10 Meglers erstatningsansvar
10.1 Gjeldende rett
Eiendomsmeglers erstatningsansvar er i dag ulovfestet. Både i forhold til oppdragsgiveren og andre er meglerens ansvar betinget av at han har utvist skyld – altså uaktsomhet. I forhold til oppdragsgiveren er det tale om erstatning i kontrakt, mens det overfor andre er tale om ansvar utenfor kontrakt. Denne sondringen har imidlertid i praksis ikke særlig betydning for ansvarets innhold. Det er i begge henseender tale om et strengt profesjonsansvar. At det kreves utvist skyld for å kunne konstatere ansvar er i tråd med alminnelige prinsipper både i og utenfor kontrakt. Skyldregelen har tradisjonelt vært den grunnleggende ansvarsregelen i kontraktsforhold, og den gjelder med mindre det er særskilte holdepunkter for noe annet.
Eiendomsmeglingsforetak hefter videre for sine ansatte i henhold til arbeidsgiveransvaret, jf. skadeserstatningsloven § 2-1. I den grad det brukes selvstendige oppdragstakere, hefter foretaket i henhold til de alminnelige reglene om kontraktshjelperansvar eller oppdragsgiveransvar. Den skadelidte kan i tillegg saksøke den eller de personene i foretaket som har forårsaket skaden.
For øvrig gjelder krav til påregnelig økonomisk tap og årsakssammenheng.
10.2 Utvalgets forslag
I det følgende vil utvalgets forslag når det gjelder meglers erstatningsansvar i og utenfor kontrakt og spørsmålet om lovfesting av erstatningsansvaret bli behandlet.
Når det gjelder meglers erstatningsansvar overfor sin oppdragsgiver – altså innenfor kontrakt – har utvalget vurdert om det i stedet for skyldansvar skal innføres et strengere kontrollansvar. Utvalget skriver i denne sammenheng på side 131-132 i NOU 2006:1:
«Overfor oppdragsgiver er det som nevnt tale om ansvar i kontrakt. I nyere kontraktslovgivning har det såkalte kontrollansvaret etter hvert vunnet frem på en rekke områder, også for specieytelser. [...]
Fastleggingen av kontrollansvarets rekkevidde beror prinsipielt på en tolkning av den enkelte lovbestemmelse om dette ansvarsgrunnlaget. Bestemmelsene er likevel bygget over samme lest som kjøpsloven § 27 første ledd. [...]
Som utgangspunkt er kontrollansvaret et meget strengt ansvar, som det skal mye til å unngå dersom det foreligger et tap som er en adekvat følge av det erstatningsbetingende mislighold. For å unngå ansvar, må realdebitor godtgjøre at fire vilkår er oppfylt, se for eksempel kjøpsloven § 27 første ledd. Realdebitor må godtgjøre 1) at det foreligger en «hindring» for å oppfylle kontraktsmessig, 2) at hindringen er «utenfor hans kontroll», 3) at han «ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt [hindringen] i betraktning på avtaletiden», og 4) som han «ikke med rimelighet kunne ventes ... å unngå eller overvinne følgene av». [...]
Kontrollansvaret er i lovgivningen videre i stor grad knyttet til skillet mellom direkte og indirekte tap, jf. for eksempel kjøpsloven § 27 fjerde ledd sml. § 67 annet ledd. Som indirekte tap regnes gjerne mer eller mindre fjerntliggende følgeskader, som kan være vanskelige å kalkulere på forhånd og således ta i betraktningen ved prisingen av varer og tjenester. Et slikt skille er etter utvalgets oppfatning lite hensiktsmessig i forhold til eiendomsmeglingstjenester.:
På denne bakgrunn anser utvalget at grunnlaget for meglers erstatningsansvar ikke bør endres.
Når det gjelder meglers erstatningsansvar utenfor kontrakt, har utvalget vurdert om det skal innføres en regel om kontrollansvar i stedet for skyldansvar. Utvalget skriver i den sammenheng på side 131 i NOU 2006:1 at:
«Alternativet til skyldansvar er her etter den alminnelige erstatningsretten et objektivt ansvar. Det sentrale legislative grunnlaget for objektivt ansvar er reparasjonstanken. Skadelidte bør få erstatning selv om det ikke kan påvises skyld fra skadevolderens side. Dette ansvaret forutsetter at risikoen kommer av ting eller innretning, virksomhet eller drift, og er stadig, typisk og ekstraordinær. I forhold til eiendomsmegling er dette ikke tilfellet, og man må her derfor bygge på den alminnelige skyldregelen med utgangspunkt i en streng rolleforventning til megleren som profesjonell mellommann, jf. Rt. 1995 s. 1350.
Utvalget henviser også til drøftingen av meglers ansvar innenfor kontrakt, og konkluderer med at grunnlaget for meglers erstatningsansvar ikke bør endres.
Utvalget foreslår å lovfeste meglers erstatningsansvar slik det følger av gjeldende rett. Det gjelder både i forhold til oppdragsgiver og i forhold til interessenter og oppdragsgivers medkontrahent, jf. utkastets § 5-4. I denne sammenheng skriver utvalget på side 132 i utredningen at:
«Når det gjelder spørsmålet om å lovfeste eiendomsmeglerens erstatningsansvar, vises det til at Falkanger-utvalget foreslo å lovfeste dette, jf. NOU 1987: 14 s. 39. Forslaget tok ikke sikte på å «avvike vesentlig fra det som i dag gjelder på ulovfestet grunnlag, men forholdet til generelle regler om lemping og ansvarsfordeling bør avklares i loven». Forslaget ble imidlertid ikke fulgt opp i proposisjonen. I Ot. prp. nr. 59 (1988-89) s. 26 heter det således:
«Departementet er tilbøyelig til å anta at dette er et rettsområde hvor domstolene er mest egnet til å styre utviklingen. Departementet foreslår derfor ikke, slik utvalget har gjort, å lovfeste eiendomsmeglers erstatningsansvar».
Utvalget er enig i at utviklingen av ansvaret best kan overlates til domstolene. Utviklingen i rettspraksis, senest representert ved Høyesteretts dom i Rt. 2005 s. 870 om solidaransvar mellom selger og megler, gir ikke grunn til å foreslå materielle endringer. Utvalget er imidlertid kommet til at loven bør inneholde en henvisning til at megleren hefter på skyldgrunnlag etter alminnelige regler, se utkastet § 5-4. Behovet for å gi informasjon, særlig i en forbrukerlov, taler for dette. Det vises her også til at det er vanlig å innta en slik henvisning i kontraktslovgivningen for øvrig.»
10.3 Høringsinstansenes merknader
Utvalgets forslag får støtte fra Kredittilsynet og NOTAR .
Jernbaneverket støtter utvalgets forslag, og uttaler i den sammenheng at å lovfeste meglers erstatningsansvar:
«vil ha en viktig informasjonseffekt, for allmennheten og forhåpentligvis en oppdragende effekt for eiendomsmeglerne.»
LO slutter seg ikke til utvalgets forslag, og skriver følgende i denne sammenheng:
«Et vesentlig ansvar for meglerne er å sørge for at alle opplysninger ved et salgsoppdrag og salgsobjekt tilflyter partene, og at disse opplysningene inneholder all vesentlig informasjon om boligens tilstand, heftelser mv. Det er spesielt viktig for forbrukerne at de kan ha tillit til at meglerne gjør et godt og grundig arbeid, og at det derfor også bør framkomme i loven at dette ansvaret er strengere enn dagens rettspraksis, og at mangelfull oppfølging av ansvaret medfører erstatningsansvar.»
Justis- og politidepartementet stiller seg også kritisk til utvalgets forslag, og skriver i sin høringsuttalelse at det:
«er i noe tvil om det foreligger et tilstrekkelig behov for å innta en bestemmelse om erstatningsansvar av rent informative hensyn. Under enhver omstendighet hor erstatningsansvarets rekkevidde begrenses til å gjelde økonomisk tap voldt av megleren under utførelsen av sitt oppdrag som eiendomsmegler, jf. revisorloven § 8-1. Innholdet i begrepet «megleren» bør videre presiseres nærmere, jf. ovenfor. Det bør også vurderes i hvilken grad det er hensiktsmessig å innta en henvisning til den alminnelige lempingsregelen i lov om skadeserstatning § 5-2, jf. revisorloven § 8-2.»
Ingen av de øvrige høringsinstansene har merknader til utvalgets forslag.
10.4 Departementets vurdering
Utvalget foreslår å videreføre gjeldende rett når det gjelder meglers erstatningsansvar i og utenfor kontrakt. I tillegg foreslår utvalget å lovfeste meglers erstatningsansvar.
Utvalget går ikke inn for å endre grunnlaget for meglers erstatningsansvar fra skyldansvar til kontrollansvar. Dette er et spørsmål om endring av hvilket ansvarsgrunnlag som skal gjelde for at megler må svare erstatning, og kommer i tillegg til krav til en handling eller unnlatelse og økonomisk tap som følge av dette. Departementet anser at profesjonsansvaret, slik det følger av gjeldende rett, er et tilstrekkelig strengt ansvarsgrunnlag. På denne bakgrunn slutter departementet seg til utvalgets vurdering og konklusjon på dette punkt.
Utvalget går inn for å lovfeste meglers erstatningsansvar etter gjeldende rett. I den sammenheng har utvalget lagt særlig vekt på behovet for å gi informasjon til forbrukerne.
Utvalgets utkast til lovbestemmelse lyder som følger:
«Økonomisk tap som følge av at megleren har opptrådt forsettelig eller uaktsomt, kan kreves erstattet av megleren i henhold til de alminnelige reglene om ansvar i og utenfor kontrakt.»
Det kan etter departementets vurdering ikke forventes at forbrukere har noe klart inntrykk av hva «de alminnelige reglene om ansvar i og utenfor kontrakt» innebærer. Etter departementets vurdering vil en slik utforming av bestemmelsen derfor bare i svært begrenset grad gjøre den egnet til å opplyse forbrukere om de kan ha krav på erstatning. I sin høringsuttalelse peker også Justis- og politidepartementet på at bestemmelsen klarere bør angi vilkårene for og rammene om meglers erstatningsansvar. Departementet kan derfor ikke se at utvalgets forslag i særlig grad bidrar til å skape klarhet om rettstilstanden. Det må, etter departementets vurdering, samtidig legges til grunn at forbrukere flest kjenner til at eiendomsmeglere – som andre næringsdrivende – på visse vilkår kan holdes erstatningsrettslig ansvarlig. En oppnår derfor lite ved å vedta et slikt forslag. Departementet anser derfor at erstatningsansvaret ikke bør lovfestes i eiendomsmeglingsloven.