1 Proposisjonens hovedinnhold

Proposisjonen inneholder forslag til endringer i lov 20. desember 1996 nr. 106 om tomtefeste. Forslagene gjelder feste av tomt til bolig og fritidshus, og berører i all hovedsak ikke lovens regler om feste av tomt til næringsformål. Departementets lovforslag gjelder i hovedsak tre temaer:

For det første foreslås et forbud mot avtalebasert regulering av festeavgift som fører til en høyere festeavgift enn det som er i samsvar med endringen i pengeverdien. Dette får særlig betydning for festeavtaler som fastsetter at regulering skal skje i samsvar med tomteverdiendringen. Departementet foreslår for avtaler gjort før 1. januar 2002 at forbudet skal gjelde etter at festeavgiften har blitt regulert én gang etter tomtefestelovens ikrafttredelse, som var 1. januar 2002. I noen festeforhold vil festeavgiften allerede være regulert etter avtalen, og da med de begrensninger som følger av § 15 annet ledd. For disse avtalene innebærer lovforslaget at festeavgiften ved de kommende reguleringer bare kan reguleres i samsvar med endringen i pengeverdien. I andre festeforhold har regulering ennå ikke skjedd etter 1. januar 2002, og lovforslaget gir da adgang til å regulere festeavgiften én gang etter avtalen og med de begrensninger som følger av någjeldende § 15 annet ledd, før ufravikelig regulering etter konsumprisindeksen trer inn.

Departementet foreslår også en ny regel som gjelder fastsettelse av festeavgift når denne skal reguleres etter verdien av råtomten. Ved taksering av tomten skal verdien ikke settes høyere enn det tomten kan selges for under forutsetning av at det bare er tillatt å sette opp det eller de husene som er på tomten. Regelen antas å få særlig betydning for store festetomter, og vil være til hinder for at tomten kan takseres som om det er mulig å splitte opp tomten i flere mindre enheter og selge hver enkelt for oppføring av bolig- eller fritidshus. Dersom festeavgiften allerede er regulert etter 1. januar 2002, skal festeren kunne kreve ekstraordinær regulering der denne bestemmelsen legges til grunn, selv om ikke reguleringstidspunktet har kommet.

For det annet forslås en vesentlig forenkling av reglene om rett til innløsning i tomtefesteloven §§ 32 og 33. Det foreslås en felles regel om rett til innløsning etter 30 år, mens unntaket i nåværende § 33 om fritidsfeste som ligger til landbruk foreslås videreført, sammen med unntaket i § 34, som bl.a. gjelder festetomt som ligger til allmenning.

Ulike regler om tillatelse fra offentlige myndigheter kommer inn når festeren krever innløsning. Plan- og bygningsloven § 63 og jordlova § 12 er de bestemmelsene som har størst betydning i praksis. Fordi festeren kan komme i en vanskelig situasjon dersom det ikke gis offentlig samtykke til deling ved innløsning, har departementet foreslått at det skal gjøres unntak fra krav om offentlig samtykke i de tilfellene hvor det ble gitt samtykke til bortfeste ved inngåelsen av festeavtalen, eller samtykke ikke var nødvendig etter de reglene som gjaldt på det tidspunktet.

Departementet legger også opp til en administrativ rasjonalisering, en vesentlig regelforenkling og et styrket vern for festeren og dennes familie ved å gi en lovbestemt rett til innløsning for de tilfellene der festeren eller dennes etterlatte i dag må søke fylkesmannen om innløsning.

Som et alternativ til innløsning legges det opp til at festeren kan velge å forlenge festeavtalen på samme vilkår som før, når festetiden er ute. Dette kan være viktig i de tilfellene festeren ikke har økonomisk evne til å innløse tomten.

For det tredje foreslås en forenkling av reglene om beregning av innløsningssum. Bakgrunnen for forslaget er bl.a. at de nåværende reglene er relativt kompliserte og svært skjønnsbaserte, og derfor antas å lede til tvister av et uønsket omfang. Etter lovforslaget skal innløsningssummen beregnes etter en multiplikatormodell hvor innløsningssummen skal utgjøre 30 ganger årlig festeavgift etter regulering på innløsningstidspunktet. For å forhindre at svært lave festeavgifter leder til bagatellmessige innløsningssummer, foreslår departementet at det settes en minstesum på 50 000 kroner.

Departementet har vurdert om fradeling av deler av festetomten kan avhjelpe situasjonen for festere med store tomter der avtalen har en klausul om regulering av festeavgiften etter tomteverdien. Departementet har kommet til at det ikke fremmes forslag om fradeling, idet dette byr på en rekke rettslige og praktiske problemer som gjør fradeling til et lite hensiktsmessig lovtiltak. Forslaget nevnt ovenfor om taksering av festetomter der festeavgiften skal reguleres etter råtomtverdien, vil imidlertid i visse tilfeller bidra til å avhjelpe situasjonen for festere med store tomter.