7 Meglers uavhengighet

7.1 Innledning

Utvalget legger på side 84 i NOU 2006: 1 til grunn at det

«som hovedregel [må] sondres mellom meglerens uavhengighet og meglers plikt til å dra omsorg for begge parters interesser i handelen. Meglers uavhengighet gjelder først og fremst det forhold at megleren ikke skal ha utenforliggende interesser som kan virke inn på oppdragsutførelsen.»

Det overordnede kravet til meglerens uavhengighet har fått uttrykk i flere konkrete regler som begrenser meglerens nærings- og disposisjonsfrihet. Reglene som begrenser eiendomsmegleres egenhandel behandles under punkt 7.2. Generelt bemerkes at eiendomsmeglingsloven omtaler «egenhandel» som de situasjoner hvor megler kjøper eller selger eiendom gjennom det foretaket vedkommende er ansatt i. Dersom megler kjøper eiendom gjennom et annet foretak, omtales ikke dette som «egenhandel». Det bemerkes at dette er annerledes i verdipapirhandelloven, hvor «egenhandel» omfatter alle de situasjoner en megler kjøper eller selger finansielle instrumenter for egen regning, uavhengig av om dette skjer gjennom et eget foretak eller ikke. Dersom en eiendomsmegler kjøper eller selger eiendom gjennom et annet foretak, vil imidlertid dette kunne rammes av forbudet mot å drive annen næringsvirksomhet, se nedenfor.

Selv om eiendomsmeglerforetaket og dets ansatte mv. utfører det som tradisjonelt anses som «eiendomsmegling» (og derfor opererer i samsvar med virksomhetsreglene nevnt nedenfor), kan det etter omstendighetene oppstå tvil om vedkommendes uavhengighet. Dette gjelder blant annet de situasjoner hvor eiendomsmeglerforetaket og/eller de ansatte mottar fordeler fra tjenesteytere som benyttes i forbindelse med gjennomføringen av megleroppdraget. Utvalgets forslag til regulering av slike forhold omtales nedenfor under punkt 7.3.

Forbudet mot å drive annen næringsvirksomhet retter seg både mot eiendomsmeglerforetaket og nærmere bestemte personer som arbeider i foretaket. Disse reglene vil behandles under punkt 7.4. Et sentralt formål med disse reglene, er å unngå at foretakene – og personer ansatt i foretakene – skal drive annen virksomhet som kan svekke deres uavhengighet. Disse reglene forbyr blant annet at foretakene og deres ansatte driver med handel i fast eiendom (uavhengig av om dette skjer gjennom eget foretak eller ikke). I tillegg omfatter forbudet en rekke andre aktiviteter som etter omstendighetene kan svekke tilliten til foretakets og de ansattes uavhengighet. Felles for disse aktivitetene er at de anses å være en annen virksomhet enn eiendomsmegling.

7.2 Forbud mot egenhandel

7.2.1 Gjeldende rett

Eiendomsmeglingslovens § 2-12 andre ledd første punktum lyder som følger:

«Dersom personer som nevnt i første ledd har eller får personlig eller økonomisk interesse i den handelen oppdraget gjelder, skal vedkommende eller foretaket nekte å ta oppdraget eller si dette fra seg så snart slik interesse oppstår.»

Bestemmelsen ble innført ved lov 13. desember 2002 nr. 76 og erstattet tidligere § 3-1 tredje ledd. Sistnevnte lød som følger:

«Om megleren eller noen som står megleren nær, har eller får personlig eller økonomisk interesse i den handelen oppdraget gjelder, skal partene straks få opplysning om dette.»

Endringen i 2002 innebar med andre ord at en opplysningsplikt ble erstattet med et forbud med dispensasjonsadgang, se nærmere omtale i Ot.prp. nr. 96 (2001-2002) og Innst. O. nr. 10 (2002-2003).

Forbudet gjelder etter bestemmelsens første ledd «eiendomsmeglere og advokater som selv driver eiendomsmeglingsvirksomhet, ansatte i foretak som driver eiendomsmeglingsvirksomhet, samt eiere og tillitsvalgte i slike foretak som normalt deltar i den daglige virksomheten uten å være ansatt.» Det samme gjelder «i forhold til nærstående av personer som nevnt i første ledd» jf. bestemmelsens andre ledd andre punktum.

Begrepet personlig eller økonomisk interesse i den handelen oppdraget gjelder, tilsvarer ordlyden i den tidligere bestemmelsen i § 3-1 tredje ledd. Begrepet er nærmere omtalt i NOU 1987: 14 s. 65, hvor det blant annet uttales:

«De interesser det kan være tale om, er av forskjellig slag. At megleren kan ha en personlig interesse i handelen, er mest aktuelt hvis han er i slekt eller familie med kjøper eller selger, eller med noen som har en økonomisk interesse for øvrig i handelen. Et eksempel på et tilfelle hvor megleren etter utkastet ville ha hatt opplysningsplikt, finnes i saken i RG-1985-835 Stavanger byrett. Økonomisk interesse i handelen har megleren først og fremst hvor han selv er kjøper eller selger, eller hvor han har krav på en bestemt andel i kjøpesummen (ut over vanlig meglervederlag). Har megleren pant i eiendommen, må han regnes å ha økonomisk interesse i handelen, iallfall hvor panteretten har utsatt prioritet, men normalt også ellers.

Skal megleren ha vederlag i form av provisjon, vil vederlagets størrelse avhenge av kjøpesummen, men dette er ikke en relevant økonomisk interesse i handelen i denne sammenhengen. Meglerens rett til provisjon må uansett regnes som kjent for partene.

Det kan ikke forlanges at megleren skal opplyse om absolutt enhver interesse han måtte ha i handelen, også helt ubetydelige interesser. Men i og med at megleren bare trenger å opplyse om den aktuelle interessen, og således ikke må avstå fra oppdraget, kan kravene gjøres forholdsvis strenge. Noen nærmere kvalifikasjon i retning av at interessen må være «fremtredende», «betydelige» e.l. skulle derfor ikke være påkrevet.»

Av § 2-12 tredje ledd første punktum følger det at Kredittilsynet i forskrift kan gi utfyllende regler om bestemmelsen i andre ledd, herunder fastsette hvem som er nærstående. Kretsen av nærstående er presisert i eiendomsmeglingsforskriften § 8-3. Personkretsen ble noe utvidet ved endringsforskrift av 16. februar 2006 nr. 172. Bestemmelsen lyder etter denne som følger:

«Som noens nærstående i lovens § 2-12 annet ledd menes:

1. ektefelle eller en person som vedkommende bor sammen med i ekteskapslignende forhold, mindreårige barn, samt mindreårige barn til en person som vedkommende bor sammen med i ekteskapslignende forhold og som bor hos vedkommende,

2. slektninger i opp- og nedstigende linje, som ikke er omfattet av bokstav a, og søsken,

3. ektefelle til, eller en person som bor sammen i ekteskapsliknende forhold med, noen som er nevnt i bokstav b,

4. selskap hvor vedkommende selv eller noen som er nevnt i bokstav a-c, alene eller sammen, har slik innflytelse som nevnt i aksjeloven og allmennaksjeloven § 1-3 annet ledd eller selskapsloven § 1-2 annet ledd.»

Videre følger det av eiendomsmeglingsloven § 2-12 tredje ledd andre punktum at Kredittilsynet i forskrift eller enkeltvedtak kan fastsette unntak fra forbudet mot egenhandel i andre ledd. Dette er gjort i forskrift 20. mars 1990 nr. 177 (forskrift om eiendomsmegling) § 8-4 første ledd. Bestemmelsen ble noe endret ved forskrift 16. februar 2006 nr. 172 og lyder som følger:

«Lovens § 2-12 annet ledd (forbud mot egenhandel) gjelder ikke for:

1. ansatte i andre avdelinger/ filialer i meglerforetak, boligbyggelag og bank enn den avdelingen/ filialen som utfører oppdraget,

2. ansatte som ikke utfører arbeid som er ledd i eiendomsmegling i boligbyggelag og bank uten separate avdelinger,

3. oppdrag som kun gjelder oppgjør for nærstående som nevnt i § 8-3 bokstav b og c,

4. ansatte i boligbyggelag, hvor tildeling av ny bolig skjer til fast pris gjennom ansiennitet i boligbyggelaget.

Videre følger det av forskriften § 8-4 andre ledd (tilføyd ved endringsforskrift 16. februar 2006 nr. 172) at:

«Dersom meglerforetaket i det samme oppdraget har påtatt seg å selge flere enheter og nærstående som nevnt i § 8-3 bokstav b og c inngir kjøpstilbud på en enhet, gjelder lovens § 2-12 annet ledd kun i forhold til denne enheten.»

7.2.2 Utvalgets forslag

Utvalget går inn for å videreføre et forbud mot egenhandel for ansatte i eiendomsmeglerforetak. Samtidig foreslår utvalget flere endringer i gjeldende bestemmelse. Det uttales i denne forbindelse på side 86 i NOU 2006: 1:

«Utvalget vil imidlertid foreslå flere endringer i bestemmelsen, og har i den forbindelse lagt vekt på at bestemmelsen skal omfatte de tilfeller hvor det er en potensiell fare for, eller mistanke om, at egeninteresse kan influere på oppdragsutførelsen. Samtidig er det lagt vekt på at bestemmelsen skal være forutberegnelig og enkel å praktisere ved at den åpner for minst mulig tolkningstvil, i tillegg til at regelen ikke skal slå urimelig ut overfor brukere av eiendomsmeglingstjenester.»

For det første foreslås et absolutt forbud for alle med en viss tilknytning til et eiendomsmeglingsforetak mot å kjøpe eller selge eiendom gjennom foretaket de er tilknyttet. I forhold til gjeldende rett er kretsen av personer som anses tilknyttet foretaket i denne sammenheng foreslått utvidet. Utvalget uttaler i denne forbindelse:

«Etter ordlyden i emgll. § 2-12 omfattes ikke personer som istedenfor å være ansatte i et eiendomsmeglingsforetak, er selvstendige oppdragstakere. Utvalget mener at det ikke foreligger argumenter som taler for å skille mellom disse to gruppene, og foreslår derfor at det inntas i ordlyden at egenhandelsforbudet også gjelder for personer med tilsvarende tilknytning til foretaket som ansatte. Som følge av utvalgets forslag om at jurister med tilstrekkelig praksis skal kunne drive eiendoms­meglingsvirksomhet, nevnes også disse uttrykkelig i bestemmelsen.»

Personene som omfattes er etter dette:

«Eiendomsmeglere, jurister og advokater som selv driver eiendomsmeglingsvirksomhet, advokatfullmektiger som utfører megling for advokater, ansatte og personer med tilsvarende tilknytning til foretak som driver eiendomsmeglingsvirksomhet, samt eiere og tillitsvalgte i slike foretak som normalt deltar i den daglige driften…»

Utvalget uttaler følgende i tilknytning til denne delen av forslaget på side 87 i innstillingen:

«Lovendringen innebærer at det ikke lenger blir aktuelt for foretaket å si et oppdrag fra seg; de personer som ovenfor er nevnt, kan ikke i noe tilfelle kjøpe/leie gjennom foretaket, og forslaget innebærer således en innskjerping i forhold til gjeldende rett for disse personers vedkommende. Når det gjelder salg mv. gjennom foretaket for disse personene, foretas ingen endring av gjeldende rett; det kan fremdeles ikke inngås oppdrag om å selge mv. fast eiendom for disse.»

Videre foreslås en tilsvarende regel i forhold til disse personenes nærmeste nærstående, dvs. nærmeste nærstående av de som har den nevnte tilknytning til foretaket. I denne sammenheng er gruppen av nærstående foreslått definert som ektefelle eller person som vedkommende bor sammen med i ekteskapslignende forhold, samt mindreårige barn av vedkommende og mindreårige barn til en person som nevnt i nr. 1 som vedkommende bor sammen med, jf. utvalgets lovutkast § 2-12 første ledd annet punktum. Dette er en snevrere krets enn de som i dag er definert som nærstående i eiendomsmeglingsforskriften.

For den øvrige krets av nærstående som i gjeldende rett er nevnt i eiendomsmeglingsloven, dvs. mer fjerne nærstående, foreslås et forbud mot at foretaket mottar oppdrag fra disse. Bestemmelsen er imidlertid ikke til hinder for at disse melder seg som interessenter i oppdrag foretaket har for andre, jf utvalgets lovutkast § 2-12 annet ledd. Den sistenevnte gruppen av nærstående består etter utkastet § 2-12 annet ledd av:

«1. slektninger i opp- og nedstigende linje og søsken til personer som nevnt i første ledd første punktum,

2. foretak hvor personer som nevnt i første ledd første punktum eller annet ledd nr. 1, alene eller sammen, har slik innflytelse som nevnt i aksjeloven og allmennaksjeloven § 1-3 annet ledd eller selskapsloven § 1-2 annet ledd.»

Utvalget uttaler på side 87-88 i innstillingen at forslaget innebærer en innskrenkning av forbudet, ettersom situasjoner som for øvrig berører meglerens «personlige eller økonomiske interesse» kan falle utenfor. Det vil si at det kan tenkes at megleren har personlig eller økonomisk interesse i et oppdrag foretaket er ansvarlig for. For tilfeller hvor slik interesse foreligger eller oppstår foreslår utvalget en bestemmelse om at partene straks skal få opplysninger om dette. Det er ikke i lovforslaget fastsatt hvem som skal være ansvarlig for at slike opplysninger blir gitt. I omtalen av bestemmelsen på side 88 uttales at bestemmelsen pålegger megleren / foretaket en plikt til å gi slike opplysninger.

I særmerknadene til bestemmelsen på side 154 i NOU 2006: 1 fremgår det at vurderingstemaet «personlig eller økonomisk interesse» er ment å forstås på samme måte som tidligere.

I særmerknadene uttales også at dersom nærstående som nevnt i annet ledd opptrer som interessent i en handel hvor foretaket opptrer som megler, gjelder plikten til å gi opplysninger om dette etter bestemmelsens fjerde ledd.

Forslaget til ny § 2-12 innebærer at utvalget skiller mellom «to former for egenhandel». Bakgrunnen for utvalgets forslag fremgår av omtalen på side 86-87 i innstillingen:

«Regelen i emgll. § 2-12 retter seg i dag både mot den situasjonen at eksempelvis en ansatt ønsker å selge egen eiendom gjennom foretaket vedkommende arbeider i, og mot den situasjon at vedkommende selv ønsker å kjøpe eiendom gjennom foretaket. Den delen av bestemmelsen som i praksis går ut på at foretaket skal nekte å påta seg oppdrag fra ansatte eller disses nærstående har utvalget inntrykk av at ikke har skapt større problemer i praksis. Den andre delen av bestemmelsen, som innebærer at foretaket må si oppdraget fra seg når ansatte eller disses nærstående ønsker å kjøpe eiendom til salgs gjennom foretaket, har etter det utvalget erfarer derimot skapt vesentlige ulemper, først og fremst for selgerne. Ofte kommer ikke spørsmålet om personlig eller økonomisk interesse på spissen før en av de ansatte eller deres nærstående tilkjennegir at de ønsker å legge inn bud på den aktuelle eiendom. At foretaket, som da har arbeidet lenge med oppdraget, må si dette fra seg og at et nytt foretak normalt må påta seg å gjennomføre resten av oppdraget, ofte i en allerede påbegynt budrunde, kan være både uheldig og upraktisk. Særlig uheldig kan dette ramme selgeren, som må inngå oppdrag med en ny megler underveis i prosessen. I praksis har det også vist seg at det ikke inngås nytt oppdrag, men at den aktuelle megleren og oppdragsgiver gjennomfører handelen på egen hånd. Dette er betenkelig over- for oppdragsgiver, og særlig dersom situasjonen oppstår tidlig i salgsprosessen.»

Videre uttales det følgende:

«Gjeldende bestemmelse fordrer også at megleren eller foretaket må ta stilling til om megleren «har eller får personlig eller økonomisk interesse i den handelen oppdraget gjelder». Utover de tilfellene hvor megleren, eller de som i forskriften er definert som nærstående, kjøper/selger eller leier/leier ut eiendom gjennom foretaket, kan det som nevnt i foregående punkt oppstå usikkerhet knyttet til hvilke situasjoner som omfattes av den skjønnsmessige bestemmelsen. Dette gjelder både hvor kvalifisert interessen må være og i hvilken grad interessene for personer som står megleren nær, uten å være definert som nærstående, kan sies å være av «personlig interesse» for megleren. Oppregningen av nærstående er således i praksis ikke helt uttømmende. Tatt i betraktning at konsekvensene av at forbudet kommer til anvendelse er så vidt store, er det etter utvalgets oppfatning som nevnt viktig at forbudet i minst mulig utstrekning åpner for tolkningstvil. Etter den tidligere rettstilstanden kunne tvil knyttet til om det forelå en «personlig eller økonomisk interesse» bli avhjulpet ved å opplyse om forholdet uten at foretaket måtte si hele oppdraget fra seg.»

Utvalget har reist spørsmål ved om egenhandelsforbudet i motsetning til i dag ikke bare skal gjelde for personer tilknyttet eiendomsmeglingsforetaket, men også for selve foretaket. Utvalget stilte seg avvisende til dette, med følgende begrunnelse, jf. NOU 2006: 1 s. 88:

«Forbudet mot å drive annen næringsvirksomhet innebærer at eiendomsmeglingsforetak ikke kan opererer i eiendomsmarkedet for egen regning, […]. Foretaket kan kjøpe eller leie lokalene virksomheten drives fra, og følgelig også selge lokalene dersom foretaket skal flytte. Etterlevelse av forbudet mot å engasjere seg i annen virksomhet innebærer at det vil være få potensielle egenhandelstilfeller for eiendomsmeglingsforetak, og utvalget mener at det derfor ikke er hensyn som tilsier et særskilt egenhandelsforbud for foretakene.»

Når det gjelder unntak fra forbudet mot egenhandel foreslår utvalget å innta unntak som følger av forskriftens § 8-4 i selve lovteksten, jf. utkastet § 2-12 tredje ledd. Utvalget foreslår således å videreføre unntakene i forskriften i dag om at forbudet bare gjelder for ansatte i den avdelingen som utfører oppdraget, og bare for personer som utfører ledd i megling i boligbyggelag og bank som ikke har separate avdelinger.

Utvalget foreslår også å videreføre det tidligere unntaket fra egenhandelsforbudet for oppdrag som kun gjelder oppgjør. Sistnevnte unntak ble gitt ved endringsforskrift 16. februar 2006, dvs. etter at utvalget avga sin innstilling, og er begrenset slik at det bare gjelder oppgjør for nærstående som nevnt i forskriftens § 8-3 første ledd bokstav b og c. Det vil si at oppdrag som gjelder oppgjør for megleren selv eller dennes aller nærmeste nærstående, jf. § 8-13 første ledd bokstav a, rammes av egenhandelsforbudet.

Forslaget går altså ut på å innta unntak som følger av forskriftens § 8-4 i selve lovteksten, jf. utkastets § 2-12 tredje ledd. Ordlyden er imidlertid ikke helt ut identisk. Utkastets § 2-12 tredje ledd nr. 1 lyder «andre fysisk atskilte avdelinger» der forskriftens § 8-4 første ledd bokstav a kun lyder «andre avdelinger».

Endelig er Kredittilsynet i utkastets femte ledd gitt kompetanse til både «å gi utfyllende regler, og i forskrift eller enkeltvedtak fastsette unntak fra første og annet ledd».

7.2.3 Høringsinstansenes merknader

En rekke av høringsinstansene har kommet med merknader til utvalgets forslag.

OBOS uttaler i sin høringsuttalelse at:

«Slik eiendomsmeglingsvirksomheten er organisert i mange foretak i dag, vil et ubetinget egenhandelsforbud ramme for vidt. OBOS mener derfor det er bra at det presiseres i loven hvilke unntak fra egenhandelsforbudet som gjelder, og at det gis en hjemmel for dispensasjon i enkelttilfeller.»

Norges Eiendomsmeglerforbund reiser spørsmål ved om ytterligere skjerping av reglene for egenhandel vil bedre den nødvendige tillit til eiendomsmeglere og bedre forbrukernes trygghet i særlig grad. Forbundet uttaler videre i denne forbindelse:

«Uansett hva en mener om dette vil det ikke kunne lages spesielle regler mot enhver form for «egenhandel» eller annen atferd som kan svekke tilliten til eiendomsmeglere. Det må gjøres avgrensninger i forbudet for nærstående slik at de ikke blir ugjennomførbare og rammer mange handler som det er liten grunn til å forby.»

Forbundet anser derfor at opplysningsplikt bør velges fremfor forbud i større utstrekning enn utvalget legger opp til. Det anføres videre at skjerping av Kredittilsynets kontroll med at reglene etterleves, er et langt bedre tiltak både på kort og lang sikt.

Når det gjelder kretsen av pliktsubjekter i utkastets § 2-12 første ledd, uttaler NEF at «registrerte meglere» bør nevnes særskilt på samme måte som de øvrige persongruppene, jf. nærmere omtale av denne personkretsen i kapittel 6.

Kredittilsynet slutter seg til utvalgets vurdering i sin høringsuttalelse, dog med enkelte unntak. Kredittilsynet foreslår å innarbeide de innstramminger som ble vedtatt i forskrift 16. februar 2006 vedrørende oppgjørsoppdrag i lovteksten.

Videre peker Kredittilsynet på at:

«utvalgets forslag innebærer at ansatte mv. kan kjøpe foretakets eiendom gjennom selskap de selv eller ektefelle/barn har innflytelse i, men vil da ha en meldeplikt etter utkastets § 2-12 fjerde ledd. Kredittilsynet har ingen innvendinger mot dette, og anser at oppdragsgivers interesse blir tilstrekkelig ivaretatt ved opplysningsplikten. Dersom den ansatte selv er involvert i et selskap, kan dette uansett rammes av forbudet mot annen næringsvirksomhet.»

Sparebankforeningen peker i sin høringsuttalelse på at den har merket seg at utvalgets forslag forbyr kjøp og salg «gjennom» eget eiendomsmeglingsforetak. Foreningen skriver videre i denne forbindelse:

«Etter hva vi kan se synes bestemmelsen ikke å forby at en megler, eller annen ansatt i meglingsforetaket, kontraherer direkte med for eksempel selger utenom meglingsvirksomheten, selv om meglingsforetaket har oppdraget som sådant. Vi er usikre på om dette er tilsiktet, eventuelt om dette er tenkt ivaretatt gjennom bestemmelser om god meglerskikk og plikt til å opplyse om egeninteresse.»

Sparebankforeningen slutter seg for øvrig til utvalgets forslag til unntaksbestemmelser, og at Kredittilsynet i enkelttilfeller skal kunne gjøre unntak fra disse. Generelt bemerker foreningen at:

«Sparebankforeningen er enig med utvalgets overordnede vurdering om at bruk av megler bygger på tillit og at det er viktig at megler ikke har egeninteresse i oppdraget utover krav på vederlag. Sparebankforeningen finner derfor på prinsipielt grunnlag å kunne støtte utvalgets forslag til forbud mot egenhandel og forslag om opplysningsplikt om egeninteresse (§ 2-12). Sammenligningen med reglene i verdipapirhandelloven om ansattes egenhandel og reglene om verdipapirforetakets egenhandel og bestemmelser om interessekonflikter, synes her nærliggende.»

AL Norske Boligbyggelags Landsforbund bemerker i sin høringsuttalelse at:

«eiendomsmeglingsforskriftens bestemmelse om egenhandel [er] søkt innkorporert i loven. Lovens bestemmelse må derfor sees i sammenheng med endringene i forskriften som trådte i kraft 1. mars 2006. Etter forskriften gjelder for eksempel ikke bestemmelsene om egenhandel for ansatte i boligbyggelag hvor tildeling av ny bolig skjer til fast pris gjennom ansiennitet i boligbyggelaget. Denne bestemmelsen må tas inn i lovens § 2-12 eller det må presiseres i forarbeidene at dette ikke er eiendomsmegling slik at boligbyggelagene kan utføre tildeling av nye boliger.»

Asker og Bærum Boligbyggelag AL slutter seg i sin høringsuttalelse til at forbudet mot egenhandel bør rekke langt. Boligbyggelaget påpeker imidlertid at det lett vil

«oppstå problemer der eiendomsmegleren benytter oppdragstakere, jfr. utkastets forslag til § 2 – 2 (2).»

Det uttales videre i denne forbindelse:

«Vedkommende oppdragstaker skal tilfredsstille lovens krav til bevilling. Hvis oppdragstaker for eksempel alene skal forestå oppgjøret, jfr. utkastets § 1 - 1 (2), kan det oppstå problemer forbundet med hvor langt egenhandelsforbudet rekker. Dette sees ikke drøftet av utvalget. Oppdragstaker vil her komme inn etter at bud er avgitt, men det bør fremgår av loven at vedkommende da ikke kan gjennomføre oppgjøret.»

Høringsinstansene hadde for øvrig ingen merknader til utvalgets forslag.

7.2.4 Departementets vurdering

Etter departementets vurdering viser utviklingen i eiendomsmeglingsbransjen at det er behov for en målrettet og effektiv regulering av egenhandel. Regulering av egenhandel tar i første rekke sikte på å sikre meglers uavhengighet, hindre uheldige og svikaktige disposisjoner, og generelt bidra til publikums tillit til at megler ivaretar interessene til både oppdragsgiver og interessenter på en god måte. I de fleste tilfeller vil oppdragsgiver være selger av en eiendom, mens interessenter er potensielle kjøpere.

Utvalgets forslag innebærer en innstramming i forhold til gjeldende rett på viktige punkter. På andre punkter innebærer det en viss oppmykning. Departementet viser til fremstillingen av utvalgets forslag ovenfor i 7.2.2, og slutter seg i hovedsak til utvalgets vurderinger og konklusjon. Dette innebærer at ansatte og personer med tilsvarende tilknytning til foretaket/ advokatvirksomheten, samt eiere og tillitsvalgte i slike foretak/ virksomheter, som normalt deltar i den daglige driften, ikke kan kjøpe eller selge egen eiendom gjennom foretaket/ virksomheten. Forbudet foreslås å gjelde tilsvarende for nære nærstående av personer som nevnt. Disse er nærmere angitt i lovforslaget § 5-3 annet ledd. Departementet har til forskjell fra utvalget foreslått at også foretak hvor personer som nevnt i § 5-3 første og annet ledd, alene eller sammen har innflytelse av et visst omfang, skal anses som nærstående. Det er etter departementets vurdering ikke grunn til at for eksempel en ansatt i et foretak skal kunne «organisere seg bort» fra forbudet mot egenhandel ved å opprette et selskap og handle gjennom dette.

Som nevnt av utvalget på side 87 i NOU 2006: 1 bør forbudet mot egenhandel ikke kunne omgås ved at foretaket sier fra seg oppdraget. Etter departementets vurdering bør dette klargjøres i lovteksten i større grad enn det som er gjort i utvalgets forslag til lovtekst. Det vises til lovforslaget § 5-3 første ledd hvor dette er hensyntatt. Det presiseres at det ikke er meningen å ramme tilfeller hvor eiendommen tidligere har vært omsatt gjennom foretaket vedkommende er tilknyttet. Bestemmelsen er bare ment å ramme tilfeller hvor det er den pågående eiendomsoverdragelse foretaket har hatt som oppdrag å være mellommann for. Hensikten med formuleringen «har hatt» er å hindre omgåelse ved at foretaket sier fra seg et oppdrag for at en person med tilknytning til foretaket skal kunne tre inn som part i transaksjonen. Som nevnt av utvalget skaper det store vanskeligheter for oppdragsgiver dersom oppdragstaker trekker seg fra oppdraget, gjerne sent i prosessen, av slike grunner.

Etter departementets vurdering bør også foretaket ha et ansvar for at personer med slik tilknytning til foretaket som nevnt i forslaget § 5-3 første og annet ledd ikke handler gjennom dette. Det foreslås derfor en ny bestemmelse i forhold til utvalgets forslag om at foretak og advokater som driver eiendomsmegling, jf § 2-1, ikke kan formidle bud eller på annen måte opptre som mellommann ved transaksjoner hvor personer som nevnt i § 5-3 første og annet ledd er part. Det vises til lovforslaget § 5-3 tredje ledd.

Etter departementets vurdering er disse tiltakene viktige for å legge til rette for tillit til den ansatte og foretaket vedkommende er ansatt i.

Mer perifere nærstående bør imidlertid stå i en annen stilling, og i likhet med utvalget anser departementet at slike bør kunne delta i budprosesser med videre i relasjon til oppdrag foretaket har påtatt seg for andre. Foretaket skal imidlertid ikke kunne motta oppdrag fra denne kretsen av nærstående.

Utvalget har gått inn for at egenhandelforbudet ikke skal omfatte foretaket selv. Det er vist til at forbudet mot at foretaket driver annen næringsvirksomhet er tilstrekkelig i denne sammenheng. Etter departementets vurdering vil ikke foretaket kunne formidle egen eiendom uten at dette går på bekostning av tilliten til foretakets uavhengighet. Foretaket bør heller ikke kunne tre inn som kjøper i et oppdrag det selv har påtatt seg. Etter departementets vurdering bør egenhandelsforbudet derfor utvides slik at det også retter seg mot foretak og advokat som driver eiendomsmegling, jf § 2-1 første ledd. Det vises til lovforslaget § 5-3 fjerde ledd.

Som utvalget anser departementet at unntak fra egenhandelforbudet i størst mulig grad bør fremgå av lovteksten. Det foreslås enkelte endringer i forhold til utvalgets forslag. Blant annet anser departementet at ansatte i avdelinger som kun forestår oppgjør bør unntas fra forbudet. En regel om at disse ikke kan handle noen av de eiendommer som formidles av foretakets andre avdelinger vil være urimelig inngripende. Det vil i disse tilfellene imidlertid kunne være aktuelt med opplysningsplikt etter bestemmelsen i § 5-3 syvende ledd. Der heter det at partene straks skal gis opplysning om det dersom personer eller foretak som nevnt i første og annet ledd i andre tilfeller har eller får personlig eller økonomisk interesse i den handelen oppdraget gjelder.

I likhet med utvalget foreslår departementet at det i forskrift eller enkeltvedtak skal kunne fastsettes nærmere regler om egenhandel, samt gjøres unntak fra bestemmelsen om forbud mot egenhandel. Slike utfyllende regler vil kunne bidra til økt forutberegnelighet dersom bestemmelsene viser seg å reise vanskelige tolkningsspørsmål, jf. forslagets § 5-3 åttende ledd.

7.3 Inntekter eller andre fordeler fra tjenesteytere som benyttes i forbindelse med gjennomføringen av meglingsoppdraget

7.3.1 Gjeldende rett

Gjeldende eiendomsmeglingslov § 4-1 første ledd andre punktum fastsetter at det ikke kan avtales at andre enn oppdragsgiveren skal betale meglerens vederlag. Bestemmelsen ble innført i 1989 og hadde sin bakgrunn i at det frem til dette tidspunktet var vanlig at kjøper betalte meglers vederlag. For nærmere omtale av denne bestemmelsen vises til punkt 8.2 om hvem som skal betale meglers vederlag. Gjeldende lov har imidlertid ingen bestemmelser som etter sin ordlyd retter seg mot meglers adgang å motta inntekter eller andre fordeler fra tjenesteytere som benyttes i forbindelse med gjennomføringen av megleroppdrag.

Kravet til god meglerskikk og meglers uavhengighet, jf. emgll. § 3-1, setter imidlertid grenser for adgangen til å motta slike inntekter og fordeler.

God meglerskikk vil være til hinder for at megler mottar inntekter eller fordeler fra kontraktsmedhjelpere av en slik art eller i et slikt omfang at det går ut over meglers omsorgsplikt overfor sin oppdragsgiver, interessenter eller oppdragsgivers medkontrahent.

7.3.2 Utvalgets forslag

Utvalget behandler under punkt 8.6 i NOU 2006: 1 spørsmålet om meglerforetak, herunder de enkelte som arbeider i foretakene, skal kunne motta inntekter eller andre fordeler fra tjenesteytere som brukes i forbindelse med gjennomføringen av det enkelte eiendomsmeglingsoppdraget. Det presiseres i utredningen at det en tar sikte på i denne sammenheng er «tjenester som i de fleste tilfeller er nødvendige for å benytte seg av for gjennomføringen av megleroppdraget», for eksempel tjenester fra takstmenn, annonsemedier, interiørrådgivere og fotografer.

Utvalget er delt i sitt syn på om megler skal kunne motta inntekter eller andre fordeler fra tjenesteytere som benyttes i forbindelse med gjennomføringen av oppdrag.

Utvalgets flertall (Bråthen, Grøstad, Moestue, Roll- Matthiesen, Rokhaug, Rosén og Sanne) går inn for at mottak av slike inntekter mv. bør forbys. Flertallet skriver i denne sammenheng følgende på side 88 i NOU 2006: 1:

«Det sentrale innhold i kravet om meglerens uavhengighet er at megleren under utøvelsen av eiendomsmeglingen utelukkende skal ha hensynet til selger og kjøper/interessenter for øye. For eksempel skal megleren i sin rådgivning til selgeren om opplegget for salgsarbeidet ikke fremme andre interesser enn det som tjener nettopp denne selgeren. Det bør heller ikke kunne oppstå mistanke om at megleren arbeider for å fremme andre interesser. Et forhold som typisk kan være egnet til å svekke tilliten til meglerens uavhengighet og bransjens anseelse, er at megleren har økonomiske incentiver som kan tenkes å gå på tvers av partenes interesser. Flertallet foreslår på denne bakgrunn at det lovfestes et generelt forbud mot dette, se utkastet § 2-6 annet ledd. Forbudet vil for eksempel omfatte mottak av returprovisjon fra takstmenn, annonsemedier, interiørrådgivere og fotografer.»

Utvalgets flertall skriver i den sammenheng følgende på side 82 – 83 i utredningen:

«Bestemmelsen må ses i sammenheng med behandlingen av forslaget om lovfesting av et generelt krav til meglers uavhengighet i punkt 8.4 foran, hvor det blant annet vil være i strid med denne bestemmelsen å inngå eksklusivitetsavtaler om annonsering. Selv om dette er forbudt, er det ikke noe i veien for at foretakene fremforhandler volumrabatter, slik de også gjør i dag, men de skal ikke kunne motta returprovisjon eller andre fordeler fra annonsemediet som følge av forhandlingene. Flertallet kan ikke se at et forbud mot mottak av provisjoner vil kunne svekke konkurransen i annonsemarkedet eller føre til at mindre foretak vil få en vanskeligere konkurransesituasjon enn i dag, slik mindretallet hevder.

Når det gjelder eventuelle håndteringskostnader, så som kostnader til ikt-systemer, fakturering og inndriving av utestående utlegg, samt dekning av tap for utlegg, vil dette måtte dekkes gjennom meglervederlaget som oppdragsgiveren skal betale. Flertallet mener at forbudet mot returprovisjon mv., sammen med flertallets forslag i punkt 9.8.2 nedenfor om at vederlag og utlegg i oppdragsavtalen blant annet må oppgis hver for seg, samlet sett vil bidra til økt gjennomsiktlighet og øke bransjens anseelse.»

Utvalgets flertall går derfor inn for å forby megleren å motta inntekter eller andre fordeler fra tjenesteytere som benyttes for gjennomføringen av meglingsoppdraget, jf. forslagets § 2-6 andre ledd. I samme bestemmelse foreslås et generelt forbud mot at megler mottar inntekter eller andre fordeler fra andre enn oppdragsgiver for utførelsen av dette. Dette er nærmere omtalt under punkt 9.6 om hvem som skal betale meglers vederlag.

I merknadene til de enkelte bestemmelser, uttales det på side 151 i utredningen at:

«Bestemmelsen rammer både kontant vederlag og vederlag i form av naturalytelser, herunder egenreklame i annonsemedier. Inntekter fra annen virksomhet enn eiendomsmegling, så som formidling av eierskifteforsikringer og lån, faller ikke inn under bestemmelsen her, men reguleres av forbud mot å drive annen virksomhet enn eiendomsmegling etter tredje ledd. Bestemmelsen gjelder ikke for rabatter eller fordeler meglerforetaket får i forbindelse med selve driften av foretaket som sådan, eksempelvis mottak av stordriftsfordeler ved innkjøp av data- og kopimaskiner.»

Med megleren menes her både foretak og personer, jf. NOU 2006: 1 side 151.

Utvalgets mindretall (Høiland og Tandberg) anser at megleren i stedet for et forbud skal pålegges en opplysningsplikt om slike inntekter og fordeler. På side 89 i utredningen uttaler mindretallet følgende:

«meglerforetakene eller megleren bør kunne motta inntekter fra tjenesteytere som brukes i forbindelse med gjennomføringen av det enkelte oppdrag under forutsetning av at kundene skriftlig gjøres oppmerksom på at meglerforetaket eller megleren mottar inntekter for formidlingen fra tjenesteyteren. Mindretallet kan ikke se at opptreden i samsvar med en slik regel er egnet til å svekke tilliten til megleren eller svekke bransjens anseelse.

Megleren formidler i disse tilfellene et produkt eller tjeneste, og får en viss betaling av selger for å ha skaffet kunden. Inntektene formidleren mottar går blant annet til å dekke kostnadene ved å formidle produktet. Slike inntekter gis gjerne basert på volum, men det er også andre viktige momenter som kommer inn her. Meglerforetaket påtar seg for eksempel når det gjelder annonsering, å utforme disse selv (gjelder både avis-og nettannonsering). I denne forbindelse har meglerforetaket kostnader knyttet til ikt-systemer. Det samme gjelder i forbindelse med fakturering og innkreving av annonsekostnadene. Foretaket har normalt det hele og fulle ansvar for påløpte annonsekostnader overfor annonsemediet. En slik ordning innebærer at meglerforetaket påtar seg en likviditetsbelastning og et rentetap, samt et ikke ubetydelig delkredereansvar med fare for tap for foretaket. Oppdragsgiver på sin side nyter godt av en rentefri betalingsutsettelse. For mange oppdragsgivere vil dette være en stor fordel, da fortløpende fakturering av for eksempel annonsekostnader før handel er avsluttet ofte vil være en betydelig likviditetsbelastning. Det vil være uaktuelt for meglerforetakene å påta seg delkredereansvaret uten å kunne sikre seg en viss inndekning av kostnadene knyttet til dette. Inntektene innebærer således et rimelig påslag til dekning av håndteringskostnader basert på innsats og risiko ved salg av produkter. Dette er ikke egnet til å svekke tilliten til megleren eller meglerbransjen.

Mindretallet mener at et absolutt forbud slik flertallet går inn for, vil hindre en effektiv arbeidsfordeling mellom tilbydere av tjenester for gjennomføringen av meglingen og meglerne. Effektiv arbeidsfordeling vil bidra til lavere kostnader for brukerne av eiendomsmeglingstjenester. Mindretallet tror at meglernes avtaler med annonsemediene i tillegg virker skjerpende på konkurransen mellom tjenesteyterne. De eneste som et eventuelt lovforbud er til fordel for, er større, etablerte tjenesteytere, så som annonsemedier.»

Mindretallet uttaler videre at:

«Flertallets forslag skal blant annet hindre enhver kobling mellom meglerforetak og annonsemedier med det formål å hindre at meglerforetaket anbefaler/markedsfører et annonsemedium fremfor andre fordi foretaket har inntekter fra det mediet som anbefales. Så lenge det både er full åpenhet om prisen på tjenestene og full valgfrihet om valg av tjenesteleverandør, mener mindretallet at begrunnelsen for et lovforbud mot mottak av håndteringskostnader ikke slår til.»

Når det gjelder inntekter fra annonseringsmedier, uttaler mindretallet følgende på side 89 – 90 i utredningen:

«Et viktig konkurranseparameter er kostnadene til bruk av megler, herunder hva det koster å annonsere. De fleste oppdragsgivere er i dag svært opptatt av de totale kostnadene ved salg av egen bolig, men også de enkelte kostnadselementer (annonsepris, andre utlegg, vederlag mv.). Mindretallet understreker i denne forbindelse at det som betyr noe for oppdragsgiver, er hvilke tjenester han eller hun får (i hvilket medium annonsen skal stå, størrelse og utformingen av annonsen, antall innrykk mv.) og hva oppdragsgiver faktisk skal betale for annonsen. Oppdragsgiver har full adgang til å sammenligne hva de forskjellige meglerforetakene tilbyr av tjenester og til hvilken pris, og vil følgelig raskt kunne danne seg en oppfatning om for eksempel en foreslått annonsepakke er økonomisk gunstig eller ikke. Nedenfor i punkt 9.8.2 foreslår utvalget en innskjerping av emgll. § 3-2 hvor det klart fremgår at oppdragsavtalen skal inneholde et samlet spesifisert kostnadsoverslag over det totale vederlaget og de samlede utlegg. Dersom dette forslaget blir vedtatt, vil det med andre ord bli enda enklere for oppdragsgiver å sammenligne tilbud fra forskjellige meglerforetak. For øvrig står det oppdragsgiver selvsagt fritt å bestille annonse direkte i det annonsemediet vedkommende måtte ønske. Det er ikke slik at de fremforhandlete inntektene ville ha tilfalt oppdragsgiver dersom det ikke var inngått en avtale om mottak av slike inntekter. Det må kunne legges til grunn at de fleste slike avtaler hvor megler mottar inntekter også har elementer som gjør at annonseringen blir rimeligere for oppdragsgiver enn dersom oppdragsgiver selv skulle bestilt annonsen. Det kan for eksempel være fordeler i form av lavere pris for én standardannonse eller annonsepakker hvor det gis rabatt ved flere innrykk. Dersom sluttbrukerne ikke oppfatter annonsemediene som konkurransedyktige, vil meglerne bli tvunget til enten å få annonsemediet til å redusere prisnivået til sluttbruker eller å skifte til et annet annonsemedium. Mindretallet mener at de enkelte meglerforetakene har større forhandlingsmakt overfor annonsemediene enn hva den enkelte oppdragsgiver vil ha. Dette skyldes blant annet godt innarbeidede rutiner, stort volum og egne datasystemer som håndterer annonseproduksjonen.

Formelt sett vil et lovforbud gi like konkurransevilkår for alle meglerforetak. Dersom meglerforetakene, etter en eventuell innføring av forbud mot håndteringsinntekter, fortsatt skulle finne det hensiktsmessig å fremforhandle annonseavtaler med aviser, vil det i det alt vesentlige være volum (antall solgte annonser) som vil være forhandlingskortet for meglerforetakene. Reelt sett betyr dette at det vil være de store meglerforetakene og meglerkjedene som er interessante for avisene. De mindre meglerforetakene vil ikke ha den samme forhandlingsmakt, og vil derfor neppe kunne fremforhandle like gunstige avtaler på vegne av oppdragsgiverne. Med det foreslåtte lovforbudet risikerer man med andre ord en restrukturering i bransjen der de mindre foretakene enten blir tvunget inn i de større kjedene eller må avvikle virksomheten.»

7.3.3 Høringsinstansenes merknader

Forbrukerombudet og Kredittilsynet slutter seg til flertallets forslag.

Forbrukerrådet skriver i den sammenheng at:

«Forbudet vil omfatte mottak av returprovisjoner fra f.eks takstmenn, annonsemedier, fotografer mv. Forbrukerrådet vil fremheve argumentasjonen til flertallet der det pekes på at det sentrale innhold i kravet om meglers uavhengighet er at megleren, under utøvelsen av eiendomsmeglingen, utelukkende skal ha hensynet til selger og kjøper for øye. Det kan være egnet til å svekke tilliten til meglers uavhengighet og bransjens anseelse dersom meglere har eller får økonomiske interesser som kan tenkes å gå på tvers av partenes interesser.»

Barne- og likestillingsdepartementet støtter og flertallets syn og uttaler at slike inntekter og/eller fordeler:

«kan...blant annet virke prisdrivende og skape uheldige avhengighetsforhold at deler av eiendomsmeglerens inntekter er basert på returprovisjoner fra ulike samarbeidspartnere. Dette gjelder særlig dersom slik godtgjørelse kommer fra takstmenn. På dette området er kravet til nøytralitet og uavhengighet særlig viktig. Returprovisjon er også et problem i forhold til annonsering, hvor det etter det departementet kjenner til, kan være betydelige beløp som tilbakebetales megleren. Annonsekostnadene belastes likevel oppdragsgiveren fullt ut.»

Huseiernes Landsforbund slutter seg også til flertallets vurdering og:

«mener at det er behov for et forbud mot at meglere gis økonomiske eller andre fordeler fra formidling av ulike tjenestetyper i forbindelse med salg. Selger må kunne ha tillit til at megler, kun med selve salget for øye, gir rådgivning for eksempel i forbindelse med bruk av interiørstylist, fotograf, valg av annonsemedium osv. Det vil absolutt svekke tilliten til meglers rådgivning på dette området, dersom han selv tjener på formidlingen.»

LO støtter også flertallets forslag og bemerker i denne sammenheng at et forbud er:

«riktig utfra et syn om at det er i forbrukernes interesse å unngå en monopolsituasjon for de største aktørene.

Videre mener LO at det uttrykkelig skal fremgå av loven at foretak og ansatte ikke kan motta inntekter eller andre fordeler fra tjenesteytere som benyttes i forbindelse med eiendomsmeglingen. (...) Det er ikke tilstrekkelig at foretakene skal kunne formidle nevnte tjenester mot godtgjørelse dersom kundene skriftlig gjøres oppmerksom på at meglerforetaket eller megleren mottar inntekter for formidlingen fra tjenesteyteren («flagging»).»

Norges Takseringsforbund bemerker følgende i sin høringsuttalelse:

Takseringsorganisasjonene ser behov for sterkere regulering av eiendomsmeglerbransjen og boligomsetningen spesielt. En ser med bekymring på en utvikling der problemstillinger knyttet til uavhengighet og yrkesetikk stadig oftere settes på dagsorden gjennom konkrete saker i media. Eiendomsmeglerbransjen og takseringsbransjen har en felles utfordring i å gjøre boligomsetningen tryggere for forbrukerne og dette må ivaretas gjennom klar fordeling og rendyrking av de enkelte aktørers roller.

Utviklingen mot kjededannelse (ofte med utspring i en finansinstitusjon) og stadig større aktører på meglersiden, samt økningen i meglers tilbud av mer eller mindre beslektede varer og tjenester er, etter takseringsorganisasjonenes syn, uheldig og med direkte negativ innvirkning på meglers uavhengige stilling. Et godt eksempel på dette er den siste tids diskusjon i media om for tette bånd mellom eiendomsmeglere og takstmenn. Saken har vært foranlediget av enkelte meglerforetaks krav om at takstmenn, som absolutt betingelse for å få takstoppdrag gjennom megleren, skal inngå bindende avtaler med meglerens avtalepartnere innen eierskifteforsikring. Formålet med dette er eierskifteforsikringsselskapets ønske om kontroll med takstrapportene som leveres. Ved at eiendomsmeglerne kobler takstmannen til forsikringsselskapet, innebærer dette en fare for at rapportene utformes på en måte som forskyver risiko fra selger til kjøper og derved bidrar til en lavere risiko for selskapets eierskifteforsikring. De nevnte eksempler viser med tydelighet at det er behov for et forbud mot inntekter eller andre fordeler fra andre enn meglers oppdragsgiver slik utvalget har foreslått i ny § 2-6 2.ledd. Etter vår mening bør dette forbudet fortolkes strengt.

Det er takseringsbransjens syn at enhver avtale inngått direkte mellom takstmenn og eiendomsmeglere, megleres samarbeidspartnere eller andre aktører i markedet for boligomsetning vil være betenkelig. Innføring av «ordninger», stilltiende eller via konkrete avtaler mellom meglerforetak, takstmenn og eierskifteforsikringsselskaper, vil sterkt begrense forbrukerens mulighet til en uavhengig taksering ved omsetning av boliger. Norges Takseringsforbund og NITO Takst mener dette vil være til stor skade for forbrukeren, og især vil boligkjøper være den tapende part i bolighandelen. Bindinger mellom meglerforetak og eierskifteforsikringsselskaper vil, i seg selv, kunne virke som en pådriver for at selger må tegne eierskifteforsikring. Dette er ikke egnet for å styrke meglers uavhengige stilling.

Norges Takseringsforbund uttaler derfor at det:

«støtter således flertallets forslag om lovfestelse av et generelt forbud mot inntekter eller andre fordeler fra andre enn oppdragsgiver og er enig i at dette kan bidra til større gjennomsiktighet og økt anseelse for bransjen. Takseringsorganisasjonene mener også at formuleringen «andre fordeler» også må omfatte markedsmessige, organisatoriske eller andre besparende effekter megleren får av å formidle slike tjenester. Dette kan for eksempel være den fordelen meglerforetak har ved å kunne formidle en rimeligere eierskifteforsikring enn konkurrentene eller besparelsen meglerforetaket får ved at en profesjonell aktør har påtatt seg selgers ansvar etter Avhendingsloven.»

Norges Eiendomsmeglerforbund slutter seg på sin side til utvalgets mindretall. Forbundet uttaler i denne forbindelse:

«Norges Eiendomsmeglerforbund er enig [med mindretallet] i at det med en slik opplysningsplikt er vanskelig å se at slike inntekter skulle svekke tilliten til meglerens uavhengighet. Megleren/foretaket utfører ofte en god del av presentasjonen av tjenestene og har kontraheringskostnadene som ellers måtte belastes forbruker av tjenesteyteren. Det er ikke rimelig at disse tjenesteytere skal ha «gratis» arbeid fra megleren, som igjen må dekke inn sine kostnader med dette i det alminnelige vederlaget, uavhengig av om kunden benytter seg av disse tjenestene eller ikke...

Megleren har i dag innrettet sine meglersystemer for å benytte eksterne tjenesteytere. De er ofte også involvert i faktureringen av tjenestene. Dette og at meglerforetakene kan fremforhandle gunstige tilbud på vegne av flere forbrukere, gir en svært effektiv omsetningsform som forbrukeren nyter godt av. Et godt eksempel her er fremveksten av markedspakker. Her har eiendomsmeglerne fremforhandlet gunstige vilkår for annonsering av eiendommene med ulikt omfang tilpasset de objektene som skal selges. Pakkene er utarbeidet på bakgrunn av eiendomsmeglernes erfaring og pris avtalt ut fra meglerforetakenes totale kjøp av slike pakker. Dette er en klar fordel for forbruker og svært mange oppdragsgivere etterspør nettopp dette produktet. I og med at oppgjør også for disse tjenestene gjerne foretas etter at salg er gjennomført, vil det ligge en likviditetsbelastning med tilhørende rentetap samt et ansvar for manglende betaling hos sluttbrukeren. …

...

Meglerens arbeid og likviditetsbelastning må han kunne ta seg betalt for av oppdragsgiver. Det kan ikke være riktig å laste dette over på forbrukere som ikke benytter tjenestene som tilbys, eller kjøper disse tjenester fra andre.

Norges Eiendomsmeglerforbund er enig i at det må hegnes om meglerens tillit, men dette må ikke gjøres på en slik måte at forbrukeren blir skadelidende i den forstand at han vil få tilleggstjenester med en dårligere kvalitet og til en dyrere pris enn når formidlingen går gjennom megler. Det er vanskelig å se at en formidling av tjenester, i full åpenhet mht at dette får megleren betalt for av tjenesteyter, er egnet til å svekke tillit til meglerne. Slik åpenhet er det allerede i dag uten at det er registrert negative reaksjoner fra oppdragsgiverne.»

Eiendomsmeglerforetakenes forening støtter også mindretallet, og gir i sin høringsuttalelse uttrykk for at et slikt forbud «innebærer en betydelig begrensning i eiendomsmeglerforetakets inntektsmuligheter.

Foreningen uttaler videre i denne sammenheng at:

«I dag har eiendomsmeglere mulighet til å få deler av sine inntekter gjennom salg av andre produkter, dette gir eiendomsmeglerforetak tilleggsinntekter som for små foretak kan være av stor betydning. Det vises her særlig til hensynet til foretak i distriktene... EFF støtter her mindretallets forslag hvor hensynet til tilliten til eiendomsmegler ivaretas gjennom en skriftlig varslingsplikt.

Et sentralt hensyn i forbindelse med alle typer regulering er at inngrepet i handlefriheten ikke må gå lengre enn det som er absolutt nødvendig for å sikre de interessene man ønsker å verne. Slik vi ser det vil en plikt til skriftlig å orienter om at eiendomsmegleren mottar godtgjørelse fullt ut ivareta hensynet til eiendomsmeglers uavhengighet. Det er vanskelig å se at et absolutt forbud mot at eiendomsmeglere får inntekter fra salg av andre produkter vil styrke tilliten vesentlig mer enn en plikt til å orientere skriftlig om forholdet. EFF er for øvrig enig i mindretallets begrunnelse når det gjelder kostnadsdekning og konkurransesituasjonen...»

NOTAR stiller seg også bak mindretallets forslag og går imot et forbud. I sin høringsuttalelse gir selskapet følgende begrunnelse:

«At megler har gode avtaler, er med å gi oppdragsgiver gode avtaler, samt gjør at provisjonen kan holdes på et lavere nivå.»

OBOS slutter seg også til mindretallet og sier følgende i sin høringsuttalelse:

«OBOS mener at mindretallets forslag om en skriftlig varslingsplikt fullt ut ivaretar hensynet til eiendomsmeglers uavhengighet. Det sentrale er - som påpekt av mindretallet - at så lenge det både er full åpenhet om prisen på de enkelte tjenester og full valgfrihet om valg av tjenester, foreligger det ikke noen reell begrunnelse for et lovforbud. OBOS er for øvrig enig i mindretallets begrunnelse om at et absolutt forbud vil føre til at kostnadene for brukerne av eiendomsmeglingstjenester blir høyere enn nødvendig.»

AL Norske Boligbyggelags Landsforbund støtter mindretallets syn, og skriver følgende i sin høringsuttalelse:

«Etter NBBLs syn er det viktig at meglerne er uavhengig. I bransjen i dag finnes det imidlertid ulike ordninger der meglerne mottar inntekter fra andre enn oppdragsgiver. Etter NBBLs syn er det ikke nødvendig med et absolutt forbud mot slike inntekter. Etter vårt syn vil et forslag om skriftlig varslingsplikt, som foreslått av utvalgets mindretall, ivareta hensynet til meglernes uavhengighet. Det avgjørende er at det er full åpenhet om priser og full valgfrihet med hensyn til valg av leverandør.»

Ingen av de øvrige høringsinstansene har merknader til utvalgets forslag.

7.3.4 Departementets vurdering

Departementet vil innledningsvis bemerke at det er en nær sammenheng mellom spørsmålet om inntekter eller andre fordeler eiendomsmegler mottar fra andre tjenesteytere og spørsmålet om forbud mot å drive annen næringsvirksomhet. Departementet viser til at forbudet mot å drive annen næringsvirksomhet og forbudet mot å motta inntekter eller andre fordeler fra tjenesteytere, begge søker å ivareta hensynet til meglers uavhengighet. Samtidig er det ingen klar grense mellom tilfeller der megler mottar vederlag eller en annen fordel fra tjenesteytere, og der megler må anses å drive annen næringsvirksomhet. Det vises for øvrig til nærmere omtale av uavhengighetsreglene under punkt 7.1.

Det er enighet i utvalget om at inntekter eller andre fordeler fra tjenesteytere som benyttes i forbindelse med gjennomføringen av meglingsoppdraget ikke skal kunne virke inn på meglerens stilling som uavhengig mellommann, jf. NOU 2006: 1 side 88 – 89 og side 151. Departementet slutter seg til utvalgets vurdering på dette punkt.

Utvalget er imidlertid delt når det gjelder spørsmålet om hvordan dette hensynet skal ivaretas. Flertallet ønsker et forbud mot at megler kan motta inntekter eller andre fordeler fra tjenesteytere som benyttes for gjennomføring av oppdraget. Mindretallet går inn for at slike inntekter skal utløse en skriftlig opplysningsplikt.

Dersom megler mottar inntekter eller andre fordeler fra tjenesteytere som benyttes i forbindelse med gjennomføring av oppdraget, vil megler få et incentiv til å anbefale bruk av vedkommendes tjenester, uavhengig av den enkelte kundes reelle behov. I slike situasjoner vil det derfor kunne oppstå tvil om meglers uavhengighet. Etter departementets vurdering vil ikke en opplysningsplikt om at megler mottar slike inntekter, være tilstrekkelig for å ivareta meglers uavhengighet. Det vises blant annet til at forbruker vil være prisgitt meglers profesjonelle råd om bruk av tjenesteytere, og det kan ikke forventes at forbruker vil kunne avhjelpe potensielle og reelle uavhengighetsproblemer i kraft av sine valg. Dette tilsier at slike returprovisjoner mv. bør forbys, med mindre det kan påvises særlige grunner som tilsier en annen løsning.

Mindretallet fremhever blant annet at megleren ved innkjøp av tjenester i forbindelse med gjennomføringen av oppdraget påtar seg en kredittrisiko og et likviditetstap, og at megleren bør kompenseres for dette i form av returprovisjon. Departementet vil bemerke at alle tjenesteytere som ikke kan fakturere sine ytelser løpende påtar seg både kredittrisiko og likviditetstap i den grad innsatsfaktorer som er nødvendig for deres tjenesteytelse må betales. Departementet kan ikke se særlige hensyn som skulle tale for at eiendomsmeglere har behov for særlig vern mot eksponering for en slik kredittrisiko.

Mindretallet peker også på at meglere ofte har innrettet sine systemer slik at tjenesteytelser som er nødvendige for gjennomføringen av oppdraget utføres av megler og tjenesteyter i et integrert samarbeid. En slik forretningsmodell innebærer ifølge mindretallet en effektiv arbeidsdeling som virker skjerpende på konkurransen. Norges Eiendomsmeglerforbund skriver i denne forbindelse at

«Megleren/foretaket utfører ofte en god del av presentasjonen av tjenestene og har kontraheringskostnadene som ellers måtte belastes forbruker av tjenesteyteren. Det er ikke rimelig at disse tjenesteytere skal ha «gratis» arbeid fra megleren, som igjen må dekke inn sine kostnader med dette i det alminnelige vederlaget, uavhengig av om kunden benytter seg av disse tjenestene eller ikke.»

Departementet vil bemerke at flertallets forslag hviler på hensynet til å sikre meglerens uavhengighet, og at forholdet til tjenesteytere ikke er eller blir av en slik art at dette kan gå på bekostning oppdragsgiver eller potensielle kjøpere. Hvordan meglere konkret har valgt å utforme sitt innkjøp av eksterne tjenester nødvendige for gjennomføringen av oppdrag med tanke på arbeidsfordeling, er etter departementets vurdering ikke relevant i vurderingen av om megler kan motta inntekter eller fordeler fra slike tjenesteytere.

Etter departementets vurdering foreligger det derfor ikke særlige grunner som tilsier at returprovisjon til eiendomsmegler fra andre tjenesteytere fortsatt bør tillates. Departementet slutter seg på denne bakgrunn til flertallets vurdering og konklusjon. Flertallet har foreslått å innta bestemmelsen i § 2-6 andre ledd. Departementet finner det hensiktsmessig å innta forbudet mot at megler mottar inntekter eller andre fordeler fra tjenesteytere i en egen bestemmelse, jf. lovforslaget § 5-4.

7.4 Adgang til å engasjere seg i annen virksomhet

7.4.1 Gjeldende rett

Eiendomsmeglingslovens § 2-6 begrenser adgangen eiendomsmeglingsforetak og visse fysiske personer tilknyttet slike foretak har til å drive annen næringsvirksomhet enn eiendomsmegling.

Av § 2-6 første ledd følger at:

«Person eller selskap som har bevilling etter § 2-1 første ledd kan ikke drive annen næringsvirksomhet enn eiendomsmegling.»

Avgjørende for begrensningen er dermed definisjonen av begrepet eiendomsmegling og grensen til «annen næringsvirksomhet». Hva som menes med «eiendomsmegling» er omtalt i eiendomsmeglingslovens § 1-1, jf. nærmere omtale i kapittel 4.

Av § 2-6 andre ledd følger at:

«En eiendomsmegler som selv driver eller er ansatt i meglerforetak, må ikke selv drive eller være ansatt hos person eller foretak som driver annen næringsvirksomhet, eller være medlem av styre, bedriftsforsamling eller representantskap i foretak som driver annen næringsvirksomhet.»

Bestemmelsen er i praksis tolket slik at virksomhetsbegrensningen bare omfatter ansatte som er eiendomsmeglere i lovens forstand (jf. § 2-3).

Kompetanse til i det enkelte tilfelle eller ved forskrift å gjøre unntak fra § 2-6 første og andre ledd er delegert Kredittilsynet, jf res. 16. juni 1989 nr. 386 og vedtak 1. februar 1990. Kredittilsynet har lagt til grunn en liberal dispensasjonspraksis, jf. NOU 2006: 1 s. 91. Kredittilsynet har praktisert bestemmelsen slik at det gis tillatelse til virksomhet som ikke innvirker på eiendomsmeglerens evne til å opptre som nøytral mellommann.

For advokater som driver eiendomsmegling gjelder spesialbestemmelsen i § 2-6 fjerde ledd, se nærmere omtale i Innst.O. nr. 92 (1988-1989). Bestemmelsen slår fast at en advokat som driver eiendomsmegling ikke skal «påta seg oppdrag hvor hans personlige økonomiske interesser kan komme i konflikt med klienters interesser eller ha innflytelse på vedkommendes uavhengige stilling.»

7.4.2 Utvalgets forslag

Utvalget skriver følgende på side 91 – 92 i NOU 2006: 1:

«Utvalget mener at forbudet mot annen næringsvirksomhet for foretak med bevilling etter emgll. § 2-1 første ledd kombinert med en dispensasjonsadgang, bør opprettholdes. Dette innebærer at det fortsatt skal kunne gis unntak fra forbudet i enkeltvedtak og i forskrift. Etter utvalgets oppfatning ville det by på problemer å regulere uttømmende i loven hva slags annen virksomhet det er kurant at foretakene driver med, og det er mest hensiktsmessig at særskilte unntak fortsatt kan fastsettes i forskrifts form.»

Når det gjelder behovet for en dispensasjonsadgang, legger utvalget til grunn på side 92 i NOU 2006: 1 at:

«Behovet for dispensasjonsadgangen ligger, [...], i at det kan tenkes annen virksomhet enn eiendomsmegling som likevel har naturlig sammenheng med meglingen, eller annen virksomhet eller deltakelse i virksomhet som er ubetenkelig ut fra de hensyn som ligger bak bestemmelsen, og som derfor kan tillates. Ved dispensasjonsbehandlingen må det således foretas en vurdering opp mot behovet for å sikre meglerens uavhengige stilling slik at partenes interesser ikke blir skadelidende. Forvaltningsmyndigheten må foreta en skjønnsmessig vurdering i det enkelte tilfellet.»

Når det gjelder de ansatte i foretakene og andre fysiske personer med tilknytning til foretakene foreslår utvalget også en videreføring av forbudet mot å drive annen virksomhet. Dagens dispensasjonsadgang foreslås imidlertid tatt bort. I stedet for denne foreslås en begrensning av forbudet mot annen næringsvirksomhet som er egnet til å svekke tilliten til eiendomsmeglingsbransjen. Videre foreslås et uttrykkelig forbud mot at de aktuelle personene direkte eller indirekte driver handel med fast eiendom. I begrunnelsen for denne delen av forslaget vises det til at endringen kan være ressursbesparende for Kredittilsynet. Videre vises det til at bestemmelsen kan utfylles gjennom nærmere regler i forskrift.

Om det uttrykkelige forbudet mot direkte eller indirekte å drive handel med fast eiendom skriver utvalget blant annet følgende på side 95–96 i NOU 2006: 1:

«En aktivitet som det av hensyn til tilliten til meglerens uavhengighet ikke gis tillatelse til [...], er at eiendomsmeglere for egen regning driver som spekulanter i eiendomsmarkedet, eller er tilknyttet foretak som opererer i eiendomsmarkedet. Sett hen til dette faktum og at forslaget om utvidelse av personkretsen ville medføre at Kredittilsynet måtte ta stilling til en lang rekke dispensasjonssøknader – i mange tilfeller søknader om engasjementer i annen virksomhet som det er uproblematisk å være engasjert i – foreslår utvalget en bestemmelse om at de ovennevnte personene direkte eller indirekte ikke kan drive handel med fast eiendom, og for øvrig ikke engasjere seg i virksomhet som er egnet til å svekke tilliten til eiendomsmeglingsbransjen. Det vises til utkastet § 2-6 fjerde ledd.

...

Den del av bestemmelsen som fastsetter at megleren «ikke direkte eller indirekte» kan «drive handel med fast eiendom», er naturligvis ikke til hinder for å eie bolig- og fritidseiendom til egen bruk. Det som primært forbys, er at megleren direkte eller indirekte deltar aktivt i eiendomsmarkedet ved kjøp og salg. I dag knyttes vurderingen opp mot å «drive» annen «næringsvirksomhet», mens forslaget taler om «direkte eller indirekte drive handel med». På tross av den endrede ordlyden, har det i all hovedsak vært meningen å videreføre gjeldende rett på dette punkt. Det vil fremdeles bero på en skjønnsmessig vurdering hvorvidt en aktivitet av denne art er i samsvar med bestemmelsen, og det må også i denne vurderingen legges betydelig vekt på formålet med bestemmelsen.

Utvalget går også inn for å utvide kretsen av fysiske personer med tilknytning til meglerforetaket som omfattes av forbudet mot å drive annen virksomhet. Utvalget går videre inn for å likestille advokater som driver eiendomsmegling med andre fysiske personer som gjør dette. At gjeldende § 2-6 er begrenset til kun å omfatte statsautorisert megler ansatt i meglerforetak gir etter utvalgets vurdering bestemmelsen «en uheldig og ubegrunnet avgrensning.» Utvalget legger til grunn at formålet med bestemmelsen, som er å sikre at megleren forblir en uavhengig mellommann og sikre tilliten til meglerbransjen generelt, har like mye sin berettigelse i forhold til andre som arbeider med eiendomsmegling. Forslaget til utvidet personkrets følger av utkastets § 2-6(4) første punktum, og omfatter «Eiendomsmeglere, jurister og advokater som selv driver eiendomsmeglingsvirksomhet, ansatte og personer med tilvarende tilknytning til foretak som driver eiendomsmeglingsvirksomhet, samt eiere og tillitsvalgte i slike foretak som normalt deltar i den daglige driften,». Videre følger det av utkastet til § 2-6 fjerde ledd andre punktum at det samme gjelder for advokatfullmektiger som utfører megling for advokater. Det presiseres i § 2-6 fjerde ledd tredje punktum at forbudet i første punktum bare gjelder for personer som utfører arbeid som er ledd i eiendomsmegling.

Blant annet for å lette tilsynsmyndighetenes arbeid, foreslår utvalget videre i § 2-6 femte ledd en bestemmelse om at foretakene skal føre register over faste eiendommer som helt eller delvis tilhører personer med tilknytning til foretaket som nevnt i forslagets fjerde ledd. Det samme gjelder for annen virksomhet disse er engasjert i. Utvalget uttaler i denne forbindelse på side 96 i NOU 2006: 1:

«De enkelte personer som arbeider i foretakene, plikter således å gi sin arbeidsgiver informasjon om dette. Det må foretas en forhåndsvurdering av kjøpet/salget eller den annen virksomhet vedkommende ønsker å være engasjert i. I denne forbindelse vil det være naturlig å konsultere ledelsen i foretaket. For foretakene kan det være svært uheldig at personer som arbeider der, driver med kjøp og salg i eiendomsmarkedet eller er engasjert i annen virksomhet som er egnet til å svekke tilliten til eiendomsmeglingsbransjen. De senere års medieoppslag viser hvor uheldig dette er for meglerbransjens anseelse, men også for det enkelte foretak, som kanskje ikke har kjent til hva den ansatte har vært engasjert i. Forslaget slår fast foretakenes rett og plikt til å føre kontroll med ansattes engasjementer utover meglingen. Formentlig vil bestemmelsen virke preventivt.»

Det foreslås for øvrig at det i forskrift skal kunne gis nærmere regler om hva et slikt register skal inneholde.

Når det gjelder eiendomsmeglingsvirksomhet drevet av advokater, skriver utvalget følgende på side 95 i NOU 2006: 1:

«For advokater som har valgt å drive med eiendomsmegling, kan utvalget ikke se at det er særlige hensyn som skulle tilsi et unntak, gitt at det fremkommer at disse kan drive rettshjelpvirksomhet. Det samme gjelder advokatfullmektiger som på vegne av advokaten opptrer som megler. Regelen foreslås for øvrig å gjelde for jurister, som etter utvalgets forslag blant annet skal kunne drive eiendomsmegling i enkeltpersonforetak dersom de har relevant praktisk erfaring. Unntatt fra forslaget er personer som ikke utfører ledd i megling.»

Utvalget foreslår også enkelte endringer som er felles for reglene om foretaket og regelen om fysiske personer med tilknytning til foretaket

For det første går utvalget inn for å endre ordlyden slik at forbudet gjelder det å «engasjere seg i annen virksomhet». Ifølge utvalget er bakgrunnen for dette blant annet at formålet og omfanget mv. av virksomheten ikke trenger å være avgjørende for om det kan reises spørsmålstegn ved tilliten til meglers uavhengige stilling. Om den nærmere forståelsen av dette uttrykket i relasjon til bestemmelsen om fysiske personer med tilknytning til foretaket skriver utvalget blant annet (NOU 2006: 1 på side 95):

«Det samme gjelder bruken av ordlyden «engasjere seg i», som blant annet dekker det å ha eierinteresser i eller drive, være ansatt eller oppdragstaker i annen virksomhet, så vel som å være medlem av styre eller bedriftsforsamling eller representantskap i foretak som driver annen virksomhet.»

I tillegg endres ordlyden fra å rette seg mot annen «næringsvirksomhet» til å omfatte annen «virksomhet». I begrunnelsen for denne delen av forslaget skriver utvalget følgende på side 95 i NOU 2006: 1:

«Begrepet «virksomhet» er ment å tolkes vidt, hvor formålet bak bestemmelsen må vektlegges betydelig i vurderingen. Det samme gjelder bruken av ordlyden «engasjere seg i», som blant annet dekker det å ha eierinteresser i eller drive, være ansatt eller oppdragstaker i annen virksomhet, så vel som å være medlem av styre eller bedriftsforsamling eller representantskap i foretak som driver annen virksomhet.»

Utvalget ble i mandatet bedt, i forbindelse med meglers uavhengighet, særskilt å vurdere behovet for regulering av meglers uavhengighet i forhold til finansielle tjenesteytelser. I tillegg har utvalget foretatt en nærmere vurdering av forholdet til visse typer annen virksomhet som er særlig aktuelle å regulere i en fremtidig forskrift om adgangen til å engasjere seg i annen virksomhet. Disse virksomhetsformene er særlig aktuelle i forhold til annen virksomhet drevet av meglerforetak, men vil også «gjelde i forhold til de personer som omfattes av bestemmelsen» (jf. NOU 2006: 1 s. 95).

Utvalget står samlet om at visse kategorier av slike tilleggsaktiviteter er uproblematiske ved siden av meglerrollen.

Det gjelder for det første forretningsførsel for gårdeiere, taksering av fast eiendom og bistand ved gjennomføring av seksjonering av eiendommer, «slik dette fremkommer av eiendomsmeglingsforskriftens § 8-1 i dag.» Utvalget presiserer imidlertid at det ikke kan «foretas taksering av eiendommer som foretaket har i oppdrag å formidle.» (jf. NOU 2006: 1 s. 92). Utvalget er videre enig om at meglerforetak fremdeles bør kunne tilrettelegge for syndikering av eiendomsaksjeselskaper, så fremt foretaket får konsesjon etter verdipapirhandelloven og dispensasjon fra forbudet for verdipapirforetak mot å drive annen næringsvirksomhet, jf. vphl. § 8-3. Utvalget anser det også uproblematisk at meglerforetak driver bistand ved gjennomføring av seksjonering, og ved stiftelse av borettslag. Når det gjelder bistand ved innløsning av festetomter uttaler utvalget på side 92 i NOU 2006: 1 at det ikke kan se at formålet bak emgll. § 2-6 er til hinder for at foretakene skal kunne yte slik bistand, og mener derfor at dette bør kunne gjøres under forutsetning av at det stilles en sikkerhet som dekker eventuelt ansvar megleren pådrar seg i forbindelse med arbeidet. I tillegg anser utvalget at foretakene bør kunne formidle rengjøringstjenester, flyttetjenester og formidling av strømprodukter mot godtgjørelse. Endelig legger utvalget til grunn at meglerforetak kan drive formidling av innbo- og villaforsikringer. Utvalget legger til grunn at dette er typiske produkter som tilbys etter av handelen er kommet i stand, og hvor det etter utvalgets oppfatning ikke er fare for tilliten til meglerens uavhengighet.

Utvalget står også samlet om at visse kategorier tilleggsaktiviteter også i fremtiden bør forbys. Det gjelder for det første at meglerforetak opererer i eiendomsmarkedet for egen regning eller driver med eiendomsutvikling, jf. omtale ovenfor om et eksplisitt lovforbud mot dette. Videre legger utvalget til grunn i NOU 2006: 1 side 92, at meglerforetak ikke skal kunne tilby

«eksempelvis bankinnskuddsprodukter med tilknyttede tilleggstjenester, samt drive rådgivning i denne forbindelse. Foretakene kan for eksempel ikke ansette finanskonsulenter til å rådgi og selge produkter levert av en samarbeidende bank. Det samme gjelder andre produkter som kan være egnet til å utsette kundene for tap.»

Når det gjelder visse andre tilleggsaktiviteter er imidlertid utvalget delt i sitt syn.

For det første gjelder det kredittformidling. Flertallet (Bråthen, Grøstad, Moestue, Roll- Matthiesen, Rokhaug, Rosén og Sanne) stiller seg negativt til at eiendomsmeglerforetak skal kunne drive slik virksomhet, og skriver på side 92 i NOU 2006 at slik

«formidlingsvirksomhet kan være egnet til å svekke tilliten til meglers uavhengighet og svekke eiendomsmeglingsbransjens anseelse.»

Flertallet har derimot særlig lagt vekt på at:

«låneformidling typisk er en tjeneste som formidles før handelen er kommet i stand, og hvor megleren som oftest får vederlag fra finansinstitusjonen bare dersom lånet aktualiseres. Dette vil kunne påvirke meglerens rådgivning overfor selgere under budgivningen ved at vedkommende kan tenkes å anbefale aksept av bud fra en budgiver som megleren har formidlet lån til.» Det legges til grunn at mistanken om dette alene kan være nok til å svekke tilliten til megleren.»

Mindretallet (Høiland og Tandberg) anser imidlertid at foretakene fremdeles bør gis adgang til å formidle lån under forutsetning av at kundene skriftlig gjøres oppmerksom på at meglerforetaket eller megleren mottar inntekter for formidlingen av tjenesten. Det legges til grunn at dette ikke er egnet til å svekke tilliten til megleren som uavhengig mellommann.

For det andre er utvalget delt når det gjelder spørsmålet om utleieforvaltning knyttet til oppdrag hvor megler har formidlet leieretten. Med utleieforvaltning forstår utvalget «blant annet å ta hånd om all korrespondanse mellom leietaker og utleier også etter at leiekontrakt er inngått mv., yte bistand til innkreving av husleie og iverksette tiltak ved mislighold fra leietakers side.» (jf. NOU 2006: 1 s. 93 første spalte).

Flertallet (Grøstad, Høiland, Rosén, Sanne og Tandberg) mener slik virksomhet bør være tillatt. I begrunnelsen for sitt syn uttaler flertallet blant annet følgende på side 93 i NOU 2006: 1:

«I praksis har det vist seg at den personlige kontakten som eiendomsmegleren og leietakeren får i forbindelse med inngåelse av leiekontrakten, er med på å redusere konfliktfaren dersom leietaker misligholder leieavtalen. Dersom eiendomsmeglingsforetak ikke skal få bistå med utleieforvaltning, ville alternativet være at leietaker måtte forholde seg til et annet foretak som ikke ville kjenne til historikken rundt inngåelse av leiekontrakten. Erfaringene knyttet til at foretakene driver med utleieforvaltning er gode, og det er få klager knyttet til forvaltningen.»

Flertallet kan heller ikke se at slik bistand er egnet til å svekke tilliten til eiendomsmegleren.

Mindretallet (Bråthen, Moestue, Roll-Mathiesen og Rokhaug) stiller seg negativt til at meglere skal få drive slik virksomhet. De uttaler i denne sammenheng på side 93 i NOU 2006: 1:

«Mindretallet finner det prinsipielt uheldig at megler går fra å være mellommann til partsrepresentant. Det er ikke gitt at partene forstår hvor mellommannsoppdraget slutter og forvaltningsoppdraget starter. En fremtidig rolle som representant for en av partene, kan også få innvirkning på utførelsen av selve formidlingsarbeidet i det enkelte tilfellet. Og selv om megleren ivaretar omsorgsplikten for begge parter, kan det å tilby leieforvaltning være ødeleggende for tilliten til både eiendomsmeglerforetaket og bransjen generelt.»

For det tredje er utvalget delt når det gjelder spørsmålet om eiendomsmeglingsforetak skal kunne ha eierinteresser i annonsemedier. Flertallet mener at dette i utgangspunktet bør være forbudt, men at det bør kunne gis dispensasjon fra forbudet med hjemmel i den foreslåtte § 2-6 sjette ledd. Flertallet uttaler i denne forbindelse på side 93 i NOU 2006: 1:

«her er [det] kryssende hensyn som gjør seg gjeldende. Flertallet ønsker på den ene side ikke å hindre effektiv konkurranse og produktutvikling på området. På den annen side er det viktig at det ikke gis tillatelse til eierskap i virksomhet som kan være egnet til å svekke tilliten til meglerens uavhengighet. Flertallet mener at tilsynsmyndigheten ved søknadsbehandlingen må vurdere de kryssende hensyn som her gjør seg gjeldende. For eksempel kan konkurransemessige hensyn tilsi at det bør gis tillatelse til å eie konkurrerende boligaviser. Det kan i denne forbindelse, som ellers, være aktuelt å stille vilkår for tillatelsen.»

Mindretallet (Høiland og Tandberg) legger vekt på konkurransemessige hensyn. De uttaler i denne sammenheng på side 94 i NOU 2006: 1 at eiendomsmeglingsforetakene gjennom eierinteresser i annonsemedier har bidratt til å redusere annonseprisene til fordel for kundene. Det vises til at konkurransen i markedet for boligannonser har økt kraftig de senere år. Videre uttaler mindretallet (NOU 2006: 1 side 94):

«Mindretallet mener det er ubetenkelig at foretakene selv eier hele eller deler av et annonsemedium, under forutsetning av at kunden gis skriftlig opplysning om at slikt eierskap eksisterer og at kunden gis full valgfrihet med hensyn til hvor annonsering skal skje.»

For det fjerde står utvalget delt når det gjelder formidling av eierskifteforsikring. Flertallet (Bråthen, Grøstad, Moestue, Roll- Matthiesen, Rokhaug, Rosén og Sanne) uttaler på side 94 i NOU 2006: 1 at det er

«avgjørende at en slik forsikring normalt tilbys før handelen er kommet i stand og gjelder en forsikring som har betydning for den informasjon om eiendommen som megleren har ansvaret for å bringe frem. Dersom megleren mottar godtgjørelse for hver forsikring som formidles, vil dette kunne føre til at megleren ikke foretar en objektiv og uhildet orientering om produktet.»

Flertallet anser derfor at meglere bare kan forestå slik formidling, dersom foretakene ikke mottar godtgjørelse for dette.

Utvalgets mindretall (Høiland og Tandberg) kan ikke se at det er betenkelig i forhold til mellommannens uavhengighet at det mottas inntekter for formidling av eierskifteforsikringer dersom kundene skriftlig gjøres oppmerksom på at meglerforetaket eller megleren mottar inntekter for formidlingen fra forsikringsselskapet. Det vises til at eiendomsmeglerforetakene også på dette området har bidratt til økt konkurranse.

7.4.3 Høringsinstansenes merknader

Utvalgets forslag om videreføring av virksomhetsbegrensningen for eiendomsmeglingsforetak får støtte fra Eiendomsmeglerforetakenes forening, Finansnæringens hovedorganisasjon, Forbrukerombudet, Forbrukerrådet og Huseiernes landsforbund .

Konkurransetilsynet bemerker generelt om virksomhetsbegrensninger at:

«Regler for organisering av virksomhetene kan begrense utvikling av strukturen i bransjen og nye tjenester. I tillegg kan reguleringer legge begrensninger på aktørenes atferd slik at konkurranseintensiteten reduseres. Etter tilsynets mening vil det være uheldig dersom de reguleringene som foreslås i unødig grad bidrar til å begrense konkurransen.»

Fornyings- og administrasjonsdepartementet skriver i denne sammenheng følgende:

«I markedet for kjøp og salg av boliger, er det vanskelig for kundene å vurdere kvaliteten på eiendomsmeglertjenesten. Normalt er det ikke profesjonelle aktører som selger og kjøper bolig, og manglende informasjon om egenskaper ved boligen gjør det vanskelig for kjøperen å verdsette boligens kvalitet. Det har derfor avgjørende betydning for effektiviteten i markedet at det tilbys eiendomsmeglertjenester av god kvalitet. Utvalget har derfor foreslått flere tiltak for å heve kompetansen, sikre meglerens uavhengighet og gi klarere rammer for meglerforetakenes virksomhet. Samtidig må kravene som stilles til eiendomsmeglervirksomhet ikke bli av et slikt omfang at det skapes unødige etableringshindringer som igjen vil ramme forbrukerne i form av svekket konkurranse.»

De øvrige høringsinstansene har ikke hatt merknader på dette punkt.

Når det gjelder virksomhetsbegrensning for fysiske personer tilknyttet meglerforetak, har flere høringsinstanser kommet med merknader.

Kredittilsynet skriver i denne sammenheng at det:

«stiller seg positiv til utvalgets forslag om å begrense forbudets materielle innhold, og ser at tilsynsmyndighetens forvaltningsarbeid når det gjelder søknader om dispensasjoner vil forsvinne. Imidlertid åpner loven for vanskelige grensedragninger når det gjelder vurderingen av virksomhet som «er egnet til å svekke tilliten til eiendomsmeglingsbransjen», og å ""drive handel med fast eiendom», noe som vil kunne øke antall henvendelser om tolkningsspørsmål knyttet til bestemmelsen.»

Norges eiendomsmeglerforbund uttaler følgende:

«I første ledd foreslås

Megleren må ikke opptre på noen måte som er egnet til å svekke tilliten til meglerens uavhengighet.

Hadde det vært foreslått .... som svekker tilliten til megleren uavhengighet, hadde det vært enkelt å være enig. Når skjønnstemaet «egnet til» tas inn blir det straks vanskelig.»

Videre skriver forbundet om fysiske personer tilknyttet meglerforetak at:

«Någjeldende § 2-6 omhandler personer med forskjellig kompetanse, men som alle driver med eiendomsmegling, helt forskjellig mht å drive annen næringsvirksomhet. Bestemmelsen har latt hensyn til den som yter eiendomsmeglertjenesten gå foran forbrukerens interesser. Norges Eiendomsmeglerforbund støtter det forslag som fremmes som en riktig og viktig utvidelse av kretsen som omfattes av forbudet mot deltagelse i annen næring som kan svekke tilliten til bransjen.»

Huseiernes Landsforbund bemerker i denne sammenheng at

«Når det gjelder meglers adgang til å engasjere seg i annen virksomhet mener vi at dette bør være som før; at utgangspunktet er totalforbud men med mulighet til å søke dispensasjon. Vi mener at dette må praktiseres restriktivt, og uansett slik at dispensasjon ikke gis der engasjementet kan være egnet til å svekke eiendomsmeglerens uavhengighet.»

NOTAR stiller seg bak utvalgets forslag når det gjelder virksomhetsbegrensning, og særlig utvidelsen av kretsen fysiske personer tilknyttet meglerforetak som er omfattet av bestemmelsen:

«[Utkastets § 2-6 tredje og fjerde ledd] erstatter det gamle forbudet mot «annen næringsvirksomhet» som kun gjaldt statsautoriserte eiendomsmeglere og Notar stiller seg bak forslagene da det er flott at man får en hjemmel som gjelder alle som utøver ledd i megling og som er direkte rettet mot tilliten til meglers uavhengighet. Det gamle forbudet rammet alt av annen virksomhet og ble både for omfattende samt at det kun rammet en liten del av de som utøver megling.»

De øvrige høringsinstansene har ikke hatt merknader på dette punkt.

Når det gjelder advokaters og juristers adgang til å drive rettshjelpsvirksomhet, jf. utkastets § 2-6 fjerde ledd siste punktum, stiller Kredittilsynet seg negativt til utvalgets forslag. Kredittilsynet skriver følgende i denne sammenheng:

«Kredittilsynet vil særlig kommentere utvalgets forslag når det gjelder advokaters og juristers adgang til å drive rettshjelpsvirksomhet, jf. utkastets § 2-6 fjerde ledd siste punktum. Etter det Kredittilsynet kjenner til er rettshjelpsvirksomhet, slik dette er definert i domstolloven § 218, snevrere angitt enn den rådgivningsvirksomhet advokater normalt driver. Kredittilsynet vil ikke gå inn for en innskrenkning i forhold til gjeldende lovgivning på dette punktet.»

Advokatforeningen har ikke innvendinger til utvalgets forslag med hensyn til advokaters adgang til å drive annen næringsvirksomhet. Det presiseres i høringsuttalelsen at en forutsetter at fortolkningen av begrensningen skjer i lys av at advokater som driver eiendomsmegling fortsatt også skal kunne drive rettshjelpsvirsomhet.

Når det gjelder aksessoriske aktiviteter som utvalget har vurdert, har en rekke høringsinstanser kommet med merknader.

Kredittilsynet skriver i sin høringsuttalelse at det:

«oppfatter at de vurderinger flertallet har lagt til grunn for de enkelte virksomhetstyper i det vesentlige bygger på at hensynet til meglers nøytralitet er vektlagt fremfor hensynet til effektiv konkurranse og produktutvikling. I tillegg til dette har Kredittilsynet i sine vurderinger lagt vekt på hensynet til tilliten til meglerbransjen generelt. Kredittilsynet slutter seg til flertallets vurdering når det gjelder kredittformidling, eierskap i annonsemedier, formidling av eierskifteforsikringer og utleieforvaltning, herunder også i forhold til utleieoppdrag foretaket har hatt forut for forvaltningsoppdraget.

Når det gjelder adgangen til fortsatt å bistå ved annonsering (eller mekanisk formidling) av eiendommer, må dette sees i sammenheng med Kredittilsynets innstilling i spørsmålet om utenlandsmegling,»

Forbrukerrådet skriver i denne sammenheng at det:

«støtter videre flertallets forslag om at foretakene ikke bør kunne formidle lån, og heller ikke motta godtgjørelse for formidling av eierskifteforsikringer og den nylig etablerte kjøperforsikring. Når det gjelder låneformidling, er dette også en tjeneste som formidles før handelen er kommet i stand, og hvor megleren som oftest får vederlag fra finansinstitusjonen, men bare dersom lånet aktualiseres. Dette vil kunne påvirke rådgivningen fra megler i forhold til selgere under budgivningen ved at denne kan tenkes å anbefale selger å akseptere bud fra en budgiver som megleren har formidlet lån til. Dette er som utvalget påpeker kanskje ingen hyppig forekommende situasjon, men Forbrukerrådet er enig med utvalget i at muligheten for at slikt kan forekomme er egnet til å svekke tilliten til at megleren kun har partenes interesser i handelen for øye.

Utvalgets flertall går inn for at foretak som formidler eierskifteforsikring i forbindelse med oppdragsinngåelsen ikke bør kunne motta godtgjørelse for denne formidlingen. Vi er enig i flertallets nærmere begrunnelse her. Forbrukerrådet mener at dette også bør gjelde ved formidling av kjøperforsikring. I og med at megler i dag gjerne får en godtgjørelse for hver forsikring han formidler, vil dette kunne føre til at megleren ikke foretar en objektiv og uhildet orientering om eiendommen han formidler.»

Landsorganisasjonen i Norge uttaler i denne sammenheng at:

«[Fler]tallets foreslag om at eiendomsmeglingsforetak ikke lenger bør kunne formidle lån, eller eierskifteforsikringer dersom de mottar godtgjørelse for det, er etter LOs syn riktig utfra et syn om at det er i forbrukernes interesse å unngå en monopolsituasjon for de største aktørene.

...Det vil også være en styrking av forbrukernes stilling dersom det inntas en bestemmelse om at forvaltningsmyndigheten må foreta en vurdering i det enkelte tilfellet, hvor hensynet til tilliten til meglers uavhengighet må vurderes opp mot konkurransemessige hensyn når det gjelder spørsmålet om eierskap i annonsemedier.»

Når det gjelder formidling av lån, uttaler Konkurransetilsynet som følger:

«Boliglån er et sentralt produkt for norske banker. Eiendomsmeglerforetak utgjør en viktig distribusjonskanal for bankene ved salg av boliglån, både direkte gjennom egne eiendomsmeglerforetak eller gjennom distribusjonsavtaler med uavhengige eiendomsmeglerforetak...

Dersom eiendomsmeglerne ikke lenger kan formidle lån, så vil bankenes insentiv til å drive eiendomsmeglingsforetak bli redusert. Dette kan redusere mulighetene til å ekspandere bankvirksomheten, som kan ha negative konkurransemessige konsekvenser i boliglånsmarkedet. I tillegg kan det innebære at det etableres færre eiendomsmeglerforetak, noe som kan redusere konkurransen i markedet for eiendomsmeglertjenester.

På den andre siden kan et forbud mot formidling av lån gjennom eiendomsmeglere innebære at flere av kundene vurderer flere långivere før de tar opp boliglån. Dette kan være en fordel for banker som ikke har, eller bare i begrenset grad har, distribusjon gjennom eiendomsmeglere.

Konkurransetilsynet vil uansett bemerke at forslaget om å forby formidling av lån kan ha konkurransemessige konsekvenser som bør vurderes grundig før det eventuelt gjennomføres.»

Fornyings- og administrasjonsdepartementet bemerker i sin høringsuttalelse at

«Dersom megleren har inntekter i forbindelse med formidling av andre tjenester til sin klient, vil megleren kunne ha økonomiske incentiver som går på tvers av partenes interesser. Når det gjelder formidling av lån, er dette en tjeneste som formidles før handelen er kommet i stand, og hvor megleren som oftest får vederlag fra finansinstitusjonen bare dersom lånet aktualiseres. På denne bakgrunn ønsker flertallet i utvalget å forby meglerne å formidle lån. Mindretallet mener derimot at meglere fremdeles bør gis adgang til å formidle lån mot at kundene skriftlig gjøres oppmerksom på at megleren mottar inntekter for formidlingen. Konkurransetilsynet har uttalt seg kritisk til et forbud mot å formidle lån, da dette kan ha negative virkninger for nyetablering i bankmarkedet.

Fornyings- og administrasjonsdepartementet ber om at forslaget om å forby formidling av lån blir vurdert nærmere i lys av konkurransemessige konsekvenser i markedet for utlån til personkunder. Slike virkninger er ikke berørt i utredningen, da utvalget først og fremst har vært opptatt av virkningen på meglerens uavhengighet. Forbudet mot at eiendomsmeglere får formidle lån kan ramme de ulike lånetilbyderne ulikt, noe som bør vurderes nærmere før et slikt forbud innføres. For eksempel kan virkningen av forbudet bli at de banker som ikke tilbyr eiendomsmeglertjenester, mister en viktig distribusjonskanal for sine boliglån og dermed stilles ugunstig i konkurransen mot de aktørene som har egen eiendomsmeglertjeneste. På den annen side kan et forbud mot å formidle lån også bidra til at kundene vurderer flere tilbydere av boliglån og kan dermed styrke konkurransen om bankkundene.

Lån til bolig er for bankene et nøkkelprodukt i konkurransen om personkundene, og tilgangen til boligkunder vil derfor være ­avgjørende for å sikre ønsket nyetablering i bankmarkedet. Fornyings- og administra­sjonsdepartementet slutter seg til Konkurransetilsynets henstilling om at de konkurransemessige virkningene i bankmarkedet vurderes grundig før et slikt forbud eventuelt innføres.»

Eiendomsmeglerforetakenes Forening uttaler at:

«dagens regelverk som gir eiendomsmeglere adgang til å forestå kredittformidling som ikke krever tillatelse etter annen lovgivning, forvaltning av utleieboliger etter forutgående utleieoppdrag, adgang til eierskap i annonsemedier og adgang til å formidle eierskifteforsikringer bør videreføres. I den utstrekning det kan oppstå tvil om meglers rolle kan dette best ivaretas med en skriftlig varslingsplikt. EFF vil særlig peke på at et forbud mot at eiendomsmeglingsforetak eier annonsemedier helt eller delvis vil hindre effektiv konkurranse. I dag utgir mange eiendomsmeglingsfoetak egne annonseaviser, eiendomsmeglingsforetak er medeiere i nettsteder som formidler slike annonser m.v. Det legges her til grunn at dette vil bidra til mindre konkurranse og gi de store etablerte annonsemediene større muligheter til å dominere markedet.

Også når det gjelder vederlag for formidling av lån, salg av eierskifteforsikring og forvaltning av utleieboliger mener EFF at det på bakgrunn av dagens praksis ikke er påvist at dette skader tilliten til eiendomsmegler som uavhengig mellommann. For bidra til ytterligere åpenhet rundt disse spørsmålene bør det i stedet for et forbud innføre en plikt til megler om skriftlig å orientere om forholdene.»

Når det gjelder utvalgets vurderinger av annen virksomhet som bør tillates, uttaler Norges eiendomsmeglerforbund at:

«Eierskifteforsikring er et annet slikt produkt som neppe ville blitt tilbudt i denne formen om ikke den ble formidlet via megler. Når tjenestene går via megler vil han også gjennom sin erfaring over tid sikre seg den tjenesten som er best i forhold til pris og useriøse og mindre bra tjenesteytere vil bli luket ut. Dette er særlig i forbindelse med omsetting av fast eiendom der forbruker er inne med relativt lange mellomrom og uten mulighet til å skaffe seg sitt eget erfaringsgrunnlag.

Fremveksten av et slikt produkt og tilsvarende tilbud vil ikke skje i tilstrekkelig omfang uten at meglerne har en godtgjørelse for sitt arbeid med disse produktene.

Meglerens arbeid og likviditetsbelastning må han kunne ta seg betalt for av oppdragsgiver. Det kan ikke være riktig å laste dette over på forbrukere som ikke benytter tjenestene som tilbys, eller kjøper disse tjenester fra andre.

Norges Eiendomsmeglerforbund er enig i at det må hegnes om meglerens tillit, men dette må ikke gjøres på en slik måte at forbrukeren blir skadelidende i den forstand at han vil få tilleggstjenester med en dårligere kvalitet og til en dyrere pris enn når formidlingen går gjennom megler. Det er vanskelig å se at en formidling av tjenester, i full åpenhet mht at dette får megleren betalt for av tjenesteyter, er egnet til å svekke tillit til meglerne. Slik åpenhet er det allerede i dag uten at det er registrert negative reaksjoner fra oppdragsgiverne.»

Når det gjelder formidling av eierskifteforsikringer uttaler Finansnæringens Hovedorganisasjon at den:

«merker seg flertallets syn, men vil vise til at det i lov 10. juni 2005 nr. 41 om forsikringsformidling er etablert et eget regelverk for forsikringsformidling som vil regulere den situasjonen som er omtalt her (aksessorisk forsikringsvirksomhet). Vi anser det mest hensiktsmessig at også salg av eierskifteforsikring gjennom eiendomsmegler reguleres i henhold til dette regelverket. FNH mener derfor ut fra en helhetsvurdering at megler bør kunne motta godtgjørelse for formidling av eierskifteforsikring.»

Når det gjelder formidling av lån bemerker FNH at:

«Vi har imidlertid vanskelig for å se at formidling av lån under full åpenhet med hensyn til meglers avtaler med långiver, er egnet til å svekke tilliten til megler eller bransjens anseelse. Slik åpenhet ivaretas ved mindretallets forslag om at megleren skriftlig plikter å gjøre kunden oppmerksom på at megleren mottar godtgjørelse. Etter hva vi erfarer har det heller ikke vært registrert praktiske og konkrete behov som tilsier at meglere skal forbys å formidle lån. Etter en helhetsvurdering har FNH derfor kommet til at megler fortsatt bør kunne motta godtgjørelser for låneformidling.»

Sparebankforeningen uttaler at:

«at eiendomsmeglingsforetak har en naturlig tilknytning til bank og finanskonsern. Sparebankforeningen har på denne bakgrunn særlig merket seg at utvalgets flertall, viser til at meglingsforetakene ikke skal kunne tilby «bankinnskuddsprodukter med tilknyttede tilleggstjenester, samt drive rådgivning i denne forbindelse»...

Sparebankforeningen er enig i at eiendomsmeglingsforetakene ikke selv skal kunne drive bankvirksomhet. Dette må imidlertid ikke være til hinder for at eiendomsmeglingsforetakene skal kunne formidle slike tjenester eller henvise kunden til en bestemt bank. Banken vil mao være ansvarlig for bankvirksomheten som drives under bankkonsesjonen. Dette er et vel kjent system også fra andre områder, for eksempel verdipapirhandel, forsikring og verdipapirfond.

Som utvalgets mindretall påpeker, kan forholdet til formidling lån mv. også løses ved at det opplyses særskilt om dette, jf utvalgets forslag til regler om plikt til å opplyse om mulige interessekonflikter. Til dette kommer også at megler må ha en særlig grunn for ikke å anbefale høyeste bud, jf. at også andre budgivere må ha finansieringen i orden. Låneformidling antas videre, også for en kunde, å være helt naturlig for eiendomsmeglingsvirksomhet som er knyttet til et finanskonsern eller annen type samarbeidende bankgruppe. Sparebankforeningen viser også til at utvalgets forslag til lovbestemmelse er en rettslig standard og at forholdet til bank også må kunne vurderes konkret ut fra om virksomhetens tillit i det enkelte tilfelle svekkes. Utvalget har også påpekt at låneformidling neppe er et praktisk problem. En bør derfor, etter Sparebankforeningens syn, være svært tilbakeholden med å forby låneformidling når det ikke kan påvises et konkret og praktisk behov. Ut fra samme begrunnelse bør det også være mulig å formidle eierskifteforsikringer.»

Videre anser Sparebankforeningen at hensynet til:

«meglers uavhengighet ikke må strekkes så langt at dette hindrer en naturlig tilknytning til bank (-grupperinger) og finanskonsern. Bla. må det være tillatt med samlokalisering, henvisning og formidling av lån, forutsatt at nærmere organisatoriske krav og hensyn ivaretas. Dette er forhold som bankene og finanskonsernene er godt kjent med. Også dette spørsmålet kan ivaretas innenfor en overordnet bestemmelse om forsvarlig organisering,»

Norske Boligbyggelags Landsforbund har følgende merknad til utvalgets forslag:

«Dagens regelverk bør etter NBBLs syn videreføres, slik at det vil kunne være mulig for meglerforetak å eie annonsemedier, formidle eierskifteforsikringer uten eller mot godtgjørelse m.v. For å bidra til åpenhet rundt denne virksomheten kan det innføres en plikt for meglerne til skriftlig å orientere om forholdene.»

Når det gjelder spørsmålet om anledningen til å ha eierinteresser i annonsemedier uttaler NOTAR at:

«et slikt forbud vil etter Notar sitt syn ramme forbrukerne. Det er et kjent problem at noen aviser har nærmest monopol på eiendomsannonser – særlig sentralt på Østlandet, men også mange andre steder i landet, og at prisen på annonser derfor er uforholdsmessig høy. Et forbud mot at meglerkjedene har egne aviser, vil medføre at man blir tvunget til å benytte seg av de etablerte aviser / annonsemedier og vil hindre fri konkurranse på dette område. Et slikt forbud vil ikke gagne forbrukerne og Notar kan ikke se at dette vil bli en fordel for forbrukerne - tvert i mot.

Notar ser heller ikke at eierskap i annonsemedier kan skape tvil om meglers lojalitet eller sette bransjen i et dårlig lys. Alle meglere er interessert i å selge enhver bolig raskest mulig og vil derfor annonsere på den måten som megler og kunden mener vil gi best respons og som når flest i målgruppen.»

OBOS skriver i sin høringsuttalelse at:

«Det er uenighet i utvalget om dagens regelverk som gir eiendomsmeglere adgang til å forestå kredittformidling som ikke krever tillatelse etter annen lovgivning, forvaltning av utleieboliger etter forutgående utleieoppdrag, adgang til eierskap i annonsemedier og adgang til å formidle eierskifteforsikringer mot godtgjørelse bør videreføres. OBOS mener at dagens regelverk bør videreføres. I den utstrekning det kan oppstå tvil om meglers rolle, kan dette best ivaretas med en skriftlig varslingsplikt.

OBOS vil særlig peke på at et forbud mot at eiendomsmeglingsforetak eier annonsemedier helt eller delvis vil hindre effektiv konkurranse. I dag utgir mange eiendomsmeglingsforetak egne annonseaviser, og eiendomsmeglingsforetak er medeiere i nettsteder som formidler slike annonser m.v. Et forbud mot slikt eierskap vil bidra til mindre konkurranse og gi de store etablerte annonsemediene større muligheter til å dominere markedet.

Også når det gjelder vederlag for formidling av lån, salg av eierskifteforsikring og forvaltning av utleieboliger, mener OBOS at det på bakgrunn av dagens praksis ikke er påvist at dette skader tilliten til eiendomsmegler som uavhengig mellommann. For å bidra til ytterligere åpenhet rundt disse spørsmålene, bør det i stedet for et forbud innføres en plikt til megler om skriftlig å orientere om forholdene.»

OBOS slutter seg også til mindretallet og anser at «en skriftlig varslingsplikt fullt ut ivaretar hensynet til eiendomsmeglers uavhengighet.»

Forbrukerforsikring AS uttrykker støtte for forslaget om «en generell plikt til å ikke opptre på noen måte som er egnet til å svekke tilliten til meglers uavhengighet». Selskapet understreker i sin høringsuttalelse at

«[Utkastets § 2-6] 2. ledd gjelder forbud mot at megler mottar inntekter eller andre fordeler fra andre enn oppdragsgivere og vil være til hinder for såkalte «kick backs» eller provisjoner for salg av blant annet eierskifteforsikringer. Forbrukerforsikring støtter ikke denne delen av lovforslaget , da dette kan medføre et hinder for at både kjøpere og selgere av bolig kan tegne forsikring ror handelen.»

Forbrukerforsikring uttaler i denne sammenheng at:

«Det omsettes ca. 100.000 boliger årlig i Norge, og de siste årene har én av fem boligkjøpere fremmet krav til eierskifteforsikringsselskaper. Hvert år ender mer enn 300 av sakene mot disse selskapene i rettsapparatet. Vi ser derfor tydelig viktigheten av å sikre både selger og kjøpers interesser når en bolig skifter eier, slik utvalget ønsker...

Gjennom å forby ved lov at meglere kan motta godtgjørelse for formidling av boligkjøperforsikring, vil man redusere kjøpers mulighet til å tegne forsikring og dermed fjerne en mulighet til å sikre kjøpers interesser. Dette ville altså svekke kjøpers situasjon snarere enn å styrke den...

Meglerens arbeid med å undersøke forhold ved eiendommen, innhente opplysninger og videreformidle relevante opplysninger til kjøpere vil altså gjøres på akkurat samme måte, uavhengig av om en boligkjøperforsikring tegnes i ettertid eller ikke. Snarere enn å være en risiko for kjøper med hensyn til objektivitet, vil en megler som selger boligkjøperforsikring være opptatt av å sikre at alle opplysninger kommer på bordet, slik at en selger ikke senere må svare for meglers manglende oppfylling av omsorgsplikten.

Boligkjøpsforsikringen distribueres i dag kun via eiendomsmeglere. Forbrukerforsikring er av

den oppfatning at meglers kostnader og det ekstraarbeid formidlingen innebærer, bør kunne kompenseres uten at dette utgjør en risiko for hvordan eiendomsmeglernes primære oppgaver utføres. Vår forsikring bidrar til å sikre også kjøpers rettigheter, noe som er i tråd med utvalgets intensjon om å sikre begge parter. Et lovforbud mot et slikt salg vil svekke kjøpers stilling. Forbrukerforsikring mener utvalgets intensjon kan ivaretas uten et lovforbud. En annen sak er at kjøper og selger bør opplyses om at megler mottar godtgjørelse for distribusjon av forsikringen, slik at det er full åpenhet om dette.»

Norges takseringsforbund skriver i denne sammenheng at:

«Takseringsbransjen er enig med utvalgets flertall i at det bør være forbud mot at meglerforetakene mottar godtgjørelse for formidling av forsikringer og støtter dette forslaget. Takseringsbransjen mener videre at slik formidling av forsikring bør ligge utenfor hva eiendomsmeglerforetak skal kunne tilby sine oppdragsgivere, da det ikke er en naturlig del av meglervirksomheten og er egnet til å skape interessekonflikter mellom partene i transaksjonen. Det fremkommer videre at slik virksomhet også er underlagt krav om registrering, egnethet og kvalifikasjoner i lov av 10. juni 2005 om forsikringsformidling, noe som styrker denne oppfatningen. Takseringsbransjen støtter utvalgets flertall i at formidling av lån kan være egnet til å svekke tilliten til meglers uavhengighet og at eiendomsmeglerforetak således ikke bør kunne formidle lån.»

De øvrige høringsinstansene har ikke hatt merknader på dette punkt.

Når det gjelder registreringsplikten i utkastets § 2-6 femte ledd, reiser Datatilsynet

«spørsmål ved hvorvidt det er riktig at arbeidsgiver skal få overført noe av kontrollansvaret for at denne form for misbruk ikke skjer. Tilsynet savner en nærmere redegjørelse for hvordan kontroll skjer i dag, og for hva man vil vinne ved å velge en slik løsning. Det er utvilsomt at den foreslåtte løsning vil gå på bekostning av personvernet. Det er også vesentlig, men ubehandlet i høringsnotatet, hvem som skal ha ansvar for å oppdatere opplysningene og hvordan man kan sikre at kvaliteten på registeret til enhver tid er tilfredsstillende. Det samme gjelder hvilken rolle nærstående til de som skal kontrolleres vil få, herunder om det i tillegg skal registreres opplysninger om disse personene?»

Norges eiendomsmeglerforbund skriver imidlertid i denne sammenheng at

«Kravet til registrering av eiendommer som tilhører de personer som omfattes av bestemmelsen er et nødvendig virkemiddel for å sikre kontroll med at forbudet i fjerde ledd overholdes.»

De øvrige høringsinstansene har ikke hatt merknader på dette punkt.

7.4.4 Departementets vurdering

Etter departementets syn er det avgjørende for tilliten til eiendomsmeglerforetakene at foretakene ikke skal kunne drive med annen virksomhet som kan svekke deres uavhengighet. Tilsvarende gjelder for ansatte og personer med tilsvarende tilknytning til foretakene, samt eiere og tillitsvalgte i foretakene. I dag er adgangen til å drive annen virksomhet regulert i lovens § 2-6. Det vises til omtale av gjeldende rett foran under punkt 7.4.1.

Utvalget foreslår viktige lovregler for å presisere hva eiendomsmeglerforetak og deres ansatte kan drive med, og hva de ikke skal kunne drive med. I det følgende behandles først virksomhetsbegrensninger for eiendomsmeglerforetakene, og deretter reglene om ansattes adgang til å drive annen næringsvirksomhet.

Når det gjelder eiendomsmeglerforetak , foreslår utvalget for det første en teknisk endring i gjeldende lovforbud mot at eiendomsmeglerforetak driver annen virksomhet enn eiendomsmegling, blant annet ved at forbudet mot å «drive annen næringsvirksomhet» endres til et forbud mot å «engasjere seg i annen virksomhet». Når det gjelder utvalgets forslag om å erstatte begrepet «drive» med «engasjere seg i», synes bakgrunnen å være et ønske om å innføre en lavere terskel for når en aktivitet faller inn under virksomhetsbegrensningen. Departementet tviler på om vil være noen slik realitetsforskjell mellom begrepene, og viser for øvrig til at begrepet å «engasjere seg i » vil kunne åpne opp en rekke avgrensningsspørsmål. Departementet foreslår derfor å beholde begrepet «drive», men åpne for at det i forskrift gis nærmere regler om hvilken terskel som skal gjelde for at en aktivitet faller inn under forbudet. En slik løsning vil etter departementets syn gi en mer presis angivelse av virksomhetsbegrensningen.

Etter departementets syn er det i tillegg nødvendig å foreta ytterligere endringer i lovbestemmelsens struktur, for å få en mer treffsikker og hensiktsmessig regel. Både gjeldende rett og utvalgets forslag er utformet som et absolutt forbud mot å drive/engasjere seg i annen virksomhet enn eiendomsmegling, med mindre annet følger av forskrift eller enkeltvedtak. Etter departementets vurdering er dette en lite hensiktsmessig reguleringsform, siden slike forskrifter /enkeltvedtak vil måtte (forutsatt at det dreier seg om noe annet enn eiendomsmegling) nevne alle situasjoner hvor eiendomsmeglerforetakets uavhengighet ikke vil trues. De situasjoner som truer foretakets uavhengighet vil imidlertid ikke nevnes i forskriften, men vil måtte utledes av en tolking av den generelle lovbestemmelsen. Departementet foreslår i stedet at loven utformes slik at eiendomsmeglerforetak bare kan drive annen virksomhet som har naturlig sammenheng med eiendomsmegling, og som ikke er egnet til å svekke tilliten til foretakets integritet og uavhengighet, jf. lovforslaget § 5-1. Nærmere regler om hvilke aktiviteter som kan true foretakets integritet og uavhengighet kan gis i forskrift, jf. lovforslaget § 5-1 tredje ledd. Etter departementets vurdering vil en slik løsning være mer målrettet enn dagens ordning og utvalgets forslag. Det vises for øvrig til at en tilsvarende reguleringsform, som den departementet nå foreslår, anvendes i en rekke andre lover på finansmarkedsområdet, som verdipapirhandelloven, verdipapirregisterloven og børsloven.

Utvalget har foreslått at advokater skal omfattes av det samme forbudet mot å drive annen næringsvirksomhet som ansatte i eiendomsmeglingsforetak. Departementet slutter seg til utvalgets vurdering av at advokater som er ansatt i eiendomsmeglingsforetak bør omfattes av samme forbud som andre ansatte i foretaket. Det vises til nærmere omtale av dette nedenfor. Etter departementets vurdering bør det midlertid også fremgå at advokater som driver eiendomsmeglingsvirksomhet etter forslaget til § 2-1 første ledd nr. 2, dvs. i medhold av egen advokatbevilling, omfattes av forbudet. Det bør samtidig presiseres at forbudet ikke er til hinder for at advokaten driver rettshjelpsvirksomhet forutsatt at denne ikke er egnet til å svekke tilliten til advokatens integritet og uavhengighet som mellommann ved transaksjonen som omfattes av eiendomsmeglingsloven.

Utvalget går i tråd med mandatet nærmere inn på hvilke andre aktiviteter enn eiendomsmegling et eiendomsmeglerforetak bør kunne drive med.

Et enstemmig utvalg går for eksempel inn for at meglerforetak fortsatt bør kunne drive med forretningsførsel for gårdeiere mv, taksering av eiendom foretaket ikke har i oppdrag å formidle, syndikering av eiendomsaksjeselskaper, formidling av rengjørings- og flyttetjenester. I slike tilfeller mener utvalget at tilliten til meglers uavhengighet ikke er truet. Utvalget er også samlet i sitt syn om at meglerforetak fortsatt ikke skal operere i eiendomsmarkedet for egen regning.

Utvalget er imidlertid delt i sitt syn når det gjelder andre tilleggstjenester. Dette gjelder blant annet låneformidling, om foretakene bør kunne ha eierinteresser i annonsemedier og formidling av eierskifteforsikringer. Flertallet mener slike tilleggstjenester kan reise tvil om meglerforetakets uavhengighet, mens mindretallet mener det bør være tilstrekkelig at kundene gjøres skriftlig oppmerksomme på meglerforetakets engasjementer.

Departementet viser til at nærmere regler om hvilke andre aktiviteter enn eiendomsmegling foretakene skal kunne drive med, etter lovforslaget vil gis i forskrift. Et utkast til slik forskrift vil sendes på alminnelig høring, og den endelige avgrensning av tillatte aktiviteter vil måtte skje i tilknytning til fastsettelsen av slik forskrift. Departementet vil derfor ikke nå konkludere endelig i forhold til de konkrete aktivitetene utvalget drøfter i forhold til virksomhetsbegrensningen. Utvalgets drøftelse har imidlertid belyst en rekke praktisk viktige spørsmål, og deres drøftelse og høringsinstansenes foreløpige merknader vil danne et viktig utgangspunkt i det fremtidige forskriftsarbeidet. Departementet vil imidlertid allerede nå varsle at en i det fremtidige forskriftsarbeidet, vil legge vesentlig vekt på hensynet til meglers uavhengighet.

Når det gjelder ansatte mv. i eiendomsmeglingsforetak , går et enstemmig utvalg inn for å utvide kretsen av fysiske personer som omfattes av lovforbudet mot å drive annen virksomhet enn eiendomsmegling, til også å omfatte advokater, jurister og andre personer i foretaket som utfører arbeid som er ledd i eiendomsmegling.

Etter departementets vurdering er det av stor betydning for tilliten til det enkelte eiendomsmeglerforetak og eiendomsmeglerbransjen generelt, at personer som arbeider med eiendomsmegling er underlagt strenge regler om adgangen til å drive annen virksomhet. Dagens ordning som bare omfatter statsautoriserte eiendomsmeglere, er lite hensiktsmessig i så måte. Departementet slutter seg derfor til utvalgets forslag om å utvide personkretsen som skal omfattes av virksomhetsbegrensningen til også å omfatte advokater, jurister og andre personer som utfører arbeid som er ledd i eiendomsmegling. Også eiendomsmeglerfullmektiger som omtalt under punkt 6.4 foreslås omfattet av bestemmelsen.

Når det gjelder definisjonen av hva som er «eiendomsmeglingfremmed» virksomhet, foreslår utvalget for det første et forbud mot at disse personene skal kunne drive med annen næringsvirksomhet som er egnet til å svekke tilliten til eiendomsmeglingsbransjen. Bestemmelsen skal kunne utfylles gjennom forskrift. For det andre foreslår utvalget at det lovfestes et utrykkelig forbud mot at slike personer driver med handel i fast eiendom.

Departementet slutter seg til utvalgets forslag om at ansatte mv pålegges et generelt forbud mot å drive annen virksomhet som er egnet til å svekke tilliten til foretakets integritet og uavhengighet, jf. lovforslaget § 5-2 første ledd. Bestemmelsen er generell, men vil kunne utfylles gjennom forskrift, jf. lovforslaget § 5-2 tredje ledd. En slik forskrift vil i tillegg til å regulere enkeltaktiviteter også kunne angi hva som menes med å «drive» en annen virksomhet. I tillegg til forskriftskompetansen bør departementet også kunne gjøre unntak fra forbudet ved enkeltvedtak.

Utvalget foreslår for øvrig at det presiseres i loven at direkte eller indirekte handel med fast eiendom alltid vil være forbudt for personer som omfattes av virksomhetsbegrensningen. Departementet slutter seg til dette, og viser til at dette forbudet er av en så stor betydning at det bør fremgå klart av loven. Utvalget synes å legge til at forbudet ikke er til hinder for at vedkommende erverver og eier bolig- og fritidseiendom til egen bruk, eller driver langsiktig sparing i fast eiendom (jf. hhv. side 96 og 152 i NOU 2006: 1). Etter departementets vurdering vil langsiktig sparing i fast eiendom etter omstendighetene kunne omfattes av det generelle forbudet mot å drive annen næringsvirksomhet, og/eller det eksplisitte forbudet mot å drive handel i fast eiendom. De nærmere grenser bør fastsettes gjennom praksis og forskrift. Det vises også til forslaget om at departementet i enkelttilfeller skal kunne gjøre unntak fra disse reglene.

Utvalget har foreslått at foretaket skal ha plikt til å «føre register over faste eiendommer som helt eller delvis tilhører personer som nevnt i fjerde ledd og annen virksomhet disse er engasjert i.» jf. utkastets § 2-6 femte ledd. Utvalget skriver på side 152 i utredningen at:

«Foretakene gis en rett og plikt til å føre kontroll med ansattes engasjementer utover meglingen. Forslaget letter Kredittilsynets arbeid, som mer effektivt kan føre kontroll med at bestemmelsens fjerde ledd overholdes.»

Departementet antar at et register over fast eiendom som eies av ansatte mv. i eiendomsmeglerforetak, vil kunne ha en viktig tilsynsmessig funksjon. Departementet slutter seg derfor til utvalgets forslag, slik at loven legger til rette for at det opprettes et slikt register. De nærmere regler om registeret bør imidlertid fastsettes i forskrift. Enkelte av de spørsmål Datatilsynet tar opp i sin høringsuttalelse kan eventuelt vurderes nærmere i tilknytning til utarbeidelsen av slik forskrift, jf. lovforslaget § 5-2 annet ledd.