11 Merknader til de enkelte bestemmelser

Til § 7 første ledd Festetid ved feste av tomt til bustadhus og fritidshus

Endringen av § 7 første ledd er en lovteknisk konsekvens av at utkastet § 32 gir innløsningsrett for nye festeforhold som gjelder tomt til fritidshus. Videre presiseres det at første ledd gjelder for avtaler som er forlenget etter § 33, jf. merknaden til § 33.

Til § 15 Regulering av festeavgift

Lovteknisk er paragrafen bygget opp med hovedregelen om regulering av festeavgift ved feste av tomt til bolighus eller fritidshus i første ledd. Regelen i første ledd vil uttømmende bestemme adgangen til å regulere festeavgiften etter at overgangsordningen i annet ledd er faset ut. Ved regulering av festeavgift i festeavtaler til andre formål enn bolighus og fritidshus gjelder tredje ledd, som viderefører gjeldende rett. Bestemmelsene i fjerde til sjette ledd er felles for feste til bolig- og fritidshus og feste til andre formål, og er en videreføring av gjeldende rett.

Etter første ledd første punktum er det i avtaler om feste av tomt til bolighus eller fritidshus ikke adgang til å kreve regulering av festeavgiften etter avtalen som ville føre til et høyere beløp enn det som følger av endringen i pengeverdien siden avtalen ble inngått. Bestemmelsen gjelder uavhengig av når kontrakten er inngått, og svarer til retten til å kreve regulering etter konsumprisindeksen i gjeldende § 15 første ledd.

Etter annet punktum skal beregningen etter endringen i pengeverdien ta utgangspunkt i festeavgiften ved forrige regulering, dersom festeavgiften har vært regulert etter at avtalen ble inngått. Dette henger sammen med den overgangsordningen som departementet har foreslått i annet ledd, der det skal være adgang til å regulere festeavgiften etter avtalen og med de begrensninger som følger av annet ledd én gang etter 1. januar 2002. For å unngå at første ledd første punktum fører til en nedregulering ved neste reguleringstidspunkt i disse avtalene, skal det ved senere reguleringer etter konsumprisindeksen tas utgangspunkt i beløpet ved forrige reguleringstidspunkt.

I kravet om at festeavgiften ble lovliginnkrevd ved forrige regulering, ligger at det skal tas utgangspunkt i den festeavgiften som det var adgang til å innkreve med de begrensninger som fulgte av gjeldende rett ved forrige regulering. Uten denne for mange muligens tilsynelatende unødige presiseringen i lovteksten vil reglene som foreslås kunne omgås i enkelte tilfeller departementet er kjent med. Ordvalget sikrer at festeavgiftene også i disse særtilfellene ved første regulering legges på 9000 kroners nivået fremfor å bli regulert opp på et meget høyt nivå, f.eks. kr. 60 000 pr. dekar pr. år. Ved lovens ikrafttredelse 1.1.2002 var det nødvendig å innføre forbudet i forskrift 8. juni 2001 nr. 570 om tomtefeste m.m. § 2 for å stanse slike betydelige avgiftsøkninger i de samme særtilfellene.

Av første ledd tredje punktum følger at avtalen går foran hovedregelen i første punktum dersom det tvilløst er avtalt at festeavgiften skal stå uendret eller det tvilløst er avtalt en regulering som fører til en lavere festeavgift enn det som følger av endringen i pengeverdien. Dersom bortfesteren krever regulering etter konsumprisindeksen, er det festeren som må godtgjøre at det er inngått en slik avtale.

Annet ledd gjelder den første gangen festeavgiften reguleres etter 1. januar 2002. Ved senere reguleringer må partene følge regelen i første ledd. Hensikten bak annet ledd er bl.a. at de tidligere prisregulerte festeavgiftene skal løftes opp til det nivået som følger av en tolkning av reguleringsklausulen i avtalen, med de begrensninger som følger av nr. 2 til 4. Regelen viderefører gjeldende § 15 annet ledd i en overgangsperiode, slik at forbudet i første ledd mot avtaler om regulering til et høyere beløp enn det som følger av endringen i pengeverdien ikke skal slå vilkårlig ut avhengig av om festeavgiften er blitt regulert eller ikke mellom 1. januar 2002 og ikrafttredelsen av endringsloven her. En avtale med tomteverdiklausul som er inngått før 27. mai 1983, som har 10 års reguleringsintervaller og sist ble regulert i 1998, kan således kreves regulert etter avtalen i 2008, begrenset oppad til 9000 kroner pr. dekar (beløpsgrensen skal imidlertid da justeres for fallet i pengeverdien fra 2002 til 2008, jf. annet ledd nr. 2 annet punktum og siste ledd i paragrafen her). Ved neste regulering, i 2018, tas det utgangspunkt i den festeavgiften som er betalt etter 2008; denne kan da bare kreves regulert etter endringen i pengeverdien siden 2008, jf. første ledd.

Annet ledd nr. 1 gjelder regulering i samsvar med endringen i pengeverdien. Bestemmelsen gir adgang til å kreve regulering i samsvar med endringen i pengeverdien siden festeavtalen ble inngått, selv om festeavgiften har vært regulert før. For første gangs regulering etter 1. januar 2002 gjøres det dermed unntak fra regelen i første ledd annet punktum. Hensikten bak denne bestemmelsen er å løfte festeavgiften ved en engangsoperasjon i de avtalene hvor tidligere prisreguleringer har ført til «uregulerte» tidsrom, dvs. tidligere tidsrom hvor bortfesteren ikke har blitt kompensert for fallet i pengeverdien. Dette tar sikte på de avtalene der festeavgiften ikke var oppjustert for fallet i pengeverdien på det tidspunktet prisreguleringen ble innført. Om f.eks. festeavgiften i en avtale inngått i 1912 ble regulert i 1932 og skulle reguleres etter endringen i pengeverdien neste gang i 1942, har innføringen av prisstopp i 1940 ført til et uregulert tidsrom fra 1932 til 1940 som pga. prisreguleringene helt fram til 1. januar 2002 ikke har blitt kompensert. I en slik avtale vil bortfesteren ved første regulering etter 1. januar 2002 kunne kreve den opprinnelig avtalte festeavgiften regulert etter endringen i pengeverdien siden 1912. Ved senere reguleringer følger man regelen i første ledd. Det vises til NOU 1993: 29 s. 32-33 for historikken omkring de tidligere prisreguleringene.

Annet ledd nr. 2 viderefører bestemmelsen i gjeldende § 15 annet ledd i en overgangsperiode. Dersom det tvilløst er avtalt regulering som fører til et høyere beløp enn den som følger av endringen i pengeverdien, er det adgang til å kreve regulering etter avtalen én gang etter 1. januar 2002, med de begrensninger som følger av annet ledd nr. 2 til 4. Er avtalen inngått 26. mai 1983 eller tidligere, kan det ikke kreves mer enn 9000 kroner pr. dekar. Er tomten større enn et dekar, øker beløpsgrensen forholdsmessig, jf. Ot.prp. nr. 29 (1999-2000) s. 9. For en tomt på f.eks. 1,5 dekar blir grensen 13 500 kroner (9000 + 4500). Avgiftstaket på 9000 kroner skal justeres for endringen i pengeverdien etter 1. januar 2002, se § 15 nr. 2 tredje punktumog siste ledd i lovutkastet. 9000 kroner i januar 2002 tilsvarte 9454 kroner i januar 2003 ifølge konsumprisindeksen fra Statistisk Sentralbyrå - dette var således beløpsgrensen ved regulering i 2003. Den festeavgiften man regner ut gjelder frem til neste regulering, altså f.eks. etter hovedregelen i lovutkastet fjerde ledd i 10 år. Det følger av siste punktum at beløpsgrensen på 9000 kroner også gjelder når tomten er mindre enn et dekar.

I samsvar med gjeldende § 15 gjelder ikke beløpsgrensen på 9000 kroner pr. dekar hvis festeavgiften alternativt regulert etter endringen i pengeverdien gir en høyere festeavgift. Da kan bortfesteren innenfor den økonomiske ramme som avtalens reguleringsklausul i seg selv gir, fastsette en slik pengeverdiregulert festeavgift, selv om festeavtalen bare inneholder en tomteverdiklausul. Dette framgår nå av annet punktum i nr. 2. Dette får betydning f.eks. dersom det er avtalt høyere festeavgift enn 9000 kroner pr. dekar ved inngåelse av festeavtalen, eller endringen i pengeverdien fører til at beløpet kan passere beløpsgrensen. Om det f.eks. i 1980 ble avtalt en årlig festeavgift på 8 000 kroner pr. dekar for feste av en tomt i Oslo, og regulering i samsvar med tomteverdiendringen, gjelder ikke beløpsgrensen her ved regulering av festeavgiften. I et slikt tilfelle vil de 8 000 kroner alternativt regulert etter konsumprisindeksen fra 1980 til januar 2004 tilsvare 22 368 kroner. Ved festeavgiftsregulering i dette eksemplet i januar 2004 øker altså festeavgiften til 22 368 kroner hvis regulering etter avtalens tomteverdiklausul ville gitt denne festeavgiften eller en høyere festeavgift. Dette følger av gjeldende § 15 annet ledd, og av lovutkastet § 15 annet ledd nr. 2 annet punktum i.f.

Avgrensningen av virkeområdet for beløpsgrensen til avtaler inngått 26. mai 1983 eller tidligere videreføres, og det vises til Ot.prp. nr. 29 (1999-2000) s. 8 for den nærmere bakgrunnen for tidsskillet. Ved forlengelse av festeavtale etter 26. mai 1983 av en avtale som er inngått før dette tidspunktet kan det oppstå spørsmål om når festeavtalen skal anses inngått. Denne problemstillingen er aktuell også etter gjeldende tomtefestelov, både ved regulering av festeavgift og i forhold til reglene om festetid og innløsning, jf. tomtefesteloven § 2 annet ledd, og er kommentert nærmere under punkt 5.2. Departementet antar at spørsmål om forlengelse i tilknytning til anvendelse av beløpsgrensen i annet ledd nr. 2 i forslaget til § 15 må løses etter de samme retningslinjer som er nevnt der.

Annet ledd nr. 3 er ny i forhold til gjeldende rett. Om bakgrunnen for bestemmelsen vises til de alminnelige merknadene under punkt 4.4. Bestemmelsen gjelder de avtalene hvor festeavgiften skal reguleres etter verdien av festetomten uten hus, eller «råtomten». Dette må fastlegges etter en tolkning av avtalen på vanlig måte. Etter hva departementet har erfart, er den vanligste tolkningen av klausuler om regulering etter tomteverdien at verdien skal fastsettes ut fra råtomtverdien. Bestemmelsen innebærer at taksering av tomten i slike avtaler skal bygge på hva råtomten kan selges for under forutsetning av at det kun er anledning til å sette opp det eller de hus som festeren har oppført. Dette får i første rekke betydning ved taksering av store tomter, og bestemmelsen er til hinder for at tomten kan verdsettes ut fra den totale salgsverdien som tomten får om den blir delt opp i flere mindre enheter, med adgang til å føre opp bolig- eller fritidshus på hver enkelt enhet. Det er således tale om en begrensning i adgangen til å regulere festeavgiften etter råtomtverdien, som går foran det som følger av avtalen.

Annet ledd nr. 4 er også ny i forhold til gjeldende rett, og henger sammen med den nye regelen i annet ledd nr. 3. Departementet går inn for at regelen i annet ledd nr. 3 kan påberopes i forbindelse med endringslovens ikrafttredelse i de avtalene hvor festeavgiften allerede er regulert etter 1. januar 2002. Dette vil normalt føre til en nedregulering av festeavgiften, og bare festeren kan kreve slik ny regulering. En slik ekstraordinær engangsregulering vil bare ha betydning for framtidige avgiftsterminer - bestemmelsen gir ikke hjemmel for å kreve tilbakebetalt festeavgift som allerede er forfalt. Festeren må imidlertid sette fram krav om ny regulering før 1. januar 2006. Tidspunktet 1. januar 2006 er valgt på bakgrunn av at endringsloven antas å tre i kraft senest 1. januar 2005, slik at det vil være adgang til å kreve ekstraordinær regulering etter annet ledd nr. 4 innen ett år etter lovens ikrafttredelse. Fristen 1. januar 2006 vil gjelde uavhengig av hvilket tidspunkt endringsloven faktisk trer i kraft.

Tredje ledd gjelder regulering av festeavgift når tomten er festet bort til andre formål enn bolig- eller fritidshus. Virkeområdet er for øvrig avgrenset av tomtefesteloven § 1. Bestemmelsen er en videreføring av gjeldende rett. Den gir adgang til å kreve regulering av festeavgiften i samsvar med endringen i pengeverdien i tiden siden avtalen ble inngått, om ikke partene tvilløst har avtalt at festeavgiften skal stå uendret eller de har avtalt regulering på annen måte.

Fjerde ledd svarer til nåværende tredje ledd. Se for øvrig merknad til § 43.

Femte ledd svarer til nåværende § 15 fjerde ledd.

Sjette ledd svarer til nåværende § 15 femte ledd.

Syvende ledd svarer til nåværende § 15 annet ledd fjerde punktum og forskrift 8. juni 2001 nr. 570 om tomtefeste m.m. § 1. I første punktum presiseres at man skal anvende konsumprisindeksen fra Statistisk sentralbyrå når festeavgiften eller beløpsgrensen på 9000 kroner i annet ledd nr. 2 skal justeres etter endringen i pengeverdien. Dersom festeavtalen er inngått før 1865, skal det ved regulering av festeavgiften i samsvar med pengeverdiendringen siden festeavtalen ble inngått tas utgangspunkt i konsumprisindeksen fra 1865, jf. annet punktum. Dette henger sammen med at Statistisk sentralbyrå ikke har beregnet konsumprisindeksen lenger tilbake.

Til § 32 Rett til innløsning av festetomt til bustadhus og fritidshus

Paragrafen regulerer retten til innløsning ved feste av tomt til bolighus eller fritidshus. Departementet foreslår en felles hovedregel for bolig- og fritidsfeste, og en vesentlig forenkling av innløsningsreglene i nåværende §§ 32 og 33.

Første ledd angir hovedregelen for retten til innløsning: Festeren kan i utgangspunktet kreve festetomt til bolighus eller fritidshus innløst når det er gått 30 år av festetiden, med mindre partene har avtalt at festeren skal ha rett til innløsning på et tidligere tidspunkt. Festetiden regnes fra det tidspunkt festeforholdet begynte, uten hensyn til eventuelle senere personskifter på bortfester- eller festersiden. Den som trer inn som fester i en festeavtale f.eks. når det har gått 25 år av festetiden, kan dermed kreve innløsning fem år etter overtakelsen av festeretten dersom vilkårene for innløsning for øvrig er tilstede. Dersom ikke festeren krever innløsning etter 30 år, er det fortsatt adgang til å kreve dette hvert tiende år deretter, og tilslutt når festetiden er ute. I tråd med gjeldende §§ 32 og 33 må altså festeren etter at det har gått 30 år, vente 10 år for hver gang han kan framsette krav om innløsning, dvs. når det har gått 40, 50, 60 år osv. av festetiden. Festeren kan likevel kreve innløsning når festetiden er ute, selv om dette ikke sammenfaller med tiårsintervallene. Varer festeavtalen f.eks. 99 år, kan festeren kreve innløsning nest siste gang når det har gått 90 år, og siste gang ni år senere, når det har gått 99 år. De prosessuelle reglene - frister m.m. - ved framsettelse av krav om innløsning følger av § 36 i lovutkastet. Retten til innløsning i første ledd er begrenset av unntakene som er inntatt i § 34 i lovutkastet.

Annet ledd gjelder retten til innløsning for de personer som er regnet opp i bokstav a til d når tomten er festet bort på festerens livstid. Kretsen av personer som kan gjøre innløsningsretten gjeldende, svarer til nåværende § 32 fjerde ledd og § 33 annet ledd, se nærmere i Ot.prp. nr. 28 (1995-96) s. 67. Fristen for å sette fram krav om innløsning er ett år etter at festeren døde, se § 36 første ledd annet punktum i lovutkastet. Vilkåret i nåværende § 32 fjerde ledd og § 33 annet ledd om at tomten må ha vært i varig bruk som bolighus for festeren eller de personene som er angitt, foreslås ikke videreført, se nærmere om dette under punkt 5.4.2.

Tredje ledd er nytt i forhold til gjeldende rett. Bestemmelsen innebærer at det ikke er nødvendig med tillatelse fra offentlige myndigheter til fraskilling av festetomten ved innløsning dersom det ble gitt tillatelse fra de relevante myndigheter da festeavtalen ble inngått. Dette gjelder også om det i den opprinnelige tillatelsen ble tatt et uttrykkelig forbehold om at ny tillatelse kreves i tilfelle innløsning. Tredje ledd gjelder også dersom det ikke var påkrevd med offentlig samtykke da festeavtalen ble inngått. Det siste alternativet er aktuelt når festeavtalen ble inngått før det gjaldt noen regler om samtykke fra offentlige myndigheter, f.eks. før vedtakelsen av jordloven av 1955. I praksis gjelder unntaket i første rekke forholdet til jordloven § 12 og plan- og bygningsloven § 63, men virkeområdet for regelen er ikke begrenset til disse bestemmelsene. Unntaket fra krav om tillatelse til fradeling etter offentligrettslig lovgivning gjelder bare når festetomten er bebygd med bolighus eller fritidshus, jf. formuleringen «festetomter med hus». Det avgjørende vil være om tomten er bebygd på det tidspunktet festeren krever innløsning. Se for øvrig punkt 5.6.2 om bakgrunnen for bestemmelsen.

Til § 33 Lenging i staden for innløysing av festetomt til bustadhus og fritidshus

Paragrafens første punktum regulerer retten til å forlenge avtalen når festetiden er ute i avtale om feste av tomt til bolighus eller fritidshus. Festeren m.v. har rett til forlengelse uavhengig av om det er adgang til å kreve festetomten innløst etter de øvrige reglene. Unntakene i utkastet § 34 gjelder således bare for retten til innløsning etter § 32. Festeren m.v. kan kreve festeavtalens opprinnelige vilkår videreført ved forlengelse av avtalen, herunder avtalens bestemmelser om festeavgift. Klausuler om regulering av avgiften som ville føre til et høyere beløp enn endringen i pengeverdien kan bare videreføres og påberopes av bortfestere dersom det er adgang til det etter § 15 annet ledd i lovutkastet.

Når festet er forlenget etter første punktum, opplyser andre punktum om at § 7 første ledd fastsetter den nye festetiden.

Til § 34 Unntak frå festarens rett til innløysing

Paragrafen inneholder visse unntak fra retten til å kreve innløsning etter § 32 i lovutkastet. I første ledd foreslås kun tekniske endringer i nåværende § 34 første ledd. Nåværende § 34 første ledd inneholder ikke henvisning til retten til innløsning etter § 33, noe departementet antar beror på en inkurie ved behandlingen i justiskomiteen i 1996. Dette rettes opp indirekte ved lovforslaget her, ved at § 32 foreslås å gjelde både boligfeste og fritidsfeste. Nåværende § 34 første ledd tredje punktum er overflødig ved siden av § 33 i lovforslaget, og foreslås opphevet. En forskjell innebærer dette: Nåværende § 34 første ledd tredje punktum gir bare lengingsrett om ikke annet følger av avtalen. Utkastet § 33 gjelder uansett hva som er avtalt, jf. lovens § 4. Unntaket i første ledd gjelder bare retten til innløsning - retten til forlengelse er i behold etter § 33.

Annet ledd svarer til nåværende annet ledd, med den tilføyelsen at lengingen som bortfesteren kan tilby anses som lenging etter § 33. Dette får betydning for den nye festetiden, jf. § 7 og § 33.

Om bakgrunnen for videreføring av unntaket i annet ledd, jf. til dels også første ledd, vises til punkt 5.7.

Tredje ledd inneholder en hjemmel for Kongen til å gi forskrift om retten til innløsning av tomt festet til fritidshus som hører til landbruksdrift. Det foreslås en noe videre fullmaktsbestemmelse enn i nåværende § 33 første ledd fjerde punktum, jf. tredje punktum. Bakgrunnen for dette er at departementet mener det er behov for en forskriftshjemmel som gir større fleksibilitet til å regulere innløsning av festetomter som ligger til landbruksdrift, se nærmere under punkt 5.5.2. Dersom inntekten fra festetomtene utgjør en «monaleg del» av den totale næringsinntekta som skriver seg fra drift av landbrukseiendommen, kan Kongen gi regler om unntak fra innløsningsretten i § 32 i lovutkastet. Departementet legger til grunn at festeinntektene ved et slikt ordvalg skal være ikke ubetydelige, men de behøver ikke være en vesentlig del av totalinntekten. Lovteknisk innebærer dette at nåværende unntak i § 33 første ledd tredje punktum vil bli innarbeidet i forskriften til tomtefesteloven. Dette krever bare mindre tekniske endringer i forskriften. Departementet går på det nåværende tidspunkt ikke inn for at det gjøres materielle endringer i reglene om innløsning av festetomter som ligger til landbruksdrift.

Hvis bortfesteren vil påberope seg regelen ved krav om innløsning, må han i stedet tilby festeren forlengelse på samme vilkår som før etter § 33, jf. § 7 første ledd. Etter gjeldende § 33 første ledd femte punktum er det tilstrekkelig å tilby forlengelse i minst 10 år «kvar gong».

Av fjerde ledd framgår det at unntakene i paragrafen her bare gjelder i den grad retten til innløsning følger av § 32. Dette har i første rekke betydning når partene har avtalt en innløsningsrett som går lenger enn unntakene i paragrafen her. I så fall går avtalen foran, og bortfesteren kan ikke påberope seg unntakene i paragrafen her.

Til § 36 Framsetjing av krav om innløysing eller lenging

Paragrafen inneholder regler om når festeren senest må sette fram krav om innløsning, og vilkårene for at innløsningsretten bortfaller som følge av at fristen er oversittet.

Første ledd første punktum svarer til nåværende § 32 tredje ledd annet punktum, § 33 første ledd annet punktum og § 33 annet ledd annet punktum. Fristregelen er imidlertid etter lovforslaget gitt generell rekkevidde, i samsvar med utvidelsen av retten til innløsning når festetiden er ute og retten til forlengelse som alternativ til innløsning. Bestemmelsen innebærer at festeren i utgangspunktet kan miste retten til å kreve innløsning eller forlengelse når festetiden er ute, med mindre retten likevel er i behold etter annet eller tredje ledd i paragrafen.

Første ledd annet punktum svarer til nåværende § 32 fjerde ledd siste punktum. Dersom de personer som er nevnt i § 32 annet ledd bokstav a til d vil sette fram krav om innløsning av tomt som er festet bort på festerens livstid, eller kreve forlengelse, må kravet settes fram innen ett år etter at festeren døde.

Annet ledd første punktum gir Kongen myndighet til å bestemme at kravet om innløsning eller forlengelse skal tas til følge selv om fristen i første ledd er oversittet. Vilkåret om å ta kravet til følge er at festeren ikke kan bebreides for å ha satt fram kravet for sent. Det kan være aktuelt å gi oppreisning når festeren eller de personer som er nevnt i § 32 annet ledd bokstav a til d har vært forhindret fra å framsette kravet f.eks. som følge av ulykke, alvorlig sykdom, alderdomssvekkelse e.l. Derimot vil det normalt ikke være adgang til å gi oppreisning ved ren forglemmelse eller «treghet». Departementet tar sikte på å videreføre dagens ordning med å delegere kompetansen til å gi oppreisning til fylkesmannen.

Annet ledd annet punktum sier at spørsmålet om oppreisning hører under skjønnet dersom saken ellers går til skjønnsbehandling.

Bestemmelsen i tredje ledd er ny i forhold til gjeldende rett. Bestemmelsen legger en viss aktivitetsplikt på bortfesteren for at han skal kunne påberope seg at festeren har satt fram krav om innløsning eller forlengelse for sent. Retten til innløsning eller forlengelse vil ikke falle bort dersom ikke bortfesteren senest to år før festetiden er ute har sendt skriftlig oppsigelse til festeren med varsel om hvilket tidspunkt festetiden går ut, om retten til innløsning og forlengelse og om fristen for å kreve innløsning eller forlengelse. Bestemmelsen må ses i sammenheng med tomtefesteloven § 10 om forlengelse av åremålsfeste. Etter § 10 blir et åremålsfeste forlenget når festetiden er ute, med lik oppsigelsesrett for begge parter, om ikke bortfesteren senest to år før festetiden er ute skriftlig har sagt opp festeavtalen. Det er ønskelig med parallellitet mellom disse bestemmelsene, slik at bortfesteren må sende skriftlig oppsigelse også for at festeren skal tape retten til å kreve innløsning eller forlengelse ved fristoversitting etter § 36. I tillegg må bortfesteren i oppsigelsen opplyse om når festetiden går ut, og at festeren har rett til å kreve innløsning eller forlengelse, samt om ettårsfristen i første ledd. Bestemmelsen i § 36 tredje ledd får ikke anvendelse ved innløsning eller forlengelse etter § 32 annet ledd. I slike tilfeller kan det være nærliggende å anta at vilkårene for oppreisning for fristoversittelse etter annet ledd oftere enn ellers kan være innfridde, og med tanke på slike tilfeller kan det bemerkes at annet ledd også kan nyttes ved langvarig, «orsakande» fristoversittelse.

Til § 37 Innløysingsvilkår

Første ledd regulerer hvordan innløsningssummen skal beregnes ved innløsning etter § 32. Innløsningssummen skal utgjøre 30 ganger årlig festeavgift etter regulering på innløsningstidspunktet. Bortfesteren kan kreve festeavgiften oppregulert i forbindelse med beregningen av innløsningssummen, selv om ikke reguleringstidspunktet har kommet. Festeavgiften skal oppreguleres i samsvar med reglene i § 15. Dersom denne utregningen fører til et beløp som er lavere enn 50 000 kroner, kan bortfesteren likevel kreve 50 000 kroner ved innløsning. Om partene har avtalt lavere innløsningssum, ved inngåelsen av festeavtalen eller senere, går denne avtalen foran retten til å kreve minstebeløpet på 50 000 kroner og foran retten til å kreve 30 ganger årlig festeavgift etter regulering på innløsningstiden. Minstebeløpet skal reguleres ved hvert årsskifte etter 1. januar 2004, i samsvar med utviklingen i konsumprisindeksen fra Statistisk sentralbyrå.

Annet ledd første og annet punktum viderefører nåværende § 36 fjerde ledd om skjønnsbehandling. Tredje punktum gjør unntak fra andre punktums frist for å reise krav om skjønn i de tilfellene som er omfattet av § 32 annet ledd, fordi fristregelen ikke passer her. Se også § 36 første ledd annet punktum og tredje ledd annet punktum.

Se videre merknaden til § 43.

Tredje ledd svarer til nåværende § 36 femte ledd.

Til § 42 nytt fjerde ledd Framfeste

Bestemmelsen gjelder festerens rett til å kreve innløsning og forlengelse når bortfesteren bare har leierett til tomten (framfeste). I tomtefesteloven av 1975 § 30 nr. 2 gikk det uttrykkelig fram at festeren ved framfeste kunne gjøre gjeldende krav på innløsning og forlengelse overfor grunneieren i samsvar med de reglene som gjaldt i normalsituasjonen der bortfester også er grunneier. Sivillovbokutvalget foreslo en videreføring av denne bestemmelsen i § 8-6 i lovutkastet, se NOU 1993: 29 s. 82. Departementet valgte den gang en annen lovteknisk løsning enn den Sivillovbokutvalget foreslo, men foreslo ingen vesentlige materielle endringer i reglene om framfeste, se Ot.prp. nr. 28 (1995-96) s. 71. Departementet mener reglene om rett til innløsning og forlengelse ved framfeste har blitt noe utydelige, og ønsker med forslaget til nytt fjerde ledd i § 42 å klargjøre reglene her.

Til § 43 Skjønn

I første ledd første punktum foreslås presisert at skjønn etter kapittel VII holdes som rettslig skjønn. Dette er regelen også i dag, men forslaget til nytt annet ledd medfører at det bare vil være skjønn etter kapittel VII som følger reglene i skjønnsprosessloven fullt ut.

Departementet mener at skjønn om regulering av festeavgift og innløsningssum og -vilkår bør behandles på den normalt billigste og enkleste måten. I nytt annet ledd første punktum fastsettes derfor at skjønn etter §§ 15 og 37 i lensmannsdistrikt skal styres av lensmannen. For å redusere saksomkostninger ved rettslig skjønn og overskjønn bestemmer annet ledd annet punktum at antall skjønnsmenn alltid skal være to. Det fastsettes dermed en særregel som går foran reglene i skjønnsprosessloven §§ 11 og 34 om antall skjønnsmenn, for skjønn etter §§ 15 og 37 i lovutkastet. Til slutt følger det av annet ledd tredje punktum at spørsmål om dekning av saksomkostninger i disse sakene skal avgjøres etter skjønnsprosessloven § 43. For skjønn etter § 37 i lovutkastet innebærer dette at skjønnsprosessloven § 42 ikke får anvendelse.