7 Forlengelse som alternativ til innløsningsrett

Utenfor tilfellene hvor det etter gjeldende rett er innløsningsrett, er den vanlige ordningen at festeren kan forlenge festeforholdet ved festetidens utløp. Forlengelse er bl.a. en sentral rettighet ved fritidsfeste, jf. tomtefesteloven § 33. Ved boligfeste kan festeren kreve forlengelse dersom det ikke gis offentlig samtykke til innløsning, jf. tomtefesteloven § 32 femte ledd. En forenkling og utvidelse av reglene om innløsningsrett som foreslått, vil lede til en innsnevring av adgangen til forlengelse dersom man opprettholder tomtefestelovens system med at virkeområdene for forlengelsesretten og innløsningsretten ikke overlapper hverandre. I høringsnotatet 29. august 2001 punkt 3.5 bad departementet om høringsinstansenes syn på en utvidelse av forlengelsesadgangen:

«Som eit alternativ til innløysingsrett når festeavtala løper ut, kan ein tenkje seg ein rett for festaren til lenging av avtala. Departementet ønskjer høyringsinstansane sitt syn på spørsmålet om ein bør gå inn for å gi festaren ein rett til lenging når festeavtala utløper, dersom festaren ønskjer det. Ein vil i tilfelle vurdere eit system der festaren kan velje mellom innløysing og lenging av festeavtala. For mange kan det vere tungt økonomisk å måtte løyse inn festet for å få behalde bruken av tomta, og ein lengingsregel kan vere eit betre alternativ for dei. I tomtefestelova 1996 er lenging noe som kjem i staden for innløysing der offentleg styremakt ikkje gir samtykke til deling av eigedomen (§ 32 femte ledd), der det gjeld festeavtaler inngått 1976 - 2001 som gjeld fritidshus på tomt som høyrer til eit familiebruk eller kombinasjonsbruk innan landbruket (§ 33 første ledd), og der det gjeld festeavtaler frå før 1976 som gjeld fritidshus meir generelt (§ 33 andre ledd). I desse høva kan festaren ikkje velje innløysing, av di det praktisk eller rettsleg ikkje let seg gjennomføre. Lovutkastet i høyringsbrevet her fører med seg at det blir mindre høve til å nytte lenging av festet enn etter tomtefestelova 1996, dersom bortfestaren ikkje går med på det. I staden får festaren meir gjennomgåande ein innløysingsrett.»

Bare fire av høringsinstansene har uttalt seg om dette spørsmålet. Fylkesmannen i Vestfold og Landsorganisasjonen i Norge støtter forslaget i høringsnotatatet. Huseiernes Landsforbund støtter forslaget på betingelse av at festeavgiftsreglene endres slik at de bygger på gjengs nivå. Oslo kommune uttaler at 1996-loven ikke bør endres, og mener at bortfesteren skal kunne avvikle festeforholdet når festetiden er ute.

Departementet peker på at hovedmålsettingen med lovforslaget er å legge til rette for at flere skal ha mulighet til å overta festetomten til eie. I enkelte tilfeller vil imidlertid innløsning være en så tung økonomisk byrde at festeren bør ha andre alternativer enn å avvikle festeforholdet. De festerne som ikke er i stand til å innløse tomten, bør etter departementets vurdering sikres en varig disposisjonsrett over tomten. Spørsmålet har ikke hatt stor aktualitet fram til nå, men dette må antas å endre seg i årene som kommer når flere kontrakter løper ut. Uten ufravikelig lovgivning vil disse festerne stilles overfor valget mellom å innløse, avvikle eller forlenge festekontrakten på de vilkår grunneieren setter dersom grunneieren ikke ønsker å avvikle festeforholdet. Dette er etter departementets oppfatning ikke en holdbar rettstilstand, og det foreslås derfor at festeren skal ha rett til å forlenge festekontrakten når festetiden er ute. Departementet har vurdert om grunneieren bør ha rett til å kreve nye vilkår i festeavtalen, men har kommet til at festeren skal kunne forlenge festeforholdet på samme vilkår. Boligsosiale hensyn på festersiden er det avgjørende for departementet i denne vurderingen. Dersom bortfesteren skal ha adgang til å oppjustere festeavgiften til markedsleie, vil festeren i prinsippet komme i den samme økonomiske klemme som ved en eventuell innløsning der kostnadene ved lånefinansieringen overstiger den årlige festeavgiften. Uten forlengelsesrett på gjeldende vilkår vil dermed en rekke festere i tiden som kommer kunne bli møtt med nye festekontrakter med vesentlig endrede vilkår, blant annet med hensyn til festeavgift. Nye festekontrakter er ikke omfattet av begrensningen på 9000 kroner pr. dekar etter tomtefesteloven § 15 annet ledd.

Departementet ser det som lite tjenlig å opprettholde gjeldende regler om forlengelse så langt de legger opp til at forlengelse må kreves gjentatte ganger, «kvar gong for minst 10 år». Forlengede kontrakter bør gis samme varighet som nye kontrakter etter § 7 første ledd, altså til festet blir sagt opp av festeren eller tomten blir innløst.

Lovforslaget innebærer en viss tilbakevirkning, særlig for grunneiere som har inngått festeavtaler før 1976, da det ikke gjaldt noen slik rett til forlengelse. Departementet har kommet til at de sosiale hensyn på festersiden veier tyngre enn hensynet til grunneiersiden, og legger til grunn at forslaget er forenlig med Grunnloven § 97. Forslaget anses ikke mer inngripende enn de foreslåtte reglene om innløsning, og det vises for så vidt til Rt. 1990 s. 284 og drøftelsen av forholdet til Grunnloven under punkt 6.5. Departementet vektlegger bl.a. de sosiale hensyn som gjør seg gjeldende, og at det er tale om regler relatert til et langvarig kontraktsforhold mellom partene.