5 Rett til innløsning ved feste av tomt til bolig og fritidshus

5.1 Innledning

I dette kapitlet behandles spørsmål knyttet til festerens rett til å overta eiendomsretten til festetomten mot vederlag til bortfesteren. Reglene om beregning av innløsningssummen behandles under punkt 6. Den overordnede problemstillingen er om det skal gis en hovedregel om innløsning som gjelder både boligfeste og fritidsfeste, og som ikke skiller mellom ulike tidspunkt for inngåelse av kontrakten. Dette behandles under punkt 5.4. Deretter er det spørsmål om visse unntak og begrensninger i innløsningsretten som gjelder i dag, skal videreføres. I punkt 5.5 til 5.7 drøftes unntaket for fritidsfeste som ligger til landbruksdrift, spørsmålet om det skal være nødvendig med offentlig samtykke til deling og utskilling av festetomten ved innløsning, og unntaket for festetomt som hører til almenning eller statens umatrikulerte grunn i Finnmark. Til slutt behandles enkelte særlige spørsmål som oppstår i tilknytning til punktfeste under punkt 5.8.

5.2 Gjeldende rett

Tomtefesteloven § 32 lyder:

«§ 32. Rett til innløysing av tomt festa bort til bustadhus

For nye festeavtaler som gjeld feste av tomt til bustadhus, kan festeren krevje tomta innløyst når det er gått 30 år av festetida - med mindre kortare tid er avtalt - og seinare kvar gong det er gått 10 nye år. Krav på innløysing må festaren setje fram skriftleg seinast eitt år innan innløysingstida er inne.

For festeavtaler inngått etter 1975, men før lova her tek til å gjelde, kan festaren krevje tomt som er festa bort til bustadhus innløyst når det er gått 50 år av festetida - med mindre kortare tid er avtalt - og seinare kvar gong det er gått 10 nye år. Fyrste ledd andre punktum gjeld tilsvarande.

For festeavtaler inngått før 1976 der husa på tomta er i varig bruk som bustadhus for festaren, festarens ektemake, livsarving, fosterbarn som står i same stilling som livsarving, eller av nokon som dei to siste åra har høyrt til same husstand som festaren, kan festaren krevje tomta innløyst når det er gått 50 år av festetida - og seinare kvar gong det er gått 10 nye år - eller når festetida er ute. Krav på innløysing må festaren setje fram skriftleg seinast eitt år innan innløysingstida er inne. Dersom krav om innløysing er sett fram mindre enn eitt år før festetida er ute, kan det gjevast oppreising mot orsakande oversitjing av fristen. Når innløysingsvilkåra vert fastsett ved skjønn etter § 36 fjerde ledd, høyrer også spørsmål om oppreising under skjønnet.

For festeavtaler inngått før 1976 der husa på tomta er i varig bruk som bustadhus for festaren, festarens ektemake, livsarving, forsterbarn som står i same stilling som livsarving, eller av nokon som dei to siste åra har høyrt til same husstand som festaren og tomta er festa bort på festarens livstid, kan desse søkje Kongen om å få løyse inn tomta. Søknaden må framsetjast skriftleg seinast innan eitt år etter at festaren døydde.

Vert det ikkje gjeve samtykke frå offentleg styresmakt til deling av eigedomen av di det er kravd løysing, kan festaren i høve til bortfestaren krevje lenging av festet på same vilkår som før, kvar gong for minst 10 år. Er festeavtala inngått før 1976, og festaren krev lenging etter førre punktum, kan bortfestaren når festetida er ute krevje endringar i festevilkåra i samsvar med det som har grunnlag i festeavtala, eller - dersom nye festevilkår ikkje har grunnlag i festeavtala - krevje ny festeavtale med nye vilkår. Vert partene ikkje samde om dei nye vilkåra, høyrer avgjerda under skjønn.»

For feste av fritidshus er utgangspunktet for avtaler inngått før 1976 og for avtaler inngått etter 2001 at det ikke foreligger noen innløsningsrett, mens det for avtaler inngått i det mellomliggende tidsrommet foreligger innløsningsrett etter 50 års festetid, jf. tomtefesteloven § 33 første ledd. For avtaler inngått før 1976 foreligger i stedet en rett til forlengelse av festet når det løper ut, jf. § 33 annet ledd. Ved avtaler inngått etter 2001 har festeren en evigvarende festerett, jf. tomtefesteloven § 7 første ledd. Det gjelder imidlertid også her presiseringer og unntak fra disse utgangspunktene, jf. den nærmere ordlyden i tomtefesteloven § 33:

«§ 33. Rett til innløysing og lenging der tomta er festa bort til fritidshus

For festeavtaler inngått etter 1975, men før lova her tek til å gjelde, kan festaren krevje tomt som er festa bort til fritidshus innløyst når det er gått 50 år av festetida - med mindre kortare tid er avtalt - og seinare kvar gong det er gått 10 nye år. Krav på innløysing må festaren setje fram skriftleg seinast eitt år innan innløysingstida er inne. Så lenge tomt festa bort til fritidshus høyrer til eit familiebruk eller kombinasjonsbruk innan landbruket og det festearel som høyrer til bruket til saman utgjer ei turvande del av inntektsgrunnlaget, gjeld innløysingsretten likevel ikkje så framt ikkje anna er avtalt. Kongen kan i forskrift gje nærare føresegner om vilkåra for og gjennomføringa av slik innløysing. Festeavtale til tomt som det etter dette ikkje er innløysingsrett til, kan festaren krevje lengd på same vilkår som før, kvar gong for minst 10 år. Held eigedomen som tomta er festa bort frå opp med å vera eit familiebruk eller kombinasjonsbruk, kan festaren søkje Kongen om å få løyse inn tomta.

For festeavtaler inngått før 1976 der husa på tomta er i varig bruk som fritidshus for festaren, festarens ektemake, livsarving, fosterbarn som står i same stilling som livsarving, eller av nokon som dei to siste åra har høyrt til same husstand som festaren, kan festaren krevje lenging av festet når festetida er ute, kvar gong for minst 10 år. Krav om lenging må festaren setje fram skriftleg seinast eitt år innan festetida er ute. Dersom krav om lenging er sett fram mindre enn eitt år før festetida er ute, kan det gjevast oppreisning mot orsakande oversitjing av fristen. Vert partane ikkje samde om dei nye vilkåra, høyrer avgjerda under skjønn.

For festeavtaler som nemnt i andre ledd kan festaren òg søkje Kongen om å få løyse inn tomta. Fyrste ledd tredje og fjerde punktum og andre ledd andre og tredje punktum gjeld tilsvarande.»

Reglene om innløsning i tomtefesteloven skiller mellom feste av tomt til bolig og feste av tomt til fritidshus, og har ulike vilkår avhengig av når kontrakten er inngått. Hovedtrekkene i reglene om rett til innløsning ved feste av tomt til bolighus er etter lovteksten foran som følger:

• For festeavtaler som er inngått etter 1. januar 2002 (tidspunktet for ikrafttredelse av tomtefesteloven), kan festeren kreve å løse inn tomten etter 30 år, med mindre kortere tid er avtalt, og senere hver gang det har gått 10 nye år, jf. § 32 første ledd.

• For festeavtaler som er inngått etter 1975 og før 1. januar 2002, kan festeren kreve å løse inn tomten etter 50 år, med mindre kortere tid er avtalt, og senere hver gang det har gått 10 nye år.

• For festeavtaler som er inngått før 1976, er det et vilkår for innløsning at husene på tomten er i varig bruk som bolighus for festeren, festerens ektefelle, livsarving, fosterbarn som står i samme stilling som livsarving, eller av noen som de to siste årene har hørt til samme husstand som festeren. I så fall kan festeren kreve tomten innløst når det har gått 50 år av festetiden, og senere hver gang det har gått 10 nye år, eller når festetiden er ute, jf. § 32 tredje ledd. Dersom tomten er festet bort på festerens livstid, vil ikke personene nevnt her ha krav på innløsning når festeren dør, men kan søke Kongen om innløsning, jf. § 32 fjerde ledd.

For feste av tomt til fritidshus er hovedtrekkene i reglene om rett til innløsning som følger:

• For festeavtaler som er inngått etter 1. januar 2002, har festeren ikke rett til å kreve tomten innløst. Dette henger sammen med at disse festekontraktene løper på ubestemt tid, til de blir sagt opp av festeren, se § 7 første ledd.

• For festeavtaler som er inngått etter 1975 og før 1. januar 2002, kan festeren kreve å løse inn tomten etter 50 år, med mindre kortere tid er avtalt, og senere hver gang det er gått 10 nye år. Festeren kan likevel ikke kreve innløsning etter loven dersom festetomten hører til et familiebruk eller kombinasjonsbruk innen landbruket, og det festeareal som hører til bruket, til sammen utgjør en tiendedel eller mer av totalinntekten ved drift av eiendommen som jord-, skog- eller hagebruk, jf. § 33 første ledd og forskrift 8. juni 2001 nr. 570 om tomtefeste m.m. § 4.

• For festeavtaler inngått før 1976, har festeren ikke rett til innløsning etter loven. Det er likevel adgang til å søke Kongen om å løse inn tomten. Festeren kan alternativt kreve forlengelse når festetiden er ute på betingelse av at husene på tomten er i varig bruk som fritidshus for festeren, festerens ektefelle, livsarving, fosterbarn som står i samme stilling som livsarving, eller av noen som de to siste årene har hørt til samme husstand som festeren, jf. § 33 annet ledd.

Ved festeavtaler som har vært forlenget, må det tas stilling til om avtalen skal anses inngått da den opprinnelige festeavtalen ble inngått, eller da avtalen ble forlenget. Dette kan, som det følger av redegjørelsen ovenfor, få stor betydning for retten til og vilkårene for innløsning. Problemstillingen er regulert nærmere i tomtefesteloven § 2 annet ledd, som lyder:

«Der det er sagt i lova eller går fram av samanhengen at føresegnene berre gjeld for nye festeavtaler eller for festeavtaler inngått etter 1975, gjeld føresegnene òg for eldre festeavtaler som vert lenga med ei avtale etter desse tidspunkta.»

Bestemmelsen er kommentert slik i Ot.prp. nr. 28 (1995-96) s. 50:

«Når ein skal ta stilling til om ein har med lenging etter andre ledd å gjere, må ein skilje mellom avtale om lenging av eldre festehøve, og ein rett som kan vere fastsett i eldre festehøve til einsidig å krevje lenging (eller fornying) av festet (gjerne på same vilkår som før). Føresegna her i § 2 andre ledd gjeld ikkje ein slik rett til å krevje lenging fastsett i avtale før lova tek til å gjelde - og det endå om retten fyrst vert aktuell eller gjort gjeldande etter at den nye lova tek til å gjelde. (Også dette er i samsvar med gjeldande tomtefestelov § 31 andre ledd fyrste punktum, jf Ot.prp (1974-75) s 85.)»

Dersom retten til å kreve festeavtalen forlenget følger av den opprinnelige avtalen, og den opprinnelige avtalen er inngått før 1976, skal festeavtalen etter dette anses inngått før 1976. Dersom en festeavtale fra før 1976 er forlenget ved avtale inngått mellom 1.1.1976 og 1.1.2002, skal festeavtalen anses inngått mellom 1.1.1976 og 1.1.2002. Her kan det i praksis oppstå en rekke spørsmål knyttet til tolkning av ulike avtaleklausuler om forlengelse, som det i tilfelle av uenighet mellom partene til syvende og sist vil være opp til domstolene å avgjøre.

Ulike regler om tillatelse fra offentlige myndigheter vil også komme inn når festeren krever innløsning. Plan- og bygningsloven § 63 og jordlova § 12 er de bestemmelsene som har størst betydning i praksis. Fordi festeren kan komme i en vanskelig situasjon dersom det ikke gis offentlig samtykke til deling ved innløsning, er det gitt rett til å kreve forlengelse i tomtefesteloven § 32 femte ledd. Festeavtaler inngått etter 1975 kan kreves forlenget på samme vilkår, og for festeavtaler inngått før 1976 kan bortfesteren kreve endringer i festevilkårene med de eventuelle begrensninger som måtte følge av festeavtalen.

Festeren har ikke rett til å kreve innløsning når tomten hører til statsallmenning eller bygdeallmenning. Dersom bortfesteren ikke samtykker til innløsning, vil festeren ha rett til forlengelse på samme vilkår som før, jf. tomtefesteloven § 34 annet ledd.

Når det gjelder festetomter på statens umatrikulerte grunn i Finnmark, inneholder lov 12. mars 1965 om statens umatrikulerte grunn i Finnmark visse begrensninger i retten til å selge grunn, se § 2 og redegjørelsen i Ot. prp. nr. 53 (2002-2003) Om lov om rettsforhold og forvaltning av grunn og naturressurser i Finnmark fylke (Finnmarksloven) punkt 3.2.3. Bestemmelsen i tomtefesteloven § 34 første ledd om at retten til innløsning bare gjelder så langt innløsning kan forenes med bortfesterens rettsgrunnlag etter lov, innebærer at lov om statens umatrikulerte grunn i Finnmark her går foran den generelle innløsningsretten etter tomtefesteloven.

5.3 Forslaget i høringsnotatet 29. august 2001

I høringsnotatet 29. august 2001 foreslo departementet en felles regel om innløsning for bolig- og fritidsfeste. Forslaget går i korthet ut på at innløsning skal kunne kreves etter 30 år uavhengig av hvilket år avtalen er inngått, og uavhengig av om det gjelder boligfeste eller fritidsfeste. Forslaget til ny § 32 lyder slik (endringsforslaget er kursivert i forhold til gjeldende § 32):

«§ 32. Rett til innløysing av tomt festa bort til bustadhus og fritidshus

For festeavtaler som gjeld feste av tomt til bustadhus og fritidshus, kan festaren krevje tomta innløyst når det er gått 30 år av festetida - om ikkje kortare tid er avtalt - og seinare kvar gong det er gått 10 nye år, eller når festetida er ute. Krav på innløysing må festaren setje fram skriftleg seinast eitt år før innløysingstida er inne. Dersom krav om innløysing er sett fram mindre enn eitt år før festetida er ute, kan det gjevast oppreising mot orsakande oversitjing av fristen. Når innløysingsvilkåra vert fastsett ved skjønn etter § 36 fjerde ledd, høyrer også spørsmål om oppreising under skjønnet.

For festeavtaler der tomta er festa bort på festarens livstid, kan også festarens ektemake, livsarving, fosterbarn, eller nokon som dei siste to åra har høyrt til same husstand som festaren, krevje tomta innløyst når festaren døyr. Krav på innløysing må setjast fram skriftleg seinast innan eitt år etter at festaren døydde.

Vert det ikkje gjeve samtykke frå offentleg styresmakt til deling av eigedomen, kan festaren i høve til bortfestaren krevje lenging av festet på same vilkår som før, kvar gong for minst 10 år. Er festeavtala inngått før 1976, og festaren krev lenging etter førre punktum, kan bortfestaren når festetida er ute krevje endringar i festevilkåra i samsvar med det som har grunnlag i festeavtala, eller - dersom nye festevilkår ikkje har grunnlag i festeavtala - krevje ny festeavtale med nye vilkår. Vert partane ikkje samde om dei nye vilkåra, høyrer avgjerda under skjønn.

Alternativt tredje ledd:

Når det er gjeve offentleg samtykke til bortfeste av tomt etter dei reglane som gjaldt på bortfestingstida, trengst det ikkje nytt samtykke ved innløysing etter reglane i første eller andre ledd eller ved innløysing med heimel i festeavtala på det tidspunktet då samtykke vart gjeve. Når offentleg samtykke var uturvande på bortfestingstida, trengst det ikkje samtykke til innløysing av tomta.»

I høringsnotatet ble særlig tre begrensninger i innløsningsretten drøftet:

• Innløsningsrett for tomt festet bort til fritidshus som ligger til landbruksdrift

• Offentlig samtykke til deling av eiendommen når vilkårene for innløsning er oppfylt

• Innløsningsrett for tomt som hører til allmenning og statens umatrikulerte grunn i Finnmark

Fra høringsnotatet punkt 3.3 siteres:

«Departementet meiner at føresegnene om innløysing i tomtefestelova 1996 §§ 32 og 33 har fått ei form og eit innhald som er lite formålstenleg. Detaljeringsnivået er høgt, og det kan reisast spørsmål om ikkje regelverket om innløysing bør forenklast. Med det som er utgangspunktet i saka her, å sikre festarane klåre retter til innløysing innan ei overskodeleg tid, kan det også gjerast forenklingar i høve til det som var foreslått ved Ot prp nr 28 (1995-96). Samstundes er det openbert at det mest rasjonelle er å avgjere innløysingsspørsmålet ved privatrettsleg bindande lovgjeving, slik at Kongen (etter delegasjon fylkesmannsembeta med Justisdepartementet som klageinstans), blir fritatt frå oppgåva med å vurdere samtykkesøknader. Slikt arbeid verker som ei unødig øyding av knappe offentlege ressursar når privatrettslege verkemidler løyser dette betre. Ved bruk av klåre reglar med mindre nyanseringer enn i dag, vil endringa heller ikkje gi nemnande - om i det heile noe - meirarbeid for domstolane. Endringane bør altså ta sikte på å gjennomføre ei regelforenkling og rasjonalisering i tråd med regjeringa sitt fornyingsprogram.

Det blir vurdert å gå inn for å innføre innløysingsrett for alle avtaler som gjeld feste av tomt til bustadhus eller fritidshus. Slikt feste må reknast som ei varig omdisponering av tomta, jf punkt 1, og det kan då hevdast at festaren jamt over bør ha rett til innløysing. Departementet vil ut frå dette vurdere nærare om ulike avgrensingar i innløysingsretten bør takast bort:

Det første spørsmålet gjeld høvet til tomt som ligg til landbruksdrift, sjå tomtefestelova 1996 § 33 første ledd tredje og fjerde punktum, jf tredje ledd og forskrift 8. juni 2001 nr 570 om tomtefeste m m § 4. Fritidshus kan ikkje utan at det er avtalt krevjast eller søkjast innløyst dersom tomta «høyrer til eit familiebruk eller kombinasjonsbruk innan landbruket og det festeareal som høyrer til bruket til saman utgjer ein turvande del av inntektsgrunnlaget». Men å nekte festaren innløysingsrett fordi tomta opphaveleg høyrte til eit familiebruk eller kombinasjonsbruk innan landbruket kan hevdast å vere mindre rasjonelt. Det kan hevdast at tomta er og blir ei hustomt når den er festa bort til det, den høyrer ikkje lenger til eit bruk innan landbruket når den er festa bort på den måten. Areala som det her gjeld, må praktisk sett for det meste reknast å vere disponert for anna enn landbruksformål i framtida, så langt ein rimeleg kan seie noe om framtida. Sjølv om festarane ikkje kan få løyse inn tomtene, har dei ei rett til lenging av festet for eit uavgrensa tal nye 10-års periodar. Føresegnene om tomt som ligg til landbruksdrift, er overført frå tomtefestelova 1975 §§ 10 og 33, og hadde samanheng med landbrukspolitiske mål som hadde utgangspunkt i den gamle jordlova frå 1955. Her var det eit mål at bruket i seg sjølv, og bortfeste som ein del av dette, skulle gi eigaren med familie sitt innkome heilt ut. Det landbrukspolitiske målet er no annleis. Samfunnet er endra, og målet med jordlova 1995 er no å disponere arealressursane på ein måte som gir ein tenleg, variert bruksstruktur ut frå samfunnsutviklinga i området og med hovudvekt på omsynet til busetjing, arbeid og driftsmessig gode løysingar, sjå jordlova 1995 § 1. Landbrukspolitikken legg seg ikkje bort i om gardbrukaren får sitt innkome utanom jordbruket frå til dømes bortfesta tomter eller frå andre investeringer. Lovutkastet i høyringsbrevet vidarefører ikkje avgrensinga i innløysingsretten for tomt som ligg til landbruksdrift.

Det andre spørsmålet gjeld om offentleg styresmakt skal kunne nekte samtykke til deling av eigedomen når vilkåra for innløysing ligg føre.

Dersom det ikkje blir gitt eit naudsynt samtykke frå offentleg styresmakt til deling av eigedomen, bør festaren likevel behalde retten til å krevje lenging av festet slik som etter tomtefestelova 1996 § 32 fjerde ledd. Dette går fram av høyringsframlegget § 32 tredje ledd.

Men departementet har også utarbeidd eit alternativt tredje ledd. Bak dette ligg at departementet vil ha vurdert om det er høveleg at offentlege styresmakter i det heile bør kunne nekte deling av tomta der vilkårene for innløysing etter § 32 ligg føre. Det vil regelmessig vere tale om varig bygde tomter. Terrenginngrepa er etter føresetnaden lovleg gjorde i si tid, og kan det då vere sterke nok offentlege interesser til føremon for lenging av festet framfor innløysing? Departementet vurderer eit alternativt § 32 tredje ledd, slik at det ikkje krevjast offentleg samtykke til deling i alle høve der det var gitt slikt etter reglane som gjaldt på bortfestingstida, eller slikt samtykke ikkje var turvande då. Ein slik regel hadde Sivillovbokutvalet foreslått i NOU 1993: 29, jf utvalets utkast til ny lov § 3-2.

Departementet føreset at det etter det alternative lovframlegget heller ikkje skal vere krav om nytt offentleg samtykke til deling der det var gitt delingssamtykke på vilkår av at tomta skulle festast bort, ikkje seljast. Skal ein sikre festaren sin butryggleik, kan det vere vanskeleg å forsvare at styresmaktene ved mogleg innløysing skal kunne nekte deling ut frå at dei skal vareta hensyn som føreset at huset på festetomta er plassert der meir midlertidig. Utviklinga i høvet mellom bortfestarane og festarane når det gjeld bustad- og fritidstomter, er gått i retning av vern for festarane slik at festetomter etterkvart i røynda må reknast som varig omdisponert. Spørsmålet er derfor om ein ikkje bør ta konsekvensen av dette også i høve til det offentlege, sjølv om det offentlege til dømes ved eit samtykke til deling etter jordlova i til dømes 1971 ikkje la til grunn at festet ville gi ei permanent omdisponering av jorda.

Ei slik føresegn vil ha mest å seie i høve til jordlova § 12 og plan- og bygningslova § 63. Normalt vil det ikkje krevjast konsesjon etter konsesjonslova, sjå mellom anna unntaket i § 5 første ledd nr 2.

Sivillovbokutvalet sitt framlegg blei ikkje fulgt opp etter at Landbruksdepartementet under høyringa stilte seg skeptisk til framlegget, sjå Landbruksdepartementets høyringsfråsegn i Ot prp nr 28 (1995-96) s 31 - 32. Bl a heldt Landbruksdepartementet fram at «det til mange landbrukseiendommer er knyttet festetomter som gir et ikke ubetydelig bidrag til familieinntekten i form av festeavgifter ...». Justisdepartementets grunngjeving for ikkje å følgje opp framlegget frå Sivillovbokutvalet var i tillegg mellom anna følgjande, sjå Ot prp nr 28 (1995-96) s 32:

«På denne måten kan landbruksstyresmaktene føre den landbrukspolitiske kontrollen som fyrst og fremst fylgjer av jordlova, også ved innløysing av festetomta, og då kan dei vurdere om bortfeste av tomter utgjer ein slik turvande del av inntektsgrunnlaget for landbrukseigedomen at samtykke til innløysing ikkje bør gjevast.»

Landbruksdepartementets høyringsfråsegn det her er vist til, var gitt med utgangspunkt i regimet under jordlova 1955. Etter den omlegginga av landbrukspolitikken som fulgte med jordlova av 1995, vil Justisdepartementet reise spørsmål om det ikkje kan vere naturleg å fremje Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg for Stortinget.

Som sagt i relasjon til spørsmålet om tomt som ligg til landbruksdrift, var det etter lova frå 1955 eit mål at bruket i seg sjølv, og bortfeste som ein del av dette, skulle gi eigaren med familie sitt innkome heilt ut. Målet med jordlova 1995 er derimot å disponere arealressursane på ein måte som gir ein tenleg, variert bruksstruktur ut frå samfunnsutviklinga i området og med hovudvekt på omsynet til busetjing, arbeid og driftsmessig gode løysingar, sjå jordlova 1995 § 1. Ut frå dette verker det ikkje formålstenleg å hindre innløysing - mot ei innløysingssum til bortfestaren - av det som i røynda er varig bygde tomter. Innløysingssummen kan reinvesterast på anna vis. Landbrukspolitikken legg seg i dag ikkje bort i om gardbrukaren får sitt innkome utanom jordbruket frå til dømes bortfesta tomter eller frå andre investeringer. Ein geografisk nærleik mellom investor og investeringsobjekt er med dagens kommunikasjonar (internett, elektronisk post, telefon etc) ikkje turvande og heller ikkje så naturleg som før. Dermed kan ein reise spørsmål om det er ei oppgåve for lovgjevinga og styresmaktene å regulere dette. Eller i alle høve om ei regulering av dette skal gjerast med tomtefesteretten som verkemiddel. For å få vurdert dette har departementet tatt med Sivillovbokutvalets framlegg som alternativt § 32 tredje ledd i høyringsbrevets lovutkast.

Det tredje spørsmålet gjeld tomt som høyrer til allmenning eller til statens umatrikulerte grunn i Finnmark. Etter tomtefestelova 1996 § 34 første ledd gjeld føresegnene om innløysing berre så langt innløysing kan sameinast med bortfestarens rettsgrunnlag etter lov eller avtale. (Dette gjeld etter ordlyden berre for innløysing av tomt til bustadhus etter § 32; tilvising til § 33 om fritidshus kom ikkje med då justisnemnda i Stortinget skreiv § 33, jf Innst O nr 85 (1995-96).) Vidare har § 34 annet ledd ein særregel ved krav om innløysing av tomt som høyrer til ein statsallmenning eller bygdeallmenning. Her kan bortfestaren i staden for å måtte akseptere innløysing der festaren elles får krav på det etter §§ 32 eller 33, velje å tilby festaren lenging på same vilkår som før. Det kjem her opp som eit spørsmål om festaren sin innløysingsrett bør få større gjennomslag i høve til allmenningsgrunn og til statens umatrikulerte grunn i Finnmark.

Ein kan sjå det slik at når det er festa bort tomter, har det allereie skjedd ei oppstykking av allmenningen eller statens umatrikulerte grunn i Finnmark. I røynda er det ei varig omdisponering av areala som er skjedd. Det er eit spørsmål om ei seinare innløysing realistisk vurdert kan føre til ein stor realitetsskilnad for utnytjinga av allmenningen eller den umatrikulerte grunnen i Finnmark. Ein kan ut frå dette spørje om omsynet til å oppretthalde allmenningane som heilheitlege eigedomsstrekninger i særleg mon i røynda taler mot å opne for innløysing av festetomter til bustadhus eller fritidshus.

Her kan nemnast at byggjeføresegner og byggjeskikk i dag er utforma med sikte på at bustader og fritidshus som byggjast skal stå i all overskodeleg framtid, men det er nok noen gamle hytter som er meir primitivt bygd.

Avgjerande for at departementet i 1996 gjekk inn for særregelen for allmenningar i tomtefestelova 1996 § 34 andre ledd, var at innløysing kunne føre til at særlege vilkår i festeavtala om bruken av tomtene falt bort. Dette kunne vere føresegner «som kan ha vesentleg å seie for rettshavarane til allmenningen», og bortfallet kunne derfor «vere uheldig for den framtidige bruken av allmenningen», jf Ot prp nr 28 (1995-96) s 34. Ved ei eventuell lovendring må dette vurderast nærare, og eventuelt må problemet vurderast bøtt ved utforminga av lovendringane.

Gjennomføringa av ei eventuell rettsendring må i tilfelle også gjerast ved visse endringar i allmenningslovgjevinga og i lov og forskrift om statens umatrikulerte grunn i Finnmark fylke, og på ein slik måte at denne lovgjevinga heller ikkje gir som resultat at innløysing blir stogga etter § 34 første ledd.

Departementet sin førebelsvurdering er likevel at ein ikkje no bør gå inn for å utvide høvet til å krevje innløysing på allmenningsgrunn eller statens umatrikulerte grunn i Finnmark.

For Finnmarks del må også vilkåra for innløysing vurderast i samband med den samla løysinga for grunndisponering i den komande nye finnmarkslova, sjå foran under punkt 2.4 c) om dette.

Spørsmålet om kor lenge festeavtala bør ha vart før festaren skal ha rett til innløysing er eit vurderingsspørsmål. Innløysing bør kunne skje etter ei nærare fastsett tidsperiode som bør vere lik for alle festetomter som gjeld bustadhus og fritidshus. Departementet meiner det må vere eit skjønnsspørsmål kor lang denne perioden bør vere. Det er naturleg å ta utgangspunkt i at huseigaren ved vanleg lånefinansiering ved kjøp av tomt er kvitt gjelda og pantet etter 20-30 år, og ved feste bør det kanskje jamnt over vere høve til innløysing etter 30 år. Bortfestaren sin økonomiske interesse er varetatt ved at han så lenge kapitalen er bundet i eigedomsretten til jorda, får festeavgifta, og ved innløysing får han innløysingssummen etter reglane i tomtefestelova § 36. Denne summen kan han etter innløysing plassere på anna vis og framleis få avkasting. For bortfestaren vil dette utløyse den gevinstskattlegginga som han fekk utsett då han omsette jorda ved å feste den bort i staden for å selje den. Departementet viser her til det prinsipielle synspunktet foran under 2.4 b) om at ein ikkje kan leggje vekt på særskilde skatterettslege omsyn til einskilde parters føremon ved utforminga av tingsrettslovgjevinga.

Departementets forslag til nye innløysingsregler går fram av lovutkastet til ny § 32. Noverande § 33 opphevast.»

5.4 Felles regler om feste av tomt til bolig- og fritidsformål

5.4.1 Høringsinstansenes syn

Forslaget om å innføre én generell innløsningsregel, og derved utvide innløsningsretten, støttes av Kommunal- og regionaldepartementet, Miljøverndepartementet, Bergen kommune, Norges Eiendomsmeglerforbund, Fylkesmannen i Vestfold, Opplysningsvesenets fond, Norges Jordskiftekandidatforening, Asker og Bærum Boligbyggelag, Norges Hytteforbund, Landsorganisasjonen i Norge, Forbrukerrådet, Norske boligbyggelags landsforening, Tomtefesterforbundet og Tomtefesterkomitéen Sporret Vel. Det synes å være en bred oppfatning blant disse høringsinstansene at gjeldende regler er for omfattende og lite forutberegnelige, slik at det er et behov for forenkling. Høringsforslaget betraktes som en hensiktsmessig forenkling. Mange stiller seg også bak den sosiale begrunnelsen som anføres i høringsnotatet.

Norges Hytteforbund sier i sin høringsuttalelse:

«Slik samfunnet har utviklet seg når det gjelder verdien av grunn til bolig og fritidsbolig, må hovedanførselen til departementets forslag være at dette ikke kommer for tidlig. Vi står imidlertid ganske sikkert, slik vi er inne på i et tidligere avsnitt, overfor en fremtid der verdien av slik grunn vil øke enda mer progressivt i forhold til pengeverdien, så konklusjonen må bli at nå haster det å få gjort noe med dette. Usikkerheten for tomtefestere med det lovregimet vi har i dag, er faktisk mye større enn hva hver enkelt føler i hverdagen (bortsett fra den tyngende festeavgiften). Hadde den enkelte tomtefester fullt ut forstått sin situasjon, så hadde nok investeringsviljen vært noe mer avpasset enn hva vi ser.»

Følgende høringsinstanser er kritiske til forslaget: Huseiernes Landsforbund, Oslo kommune, Norsk Bonde- og Småbrukarlag, Norges Skogeierforbundog Statskog.

Huseiernes Landsforbund uttaler:

«HL er enig med Justisdepartementet i at §§ 32 og 33 har et relativt høyt detaljeringsnivå. Vi ser derimot ikke så store problemer ved dette, og synes særlig at detaljeringsnivået er nødvendig i den grad det er naturlig tilpasset den turbulente situasjon vi har hatt på tomtefesterettens område de siste 25 år. Før 1976 var det ingen regler om innløsning etter en bestemt tid, i tomtefesteloven av 1975 ble grensen som hovedregel satt til 50 år. Forslaget om nå å vedta en felles innløsningsrett etter 30 års festetid bryter etter HLs oppfatning derfor i for sterk grad med det partene har innrettet seg på, og det bør av den grunn begrenses til nye avtaler.»

Flere betrakter også endringsforslaget som ubalansert i forhold til bortfesteren, og anser gjeldende lov som tilstrekkelig festervennlig. Det vises også til at loven nettopp har trådt i kraft, og at det er for tidlig å revidere reglene nå.

Når det gjelder forslaget om å sette innløsningsfristen til 30 år, støttes dette uttrykkelig av Bergen kommune, Opplysningsvesenets fond, Norges Jordskiftekandidatforening, Landsorganisasjonen i Norge, Forbrukerrådet, Norges boligbyggelags landforening og Tomtefesterforbundet.

Norsk Bonde- og Småbrukarlag og Norges Skogeierforbund går uttrykkelig mot forslaget.

5.4.2 Departementets vurderinger

Ved vurderingen av hvilke innløsningsregler man bør gå inn for, gjør flere hensyn seg gjeldende. Man må avveie interesser på både fester- og bortfestersiden. Med hensyn til festerens interesser peker departementet på at bolig- og fritidsfeste er en varig ordning som kan kreve store investeringer fra festeren, og som ivaretar behov av sentral personlig og sosial betydning. Moderne byggeteknikk forhindrer normalt festeren fra å kunne flytte bygget dersom det skulle være nødvendig eller ønskelig. Når en tomt har vært festetomt for bolig- eller fritidshus i flere tiår, vil festeren og hans eller hennes familie regelmessig ha en sterk tilknytning til eiendommen.

På grunneiersiden ligger først og fremst interessen i å oppebære en fast årlig festeavgift. Det er festeren som råder over tomten - med mindre grunneieren har beholdt noe av råderetten gjennom festeavtalen - slik at spørsmålet ikke gjelder grunneierens adgang til å disponere over festetomten. Grunneieren har heller ingen reell forventning om å få tilbake råderetten over eiendommen. Uavhengig av hva partene har avtalt og når kontrakter er inngått, har festeren etter gjeldende regelverk og på nærmere vilkår enten rett til innløsning eller forlengelse av festeavtalen.

Den rettspolitiske begrunnelsen for å gi festerne en større adgang til innløsning ved boligfeste enn ved fritidsfeste, har vært at boligen har så stor betydning for tryggheten i menneskers hverdag, se Innst. O. nr. 85 (1995-96) s. 10. Departementet mener likevel at betydningen av en fritidseiendom for festeren og dennes nærmeste familie ikke bør undervurderes. Fritidseiendommer forblir ofte i familien i flere generasjoner, og den følelsesmessige tilknytningen til eiendommen kan være sterk. I og med at bortfesteren ikke kan påregne å få tilbake disposisjonsretten til tomten, ser departementet ikke tungtveiende grunner til at hovedregelen om innløsning ikke også skulle gjelde for fritidsfeste. Ut fra hensynet til et enkelt og praktikabelt regelverk er en slik løsning også klart å foretrekke. Spørsmålet om visse særlige unntak i innløsningsretten, bl.a. av hensyn til landbruksnæringen, er drøftet nedenfor under punkt 5.5.

Forslaget i høringsbrevet om en utvidet rett til innløsning innebærer i forhold til gjeldende rett bl.a. følgende med hensyn til bolighus:

• For festeavtaler inngått før 1976 vil ikke innløsningsretten være betinget av at tomten er i varig bruk som bolighus for festeren, festerens ektemake, livsarving, fosterbarn som står i samme stilling som livsarving, eller av noen som de to siste årene har hørt til samme husstand som festeren, sml. § 32 tredje ledd.

• For festeavtaler inngått på festerens livstid før 1976 får også festerens ektemake, livsarving, fosterbarn eller noen som de siste to årene har tilhørt samme husstand som festeren, en lovfestet rett til å kreve innløsning når festeren dør. Slik innløsning gis i dag på skjønnsmessig grunnlag etter søknad, jf. § 32 fjerde ledd. Også i disse tilfellene faller vilkåret om «varig bruk» bort.

For feste av grunn til fritidshus innebærer forslaget bl.a. følgende:

• For festeavtaler inngått etter 1. januar 2002 gis festeren som hovedregel innløsningsrett. Disse avtalene løper etter gjeldende rett til festeren sier opp, jf. § 7 første ledd.

• For festeavtaler inngått før 1976 gis festeren som hovedregel innløsningsrett. Slik innløsningsrett gis i dag bare på skjønnsmessig grunnlag etter søknad, jf. § 33 tredje ledd.

Reglene om en adgang til å søke fylkesmannen om innløsning er etter departementets vurdering lite hensiktsmessige. Reglene gir ingen retningslinjer for når det kan gis rett til innløsning - det vil være opp til fylkesmannen å vurdere om «det finnes rimelig i det konkrete tilfellet», jf. Innst. O. nr. 85 (1995-96) s. 11. Det kan også stilles spørsmålstegn ved om det er en fornuftig bruk av offentlige ressurser at fylkesmannen, og Justisdepartementet ved klage på fylkesmannens vedtak, skal bruke tid på å behandle en type saker som kan reguleres med privatrettslig ufravikelig lovgivning.

Hensynet til et enkelt regelverk står sentralt, noe også høringsrundene har vist. Dette hensynet må imidlertid avveies i forhold til hensynet til konkret rimelighet. Sistnevnte hensyn trekker i retning av et presist, men kanskje også detaljert og omstendelig regelverk. Lovgivningen om tomtefeste forutsettes håndhevet av den enkelte privatperson, slik som annen privatrettslig lovgivning. Hensynet til et enkelt regelverk bør i slike tilfeller etter forholdene veie tyngre enn i mange andre sammenhenger. Etter departementets oppfatning tar gjeldende regelverk om innløsning ikke i tilstrekkelig grad hensyn til dette. Reglene inneholder for mange særløsninger for ulike grupper av festeavtaler, med mange unntak og modifikasjoner. Sondringene, for eksempel etter tidspunktet for inngåelse av festeavtalen, har også et tilsynelatende tilfeldig preg, selv om de har en historisk forklaring. Spørsmål om innløsning og forlengelse står sentralt i festeforhold, og både festerne og bortfesterne har behov for en klar rettstilstand på disse punktene. Det kan innvendes at hensynet til den enkelte fester ikke alltid vil tale like sterkt for en generell innløsningsrett. Boligen kan for eksempel være utleid en viss tid, slik at den ikke er i varig bruk som bolig for festeren eller hans nærmeste familie. Dette er i dag en begrensning i innløsningsretten for festeavtaler inngått før 1976, se nærmere tomtefesteloven § 32 tredje og fjerde ledd og drøftelsen nedenfor. Etter departementets mening bør man likevel være varsom med å utbygge regelverket med marginale unntak og modifikasjoner. Både festeren og bortfesteren har interesse av enkle og brukelige regler, og dette bør være det overordnede hensynet.

En forenkling av regelverket om innløsning vil også medvirke til å avvikle flere festekontrakter, og dermed bidra til å redusere omfanget av festeinstituttet. Når tomtefesteinstituttet har vært så vidt konfliktfylt i mange år - særlig etter opphevingen av den gamle prisreguleringen - mener departementet at det i større grad bør legges til rette for innløsning av festetomter, slik at omfanget av festeforhold etter hvert reduseres. Det er her i første rekke tale om en avvikling av de gamle kontraktene. Som undersøkelsen viser, er 80 prosent av boligfestekontraktene og halvparten av fritidsfestekontraktene inngått før 1976. Bare 3 til 12 prosent av boligfestene og omkring 20 prosent av fritidsfestene er inngått etter at den tidligere prisreguleringen første gang ble opphevet 27. mai 1983. Departementet ser ikke bort fra at årsaken til nedgangen i antall nye festeforhold henger sammen med at økt velstand har gjort det mulig for flere mennesker å kjøpe sin egen tomt. Samfunnsutviklingen har antakelig bidratt til å redusere behovet for tomtefesteinstituttet.

Vilkåret om at husene på tomten er i «varig bruk» som bolighus eller fritidshus for festeren eller personer som nevnt i § 32 tredje og fjerde ledd og § 33 annet ledd, er ment å avgrense innløsningsretten mot de tilfellene der man har ulike midlertidige arrangementer med sikte på å få eierrett til tomten og deretter selge den, leie den bort eller bruke den til andre formål, jf. NOU 1993: 29 s. 78. Bestemmelsen var ment som en avløsning for 1975-loven § 33, der Kongen (fylkesmannen) kunne gi samtykke til innløsning av tomt som var festet bort til bolig- eller fritidshus før 1975-loven trådte i kraft 1. januar 1976. Begrunnelsen for kravet om «varig bruk» synes således å ha vært å få en klarere rett til innløsning i eldre festeforhold, og unnta disse sakene fra skjønnsmessig behandling hos fylkesmannen, samtidig som man fikk en lovfesting av de rettspolitiske hensyn som talte i favør av innløsningsrett i disse festeavtalene. Departementet mener tiden er moden for å gå et skritt videre og gi like regler for festeavtaler inngått før og etter 1. januar 1976. Folk flest opplever det antakelig som uforståelig at loven opprettholder et tidsskille som skriver seg fra politiske hensyn som var aktuelle for nesten 30 år siden. En konsekvens av dette synet er at det ikke lenger bør stilles krav om at tomten er i «varig bruk» som bolighus eller fritidshus for festeren eller festerens nærmeste. Departementets lovforslag er i tråd med dette.

Det er i noen grad et skjønnsspørsmål hvor lenge festeforholdet bør vare før det inntrer innløsningsrett for festeren. Bortfesterens økonomiske interesser kan hevdes å være tilstrekkelig ivaretatt ved en innløsning etter 30 år. I løpet av denne perioden har bortfesteren hatt en årlig avkastning gjennom festeavgiften, og ved innløsning tar han eller hun ut sin investerte kapital i form av en innløsningssum som kan reinvesteres for å generere ny avkastning. Videre vil festeren og festerens familie regelmessig ha en sterk tilknytning til festetomten etter 30 år. For nye boligfesteavtaler er det etter gjeldende rett innløsningsrett etter 30 år, og når det skal gis like regler uavhengig av når kontrakten er inngått, synes det naturlig gjøre det ved å utvide virkeområdet for denne regelen. Departementet går etter dette inn for en hovedregel om innløsningsrett etter 30 år. For øvrig vises til begrunnelsen i høringsnotatet.

Forslaget griper inn i bestående kontraktsforhold i noe større grad enn hva som følger av gjeldende tomtefestelov. I lys av bl.a. uttalelser i Rt. 1990 s. 284 (Selsbakkdommen), anser departementet det forenlig med Grunnloven å gi festere en videre adgang til å kreve innløsning enn hva som fulgte av ufravikelig lovgivning da avtalen ble inngått.

5.5 Fritidsfeste på tomt som ligger til landbruk

5.5.1 Høringsinstansenes syn

Forslaget om å fjerne unntaket fra innløsningsretten for tomt festet bort til fritidshus som hører til et familiebruk eller kombinasjonsbruk innen landbruket, støttes av Norges Jordskiftekandidatforening.

Statens landbruksforvaltning tar ikke stilling, men vurderer det slik at høringsforslaget ikke vil virke negativt på næringsutviklingen på vedkommende landbrukseiendom, og at høringsforslaget må antas å være forenlig med landbrukspolitiske retningslinjer.

Landbruksdepartementet synes å være åpen for at festetomt som ligger til landbruk ikke lenger skal særreguleres. Landbruksdepartementet antar at «realiteten i bestemmelsene [i tomtefesteloven § 33 om festetomt som ligger til familie- eller kombinasjonsbruk] er at festerne er gitt store muligheter til å kreve innløsning, betydelig større enn det den tidligere lovgivningen ga. Det kan da reises spørsmål ved om det vil føre til noen stor realitetsendring enten en beholder dagens særregler for tomt som ligger til landbrukseiendom eller om disse reglene oppheves.» Landbruksdepartementet viser også til forskriftens bestemmelser om hva som skal regnes som familie- eller kombinasjonsbruk, og peker på at dagens regler er vanskelige å forstå. Landbruksdepartementet uttrykker derfor forståelse for at dette kan begrunne en endring av innløsningsreglene i loven.

Følgende høringsinstanser er negative til forslaget: Huseiernes landsforbund, Opplysningsvesenets fond, Norsk Bonde- og Småbrukarlag og Norges Bondelag. Norsk Bonde- og Småbrukarlag uttaler:

«Når ein gard som ledd i landbruksdrifta festar bort fleire tomter, er det som nemnd ovafor for å sikre garden næringsinntekt i ei årrekkje. Arealet som er festa bort er ikkje meint å skulle nyttast på nokon annan måte i gardsdrifta enn å tene til ein del av næringsinntekta.

I høyringsnotatet heiter det på s. 19 at det kan hevdast at dette bortfesta arealet ikkje lenger høyrer til eit bruk innan landbruket. Då ser Justisdepartementet på landbruksnæringa med eit snevert syn.

Landbruksnæringa har tilpassa seg og utvikla seg opp i gjennom åra, samstundes som delar av det tradisjonelle landbruket held seg oppe. Utleige av jakt og fiske og bortfesting av hyttetomter er tre av fleire måtar bøndene nyttar eigedomane sine på. Det bortfesta arealet høyrer til eit bruk innan landbruket. Bortfest og utleige av jakt kan sammen med t.d. sau, forproduksjon, korn eller skogsdrift gi eit heilt eller halvt årsverk.

I det totale bilde er festeinntektene for mange ein viktig og stabil del av næringsinntekta til garden. Det bør difor ikkje bli enklare for festarar å innløyse festetomter som er ein del av landbruksdrifta, heller tvert i mot. Det bør bli strengare vilkår.»

Norges Bondelag er uenig i at den nye jordloven gir grunnlag for et annet syn på retten til innløsning av festetomt som hører til landbruksdrift, og mener at tomtefeste må anses som en klart integrert del av landbruksbegrepet.

5.5.2 Departementets vurderinger

Bakgrunnen for forslaget i høringsnotatet om å fjerne unntaket for tomt som ligger til landbruksdrift, var synspunkter om at samfunnsutviklingen har ført til større variasjon i inntektsgrunnlaget for landbruket, og det ble reist spørsmål om det er nødvendig å opprettholde et særlig vern om den delen av inntekten som skriver seg fra tomtefeste. Etter gjeldende rett kan grunneieren heller ikke regne med at råderetten over festegrunnen tilbakeføres, slik at den for eksempel kan tas i bruk som dyrkingsjord igjen. Festere uten innløsningsrett har i alminnelighet en ensidig og tidsubegrenset adgang til å forlenge festeforholdet. Det at dagens byggeteknikk i praksis forhindrer flytting av hus- og hyttebygg, bidrar også til å gjøre bortfeste til en varig omdisponering av festegrunnen. Vurdert opp mot målsettingen om at festere i alminnelighet skal få muligheten til å bli eiere av tomten der de har bolig- eller fritidshus, kan det derfor spørres om hensynet til å opprettholde tomtefeste som inntektsgrunnlag i landbruksnæringen, er så tungtveiende at unntaket i tomtefesteloven § 33 første ledd bør videreføres.

I høringsnotatet ble det pekt på at grunneieren ved innløsning kunne ivareta sitt inntektsbehov gjennom reinvestering av innløsningssummen i andre formuesobjekter. Det har vært fremholdt at slike alternative investeringer kun har gyldighet og betydning for landbrukseiendommen i tomteselgerens egen eiertid, mens tomtefeste ivaretar behovet for en årlig inntektsstrøm til eiendommen også etter et generasjonsskifte, slik at grunnlaget for bosetning på bruket opprettholdes. Videre har det vært fremholdt at inntektsgrunnlaget svekkes etter innløsning fordi den kapitalen som frigjøres ved salget blir fordelt på arvingene ved et generasjonsskifte, og at tomtefeste gir positive ringvirkninger for næringsutvikling i distriktene.

Departementet er ikke ubetinget enig i at det ikke vil være mulig å investere den frigjorte kapitalen fra en innløsning på en måte som bidrar til å opprettholde inntektsgrunnlaget også for framtidige generasjoner. Dersom kapitalen investeres i f.eks. gårdsdriften eller bygninger på eiendommen, vil den klart nok følge bruket ved et generasjonsskifte. Både slik reinvestering i landbruksdriften og investeringer i annen virksomhet eller eiendom i distriktet vil også kunne bidra ytterligere til næringsutviklingen i distriktene.

Spørsmålet om å opprettholde inntektsgrunnlaget fra bortfeste er kun en mindre faktor i en utvikling der de grunnleggende premissene for landbruket legges på andre områder. Norsk landbruk står bl.a. overfor store utfordringer som følge av en utvikling som i første rekke formes innenfor og i regi av internasjonale organisasjoner.

Departementet er imidlertid kommet til at det fortsatt bør opprettholdes et unntak fra retten til innløsning av tomt festet til fritidshus som har en nærmere bestemt tilknytning til landbruksdrift. Av hensyn til utviklingen i landbrukspolitikken vil departementet imidlertid gå inn for en mer fleksibel forskriftshjemmel for å bestemme hvorvidt det skal gjøres unntak fra innløsningsretten, og hvilke vilkår som i så fall skal gjelde. Fleksibilitet er også viktig for å utforme og tilpasse regelverket til utviklingen, slik at det blir enkelt og praktikabelt og ikke unødig skaper rettstvister om innløsning av festetomt. Etter gjeldende rett har Kongen allerede en relativt vid fullmakt til å bestemme vilkårene for og gjennomføring av innløsning av festetomt som hører til landbruksdrift i tomtefesteloven § 33 første ledd. Departementet foreslår i proposisjonen en bestemmelse om at Kongen i forskrift kan fastsette at det ikke skal være rett til innløsning av tomt som hører til en landbrukseiendom og er festet bort til fritidshus, der inntekten fra festetomtene utgjør en ikke ubetydelig («monaleg») del av den totale næringsinntekten som kommer fra drift av landbrukseiendommen. Departementet tar med dette ikke sikte på noen realitetsendring av retten til innløsning for fritidsfeste som hører til landbruksdrift på det nåværende tidspunkt. Dersom lovforslaget blir vedtatt, vil det bli foretatt tekniske endringer i forskrift 8. juni 2001 nr. 570 § 4 for å videreføre gjeldende rett på dette punktet. Dersom det senere skulle bli aktuelt å vurdere innholdsmessige endringer i forskriften, vil dette bli sendt på høring som egen sak.

5.6 Offentlig samtykke ved innløsning av festetomt

5.6.1 Høringsinstansenes syn

Kun fire instanser har kommentert denne delen av høringsnotatet. Tre instanser er i utgangspunktet positive til en endring i tråd med det skisserte: Norges Jordskiftekandidatforening er udelt positiv. Miljøverndepartementet er også positiv, men mener likevel at loven bør stå uendret for så vidt gjelder ubebygde tomter. Også Norges Bondelag er i utgangspunktet positiv, men mener at mens loven generelt bør endres for boligfeste, bør en tilsvarende regel for fritidsfeste bare gjelde i den grad bortfesteren er enig i innløsning. Landbruksdepartementet synes ikke å ta endelig stilling, men mener at det i hvert fall bør gjelde like regler for bolig og fritidshus på dette punktet.

5.6.2 Departementets vurderinger

Forholdet mellom tomtefestelovens regler om innløsning og offentligrettslige regler om samtykke til deling av eiendom ble drøftet i høringsnotatet, se ovenfor under punkt 5.3. I høringsnotatet skisserte Justisdepartementet et forslag til endring av loven, men tok ikke endelig stilling til om loven bør endres. Endringsforslaget gikk ut på at offentlig samtykke til innløsning ikke skal være nødvendig dersom det ble gitt offentlig samtykke til bortfeste av tomten etter reglene som gjaldt på festetidspunktet, eller slikt samtykke var unødvendig på festetidspunktet.

Krav om samtykke etter annen offentligrettslig lovgivning er først og fremst praktisk i forhold til lov 12. mai 1995 nr. 23 om jord (jordloven) § 12 og plan- og bygningsloven § 63. Etter jordloven § 12 kan eiendom som brukes eller kan brukes til jordbruk eller skogbruk ikke deles uten samtykke fra departementet. Departementet kan gi slikt samtykke når samfunnsinteresser av stor vekt taler for det, eller deling er forsvarlig ut fra den avkastning eiendommen kan gi, se § 12 annet ledd. Ved avgjørelse av om slikt samtykke skal gis, skal det bl.a. legges vekt på om deling kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området, og det skal tas hensyn til godkjente planer for arealbruken etter plan- og bygningsloven og hensynet til kulturlandskapet. Etter plan- og bygningsloven § 63 kan ikke eiendom deles slik at det oppstår forhold som strider mot loven, forskriftene til loven, vedtekt eller plan. Felles for jordloven og plan- og bygningsloven er at forbudet mot deling uten samtykke også gjelder opprettelse av enhet for bortfeste.

Innløsning av festetomter vil i utgangspunktet også kreve konsesjon, men det gjøres unntak bl.a. for ubebygde enkelttomter for bolig eller fritidshus, dersom tomten ikke er større enn 2 dekar og er godkjent fradelt etter plan- og bygningsloven og jordloven, se lov 28. november 2003 nr. 98 om konsesjon ved erverv av fast eiendom § 4 første ledd nr. 1 til 3.

Dersom det ikke gis samtykke til deling av eiendommen, har festeren etter tomtefesteloven § 32 femte ledd i stedet rett til forlengelse i boligfesteforhold. Det er for øvrig uklart hvorfor tomtefesteloven § 33 om fritidsfeste ikke inneholder en bestemmelse som tilsvarer § 32 femte ledd. Forskjellen er ikke kommentert i Innst. O. nr. 85 (1995-96), der den nåværende redigering av reglene var utformet.

Forslaget i høringsbrevet tar sikte på situasjonen der festeren har rett til å kreve innløsning. Et unntak fra krav om offentlig samtykke ved innløsning vil med andre ord ikke utvide retten til innløsning som følger av lovforslaget her. Dette innebærer for det første at unntaket fra samtykke etter f.eks. jordloven § 12 ikke får betydning i den grad det ikke er rett til å innløse tomten etter lovforslaget og forskriften, eller etter samtykke fra bortfester. For det andre innebærer forslaget at offentligrettslige regler om tillatelse til fraskilling av festetomten ikke skal være til hinder for innløsning når festeren har rett til dette. I forhold til jordloven § 12 kan dette tenkes å være aktuelt i minst tre tilfeller: 1) ved innløsning av festetomt til bolighus som ligger til landbruksdrift, 2) ved innløsning av festetomt til fritidshus som ligger til landbruksdrift som ikke oppfyller vilkårene for å være omfattet av unntaket (se forskrift 8. juni 2001 nr. 570 om tomtefeste m.m. § 4), og 3) ved samtykke til innløsning fra bortfesteren når det ikke er innløsningsrett etter loven.

Departementet går inn for at det i utgangspunktet gjøres unntak fra krav om samtykke fra offentlige myndigheter til innløsning, når slikt samtykke ble gitt da festeavtalen ble inngått, eller når slikt samtykke ikke var nødvendig på dette tidspunktet. Departementet ser det som mest hensiktsmessig at retten til innløsning følger av reglene i tomtefesteloven, som bygger på en avveining av hensyn på fester- og borfestersiden, og de offentlige interesser som gjør seg gjeldende. Innløsning vil etter departementets oppfatning normalt ikke komme i strid med hensynene bak jordloven og plan- og bygningsloven fordi tomtefesteforholdet allerede innebærer en varig omdisponering av tomten. Det vises her til begrunnelsen som er anført i høringsnotatet, jf. punkt 5.3.

Det er imidlertid et spørsmål om det likevel bør kreves offentlig samtykke til innløsning i de tilfellene hvor festetomten er ubebygd. Miljøverndepartementet sier i sin høringsuttalelse at:

«det ikke bør gis tillatelse til innløsning av festetomt, eller rett til forlengelse av festekontrakter i de tilfeller kommunen ikke har gitt tillatelse til opprettelse av tomten og den heller ikke er bygget på. Grunnen til det kan være mange;

• at det rett og slett aldri er blitt søkt om byggetillatelse

• at det en gang har blitt innvilget byggetillatelse, men at denne er gått ut fordi det er mer enn 3 år siden tillatelsen ble gitt (jf. pbl. § 96)

• at tidligere strandplanlov eller arealplan den gang ikke tillot fradeling eller bortfeste eller at tomten ble bebygget

• at någjeldende arealplaner ikke tillater oppføring av hus på tomten.

Når fradeling av ubebygget tomt er i strid med bindende arealplan eller forbudet mot bygging i strandsonen, jf. pbl. § 17-2, kan ikke kommunen gi delingstillatelse etter pbl. uten eventuell dispensasjon. Etter vårt syn er det heller ikke noen grunn til at endringer i tomtefesteloven skal utløse at denne type festeforhold skal kunne innløses, uavhengig av bindende arealplan. En forstår det slik at dersom alternativ 1 til nytt tredje ledd i § 32 blir vedtatt så vil det fortsatt være krav om delingstillatelse etter pbl., og det betyr at innløsning fortsatt ikke vil kunne gjennomføres i strid med vedtatte planer. Dersom alternativ 2 (til ny § 32 tredje ledd) blir vedtatt er det nødvendig at nevnte begrensning tas inn i loven. ...

Forutsatt at vi forstår lovforslaget riktig, antar vi at vårt forslag til begrensning imøtekommes ved å endre 2. punktum slik; «Når offentleg samtykke var uturvande på bortfestingstida, trengst det ikkje samtykke til innløysing av tomta, forutsatt at tomta er bebygd med bolig eller fritidshus.»

I de tilfeller tomten ikke er bebygget, vil man måtte søke om delingstillatelse etter plan- og bygningsloven. Det er da gjeldende plangrunnlag som vil avgjøre hvorvidt det kan gis tillatelse.»

Justisdepartementet er enig i at begrunnelsen for å gjøre unntak fra kravet om offentlig samtykke til innløsning ikke gjør seg gjeldende i de tilfellene hvor festetomten er ubebygd. Når festetomten ikke er bebygd, kan tomten heller ikke sies å være varig omdisponert; situasjonen er for så vidt den samme som da festekontrakten ble inngått. Myndighetene bør da stå fritt til å vurdere om det skal gis tillatelse til utskilling av tomten, på lik linje med de tilfellene hvor det søkes om opprettelse av enhet for bortfeste i mer enn 10 år, jf. plan- og bygningsloven § 93 første ledd bokstav h og jordloven § 12 første ledd. Departementet foreslår derfor at unntaket fra kravet om offentlig samtykke til innløsning ikke skal gjelde når tomten ikke er bebygd med bolig eller fritidshus. Det avgjørende vil være om tomten er bebygd på det tidspunktet kravet om innløsning framsettes. Det vil ikke være tilstrekkelig at tomten tidligere har vært bebygd, men at bygningene senere er revet, brent ned eller lignende.

Et annet spørsmål er om det fortsatt skal være krav om offentlig samtykke ved innløsning av tomt som er festet som punktfeste. Inngåelse av avtaler om punktfeste er også underlagt krav om tillatelse etter plan- og bygningsloven og jordloven. Det som kjennetegner disse avtalene, er at det ikke er fastsatt noe om festetomtens areal. Festeren har derfor ikke eksklusiv råderett over et angitt areal rundt den eller de bygningene festeren oppfører. I praksis vil imidlertid området omkring bygningene kunne være varig omdisponert av festere. Forskjellen fra feste av et angitt areal ligger i første rekke i at ved punktfeste har også grunneieren råderett over det omkringliggende areal til punktfestet. Grunneieren kan f.eks. tenkes å benytte området til hugst, beite, bruk av vei mv.

Ved innløsning av punktfeste kan festeren og bortfesteren avtale hvor stor tomt som skal følge med, eller de kan overlate til fylkesmannen å angi størrelsen på tomten, se nærmere om dette under punkt 5.8. Fylkesmannen vil normalt fastsette grensene i samsvar med det arealet som festeren har opparbeidet i umiddelbar tilknytning til huset. Når tomten innløses, må det avholdes oppmålingsforretning - dette er felles ved innløsning av punktfeste og innløsning av festetomt der arealet er angitt ved festeavtalen. Slik departementet ser det, er det ikke vesentlige forskjeller på situasjonen ved innløsning av punktfeste og innløsning i andre festeforhold, som tilsier en annen vurdering av forholdet til offentlig samtykke ved innløsning. Den vesentligste forskjellen ligger i at tomtearealet må bestemmes før oppmålingsforretning kan gjennomføres. Men i og med at tomten også i disse tilfellene vil være varig omdisponert, ser ikke departementet grunn til å behandle innløsning ved punktfeste annerledes enn annen innløsning med hensyn til offentligrettslige regler om tillatelse. Departementet går derfor inn for at unntaket fra krav om offentlig samtykke ved innløsning også skal gjelde ved innløsning av punktfeste.

5.7 Tomt som hører til allmenningsgrunn eller statens umatrikulerte grunn i Finnmark

5.7.1 Høringsinstansenes syn

Fire høringsinstanser har uttrykkelig kommentert spørsmålet om unntak fra innløsningsreglene for festetomter som hører til allmenningsgrunn eller statens umatrikulerte grunn i Finnmark. Norges fjellstyresamband, Norsk Almenningsforbund og Norges Bondelag stiller seg negative til å endre loven nå. Landbruksdepartementet stiller seg noe mer åpent til spørsmålet om unntaket knyttet til allmenninger bør videreføres, se nedenfor. Norsk fjellstyresamband viser til at forbudet mot salg av statsallmenningsgrunn skyldes at «bruksrettighetene - som svært mange gårdsbruk er helt avhengige av, og som dessuten er svært viktig for hele landets befolkning hva angår særlig jakt, fiske og fangst - ville bli vanskeliggjort og etter hvert falle bort dersom forbudet ikke gjaldt». Norsk fjellstyresamband sier videre:

«Pga. statsallmenningenes beliggenhet vil det først og fremst være landets fjellkommuner som vil bli rammet. Den forvaltning av bruksrettighetene i statsallmenning og det arbeidet som fjellstyrene for øvrig gjør - og som er svært viktig i de områder statsallmenningene ligger - vil ikke kunne utføres uten de inntekter som særlig festeavgiftene i dag gir.

Eventuelle salg av tomter til - i første rekke - hytter i statsallmenning og rett til å innløse gjeldende festekontrakter vil innebære et brudd på en flere hundre års lovgivertradisjon, uten at det kan ses at det ville ha noe annet enn bare negative virkninger. Behovet for å forandre den praksis som har gjeldt med feste i statsallmenning kan i det hele tatt ikke ses å være til stede. Festeavgiftene er generelt lave, det er staten selv som forvalter festekontraktene, de kontraktene som i dag er gjeldende fremstår ikke som ubalanserte og så langt Norges Fjellstyresamband er kjent med er den problemstillingen som danner bakgrunn for det lovforslag som nå er fremsatt, i det hele tatt ikke relevant for festekontrakter i statsalmenninger.»

Landbruksdepartementet sier:

«Landbruksdepartementet har tidligere fremholdt betydningen av å beholde allmenninger som samlede eiendomsstrekninger. Dette har vært et sentralt hensyn ved utformingen av gjeldende regler, og ved praktiseringen av dem. Særlige forhold knyttet til bruksrettsutøvelsen i allmenningene tilsier at en ikke bør skape selveide enheter innenfor allmenningene. Dette er bl.a. omtalt i Ot.prp. nr. 28 (1995-96) på s. 34. Ulempene ved selveide enheter i forhold til allmenningsbruken kan reduseres ved at det trekkes inn klausuler knyttet til beite og gjerder i avtalene om overdragelse av tomt. Også hensynet til reindriftsnæringen taler i enkelte områder for at eiendommen holdes som en samlet enhet.

Landbruksdepartementets syn har vært at i den grad det skulle åpnes for selveide tomter, bør dette eventuelt skje ved at salgsforbudet etter fjelloven og Finnmarksloven oppheves, ikke ved innføring av innløsningsrett. Dette sikrer at det foretas en konkret vurdering av den enkelte sak, og en kan unngå innløsning i områder der det kan oppstå ulemper i forhold til eksisterende bruker- eller samfunnsinteresser.

Dersom det åpnes generelt for innløsning i allmenningene og på statens umatrikulerte grunn i Finnmark, kan de hensyn som her er nevnt føre til at det ikke lenger legges til rette for å bygge fritidsboliger i allmenningene. For allmennheten innebærer dette en risiko for at utbudet av tomter til bruk for fritidsformål i allmenningene blir redusert eller blir borte. Dette kan få stor betydning for rekreasjonsmulighetene i områder der statsallmenning eller bygdeallmenning er den dominerende eierformen i utmark. Slike områder finnes bl.a. i Oppland, Hedmark og i Trøndelags-fylkene.

Fram til i dag har det vært vanlig at den som har fått utvist seter i statsallmenning gis rett til å feste setra dersom jordbruksdriften opphører. Dette innebærer en bruksendring som neppe vil kunne fortsette. Det vil fremstå som en tilfeldig belønning av dem som slutter med seterbruk dersom de gis rett til feste med en innløsningsrett.»

5.7.2 Departementets vurderinger

Justisdepartementets foreløpige konklusjon i høringsnotatet var at man ikke ville gå inn for å utvide retten til innløsning av festetomt som ligger til allmenning eller statens umatrikulerte grunn i Finnmark. De høringsinstanser som har uttalt seg om dette spørsmålet har, med unntak av Landbruksdepartementet, også sterkt frarådet å utvide innløsningsretten på dette punktet. Departementet går derfor ikke inn for en utvidelse av innløsningsretten for festetomt som ligger til allmenning eller statens umatrikulerte grunn i Finnmark, og viser til begrunnelsen i Ot.prp. nr. 28 (1995-96) s. 34. Departementet har heller ikke registrert at man for festeforhold i allmenningene har fått den samme konfliktorienterte utviklingen som har gjort seg gjeldende for mange andre typer festeforhold. Dette henger trolig sammen med det mer moderate festeavgiftsnivået man synes å legge seg på også etter regulering, jf. punkt 3.4 og vedlegg 2 til proposisjonen. Når det gjelder innløsning av festetomt som hører til statens umatrikulerte grunn i Finnmark, vil dette avhenge av utfallet av Stortingets behandling av Ot.prp. nr. 53 (2002- 2003).

5.8 Særlig om punktfeste

Innløsning av tomt i festeavtaler hvor det ikke er sagt noe om størrelsen på tomten (punktfeste), reiser enkelte særskilte problemstillinger. Bl.a. er det spørsmål om hvor stort areal som skal følge med ved innløsning, og hvordan innløsning skal gjennomføres. Ved innløsning av festetomter knyttet til landbruket oppstår også spørsmål knyttet til eventuell videreføring av partenes råderett over det omkringliggende arealet til punktfestet, f.eks. til beiting. Disse spørsmålene har ikke vært gjenstand for høring. Forholdet til reglene om offentlig samtykke til deling av eiendom reiser også særskilte spørsmål ved punktfeste, se nærmere om dette under punkt 5.6.

Etter gjeldende rett står partene fritt til å avtale hva som skal følge med ved innløsning. Dersom partene ikke blir enige, kan fylkesmannen fastsette det tomtearealet som skal følge med, jf. forskrift 8. juni 2001 nr. 570 § 5, som er fastsatt med hjemmel i tomtefesteloven § 36 femte ledd. Justisdepartementet er klageinstans for avgjørelser av fylkesmannen. Fylkesmannen kan også helt eller delvis overlate til skjønnsretten å treffe avgjørelse om hva som skal følge med ved innløsning.

Punktfeste er en meget utbredt form for feste når det gjelder hytter i utmark. Spørreundersøkelsen viser at om lag 40 prosent av alle fritidsfester er punktfeste, mens bare 2 til 3 prosent av boligfestene er punktfeste. På allmenningsgrunn er om lag 60 prosent av fritidsfestene punktfeste.

I punktfesteforhold vil grunneieren ha full eierrådighet over det arealet som omgir punktfestet, med mindre kontrakten sier noe annet. Ved punktfeste knyttet til landbrukseiendommer kan grunneieren f.eks. benytte grunnen til å ha dyr på beite, hogge trær, eller benytte vei over tomten der punktfestet ligger. Når det gjelder hugst av trær, er grunneierens råderett likevel noe begrenset etter tomtefesteloven § 16 første ledd tredje punktum. Festeren kan bl.a. motsette seg hogst av trær som bør bli stående for trivselens skyld.

Dersom det gis regler om at et bestemt areal rundt punktfestet - f.eks. ett mål - skal følge med ved innløsning, må det avklares hvilken betydning innløsning skal få for grunneierens tidligere råderett. Her kan ulike alternativer tenkes. Den løsningen som ligger nærmest opp til partenes råderett i festeforholdet, vil være å la bare grunnen som bygningen eller bygningene står på, følge med ved innløsning. I så fall kunne man tenke seg at festerens eventuelle særskilte råderett over det omkringliggende arealet etter avtalen videreføres som servitutter på grunneierens eiendom. Dersom det er ønskelig at et større areal omkring punktfestet følger med, må det tas stilling til hvilke konsekvenser innløsningen skal få for grunneierens tidligere særskilte bruk av tomten. For å løse dette kan det gis regler om videreføring av grunneierens særskilte bruk av tomten som servitutter på den fraskilte eiendommen. Det kan imidlertid oppstå vanskelige spørsmål ved praktisering av slike regler. Bl.a. kan det bli spørsmål om hva slags og hvor fast og langvarig bruk som skal «kvalifisere» til å hefte inntil det tidligere punktfestet - nå festerens tomt - som servitutter.

Departementet legger til grunn at det ikke er et vesentlig behov for å endre reglene om innløsning av punktfeste, så lenge unntakene for feste knyttet til landbruksdrift og allmenningsgrunn videreføres, se punkt 5.5 og 5.7. Løsningen med at fylkesmannen avgjør hva som skal følge med, har til nå fortonet seg som en praktisk og ressursmessig overkommelig ordning. Tomtefesteloven § 36 femte ledd, som blir ny § 37 tredje ledd, gir Kongen adgang til å gi forskrifter om bl.a. hva som skal følge med ved innløsning, som gir adgang til å følge opp spørsmålene hvis et behov viser seg.