6 Beregning av innløsningssummen

6.1 Gjeldende rett

De materielle reglene om beregning av innløsningssummen fremgår av tomtefesteloven § 36 første til tredje ledd:

«§ 36. Innløysingsvilkår

Ved innløysing av tomt som er festa bort på uavgrensa tid utan oppseiingsrett for bortfestaren, skal innløysingssummen setjast til kapitalverdien av den årlege festeavgifta etter regulering på innløysingstida. Kongen kan i forskrift fastsetje kva for rente som skal leggjast til grunn når ein skal finne kapitalverdien.

I andre festehøve enn dei som er nemnt i fyrste ledd, skal innløysingssummen setjast til tomteverdien på den tida festet vart skipa, omrekna etter endringa i pengeverdien frå då av og fram til innløysingstida, med tillegg eller frådrag for halvparten av den endringa i tomteverdien i festetida som ikkje skriv seg frå endringar i pengeverdien eller frå festaren.

For festeavtalar inngått før 1976, kan bortfestaren - så langt ikkje anna fylgjer av det som er avtalt - anten krevje innløysingssummen fastsett etter fyrste eller andre ledd eller etter føresegnene om skadebot ved oreigning.

...»

Bestemmelsen i tomtefesteloven fastsetter etter dette tre forskjellige måter å beregne innløsningssummen på:

Første ledd gjelder tomter som er festet bort på ubegrenset tid uten oppsigelsesrett for bortfesteren. Innløsningssummen skal utgjøre kapitalverdien av den årlige festeavgiften på innløsningstidspunktet. Kapitalverdien finnes ved renteberegning etter forskrift 8. juni 2001 nr. 570 om tomtefeste § 7, som fastsetter at det skal legges til grunn en rente på 5 %. Dette betyr at innløsningssummen skal tilsvare 20 ganger årlig avgift etter regulering på innløsningstiden.

Annet ledd gjelder for festeforhold som ikke faller inn under første ledd (se likevel neste avsnitt om festeavtaler inngått før 1976). Dette gjelder tomter som er festet bort på åremål eller har særskilt oppsigelsesregulering. Videre vil festeavtaler med festetid knyttet til festerens levetid (livstidsfester) falle inn under dette alternativet. Fastsettelsen av innløsningssummen skal ta utgangspunkt i tomteverdien da festeavtalen ble inngått. Den opprinnelige tomteverdien skal regnes om etter endringen i pengeverdien fra inngåelsestidspunktet til innløsningstidspunktet. I festetomtens innløsningssum skal videre inngå endringer i tomteverdien i festeperioden. Denne verdistigningen (eller verdireduksjonen) fordeles likt mellom avtalepartene. Ved vurderingen av verdistigningen skal det imidlertid ikke tas hensyn til endringer i pengeverdien, eller verdistigning som følger av festerens investeringer i og opparbeiding av eiendommen.

§ 36 tredje ledd gir særskilte regler for avtaler inngått før 1976. Bestemmelsen presiserer at en eventuell regulering i avtalen om beregning av innløsningssummen går foran lovens regel. Etter tredje ledd kan bortfesteren, som alternativ til beregning etter første eller annet ledd, kreve innløsningssummen fastsatt etter reglene om ekspropriasjonserstatning. Om forholdet mellom tredje ledd og første og annet ledd vises til Ot. prp. nr. 28 (1995-96) s. 69. Beregning av innløsningssummen etter reglene om ekspropriasjonserstatning innebærer normalt at tomten som utgangspunkt verdsettes etter salgsverdien dersom innløsningen skjer ved festetidens utløp for en avtale som ikke er festet bort på uavgrenset tid og uten oppsigelsesrett for bortfesteren, jf. lov 6. april 1984 nr. 17 om vederlag ved oreigning av fast eigedom § 4. I andre tilfeller enn de nevnte vil reglene for ekspropriasjonserstatning imidlertid måtte antas å gi en erstatning som svarer til den økonomiske verdien for grunneieren som hans rett i eller over den faste eiendom har, tatt i betraktning det heftet som festekontrakten utgjør.

6.2 Forslagene i høringsnotatene

I høringsnotatet 29. august 2001 punkt 3.4 foreslo Justisdepartementet å endre reglene om fastsettelse av innløsningssum for avtaler inngått før 1976. Departementet hadde to alternative endringsforslag. Prinsipalt foreslo man å oppheve § 36 tredje ledd som gir adgang til å velge fastsettelse av innløsningssummen etter reglene om ekspropriasjonserstatning. Med en slik løsning blir reglene for avtaler inngått før og etter 1. januar 1976 de samme, det vil si at innløsningssummen beregnes etter § 36 første eller annet ledd. Alternativt ble det foreslått å begrense rekkevidden av § 36 tredje ledd ved å avskjære adgangen til en ekspropriasjonsmessig beregnet innløsningssum (etter tredje ledd), dersom en beregning etter § 36 første eller annet ledd gir en pris på 300 000 kroner pr. dekar eller mer. Dette alternativet innebærer en mer moderat endring av gjeldende rett enn det prinsipale alternativet.

I høringsnotatet 5. juni 2003 punkt 3.2 ble det først redegjort for de sentrale hensyn som må iakttas ved utformingen av regler om innløsningssum. Deretter ble det gitt en presentasjon av en rekke alternative endringsforslag:

«Det sentrale spørsmålet ved utforming av regler om innløsningssum er hva som er et rimelig nivå for vederlaget når festeren innløser tomten. Innløsningssummen må naturligvis holde seg innenfor Grunnlovens grenser, se om dette nedenfor...

Ved vurderingen av hvordan reglene om beregningen av innløsningssummen bør være, kommer forskjellige hensyn inn i bildet:

• Utformingen av reglene om innløsning må sees i sammenheng med utformingen av reglene om festeavgift. Dersom festeavgiften settes på et nivå som av festersiden oppfattes som rimelig, vil mange festere ikke ha samme behov for å innløse som ellers.

• Bortfesteren har investert i og eier grunnen.

• Festeren har investert i og eier bygget.

• Hensynet til den personlige tilknytning festeren og festerens familie/slekt har til egen bolig eller hytte. Dette må ses i lys av at et festeforhold på tidspunktet for en innløsning har eksistert i flere tiår.

• Reglene om innløsning bør ikke være tvisteskapende, men enkle og forutberegnelige for festere og bortfestere. Avtalepartene er som regel privatpersoner uten juridisk fagkompetanse. Gjeldende regler om innløsningsrett og innløsningssum er kritisert for å være lite lettfattelige, praktikable og forutberegnelige.

• Prinsippet om at avtaler skal holdes. Ved utformingen av reglene om innløsning går det et skille mellom - på den ene siden - avtaler som opprinnelig ikke har vært underlagt innløsningsrett for festeren, men som i ettertid og ved lovendring blir gjenstand for innløsningsrett, og - på den andre siden - avtaler som er inngått på et tidspunkt der en innløsningsrett allerede fulgte av loven. Generelt sett står hensynet til bortfesteren sterkest i den første gruppen av festeavtaler. Gruppen omfatter særlig: (1) Avtaler inngått før 1976 som opprinnelig ikke var undergitt innløsningsrett og (2) yngre avtaler som etter gjeldende regler ikke er underlagt innløsningsrett. En innløsningsrett i disse tilfellene blir, eller er blitt, innført gjennom et etterfølgende lovgivningsmessig inngrep i eksisterende avtaleforhold.

• Festeavtaler har en svært langvarig karakter. Samtidig er samfunnsforholdene i stadig endring. Det kan tilsi at det offentlige i større grad griper inn i eksisterende avtaler på tomtefesteområdet enn på andre livsområder. Ut fra et offentlig styringssynspunkt kan det være utilfredsstillende dersom nye lovregler først skal få betydning en gang langt frem i tiden, når reglene kanskje ikke engang lenger er tjenlige.

• Innløsning er aktuelt for festeforhold som har vart i mange tiår, og inngått på tidspunkter med stabilt lave priser på fast eiendom. Samfunnsforholdene har imidlertid endret seg mye siden den gang. Særlig er det grunn til å peke på opphevelsen av den offentlige prisreguleringen av salgsprisene på fast eiendom, og den relativt store prisstigningen på eiendomsmarkedet som har kommet i kjølvannet av dette. Det kan hevdes at den etterfølgende utviklingen er noe partene vanskelig kunne ha forutsett, og at det bør tas hensyn til dette ved utformingen av fremtidige regler om innløsning.

• Prisstigningen på eiendomsmarkedet i senere år kan hevdes i stor grad å være samfunnsskapt, og det er ikke gitt at en bortfester bør få full uttelling for slik verdistigning.

• Likhetshensyn kan i og for seg tilsi at alle festeavtaler undergis samme regulering for fremtiden.

• Innløsning innebærer at festeforhold avvikles. Dersom det er et mål å utfase festeinstituttet som sådan, kan innløsningsreglene utformes slik at de fremmer en slik utfasing.

I det følgende presenteres ulike forslag til endringer av reglene i tomtefesteloven § 36 om beregning av innløsningssummen:

Alternativ 1:

Det prinsipale forslaget i Stoltenberg-regjeringens høringsnotat 29. august 2001 følges opp. Forslaget innebærer som nevnt at man, for avtaler inngått før 1976, fjerner adgangen til å kreve innløsningssummen beregnet etter reglene om ekspropriasjonserstatning. Dette gjøres ved å oppheve tredje ledd i tomtefesteloven § 36. Konsekvensen blir at reglene blir de samme enten avtalen er inngått før eller etter 1976: For tidsubegrensede avtaler uten oppsigelsesrett for bortfesteren blir innløsningssummen 20 ganger den årlige festeavgiften (§ 36 første ledd), mens det for andre avtaler skjer en deling av tomtens verdistigning i festeperioden (§ 36 annet ledd).

Likhetshensyn kan tale for dette alternativet, siden reglene blir de samme enten avtalen er inngått før eller etter 1976. Dessuten forenkles regelverket ved at man ikke lenger trenger å forholde seg til § 36 tredje ledd. Regelverket om beregning av ekspropriasjonserstatning kan være utfordrende selv for mange jurister, og det er til dels uklart hvordan fastsettelse av innløsningssum i festeforhold skal skje etter disse reglene.

På den annen side kan man spørre om reglene, med dette alternativet, blir tilstrekkelig enkle og praktikable for folk flest. Regelen i § 36 annet ledd for tidsbegrensede avtaler er uansett relativt omstendelig. Videre beholdes skillet mellom tidsbegrensede og tidsubegrensede avtaler (se gjeldende § 36 første og annet ledd).

I den grad gjeldende § 36 tredje ledd gir en høyere innløsningssum enn første og annet ledd, vil en oppheving av tredje ledd innebære en endring til fordel for festeren og til ulempe for bortfesteren. Hvorvidt dette er rimelig kan diskuteres, og vil dessuten kunne variere fra sak til sak. Som nevnt vil en oppheving av § 36 tredje ledd kun få betydning for avtaler inngått før 1976. Det kan hevdes at det særlig er i forhold til disse, eldre, avtalene at det er rimelig med en fordeling av festetomtens verdistigning i festeperioden (jfr. § 36 annet ledd), siden det generelt er i forhold til disse avtalene at samfunnsutviklingen har endret seg mest.

Alternativ 2:

Det alternative forslaget i Stoltenberg-regjeringens høringsnotat 29. august 2001 følges opp. Forslaget innebærer at man, for avtaler inngått i 1975 og tidligere, avskjærer muligheten til å kreve innløsningssummen beregnet etter reglene om ekspropriasjonserstatning (§ 36 tredje ledd) dersom en beregning av innløsningssummen etter § 36 første ledd eller § 36 annet ledd gir en innløsningssum på minst kr. 300.000,-. Man må i tilfelle endre tredje ledd i tomtefesteloven § 36.

Alternativ 2 er i realiteten en «moderat» versjon av alternativ 1. Vurderingene som er anført i forhold til alternativ 1 kan følgelig i det vesentlige også anføres i forhold til dette alternativet. Det vises til kommentarene ovenfor.

Det kan likevel tale mot alternativ 2 at man beholder dagens ordning med tre ulike regler for beregning av innløsningssummen (se § 36 første, andre og tredje ledd), og at man følgelig ikke oppnår noen gevinst hva gjelder regelverksforenkling og praktikabilitet.

Alternativ 3:

Tomtefesteloven § 36 første ledd gjøres til generell regel for beregning av innløsningsummen. En slik løsning innebærer at innløsningssummen beregnes ved å gange festeavgiften ved siste avgiftsjustering med en kapitaliseringsfaktor, f eks 20 eller 25. En slik regel kan innføres ved å endre tomtefesteloven § 36 første ledd slik at bestemmelsen ikke lenger får anvendelse bare på tidsubegrensede avtaler uten oppsigelsesrett, men i stedet på alle avtaler om bolig- og fritidsfeste. Videre må annet og tredje ledd i tomtefesteloven § 36 oppheves. Dette forslaget er ikke berørt i Stoltenberg-regjeringens høringsnotat.

Med dette alternativet får man utvilsomt en enkel og lett praktikabel beregningsregel. Bl. a. slipper man usikre takseringer av en teoretisk festetomt (tomten som råtomt på innløsningstidspunktet, tomten som råtomt på avtaletidspunktet) og ulike fradragsregler (se f. eks. § 36 annet ledd).

På den annen side vil regelen i visse tilfeller kunne gi en innløsningspris som i liten grad gjenspeiler tomtens markedsverdi, herunder om beliggenheten er attraktiv eller ikke. I enkelttilfeller vil man kunne få innløsningssummer av «bagatellmessig» størrelse. Hvorvidt innløsningssummen er rimelig, vil dessuten kunne variere fra tilfelle til tilfelle. En innløsningssum knyttet opp mot festetomtens markedsverdi er generelt sett mer nærliggende dersom innløsning skjer ved festekontraktens utløp, enn dersom festeren innløser en tidsubegrenset kontrakt eller på et tidspunkt da det i utgangspunktet gjenstår mange år av festekontrakten. I de sistnevnte tilfellet er bortfesterens praktiske interesse i festekontrakten primært den årlige festeavgiften.

For å unngå en innløsningssum som er så lav at den kommer i strid med Grunnloven, kan bortfesteren gis rett til å kreve summen fastsatt ved skjønn eller dom. Dette kan tenkes kombinert med obligatorisk rettsmekling før saken behandles av retten. Sakskostnadene bør i alle tilfelle dekkes av bortfesteren, og festeren bør ikke være bundet til å innløse etter at innløsningssummen er fastsatt ved skjønn eller dom.

Alternativ 4:

Tomtefesteloven § 36 annet ledd gjøres til generell regel for beregning av innløsningsummen. En slik løsning innebærer at innløsningssummen i grove trekk skal tilsvare tomteverdien på avtaletidspunktet justert for etterfølgende inflasjon, og tillagt halvparten av råtomtens verdistigning i avtaleperioden. Dette oppnås ved å endre tomtefesteloven § 36 annet ledd slik at bestemmelsen gis anvendelse på alle avtaler om bolig- og fritidsfeste. Videre må gjeldende første og tredje ledd i tomtefesteloven § 36 oppheves. Heller ikke dette forslaget er berørt i regjeringen Stoltenbergs høringsnotat.

Siden gjeldende første og tredje ledd bortfaller, vil også dette forslaget medføre en forenkling av regelverket.

En innvending mot regelen er at den, i tillegg til en taksering av råtomtens nåverdi, også forutsetter en taksering av råtomtens verdi på avtaletidspunktet. En slik historisk taksering, som f eks går tilbake 50 år, blir nødvendigvis ganske usikker, og en må anta at få eksisterende avtaler har bestemmelser som fastslår hva tomtens verdi var på avtaletidspunktet. Dette argumentet kan naturligvis også anføres mot alternativene 1 og 2, som forutsetter at gjeldende § 36 annet ledd beholdes. For øvrig må det antas at en bortfester som har inngått avtaler før 1976 (dvs. før man fikk en lovfestet innløsningsrett) ikke uten videre vil være fornøyd med en slik lovendring.

Alternativ 5:

I forbindelse med Stortingets vedtak 18. februar 2003 ba justiskomiteens flertall Regjeringen blant annet

«vurdere muligheten for å ta utgangspunkt i tomtens nåværende verdi, i den beskaffenhet tomten fremsto ved tomtefesteavtalens inngåelse, med de reduksjoner som den påhvilende festeavtale representerer, samt en fordeling mellom partene av betydelig verdiøkning eller verdireduksjon som ikke direkte kan tilskrives noen av partene, og avtalevilkårene for øvrig.» (Se Innst. S. nr. 102 (2002-2003).)

Så vidt vi kan se, må hovedtrekkene i dette alternativet være en generell regel om at innløsningssummen settes til (1) markedsverdien av bortfesterens eiendomsrett til festetomten, men slik at man tar hensyn til det verdiminuset en påheftet festekontrakt innebærer for markedsverdien, (2) med fradrag for betydelig verdistigning i festeperioden som ikke skyldes festeren eller bortfesteren. Bestemmelsene i tomtefesteloven § 36 må i tilfellet erstattes med en generell regel som nevnt. Heller ikke dette forslaget er berørt i regjeringen Stoltenbergs høringsnotat.

Alternativet tar altså utgangspunkt i en salgsrelatert taksering av grunneierposisjonen, jf. element (1). I normaltilfeller må dette antas å være i samsvar med utgangspunktene for beregning av erstatning ved ekspropriasjon. (I ekspropriasjonserstatningsretten har ekspropriaten riktignok valget mellom salgsverdi og bruksverdi, men en bortfester vil i normalt ikke ha noen bruksverdi å vise til.)

På den annen side synes det å knytte seg flere spørsmål til fradragsregelen som forslaget forutsetter, jf. element nr. (2). Vi bemerker særlig følgende forhold: For det første er grensen mellom «betydelig» og ubetydelig verdiøkning uklar. For det andre: Dersom «betydelig verdiøkning» foreligger, er det uklart om det skal skje en fordeling av hele verdiøkningen, eller kun en fordeling av den delen av verdiøkningen som gjør verdiøkningen «betydelig». For det tredje: Fordelingsnøkkelen mellom fester og bortfester er også uklar. Er det f. eks. 50/50 eller 60/40? Fradragsregelen i forslaget synes inspirert av fradragsregelen i tomtefesteloven § 36 annet ledd, men § 36 annet ledd er ikke beheftet med tilsvarende problemer. En slik regel som nevnt vil også bli av svært skjønnsmessig karakter. Hensynet til et forenklet regelverk vil derfor tale mot en slik regel. En helt skjønnsmessig fradragsregel reiser også spørsmål om det er hensiktsmessig å gjøre domstolene til en instans som skal involvere seg i en mengde innløsningssaker for å fastsette en skjønnsmessig innløsningssum ut fra konkret rimelighet, herunder behandle anker og kjæremål om slike saker. For det fjerde kan det reises spørsmål om ikke verdistigning som skyldes festeren, bør komme til fradrag i innløsningssummen.

I det nevnte forslaget synes det også forutsatt at beregningen av innløsningssummen skal skje i samsvar med «avtalevilkårene for øvrig». Det kan reises spørsmål om dette sikter til særskilte vilkår om festerens rådighet over tomten, eller til særskilte bestemmelser i festeavtalen om beregning av innløsningssum. Det er trolig få festeavtaler som har bestemmelser av sist nevnte art, og tomtefesteloven synes ellers å bygge på at reglene om innløsning skal gjelde uten hensyn til hva som er avtalt om dette mellom partene.

Alternativ 6:

En variant av forslaget skissert i Innst. S. nr. 102 (2002-2003) er en generell regel om at innløsningssummen settes lik markedsverdien av bortfesterens eiendomsrett til festetomten (men slik at det tas hensyn til en påheftet festekontrakt). Dette tilsvarer element (1) i alternativ 5. Med andre ord skal det, etter alternativ 6, ikke gjøres noe fradrag for betydelig verdistigning i festeperioden. Bestemmelsene i tomtefesteloven § 36 må i tilfellet erstattes med en generell regel som nevnt. Heller ikke dette forslaget er berørt i regjeringen Stoltenbergs høringsnotat.

Det som kan tale for dette alternativet, er at man får en relativt enkel regel. Man slipper å sondre mellom avtaler inngått før/etter 1975, og mellom tidsbegrensede og tidsubegrensede avtaler. Man slipper også en «historisk» taksering av festetomten, hvilket er forutsatt i gjeldende § 36 annet ledd.

På den annen side vil innløsningssummen kunne bli relativt høy, særlig dersom tomten befinner seg i et pressområde og innløsning skjer ved festeforholdets utløp. Videre kan man spørre om man, med dette alternativet, gjør innløsningssummen vel avhengig av en mer eller mindre usikker og skjønnsmessig taksering, der fradraget for verdien av den heftelse som festeretten betyr, blir et vesentlig usikkerhetsmoment.

Alternativ 7:

Et ytterligere alternativ er å anvende regelen i gjeldende § 36 første ledd på den delen av festetomten som bygget står på, eventuelt med 1-2 meters tillegg på alle kanter, mens den resterende festetomten innløses etter markedsverdi. Heller ikke dette forslaget er berørt i regjeringen Stoltenbergs høringsnotat.

Det kan hevdes at dette alternativet vil et generelt sett rimelig nivå for innløsningssummen.

Man kan også tenke seg ulike kombinasjoner av disse alternativene.»

6.3 Høringsinstansenes syn

Det prinsipale forslaget i høringsnotatet 29. august 2001, som går ut på å oppheve tomtefesteloven § 36 tredje ledd, er sammenfallende med alternativ 1 i høringsnotatet 5. juni 2003. Som et alternativ ble det i høringsnotatet fra 2001 foreslått en bestemmelse som avskjærer muligheten til å kreve innløsningssummen beregnet etter reglene om ekspropriasjonserstatning dersom en beregning av innløsningssummen etter første eller annet ledd gir en innløsningssum på minst 300 000 kroner. Dette tilsvarer alternativ 2 i høringsbrevet fra juni 2003.

Under den første høringsomgangen var følgende instanser generelt positive til å endre § 36 tredje ledd, men uten nærmere kommentar til hvilket alternativ de helst foretrekker: Norges Eiendomsmeglerforbund og Norges Hytteforbund. Følgende høringsinstanser går inn for å oppheve § 36 tredje ledd: Bergen kommune, Norges Jordskiftekandidatforening, Forbrukerrådet, Norges boligbyggelags landsforening, Landsorganisasjonen i Norge og Asker og Bærum Boligbyggelag AL. Tomtefesterforbundet og Tomtefestekomiteen Sporret Vel går inn for å oppheve både annet og tredje ledd i § 36, slik at første ledd blir den generelle regelen ved innløsning.

Hovedinntrykket fra den første høringen er at de ovennevnte instansene mener § 36 annet ledd gir et rimelig innløsningsoppgjør. Enkelte fremhever at tomtens verdistigning først og fremst er samfunnsskapt. Enkelte ser også høringsforslaget som et ledd i en nødvendig avvikling av festeinstituttet. Videre fremheves det at gjeldende bestemmelser kan være vanskelige å forstå, og derfor bør forenkles.

Følgende instanser er generelt negative til begge høringsforslagene: Kommunal- og regionaldepartementet, Den Norske Advokatforening, Oslo kommune, Huseiernes Landsforbund, Norsk Bonde- og Småbrukarlag, Norges Bondelag, Norges Skogeierforbund og Opplysningsvesenets fond. Det henvises til at innføringen av innløsningsrett i 1976 for avtaler inngått før 1976 kan sidestilles med ekspropriasjon, og at bortfesteren derfor bør kunne kreve en ekspropriasjonsmessig beregnet innløsningssum. Ved avtaler uten innløsningsklausul inngått før 1976 kunne bortfesteren ikke forutse at det senere skulle innføres en innløsningsrett ved lov. Det anføres videre at festerens plikt til å betale markedspris ved innløsning står i et rimelig forhold til den likviditetsfordelen festeren fikk i begynnelsen av festeforholdet. Et ytterligere synspunkt er at prisutviklingen på eiendomsmarkedet var forutsigbar for festeren fordi en verdistigning på eiendomsmarkedet er en naturlig konsekvens av at det helt siden industrialiseringen har vært et jevnt tilsig av folk til byer og tettsteder.

Uavhengig av egne preferanser har enkelte instanser kommentert høringsforslaget om å begrense § 36 tredje ledd slik at innløsningssummen ikke kan beregnes etter reglene om ekspropriasjonserstatning dersom en beregning etter første eller annet ledd gir en innløsningssum på minst 300 000 kroner: Norges Jordskiftekandidatforening ser det som prinsipielt uheldig med en regel som relaterer innløsningssummen til et fast kronebeløp. Norges Eiendomsmeglerforbund og Tomtefestekomiteen Sporret Vel mener på sin side at beløpsgrensen er for høy. Norges Skogeierforbundog Opplysningsvesenets fond mener beløpsgrensen er for lav.

Alternativ 3 i høringsnotatet fra juni 2003 går ut på å gjøre tomtefesteloven § 36 første ledd til en generell regel, eventuelt med visse justeringer, for beregning av innløsningssummen. En slik løsning innebærer at innløsningssummen fastsettes etter en «multiplikatormodell», det vil si ved å bestemme en faktor som den årlige festeavgiften multipliseres med. Følgende høringsinstanser er positive til dette alternativet: Landbruksdepartementet, Tomtefesterforbundet, Norske Boligbyggelags Landsforbund, Norges Takseringsforbund, Norges Eiendomsmeglerforbund, festerforeningene Hvaler Hytteforening, Sporret Vel og Aschehougstubben Vel, Landsorganisasjonen i Norge, Forbrukerrådet, festeforeningen Selsbakkflata/Selsbakk Øvre/Solvangenog Åsgårdstrand og omegn tomtefesterforening.

En rekke instanser, deriblant Norges Hytteforbund, Norges Takseringsforbund og Norges Eiendomsmeglerforbund peker på at en multiplikatormodell som foreslått, vil medføre en vesentlig forenkling av reglene om innløsningssum. Norges Takseringsforbund sier:

«Som det vil fremgå av ovenstående [vedrørende regulering av festeavgift], er det også på dette punkt tilsvarende usikkerhet for fester hvis innløsningssummen skal knyttes til dagens markedsverdi for tomten. I mange tilfeller kan fester komme i en situasjon hvor innløsning blir umulig.

Tilsvarende vil verdsetting/taksering av eiendommer på festetomt være nær sagt umulig hvis det er kort tid igjen av festeperioden. Denne usikkerhet vil kunne vanskeliggjøre belåning og utløsing i tilfeller som nevnt ovenfor.

Også her mener vi at en enkel indeksregulering vil være å foretrekke for alle parter - unntatt bortfestere som har avtaler som gir dem rett til å kreve innløsning med basis i verdistigningen på råtomten. Etter vår mening må det være den som har disposisjonsretten over tomten som bør få verdiøkningen, idet det er hans bruk av tomten som har skapt merverdien. Hadde tomten blitt liggende som skog, utmark eller jorde, ville ikke tilsvarende verdiøkning kommet. Grunneieren har jo allerede fått økonomisk dekning for verdiøkning fra LNF-område til bolig/hytte gjennom inngått festekontrakt på basis av ny bruk, og bør ikke også kunne kreve ny kompensasjon ved innløsning.»

Norges Eiendomsmeglerforbund peker også på at det bør settes en minstesum for innløsning på eksempelvis 30 000 kroner for fritidseiendommer og 60 000 kroner for boligeiendommer.

Norges skogeierforbund uttaler:

«Prisstigningene er først og fremst samfunnsskapt, men også delvis skapt av bortfester og delvis av fester. I svært mange tilfeller har bortfester bidratt til adkomstveier, avfallshåndtering, snøbrøyting mv. som klart bidrar til verdistigningen. Fester har også bidratt gjennom tiltak på tomta. Men uansett er ikke festeren grunneier, og kan dermed ikke forvente at en verdistigning som først og fremst skyldes samfunnets etterspørsel etter et knapphetsgode skal tilfalle seg.»

Norges skogeierforbund avviser alternativ 3, og viser til at det vil gi uaktuelle lave innløsningssummer:

«Langt de fleste tomteleiene er lave og noen er meget lave (typisk under 100 kr. årlig - helt ned mot 1 kr. årlig!). En kapitalisering vil, som høringsnotatet sier, kun i liten grad gjenspeile festetomtens markedsverdi og vil gi bagatellmessige innløsningssummer, slik som høringsnotatet også påpeker.»

Skogeierforbundet støtter alternativ 6, og mener forslaget innebærer en vesentlig forenkling, samtidig som beregningen gjenspeiler tomtens reelle verdi for både bortfester og fester.

Landbruksdepartementet uttaler:

«Landbruksdepartementet legger til grunn at reglene kan forenkles samtidig som de gir festerne økt adgang til innløsning dersom de utformes slik at de får anvendelse for både boligfeste og fritidsfeste. Samtidig må reglene bygge på enkle, klare, sjablonmessige kriterier som så langet det er mulig ikke forutsetter domstolsbehandling.

Etter Landbruksdepartementets syn kan dette oppnås dersom innløsningssummen som en hovedregel knyttes til festeavgiftens størrelse. Det kan ikke oppnås gjennom de alternativene som knytter seg til ulike vurderinger av tomteverdi. Velges disse alternativene vil verdien i langt de fleste tilfellene måtte fastsettes gjennom skjønn. Dette er verken festere eller bortfestere tjent med som noen alminnelig regel, og det vil dessuten påføre samfunnet store kostnader knyttet til domstolsbehandling.

Dersom innløsningssummen knyttes til festeavgiftens størrelse, må reglene for regulering av festeavgift ses i sammenheng med innløsning. Samlet bør de to regelsettene bidra til at det blir en rimelig balanse mellom hensyn som ivaretar interessene til fester på den ene siden, og til bortfester på den andre siden. Etter Landbruksdepartementets syn kan høringsnotatets alternativ 3 bidra til en løsning som er akseptabel sett i lys av de to hovedmålene som er angitt ovenfor. En forutsetning for dette er at bestemmelsene om regulering av festeavgift ikke strammes ytterligere inn til skade for bortfester. Landbruksdepartementet tilrår, med denne forutsetning, alternativ 3 i høringsnotatet.»

Høringsinstansene som er negative til en opphevelse av tomtefesteloven § 36 tredje ledd, er gjennomgående negative til å innføre en multiplikatormodell som beregningsmåte. Instanser som har uttrykt dette under høringsmøtet 24. juni 2003 og i skriftlige innspill i etterkant av møtet er Opplysningsvesenets fond, Statskog, Norsk Almenningsforbund, NSB eiendom AS, Norges Skogeierforbund, Skogbrukets Landsforening, Oslo kommune og NORSKOG.

Opplysningsvesenets fonds merknader til alternativ 3 og 6 i høringsnotatet fra juni 2003 er representative for ovennevnte instansers syn:

«Alternativ 3 er helt urimelig og klart i strid med Grunnloven. Muligheten for å få avgjort spørsmålet ved skjønn eller dom kan i liten grad forsvare en slik regel. For det første sier regelen ikke noe om hva som skal være skjønnstemaet i en slik sak. For det andre er det urimelig at bortfester må kreve skjønn og betale saksomkostninger, samtidig som fester ikke er bundet til å innløse til den pris retten fastsetter. Fester har da lite å tjene på å akseptere en rimelig innløsningssum som er høyere enn hva som følger av dagens § 36, 1. ledd, samtidig som bortfester må ta omkostninger som kan være høyere enn innløsningssummen. En eventuell regel om skjønn, må medføre en plikt for fester til å innløse og saksomkostningsspørsmålet bør følge tvistemålslovens alminnelige regler. ... Alternativ 6 er det klart rimeligste forslaget, og er dessuten et forslag som er relativt enkelt. Motargumentene kan vi dessuten ikke se er særlig tungtveiende. Det at prisen i enkelte tilfeller kan bli relativt høy, skyldes jo at fester kjøper noe som har en høy verdi. At en høy verdi gjør utslag i prisen kan vi ikke se er urimelig. Det at en må legge til grunn en skjønnsmessig taksering, er den eneste måten å verdsette en eiendom på. Så lenge en har med fast eiendom å gjøre finnes det egentlig ingen alternativer. Opplysningsvesenets fond har dessuten lang erfaring med å få taksert sine eiendommer, og det fungerer bra. Et moment som også burde være fremme i vurderingen av alternativ 6, er at fester faktisk kjøper en tomt som ikke er beheftet med en festekontrakt.»

Statskog peker generelt på at dersom det skal være en sammenheng mellom innløsningssummen og festeavgiften, så er det særlig viktig at festeavgiften gir rimelig avkastning av tomten for bortfesteren. Statskog har videre følgende merknader til alternativ 4 (tomtefesteloven § 36 annet ledd gjøres til generell regel) og alternativ 5 (justiskomiteens forslag hvor man skal ta utgangspunkt i tomtens nåværende verdi, i den beskaffenhet tomten fremsto ved tomtefesteavtalens inngåelse, med de reduksjoner som den påhvilende festeavtalen representerer, samt en fordeling mellom partene av betydelig verdiøkning som ikke direkte kan tilskrives noen av partene, og avtalevilkårene for øvrig):

«Alternativ 4: Statskog er enig i departementets vurdering av at historisk taksering er forbundet med stor usikkerhet. Videre vil Statskog hevde at det å dele råtomtens verdistigning i avtaleperioden mellom partene, kan virke urimelig overfor bortfester. Tomten er å anse som en kapitalplassering der grunneier alene har tatt risiko, og derfor også bør ha en eventuell gevinst. Tilsvarende dersom råtomtverdien måtte synke, ville det være helt urimelig å kreve at fester ved verdistigning skulle bære halvparten av et eventuelt tap. For ordens skyld må det avklares om en slik mulighet faktisk ligger inne i forslaget, dvs. at også negativ verdistigning foreslås delt. Statskogs erfaring et at verdistigningen for råtomten oftest skyldes utenforliggende forhold, typisk endret befolkningstetthet i området omkring. I en del tilfeller skyldes deler av verdistigningen også at grunneier har utviklet omkringliggende fasiliteter og infrastruktur.

Alternativ 5: Dette alternativet innebærer at festetomten ikke verdivurderes som råtomt. Innløsning sidestilles her med salg til annen grunneier (porteføljesalg), der festekontrakten er å anse som et servitutt. Dette vil være urimelig overfor grunneier. En tidligere fester vil etter innløsning være eier av både bygning og tomt og kan selge begge deler som en pakke på det åpne marked. En ny grunneier vil være bundet av festekontrakten så lenge fester ikke vil la ham innløse huset. Det er bare unntaksvis ønskelig at innløste festetomter beheftes med negative servitutter på linje med bestemmelsene i festekontraktene. Hvis bortfester blir avskåret fra en markedstilpasset innløsningspris, vil det for bortfester ligge en mulig økonomisk interesse i å få videreført festekontraktens bestemmelser i form av negative servitutter - for senere å kunne kreve vederlag for sletting av disse.»

Oslo kommune mener at en regel om innløsning bør bygge på prinsippet om markedspris, men opplyser at kommunen har tilbudt alle som fester boligtomter å kjøpe tomten til halv markedspris. Oslo kommune uttaler om alternativ 5:

«Justisdepartementets forslag synes å ta hensyn til vesentlige elementer ved den økonomiske utvikling. Det blir imidlertid basert på skjønn dersom man skal: «finne frem til tomtens nåværende verdi, slik den fremsto ved festeavtalens inngåelse, fratrukket verdien/belastningen ved påheftende festeavtale». Slike skjønnspregede regler er kompliserte å bruke i praksis. Det er Oslo kommunes mening at reglene må være enkle og lette å håndtere, dette skaper også større forutberegnelighet for fester.

Dersom man baserer seg på tomtens nåværende markedsverdi og justerer for den påheftende festeavtale, samt tar med i beregningen den verdiøkning eller reduksjon som har skjedd i festeperioden og som ikke direkte kan tilskrives noen av partene og/eller avtalevilkårene og fordeler denne mellom partene, vil dette kunne gi en regel som er lettere å håndtere i praksis.»

6.4 Departementets vurderinger

Blant annet på bakgrunn av høringsomgangene er det etter departementets syn særlig forslagene om opphevelse av tomtefesteloven § 36 tredje ledd (alternativ 1), multiplikatormodell basert på festeavgiften (alternativ 3) og innløsningssum basert på markedspris (alternativ 6) som fremstår som aktuelle endringsalternativer.

Departementet har vurdert om forslaget om innføring av løsningen i § 36 annet ledd som generell regel (alternativ 4), eller justiskomiteens forslag (alternativ 5) bør følges opp. Forslagenes målsetting er å komme frem til balanserte løsninger. Forslagene inneholder imidlertid elementer som gjør dem vanskelige å håndtere i praksis. Forslagene medfører blant annet historiske tomteverdivurderinger og vurderinger av verdiendringer som er vanskelig å fastsette og fordele mellom partene i festeavtalen. Man vinner derfor lite eller intet i forhold til ønsket om å forenkle regelverket ved en innføring av ett av disse forslagene som alminnelig regel.

Etter Justisdepartementets oppfatning må reglene om beregning av innløsningssum ses i sammenheng med reglene om regulering av festeavgift, de alminnelige innløsningsvilkårene og rett til forlengelse. Departementets vurdering tar utgangspunkt i at disse regelsettene samlet sett ikke bør forrykke balansen vesentlig i kontraktsforholdene. Flere av høringsinstansene har også pekt på dette grunnleggende utgangspunktet. Departementet foreslår i punkt 5.4 en vesentlig forenkling av vilkårene for innløsning. Samtidig går departementet inn for at de festeavtalene som har tomteverdiregulering, skal få et løft ved en engangsoperasjon, før nivået for framtiden bare kan reguleres etter konsumprisindeksen, jf. punkt 4.4. Hensynet til hva som er avtalt, har dermed blitt hensyntatt ved forslaget til endringer i reglene om regulering av festeavgift. Med dette utgangspunktet mener departementet at det er mulig å gi en balansert regel for beregning av innløsningssummen som tar utgangspunkt i festeavgiften.

Departementet peker videre på at evalueringen av tomtefesteloven § 15 har vist at et flertall av gjeldende festekontrakter er inngått før 1976, jf. punkt 3.4. Dette betyr at et økende antall festekontrakter vil gå ut i årene som kommer. Denne situasjonen medfører et voksende behov for enkle regler, som ikke er tvisteskapende. Departementets forslag om en generell rett til innløsning etter 30 år, vil - om det vedtas - også bidra til økt behov for klare regler om beregning av innløsningssummen. Tomtefesteloven § 36 oppfattes nå som så vanskelig å forstå for partene at man som regel ser det nødvendig å søke juridisk bistand for å få vurdert noe som bør være en enkel transaksjon. Reglene om beregning av innløsningssum i § 36 annet og tredje ledd legger dessuten opp til skjønnsmessige vurderinger som fører til at den misfornøyde parten lettere vil prøve saken for domstolene. Løsningen på dette problemet er enkle, klare og sjablonmessige innløsningsregler. Etter Justisdepartementets oppfatning kan denne målsettingen nås ved at innløsningssummen knyttes opp mot festeavgiften. Man unngår dermed de komplikasjoner som er forbundet med en mer eller mindre hypotetisk markedsvurdering av en tomt påheftet festerett. Videre unngår man en vurdering og fordeling av verdistigning mellom partene i festeforholdet. En løsning som forutsetter at utgangspunktet tas i nåværende eller historisk markedsverdi, må antas å lede til et høyt antall skjønnssaker. Dette kan medføre høye sakskostnader for partene, og vil dessuten påføre samfunnet kostnader knyttet til domstolsbehandling. Justisdepartementet viser til Landbruksdepartementets høringsuttalelse på dette punktet, se punkt 6.3.

Etter dette vil departementet foreslå at beregningen av innløsningssummen skal knyttes til festeavgiften i alle typer festeforhold. Dette tilsvarer som utgangspunkt en ordning som tomtefesteloven § 36 første ledd gir anvisning på for festeavtaler som er festet bort på uavgrenset tid uten oppsigelsesrett for bortfesteren. Kapitaliseringsrenten ved innløsning etter § 36 første ledd er for tiden 5 prosent, noe som gir en kapitaliseringsfaktor på 20, se forskrift 8. juni 2001 nr. 570 om tomtefeste m.m. § 7. (Dette betyr at festeavgiften ganges med 20. Med en avkastning på 5 prosent gir da summen en årlig avkastning lik den årlige festeavgiften.)

Kapitaliseringsrenten er basert på en prognose om forventet avkastning ved investering av nåverdien, slik at avkastningen gir kompensasjon for den bortfalte festeavgiften. Siktemålet med kapitaliseringsrenten som anvendes ved innløsning etter tomtefesteloven § 36 første ledd er å sikre grunneieren en avkastning av innløsningssummen som ikke er dårligere enn den avkastningen han ville fått dersom festeforholdet hadde fortsatt på ubestemt tid. Jo lavere den forventede avkastningen (kapitaliseringsrenten) antas å bli, jo høyere beløp må grunneieren få utbetalt for å oppebære tilsvarende avkastning, og motsatt. Den viktigste faktoren i denne vurderingen er hvor stor avkastning en fornuftig og forsvarlig plassering av innløsningssummen antas å ville gi.

En kapitaliseringsfaktor på 20 vil gi full erstatning i de tilfellene hvor festeforholdet er tidsubegrenset (jf. tomtefesteloven § 36 første ledd og forskrift 8. juni 2001 nr. 570 om tomtefeste m.m. § 7), og i de tilfellene hvor festeren har rett til å kreve forlengelse på samme vilkår som før (se tomtefesteloven § 32 femte ledd første punktum og § 33 første ledd). En fornuftig og forsvarlig plassering av innløsningssummen skal da gi en årlig inntekt tilsvarende festeavgiften på innløsningstidspunktet.

Det lovforslaget departementet går inn for knytter ikke beregning av innløsningssummen ensidig opp til de hensyn som ligger bak en slik kapitalisering i vanlig forstand. Departementet bruker derfor i stedet uttrykkene multiplikator og multiplikatormodell om den løsningen som foreslås. Valget av multiplikator ved innløsning etter lovforslaget bør ta hensyn til at regelen skal gjelde generelt og få anvendelse for ulike typer festekontrakter. Regelen får bl.a. anvendelse der bortfesteren etter gjeldende rett ville hatt rett til å kreve endringer i festevilkårene, eller ny festeavtale. Valg av multiplikator bør også ta et visst hensyn til at festeavgiften i mange kontrakter ikke lenger avspeiler eiendommens nåværende tomteverdi pga. økt etterspørsel i eiendomsmarkedet. Hensynet til bortfesteren tilser derfor etter departementets vurdering at multiplikatoren settes noe høyere enn det som er tilfellet ved kapitalisering etter gjeldende rett. Er festeavgiften f.eks. 3000 kroner, ville innløsningssummen blitt 60 000 kroner dersom kapitaliseringsrenten i forskrift 8. juni 2001 nr. 570 om tomtefeste m.m. § 7 skulle legges til grunn. Legges en multiplikator på 30 til grunn, blir innløsningssummen i eksemplet 90 000 kroner, noe som i realiteten innebærer et påslag på 50 prosent på festeavgiften i forhold til hva en kapitalisering ville gitt. En multiplikator på 30 vil dermed gi klart mer enn full erstatning i de tilfellene hvor festeforholdet er tidsubegrenset, og i de tilfellene hvor festeren har rett til å kreve forlengelse på samme vilkår som før. I de øvrige tilfellene er det vanskeligere å si med sikkerhet om bortfestersiden generelt kommer bedre, likt eller dårligere ut enn dersom innløsning ikke hadde funnet sted. Det er ovenfor gjort rede for behovet for regelforenkling nettopp fordi en konkret skjønnsbasert utmålingsregel er vanskelig å anvende i praksis. Utmålingsregelen - og valg av multiplikator - må derfor etter departementets vurdering i større grad bestemmes ut fra det som framstår som en rimelig avveining av de hensyn som gjør seg gjeldende på begge sider i festeforholdet. Det har vært et hovedhensyn bak både 1975- og 1996-loven å sikre at festere av tomt til bolighus og fritidshus får en varig disposisjonsrett til tomten. En hovedmålsetting med lovforslaget vil fortsatt være å legge til rette for dette. Det må antakelig erkjennes at mange festere ikke vil være i stand til å innløse tomten dersom kostnadene ved lånefinansiering øker vesentlig i forhold til den årlige festeavgiften. Samtidig vil en multiplikator på 30 innebære at det gis en større erstatning til bortfesteren enn hva som ville følge av en ordinær kapitalisering av festeavgiften etter dagens regler. Alt i alt legger derfor departementet til grunn at en multiplikator på 30 vil gi den mest balanserte utmålingsregelen ved innløsning.

Justisdepartementet foreslår på denne bakgrunn at multiplikatoren for beregning av innløsningssummen skal være 30. Innløsningssummen vil etter dette utgjøre 30 ganger årlig festeavgift.

Med den modellen departementet foreslår er det et spørsmål om bortfesteren skal ha adgang til å kreve regulering av festeavgiften på innløsningstidspunktet, slik at innløsningssummen beregnes med utgangspunkt i den oppregulerte avgiften. Likhetshensyn taler for dette. Noen bortfestere vil ha regulert festeavgiften kort tid før festeren setter fram krav om innløsning; i andre tilfeller vil festeavgiften ikke ha vært regulert på mange år når festeren krever innløsning. Utslagene blir størst for de festeavtalene som har tomteverdiklausuler. Ifølge spørreundersøkelsen gjelder dette i underkant av 30 prosent av boligfestene og mellom 10 og 20 prosent av fritidsfestene. Noen av disse avtalene er allerede regulert etter 1. januar 2002 med de begrensninger som følge av tomtefesteloven § 15 annet ledd, mens de fleste andre vil bli regulert de nærmeste åtte år fram i tid. Enkelte kontrakter har så lange intervaller som 25 år mellom hvert reguleringstidspunkt. For partene vil det være helt tilfeldig om reguleringstidspunktet er før eller etter det tidspunktet festeren kan kreve innløsning. I betraktning av at gjeldende § 15 har åpnet opp for avtalehjemlet festeavgiftsregulering etter 1. januar 2002 - begrenset til 9000 kroner pr. dekar pr. år for avtaler inngått 26. mai 1983 eller tidligere - og at departementet går inn for at alle disse avtalene skal få et løft i samsvar med avtalen i en overgangsperiode, mener departementet at det mest konsekvente og rimelige er å basere innløsningssummen på den oppregulerte årlige festeavgiften på innløsningstidspunktet. Slik unngår man tilfeldige utslag avhengig av hva som er reguleringstidspunktet, og man ivaretar samtidig de hensyn til avtalefriheten som er avveid i forslaget til § 15. Etter departementets vurdering har dette også betydning for vurderingen av om den multiplikatormodellen som foreslås, er forenlig med Grunnloven, se nærmere nedenfor under punkt 6.5. Departementet går på denne bakgrunn inn for at bortfesteren skal ha adgang til å kreve festeavgiften regulert i samsvar med § 15 i forslaget på det tidspunktet festeren krever innløsning, slik at innløsningssummen blir 30 ganger den regulerte avgiften.

Departementet er oppmerksom på at mange festeforhold har lave festeavgifter. Dette kan lede til svært lave innløsningssummer etter en multiplikatormodell som foreslått. Departementet forslår derfor å sette en nedre grense for innløsningssummen. Denne grensen må til en viss grad fastsettes skjønnsmessig. Enkelte høringsinstanser har antydet en nedre grense på 30 000 kroner. Dette vil ha betydning for de festekontraktene der den årlige avgiften er under 1000 kroner etter oppregulering på innløsningstidspunktet. Undersøkelsen viser at omkring 40 prosent av boligfestene og i underkant av 30 prosent av fritidsfestene har en festeavgift under 1000 kroner. Multiplikatormodellen er ufølsom for markedsforhold på annen måte enn at festeavgiften i de avtalene som har tomteverdiklausul reflekterer råtomtens markedsverdi. Etter departementets syn bør det ved fastsettelsen av den nedre grensen tas et visst hensyn til at festeavgiften i mange avtaler kun er regulert i samsvar med konsumprisindeksen, slik at festeavgiften i eldre avtaler ikke lenger gjenspeiler råtomtens antatte markedsverdi. Ved fastsettelsen av den nedre grensen bør man også ta hensyn til at den gjelder for hele tomten, og ikke pr. dekar. Departementet antar derfor at den nedre grensen bør settes høyere enn forslaget på 30 000 kroner, og foreslår 50 000 kroner. Med en multiplikator på 30 innebærer det i praksis at det legges til grunn en minimum festeavgift i underkant av 1700 kroner ved beregning av innløsningssum. Det foreslås at dette beløpet skal justeres hvert år i samsvar med utviklingen i pengeverdien.

6.5 Forholdet til Grunnloven

Ved innløsning er det rettslige utgangspunktet at eiendomsretten til tomten går over fra bortfesteren til festeren. I de tilfellene der innløsningsretten ikke følger av avtalen, er det tale om et inngrep som er beslektet med ekspropriasjon, men som også er særpreget ved den tilknytningen til eiendommen som tomtefesteren har gjennom en langvarig kontrakt og sin faktiske bruk av tomten.

Etter Grunnloven (Grl.) § 105 skal det ved tvungen avgivelse av eiendom i offentlig interesse svares full erstatning. I kravet om full erstatning ligger at den fulle økonomiske verdien av rettsposisjonen skal erstattes. Det lar seg imidlertid ikke stille opp noen allmenngyldig regel for beregningen av den økonomiske verdien, se bl.a. Johs. Andenæs: Statsforfatningen i Norge (9. utg. ved Arne Fliflet, Oslo, 2003) s. 364-365 og Frede Castberg: Norges statsforfatning II (3. utg., Oslo, 1964) s. 263-265.

Når det gjelder den nærmere tolkning og anvendelse av Grl. § 105, la en enstemmig Høyesterett til grunn i Rt. 1976 s. 1 (Kløftadommen) at Stortingets forståelse av lovens forhold til slike grunnlovsbestemmelser må spille en betydelig rolle når domstolene skal avgjøre grunnlovsmessigheten. Flertallet i saken presiserte at grunnlovsbestemmelser til vern om økonomiske rettigheter har en gjennomslagskraft som står i en mellomstilling mellom bestemmelser til vern om personlig frihet og sikkerhet og bestemmelser som regulerer de andre statsmakters arbeidsmåte eller innbyrdes kompetanse. Mindretallet gikk noe lenger og la til grunn at lovgiveren må ha et betydelig spillerom for regulerende bestemmelser når det gjelder Grl. § 105.

Det rettslige utgangspunktet etter Grl. § 105 er at grunneieren økonomisk skal stilles som om ekspropriasjonen av eiendomsretten ikke hadde funnet sted. I Rt. 1976 s. 1 defineres eiendomsrettens økonomiske verdi som verdien av de beføyelser eieren til enhver tid kan utøve innenfor lovgivningens ramme, slik beføyelsene kan utnyttes av grunneieren selv, eller slik mulighetene for å kunne nyttiggjøre dem vurderes av andre som ønsker å erverve grunnen. I festeforhold kommer ytterligere begrensninger i eierbeføyelsene inn i bildet; de som følger av festekontrakten.

Et særtrekk ved festeforhold er at grunneieren har avstått rådigheten over tomten for en relativt lang periode, i enkelte tilfeller på ubegrenset tid:

• Festeavtaler som gjelder feste av tomt til bolighus som er inngått etter 1. januar 2002, gjelder til festeren sier opp avtalen eller innløser tomten, og feste av tomt til fritidshus gjelder til festet sies opp av festeren, jf. tomtefesteloven § 7 første ledd.

• For festeavtaler som er inngått etter 1975, men før 1. januar 2002, er festetiden 80 år, dersom det ikke er avtalt lengre tid eller tidsubestemt feste, eller det er avtalt at festet faller bort ved innløsning eller oppsigelse fra festeren, jf. § 7 annet ledd.

• For festeavtaler inngått før 1976 gjelder det som er fastsatt i avtalen om festetid, jf. § 7 tredje ledd.

I de tilfellene hvor festeren har en tidsubegrenset festekontrakt - uavhengig av når denne er inngått - har grunneieren for all framtid avstått eierbeføyelsene til tomten, med unntak av retten til festeavgift. Bortfesteren er her sikret full erstatning ved at innløsningssummen settes til kapitalverdien av den årlige festeavgiften, jf. gjeldende tomtefestelov § 36 første ledd, der denne utmålingsregelen er lagt til grunn.

I festeforhold som gjelder feste av tomt til bolig- eller fritidshus, der avtalen er inngått mellom 1975 og 1. januar 2002, vil rådigheten over tomten gå tilbake til grunneieren etter 80 år, dersom ikke festeren har benyttet seg av retten til å innløse tomten. Grunneierposisjonen består i disse tilfellene i retten til festeavgift og den framtidige tomteverdien på det tidspunktet festetiden løper ut, se også Rt. 1988 s. 912. Disse avtalene er inngått under regimet i 1975-loven, der festeren kunne kreve innløsning og innløsningssummen skulle fastsettes i samsvar med tomteverdien på innløsningstidspunktet, jf. tomtefesteloven 1975 § 11 tredje ledd. Etter 1996-loven § 36 annet ledd skal det derimot i disse tilfellene, hvis tomteverdien har steget mer enn pengeverdien i festetiden, skje en deling av tomteverdistigningen mellom bortfesteren og festeren. Motsatt deles også et eventuelt tomteverdifall.

Avtaler om feste av tomt til fritidshus som er inngått i denne perioden, som har en viss tilknytning til landbruksdrift, kan likevel bare kreves forlenget på samme vilkår, jf. tomtefesteloven § 33 første ledd. Også her vil da full erstatning være sikret ved kapitalverdien av den årlige festeavgiften.

Når det gjelder tidsbegrensede avtaler om feste av tomt til bolig inngått før 1976, vil også rådigheten over tomten gå tilbake til grunneieren når festetiden er ute, med mindre festeren har løst inn tomten. Ved innløsning kan bortfesteren etter 1996-loven § 36 tredje ledd, som en alternativ utmålingsregel til § 36 annet ledd, kreve summen fastsatt etter reglene om erstatning ved ekspropriasjon. Feste av tomt til fritidshus som er avtalt før 1976 kan etter § 33 annet ledd kreves forlenget når festetiden er ute. Full erstatning vil i sistnevnte tilfeller i utgangspunktet bestå i kapitalverdien av den årlige festeavgiften. Dette kompliseres imidlertid noe av at vilkårene i festekontrakten kan reforhandles når festetiden er ute. Hvis man f.eks. tenker seg et fritidsfeste inngått i 1960 som går ut i 2010, har grunneieren således en «opsjon» til å reforhandle og muligens heve festeavgiften ved en forlengelse av festeavtalen etter 2010. I det avgrensede tilfelle etter 1975-loven der festeren trolig kunne kreve forlengelse av feste av tomt til fritidshus for eldre festeavtaler, synes det å ha vært tale om forlengelse på samme vilkår som før, jf. 1975-loven § 33 første ledd siste punktum, jf. § 10 annet ledd annet punktum.

Gjennomgangen ovenfor viser for det første at den posisjonen grunneieren har etter kontrakten ikke ubetinget består i full eierrådighet over en frigjort tomt etter markedsverdien på et gitt tidspunkt der lovgivningen åpner for at festeren kan innløse tomten. En frigjort tomt betyr i denne sammenheng en tomt som ikke er påheftet festerett. Dette betyr at erstatningen kan settes lavere enn markedsverdien av en frigjort tomt på innløsningstidspunktet uten å komme i konflikt med Grl. § 105, jf. for så vidt allerede 1996-lovens § 36 annet ledd, og Andenæs op.cit. s. 373. Grl. § 105 krever dermed ikke at erstatningsutmålingen likestilles med den som finner sted ved ordinær ekspropriasjon.

For det andre viser gjennomgangen at man ikke står overfor noen ensartet type kontrakter:

• I den ene typen kontrakter (de tidsubegrensede) sitter grunneieren på en rett til kapitalverdien av dagens festeavgift.

• I den andre typen kontrakter sitter grunneieren på en rett til kapitalverdien av dagens festeavgift til festetiden er ute, og den diskonterte kapitalverdien av en reforhandlet avgift av uviss størrelse etter at festetiden er ute (tidsbegrenset feste av tomt til fritidshus som er avtalt før 1976).

• I den tredje typen kontrakter sitter grunneieren på en rett til kapitalverdien av dagens festeavgift, og den diskonterte (uvisse) framtidige verdien av en frigjort tomt (tidsbegrenset feste der festeren ikke har rett til å kreve forlengelse).

For de to sistnevnte typer kontrakter støter man utvilsomt på praktiske problemer ved utmålingen dersom rettsposisjonens eksakte økonomiske verdi skal fastsettes. Dette kan likevel anses å være mindre problematisk ved tidsbegrenset feste der festeren ikke har rett til å kreve forlengelse, og det er kort tid igjen av festetiden (tredje kulepunkt ovenfor). Hensynet til et praktikabelt regelverk taler imidlertid overveiende for at man etablerer andre modeller for fastsettelse av innløsningssummen, som ivaretar hensynet bak Grl. § 105.

Ved vurderingen av hva som er full erstatning, må det videre tas hensyn til at det er tale om et oppgjør mellom partene ved avviklingen av et kontraktsforhold. Dette innebærer at det må tas hensyn ikke bare til bortfesterens grunnlovsbeskyttede posisjon, men også til forhold på festerens side, der særlig sosiale hensyn gjør seg gjeldende. Det har vært et hovedhensyn bak både 1975- og 1996-loven å sikre at festere av tomt til bolighus og fritidshus får en varig disposisjonsrett til tomten. En hovedmålsetting med lovforslaget vil fortsatt være å legge til rette for dette. I tillegg til dette kommer at dagens regelverk er svært komplisert å forholde seg til, slik at så vel rettssikkerhetshensyn som hensyn til å unngå et prosessfremmende regelverk, taler for en forenkling av dagens regler om innløsning.

I Rt. 1976 s. 1 la Høyesterett til grunn at Grl. § 105 har en «hard kjerne», som lovgiveren ikke kan gripe inn i, men utover denne kjernen har lovgiveren atskillig frihet til nærmere å presisere og regulere hvordan erstatningsutmålingen skal skje. I Rt. 1990 s. 284, som gjaldt forholdet til Grl. § 97, presiserte Høyesterett at «[d]en som inngår avtaler som skal ha virkning i en fjern framtid, må være forberedt på at lovgiverens syn på hva som vil være rettferdig eller akseptabelt kan endre seg, og at utviklingen også ellers får et annet forløp enn forutsatt. Hensynet til at partene har forutberegnet sin situasjon, har derfor ikke helt den samme vekt her som i kontraktslivet ellers», jf. førstvoterendes votum s. 295.

Departementet antar at lovgiverens frihet til nærmere å presisere og regulere hvordan erstatningsutmålingen skal skje vil være større for den problemstillingen som drøftes her, enn ved ordinær ekspropriasjon, blant annet fordi det er knyttet så vidt mange usikkerhetsfaktorer til beregningen av den økonomiske verdi av grunneierposisjonen dersom innløsning ikke hadde funnet sted, jf. hva som er sagt om dette ovenfor.

Etter lovforslaget skal innløsningssummen utgjøre 30 ganger festeavgiften på innløsningstidspunktet. Dette tilsvarer brutto renteutgifter på et lån med 3,33 prosent p.a. En lånefinansiert innløsning må derfor forventes å øke de årlige utgiftene for festeren. Forutsatt at det ved innløsning kan etableres panterett i tomten, vil festeren etter dagens fastrente for ti år kunne finansiere overtakelsen til en rente omkring 5-6 prosent. Et eksempel viser hvordan dette kan slå ut:

Dersom festeren betaler en årlig festeavgift på 2000 kroner, blir innløsningssummen 60 000 kroner. Med en effektiv rente på 6 prosent vil festeren i stedet for å betale 2000 kroner til bortfesteren betale 3600 kroner i renter på lånet, pluss avdrag. Forutsatt at festeren kan trekke 28 prosent av renteutgiftene fra skatten, blir nettokostnaden ca. 2600 kroner, altså en økning i de årlige kostnadene på 30 prosent før nedbetaling skjer.

Som påpekt ovenfor er det allerede i dag et grunnleggende formål med innløsningsreglene å sikre at festere av tomt til bolighus og fritidshus får en varig disposisjonsrett til tomten. Det må antakelig erkjennes at mange festere ikke vil være i stand til å innløse tomten dersom kostnadene ved lånefinansiering øker vesentlig i forhold til den årlige festeavgiften. Lovforslaget innebærer som påvist ovenfor en viss økning i utgiftene for festeren, avhengig av rentenivået, men det antas at det likevel ligger innenfor hva også de fleste festere med «stram» økonomi kan være i stand til å betjene.

For de tidsubegrensede kontraktene vil en kapitaliseringsfaktor på 30 for bortfesteren slå gunstigere ut enn etter gjeldende rett. Etter forskrift 8. juni 2001 nr. 570 om tomtefeste m.m. § 7 er kapitaliseringsfaktoren 20 ved innløsning etter tomtefesteloven § 36 første ledd (kapitaliseringsrente på 5 prosent). I disse tilfellene innebærer lovforslaget et ikke ubetydelig påslag på innløsningssummen til fordel for bortfesteren.

I de kontrakter hvor bortfesteren sitter på en rett til kapitalverdien av dagens festeavgift til festetiden er ute, samt den diskonterte kapitalverdien av en reforhandlet avgift av uviss størrelse etter at festetiden er ute (tidsbegrenset feste av tomt til fritidshus som er avtalt før 1976), kan det ikke sies med sikkerhet hvordan festeren blir stilt etter lovforslaget sammenlignet med om innløsning ikke hadde funnet sted. Dersom det er mange år igjen av festetiden, vil en kapitalisering av festeavgiften på innløsningstidspunktet antas å gi en relativt presis utmåling av det økonomiske tapet. Selv om det legges til grunn at en reforhandlet festeavgift ville blitt vesentlig høyere f.eks. 30 år etter innløsningstidspunktet, ville den diskonterte verdien av en framtidig høyere festeavgift ikke gi særlig store utslag i utmålingen på innløsningstidspunktet. Et eksempel kan illustrere dette:

Det legges til grunn at det er inngått avtale om feste av tomt til fritidshus i 1955 for en periode på 85 år. Festeren krever innløsning i 2005. Dersom festeavgiften er 2000 kroner etter regulering på innløsningstidspunktet, blir innløsningssummen etter lovforslaget 60 000 kroner.

Dersom innløsning ikke hadde funnet sted i dette eksemplet, ville bortfesteren fått en årlig festeavgift på 2000 kroner - regulert etter konsumprisindeksen - fram til 2040. På dette tidspunktet har festeren etter gjeldende rett adgang til å kreve forlengelse, men etter nye vilkår som partene blir enige om eller som fastsettes ved skjønn, jf. tomtefesteloven § 33 annet ledd. Dersom den nye festeavgiften ville blitt så høy som 9000 kroner, skal bortfesteren ha erstattet den diskonterte verdien av 9000 kroner årlig fra 2040. Med en kapitaliseringsrente på 5 prosent blir kapitalverdien av 9000 kroner 180 000 kroner. Diskontert til verdien på innløsningstidspunktet i 2005 etter en rente på 5 prosent, utgjør dette ca. 32 500 kroner. I tillegg skal bortfesteren ha erstattet den kapitaliserte verdien av festeavgiften på 2000 kroner fra 2005 til 2040, og dette utgjør etter samme rentefot ca. 32 500 kroner. Under disse (usikre) forutsetningene utgjør differansen mellom innløsningssummen etter lovforslaget og innløsningssummen etter beregningsmåten ovenfor ca. 5000 kroner, eller et avvik tilsvarende ca. 8,33 prosent.

Dersom det er få år igjen av festetiden, blir den diskonterte verdien av en høyere framtidig festeavgift nødvendigvis større enn i eksemplet ovenfor. Om festetiden ville løpt ut fem år etter at festeren krever innløsning, og bortfesteren fra dette tidspunktet kunne krevd 9000 kroner i årlig festeavgift, utgjør erstatningskravet for bortfesteren ca. 150 000 kroner, basert på 5 prosent kapitaliserings- og diskonteringsrente. I en konkret sak må imidlertid bortfesteren kunne gjøre det overveiende sannsynlig at han ville kunne krevd den høyere festeavgiften etter de nye vilkårene, og dette er det naturligvis knyttet usikkerhet til.

I den tredje typen kontrakter nevnt ovenfor sitter grunneieren på en rett til kapitalverdien av dagens festeavgift for de årene som gjenstår av kontrakten, og den diskonterte verdien av en frigjort tomt når festetiden er ute (tidsbegrenset feste der festeren ikke har rett til å kreve forlengelse). Dersom det er mange år igjen av festetiden på innløsningstidspunktet, vil den diskonterte verdien av en frigjort tomt ikke gi store utslag på innløsningstidspunktet, jf. også eksemplet ovenfor. Det må antas at lovforslaget her ikke kommer i strid med Grl. § 105.

I pressområder rundt de store byene er det i mange tilfeller etter hvert blitt et relativt stort misforhold mellom festeavgiften og dagens markedsverdi av en ubeheftet tomt. Man kan f.eks. tenke seg at festeren får overta en tomt utenfor Oslo til 60 000 kroner, som kanskje ville hatt en verdi på 400 000 - 500 000 kroner eller mer som råtomt for grunneieren dersom den ikke var påheftet festerett. Tilsvarende situasjoner kan oppstå for hyttetomter i de mest populære områdene.

Forutsatt at festeavgiften avspeiler tomtens verdi på avtaletidspunktet og den senere har vært inflasjonsjustert, vil innløsningssummen etter lovforslaget normalt utgjøre minst den inflasjonsjusterte markedsverdien av tomten på tidspunktet for inngåelse av festeavtalen.

I Innst. O. nr. 47 (1988-89) s. 4 la Justiskomiteen til grunn at en slik pris normalt ville være rimelig i forhold til bortfesteren: Lov 12. mai 1989 nr. 22 tok bort bortfesterens rett til å kreve innløsning før tiden, jf. lov 30. mai 1975 nr. 20 om tomtefeste ny § 4. Dette skulle gjelde også for kontrakter fra før 1976, dersom dette ikke ville virke urimelig for bortfesteren, jf. loven § 32 nr. 1 annet ledd. Departementet forstår Innst. O. nr. 47 (1988-89) s. 4 slik at bortfesteren skulle kunne kreve innløsning hvis kravet på innløsningssum begrenset seg til en inflasjonsjustert pris basert på markedsverdien av tomten da festeavtalen ble inngått. Et visst påslag burde også kunne godtas. Dersom bortfesteren krevet mer, måtte han altså tåle at loven tok bort innløsningsretten, som i utgangspunktet ville gitt bortfesteren en innløsningssum basert på råtomtverdien på innløsningstiden, jf. 1975-loven § 11 tredje ledd.

Spørsmålet i det følgende er om det lar seg forsvare i forhold til Grl. § 105 at bortfesteren ved slik innløsning som lovforslaget her gjelder, ikke kompenseres for stigningen i tomteverdien som ikke skriver seg fra endringer i pengeverdien eller festerens innsats på tomten.

Stigningen i tomteverdien i pressområdene ved de store byene ligger, for de langsiktige festekontraktene det er tale om her, utenfor hva noen av partene i avtaleforholdet kunne forutse ved avtaleinngåelsen. I et rent kontraktsrettslig perspektiv kan det hevdes at verdistigningen bør tilfalle bortfesteren, fordi dette følger av kontraktens risikofordeling. Et slikt argument er imidlertid tuftet på hensynet til beskyttelse av partenes forutsetninger ved avtaleinngåelsen. Dette hensynet vil ikke uten videre veie like tungt i de langsiktige avtaleforholdene det her gjelder, jf. også Rt. 1990 s. 284. En grunneier som inngår en festeavtale for f.eks. 99 år kan neppe sies å ha en forventning om å få disposisjonsrett over eiendommen igjen. Den forventning grunneieren normalt har hatt på avtaletidspunktet, er å få avkastningen på eiendommen gjennom den årlige festeavgiften. Etter undersøkelsen har 50 til 70 prosent av festekontraktene klausuler som sikrer justering av avgiften ved endringer i pengeverdien, mens 10 til 20 prosent av kontraktene ikke har bestemmelse om hvordan avgiften skal reguleres, og 20 til 30 prosent har klausuler om regulering på annen måte. Flertallet av kontrakter bygger således på et valoristisk prinsipp, og forventningen om beskyttelse mot fall i pengeverdien er også erstatningsrettslig vernet etter lovforslaget. Departementet peker da særlig på at festeavgiften kan kreves oppregulert til innløsningstidspunktet etter bestemmelsene i lovforslaget § 15, når innløsningssummen skal beregnes. Om grunneieren i tillegg skulle kompenseres for stigningen i markedsverdien, vil dette ofte være en tilfeldig gevinst dersom man vurderer det ut fra forutsetningene ved avtaleinngåelsen i de eldre kontraktene.

I utgangspunktet kan det hevdes at det også vil være en tilfeldig gevinst for festeren om hele stigningen i tomteverdien skulle komme ham til gode ved innløsning. Festeren vil etter å ha innløst tomten kunne selge hele eiendommen med en stor gevinst i enkelte - men på langt nær alle - tilfeller. På festerens side vil det imidlertid ofte gjøre seg tunge sosiale hensyn gjeldende. På forbrukerområdet ser man en stadig sterkere beskyttelse av forbrukerne gjennom ufravikelig avtalerettslig lovgivning, og det ville framstå som et paradoks om ikke retten til så sentrale goder som bolig og hytte også skulle nyte et sterkt vern i tomtefesteloven. Dersom det skal være en målsetting at festere av tomt til bolig- og fritidshus får en varig disposisjonsrett til tomten, må det fastsettes regler som gjør festerne i stand til å betale innløsningssummen. Et alternativ som også ivaretar de sosiale hensyn på festersiden, er å gi festeren adgang til å kreve forlengelse på samme vilkår som før. For bortfesteren vil det imidlertid økonomisk sett gå ut på det samme om han fortsetter å oppebære festeavgiften, eller om han får erstattet kapitalverdien av festeavgiften. Regler som legger til rette for innløsning har i tillegg den positive effekt at festekontrakter avvikles, slik at den rettsusikkerhet og det potensiale for rettstvister som ligger i festeavtalen opphører.

Det kan spørres hvor stor vekt som bør tillegges at det i noen festeavtaler er kort tid igjen før festeforholdet løper ut, f.eks. der innløsning kreves senest et år før festetiden er ute. Nåverdien av den framtidige frigjorte tomten når festetiden er ute er langt større for grunneieren i disse tilfellene. Etter departementets syn kan dette likevel ikke ses så snevert, fordi det står et hus på tomten som festeren med egne investeringer har oppført, som er bygget for å stå i mange år, og som normalt ikke kan flyttes. Hensynet til festeren må her veie tungt, og alternativet til innløsning er at tilfellet faller inn under regler som er gitt eller gis om rett til forlengelse. I så fall er det ikke gitt at den verdien som skal erstattes, er den framtidige verdien av en frigjorttomt. Ved verdsetting av tomten bør det derfor etter departementets vurdering også ses hen til tomtens omsetningsverdi med festeretten.

Et annet spørsmål gjelder den grunnlovsmessige betydningen av at de foreslåtte reglene for beregning av innløsningssummen er standardiserte og fjerner skjønnselementene fra beregningen. Frede Castberg: Norges statsforfatning II (Oslo, 1964) s. 261 legger følgende utgangspunkt til grunn:

«Som regel vil erstatningen ikke kunne fastsettes tilfredsstillende uten at det finner sted et skjønn i hvert enkelt ekspropriasjonstilfelle. Men det kan også tenkes forhold, da det er hensiktsmessig og fullt stemmende med grunnloven at erstatningen fastsettes etter en norm, som virker automatisk for det enkelte tilfelle, uavhengig av ethvert konkret skjønn.»

Problemstillingen var aktuell i Rt. 1979 s. 572 (Bankdemokratiseringsloven). Det var på det rene at det inngrepet som ble foretatt overfor aksjeeierne utløste krav om erstatning, men vurderingen av tapets størrelse bød i praksis på vanskeligheter. Høyesterett la da til grunn at verken Grl. § 105 eller konstitusjonell praksis ville være til hinder for at Stortinget ved lov «tilrettelegger en praktisk og gjennomførbar ordning om erstatning eller innløsning» med sikte på at rettshaveren ikke skal bli påført økonomisk tap (s. 586).

Som påvist ovenfor er det vanskelig å utmåle det nøyaktige økonomiske tapet for bortfesteren når festeren gis rett til innløsning. Selv regler som gir anvisning på en konkret skjønnsmessig utmåling av det økonomiske tapet, ville ikke lede til et resultat som nødvendigvis er hundre prosent riktig. Et praktiske problem - slik framstillingen ovenfor viser - ligger i å fastsette verdien av en framtidig frigjort tomt ved festetidens utløp, med fradrag av den verdiøkningen som beror på festerens investeringer og opparbeiding av tomten. Det eneste som kan sies med sikkerhet, er hva bortfallet av den årlige festeavgiften utgjør.

Eventuelle direkte urimelige utslag av multiplikatormodellen antas motvirket ved at det opereres med en nedre grense i innløsningssum, slik lovforslaget forutsetter. Denne er foreslått satt til 50 000 kroner, og det blir prisen i alle festeavtaler der festeavgiften er ca. 1700 kroner eller mindre. Den nedre grensen er nødvendig for å sikre full erstatning bl.a. i de tilfellene hvor festeavgiften ble satt lavere enn tomteverdien skulle tilsi på avtaletidspunktet. Departementet antar at dette iblant kan være tilfelle der festeavgiften er spesielt lav.

Etter departementets vurdering er det uunngåelig at regelverket i enkelte konkrete tilfeller kan slå ulikt ut i lys av en ren rimelighetsvurdering, dersom det skal legges til rette for en ordning som ikke er konfliktskapende og som ivaretar visse grunnleggende boligsosiale hensyn. Slike hensyn vil også være relevante for vurderingen av forholdet til Grl.§ 105. Departementet legger etter dette til grunn at lovforslaget ligger innenfor rammen av Grl. § 105.

6.6 Den europeiske menneskerettskonvensjonen

Den europeiske menneskerettskonvensjonen (EMK) første tilleggsprotokoll artikkel 1 annet punktum, jf. lov 21. mai 1999 nr. 30 om styrking av menneskerettighetenes stilling i norsk rett (menneskerettsloven) §§ 2 og 3, beskytter mot ekspropriasjon av eiendom unntatt i det offentliges interesse og på de betingelser som er hjemlet ved lov og ved folkerettens alminnelige prinsipper. Vilkåret om at inngrep skal være begrunnet i det offentliges interesse setter i praksis få grenser for adgangen til å ekspropriere, se van Dijk/van Hoof: Theory and Practice of the European Convention on Human Rights (1998) s. 631. Vilkåret beskytter i første rekke mot usaklig forskjellsbehandling og urimelig tyngende inngrep. Det kan derfor ikke være tvilsomt at det etter EMK vil være adgang til å gi regler om innløsning av festetomter på bakgrunn av de sosiale hensyn som ligger bak.

I tråd med domstolens praksis kreves at inngrep i eiendomsretten skal anses proporsjonale. Problemstillingen gjelder om det er en rimelig balanse («fair balance») mellom de offentlige interesser og hensynet til beskyttelse av eiendomsretten for den enkelte. Praksis viser at det er et viktig element i proporsjonalitetsvurderingen om erstatningen er tilfredsstillende.

I James m.fl. mot Storbritannia (dom avsagt 21. februar 1986) la menneskerettsdomstolen i Strasbourg følgende rettslige utgangspunkt til grunn (premiss 54):

«The taking of property without payment of an amount reasonably related to its value would normally constitute a disproportionate interference which could not be considered justifiable under Article 1. Article 1 does not, however, guarantee a right to full compensation in all circumstances. Legitimate objectives of «public interest», such as pursued in measures of economic reform or measures designed to achieve greater social justice, may call for less than reimbursement of the full market value.»

Foranledningen til saken var at det britiske parlamentet hadde vedtatt en lov som gav beboere rett til innløsning i kontrakter som gjaldt «building lease» og «premium lease». Den førstnevnte typen avtaler hadde store likhetstrekk med norsk tomtefeste, med det unntak at også huset etter kontrakten tilhørte grunneieren. Det var imidlertid beboerne som hadde bekostet oppføringen, og de betalte en avgift for tomten til grunneieren. Den nye loven bestemte at beboerne ved innløsning bare skulle betale for verdien av tomten. Tomten skulle ikke verdsettes som en tomt der eiendomsretten til hus og grunn var samlet, men ut fra hva grunneieren kunne antas å omsette tomten for med en påheftet festerett for minst 50 år, dersom noen andre enn festeren kjøpte tomten, se paragraf 23 (a). Dette var en verdi som kom ut langt lavere enn markedsverdien på en frigjort tomt, og saksøkerne påberopte seg tap i størrelsesorden opp mot 1,5 millioner kroner ved enkeltoverdragelser.

Domstolen kom til at det ikke forelå noen krenkelse av artikkel 1 i første tilleggsprotokoll, og viste til de sosiale hensyn staten hadde påberopt for lovgivningen. Den presiserte at staten hadde en vid skjønnsmargin når det gjaldt lovgivning som tok sikte på å ivareta sosiale hensyn i boligsektoren, selv når denne lovgivningen grep inn i eksisterende avtaler mellom private, og ikke direkte kom allmennheten for øvrig til gode, jf. paragraf 47.

Til klagernes påstand om at virkemidlet ikke var proporsjonalt fordi sosiale hensyn kunne ivaretas ved f.eks. preseptorisk kontraktslovgivning, sa domstolen at staten innenfor skjønnsmarginen kunne velge mellom ulike virkemidler, så lenge resultatet var en rimelig balanse mellom de interessene som begrunnet inngrepet og hensynet til dem som fikk eiendommen ekspropriert, jf. premiss 51.

Med grunnlag i dommen må det for det første antas at innløsningsreglene ikke vil være i strid med EMK alene av den grunn at de sosiale hensynene kan ivaretas ved andre virkemidler, som f.eks. rett til forlengelse. Videre viser dommen at man må se konkret på den verdien som en tomt påheftet festerett utgjør på grunneierens hånd, og ikke på markedsverdien av en frigjort tomt. Domstolens synes også utover dette konkrete utmålingsmomentet å akseptere at grunneieren ikke får full erstatning dersom offentlige interesser tilsier at erstatningen ikke settes til markedsverdien, jf. sitatet fra premiss 54 ovenfor. Endelig opererer domstolen med en vid skjønnsmargin, som gir statene relativt stor frihet til utforming av lovgivning som ivaretar sosiale hensyn i boligsektoren. De vurderinger som Stortinget gjør i forhold til Grl. § 105, burde således også stå seg ved en eventuell overprøving i menneskerettsdomstolen. Grl. § 105 gir i prinsippet bedre vern om eiendomsretten enn EMK første tilleggsprotokoll artikkel 1 når det gjelder erstatningsutmålingen, jf. NOU 2003: 29 Arealplaner og ekspropriasjonserstatning s. 40-41.

Det er et spørsmål om fravær av konkret utmåling og skjønnstema i lovforslaget vil vurderes annerledes i forhold til EMK enn Grl. § 105, fordi prøvingen i menneskerettsdomstolen normalt er mer individfokusert. I James-saken prosederte klagerne på at den britiske lovgivningen ikke åpnet for diskresjonært skjønn og hensyntagen til de særskilte omstendighetene i den enkelte sak. Domstolen synes ikke å ha sett dette som problematisk i seg selv, og la til grunn at den ved prøvingen både måtte se på lovgivningen generelt og de konkrete utslagene av lovgivningen i denne saken, jf. premiss 36.