6 Utdannings- og kompetansekrav

6.1 Utdannings- og kompetansenivået i bransjen i dag

Eiendomsmeglingslovutvalget fikk i 2005 gjennomført en spørreundersøkelse om utdannings- og kompetansenivået i eiendomsmeglingsbransjen.

Tallene viser at 37 prosent av de ansatte i eiendomsmeglingsbransjen har fullført en bransjespesifikk utdanning (statsautoriserte eiendoms­meglere og eiendomsmeglerkandidater BI). Mange av disse fullførte eiendomsmeglerstudiet da dette var toårig (1991-2001) eller på det tidspunktet utdannelsen ble gjennomført i kursform (frem til 1991). Foruten disse utgjør advokatene 4 prosent, mens det er en relativt stor andel av de ansatte (10 prosent) som mangler enkeltfag på eiendoms­meglerstudiet. Andelen som oppfyller eller er i ferd med å oppfylle kravet til utdanning i gjeldende lov, utgjør ifølge undersøkelsen således til sammen 51 prosent. I den andre enden av skalaen finnes 31 prosent av de ansatte i eiendomsmeglerbransjen som ikke har fullført høyskole- eller universitetsutdannelse (inkludert de som ikke har påbegynt slikt studium).

I samme undersøkelse ble det stilt spørsmål om hvor lang bransjepraksis de ansatte i meglerfunksjonen har. «Bransjepraksis» ble definert som «ansettelse i eiendomsmeglingsforetak, eventuelt hos advokat som driver eiendomsmegling, inkludert praksis i nåværende stilling». Svarene viste at 20 prosent av de ansatte i meglerfunksjonen har mellom 0 og 2 års bransjepraksis, 21 prosent har 3-4 år, 23 prosent har 5-7 år, 14 prosent har 8-10 år, 8 prosent har 11-15 år, og de resterende 14 prosent har mer enn 15 års erfaring fra bransjen.

Det vises for øvrig til rapporten, som er et utrykt vedlegg til utredningen (NOU 2006: 1).

6.2 Eiendomsmeglerbrev

6.2.1 Gjeldende rett

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 2-1 at eiendomsmeglerbrev er et vilkår for at en person kan få bevilling til å drive eiendomsmegling. Videre er eiendomsmeglerbrev et vilkår for å kunne være faglig leder etter lovens § 2-1 sjette ledd.  Av § 2-3 siste ledd følger at bare den som har eiendomsmeglerbrev, har rett til å bruke titlene «statsautorisert eiendomsmegler» og «eiendomsmegler».

Vilkårene for å få eiendomsmeglerbrev er oppstilt i emgll. § 2-3. Av bestemmelsens første ledd følger at eiendomsmeglerbrev utstedes av Kredittilsynet til den som:

• 1. «har bestått godkjent eiendomsmeglereksamen,

• 1. har minst to års praktisk erfaring,

• 2. har ført en hederlig vandel,

• 3. er myndig,

• 4. er i stand til å oppfylle sine forpliktelser etter hvert som de forfaller, og

• 5. ikke har gjort seg skyldig i forhold som etter § 2-9 annet ledd kunne ha ført til at eiendomsmeglerbrevet ville blitt kalt tilbake.»

Av bestemmelsens annet ledd følger at departementet gir nærmere regler om kravene til eksamen og praksis. Dette er gitt i kapittel 1 i forskrift av 20. mars 1990 nr. 177 om eiendomsmegling.

Den eneste studieordningen som dag er godkjent er det treårige eiendomsmeglerstudiet ved handelshøyskolen BI. I perioden 1991 til 2000 var lengden på utdannelsen to år. Før dette ble eksamen avlagt på bakgrunn av kurs. Hovedbegrunnelsen for at studiet i 2000 ble utvidet til tre år, var den betydelige økningen i lovgivning relatert til fast eiendom og hensynet til forbrukerne. Den mertid som ble oppnådd ved tillegg av et tredje studieår, anvendes i hovedsak til fordypning i de samme fag som det ble undervist i på det toårige studiet. Blant annet er undervisning i juss utvidet. Dessuten er etikk integrert i studiet etter utvidelsen.

Når det gjelder kravet om minst to års praktisk erfaring, fremgår det av eiendomsmeglingsforskriftens § 1-12 at vedkommende må ha praksis fra alle sider av eiendomsmeglingsvirksomheten. Forskriften lyder som følger:

«Godkjent praksis, jf. lovens § 2-3 annet ledd, er ansettelse i eller tilsvarende tilknytning til meglerforetak, herunder advokatfirma med tilstrekkelig omfattende eiendomsmegling. Arbeidsområdet må dekke alle sider av meglingsvirksomheten. Vikariater og andre tidsbegrensede ansettelsesformer er likestilt med fast ansettelse.

Ansettelse ved eller tilsvarende tilknytning til tinglysingsmyndighet, boligbyggelags salgskontor eller offentlig stilling med eiendomsforvaltning, jordskifte eller lignende, av minst ett års varighet, kan Kredittilsynet etter søknad godkjenne som inntil ett års praksistid.

Kredittilsynet kan etter søknad godkjenne tilsvarende praksis fra utlandet.»

I Kredittilsynets rundskriv 25/1997 er praksiskravet omtalt nærmere.

Praksisen kan i dag opparbeides både før og etter bestått eiendomsmeglereksamen.

Ettersom mange foretak benytter sentralisert oppgjørsavdeling, har det vist seg å være vanskelig for en del av de ansatte å skaffe seg oppgjørspraksis på vanlig måte. Enkelte eiendoms­meglingsforetak/-kjeder har derfor startet egne oppgjørskurs. I Kredittilsynets rundskriv 17/2005 ble kravet til oppgjørspraksis presisert på følgende måte:

«Det samlede tidsrommet søkeren har arbeidet med oppgjør, er bare ett av flere momenter i vurderingen. Andre momenter kan være graden av selvstendig arbeid og antall gjennomførte oppgjør. Det vil også bli lagt vekt på at søkeren dokumenterer avlagt og bestått prøve på bakgrunn av gjennomført oppgjørskurs.  

Oppgjørskurs som kun består av undervisning i oppgjørsteori eller en kombinasjon av oppgjørsteori og praksisperiode hvor praksisperioden er meget kort, vil imidlertid heretter ikke bli ansett som tilstrekkelig praksis.»

Når det gjelder kravet til hederlig vandel, vises til at søker i forbindelse med søknad om eiendomsmeglerbrev fremlegger i praksis politiattest. I henhold til forvaltningspraksis vil ikke enhver anmerkning på politiattesten være til hinder for at eiendomsmeglerbrev utstedes. Som eksempel vil søkere med brudd på veitrafikklovgivningen normalt likevel kunne få meglerbrev.

6.2.2 Utvalgets forslag

Generelt

Utvalget foreslår å videreføre dagens regel om at personer med eiendomsmeglerbrev kan få bevilling til å drive eiendomsmegling. Dette er nærmere omtalt under punkt 5.2.1. Kravet til faglig leder foreslås erstattet med et krav om fagansvarlig i eiendomsmeglerforetak. Det foreslås at krav til eiendomsmeglerbrev skal være et av flere alternative vilkår for å kunne være fagansvarlig i et meglerforetak. Dette er nærmere omtalt under punkt 5.3. Videre foreslår utvalget at det innføres et krav om ansvarlig megler for hvert oppdrag. Også her foreslås det at eiendomsmeglerbrev skal være et av flere alternative vilkår for å kunne inneha en slik posisjon. Dette er nærmere omtalt under punkt 5.4.

Utvalget foreslår videre at ordningen med statsautorisasjon av eiendomsmeglere ved tildeling av eiendomsmeglerbrev videreføres. Dette er omtalt under pkt 6.10 i NOU 2006: 1. Der heter det følgende i denne forbindelse:

«Etter utvalgets oppfatning gir autorisasjonen, og retten til å bruke en tittel som gjenspeiler dette, incentiver til å fullføre eiendomsmeglerstudiet og tilegne seg relevant praksis. Ordningen innebærer videre en sikkerhet for at alle som har denne autorisasjonen, har tilfredsstilt de til enhver tid lovbestemte krav til utdanning og praksis.»

Egnethetskrav

Utvalget foreslår at det inntas ett nytt vilkår i § 2-3 første ledd om at en person for å få eiendomsmeglerbrev, i tillegg til gjeldende vilkår må anses egnet til å drive eiendomsmeglingsvirksomhet.

På side 149 i NOU 2006: 1 (under særmerknadene til utkastet § 2-3) viser utvalget til at skikkethetskrav /egnethetskrav tidligere bare har fremkommet indirekte ved at dette har vært et vilkår for å inndra meglerbrevet i medhold av § 2-9. Det uttales videre at forslaget ikke tar sikte på en realitetsendring i forhold til hvorledes bestemmelsen har vært praktisert. 

Utvalget skriver videre følgende om innholdet i egnethetskravet på side 66 i NOU 2006: 1:

«Egnethetsvurderingen må nødvendigvis være skjønnsmessig. Rettssikkerhetshensyn tilsier imidlertid at det er grenser for hvilke forhold som kan vektlegges. Som etter gjeldende rett, må en person som oppfyller minstekravene i loven, normalt anses som egnet. Det er imidlertid særlig straffbare forhold som fremkommer av politiattesten, som kan gjøre en person uegnet. Ettersom attesten foreslås å være ubegrenset bakover i tid, kan det ikke være noen automatikk i at anmerkninger på attesten gjør en person uegnet. Egnetheten må blant annet vurderes ut fra den straffbare handlingens karakter, og hvor langt tilbake i tid det er siden handlingen ble begått. Det kan også legges vekt på om det dreier seg om én eller flere overtredelser. Foruten politiattesten, kan det blant annet legges vekt på eventuell konkurskarantene eller forhold som Kredittilsynet er blitt kjent med gjennom sin tilsynsaktivitet. Det viser for øvrig til Justis- og politidepartementets uttalelser i Ot.prp. nr. 63 (2004-2005) s. 15-16 om egnethetsvurderingen av aktørene i inkassobransjen. Etter utvalgets oppfatning har uttalelsene for det meste gyldighet også i forhold til personer som søker om eiendomsmeglerbrev.»

Som for daglig leder og styremedlemmer i eiendomsmeglingsforetak, foreslår utvalget et krav om at personer som søker om eiendomsmeglerbrev må fremlegge politiattest. I forslaget til bestemmelse om dette (§ 2-3 første ledd i utvalgets utkast) henvises til utkastet til § 2-1 sjette ledd hvor det er gitt nærmere regler om den aktuelle politiattesten. Der heter det følgende i første til fjerde punktum:

«Bevilling til å drive eiendomsmegling kan nektes dersom styremedlemmer eller daglig leder ikke anses egnet til å drive foretaket i samsvar med lover, forskrifter og god meglerskikk. Styremedlemmer og daglig leder skal legge frem politiattest. Politiattesten, som utstedes etter lov 11. juni 1971 nr. 52 om strafferegistrering, skal bare vise merknader om strafferettslige reaksjoner for overtredelse av straffe­loven kapittel 15, 18, 22, 24 til 28 og 31, eiendoms­meglingsloven, konkurranselovgivningen, konkurslovgivningen, regnskapslovgivningen, sammenslutningslovgivningen, skatte- og avgiftslovgivningen og verdipapirlovgivningen. Tidsbegrensningene i strafferegistreringsloven § 6 gjelder ikke.»

Videre fremgår det av syvende punktum at departementet i forskrift kan gi utfyllende regler om hvilke straffbare forhold som skal avmerkes på politiattesten, og om behandling av attesten.

I begrunnelsen for denne delen av forslaget uttaler utvalget at politiattesten i større grad bør begrense seg til forhold som anses relevante for søknaden om eiendomsmeglerbrev. Videre vises til de vurderinger som er lagt til grunn ved nylig vedtatte endringer i inkassoloven, jf. Ot.prp. nr. 63 (2004-2005 s. 19). Der er det blant annet lagt til grunn at det er best i samsvar med Den europeiske menneskerettighetskonvensjonen (EMK) artikkel 8 nr. 2 at det gis hjemmel til å innhente en avgrenset politiattest. Det vises også til at det er vanlig ved krav om avgrensede politiattester at det ikke settes noen grense bakover i tid.

Utvalget foreslår videre at Kredittilsynet til enhver tid skal kunne kreve at innehaveren av eiendomsmeglingsbrev legger frem en ny politiattest. Det vises i denne forbindelse til at dette anses nødvendig i forbindelse med vurdering av eventuelt tilbakekall av meglerbrevet etter emgll. § 2-9.

Vilkårene om at personen for å få eiendomsmeglerbrev må ha bestått godkjent eiendomsmeglereksamen, være myndig, likvid, og ikke ha gjort seg skyldig i forhold som etter § 2-9 annet ledd kunne ha ført til at eiendomsmeglerbrevet ble kalt tilbake, foreslås videreført av utvalget. Dagens krav til hederlig vandel foreslås tatt bort fordi dette vil inngå i den egnethetsvurdering som skal foretas etter forslaget.

Praksiskravet

Utvalget foreslår å videreføre kravet om to års praksis med enkelte endringer. Som nevnt er det lagt til grunn i gjeldende rett at praksisen kan opparbeides både før og etter bestått eiendomsmeglereksamen. Utvalget foreslår en endring på dette punkt. Det foreslås at praksisen skal måtte avvikles «etter eiendomsmeglereksamen».

På side 149 i utredningen under særmerknadene til utkastet § 2-3 uttaler utvalget følgende i denne forbindelse:

«I første ledd første punktum nr. 2 går utvalget inn for at praksiskravet på to år opprettholdes, men at bestemmelsen endres slik at praksistiden bare løper etter at alle eksamener på eiendomsmeglerstudiet er bestått. Det antas at man har bedre forståelse for de praktiske problemstillingene og større nytte av praksisen etter at de teoretiske kunnskapene er tilegnet.»

I begrunnelsen for denne delen av forslaget vises til at det også ved utstedelse av advokatbevilling, kreves at relevant praksis i sin helhet må være gjennomført etter fullført studium, jf. lov om domstolene av 13. august 1915 nr. 5 (domstolsloven) § 220 annet ledd nr. 2.

Samtidig legger utvalget til grunn at loven ikke skal forstås slik at alle elementer i praksisen må være gjennomført etter fullført studium. Praksis fra for eksempel oppgjørsarbeid fra før eller under studiet vil ifølge utvalget bli godskrevet selv om praksistiden på to år løper etter at alle eksamener er avlagt.

Det legges videre til grunn av utvalget at all relevant praksis som er gjennomført før loven trer i kraft bør anses som godkjent praksis uavhengig av om denne er opparbeidet før eller etter fullført studium. Dette for at forslaget, som innebærer endring av gjeldende rett, ikke skal medføre inngrep overfor de som har innrettet seg etter nåværende rettstilstand.

I relasjon til vilkåret om praksistid bemerker utvalget videre at stadig flere foretak spesialiserer seg på en slik måte at bare enkelte typer formidlinger blir foretatt, typisk leieformidling eller formidling av næringseiendom. Personer som gjennomfører praksistiden i slike foretak får normalt ikke praktisk erfaring fra alle sider av meglingen. Utvalget uttaler i denne forbindelse på side 77 i utredningen:

«Når det gjelder den spesialisering som har funnet sted i mange eiendomsmeglingsforetak (for eksempel rene utleiemeglere eller nærings­meglere), mener utvalget at det ikke bør være noen automatikk i at søkere som dokumenterer ansettelse eller tilsvarende tilknytning til eiendomsmeglingsforetak, oppfyller lovens praksiskrav. Det må vurderes konkret om søkeren har gjennomført praksis fra sentrale ledd i megling. Utvalget mener at Kredittilsynet, som utsteder meglerbrev, bør vurdere å kreve at de som søker om meglerbrev i et søknadsskjema eller lignende må krysse av for/bekrefte at de ledd som anses som sentrale i meglingsoppdraget er gjennomført og innhente attestasjon fra vedkommendes fagansvarlig.»

Når det gjelder det foreslåtte praksiskravet foreslår utvalget at det i § 2-3 annet ledd fastsettes at departementet i enkeltvedtak eller forskrift, kan gjøre unntak fra kravet til praksis. Utvalget peker i denne sammenheng på at utviklingen har gått i retning av at gjennomføringen av oppgjør enten settes bort til en egen avdeling i foretaket eller til andre ordinære meglerforetak. Dette kan gjøre det vanskelig for personer som skal tilegne seg oppgjørspraksis. For de foretak som gjennomfører oppgjør, vil det også kunne innebære en belastning å stå for løpende opplæring av personer som bare skal gjennomføre tilstrekkelig mange oppgjør til å få utstedt meglerbrev. Utvalget uttaler videre i denne forbindelse:

«Til tross for vanskelighetene med å tilegne seg oppgjørspraksis, vil utvalget fremheve viktigheten av å ha gjennomført et visst antall oppgjør før utstedelse av eiendomsmeglerbrev. Å sørge for utveksling av ytelsene, herunder at partenes panthavere oppnår forutsatt sikkerhet for sine utlån, er et svært sentralt ledd i eiendomsmeglingsoppdraget, og det må forventes at statsautoriserte eiendomsmeglere behersker dette. Utvalget erkjenner imidlertid at loven likevel ikke bør oppstille krav som vanskelig lar seg gjennomføre i praksis. Det er heller ikke noe som tyder på at utkontraktering av oppgjørstjenester vil bli mindre utbredt i tiden fremover. Utvalget mener derfor at det bør fremkomme av eiendomsmeglingsloven at tilsynsmyndigheten i enkeltvedtak eller i forskrift kan gjøre unntak fra praksiskravet, se lovutkastet § 2-3 annet ledd. I forbindelse med oppgjør bør det bare gjøres unntak dersom søkeren kan dokumentere deltakelse i praktisk innrettet oppgjørskurs, som gir kandidaten ferdigheter til å gjennomføre oppgjør. Etter utvalgets oppfatning bør slike kurs avsluttes med en praktisk prøve. For det tilfelle at det blir vanlig å utkontraktere også andre deler av eiendoms­meglings­oppdraget, bør dispensasjonshjemmelen ikke begrenses bare til praksis med oppgjør.»

6.2.3 Høringsinstansenes merknader

Eiendomsmeglerbrev

Ingen av høringsinstansene har innvendinger til utvalgets forslag om å videreføre ordningen med eiendomsmeglerbrev som utstedes av Kredittilsynet.

Innføring av egnethetskrav og videreføring av ­gjeldende vilkår i § 2-3 første ledd

Ingen av høringsinstansene har innvendinger til utvalgets forslag om å innføre et krav til egnethet som vilkår for å få eiendomsmeglerbrev.

Når det gjelder forslaget om innføring av ny type politiattest, mener Kredittilsynet at det i størst mulig grad bør være like attester for de egnethetsvurderinger som Kredittilsynet foretar. Tilsynet uttaler i denne forbindelse:

«Den foreslåtte attesten for aktørene i inkassobransjen (begrenset til antatt relevante straffereaksjoner, men ikke tidsbegrenset) skiller seg fra de ordinære attestene som benyttes på øvrige tilsynsområder.

En ulempe med den avgrensede politiattesten, slik denne brukes på inkassoområdet, er at alvorlige straffereaksjoner, som lengre fengselsstraffer som følge av for eksempel innføring eller besittelse av narkotika, ikke vil fremkomme av attesten. Det kan også være relevant i forbindelse med utstedelse av eiendomsmeglerbrev dersom søkeren har begått en rekke mindre alvorlige straffbare handlinger som ikke er direkte relevante for eiendomsmeglingsvirksomheten, men som samlet vitner om manglende etterlevelse av lover og forskrifter. 

Kredittilsynet mener at så lenge den avgrensede politiattesten ikke er innført for andre sentrale tilsynsområder underlagt Kredittilsynet, bør dagens attest opprettholdes. Det kan også nevnes at erfaringer fra inkassoområdet viser at det har vært praktiske problemer knyttet til å innhente korrekt type attest fordi en særlig ordning med avgrenset politiattest er lite kjent innad i politiet.»

Ingen høringsinstanser har merknader til utvalgets forslag om å videreføre de øvrige vilkårene for å få eiendomsmeglerbrev.

Praksiskravet

Handelshøyskolen BI og OBOS støtter utvalgets forslag om at praksistiden på to år først skal løpe etter at alle eksamener er avlagt (NOU 2006: 1 s. 77). Samtidig presiseres at det er behov for romslige overgangsordninger for alle de som i dag allerede er i praksis og som etter gjeldende regler har startet opptjening av praksis uten ennå å ha bestått eksamen.

Kredittilsynet uttaler at tilsynet i utgangspunktet er enig i utvalgets vurdering når det gjelder nytten av praksisperioden etter tilegnet kunnskap fra undervisning. Ifølge tilsynet kan imidlertid forslaget føre til at personer som har praksis fra eiendomsmeglingsbransjen uten å ha meglerutdannelse, og som kunne tenke seg å begynne på studiet for å kunne bli ansvarlig megler, vil vegre seg for å begynne på eiendomsmeglerstudiet. Dette kan føre til at det vil ta lengre tid å få personer med meglerbrev ut i markedet. For å motvirke slike uheldige konsekvenser av forslaget, foreslår Kredittilsynet at kravet til praksistid opparbeidet etter avlagt eksamen reduseres til ett av de to årene som kreves.

Notar stiller seg ikke bak kravet om at praksistiden må opptjenes etter at eiendomsmegler­eksamen er bestått. Selskapet anser at et slikt krav er unødvendig og uttaler i denne forbindelse:

«Dersom det fremlagte forslag om at megling kun kan utøves av fagansvarlig, ansvarlig megler, jurist eller registrert megler, så synes det unødvendig at man ikke skal få godkjent den praksis man har opptjent mens man har arbeidet som registrert megler mens man har tatt en eiendomsmeglerutdannelse. Som utvalget selv sier i sin utredning, så er det p.t. for få utdannede meglere til å fylle alle stillinger med ansvarlige meglere, og dette vil gjøre at det vil ta enda lenger tid å fylle disse.»

OBOS støtter forslaget om at deltakelse på oppgjørspraksiskurs skal kunne erstatte ordinær oppgjørspraksis. Utvalget foreslår at et slikt kurs skal avsluttes med en prøve. OBOS mener det bør være et krav for å få godkjent kurset som oppgjørspraksis at kandidaten har bestått prøven (m.a.o. ikke tilstrekkelig bare å avlegge prøven).

Ingen av de øvrige høringsinstansene har merknader til utvalgets forslag.

6.2.4 Departementets vurdering

Eiendomsmeglerbrev

Departementet slutter seg til utvalgets forslag om å videreføre gjeldende ordning med eiendomsmeglerbrev som utstedes av Kredittilsynet. Det vises til utvalgets begrunnelse for dette som departementet i hovedsak slutter seg til. Det vises til lovforslaget § 4-2.

Innføring av egnethetskrav mv.

Utvalget foreslår at det inntas ett nytt vilkår om at en person for å få eiendomsmeglerbrev, i tillegg til gjeldende vilkår må anses egnet til å drive eiendomsmeglingsvirksomhet. Departementet slutter seg i hovedsak til utvalgets vurdering og konklusjon på dette punktet. Videre slutter departementet seg til utvalgets forslag om å videreføre dagens krav om at en person for å få eiendomsmeglerbrev må være myndig og likvid. Et krav om at personen ikke skal ha gjort seg skyldig i forhold som kunne ha ført til at eiendomsmeglerbrevet ville blitt kalt tilbake, er etter departementets vurdering overflødig da dette er forhold som vil bli vurdert i forbindelse med egnethetskravet.

Når det gjelder kravet til politiattest vises til omtalen under punkt 5.5.4.

Praksiskravet

Departementet slutter seg til utvalgets forslag om at praksisen skal måtte avvikles etter bestått eiendomsmeglereksamen. Som utvalget legger departementet til grunn at man har bedre forståelse for de praktiske problemstillingene og større nytte av praksisen etter at de teoretiske kunnskapene er tilegnet.

Utvalget har uttalt at loven til tross for det som er sagt ovenfor ikke skal forstås slik at alle elementer i praksisen må være gjennomført etter fullført studium. Praksis fra for eksempel oppgjørsarbeid fra før eller under studiet vil ifølge utvalget bli godskrevet «selv om praksistiden på to år løper etter at alle eksamener er avlagt». Etter departementets vurdering bør eventuelle unntak fra kravet til to års praksis etter bestått eiendomsmeglereksamen fastsettes i forskrift, eventuelt i enkeltvedtak med hjemmel i forskrift. Det vises til lovforslaget § 4-2. I hvilken grad personer som er i bransjen i dag skal få godskrevet sin praksis vil måtte vurderes i sammenheng med overgangsregler til endringsloven. Etter departementets vurdering er det grunn til å godkjenne praksis fra utførelse av reelle megler­tjenester.

Praksis som medhjelper etter innføring av endrede regler i tråd med departementets forslag bør etter departementets vurdering ikke anses som tilstrekkelig i relasjon til praksiskravet for å få eiendomsmeglerbrev. Det vises i denne sammenheng til punkt 6.4 om eiendomsmeglerfullmektig.

Som nevnt av utvalget er det slik at stadig flere foretak spesialiserer seg på en slik måte at bare enkelte typer formidlinger blir foretatt, typisk leieformidling eller formidling av næringseiendom. Personer som gjennomfører praksistiden i slike foretak får normalt ikke praktisk erfaring fra alle sider av meglingen. Utvalget har foreslått at departementet gis hjemmel til å fastsette nærmere regler om kravene til eksamen og praksis. Departementet slutter seg til dette forslaget.

6.3 Jurister med tillatelse etter ­eiendomsmeglingsloven

6.3.1 Gjeldende rett

Etter gjeldende rett er personer med juridisk embetseksamen som ikke har advokatbevilling, ikke gitt noen særstilling i forhold til eiendomsmeglingslovens bestemmelser. Disse kan ikke få personlig bevilling til å drive eiendomsmegling og de kan heller ikke være faglig leder i et foretak.

6.3.2 Utvalgets forslag

Etter utvalgets vurdering gir juristenes utdannelse gode forutsetninger for å håndtere rettsspørsmål som kan oppstå i forbindelse med eiendomsmegling. Selv om juristene mangler utdanningen innen blant annet markedsføring og salg, er juristutdannelsen etter utvalgets oppfatning et godt teoretisk utgangspunkt for å drive eiendomsmegling. Dette tilsier etter utvalgets oppfatning at også jurister uten advokatbevilling skal kunne drive eiendomsmegling.

Samtidig legger utvalget til grunn at jurister for å kunne drive eiendomsmegling i enkeltpersonforetak eller opptre som fagansvarlig eller ansvarlig megler bør ha praktisk erfaring fra eiendomsmegling. Utvalget uttaler videre i denne forbindelse under punkt 66 i NOU 2006: 1:

«Som for advokater bør praksisen utgjøre til sammen minst to år. Etter utvalgets oppfatning må innholdet av praksisen være tilsvarende som for statsautoriserte eiendomsmeglere, se punkt 7.10.2.2 nedenfor. Ifølge eiendomsmeglingsforskriften § 1-12 første ledd innebærer dette ansettelse i eller tilsvarende tilknytning til meglerforetak eller hos advokat med tilstrekkelig omfattende eiendoms­megling. Dersom jurist tar annen praksis som tilfredsstiller kravet til å få advokatbevilling, jf. domstolloven § 220 annet ledd nr. 2, kan vedkommende utøve eiendomsmeglingsvirksomhet i medhold av advokatbevillingen. Praksis som verken er relevant i forhold til eiendomsmeglerbrev eller advokatbevilling, bør etter utvalgets oppfatning ikke kvalifisere for adgang til å drive eiendomsmegling. Etter utvalgets oppfatning er det heller ikke tilstrekkelig å tilegne seg praksis i form av kurs. Det vises imidlertid til punkt 7.10.2.2 nedenfor om praktisk innrettede kurs.»

Etter utvalgets vurdering bør ovennevnte praksiskrav også oppstilles for jurister som er rettshjelpere i medhold av domstolloven § 218 annet ledd nr. 1, dvs. at praksis som rettshjelper ikke skal kunne godkjennes i relasjon til kravet om 2 års praksis for å få tillatelse til å drive eiendomsmegling som jurist. Av nevnte bestemmelse i domstolsloven følger at personer som har juridisk embetseksamen, men ikke advokatbevilling, kan yte rettshjelp.

Utvalget foreslår at Kredittilsynet gir en særskilt tillatelse til jurister, se utkastet § 2-3 a og merknadene til denne. Slik tillatelse skal i følge utvalgets forslag gi rett til foretaksbevilling for enkeltpersonforetak etter § 2-1 dersom de øvrige krav er oppfylt. Tillatelsen skal også gi rett til å være fagansvarlig og ansvarlig megler i et foretak.

6.3.3 Høringsinstansenes merknader

Advokatforeningen, Eiendomsmeglerforetakenes Forening, Forbrukerombudet, Forbrukerrådet, Handelshøyskolen BI, Norges Boligbyggelag, Notar og OBOS støtter utvalgets forslag om at Kredittilsynet skal kunne gi tillatelse til jurister med erfaring fra eiendomsmeglingsbransjen til å drive eiendomsmegling. Disse høringsinstansene støtter også forslaget om at jurister med slik tillatelse skal kunne være ansvarlig megler og fagansvarlig i foretakene.

Juristenes Rettshjelperforening støtter utvalgets forslag om at jurister skal få tillatelse til å drive eiendomsmegling og at denne skal gi grunnlag for personlig bevilling, samt rett til å være fagansvarlig og ansvarlig megler. Foreningen reiser imidlertid spørsmål ved utvalgets forslag om at praksis som rettshjelper ikke skal kunne godkjennes i relasjon til kravet om to års praksis. Foreningen omtalte blant annet følgende i denne forbindelse:

«Av lovutvalgets forslag til ny § 2-3 a fremgår det av 1. ledd nr. 1 at Kredittilsynet kan gi tillatelse til å utøve eiendomsmegling for jurister dersom vedkommende «har minst to års relevant praktisk erfaring etter embetseksamen, jf. § 2-3 første ledd nr. 2».

Av forslaget § 2-3, 1. ledd nr. 2 er praksiskravet satt til «to års relevant erfaring etter eiendomsmegler eksamen». Hva denne henvisningen sikter til er nærmere beskrevet av utvalget under pkt. 6.12 i utredningen. Her fremgår det at som for advokater bør praksisen utgjøre til sammen minst 2 år og etter utvalgets oppfatning må innholdet av praksisen være tilsvarende som for statsautoriserte eiendomsmeglere. I den anledning henvises det til pkt. 7.10.2.2 i utredningen. Her fremgår det at utvalget mener at Kredittilsynet, som utsteder meglerbrev, bør vurdere å kreve at de som søker om meglerbrev i et søknadsskjema eller lignende må krysse av for/bekrefte at de ledd som anses som mest sentrale i meglingsoppdraget er gjennomført og innhente attestasjon fra vedkommende fagansvarlig.

Ut i fra det ovennevnte forstår en praksiskravet slik at enten må en ha relevant praksis i forhold til domstolloven § 220, 1. og 2. ledd på lik linje med advokater (dommer-, politi- eller advokatfullmektig og lignende) eller en må ha praksis fra et meglerforetak under en fagansvarlig.

Disse kravene til praksisperiode medfører et vesentlig problem for rettshjelperinstituttet. Har en opparbeidet seg praksis som er relevant i forhold til advokatbevilling eller eiendomsmegler, vil en med stor sannsynlighet enten fortsette som advokat eller ren eiendomsmegler, ettersom lønnsomheten her vil generelt være bedre. Dagens praksiskrav, blant annet nedfelt i rundskriv 17/2005 fra Kredittilsynet, vil heller ikke være oppnåelig for rettshjelpere da en ikke vil ha en fagansvarlig som kan attestere på hvilken praksis søker har hatt. Rettshjelpere driver i all hovedsak enkeltmannsforetak uten en mentor. På denne måten vil forslaget med stor sannsynlighet medføre at det bli enda færre rettshjelpere enn i dag og en oppnår ikke en bedre konkurranseeffekt.

Skal det settes krav til praksisperioden bør den som et minimum medføre at en kan fortsette som rettshjelper etter endt praksisperiode, slik at en ønsket konkurranseeffekt for publikum kan oppnås. Dette kan gjøres på en annen måte som allikevel ivaretar begrunnelsene for å begrense adgangen til å drive med eiendomsmegling med konsesjonsvilkår.

Hovedbegrunnelsen for adgangsrestriksjonen er at meglingen skal skje på betryggende måte, samtidig som ukyndige og useriøse aktører holdes bort. Juristenes rettshjelperforening er av den oppfatning at rettshjelpere vil være kyndige og seriøse i for av sin utdannelse og sitt virke, og at megling kan skje på betryggende måte som ved aksessorisk handel som foregår i stor utstrekning også i dag. En kan dermed ikke se at det burde settes krav til praksisperiode for rettshjelpere, da en er kvalifisert gjennom sin utdannelse.

Henvisningen i § 2-3 a, 1.ledd nr. 1 i utvalgets forslag til § 2-3 første ledd nr. 2 bør derfor utgå. Dersom kravet til relevant praksis bindes opp mot at en må være ansatt i et eiendomsmeglingsforetak, vil det medføre at en godt kvalifisert gruppe jurister som allerede arbeider delvis innefor området vil også i fortsettelsen vil være forhindret fra å tilby befolkningen et tilbud innenfor eiendomsmegling. Skal det settes praksiskrav bør i så fall praksiskravet kunne oppnås som rettshjelper. Dersom enkelte søker har kompetansemangler må dette kunne rettes ved eventuelle praktisk rettet kurs. Det tør påstås at de fleste rettshjelpere vil ha en mer relevant praksis i egen bedrift i forhold til eiendomsmegling enn det mange advokater har i praksisperioder som politifullmektig og dommerfullmektig. Dersom ikke lovverket er tilpasset den praktiske virkelighet, vil en kun få en papirbestemmelse som egentlig ikke endrer noe særlig på den situasjonen en har i dag.

Nå har den lovgivende myndighet en sjelden anledning til å virkelig vise at en ønsker å gjøre noe med situasjonen i eiendomsmeglingsbransjen. Innenfor et område hvor forbrukere må betale kr. 70-90.000,- for et eiendomsmeglingsoppdrag, vil rettshjelperne kunne tilby en sårt tiltrengt konkurranse. Mange av rettshjelperne er videre lokalisert i områder av landet hvor rettshjelpstilbudet er dårlig utbygd, på denne måten vil også eiendomsmeglingstjenester få en bedre geografisk spredning. Dersom rettshjelpere kan drive med eiendomsmegling vil dette også styrke rettshjelpstilbudet generelt, og særlig i distriktene, ved at rettshjelperne vil få flere bein å stå på.»

Også Opøien Consulting , som driver juridisk rådgivning som registrert rettshjelper, anfører at rettshjelpere bør likestilles med advokater. Det vises i høringsuttalelsen til at ordningen med registrerte rettshjelpere ble innført for å skape en konkurranse til advokatenes drifts og prismonopol, men synes glemt når det gjelder tilpasning i øvrig lovgivning.

Kredittilsynet går imot forslaget om å åpne for at jurister som ikke har advokatbevilling gis tillatelse til å drive eiendomsmegling. Tilsynet skriver følgende om dette i sin høringsuttalelse:

«Kredittilsynet viser til at det treårige eiendomsmeglerstudiet inneholder fag som en eiendomsmegler presumptivt vil kunne ha bruk for i forbindelse med utøvelse av eiendomsmeglingsvirksomhet. I studiet inngår flere fag som ikke er en del av juristutdanningen, blant annet markedsføring, økonomi, regnskap og oppgjør. Det er i dag god søkning til studiet. Kredittilsynet mener at utvalgets forslag om å gi tillatelse til jurister vil kunne undergrave eiendomsmeglerutdannelsen. Kredittilsynet kan heller ikke se at det er et behov for slik utvidelse, som vil komplisere strukturen i bransjen. I den grad forslaget er fremmet med henvisning til at advokater har adgang til å utøve eiendomsmeglingsvirksomhet, mener Kredittilsynet at dette ikke er tilstrekkelig som begrunnelse.»

Ingen av de øvrige høringsinstansene har merknader til utvalgets forslag.

6.3.4 Departementets vurdering

Departementet slutter seg til utvalgets forslag om at personer med juridisk embetseksamen skal kunne få tillatelse til å drive eiendomsmegling på linje med personer med eiendomsmeglerbrev. Som utvalget legger departementet avgjørende vekt på at advokater med bevilling etter domstolsloven kan drive eiendomsmeglingsvirksomhet etter gjeldende rett, og at jurister med to års praktisk erfaring (etter nærmere regler i forskrift) må anses like kvalifiserte som advokatene til å utføre meglingstjenester. Etter departementets vurdering vil forslaget kunne virke positivt på konkurranseforholdene i eiendomsmeglingsbransjen.

Utvalgets forslag, som departementet slutter seg til, innebærer at juristene gis en særskilt tillatelse etter eiendomsmeglingsloven til å drive eiendomsmegling og at disse i kraft av denne kan være ansvarlig megler og fagansvarlig i et eiendomsmeglerforetak.

I utvalgets forslag er det lagt til grunn at juristene må ha minst to års relevant praksis etter embetseksamen. Etter departementets vurdering bør nærmere krav til praksis fastsettes i forskrift. Dette tilsvarer vilkårene for å få eiendomsmeglerbrev i lovforslaget § 4-2. Det foreslås derfor at praksiskravet for jurister i lovteksten utformes etter mønster av bestemmelsen om eiendomsmeglerbrev.

Juristenes Rettshjelperforening og Opøien Consulting har argumentert for at praksis som rettshjelper bør godkjennes i relasjon til kravet om to års praksis og at rettshjelperne i større grad bør likestilles med advokater.

Etter departementets vurdering bør dette spørsmålet vurderes ved fastsettelsen av forskrift om praksiskravet. Utvalget har lagt til grunn at slik praksis ikke bør godkjennes. Det er imidlertid ikke gitt noen nærmere begrunnelse for dette og bortsett fra de som selv driver slik virksomhet, er det ingen av høringsinstansene som har drøftet dette spørsmålet. Departementet har i utgangspunktet vanskelig for å se hvorfor ikke slik praksis skal kunne godkjennes når advokater med tilnærmet samme praksis kan drive eiendomsmeglingsvirksomhet i eget foretak og være faglig leder og ansvarlig megler i et foretak, uten å ha særskilt tillatelse etter eiendomsmeglingsloven. Spørsmålet bør imidlertid vurderes nærmere og en vil derfor komme tilbake til dette ved fastsettelse av forskrifter til bestemmelsen.

Det vises for øvrig til fremstillingen under punkt 5.2.2 hvor departementet drøfter om eiendomsmeglingsvirksomhet mot godtgjørelse bør kunne drives av foretak som driver rettshjelpsvirksomhet etter domstolsloven § 218 annet ledd nr. 1.

6.4 Eiendomsmeglerfullmektig

Utvalget har foreslått å videreføre som et vilkår for å få eiendomsmeglerbrev at søker skal ha minst to års praktisk erfaring. Det er foreslått en endring i forhold til gjeldende rett slik at praksisen skal opparbeides etter bestått eiendomsmeglereksamen. Et tilsvarende krav til praksis er foreslått av utvalget for personer med juridisk embetseksamen som søker om tillatelse etter eiendomsmeglerloven til å drive eiendomsmegling, jf. utvalgets utkast § 2-3a. Departementet har sluttet seg til utvalgets forslag på disse punkt.

I utvalgets forslag var det lagt opp til at ansvarlige meglere skal kunne benytte seg av medhjelpere, omtalt som «utøvende meglere». Utvalget var delt med hensyn til hvilken kompetanse en skulle kreve for medhjelperne, men ingen av medlemmene mente at disse skulle måtte ha mer formell kompetanse enn et kurs på ca 400 timer. Departementet går imidlertid inn for at den som er utpekt som ansvarlig megler for et oppdrag selv skal utføre de vesentligste elementene i meglingen, se nærmere omtale i punkt 6.6. Eventuelle medhjelpere skal bare kunne utføre mindre vesentlige oppgaver og oppgaver av rutinemessig eller teknisk karakter.

Sistnevnte type arbeidsoppgaver kan ikke anses tilstrekkelige som praksis i forhold til søknad om eiendomsmeglerbrev eller tillatelse for jurist til å drive eiendomsmegling. Etter departementets vurdering er personer som har fullført eiendomsmeglereksamen eller juridisk embetseksamen kvalifisert til selv å utføre de vesentlige elementene i et eiendomsmeglingsoppdrag forutsatt at dette skjer under tilsyn av en ansvarlig megler. Det foreslås på denne bakgrunn at bestemmelsen om at ansvarlig megler selv skal utføre de vesentlige elementene i et meglingsoppdrag, ikke skal være til hinder for at oppdraget, herunder disse oppgavene, utføres av en person med eiendomsmeglereksamen eller juridisk embetseksamen under tilsyn av en ansvarlig megler. Som nevnt under punkt 6.10 vil disse kunne benytte tittelen «eiendomsmeglerfullmektig». Videre foreslås det at departementet i forskrift skal kunne gi nærmere regler om ansvarlig meglers tilsyn med oppdrag som utføres av person med eiendomsmeglereksamen eller juridisk embetseksamen.

6.5 Krav til medhjelpers kompetanse

6.5.1 Gjeldende rett

Etter gjeldende rett har faglig leder ansvar for at, de øvrige ansatte i foretaket har den nødvendige kompetanse til å løse de oppgaver de får tildelt, jf. forskrift 20. mars 1999 nr. 177 om eiendomsmegling § 5-1 første ledd. Det er imidlertid verken i eiendomsmeglingsloven eller forskrifter til denne oppstilt formelle krav til kompetanse hos andre ansatte enn faglig leder.

6.5.2 Utvalgets forslag

Som nevnt vurder punkt 5.4 går utvalget inn for at det for hvert oppdrag skal utpekes en ansvarlig megler. Et samlet utvalg går videre inn for at ansvarlig megler skal kunne gjøre bruk av medhjelpere. Utvalget er imidlertid delt med hensyn til hvilke krav som skal stilles til disse medhjelperne. Dette omtales i punkt 7.10.4 i NOU 2006: 1. Det vises også til § 2-1 niende ledd i utvalgets lovutkast. Et flertall i utvalget anser at det bør stilles formelle kompetansekrav også til medhjelperne, men har ulikt syn på hvor omfattende kravet skal være. Et mindretall i utvalget går ikke inn for å oppstille bestemte kompetansekrav til disse medhjelperne.

I begrunnelsen for sitt forslag om at det skal stilles formelle kompetansekrav til medhjelpere legger flertallet vekt på at mangelfull meglerfaglig kompetanse av bransjen selv har vært fremhevet som den vesentligste forklaringen på feil. Videre vises at store deler av oppdragsutførelsen skjer ute hos kundene og består i muntlig kommunikasjon mellom megler og kunde, hvor megleren også i betydelig grad driver rådgivning. Flertallet finner heller ikke å kunne se vekk fra at «det spiller en viss rolle for bransjens noe svake omdømme i publikumsbevissthet at meglerne kan utføre en så vidt krevende tjeneste uten at det stilles minstekrav til kvalifikasjonene til disse yrkesutøverne, annet enn til deres faglige leder». Flertallet uttaler videre i denne forbindelse (NOU 2006: 1 på side 78):

«Grøstad, Høiland, Moestue, Rokhaug, Sanne og Tandberg mener på denne bakgrunn krav til økt kompetanse for de utøvende meglerne vil føre til økt tillit til bransjen og, ikke minst, økt kvalitet på eiendomsmeglingstjenestene. Disse medlemmer av utvalget mener derfor at det for alle utførende meglere i eiendomsmeglingsforetakene og hos de advokater som driver eiendomsmegling, bør stilles bestemte kvalifikasjonskrav. I praksis innebærer dette at det må fastsettes et minstekrav til personer som ikke allerede har fullført eiendomsmeglerstudiet eller har avlagt juridisk embetseksamen.»

Ifølge flertallet vil en skjerpelse av kompetansekrav i bransjen neppe føre til økte kostnader i form av høyere pris på tjenestene. Det vises her til en rapport innhentet av utvalget fra Sentio AS og SSØ (se mer om denne ovenfor) hvor det konkluderes slik:

«Vi tror ikke at økte kompetansekrav vil føre til særlig prisoverveltning på meglerhonorarene. Det skyldes at en stor del av bransjen benytter avlønning i form av provisjoner. Økt lønn vil dermed i meget stor grad avspeile produktivitetsøkninger. Etter vår oppfatning er det lite sannsynlig at økte kompetanse­krav vil føre til en betydelig omgåelse av kompetansereguleringen.

Siden forbrukerne (særlig boligkjøper, men også enkelte grupper på salgssiden) er å anse som den svake part i eiendomsmeglings­markedet, vil vi fremheve at økte kompetansekrav kan ha gunstig fordelings­messig effekt for denne gruppen.»

Selv om disse utvalgsmedlemmene er enige om behovet for økt kompetanse, er det likevel noe uenighet om hvor omfattende kunnskaper som er nødvendig for å kunne gjennomføre forsvarlig praktisk megling. Medlemmene har også ulike syn på bruken av titler for denne gruppen.

Moestue, Rokhaug, Sanne og Tandberg foreslår at de aktuelle medhjelperne, i utredningen kalt «utøvende meglere» bør ha fullført et studium på 400 timer. Det foreslås at disse skal kunne få en særskilt tillatelse fra Kredittilsynet som registrert megler og at denne skal kunne kalles tilbake på visse vilkår. Dette forslaget er kommet til uttrykk i § 2-3 b i utvalgets lovutkast.

Grøstad og Høiland mener at det bør være tilstrekkelig at det for utførende meglere innføres et krav om at disse må ha gjennomført og bestått en prøve som viser at vedkommende har et bestemt kunnskapsnivå på områdene praktisk eiendomsmegling og eiendomsmeglingsjuss.

I begrunnelsen for forslaget om et studium på ca. 400 timer og innføring av betegnelsen registrert megler, skriver førstnevnte gruppe følgende i NOU 2006: 1 på side 79 og 80:

«Moestue, Rokhaug, Sanne og Tandberg er av den oppfatning at det er av avgjørende for eiendomsmeglingstjenestenes kvalitative innhold at den enkelte som faktisk megler overfor publikum, selv har tilstrekkelig meglerfaglig kompetanse. Det er således ikke ønskelig at ansatte uten formell meglerfaglig kompetanse skal få ta hånd om hele eller deler av oppdrag overfor publikum. Som nevnt ovenfor er eiendomsmeglingsoppdraget av selvstendig natur. Store deler av oppdragsutførelsen foregår ute hos kundene, og en vesentlig del av denne består i muntlige kommunikasjon mellom megler og kunde, hvor megleren i utstrakt grad gir råd, som forbrukerne normalt vil følge.

En av de viktigste grunnene til å gjennomføre revisjon av eiendomsmeglingsloven var å øke kvaliteten på eiendomsmeglingstjenestene. I tillegg til å stille strengere krav til styre og daglig leder, må det settes krav til utdanning og kompetanse for alle som ønsker å jobbe aktivt med eiendomsmegling. Det er ikke mulig å sikre en kvalitativt god nok tjeneste, dersom den enkelte som faktisk megler ikke selv har tilstrekkelig meglerfaglig kompetanse. At en ansvarlig megler har ansvaret, vil ikke kunne sikre det faglige nivået alene dersom de som faktisk megler ikke har grunnleggende kompetanse. I salgsprosessen, når meglingen ofte går raskt og megleren blir avkrevd et svar fra partene der og da, er det viktig at den som tar hånd om meglingen har tilstrekkelige kunnskaper til selv å svare på de fleste spørsmål.

Ny teknologi legger også til rette for at eiendomsmeglere i stadig økende grad kan utføre oppdragene sine uten å være på kontoret. Dette tilsier også at den meglerfaglige kompetansen hos den enkelte megler er meget viktig. Vi lever dessuten i et utdannings- og kompetansesamfunn, hvor krav til mer utdanning blir viktigere innenfor de fleste yrker, og hvor de som skal velge utdannelse er innforstått med de økende krav til kompetanse.

Moestue, Rokhaug, Sanne og Tandberg er således av den oppfatning at et kompetanseløft hos de utøvende meglerne vil bidra til at kvaliteten på meglertjenestene bedres, tilliten til bransjen øker, samt at konkurransen vil skje på mer like vilkår enn i dag.

Det er imidlertid ikke gitt at alle som faktisk megler skal behøve å ha en treårig utdannelse. Den utøvende megleren må innen fagene jus, etikk og markedsføring ha tilnærmet lik utdannelse som de som gjennomfører det treårige studiet. Vedkommende må også ha bestått en eksamen som dokumenterer grunnleggende forståelse for oppgjør.

Utøvende meglere som ikke har gjennomført full eiendomsmeglerutdannelse, må ha hjelp til å foreta oppgjøret for å gjennomføre hele oppdraget. Den faglige kompetansen vil imidlertid være på et slikt nivå at ansvarlig megler ikke trenger å bruke like mye tid på en slik utøvende megler i forhold til en som ikke er utdannet. Krav til meglerfaglig kompetanse til alle er derfor ressursbesparende i forhold til dagens modell, hvor det må påregnes bruk av betydelig tid til oppfølging og kvalitetssikring av det arbeidet som utføres av ansatte i meglerforretningene.

Utdannelsen for å bli utøvende megler passer både for de som vil jobbe som megler før de velger å gjennomføre full utdannelse og for de som allerede har annen utdannelse og praksis, og som ønsker å gå inn i eiendomsmegleryrket uten i første omgang å ha ambisjoner om å bli statsautorisert eiendomsmegler. Disse vil da ha mulighet til å velge en kortere utdannelse. Ved å stille krav til gjennomført utdannelse før man kan utføre et oppdrag, vil bransjen kun bestå av aktører som har villet satse både tid og penger før man begynner i bransjen. Dette vil kunne resultere i økt anseelse til meglerne.

Moestue, Rokhaug, Sanne og Tandberg legger til grunn at den utøvende megler bør ha fullført et studium på ca. 400 timer. De som gjennomfører et slikt kortere studium, bør få tittelen «registrert megler» etter at tilsynsmyndigheten har kontrollert hvorvidt vedkommende har hederlig vandel. Dersom en registrert megler ønsker å bli ansvarlig megler, må vedkommende gjennomføre den resterende delen av det treårige studiet samt praksistiden på to år.

Det anses nødvendig at undervisningsopplegg og prøve skjer i regi av en utdanningsinstitusjon med studieplan og eksamenskrav som Kredittilsynet har godkjent, dvs. etter samme mønster som i eiendomsmeglingsforskriften § 1-1 om eiendomsmeglereksamen. Innholdet i fagplanene må være slik at den registrerte megler får godkjent fagene eller deler av disse dersom vedkommende ønsker å fullføre eiendomsmeglerstudiet for å bli utdannet eiendomsmegler på et senere tidspunkt.

Videre må det etableres en fleksibel overgangsperiode av en viss lengde for meglere uten tilstrekkelige formelle kvalifikasjoner som allerede befinner seg i bransjen ved bestemmelsens ikrafttreden. Disse bør kunne få fortsette i bransjen ved å gjennomføre en prøve etter samme modell som det Grøstad og Høiland foreslår nedenfor, dvs. basert på et kurs på 100-150 timer. Realkompetanse vil på denne måten bli godskrevet, og disse vil også få tittelen «registrert megler». Som andre registrerte meglere må disse arbeide under en ansvarlig megler. Bestått prøve etter denne modellen vil ikke gi rett til fritak for noe fag på eiendomsmeglerstudiet. Overgangsperioden behøver ikke settes lenger enn til to år etter lovens ikrafttredelse.

Kravet om prøve etter samme modell må også gjennomføres for visningsassistenter .

Det anses nødvendig at også dette undervisningsopplegget og prøve skjer i regi av en utdanningsinstitusjon med studieplan og eksamenskrav som Kredittilsynet har godkjent, dvs. etter samme mønster som er beskrevet i eiendomsmeglings­forskriftens § 1-1 hva angår eiendomsmeglerek­samen.»

Grøstad og Høiland mener at kompetansekravet ikke må være for omfattende, men likevel ha et innhold som sikrer en viss kunnskapsmessig minimumskompetanse hos megleren. De uttaler i denne forbindelse i NOU 2006: 1 på side 80-81:

«Det foreslås at det for kategorien utførende meglere innføres et krav om at disse må ha gjennomført og bestått en prøve.

Egnethetsprøven skal bestå i at megleren avlegger prøve som viser at vedkommende har et bestemt kunnskapsnivå på områdene praktisk eiendomsmegling og eiendomsmeglingsjuss. En ser her for seg som mønster, emner innenfor fagene «Juss for eiendomsmeglere I» og «Eiendomsmegling I» som inngår som moduler i det andre året på BI’s eiendomsmeglerstudium. I hver av disse modulene foreleses det i dag 84 timer, dvs. til sammen 168 timer. Imidlertid mener en at temaomfanget i disse modulene kan modereres for det omhandlede formål. Det bør vurderes kritisk hvilke kunnskaper som er av så vidt grunnleggende art at en utførende megler ikke kan utøve forsvarlig eiendomsmegling uten å ha kunnskap i disse emnene. Betegnelsene «kjennskap», «grundig kjennskap» og «forståelse» indikerer de forskjellige kunnskapsnivåene i universitets- og høyskolesystemet. Det er ikke påkrevd at nivået som skal legges til grunn for en prøve ligger høyere enn «kjennskap».

Det antas således at omfanget av et kurs som kan danne grunnlag for avleggelse av prøve, antydningsvis bør ligge et sted mellom 100 og 150 timer. Det anses nødvendig at undervisningsopplegg og prøve skjer i regi av en utdanningsinstitusjon med studieplan og eksamenskrav som Kredittilsynet har godkjent, dvs. etter samme mønster som er beskrevet i eiendomsmeglingsforskriften § 1-1 hva angår eiendomsmeglereksamen.

Det er viktig å presisere at det bak vurderingene som ligger til grunn for forslaget om prøve og innholdet av en slik prøve, er lagt stor vekt på at prøven skal være obligatorisk for alle uførende meglere i bransjen (dog med de nevnte unntak) uansett lengden av tidligere erfaring. Prøven bør relativt lett kunne bestås av de som har bransjefartstid av noe omfang. Det forutsettes ikke krav om obligatorisk deltagelse i de kursene som leder frem til prøven. Dekning av nødvendige kostnader ved å arrangere kurs og arrangere og godkjenne egnethetsprøven, må kunne kreves fra deltakerne.

Videre må det etableres en fleksibel overgangsperiode av en viss lengde for de som allerede befinner seg i bransjen ved bestemmelsens ikrafttreden. Det forhold at de som har en viss erfaring fra bransjen uten alt for store problemer bør kunne gjennomføre prøven, taler for at overgangsperioden ikke behøver å settes lenger enn til to år etter lovens ikrafttredelse.

Prøven bør ikke fremstå som et attraktivt alternativ til eiendomsmeglerstudiet. Det må være en så vidt stor avstand her at de fleste som vil inn i og virke i eiendomsmeglingsbransjen, vil velge å gjennomføre eiendomsmeglerstudiet. Således skal heller ikke bestått egnethetsprøve berettige til noen lovmessig tittel. Videre bør ikke bestått prøve gi rett til fritak for noe fag på eiendomsmeglerstudiet.

Trolig vil det også være et incitament til å gjennomføre et fullverdig meglerstudium at det kun er de statsautoriserte eiendomsmeglerne (med bestått eiendomsmeglereksamen), i tillegg til advokater og jurister med to års relevant praksis, som kan være ansvarlige meglere på et oppdrag. Personer som kun har bestått en egnethetsprøve, må arbeide under den ansvarlige megleren. Det vises i denne forbindelse til utvalgets vurdering i punkt 6.5.6 foran.

Ved innføring av kompetansekrav bør det legges vekt på at det ikke må oppstå en ubalanse mellom kost/nytte. Det bør tilstrebes at prøven ikke stiller større krav enn at forbrukere skal bli betjent av meglere med dokumentert grunnleggende kunnskap om lover og regler.»

Et mindretall i utvalget (Bråthen, Roll-Matthiesen og Rosén) mener at det ikke bør stilles formelle krav til medhjelpernes kompetanse. Dette begrunnes som følger på side 781 i innstillingen:

«Det er et overordnet mål for regulering av eiendomsmeglingsvirksomhet at reguleringen skal legge til rette for betryggende eiendomshandel. Lovgivningen må imidlertid også legge opp til en kostnadseffektiv modell, som ikke sementerer en organisering av eiendomsmeglingsvirksomhet som kanskje ikke vil være den mest effektive på sikt.

Det legges også vekt på at tiltak som utvalget har foreslått med sikte på en betryggende eiendomshandel, må ses i sammenheng. Det henvises her til forslaget om etablering av en egnethetsvurdering som ikke bare omfatter større eiere og fagansvarlig, men også styremedlemmer og daglig leder, jf. utkastet § 2-1 sjette ledd. Utvalget går her inn for en klargjøring av at styret/daglig leder har det overordnede ansvaret for eiendoms­meglingsfaglige spørsmål - altså en klargjøring av det som i dag omtales som forholdet mellom daglig og faglig leder. Forslaget om å innskjerpe tittelbruken for å klargjøre den faglige bakgrunnen for den som utfører oppgaver i forbindelse med eiendomsmeglingen, er også av betydning, jf. mindretallets standpunkt i punkt 7.10.6 nedenfor.

Bråthen, Roll-Matthiesen og Rosén ønsker ikke en lovgivning som detaljregulerer den faglige kompetansen til de personer som skal utføre forskjellige deler av et eiendomsmeglingsoppdrag. Ordningen med en ansvarlig megler skal bidra til at det er en kompetent person som har det overordnede ansvar for det enkelte oppdrag, og skal fremstå som ansvarlig overfor oppdragsgiver, interessenter og oppdragsgivers medkontrahent. Loven bør imidlertid ikke avskjære den ansvarlige megler fra å bruke kvalifiserte medhjelpere.

Det vil antagelig i flere år fremover være for få kvalifiserte meglere til å dekke etterspørselen under et system med strenge utdanningskrav til de personer som skal utføre forskjellige deler av oppdraget. Slike krav ville kunne gå utover tilbudet av eiendomsmeglingstjenester i distriktene, og det vil sementere den modellen for organisering av eiendomsmeglingsforetak som hittil har vært den mest typiske. Det er dessuten vanskelig å skille ut enkelte deler av oppdraget som skal kunne utøves av andre enn ansvarlig megler. Om lovgivningen skulle detaljregulere kravene til utdannelse hos de personer som skal utføre forskjellige deler av eiendomsmeglingsoppdraget, vil det være fare for omgåelse. Et slikt system gir videre redusert fleksibilitet på et område hvor dette er særlig viktig på bakgrunn av store sprik i type oppdrag, geografi og markeder. Mindretallet stiller seg dessuten tvilende til om et slikt system kan gjennomføres uten at det øker prisene på eiendomsmeglingstjenester, i hvert fall i deler av landet der konkurransen er liten.

Et krav om obligatorisk eiendomsmeglerutdannelse til den som utfører den praktiske meglingen, er også et lite treffsikkert virkemiddel for å heve kvaliteten på eiendomsmeglingstjenester. Riktignok vil et krav om eiendomsmeglerutdannelse gi grunnlag for en antakelse om høyere kvalitet på eiendomsmeglingen, men det gir ingen garanti for dette. Mindretallet mener også at flere av elementene i meglingen godt kan utføres av personer med annen kompetanse enn eiendomsmeglerutdannelse, og det finnes i dag mange personer med slik kompetanse som gjør en utmerket jobb i forbindelse med eiendomsmeglingen. Samtidig har flere av de som i dag arbeider som statsautoriserte eiendomsmeglere, atskillig mindre formell utdanning enn det som kreves under dagens eiendoms­meglerutdannelse. En innføring av krav til eiendomsmeglerutdannelse ville nødvendiggjøre omfattende overgangsordninger som kan medføre betydelige overgangsproblemer.»

6.5.3 Høringsinstansenes merknader

Høringsinstansene legger som utvalget til grunn at de ansvarlige meglerne skal kunne benytte seg av medhjelpere.

Instansene er imidlertid som utvalget delt med hensyn til spørsmålet om hvilke krav som skal stilles til medhjelpernes kompetanse.

Advokatforeningen og Handelshøyskolen BI slutter seg til forslaget fra mindretallet i utvalget som ikke ønsker en lovgivning som «detaljregulerer den faglige kompetansen til de personer som skal utføre forskjellige delere av et eiendomsmeglingsoppdrag». Advokatforeningen anser en slik regulering som overflødig og viser til de øvrige forslagene fra utvalget til organisering av foretakene. Handelshøyskolen BI anfører at det ikke er påkrevd å innføre krav til lovpålagt utdanning for alle som utøver eiendomsmegling. Særlig går BI imot forslaget om at medhjelperne skal ha en utdannelse på ca. 400 timer. Det anføres at dette forslaget vil kunne få en negativ effekt for utdanningsnivået i bransjen. Videre uttales i denne forbindelse:

«Handelshøyskolen BI er på denne bakgrunn uenig i det forslag til innføring av et «kort-studium» på ca. 400 timer/ca. 1 år, som det største mindretallet i Eiendomsmeglingslovutvalget går inn for. Forslaget innebærer at man kun skal avlegge eksamen i enkelte fag på eiendomsmeglerstudiets 2. år. Eiendomsmeglerstudiet er som nevnt i punkt 7 foran, 3-årig og de enkelte fag bygger på tidligere års fag, slik at fag videreføres over flere år eller at fag har en nær indre sammenheng. En utvelgelse av enkeltfag fra det 3-årige integrerte studium, er ikke faglig sett forsvarlig. Å ta 2.års fag uten å ha kompetanse på 1.års nivå, er ikke mulig uten at 2.års fagene måtte endres betydelig. Som nevnt består det nåværende eiendomsmeglingsstudium av en rekke fag som alle anses som viktige for utøvelsen av eiendomsmeglingsprofesjonen, og studiemodellen er utarbeidet i samråd med bransjen og under hensyn til de behov som bransjen har påpekt.

Handelshøyskolen BI vil videre peke på at et slikt utvalg av fag/kurs som det største mindretallet går inn for, vil innebære en betydelig fare for at en rekke studenter ikke lenger tar en fullverdig 3-årig utdanning, dersom de gjennom en 1-årig utdanning vil kunne ta de enkeltfag som er autorisert som «viktige». Det finnes allerede under dagens studiemodell en lang rekke studenter som sliter med å fullføre hele studiet, og som i en årrekke opererer med ett eller flere «hengefag». Svært mange av disse studentene vil etter vår oppfatning under en modell som foreslått at det største mindretallet, ikke fullføre studiet, men vil nøye seg med de enkeltfag som inngår i den 1-årige utdanningen.

Etter Handelshøyskolen BIs oppfatning vil forslaget som fremmes av det største mindretallet i Eiendomsmeglingslovutvalget, derfor sannsynligvis ha den motsatte effekt av den som er tilsiktet, og vil medføre at kompetansen blant de som arbeider i bransjen blir senket.»

Det bemerkes for øvrig fra BIs side at forbrukerne ikke vil klare å skjelne mellom en fullverdig utdannet statsautorisert eiendomsmegler og den foreslåtte registrerte megler. Blant annet vises til at media i dag ikke skjelner mellom en utdannet eiendomsmegler og en ikke-utdannet megler.

Eiendomsmeglerforetakenes Forening, Kredittilsynet, Norges Boligbyggelag og OBOS støtter forslaget fra den delen av flertallet som går inn for at medhjelperne skal måtte avlegge en prøve, men at disse ikke skal måtte gjennomføre et nærmere angitt studium og få tittelen registrert megler. Eiendomsmeglerforetakenes Forening uttaler at foreningen er opptatt av at det skal stilles krav til kompetanse. Vurderingen av hvilket nivå denne kompetansen skal ligge på, og om det skal være obligatorisk å delta i organisert utdanning eller være tilstrekkelig å dokumentere sin kompetanse gjennom å bestå en eksamen, må i følge foreningen vurderes opp mot økte kostnader og negative konkurransemessige virkninger. Foreningen uttaler videre i denne forbindelse:

«EFF er derfor kritisk til at man skal kreve at personer som skal drive eiendomsmegling skal gjennomføre et obligatorisk studium. For å dokumentere at man har den tilstrekkelige kompetansen må det være tilstrekkelig å bestå en eksamen. Dette fremstår også som det mest kostnadseffektive for den enkelte og for samfunnet.

På bakgrunn av dette mener EFF at det er tilstrekkelig å oppstille eksamenskrav til en slik prøve. Disse bør fastsettes av Kredittilsynet. Kredittilsynet må også fastsette regler for eksamen, og gi godkjennelse til de som skal gis adgang til å gjennomføre en slik egnethetsprøve.

EFF kan ikke se at det er grunnlag for å regulere hvem som skal ha adgang til å drive kurs eller annen form for organisert opplæring. Her bør det være opp til den enkelte om vedkommende ønsker å lese på egen hånd eller delta på et kurs. For større foretak og kjeder og organisasjoner bør det være adgang til å organisere kurs. Dette vil gi grunnlag for konkurranse mellom kurstilbyderne og dermed holde kostnadene nede.

Det vil her også være et poeng at personer med annen relevant utdanning kan fremstille seg for prøven og på denne måten dokumentere sin kompetanse. Det vil med en slik ordning ikke være nødvendig med særlige fritaksregler m.v.

Dersom det i tillegg til eksamenskrav stilles krav til godkjent studieplan, og at denne eksamen skal kunne godkjennes som deleksamener ved det 3-årige eiendomsmeglingsstudiet innebærer dette at både undervisning og eksamen må gjennomføres på høyskolenivå. Dette vil begrense antall tilbydere sterkt, i dag er det bare Handelshøyskolen BI som tilbyr undervisning i eiendomsrelaterte emner på dette nivået.

Når det gjelder innholdet av eksamenskravene og omfanget av et kurs som skal gi tilstrekkelig kompetanse er EFF enig at dette bør baseres på Jus for eiendomsmeglereI/Eiendomsmegling I som det undervises i på meglerstudiet i dag. Omfanget bør reduseres noe slik at man får et pensum det er mulig å gjennomgå med 100-150 timer undervisning.»

Kredittilsynet gir uttrykk for et lignende syn i sin høringsuttalelse hvor det heter blant annet:

«Prinsipielt er Kredittilsynet av den oppfatning at det er et behov for å endre regelverk slik at det oppnås bedre muligheter for å forhindre uønskede personer i eiendomsmeglingsbransjen. I så måte er det etter Kredittilsynets oppfatning formålstjenlig å lovfeste vandelskrav for alle som utfører oppgaver som ledd i eiendomsmegling. Dette kombinert med et krav om å dokumentere minimumskunnskaper ved en gjennomført og bestått prøve for alle som arbeider med eiendomsmegling, vil etter Kredittilsynets oppfatning kunne øke tilliten til bransjen generelt.

(...)

Når det gjelder omfanget av kompetansekravet, er Kredittilsynet enig med mindretallet i at det bør være relativt stor avstand mellom kompetansekrav til medhjelpere og ansvarlige meglere, slik at det ikke fremstår som et attraktivt alternativ å velge bort eiendomsmeglerutdannelsen. Kredittilsynet finner det også rimelig at personer som i dag har lang erfaring som meglere eller oppgjørsmedarbeidere, men som er uten formell utdannelse, skal kunne fortsette sitt arbeide, uten å måtte følge obligatorisk undervisning. Kredittilsynet støtter derfor de nevnte medlemmers forslag om gjennomføring og bestått prøve for å kunne utføre arbeid som ledd i eiendomsmegling. Etter Kredittilsynets oppfatning bør det være tilstrekkelig at det sikres et visst minstekrav, men ikke for omfattende, til kompetanse for medhjelpere utover ansvarlige meglerer. I tilknytning til det som er nevnt ovenfor om oppgjørsarbeid, vil Kredittilsynet foreslå egen oppgjørsprøve etter samme modell.

Den største fraksjonen i utvalget har foreslått at tillatelse til å opptre som registrert megler skal gis av Kredittilsynet. Det legges opp til en egnethetsvurdering av personen, som må fremlegge vandelsattest. Kredittilsynet er av den oppfatning at en slik ordning vil være svært resursskrevende å administrere. Det vises til siste kapittel i høringsuttalelsen hvor det antas at antall registrerte meglere vil kunne utgjøre et sted mellom 1500 og 2500 personer. Ressursbehovet vil være størst i forbindelse med etablering av ordningen, men det vil også kreves betydelige ressurser til løpende egnethetsvurderinger. Kredittilsynet støtter derfor fraksjonen som går inn for ikke å lovfeste egnethetsvurdering for andre enn fagansvarlige personer, ansvarlige meglere, medlemmer av styret og daglige ledere og eiere.

Kredittilsynet er videre ikke enig i den største fraksjonens forslag om registrerte meglere. Utover ovennevnte ressurshensyn, finner Kredittilsynet det uheldig med to kategorier offentlig godkjente meglere, og sett fra publikums side vil det kunne være vanskelig å skille mellom disse. Det er Kredittilsynets oppfatning at dagens utdannelse på bachelor-nivå er et attraktivt studium med vekst i antall studenter. Mulighet for godkjennelse som megler på et lavere nivå, vil således kunne føre til at mange vil nøye seg med dette, slik at kompetansenivået i bransjen totalt sett på sikt vil reduseres.

Kredittilsynet vil imidlertid gi uttrykk for at det fra tid til annen kan være behov for å utestenge enkelte personer fra eiendomsmeglingsbransjen på lik linje med eiere, jf. bestemmelsen om egnethetsvurdering av eiere i emgll. § 2-1 femte ledd. Slik systemet er i dag, og som vil fortsette dersom man ikke innfører et opplegg med registrerte meglere som skal godkjennes av Kredittilsynet, vil for eksempel straffedømte personer eller personer som har vært involvert i kritikkverdige forhold som eventuelt har forårsaket inndragelse av foretaksbevilling fortsatt kunne være ansatt som megler i et eiendomsmeglingsforetak. Kredittilsynet antar imidlertid at forslaget om å legge ansvaret for internkontroll til foretakets styrende organer i betydelig grad vil kunne bøte på dette.»

Også Norges Boligbyggelag viser til at det enkleste og mest kostnadseffektive vil være at medhjelperne må bestå en prøve slik at vedkommendes kunnskap kan kontrolleres og dokumenteres. Regler for en slik prøve bør etter boligbyggelagets oppfatning fastsettes av Kredittilsynet.

OBOS uttaler følgende i sin høringsuttalelse på dette punkt:

«OBOS er imidlertid kritisk til forslaget om at medhjelperne skal gjennomføre et obligatorisk studium på ca. 400 timer, og mener at det må være tilstrekkelig at disse medhjelperne dokumenterer sin kompetanse ved å bestå en eksamen. Ved et slikt system får også personer med annen relevant utdanning mulighet til å dokumentere sin kompetanse. En ytterligere fordel med en slik ordning er at det ikke vil være nødvendig med særlige fritaksregler m.v. For øvrig fremstår dette som den mest kostnadseffektive ordningen både for den enkelte kandidat og for samfunnet. OBOS mener det er naturlig at Kredittilsynet fastsetter regler for eksamen, herunder hvem som skal kunne avholde eksamen. OBOS kan ikke se at det er grunnlag for å regulere hvem som skal ha adgang til å drive kurs eller annen form for organisert opplæring. Det bør for øvrig være opp til den enkelte kandidat om vedkommende ønsker å delta på kurs.»

Også analyseforetaket Hwang Flater AS stiller spørsmål ved behovet for å innføre et krav om registrert megler i tillegg til ansvarlig megler. Dersom en skulle innføre et krav til formell kompetanse anser foretaket at dette bør være meget begrenset, anslagsvis 15 studiepoeng. Som et alternativ fremhever foretaket følgende:

«Et alternativ til å lovfeste minimum kvalifikasjonskrav til alle som har meglerfunksjoner, vil være å legge opp til at bransjen selv ordner opp i dette. Det er neppe noen grunn til å betvile at så vel styret som daglig leder, fagansvarlig og ansvarlig megler vil se nytten av god meglerfaglig kompetanse i alle ledd i foretaket. Forståelsen for nytten av god kompetanse og krav til økt kompetanse innad i foretaket vil helt sikkert øke etter hvert som stillingene som ansvarlig megler besettes med personer med høy formell kompetanse. I tillegg til den innsats som foretakene selv vil gjøre for å heve kompetansen i alle ledd, vil bransjeorganisasjonene kunne spille en viktig rolle ved å fastsette/anbefale bransjestandarder og ved å tilby kursing av dem som har utdanning på et lavere nivå enn det som kreves for ansvarlig megler.»

Det er imidlertid også en rekke høringsinstanser som støtter forslaget fra medlemmene som går inn for et krav om at medhjelperne må ha fullført et studium på 400 timer og at disse skal få tittelen registrert megler.

Blant annet støttes dette av Barne- og likestillingsdepartementet, Forbrukerombudet, Forbrukerrådet, Huseiernes landsforbund og Norges Eiendomsmeglerforbund.

Barne- og likestillingsdepartementet uttaler i sin høringsuttalelse at et krav om en utdannelse på 400 timer vil føre til økt kvalitet på eiendomsmeglingstjenestene ved at kundebehandlere, visningsassistenter og andre som faktisk utøver eiendomsmegling og møter publikum har nødvendige faglige kvalifikasjoner. Innføring av tittelen «registrert megler» antas av departementet å ville virke tillitskapende og klargjørende overfor publikum.

Forbrukerombudet viser også til den viktige rollen som den som utfører meglertjenester har i å svare på spørsmål og gi råd til partene.

Forbrukerrådet uttaler innledningsvis at en anser det som gledelig at et flertall i utvalget ser behovet for å stille formelle kompetansekrav til de som utfører praktisk megling. Det vises til at eiendomsmegling langt på vei utføres som et personlig oppdrag og at det derfor er uheldig at selve gjennomføringen i praksis overføres til en megler som i mange tilfeller ikke har noen bransjespesifikk utdanning. Forbrukerrådet støtter videre utvalgets betraktninger om at bransjens noe svake omdømme nok kan skyldes dagens beskjedne kvalifikasjonskrav for å utøve en så vidt krevende tjeneste, særlig tatt i betraktning de store verdiene det her er snakk om forbrukerne. Etter Forbrukerrådets oppfatning er forslaget om et studium på 400 timer og at de som gjennomfører et slikt kortere studium får tittelen «registret megler» mest hensiktsmessig. Dette støttes også av Huseiernes Landsforbund som anser det som viktig at kurset må bestå av et ikke ubetydelig antall timer. Sistnevnte legger til grunn at slik markedet er i dag, med mange aktører og hard konkurranse mellom meglerforetakene, vil et slikt krav i liten grad føre til økte kostnader for forbrukerne.

Forbrukerrådet foreslår avslutningsvis et særskilt kurs på 100-150 timer for visningsassistenter. Det legges til grunn at sistnevnte kurs må være tilstrekkelig til å sikre at visningsassistentene har nødvendig kompetanse til å kunne håndtere visningene på en faglig forsvarlig måte slik at interessentene sikres en korrekt og relevant informasjon så tidelig som mulig i prosessen.

Norges Eiendomsmeglingsforbund støtter som nevnt tidligere forslaget om innføring av en ansvarlig megler og at denne skal kunne benytte seg av medhjelpere med mindre kompetanse enn det som kreves for å være ansvarlig megler. Forbundet uttaler likevel i sin høringsuttalelse at manglende kompetanse hos den utøvende megleren bare delvis kan avhjelpes ved en tett oppfølging av en person med full kompetanse opparbeidet gjennom utdanning og praksis. Det beste tiltak for å gi forbrukeren trygghet ville etter forbundets oppfatning være å stille fulle kompetansekrav til alle i megling. Eiendomsmeglerforbundet støtter likevel forslaget fra de medlemmene i utvalgets som går inn for et utdannelseskrav på 400 timer og bruken av betegnelsen «registrert megler». Det uttales videre i denne forbindelse:

«Norges Eiendomsmeglerforbund støtter forslaget. På denne måten kan vi sikre nødvendig kompetanse hos medhjelperne og en registrering, slik at vi kan sile ut uegnede medhjelpere slik at de ikke kommer inn i bransjen og «avskilte» eller irettesette medhjelpere etter uakseptabel opptreden på tilsvarende måte som for statsautoriserte eiendomsmeglere.

En forutsetning for vår støtte til forslaget er at kompetansekravet for eksamen, som etter annet ledd skal fastsettes av departementet, blir så vidt omfattende at medhjelperen har en slik grad av kunnskap innen faget at han forstår å stille de nødvendige spørsmål og i samarbeid med den ansvarlige megleren kan gi de rette svar og finne de beste løsninger for kundene.

Norges Eiendomsmeglerforbund er her enig med utvalgsmedlemmene Moestue, Rokhaug, Sanne og Tandberg, som angir et studium på 400 timer (ca 60 vekttall) som rett nivå for å bli godkjent som registrert megler. Godkjent fagplan for disse studiene bør, så langt det lar seg gjøre, legges opp slik at kandidatene kan nyttiggjøre seg utdannelsen dersom de senere ønsker å gå videre med en full eiendomsmeglerutdanning.

Norges Eiendomsmeglerforbund anser det viktig at en legger opp til overgangsregler der de som i dag er i bransjen uten formell kompetanse, kan få godskrevet sin realkompetanse, men at de i tillegg gjennomfører et kurs i størrelsesorden 150 timer med hovedvekt på juss for eiendomsmeglere og eiendomsmegling på linje med det som er foreslått for medhjelpere av utvalgsmedlemmene Grøstad og Høiland. Disse medlemmenes forslag er imidlertid alt for beskjedent som generelt utdanningskrav for registrerte meglere til å sikre det mål som er satt for utvalgsarbeidet, nemlig å gi forbrukeren «en berettiget trygghet enten han er på kjøper- eller selgersiden.»

Disse medlemmers forslag har også en stor svakhet i og med at deres krav til medhjelperne ikke skal gi rett til en tittel slik foreslått i lovutkastet. Dermed mister man et viktig incitament for de som i dag er i bransjen som meglere uten formell kompetanse, til å oppnå tittelen «registrert megler». Man mister også den viktige registreringen hos Kredittilsynet som nevnt ovenfor.»

Når det gjelder forslaget fra mindretallet i utvalget om at det ikke skal stilles formelle kompetansekrav til medhjelperne uttaler NEF blant annet følgende:

«Utvalgsmedlemmene Bråthen, Roll-Matthiesen og Rosén vil ikke stille konkrete kompetansekrav til medhjelper. Norges Eiendomsmeglerforbund kan vanskelig se at dette standpunkt harmonerer med utvalgets mandat å styrke forbrukerens interesser. Det blir hevdet av disse utvalgsmedlemmer, men ikke dokumentert, at kompetansekrav til medhjelper vil øke prisene på meglertjenester. Kompetansekrav anses av disse medlemmer som et lite treffsikkert virkemiddel.

I dagens system er det vanskelig å se ulik prising ut fra den kompetanse som megleren faktisk har. Det er heller ikke dokumentert at dagens «meglere» uten formell kompetanse har lavere lønn enn sine statsautoriserte kolleger. Dette skyldes nok at lønnssystemet for den klart største del er bygget på provisjon, hvor det ikke graderes etter formell kompetanse og konkurransesituasjonen i bransjen. Bedre kompetanse i alle ledd bør motsatt føre til en gjennomføring av hvert enkelt oppdrag på kortere tid, med mindre behov for justeringer og feilopprettinger. Dette er kostnadsbesparende og gir i tillegg en bedre ytelse til forbruker.»

Ingen av de øvrige høringsinstansene har merknader til utvalgets forslag.

6.5.4 Departementets vurdering

Omfattende krav til kompetanse må som utgangspunkt antas å ville bidra til høy kvalitet på eiendomsmeglingstjenestene. På den annen side er formell kompetanse ingen garanti mot at det blir gjort feil, og samfunnsøkonomiske hensyn taler imot at det stilles større krav til kompetanse hos den som skal utføre en oppgave enn det som er nødvendig.

Etter departementets vurdering er det hensiktsmessig å sette visse formelle krav til medhjelpernes kompetanse. Et slikt krav vil medføre at personer som ønsker å arbeide i bransjen må investere tid og krefter for å få mulighet til dette. Dette kan bidra positivt til hvem som rekrutteres til bransjen, og til at terskelen for å opptre på en måte som gjør at en ikke lenger får fortsette i bransjen blir noe høyere.

Utvalgets mindretall, som går imot at det stilles formelle krav til medhjelpernes kompetanse, har anført at dette kan gå ut over tilbudet av eiendomsmeglingstjenester i distriktene og føre til økte priser på tjenestene. Etter departementets vurdering vil dette avhenge av hvor omfattende krav som stilles.

Departementet går inn for at ansvarlig megler skal utføre de vesentligste elementene i meglingen, jf. nærmere omtale nedenfor i punkt 6.6. Dette innebærer at medhjelperne skal utføre mer rutinemessige og tekniske oppgaver knyttet til meglingsoppdraget. Som følge av dette kan kravene til medhjelpernes kompetanse etter departementets vurdering reduseres i forhold til det som er lagt til grunn av den største delen av flertallet i Eiendomsmeglingslovutvalget (utdanning på 400 timer og registrering som megler). Disse la etter det departementet kan se til grunn at medhjelperne skulle kunne utføre store deler av meglingen selv, under veiledning og kontroll av ansvarlig megler.

Etter departementets vurdering er det mest hensiktsmessig at kravene til medhjelpernes kompetanse sikres ved at det stilles krav om at disse må ha gjennomført og bestått en prøve som viser at vedkommende har et bestemt kunnskapsnivå på områdene praktisk eiendomsmegling og eiendomsmeglingsjuss. Det bør ikke stilles som vilkår at medhjelperne har gjennomført kurs eller utdanning forut for prøven. Et slikt vilkår ville medføre unødig ressursbruk da en må anta at blant annet personer med erfaring fra bransjen ikke vil ha behov for undervisning for å kunne gjennomføre og bestå prøven. Det foreslås at departementet gis hjemmel til å fastsette krav til medhjelpernes kompetanse i forskrift.

Departementet finner ikke å kunne slutte seg til forslaget fra den største delen av flertallet om at medhjelperne skal registreres hos Kredittilsynet og kunne benytte tittelen registrert megler. Departementets forslag til arbeidsfordeling innebærer at tittelen «megler» på disse personene vil være villedende. Selve meglingen skal utføres av ansvarlig megler. At ansvaret for denne gruppen personer i foretaket begrenses, gjør behovet for en registreringsordning mindre. I denne sammenheng må en også se hen til kostnadene ved en registreringsordning som ifølge Kredittilsynet ville være betydelige. Når det gjelder uttalelsen fra Norges Eiendomsmeglerforbund om at det er behov for en ordning hvoretter personer som opptrer i strid med regelverket kan «avskiltes», viser departementet til at de aktuelle personene vil være ansatt i foretakene. Som departementet foreslår blant annet under punkt 5.5, skal styrene i foretakene ha et større ansvar for den daglige virksomheten i foretakene, herunder internkontrollen, enn tilfellet er i dag. Departementet legger til grunn at foretakene selv vil treffe tiltak overfor ansatte som ikke utfører sitt yrke i tråd med regelverket.

Det foreslås på denne bakgrunn en bestemmelse om at bare personer som har bestått eksamen godkjent av Kredittilsynet kan benyttes som medhjelper (herunder visningsassistent), for ansvarlig megler i forbindelse med gjennomføring av meglingsoppdrag. Det vises til lovforslaget § 4-4.

Behovet for utarbeidelse av en slik eksamen og at de aktuelle personer skal kunne forberede seg til og avlegge denne, gjør det nødvendig med en overgangsperiode før denne bestemmelsen kan tre i kraft.

6.6 Arbeids- og ansvarsfordelingen mellom ansvarlig megler og medhjelpere

6.6.1 Gjeldende rett

Det finnes i dag ingen lovregulering av forholdet mellom ansvarlig megler og medhjelpere, siden begrepet ansvarlig megler ikke finnes i gjeldende lov.

6.6.2 Utvalgets forslag

Ansvarsfordelingen mellom ansvarlig megler og medhjelpere er omtalt av utvalget under punkt 6.5.6 i utredningen. Det er enighet i utvalget om at ansvarlig megler har instruksjonsmyndighet overfor medhjelpere i eiendomsmeglingsfaglige spørsmål. Andre enn ansvarlig megler kan ikke opptre på en slik måte at det kan oppfattes som om disse er ansvarlig for formidlingsoppdraget.

Et samlet utvalg legger også til grunn at den nærmere arbeidsfordelingen mellom ansvarlig megler og medhjelpere, vil avhenge av hvilken kompetanse medhjelperen har og hva oppdraget går ut på. Arbeidsfordelingen vil derfor variere fra oppdrag til oppdrag. Det vises til at eiendomsmegling spenner over en rekke forskjellige transaksjonstyper knyttet til ulike rettigheter til fast eiendom, hvor eiendommenes karakter og oppdragets art varierer betydelig. Ansvarlig megler må foreta en forsvarlig utvelgelse av hvilke medhjelpere som skal brukes i det enkelte oppdrag, og må følge disse opp på en faglig betryggende måte. Det er ikke tilstrekkelig at den ansvarlige megler stoler på at de som utfører oppgaver for seg, følger foretakets rutiner og i ettertid kontrollerer at rutinene er fulgt. Ansvarlig megler skal ta del i den utøvende meglingen, noe som blant annet innebærer at vedkommende må følge opp det enkelte oppdrag og være tilgjengelig både for oppdragsgiver, interessenter og medhjelperne. Dersom en ansvarlig megler ikke har foretatt forsvarlig utvelgelse av sine medhjelpere, eller ikke følger opp oppdraget eller medhjelperne på en tilstrekkelig måte, kan det bli aktuelt å rette sanksjoner mot vedkommende. Utvalget uttaler at det også kan være aktuelt å inndra foretakets bevilling.

Når det gjelder spørsmålet om hvor aktiv rolle ansvarlig megler skal ha i forbindelse med utførelsen av det enkelte oppdrag, mener et flertall (Bråthen, Grøstad, Høiland, Roll-Matthiensen og Rosén) at spørsmålet må underlegges en dynamisk tilnærming, for å unngå samfunnsøkonomisk tap som følge av at oppgaver ikke kan løses av de som faktisk har tilstrekkelige forutsetninger for det. Det presiseres imidlertid at den ansvarlige megler skal ha en mer aktiv rolle i forbindelse med utførelsen av oppdraget enn det som kreves av faglig leder i det nåværende systemet.

Mindretallet (Moestue, Rokhaug, Sanne og Tandberg), som ønsker et system med «registrerte meglere», mener også at den ansvarlige megler skal ha en mer aktiv rolle i forbindelse med utførelsen av oppdraget enn det som kreves av faglig leder i det nåværende systemet, men vil peke på at den faglige kompetansen til den registrerte megleren vil være på et slikt nivå at ansvarlig megler normalt ikke trenger å bruke like mye tid på en slik utøvende meglers arbeid i forhold til en som ikke er utdannet.

Utvalget har vurdert om det bør settes et «tak» for hvor mange medhjelpere en ansvarlig megler kan ha. På bakgrunn av de store variasjonene mellom blant annet eiendomsmeglingsforetakene og medhjelpernes kompetanse og erfaring, mener utvalget at det ville gi et for rigid system å oppstille et slikt «tak» i loven. Sammenlignet med gjeldende ordning antar imidlertid utvalget at ingen ansvarlig megler kan gjøre bruk av så mange medhjelpere som enkelte faglige ledere i dag har ansvaret for. Med tanke på muligheten for at det skulle oppstå problemer som følge av misbruk av den fleksibilitet som utvalget går inn for, ved at ansvarlig megler har et så stort antall medhjelpere at den ansvarlige megler i realiteten ikke selv har oppdraget, foreslår utvalget en forskriftshjemmel som gjør det mulig å fastsette forholdstallet mellom ansvarlig megler og antall medhjelpere, se utkastet § 2-1 åttende ledd annet punktum.

Utvalget foreslår videre at ansvarlig meglers navn må fremkomme av både oppdragsavtalen, annonse og salgsoppgave. Dette for at oppdragsgiver og andre interessenter skal vite hvem som er ansvarlig megler for oppdraget. Den ansvarlige megler må undertegne oppdragsavtalen. Det skal også fremkomme av oppdragsavtalen hvem som skal brukes som medhjelper(e). Navnet på både ansvarlig megler og medhjelper(e) skal etter foreslaget også fremkomme i all skriftlig korrespondanse med kjøper og selger. Ved skifte av ansvarlig megler og medhjelper(e) innenfor samme foretak, skal oppdragsgiver gis skriftlig beskjed. Utvalget legger imidlertid til grunn at et saklig og forsvarlig skifte av personer, ikke gir oppdragsgiveren grunnlag for å si opp oppdraget uten å betale et «rimelig vederlag» for utført arbeid.

6.6.3 Høringsinstansenes merknader

Notar har i sin høringsuttalelse, som nevnt under punkt 5.4, gått imot forslaget om at det skal utpekes en ansvarlig megler for hvert oppdrag. I begrunnelsen for sitt syn på dette punkt har selskapet omtalt arbeidsfordelingen mellom ansvarlig megler og eventuelle medhjelpere. Blant annet uttaler selskapet:

«For det andre er det ikke nok personer som oppfyller kravene til ansvarlig megler i bransjen p.t. og ansvarlig megler vil derfor måtte påta seg flere oppdrag enn det som er normalt pr megler i dag og benytte seg av medhjelpere til deler av jobben. Dette vil føre til en utvanning av oppdraget og vil gjøre det vanskeligere for ansvarlig megler å holde kontrollen – noe som er i mot hensikten med endringene i loven.

For det tredje vil det nesten uten tvil, medføre en økt kostnad for forbruker ved at det må være to personer tilknyttet et hvert oppdrag.»

Fornyings- og administrasjonsdepartementet og Konkurransetilsynet har i sin høringsuttalelse uttalt at kravene som stilles til eiendomsmeglingsvirksomhet ikke må bli av et slikt omfang at det skapes unødige etableringshindringer som igjen vil ramme forbrukerne i form av svekket konkurranse. Nye og mer omfattende reguleringer bør ifølge Konkurransetilsynet knyttes nært opp til den markedssvikt reguleringen er ment å løse. Dette fordi reguleringer, blant annet krav til kompetanse, kan føre til begrensninger i markedsadgang. En form for markedssvikt som i følge Konkurransetilsynet kan medføre at det foreligger et reguleringsbehov er at andre enn den som yter tjenesten og kunden blir berørt. Dette er tilfelle ved eiendomsmegling hvor tjenesten kjøpes av oppdragsgiver men hvor interessenter til eiendommen absolutt blir berørt av kvaliteten på tjenestene.

Flere av høringsinstansene omtaler medhjelperne som «utøvende megler» og synes således å mene at medhjelperne bør kunne utføre betydelige deler av oppdraget. Barne- og likestillingsdepartementet uttaler blant annet følgende i sin høringsuttalelse:

«Departementet vil støtte synspunktene til fraksjonen som går inn for at utøvende meglere, herunder visningsassistenter, skal ha gjennomført et studium på minimum 400 timer. Dette vil, slik departementet ser det, føre til økt kvalitet på eiendomsmeglingstjenestene ved at kundebehandlere, visningsassistenter og andre som faktisk utøver eiendomsmegling og møter publikum har nødvendige faglige kvalifikasjoner. I mange tilfeller vil publikum ha behov for råd og veiledning om boligkjøpet for eksempel på visning. Det er da viktig at den som gir slike råd har visse kvalifikasjoner. Vi er også enig i at det bør opprettes en lovbeskyttet tittel som «registrert megler» eller liknende. Det er grunn til å anta at dette vil virke tillitskapende og klargjørende overfor publikum..»

Eiendomsmeglerforetakenes Forening gir uttrykk for tilsvarende synspunkter.

Forbrukerombudet er opptatt av at ansvarlig megler, til tross for at vedkommende kan benytte medhjelpere, selv skal følge sine oppdrag. Etter ombudets oppfatning er det viktig at det gis klare signaler om at ansvarlig megler ikke kan benytte seg av så mange medhjelpere at vedkommende i realiteten ikke utfører nødvendig kontroll med måte oppdraget utføres på. Ombudet støtter derfor forslaget om at departementet skal kunne regulere dette i forskrift. På den annen side fremgår det av uttalelsen fra Forbrukerombudet i relasjon til kompetansekrav for medhjelperne, at det legges til grunn at medhjelperne skal kunne utføre «praktisk megling» og det at vedkommende skal svare på spørsmål fra og gi råd til partene fremheves som et argument for at kompetansekravene til medhjelperen bør være på 400 timers utdanning.

Kredittilsynet uttaler i sin høringsuttalelse at dersom medhjelperne bare skal bestå en prøve, slik tilsynet selv går inn for, bør ansvarlig megler følge eventuelle medhjelpere ganske tett. Graden av oppfølging, vil ifølge Kredittilsynet være avhengig av medhjelperens kompetanse og oppdragets art slik utvalget peker på i utredningen. Etter Kredittilsynets oppfatning bør ansvarlig megler ha sin daglige arbeidsplass i foretakets lokaler og være til stede i normalarbeidstiden. Kredittilsynet uttaler samtidig at en «finner det rimelig at personer som i dag har lang erfaring som meglere eller oppgjørsmedarbeidere, men er uten formell kompetanse, skal kunne fortsette sitt arbeide, uten å måtte følge obligatorisk undervisning».

Norges Eiendomsmeglerforbund uttaler på sin side at det særlig i forbrukerforhold på noe sikt bør være krav til at alle som deltar i deler av eiendomsmeglingen overfor forbrukere har en 3-årig utdanning. I forhold til forslaget om bruk av medhjelpere som er registrete meglere presiserer forbundet at det er viktig at ansvarlig megler gis tilstrekkelig tid til å følge opp den enkelte sak han har ansvar for. Forbundet uttaler videre:

«Forutsetningen for at denne ordningen skal oppfylle hensikten bak dette lovarbeidet er at departementet samtidig med lovens ikrafttredelse utarbeider detaljerte forskrifter som mer detaljert angir ansvarlig meglers oppgaver og ansvar.

Det forutsettes også at eiendomsmeglingsforetakene legger forholdene til rette for at ansvarlig megler kan oppfylle kravene han er pålagt. I dette ligger at ansvarlig megler må få tilstrekkelig tid til å følge opp sine oppdrag og at oppgavene og ansvaret som ansvarlig megler avlønnes slik at arbeidet blir prioritert.

Det er også en forutsetning at ansvarlig megler er til stede i lokalene til foretaket/filialen i nødvendig utstrekning slik faglig leder i dag plikter i hht forskriftenes § 5-2, også dette må nedfelles i forskriftene. Tilstedeværelse for ansvarlig megler er viktig både for å følge de oppdrag han har ansvaret for og arbeidet til de medhjelpere han eventuelt benytter, men ikke minst for at forbrukeren kan nå den som vil få eller har påtatt seg ansvaret for et salgsoppdrag.»

Sparebankforeningen er i sin høringsuttalelse opptatt av at de som møter forbrukerne må ha god kompetanse. Foreningen uttaler i denne forbindelse:

«Sparebankforeningen mener det er viktig at det sikres kvalitet i alle ledd i et eiendomsmeglingsoppdrag. Spesielt viktig er det at de som møter forbrukerne har god kompetanse. For eksempel kan det for en forbruker, i en hektisk visnings- og budsituasjon, være lite tilfredsstillende at visningsassistenter ikke nødvendigvis har kompetanse til å svare på spørsmål under visning, men må henvise til megler dagen deretter. Det er således gode grunner som taler for flertallets forslag. På bakgrunn av uttalelsene fra utvalgets mindretall, mener imidlertid Sparebankforeningen at det her er behov for overgangsregler slik at bla. distriktenes tilgang til eiendomsmeglingstjenester sikres. Vi viser også til at flere eiendomsmeglingsforetak vil kunne ha små filialer hvor det ikke er mulig eller hensiktsmessig at alle støttefunksjoner er fysisk tilstede kontinuerlig. Det er på denne bakgrunn også behov for å kunne gjøre unntak fra kravene ut fra virksomhetens art og størrelse. Dette bør også fremgå av lovteksten. Mye taler også for at de nærmere regler om dette fastsettes i forskrift.»

Advokatforeningen uttaler at selv om det i utgangspunktet vil virke for rigid å sette et tak for hvor mange medhjelpere en ansvarlig megler kan benytte seg av, kan det være hensiktsmessig med en forskriftshjemmel som gjør det mulig å fastsette forholdstallet mellom ansvarlig megler og antall medhjelpere, dersom utviklingen skulle gjøre dette ønskelig.

6.6.4 Departementets vurdering

Departementet går inn for at ansvarlig megler skal kunne benytte medhjelpere, jf. drøftelse i punkt 6.5. Neste spørsmål blir etter dette hvorvidt arbeidsfordelingen mellom ansvarlig megler og medhjelperne skal reguleres i lov eller forskrift, og i så fall hvordan arbeidsfordelingen skal være.

Etter departementets vurdering er det behov for å si noe nærmere om arbeidsfordelingen mellom ansvarlig megler og eventuelle medhjelpere enn det som fremgår av utvalgets utredning og forslag. Utvalgets forslag er etter departementets vurdering noe upresist med hensyn til arbeidsfordelingen mellom ansvarlig megler og medhjelperne. For at regelverket skal være praktikabelt og legge til rette for klare ansvarsforhold, er det etter departementets syn behov for klarere retningslinjer om ansvarsfordelingen. Departementet har også lagt en viss vekt på det som er påpekt av eventuelle høringsinstanser, nemlig at utvalgets forslag i for stor grad kan føre til dobbeltarbeid.

Etter departementets vurdering bør de vesentligste elementene i meglingen håndteres av en megler med full kompetanse. Blant annet bør ansvarlig megler etter departementets vurdering godkjenne prospektet og øvrige opplysninger av betydning som gis til partene, gjennomføre budrunden og godkjenne kontrakten mellom partene før den undertegnes.

Som nevnt av utvalget bør ansvarlig megler også være tilgjengelig for oppdragsgiver, interessenter og medhjelpere, i tillegg til at vedkommende bør foreta utvelgelsen av sine medhjelpere og avgjøre hvilke oppgaver i tilknytning til det enkelte oppdrag disse skal utføre. Når det gjelder visninger legger departementet til grunn at slike vil kunne gjennomføres av medhjelpere forutsatt at det fremkommer uttrykkelig for interessenter til eiendommen at vedkommende er medhjelper, ikke eiendomsmegler. Visningsassistentens oppgave vil være å vise frem eiendommen, men ikke å gi opplysninger om denne ut over det som fremgår av prospektet. Visningsassistenten kan heller ikke gi råd til partene. Hvorvidt ansvarlig megler selv skal gjennomføre visningen eller kan overlate denne oppgaven til en medhjelper, vil måtte avtales med oppdragsgiver.

Etter departementets vurdering bør ikke medhjelperne ha en så omfattende rolle i meglingen at det er riktig å omtale disse som utøvende meglere. Meglingen skal ansvarlig megler stå for. Medhjelperen kan bistå med å hente inn opplysninger, utføre det tekniske arbeidet knyttet til meglingen og for øvrig utføre konkrete arbeidsoppgaver av lignede karakter etter instruks fra ansvarlig megler.

Den innskjerping som her foreslås i forhold til utvalgets forslag hvor medhjelperne omtales som «utøvende meglere», er etter departementets vurdering nødvendig for å oppnå en reell kompetanseheving i bransjen. Utvalgets forslag innebærer at personer med få formelle kvalifikasjoner fortsatt skal kunne utføre vesentlige deler av et meglingsoppdrag. Dette innebærer i realiteten lite nytt i forhold til dagens system hvor ufaglærte meglere står for gjennomføringen av oppdraget, men kan be faglig leder om bistand.

På bakgrunn av drøftelsen overfor foreslår departementet at det i bestemmelsen om ansvarlig megler stilles krav om at denne skal utføre de vesentligste elementene i meglingen, men kan benytte seg av medhjelpere til mindre vesentlige oppgaver og oppgaver av rutinemessig eller teknisk karakter. Det foreslås at departementet i forskrift skal kunne gi nærmere regler om ansvarlig meglers rettigheter og plikter, samt om arbeids- og ansvarsfordelingen mellom ansvarlig megler og eventuelle medhjelpere.

Det har i høringsrunden vært påpekt at det ikke finnes tilstrekkelig mange personer som oppfyller kravene for å bli ansvarlig megler i dag. Det vil i forbindelse med ikraftsetting av loven måtte utarbeides overgangsregler. Ved fastsettelse av overgangsregler må en vurdere hvor mange personer som har formelle kvalifikasjoner og i hvilken grad personer som arbeider i bransjen i dag, som i kraft av sin erfaring har betydelig realkompetanse, skal kunne være ansvarlig megler. Departementet legger til grunn at den heving av kravene til formell kompetanse som nå foreslås, forutsetter overgangsregler som hensyntar situasjonen for de som har sitt arbeid i bransjen i dag, men er uten formell kompetanse.

6.7 Medhjelpere tilknyttet oppgjørsfunksjonen i foretakene

6.7.1 Utvalgets forslag

Som nevnt under punkt 6.5.2 foreslår et flertall i utvalget at det skal stilles formelle krav til medhjelpernes kompetanse. Personer som kun har en oppgjørsfunksjon i eiendomsmeglingsforetaket og personer som ivaretar generelle backoffice-funksjoner, skal imidlertid ifølge det samme flertallet ikke være omfattet av dette kvalifikasjonskravet. Det vises til at gjennomføring av oppgjør krever en høy grad av spesialisering, og foretakene synes i dag å ha en betryggende og sikker håndtering av denne delen av oppdraget. I utvalgets utkast til § 2-1 niende ledd er dette kommet til uttrykk ved at det er gjort unntak fra kompetansekravet for oppgaver som inngår i oppgjørsfunksjonen.

6.7.2 Høringsinstansenes merknader

Hwang Flater Analyse uttaler i sin høringsuttalelse at det nok er grunnlag for utvalgets vurdering av at regnskaps- og oppgjørsfunksjonen er mindre utsatt for faglig svikt enn arbeidsoppgaver som innebærer salg og juridiske vurderinger. Ifølge selskapet finnes et empirisk belegg for å hevde dette. Hwang Flater mener imidlertid at denne begrunnelsen ikke i seg selv er tung nok for å gjøre unntak fra kravet om meglerfaglig kompetanse. Under henvisning til at oppgjørsfunksjonene/regnskapsfunksjoner ikke forutsetter samme meglerfaglige kompetanse som annet arbeid knyttet til meglingsoppdrag, og at en må kunne anta at daglig leder og faglig leder vil utøve sitt ansvar og se til at regnskaps- og oppgjørsfunksjonen er besatt med riktig kompetanse, slutter selskapet seg likevel til utvalgets forslag på dette punkt.

Kredittilsynet er på den annen side skeptisk til det foreslåtte unntaket for oppgjørsmedhjelpere. Tilsynet uttaler i denne forbindelse:

«Flertallets begrunnelse for dette er at gjennomføring av oppgjør krever en høy grad av spesialisering, og foretakene synes i dag å ha en betryggende og sikker håndtering av denne delen av oppdraget. Kredittilsynet har også inntrykk av at mange oppgjørsmedarbeidere som mangler formell meglingsfaglig kompetanse, likevel har nødvendig kvalifikasjoner til å ha ansvar for oppgjør. Men selv om denne funksjonen synes å fungere tilfredsstillende hos de fleste i dag, kan de endringer det legges opp til i lovforslaget bidra til et tilbakeskritt, dersom oppgjørsdelen blir nedprioritert kompetansemessig. Senere tilsynserfaringer har også påvist kritikkverdige forhold knyttet til oppgjør, særlig i tilknytning til prosjektsalg.

Når det gjelder den nærmere forståelsen av lovforslagets § 2-1 syvende til niende ledd, kan det være noe tvil om hvordan disse bestemmelsene skal tolkes i tilknytning til oppgjørsfunksjoner. Kredittilsynet legger følgende forståelse til grunn: I de tilfeller oppgjøret settes bort til eget foretak, vil dette foretaket, måtte ha minst èn fagansvarlig person som enten er statsautorisert eiendomsmegler, advokat eller jurist som er godkjent. I tilegg må hvert enkelt oppgjørsoppdrag ha en ansvarlig megler, som i praksis vil kunne være fagansvarlig person.

I de tilfeller oppgjøret foretas i en egen oppgjørsavdeling i foretaket, kan det reises spørsmål om hvorvidt ansvarlig megler på oppdraget, er ansvarlig for å følge oppdraget helt ut til og med oppgjøret, jf. forslagets § 2-1 åttende ledd. Det er imidlertid foreslått en forskriftshjemmel som vil kunne benyttes til nærmere regulering av dette.

I praksis vil vi anta at i de fleste rene oppgjørsforetak vil oppdragsansvarlig megler være foretakets fagansvarlige person, med mindre det i forskrift reguleres for eksempel en begrensning i antall oppdrag hver enkelt ansvarlig megler til en hver tid kan påta seg. Dette vil i så fall innbære at i slike rene oppgjørsforetak vil det vesentligste oppgjørsarbeidet bli utført av personer uten formell kompetanse innen eiendomsmegling.

Når det gjelder foretak med egen oppgjørsavdeling, vil en løsning hvor ansvarlig megler må følge oppdraget gjennom oppgjøret være vanskelig å organisere for mange, da oppgjørsfunksjonen ofte er sentralisert og således lokalisert et annet sted enn der meglingen finner sted. Lovforslaget stiller ingen krav til kompetanse eller egnethet til avdelingsleder og medhjelpere for øvrig på oppgjørsavdelingen. Kredittilsynet finner dette lite betryggende når medarbeiderne i en slik avdeling blant annet vil ha ansvar for å formidle store pengebeløp og sørge for sikker og korrekt hjemmelsoverføring, herunder innfrielse av pengeheftelser, samt avgivelse og oppfyllelse av inneståelseserklæringer til banker og låneinstitusjoner. I tillegg innebærer oppgjørsarbeidet ofte kompliserte vurderinger av panterettslige problemstillinger og tinglysningsspørsmål, og det må av og til ved utbetaling til selger tas stilling til kompliserte formuesrettslige problemstillinger der det er flere rettighetshavere til eiendommen (arv, ektefelleskifte, sameiere m.v).

I lys av at Kredittilsynet har lagt til grunn at arbeid med oppgjør er en viktig og sentral del av eiendomsmeglingsarbeidet, og av den grunn har hatt en relativt streng praktisering av kravet til oppgjørspraksis for å få eiendomsmeglerbrev, er den signaleffekten forslaget fremmer etter vår oppfatning prinsipielt uheldig. Kredittilsynet er av den oppfatning at det bør stilles krav til kompetanse og egnethet hos medarbeidere som arbeider med oppgjør på lik linje med medhjelpere som arbeider med salg.»

På bakgrunn av det som her er sagt fremmer Kredittilsynet forslag om en egen oppgjørsprøve.

For øvrig er det ingen høringsinstanser som har hatt merknader til denne delen av forslaget fra utvalget.

6.7.3 Departementets vurdering

Utvalget legger til grunn at personer som kun har en oppgjørsfunksjon i eiendomsmeglingsforetaket har behov for en annen kompetanse enn personer som bistår med andre oppgaver i relasjon til meglingen. Utvalget mener derfor det ikke er behov for å stille særskilte krav til kompetanse hos disse personene fordi «foretakene synes i dag å ha en betryggende og sikker håndtering av denne delen av oppdraget».

Kredittilsynet har i sin høringsuttalelse gått imot utvalgets forslag på dette på punkt. Blant annet viser tilsynet til at selv om denne funksjonen synes å fungere tilfredsstillende hos de fleste i dag, kan de endringer det legges opp til i lovforslaget bidra til et tilbakeskritt, dersom oppgjørsdelen blir nedprioritert kompetansemessig. Senere tilsynserfaringer har også påvist kritikkverdige forhold knyttet til oppgjør, særlig i tilknytning til prosjektsalg. I lys av at arbeid med oppgjør er en viktig og sentral del av eiendomsmeglingsarbeidet har tilsynet foreslått at det stilles krav til kompetanse og egnethet hos medarbeidere som arbeider med oppgjør på lik linje med medhjelpere som arbeider med øvrige elementer av meglingen. Dette kan ifølge tilsynet gjennomføres ved at det stilles krav om at personer som arbeider med oppgjør i foretakene skal ha bestått en egen oppgjørsprøve. Departementets slutter seg til Kredittilsynets vurdering og forslag på dette punkt. Det vises til lovforslaget § 4-4 annet ledd om at medarbeidere som arbeider med oppgjør skal ha bestått en særskilt eksamen godkjent av departementet, som viser at vedkommende innehar nødvendige kvalifikasjoner knyttet til gjennomføringen av oppgjør.

6.8 Medhjelpere tilknyttet nærings­meglingsoppdrag

6.8.1 Utvalgets forslag

Utvalget foreslår ikke unntak fra kravet til ansvarlig megler for hvert oppdrag i relasjon til næringsmegling. For foretak som ikke påtar seg oppdrag fra forbrukere foreslås imidlertid et unntak fra kravet til medhjelpernes kompetanse (som er foreslått av et flertall i utvalget jf. ovenfor). Dette begrunnes med at disse i overveiende grad opererer i et profesjonelt marked, hvor kjøper/selger, utleier/leietaker som regel vil ha gode forutsetninger for å ivareta sine interesser og vurdere kvalifikasjonene til de ansatte i meglerforetaket. Forslaget er kommet til uttrykk i utvalgets utkast til § 2-1 niende ledd hvor det er gjort unntak fra kompetansekravet for foretak som ikke påtar seg oppdrag fra forbrukere. En definisjon av «forbrukere» er inntatt i utvalgets forslag til § 1-3 tredje ledd hvor det heter at «(m)ed forbruker menes fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

6.8.2 Høringsinstansenes merknader

Eiendomsmeglerforetakenes Forening, Kredittilsynet og OBOS sier seg enig i forslaget om unntak for «rene næringsmeglingsforetak (foretak som ikke påtar seg oppdrag fra forbrukere)». Handelshøyskolen BI er imot et krav til medhjelpernes kompetanse, men uttaler at dersom dette innføres vil ulempene ved et slikt krav til en viss grad avbøtes ved at det ikke gjelder for «næringsmegling».

Ingen av de øvrige høringsinstansene har merknader til utvalgets forslag.

6.8.3 Departementets vurdering

Utvalget har foreslått at kravet til medhjelpernes kompetanse ikke skal gjelde for foretak som ikke påtar seg oppdrag fra forbrukere. Departementet har gått inn for at det i forskrift skal kunne fastsettes nærmere regler, herunder unntak for mellommannsvirksomhet knyttet til eiendom som ikke helt eller delvis er egnet brukt til bolig- eller fritidsformål, jf. nærmere omtale i punkt 4.9. Det er samme sted antydet at det kan være aktuelt å fastsette unntak fra regelverket om hvilken kompetanse meglerne skal ha, herunder kravet til ansvarlig megler og regler om ansvarsfordelingen mellom denne og eventuelle medhjelpere. Spørsmål om unntak fra krav til medhjelpernes kompetanse vil også kunne vurderes i denne sammenheng. Departementet slutter seg derfor ikke til utvalgets forslag på dette punkt.

6.9 Etterutdanning

6.9.1 Gjeldende rett

Dagens eiendomsmelingslov med forskrifter inneholder ikke krav til etterutdanning. Norges Eiendomsmeglerforbund stiller imidlertid krav til etterutdanning for sine medlemmer, dvs. de stats­autoriserte eiendomsmeglerne, de med eiendomsmeglerbrev. Også for advokater er det slik at advokatenes forening, Den Norske Advokatforening, stiller krav om etterutdanning for sine aktive medlemmer.

6.9.2 Utvalgets forslag

Etter utvalgets oppfatning er det viktig at alle som driver med aktiv eiendomsmegling, er faglig oppdatert og kan gjennomføre meglingen i samsvar med gjeldende regelverk. Utvalget har imidlertid delt seg i spørsmålet om det skal foreslås å innføre et lovkrav til obligatorisk løpende etterutdanning for alle som utøver eiendomsmegling.

Flertallet (de samme som mener at det bør stilles formelle kompetansekrav også til personer som ikke er ansvarlige meglere, men som deltar i meglingen) mener at alle som utfører eiendomsmeglingsfaglige oppgaver i loven skal pålegges å gjennomføre etterutdanning, jf. utkastet § 2-3 c.

Mindretallet (Bråthen, Roll-Matthiesen og Rosén) mener at det er naturlig å stille krav om etterutdanning for fagansvarlige og ansvarlige meglere, men finner ikke grunn til å oppstille krav om obligatorisk etterutdanning for medhjelperne, ettersom mindretallet ikke går inn for formelle utdanningskrav for disse.

6.9.3 Høringsinstansenes merknader

Samtlige høringsinstanser som har uttalt seg om denne delen av forslaget, herunder Advokatforeningen, EFF, Forbrukerrådet, Huseiernes Landsforbund, Kredittilsynet, NEF, NBBL og OBOS , støtter utvalgets forslag om obligatorisk etterutdanning for personer som omfattes av lovens krav til formell kompetanse.

6.9.4 Departementets vurdering

Departementet slutter seg til utvalgets og høringsinstansenes vurdering av at alle som driver med aktiv eiendomsmegling bør være faglig oppdatert. Etter departementets forslag vil alle som utøver eiendomsmegling være underlagt krav til formell kompetanse. Det foreslås i § 4-6 i lovforslaget et krav om personer som har eiendomsmeglerbrev, advokatbevilling eller tillatelse etter § 4-3 (tillatelse til jurist) skal gjennomgå etterutdanning i samsvar med forskrift fastsatt av departementet. Tilsvarende krav foreslås for medhjelpere etter § 4-4. Det er foreslått enkelte tekniske endringer i forhold til utvalgets forslag, blant annet for å få frem at kravet til etterutdanning bare gjelder for de som faktisk driver slik virksomhet.

6.10 Tittelbruk

6.10.1 Gjeldende rett

Av § 2-3 siste ledd følger at bare den som har eiendomsmeglerbrev, har rett til å bruke titlene «statsautorisert eiendomsmegler» og «eiendomsmegler».

6.10.2 Utvalgets forslag

Et samlet utvalg går inn for å videreføre beskyttelsen av tittelen «eiendomsmegler». Denne skal etter forslaget bare kunne benyttes av personer som har eiendomsmeglerbrev.

Videre går et samlet utvalg inn for at også tittelen «megler», samt andre titler som i forbindelse med eiendomsmegling kan forveksles med de beskyttede titlene, beskyttes. Disse titlene skal etter forslaget fra utvalget kunne benyttes av de som har eiendomsmeglerbrev, samt advokater og jurister med tillatelse etter den foreslåtte § 2-3a.

Et flertall i utvalget foreslår en videreføring og beskyttelse av tittelen «statsautorisert eiendomsmegler». Et mindretall foreslår imidlertid at tittelen «statsautorisert eiendomsmegler» ikke videreføres. I begrunnelsen for sitt forslag uttaler mindretallet følgende på side 83 i innstillingen:

«I dag kan denne tittelen bare benyttes av personer som har fullført eiendomsmeglerstudiet og opparbeidet minst to års praksis fra megling. Dette er en etablert ordning, hvilket i seg selv til en viss grad taler for å opprettholde den. På den annen side er tittelen egnet til å virke forvirrende. Dette skyldes flere forhold. For det første vil publikum kunne oppfatte denne tittelen slik at den gir et signal om at innehaveren har høyere kompetanse enn øvrige som kan kalle seg eiendomsmegler. For det andre, og dette er et generelt poeng, kan en slik tittel gi et signal om at denne gruppen har en tilknytning til staten, som øvrige eiendomsmeglere ikke har. Det vises dessuten til den forenkling og klargjøring av tittelbruk som har skjedd i advokatbransjen. På bakgrunn av dette, foreslår mindretallet at denne tittelen ikke bør videreføres.»

Det presiseres i særmerknadene til bestemmelsen på side 150 i innstillingen at betegnelsen «meglerassistent» ikke er beskyttet. Forslaget er ifølge utvalget heller ikke til hinder for bruk av titlene «Bachelor i eiendomsmegling» og «Eiendomsmeglerkandidat».

De utvalgsmedlemmene som foreslår innføring av «registrerte meglere», foreslår videre at også denne tittelen beskyttes i loven.

6.10.3 Høringsinstansenes merknader

Ingen av høringsinstansene har innvendinger til utvalgets forslag om å videreføre eiendomsmeglingslovens bestemmelse om at bare den som har eiendomsmeglerbrev har rett til å bruke tittelen «eiendomsmegler».

For det tilfelle at det innføres en ordning med registrerte meglere påpeker Notar at disse ikke oppfyller kravene til å bruke tittelen «megler». Det bør i følge selskapet vurderes en annen tittel på disse, evt. at paragrafen omtaler dette forhold. Også OBOS og NBBL legger i sin høringsuttalelse til grunn at eventuelle registrerte meglere bør kunne benytte tittelen «megler». NBBL legger for øvrig til grunn at i tillegg til at tittelen «megler» beskyttes for denne gruppen bør en begrense seg til å beskytte tittelen «eiendomsmegler» for statsautoriserte eiendomsmeglere, advokater og jurister med tillatelse.

Advokatfelleskapet Tetzscher & Co og EFF deler ikke oppfatningen til Notar og OBOS på dette punkt. Etter deres vurdering vil det å tillate bruken av tittelen megler og andre titler som kan forveksles med denne være uheldig i forhold til forbrukerne. Disse kan bli forledet til å tro at vedkommende har større kompetanse innenfor eiendomsmegling enn det vedkommende faktisk har. Det anføres også av Advokatfelleskapet Tetzscher & Co at det vil være «et hån mot de utdannede eiendomsmeglere og de studentene som legger store menneskelige ressurser, tid og penger i et studieløp over 3 og med den av Eiendomsmeglingsloveutvalget foreslåtte 2 års etterfølgende praksis». Dersom personer som har bestått egnethetsprøven gis rett til tittelen «registrert megler» kan dette ifølge EFF bidra til å undergrave tittelen «megler» og «statsautorisert eiendomsmegler».

Hwang Flater Analyse argumenterer for at den tittelen som bør beskyttes er tittelen «ansvarlig megler». Selskapet uttaler videre i denne forbindelse:

«Det bør være en balansegang mellom det at tittelen skal reflektere en faktisk faglig kvalifikasjon og det at tittelen skal oppfattes intuitivt riktig av uprofesjonelle aktører, typisk vanlige boligkjøpere. Hvis en person er kvalifisert til å være ansvarlig megler, synes det rimelig både ut i fra et kvalifikasjonskrav og ut i fra den praktiske virkelighet i møtet med kunden at denne personen kan kalle seg eiendomsmegler.

Det følger av ovennevnte og av våre anbefalinger i avsnitt D) at tittelen «eiendomsmegler» bør kunne brukes av alle som oppnår kompetanse som ansvarlig megler, også av andre enn dem som er statsautoriserte eiendomsmeglere. Dette må være uproblematisk, da en eiendomsmegler som har statsautorisasjon og som ønsker å presisere dette, kan benytte tittelen statsautorisert eiendomsmegler.»

Justis- og politidepartementet slutter seg til mindretallets forslag om å ikke beskytte tittelen «statsautorisert eiendomsmegler».

Norges Eiendomsmeglerforbund argumenterer imot forslaget fra mindretallet om å oppheve tittelen «statsautorisert eiendomsmegler». Foreningen uttaler videre i denne forbindelse:

«Det er vanskelig å se en god begrunnelse for mindretallets synspunkt.

Eiendomsmegling kan i dag drives av utdannede eiendomsmeglere og advokater.  Utvalget foreslår at også jurister med relevant erfaring kan være ansvarlig meglere og at medhjelpere med en kortere utdanning kan delta i meglerarbeidet og gis «tittelen registrert» megler.

Det vil da i enda større grad enn tidligere være nødvendig å vise oppdragsgiver hvilken bakgrunn vedkommende har for å utføre sin del av meglerarbeidet. Forbrukeren må så selv kunne velge om han ser seg tjent med å velge en eiendomsmegler, advokat eller jurist som ansvarlig megler. I tillegg må han vite hvilken fagbakgrunn den har som utfører megleroppdraget. Å fjerne den godt innarbeidede og klart definerte tittel statsautorisert eiendomsmegler nå fremstår som et skritt i feil retning, både for forbruker og bransjen.»

Ingen av de øvrige høringsinstansene har merknader til utvalgets forslag.

6.10.4 Departementets vurdering

Departementet slutter seg til forslaget fra utvalget om fortsatt lovbeskyttelse av betegnelsen «eiendomsmegler». Videre slutter departementet seg til utvalgets forslag om å beskytte tittelen megler og andre titler som kan forveksles med «eiendomsmegler» og «megler», dersom disse brukes i tilknytning til utøvelse av eiendomsmegling. Som påpekt av utvalget er det i dag vanskelig skille mellom faglærte og ufaglærte eiendomsmeglere fordi sistnevnte gruppe også benytter tittelen megler. Dette vil en unngå ved å lovbeskytte tittelen megler og andre titler som kan forveksles med «eiendomsmegler» og «megler» dersom disse brukes i tilknytning til utøvelse av eiendomsmegling. Sammen med forslaget om at bare ansvarlige meglere med omfattende faglige kvalifikasjoner kan være ansvarlig for gjennomføringen av et meglingsoppdrag, vil dette forslaget bidra til at forbrukerne beskyttes mot at personer i eiendomsmeglingsbransjen fremstår som mer kompetente enn de er. Det vises til omtalen under punkt 5.4 og 6.6.

Bakgrunnen for presiseringen av at titlene bare lovbeskyttes når de anvendes i tilknytning til utøvelse av eiendomsmegling, er at tittelen «megler» er vanlig i andre bransjer. Denne kan derfor ikke reserveres for en gruppe personer i eiendomsmeglingsbransjen.

Departementet slutter seg ikke til utvalgets forslag om å videreføre lovbeskyttelse av tittelen statsautorisert eiendomsmegler.

Det er ikke foreslått noen tilleggsvilkår for «statsautoriserte eiendomsmeglere» i forhold til «eiendomsmeglere», men tilleggsbetegnelsen «statsautorisert» kan gi forbrukere et feilaktig inntrykk av at slike eiendomsmeglere er mer kvalifisert enn alminnelige eiendomsmeglere. Departementet legger for øvrig til grunn at tittelen «statsautorisert eiendomsmegler» gir inntrykk av at slike meglere har en særskilt tilknytning til staten det ikke er reelt grunnlag for. På denne bakgrunn anser departementet det nødvendig å forby eiendomsmeglere å benytte tittelen «statsautorisert» i tilknytning til sin tittel. Departementet tar sikte på å foreta en tilsvarende opprydning når det gjelder tittelbruk i andre deler av finanslovgivningen.

Forslaget om å reservere tittelen eiendomsmegler for personer med eiendomsmeglerbrev er i tråd med utvalgets forslag. Departementet har vurdert om denne tittelen også burde kunne benyttes av jurister med tillatelse til å drive eiendomsmegling og advokater. Dette fordi disse personene er gitt rett til å utøve de samme oppgaver som personer med eiendomsmeglerbrev. Etter departementets vurdering er det imidlertid grunn til å reservere tittelen eiendomsmegler for personer med eiendomsmeglerbrev. Dette gir veiledning til forbrukere som har en oppfatning med hensyn til om megler for oppdraget skal ha eiendomsmeglingsfaglig bakgrunn, eller om vedkommende skal være jurist eller advokat.

Tittelen megler og andre titler som kan forveksles med denne bør etter departementets vurdering kunne benyttes av personer med eiendomsmeglerbrev, jurister med tillatelse til å rive eiendomsmegling og advokater. Dette er i overensstemmelse med utvalgets forslag og det vises til utvalgets begrunnelse for forslaget som departementet i hovedsak slutter seg til.

Utvalget har på side 83 i NOU 2006:1 gitt uttrykk for at titlene «Bachelor i eiendomsmegling» og «Eiendomsmeglerkandidat» fortsatt skal kunne benyttes av personer med bestått eiendomsmeglereksamen. Departementet har ikke innvendinger til at disse titlene benyttes i andre sammenhenger. Etter departementets vurdering vil disse titlene imidlertid ikke kunne benyttes i tilknytning til utøvelse av eiendomsmeglingstjenester da de kan forveksles med tittelen «megler» og «eiendomsmegler». Som fremgår under punkt 6.4 foreslår departementet at personer med eiendomsmeglereksamen og jurister som ikke ennå oppfyller kravet om to års praksis, skal kunne arbeide som megler under tilsyn av en ansvarlig megler. Det foreslås at personer som innehar en slik stilling gis rett til å benytte tittelen «eiendomsmeglerfullmektig». At personer med eiendomsmeglerutdanning i tillegg til «eiendomsmeglerfullmektig» opplyser at vedkommende har Bachelor i eiendomsmegling eller opplyser at vedkommende er Eiendomsmeglerkandidat (for å vise hvilken bakgrunn vedkommende har), anses ikke å være problematisk. Personer som ikke har en slik fullmektigposisjon, men som for eksempel arbeider som medhjelper til en ansvarlig megler eller innehar en annen stilling i eiendomsmeglerforetak, vil imidlertid ikke kunne benytte de nevnte titlene i sammenheng med utøvelsen av sitt arbeid uten å komme i konflikt med den foreslåtte bestemmelsen om titler som kan forveksles med eiendomsmegler- eller meglertittelen.