13 Merknader til de enkelte bestemmelser

Kapittel 1. Alminnelige bestemmelser

Til § 1-1 Formål

Bestemmelsen er ny. Det vises til nærmere omtale i kapittel 3.

Til § 1-2 Virkeområde

Første ledd omhandler lovens geografiske virkeområde. Det foreslås ingen materielle endringer på dette punkt. Også etter gjeldende rett er det lagt til grunn at eiendomsmeglingsloven bare får anvendelse for eiendomsmeglingsvirksomhet som utøves i Norge. Hvor eiendommen befinner seg er imidlertid ikke avgjørende i den forbindelse. Dette foreslås presisert i lovens § 1-2 første ledd første punktum. Annet punktum er en videreføring av § 1-1 femte ledd i gjeldende lov. Det vises til nærmere omtale under punkt 4.10

Annet ledd regulerer lovens saklige virkeområde. Bestemmelsen er stort sett en videreføring av gjeldende lovs § 1-1 første ledd. Det legges til grunn at bestemmelsen også omfatter mellommannsvirksomhet knyttet til overdragelse av avtale om erverv av fast eiendom og avtale om erverv av borettslagsandeler og lignende som gir leierett eller bruksrett til bolig eller annet areal i bebygget eiendom, jf. annet ledd nr. 1 og 3. Dette er nærmere omtalt under punkt 4.3.4. Annet ledd nr. 1-5 er for øvrig omtalt under punkt 4.2 til 4.8. Under punkt 4.9 drøftes om megling av næringseiendommer skal tas ut av lovens anvendelsesområde, men det konkluderes med at slik virksomhet fortsatt bør være omfattet.

Tredje ledd er en videreføring av gjeldende lovs § 1-1 annet ledd.

Fjerde ledd er en videreføring av gjeldende lovs § 1-1 tredje ledd.

Femte ledd er nytt. Dette er nærmere omtalt under punkt 4.2.

Sjette ledd er en videreføring av gjeldende lov § 1-1 fjerde ledd.

Til § 1-3 Fravikelighet utenfor forbrukerforhold

Bestemmelsen slår fast at enkelte av lovens bestemmelser kan fravikes utenfor forbrukerforhold. Definisjonen av forbrukerforhold er ny i forhold til gjeldende rett, og er utformet etter mønster av utvalgets forslag. Ordlyden er imidlertid endret for å presisere at forbrukerforhold defineres ut fra egenskaper ved oppdragsgiver.

Bestemmelsen er omtalt i pkt. 4.11.

Til § 1-4 Forskrifter om visse former for eiendoms­meglingsvirksomhet

Bestemmelsen er ny, og gir departementet hjemmel til å fastsette nærmere regler, herunder unntak for eiendomsmeglingsvirksomhet som drives av boligbyggelag (nærmere omtalt under punkt 5.1), eiendomsmeglingsvirksomhet knyttet til leiekontrakter til fast eiendom (nærmere omtalt under punkt 4.4.) og eiendom som ikke helt eller delvis er egnet brukt til bolig- eller fritidsformål (dvs næringseiendom, se nærmere omtale under punkt 4.9). Bestemmelsen gir også departementet hjemmel til å fastsette nærmere regler, herunder unntak for eiendomsmeglingsvirksomhet knyttet til eiendommer beliggende utenfor Norge og for eiendomsmeglingsvirksomhet knyttet til omsetning av avtale om erverv av fast eiendom eller atkomstdokument som nevnt i § 1-2 annet ledd nr. 3, for eksempel borettslagsandeler. For slik virksomhet er det i tillegg foreslått at departementet i forskrift skal kunne fastsette særskilte regler. Med dette menes regler om andre spørsmål enn de som er regulert i eiendomsmeglingslovens øvrige bestemmelser og eventuelle forskrifter til disse. Dette har sin bakgrunn i at de nevnte typer virksomhet reiser en del spørsmål som ikke er regulert i loven her. Virksomhet knyttet til eiendom beliggende i utlandet er nærmere omtalt under punkt 4.10. Virksomhet knyttet til omsetning av avtale om erverv av fast eiendom eller atkomstdokument som nevnt i § 1-2 annet ledd nr. 3 er nærmere omtalt under punkt 4.3.

Kapittel 2. Krav om tillatelse, foretaksform, ­organisering mv.

Til § 2-1 Krav om tillatelse for å drive eiendoms­megling

Første ledd er en videreføring av gjeldende lov § 2-1 første ledd og presiserer at eiendomsmegling mot godtgjørelse bare kan drives i medhold av tillatelse etter eiendomsmeglingsloven eller advokatbevilling etter domstolsloven. Begrepet «bevilling til å drive eiendomsmegling foreslås erstattet med «tillatelse» til å drive eiendomsmegling.

Annet ledd viderefører unntaket fra konsesjonsplikten for banker som forestår oppgjør.

Dagens unntak fra konsesjonsplikten for boligbyggelag som medvirker til omsetning av andeler i tilknyttede borettslag der boligbyggelaget er forretningsfører (gjeldende lov § 2-1 tredje ledd) og for eiendomsmegling som skjer i enkelttilfelle i forbindelse med varetagelse av andre økonomiske anliggende for oppdragsgivere (gjeldende lov § 1-2 annet ledd første punktum) foreslås ikke videreført.

Det vises til nærmere omtale under punkt 5.1.

Til § 2-2 Krav om tillatelse for å etablere filial m.v.

Bestemmelsen svarer til gjeldende lov § 2-2, som også regulerer opprettelse av filialer. I gjeldende lov er uttrykket «avdelingskontor (filial)» benyttet. I forslaget til ny § 2-2 foreslås at en bare benytter uttrykket «filial». Forslaget innebærer ikke noen realitetsendring. Det vises til nærmere omtale under punkt 4.10. og 5.5.

Til § 2-3 Konsesjonsmyndighet. Søknad om tillatelse

Bestemmelsen er ny i forhold til gjeldende lov, og slår fast at Kredittilsynet er konsesjonsmyndighet etter eiendomsmeglingsloven og oppstiller vilkårene for at et foretak skal kunne få tillatelse til å drive eiendomsmegling eller for et foretak skal kunne opprette filial eller datterselskap i Norge eller utlandet. Bestemmelsen regulerer også hvilke opplysninger som må fremgå av søknaden. Bestemmelsen er nærmere omtalt under punkt 5.5.1.

Til § 2-4 Krav til foretaksform

Bestemmelsen erstatter gjeldende § 2-1 første, annet og tredje ledd og regulerer hvilke typer foretak som kan få tillatelse til å drive eiendomsmeglingsvirksomhet, jf. § 2-1 første ledd nr. 1. Bestemmelsen er nærmere omtalt under punkt 5.2.

Til § 2-5 Krav til fast kontorsted

Bestemmelsen viderefører gjeldende § 2-1 fjerde ledd nr. 1 som i dag omfatter personer og foretak som har bevilling til å drive eiendomsmegling, jf. § 2-1 fjerde ledd nr. 1 og advokater som driver eiendomsmegling i medhold av advokatbevilling etter domstolsloven, jf. § 2-1 fjerde ledd nr. 1 og § 1-3.

Bestemmelsen oppstiller krav om at foretak med tillatelse til å drive eiendomsmegling og advokater som driver slik virksomhet i medhold av advokatbevilling skal ha fast kontorsted i Norge. I motsetning til etter gjeldende rett innføres imidlertid en hjemmel for Kredittilsynet til å gjøre unntak fra kravet til fast kontorsted på visse vilkår. Bestemmelsen er nærmere omtalt under punkt 5.5.2.

Til § 2-6 Krav til foretakets økonomi

Bestemmelsen inneholder krav til foretakets økonomi. Bestemmelsen erstatter gjeldende lovs § 2-1 fjerde ledd første punktum nr. 3 og annet punktum. Bestemmelsen er nærmere omtalt under punkt 5.5.3.

Til § 2-7 Sikkerhetsstillelse

Bestemmelsen viderefører med enkelte tekniske endringer gjeldende lov § 2-5 om sikkerhetsstillelse. Det vises til nærmere omtale under punkt 5.5.3.

Til § 2-8 Aksjeeierstruktur

Bestemmelsen oppstiller krav til foretakets aksjeeierstruktur og viderefører med enkelte tekniske endringer gjeldende lov § 2-1 femte ledd. Bestemmelsen er nærmere omtalt under punkt 5.5.4.

Til § 2-9 Foretakets ledelse. Fagansvarlig.

Bestemmelsen erstatter gjeldende lovs § 2-1 sjette ledd, og fastsetter krav til foretakets ledelse, herunder fagansvarlig. Bestemmelsen nærmere omtalt under punkt 5.3.

Til § 2-10 Tilslutning til klagenemnd

Bestemmelsen er ny i forhold til gjeldende lov, og fastsetter at foretak og advokat som driver eiendomsmeglingsvirksomhet, jf. forslagets § 2-1, skal være tilsluttet nemndsordning som nevnt i forslagets § 8-8. Bestemmelsen er nærmere omtalt under punkt 11.2.

Kapittel 3. Nærmere krav til virksomheten

Til § 3-1 Journalføring

Bestemmelsen viderefører gjeldende lov § 2-4 første ledd om krav til journalføring.

Til § 3-2 Betrodde midler

Bestemmelsen viderefører gjeldende lov § 2-4 annet ledd om at departementet i forskrift kan fastsette regler om foretakets behandling av betrodde midler.

Til § 3-3 Styrets ansvar for rutiner for meglingen

Bestemmelsen er ny i forhold til gjeldende lov og fastsetter at foretakets styre skal påse at det utarbeides rutiner for hvordan meglingen skal utføres og at disse oppdateres ved behov. Styret skal videre skriftlig bekrefte at dette er gjort. Bestemmelsen må ses i sammenheng med forslaget om å legge en større del av ansvaret for den faglige utførelsen av virksomheten på foretakets styre og ledelse. Bestemmelsen er nærmere omtalt under punkt 5.5.5.

Til § 3-4 Forslags-, møte- og talerett i styret

Bestemmelsen er ny i forhold til gjeldende lov og omhandler fagansvarlig og ansvarlig meglers rett til å foreslå saker til foretakets styre samt retten for disse personene til å delta og tale i styremøter. Den er nærmere omtalt under punkt 5.3.2 og 5.4.

Til § 3-5 Bruk av kontraktsmedhjelpere

Bestemmelsen er ny i forhold til gjeldende lov, men viderefører gjeldende ulovfestet rett. Bestemmelsen fastslår at foretak og advokater som driver eiendomsmegling kan benytte kontraktsmedhjelpere som selv har konsesjon etter kapittel 2 eller som driver eiendomsmeglingsvirksomhet i medhold av advokatbevilling etter § 2-1 første ledd nr. 2. Videre gis departementet kompetanse til å gi forskrifter om slik utkontrahering. Den er nærmere omtalt under punkt 5.5.8.

Til § 3-6 Taushetsplikt

Bestemmelsen viderefører i stor grad gjeldende lovs § 5-1. Bestemmelsen omhandler foretaket og personer med tilknytning til foretaket sin taushetsplikt. Henvisningen til forvaltningslovens regler er imidlertid tatt ut da departementet ikke anser det naturlig med en direkte anvendelse av forvaltningslovens regler som gjelder for forvaltningsorganer for næringsvirksomhet. Bestemmelsene i forvaltningsloven vil likevel kunne anvendes som en veiledning blant annet med hensyn til hvem som anses som «uvedkommende».

Kapittel 4. Kvalifikasjonskrav. Tittel.

Til § 4-1 Kvalifikasjonskrav

Bestemmelsen er ny i forhold til gjeldende lov. Den fastslår at fagansvarlig og ansvarlig megler må ha eiendomsmeglerbrev som nevnt i § 4-2, tillatelse etter § 4-3 eller være advokat. Det vises til nærmere omtale under punkt 5.3 og 5.4.

Til § 4-2 Eiendomsmeglerbrev

Bestemmelsen viderefører med enkelte endringer gjeldende lov § 2-3 første, annet og tredje ledd. Bestemmelsen oppstiller vilkårene for å få eiendomsmeglerbrev. Fjerde ledd om at departementet i forskrift kan fastsette bestemmelser om godkjenning av søkere med yrkeskvalifikasjoner fra andre land, skiller seg fra utvalgets forslag. Dette har sin bakgrunn i at departementet i Ot. prp. nr. (2006-2007) om lov om endringer i finanslovgivningen mv. (forvalterregistrering av aksjer, obligasjoner med fortrinnsrett, mv.) har foreslått endringer i gjeldende lovs § 2-3 tredje ledd som utvalget hadde foreslått videreført. Bestemmelsen er nærmere omtalt under punkt 6.2.

Til § 4-3 Adgang for jurister til å være fagansvarlig og ansvarlig megler

Bestemmelsen er ny i forhold til gjeldende lov og fastsetter at Kredittilsynet kan gi tillatelse til å være fagansvarlig og ansvarlig megler til personer som har bestått norsk juridisk embetseksamen. For personer med lignende kvalifikasjoner fra annen stat foreslås tilsvarende bestemmelse som for eiendomsmeglerbrev, nemlig at departementet i forskrift kan fastsette bestemmelser om godkjenning av søkere med yrkeskvalifikasjoner fra andre land. Bestemmelsen er nærmere omtalt under punkt 6.3.

Til § 4-4 Medhjelpere til ansvarlig megler

Bestemmelsen er ny i forhold til gjeldende lov. Det vises til nærmere omtale under punkt 6.5, 6.7 og 6.8.

Til § 4-5 Tittel

Bestemmelsens første ledd viderefører gjeldende lovs § 2-3 fjerde ledd hva gjelder beskyttelse av tittelsen «eiendomsmegler».

Bestemmelsens annet, tredje ledd og fjerde ledd er nye i forhold til gjeldende lov. Når en i bestemmelsens annet ledd omtaler «advokater som har rett til å drive eiendomsmegling», siktes det både til advokater som er ansatt i eiendomsmeglingsforetak og til advokater som driver eiendomsmeglingsvirksomhet i medhold av § 2-1 første ledd nr. 2. Bestemmelsen er nærmere omtalt under punkt 6.10.

Til § 4-6 Etterutdanning

Bestemmelsen er ny i forhold til gjeldende lov. Det vises til nærmere omtale under punkt 6.9.

Kapittel 5. Krav til uavhengighet

Til § 5-1 Foretakets adgang til å drive annen næringsvirksomhet

Bestemmelsen regulerer adgangen for eiendomsmeglingsforetak og advokater til å drive annen næringsvirksomhet.

Første ledd er en utvidelse av forbudet som følger av gjeldende lov § 2-6 første ledd.

Annet ledd retter seg mot advokater som driver eiendomsmegling, og er en utvidelse av gjeldende lov § 2-6 fjerde ledd. Det er tilføyd at advokatens rettshjelpsvirksomhet ikke skal være egnet til å svekke tilliten til foretakets integritet og uavhengighet.

Det vises til nærmere omtale under pkt. 7.4.

Til § 5-2 Ansattes adgang til å drive annen næringsvirksomhet

Bestemmelsen regulerer adgangen for fysiske personer tilknyttet meglerforetak til å drive annen næringsvirksomhet og er en utvidelse av gjeldende lov § 2-6 annet ledd.

Bestemmelsen retter seg også mot advokat tilknyttet eiendomsmeglingsforetak. Disse vil etter tilsvarende vurdering som i § 5-1 kunne drive rettshjelpsvirksomhet.

Det vises til nærmere omtale under pkt. 7.4.

Til § 5-3 Forbud mot egenhandel. Opplysningsplikt om egeninteresse.

Bestemmelsen regulerer forbudet mot egenhandel og opplysningsplikt om egeninteresse, og innebærer en utvidelse av gjeldende lov § 2-12. Det vises til nærmere omtale i pkt. 7.2.

Til § 5-4 Forholdet til andre tjenesteytere

Bestemmelsen regulerer adgangen for foretak og advokater som driver eiendomsmegling, jf. lovforslaget § 2-1, til å motta inntekter eller andre fordeler fra andre enn oppdragsgiver.

Ordlyden er endret i forhold til utvalgets utkast når det gjelder angivelsen av pliktsubjekter. I stedet for det generelle ordet «megleren» vises det i stedet til foretak som har bevilling etter § 2-1 og personer som nevnt i § 5-3 første ledd.

Det vises til nærmere omtale i pkt. 7.3.

Kapittel 6. Oppdraget og utførelsen av dette

Til § 6-1 Oppdragstaker

Bestemmelsen er ny i forhold til gjeldende lov. Første ledd definerer begrepet oppdragstaker. Oppdragstaker betegner formelt den som er oppdragsgiverens avtalemotpart i en avtale om yting av eiendomsmeglingstjenester. Gjeldende lov bruker gjennomgående uttrykket «megler» i denne betydning. Ettersom «megler» nå er en beskyttet tittel, brukes «oppdragstaker» for å klargjøre at plikter etter loven her ikke begrenser seg til de personer som er «meglere» i lovens forstand.

Annet ledd presiserer at de plikter som påhviler oppdragstaker i kapittelet her også gjelder for den enkelte person med eiendomsmeglerbrev, jf. § 4-2, jurist med tillatelse etter § 4-3, eiendomsmeglerfullmektig, jf. § 4-5 tredje ledd og advokat har rett til å drive eiendomsmegling i deres virksomhetsutøvelse.

Det vises til nærmere omtale under pkt. 6.6.

Til § 6-2 Ansvarlig megler.

Bestemmelsen er ny i forhold til gjeldende lov. Det vises til nærmere omtale under punkt 5.4 og 6.6.

Til § 6-3 God meglerskikk

Første ledd første punktum stiller opp det generelle kravet til god meglerskikk, og svarer i hovedsak til gjeldende lov § 3-1 første ledd. Kravet er nå knyttet til virksomhetsutøvelsen i stedet for til «oppdraget» slik tilfellet er etter gjeldende lov. At pliktsubjektet er angitt som oppdragstaker innebærer ikke kravet til god meglerskikk begrenses til utførelsen av et konkret oppdrag. Kravet retter seg mot virksomheten som helhet, også blant annet når det søkes nye oppdrag.

Første ledd annet punktum inntar utvagets forslag om en plikt for oppdragstaker til ikke å «opptre på noen måte som er egnet til å svekke tilliten» til vedkommendes uavhengighet i bestemmelsen om forbud mot å drive annen næringsvirksomhet, jf. utkastet § 2-6 første ledd. Utvalget uttaler på side 151 i NOU 2006:1 at denne bestemmelsen er en presisering av god meglerskikk. Departementet har derfor funnet det riktig å innta bestemmelsen her.

Tredje ledd stiller opp et forbud mot at oppdragstaker inngår avtale om eiendomsmegling dersom inngåelsen av denne avtalen er et resultat av koblingssalg. Dette er en endring av gjeldende lov § 3-4 første ledd. Regelen er nå rettet mot oppdragstakeren selv, i stedet for den som foretar koblingssalget.

Fjerde ledd stiller opp forbud mot koblingssalg, svarer til gjeldende lov § 3-4 annet ledd.

Det vises til nærmere omtale under pkt. 9.1.

Til § 6-4 Oppdragsavtalen

Bestemmelsen stiller opp krav til skriftlig oppdragsavtale i forbrukerforhold og krav til opplysninger som skal fremgå av avtaledokumentet. Bestemmelsen er en utvidelse av gjeldende lov § 3-2.

Kravet til at oppdragstaker skal innhente legitimasjon fra oppdragsgiver, jf. utvalgets lovutkasts § 3-2 tredje ledd er tatt ut. Departementet viser i denne sammenheng til uttalelsene i Ot.prp. nr. 72 (2002-2003) om lov om tiltak mot hvitvasking av utbytte fra straffbare handlinger mv. (hvitvaskingsloven). Departementet fulgte her (jf. s. 21) opp Arbeidsgruppens vurdering av at hvitvaskingsreglene bør plasseres samlet i en egen lov.

Sjette ledd inneholder en forskriftshjemmel for regulering av bruk av elektronisk kommunikasjon ved inngåelse av avtale om eiendomsmeglingsoppdrag. Dersom utviklingen innen omsetning av fast eiendom skulle tilsi det, vil slik regulering ta utgangspunkt i kravene til autentisering i lov 15. juni 2001 nr. 81 om elektronisk signatur.

Det vises til nærmere omtale under pkt. 8.5.

Til § 6-5 Oppdragets varighet

Bestemmelsen er en videreføring av gjeldende lov § 3-3.

Oppfordringen til at oppsigelse av oppdrag skal fremsettes skriftlig i § 3-3 tredje ledd andre punktum oppheves.

Det vises til nærmere omtale under pkt. 8.7.

Til § 6-6 Fullmakt

Bestemmelsen er en videreføring av gjeldende lov § 3-5.

Til § 6-7 Oppdragstakers undersøkelses- og opplysningsplikt

Første ledd regulerer oppdragstakers alminnelige undersøkelses- og opplysningsplikt, og er en utvidelse i forhold til gjeldende rett. Bestemmelsen stiller opp en særlig opplysningsplikt der oppdragstaker ikke har oppfylt sin undersøkelsesplikt. Dette gir imidlertid ikke oppdragstaker adgang til å fraskrive seg ansvar på generelt grunnlag. Adgangen gjelder der oppdragstaker av særlige grunner ikke har kunnet oppfylle sin undersøkelsesplikt.

Annet ledd stiller opp krav til hvilke opplysninger som skal fremgå av salgsoppgaven, og er en utvidelse av gjeldende lov § 3-6.

I utvalgets utkast § 3-6 andre ledd nr. 3 var det stilt krav til at salgsoppgaven skulle inneholde utinglyste forpliktelser. Et absolutt krav om å gi opplysninger om slike rettigheter i salgsoppgaven ville etter omstendighetene kunne være vanskelig å oppfylle i praksis. Kravet er på denne bakgrunn fjernet i forhold til innholdet i salgsoppgaven. Dette må imidlertid forstås i sammenheng med oppdragstakers generelle undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. § 6-7 første og andre ledd. Oppdragstaker skal gi opplysning om utinglyste forpliktelser i den grad slike opplysninger om slike forpliktelser omfattes av oppdragstakers generelle undersøkelses- og opplysningsplikt. Tilsvarende gjelder for ikke endelige offentlige planer, jf. § 6-7 tredje ledd nr. 10.

Det vises til nærmere omtale under pkt. 9.2.

Til § 6-8 Oppdragstakers plikter ved kontrakts­slutningen

Bestemmelsen er en videreføring av gjeldende lov § 3-8 annet ledd.

Til § 6-9 Oppdragstakers plikter ved gjennomføring av oppdraget

Bestemmelsen er en videreføring av gjeldende lov § 3-9.

Til § 6-10 Budgivning

Bestemmelsen er en utvidelse av gjeldende lov § 3-8 første ledd. Utformingen av forskriftshjemmelen er endret fra «innsynsrett» til «innsyn». Med dette ønsker departementet å legge til rette for forskriftsbestemmelse om at budjournal skal legges ved kjøpekontrakten.

Kapittel 7. Vederlag. Utlegg

Til § 7-1 Prisinformasjon

Bestemmelsen presiserer at kravet til prisinformasjon for tjenester overfor forbrukere også gjelder for foretak og advokater som driver eiendomsmegling. Det vises til omtale under pkt. 8.3.4.

Til § 7-2 Generelt om vederlaget

Bestemmelsen regulerer avtaler om vederlag for eiendomsmeglingstjenester i forbrukerforhold.

Første ledd forbyr såkalt progressiv provisjon i forbrukerforhold. Bestemmelsen er også til hinder for at det avtales fastpris og at en flat provisjon slår inn dersom objektet selges for mer enn et avtalt beløp. Provisjonssatsen vil i slike tilfeller stige fra 0 prosent til den avtalte prosentsatsen ved innslagspunktet.

Annet ledd pålegger oppdragstaker å utarbeide et skriftlig tilbud hvor timesbasert vederlag er et alternativ.

Tredje ledd pålegger oppdragstaker å spesifisere grunnlaget for sitt vederlagskrav ved å skrive rekning.

Fjerde ledd er en videreføring av gjeldende lov § 4-1 første ledd annet punktum.

Femte ledd gir departementet kompetanse til å gi nærmere regler i forhold til kravene i annet og tredje ledd.

Det vises til nærmere omtale under pkt. 8.3.

Til § 7-3 Oppdragstakers krav på vederlag

Bestemmelsen viderefører i hovedsak gjeldende lov § 4-2. Annet punktum i tredje ledd er nytt og forutsetter at dersom vederlaget er basert på timepris eller fastpris har oppdragstaker krav på forholdsmessig betaling fastsatt med utgangspunkt i det avtalte vederlag. Det vises til nærmere omtale under pkt. 8.7.

Til § 7-4 betaling av vederlag

Første ledd stiller opp at oppdragstakers vederlagskrav forfaller til betaling ved påkrav dersom ikke annet er avtalt. Dette innebærer et fravikelig forbud mot forskuddsbetaling.

Annet ledd slår fast oppdragsgivers tilbakeholdsrett ved mislighold på oppdragsgivers side. For øvrig gjelder alminnelige kontraktsrettslige regler om tilbakeholdsrett.

Tredje ledd stiller opp at oppdragsgiver må gi sitt samtykke til at oppdragstaker dekker sitt krav på vederlag i innestående på klientkonto. Slikt samtykke kan ikke gis på forhånd, men kun etter at handel er kommet i stand. Oppdragsgiver kan med andre ord ikke på forhånd samtykke til at oppdragsgiver kan dekke sitt vederlagskrav i betrodde midler og på denne måten gjøre oppdragsgivers tilbakeholdsrett illusorisk. Departementet har unngått bruken av uttrykket «motregning», ettersom situasjoner der oppdragstakeren tar dekning i betrodde midler ikke er motregning i tradisjonell forstand – fordi oppdragsgiver typisk ikke vil ha noe vederlagskrav på oppdragstakeren i slike situasjoner.

Det vises til nærmere omtale under pkt. 8.4.

Til § 7-5 Dekning av utlegg

Bestemmelsen regulerer forfalltidspunktet for krav om dekning av utlegg fra oppdragstakers side. Utlegg som ikke er spesifisert i oppdragsavtalen vil bare kunne kreves dekket innenfor alminnelige kontraktsrettslige prinsipper. Det vises til nærmere omtale under pkt. 8.5.

Til § 7-6 Deling av vederlag

Bestemmelsen svarer til gjeldende lov § 4-5.

Til § 7-7 Nedsettelse av vederlag

Bestemmelsen er en endring av gjeldende lov § 4-6. Utformingen av vilkår for prisavslag er endret fra «dersom foretaket vesentlig har tilsidesatt sine plikter mot kjøper eller selger» til «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra oppdragstakers side». Endringen innebærer en lavere terskel for når oppdragsgiver har rett til prisavslag enn etter gjeldende rett. Det vises til nærmere omtale under pkt. 8.6.

Kapittel 8. Tilsyn og sanksjoner

Til § 8-1 Tilsyn med eiendomsmegling

Bestemmelsen bygger på gjeldende lovs § 2-7. Det vises til nærmere omtale under punkt 11.1.

Til § 8-2 Bortfall av tillatelse for foretak og filialer til å drive eiendomsmegling

Bestemmelsen bygger på gjeldende lovs § 2-8.

I første ledd nr. 3 foreslås blant annet at tillatelse til å drive eiendomsmegling kan kalles tilbake dersom foretaket ikke har ansvarlig megler. Dette er en naturlig følge av at det innføres en plikt til å ha ansvarlig megler. Det er ikke noe i veien for at samme person er fagansvarlig og ansvarlig megler i samme foretak, dette kan være praktisk i små foretak. Videre foreslås det i samme bestemmelse å endre uttrykket «faglig leder» til fagansvarlig. I nr. 7 foreslås å videreføre gjeldende § 2-8 annet ledd nr. 5 om tilbakekall av tillatelse dersom foretaket har gjort seg skyldig i «mislige forhold» som gir grunn til å frykte at en fortsettelse av eiendomsmeglingsvirksomheten kan være til skade for allmenne interesser. Bestemmelsen tilsvarer en tilsvarende regel i verdipapirhandelloven § 12-5 nr. 5. Det vises til nærmere omtale under punkt 11.1.4.

I annet ledd gis Kredittilsynet hjemmel til å tilbakekalle tillatelsen til filial uten at dette får følger for foretakets bevilling. Bestemmelsen er ny i forhold til gjeldende rett. Formålet er å gjøre reglene om tilbakekall mer nyansert, og man vil unngå å ramme hele foretaket der det ikke er nødvendig eller rimelig. Tilbakekall av en filials tillatelse kan skje dersom vilkårene for tillatelse i § 2-5 annet ledd og § 2-9 annet ledd ikke lenger er oppfylt. Tilbakekall kan også skje hvis et eller flere av alternativene i første ledd nr. 5 til 8 ikke er oppfylt for avdelingskontorets del, det vil si manglende etterfølgelse av Kredittilsynets pålegg, grove eller gjentatte overtredelser av lover eller forskrifter, eller mislige forhold som gir grunn til å frykte at fortsettelse av virksomheten kan være til skade for allmenne interesser.

Til § 8-3 Bortfall av retten for advokater til å drive eiendomsmegling etter § 2-1 første ledd nr. 2

Bestemmelsen bygger på gjeldende lovs § 2-8 fjerde ledd. Det vises til nærmere omtale under punkt 11.1.

Til § 8-4 Tilbakekall av eiendomsmeglerbrev

Bestemmelsen bygger på gjeldende lov § 2-9, men med en noe annen struktur.

I første ledd foreslås ordet «uskikket» endret til «uegnet». Dette er ikke ment å innebære noen realitetsendring, men vil gjøre ordlyden i samsvar med det som brukes i annen nyere lovgivning innenfor Kredittilsynets ansvarsområde, jf. for eksempel inkassoloven § 5.

I annet ledd foreslås det en ren språklig endring slik at «fyller kravene» endres til «oppfyller vilkårene».

Det vises til nærmere omtale under pkt. 11.1.

Til § 8-5 Tilbakekall av tillatelse til jurist

Bestemmelsen er ny i forhold til gjeldende lov. Bestemmelsen er en nødvendig følge av at det i loven åpnes for at jurister skal kunne drive med eiendomsmegling. Bestemmelsen tilsvarer det som er ordningen for tilbakekall av eiendomsmeglerbrev etter § 8-4. Det vises til nærmere omtale under punkt 11.1.

Til § 8-6 Bortfall av advokats rett til å være fagansvarlig og ansvarlig leder

Bestemmelsen er ny i forhold til gjeldende lov. Det foreslås hjemmel for at Kredittilsynet skal kunne forby en advokat å være fagansvarlig og ansvarlig megler. Det er behov for en slik forbudsbestemmelse fordi advokater som ikke driver eiendomsmeglingsvirksomhet i kraft av sin advokatbevilling, ikke har noen «tillatelse» som Kredittilsynet kan kalle tilbake etter øvrige regler i eiendoms­meglingsloven. Nyere praksis fra Tilsynsrådet for advokatvirksomhet, jf. avgjørelser fra 7. juni 2006, bygger på at tilsynsrådet ikke anser faglig ledelse i et eiendomsmeglingsforetak som advokatvirksomhet, slik at tilsynsrådet bare i helt ekstraordinære tilfelle vil gripe inn. Det er derfor behov for å kunne gripe inn fra Kredittilsynets side dersom vedkommende advokat ikke er egnet til å være fagansvarlig eller ansvarlig megler. Bestemmelsen er bygget opp på samme måte som § 8-4 og § 8-5. Det vises til nærmere omtale under punkt 11.1.

Til § 8-7 Suspensjon av retten til å drive eiendoms­megling

Bestemmelsen bygger på gjeldende lov § 2-10. Det vises til nærmere omtale under pkt. 11.1.

Til § 8-8 Klagenemnd

Bestemmelsen er ny i forhold til gjeldende rett, og bygger på reglene om nemdsbehandling i inkassoloven. Departementet legger til grunn at en slik nemd ikke vil anses som et forvaltningsorgan. Det vises til nærmere omtale under punkt 11.2.

Til § 8-9 Straff

Bestemmelsen innebærer en viss utvidelse av hvilke bestemmelser som skal straffesanksjoneres, jf. gjeldende lov § 5-2. Det vises til nærmere omtale under punkt 11.1.

Ikrafttredelse og overgangsregler

Det vil være behov for til dels omfattende overgangsregler. Dette gjelder særlig i forhold til de nye reglene om ansvarlig megler og krav til dennes kompetanse, jf. nærmere omtale i punkt 6.6.4.