–3 Bygningsinnreiingar m.m.
Blir eigedommen seld med fleire sjølvstendige bueiningar, skal tilstandsrapporten opplyse om bustaden er registrert med fleire bueiningar i kommunen. Vidare skal tilstandsrapporten opplyse om det dersom krava etter plan- og bygningslovgjevinga til oppdeling i brannceller ikkje er oppfylte, dersom dette etter visuell observasjon synest vere tilfellet.
§ 4–4 Opplysningar om areal
Tilstandsrapporten skal innehalde opplysningar om arealet for bustaden, oppgjeve i samsvar med retningsliner frå Forbrukarombodet for marknadsføring av bustader.
§ 4–5 Energiattest
Energiattest som nemnd i energiloven § 8–2 skal leggjast ved tilstandsrapporten.
Samtlige utvalgsmedlemmer, med unntak av Mæland, foreslår inntatt en bestemmelse om planer og planforslag som skal lyde:
§ 4–6 Planar og planforslag
Tilstandsrapporten skal innehalde opplysningar om offentlege planar og planforslag som er kunngjorde etter reglane i plan- og bygningsloven 1985 §§ 27–1 nr. 1 andre ledd, 30 tredje ledd, 20–5 andre ledd og 19–4 første ledd.
Utvalgsmedlemmene Ebeltoft, Hammerø, Hatlebakk, Heggheim, Holm og Rokhaug foreslår dessuten inntatt en bestemmelse om verdifastsettelse:
§ 4-7 Verdifastsetjing
Utvalgsmedlemmene Hammerø, Hatlebakk, Heggheim og Rokhaug foreslår at bestemmelsen skal lyde:
Tilstandsrapporten skal innehalde opplysningar om marknadsverdi og teknisk verdi av bustaden.
Utvalgsmedlemmene Ebeltoft og Holm er enig i dette, men mener opplysningene om verdivurderingene bør begrenses til boligens tekniske verdi.