8 Forbud mot nye avtaler om feste av tomt til bolig og fritidshus

8.1 Gjeldende rett

Etter gjeldende tomtefestelov foreligger ingen begrensninger i adgangen til å inngå nye avtaler om feste av tomt til bolig og fritidshus såfremt avtalen er inngått i samsvar med loven, jf. tomtefesteloven § 4. Begrensninger i festeadgangen kan imidlertid fremgå av annen lovgivning, men det drøftes ikke nærmere her.

8.2 Forslaget i høringsnotatet

I høringsnotatet 29. august 2001 foreslås et forbud mot nye avtaler om feste til bolig og fritidshus. I høringsnotatet punkt 2.2 redegjøres det for eldre utredninger og vurderinger av dette spørsmålet. Grunner for og mot forslaget behandles i høringsnotatet punkt 2.4. Fra Justisdepartementets konklusjon i høringsnotatets punkt 2.5 gjengis følgende:

«Etter dette slutter Justisdepartementet førebels at sosiale omsyn og rettferdsomsyn taler for å setje forbod mot nye avtaler om feste til bustadhus. Departementet er meir i tvil når det gjeld fritidshus, men meiner at mykje kan tale for same konklusjon også her. Justisdepartementet ser det som prinsipielt riktig og mest samfunnsgagnleg at den som eig bustadhus eller eventuelt fritidshus på ei tomt som varig er disponert til det formålet, også eig tomta. At eigarposisjonen er kløyvd på to hender kan i seg sjølv sjåast som ugagnleg for samfunnet. Det er eit spørsmål om noen omsyn med vekt taler for å vidareføre festeordninga som eit alternativ til sal av eigedom til bustadhus eller fritidshus.»

8.3 Høringsinstansenes syn

Forslaget om et forbud mot nye festeavtaler støttes av Barne- og familiedepartementet, Miljøverndepartementet, Norges Eiendomsmeglerforbund, Tomtefesterforbundet, Tomtefestekomiteen Sporret Vel, Fylkesmannen i Vestfold, Norges Hytteforbund, Landsorganisasjonen i Norge og Forbrukerrådet. Bergen kommune støtter forslaget for så vidt gjelder bolig. Disse høringsinstansene støtter i det vesentlige begrunnelsen i høringsnotatet. Det legges vekt på at tomtefeste har mistet mye av sin aktualitet: Dels er kredittmarkedet vesentlig bedret - boligbyggere får banklån og grunneiere har en rekke ulike investeringsmuligheter. Dels kan offentlig arealstyring i dag gjøres tilfredsstillende gjennom plan- og bygningslovgivningen. Tomtefesteinstituttet oppfattes først og fremst som en tvisteskapende ordning med et uoversiktlig regelverk. Festere må forholde seg til en vesentlig mer komplisert og uoversiktlig situasjon enn de som har eiendomsrett til både grunn og hus. En må legge avgjørende vekt på at instituttet støter an mot trygghet for egen bolig, som er et grunnleggende velferdsgode. Tomtefeste har en meget begrenset utbredelse i øvrige nordiske land.

Bergen kommune uttaler:

«Byrådet mener at behovet for å sikre innbyggerne en trygg boligsituasjon er så grunnleggende at det kan være nødvendig å gripe inn i avtalefriheten for å beskytte boligeier. Å feste tomt for bolighus innebærer en økonomisk usikkerhet for fester ved at festeavgiften kan reguleres. Ved kjøp av eiendommen blir kapitalverdien utløst i forbindelse med kjøpet. Normalt vil også kjøper stå overfor en viss usikkerhet ved at kjøpesummen finansieres ved lån. Her vil lånevilkårene være avgjørende for forutsigbarheten av kjøperens økonomiske situasjon.

Etter vår oppfatning vil boligsøker ofte stå i en svakere posisjon i forhold til bortfester enn i forhold til långiver. Sett på bakgrunn av at tomtemarkedet er stedsavhengig og ofte vil være svært begrenset for boligsøker på grunn av familiesituasjon, arbeidssituasjon og lignede, vil fester ofte være den svake part i en forhandlingssituasjon. I forhold til långiver vil en kjøper i større grad kunne dra nytte av konkurransen i lånemarkedet som er stedsuavhengig.»

Forbrukerrådet sier at «de fordelene som tidligere talte for å ha adgang til å feste en boligtomt er i ferd med å forsvinne. For eksempel vil de fleste husbyggere i dag ikke ha problemer med å skaffe kapital til kjøp av tomt, og da trenger man ikke å feste tomt ut fra et finansieringshensyn. Ved å forby nye festeavtaler og gjøre det lettere å innløse eksisterende festetomter, vil man oppnå å få bort en eiendomsform som er meget komplisert å forstå for folk som skal kjøpe eller bygge bolig.»

Følgende instanser går imot forslaget: Kommunal- og regionaldepartementet, Landbruksdepartementet, Norges Skogeierforbund, Norges Bondelag, Den Norske Advokatforening, Huseiernes Landsforbund, Oslo kommune, Opplysningsvesenets fond, Statskog, Norsk Almenningsforbund, Norges Jordskiftekandidatforening, Asker og Bærum Boligbyggelag AL, Norges Bonde- og Småbrukarlag og Norske Boligbyggelags Landsforening. Videre går Norges Fjellstyresamband imot, men bare for feste på statsallmenningsgrunn.

Høringsinstansene anfører noe ulike grunner for sitt standpunkt. Et standpunkt er at høringsforslaget vil medføre et sterkt inngrep i avtalefriheten. Et annet forhold er hensynet til grunneierens investeringsbehov: Tomtefeste gir grunneieren en jevn inntekt fremfor et engangsbeløp. Tomtefeste er også en fordel for boligbyggere. Det vises til at ved tomtefeste får man en likviditetsfordel gjennom betaling av relativt lave årlige beløp (festeavgift) fremfor en høy engangskjøpesum. Videre antas det at et forbud vil kunne redusere tilgangen på byggetomter. Enn videre har tomtefeste lange tradisjoner i Norge. Enkelte høringsinstanser erkjenner at festeren har et sosialt begrunnet beskyttelsesbehov som tilsier lovendring nå, men at dette i stedet bør imøtekommes gjennom endring av reglene om festeavgift og innløsning.

Norges Skogeierforbunduttaler:

«Det er flere fordeler ved å opprettholde festeinstituttet. Grunneierne kan sikre seg en jevn inntekt i stedet for å få utbetalt et engangsbeløp. Grunneieren vil ved bortfeste ha en viss mulighet til å igjen å få råderett over tomta.

Også for fester har ordningen positive sider. Det kan være en fordel å betale en årlig og lav avgift i stedet for en høy engangssum ved kjøp. Fester kan også ha en tidsavgrenset interesse i tomta, noe som gjør det praktisk med feste.

Vi mener at et forbud mot nye festeavtaler vil få negative konsekvenser for befolkningens muligheter til å anskaffe egen bolig eller hytte. Det er i den sammenheng viktig å være klar over at kjøp av tomt og bygging av ny bolig blir langt dyrere enn bygging av bolig på festet tomt. Det er først ved 2. gangs omsetning at forskjellen jevnes ut pga. at selger og kjøper ikke tar høyde for differansen.

Festeinstituttet er derfor et tilbud som bør være tilgjengelig også for fremtiden. Kritikken mot feste gjelder først og fremst eldre upresise avtaler. Det vil ikke være klokt å avskaffe festeinstituttet pga. uklare festeavtaler. Det er fullt mulig å lage avtaler som er uproblematiske for begge parter, noe faktisk de fleste avtalene av nyere dato er.»

Den Norske Advokatforening uttaler:

«Slik loven nå er utformet, gir den trygghet for at fester kan sitte med tomten så lenge han ønsker. Bortfester kan på sin side verken fremtvinge oppsigelse eller innløsning. De eneste spørsmål som gjenstår for nye festeavtaler, er grunnlaget for regulering av festeavgiften, og rett til innløsning av fritidsfeste, samt fastsettelse av innløsningssum. Disse rent økonomiske forhold kan enten løses gjennom avtale eller lovregulering. Det kan således vanskelig ses at de kan begrunne et forbud mot avtaleformen tomtefeste.

Advokatforeningen er enig i at det allment føles tryggere å eie enn å leie. Det som imidlertid må være avgjørende, er om det med dagens lovgivning er grunn til å forby tomtefeste ut fra reelle hensyn, der også bortfesters interesser som grunneier må ivaretas. Et reelt argument er at det lettere kan oppstå tvister når det opptrer to i stedet for en på eiersiden, men avgjørende kan dette neppe være.»

8.4 Departementets vurderinger

Etter Justisdepartementets syn kan flere forhold tale for innføring av et forbud mot nye festeavtaler som gjelder tomt til bolighus og fritidshus. Departementet peker i denne sammenheng på at endringer i samfunnsforholdene har redusert behovet for tomtefesteinstituttet. Blant annet er muligheten for finansiering av grunn til bolig og fritidshus en helt annen i dag enn da festeinstituttet ble innført. Ulempene ved «kløyvd» eiendomsrett til bygninger og tomt er åpenbare. Departementet vil imidlertid på det nåværende tidspunkt vise til at det foreslås en vesentlig forenkling i reglene om rett til innløsning og om fastsettelse av innløsningssum. Det foreslås også endringer i reglene om regulering av festeavgift som etter en overgangsperiode stabiliserer festeavgiftsnivået, samt utvidede regler om rett til forlengelse av festeforholdet. Dette vil trygge situasjonen for festerne på en helt annen måte enn gjeldende lov gjør. Etter departementets oppfatning medfører dette at behovet for et forbud mot nye festekontrakter blir mindre. På denne bakgrunn har departementet kommet til at det ikke fremmes forslag om forbud mot nye festeavtaler.