2 Bakgrunnen for lovforslaget
2.1 Nærmere om lovhistorien og Stortingets vedtak
Tomtefesteloven ble vedtatt 20. desember 1996, men trådte ikke i kraft før 1. januar 2002. Om den nærmere bakgrunnen for loven vises til Ot. prp. nr. 28 (1995-96) Om lov om tomtefeste, kapittel 2 med videre henvisninger. Stortingets lovvedtak i 1996 avvek på flere punkter fra det som var foreslått ved Ot.prp. nr. 28 (1995-96), bl.a. når det gjaldt § 15 om regulering av festeavgifter.
Før loven trådte i kraft ble § 15 endret ved lov 7. juli 2000 nr. 70. Bestemmelsen ga etter lovvedtaket i 1996 frihet - også for feste av tomt til bolighus og fritidshus - til å avtale og kreve regulering av festeavgiften etter avtaleklausuler som ville føre til et høyere beløp enn etter endringen i pengeverdien, typisk tomteverdiklausuler, se nærmere Innst. O. nr. 85 (1995-96). Ved lovendringen ble avtalefriheten noe modifisert gjennom en beløpsgrense på 9000 kroner pr. dekar for boligfeste- og fritidsfesteavtaler inngått 26. mai 1983 eller tidligere, se gjeldende § 15 annet ledd. Bakgrunnen for lovendringen var en antakelse om at § 15 uten en endring ville føre til en kraftig økning i festeavgiften i områder der tomteverdien har steget langt mer enn den alminnelige pengeverdien, se nærmere Ot. prp. nr. 29 (1999-2000). Datoen 26. mai 1983 er en videreføring av skjæringspunktet for den tidligere prisreguleringen, se nærmere om dette i NOU 1993: 29 s. 32.
I forbindelse med endringen av § 15 vedtok Stortinget 13. juni 2000 å be Regjeringen om å foreta en evaluering av tomtefesteloven § 15. Vedtaket hadde følgende ordlyd:
«Stortinget ber Regjeringen evaluere tomtefesteloven § 15 og dens praktiske virkning etter 2 år fra ikrafttredelse. Resultatet av evalueringen legges fram for Stortinget som egen sak.»
Regjeringen Stoltenberg sendte forslag til endringer i tomtefestelovens regler om regulering av festeavgift på høring 29. august 2001. Denne høringen omfattet også forslag om en alminnelig innløsningsrett samt endringer i reglene om fastsettelse av innløsningssum. Det ble videre bedt om høringsinstansenes syn på et forslag om å forby inngåelse av nye festeavtaler. Høringen var begrenset til festeavtaler som gjelder tomt til bolighus og fritidshus.
Stortinget vedtok 10. juni 2002 følgende henstilling til regjeringen:
«Stortinget ber Regjeringen vurdere ulike forslag der fester på gitte vilkår kan frasi seg deler av festet tomt.»
Bakgrunnen for behandlingen av reglene om innløsning er videre Stortingets vedtak 18. februar 2003, som lyder:
«Stortinget ber Regjeringen i forbindelse med evaluering av virkningen av dagens lov og uttalelsene til Stoltenberg-regjeringens høringsrunde, å legge frem for Stortinget ulike alternativer til regelverk som innebærer rett til innløsning av festetomter til bolig og fritidsformål, herunder også forslag til nødvendige lovendringer.»
Justiskomiteen har også uttalt seg noe nærmere om arbeidet med lovendringer, jf. Innst. S. nr. 102 (2002-2003) der justiskomiteens flertall uttaler på side 2:
«Flertallet viser til at et viktig punkt i innløsningsmuligheten vil være prinsippene for fastsettelse av pris. I denne sammenheng ber flertallet Regjeringen blant annet vurdere muligheten for å ta utgangspunkt i tomtens nåværende verdi, i den beskaffenhet tomten fremsto ved tomtefesteavtalens inngåelse, med de reduksjoner som den påhvilende festeavtale representerer, samt en fordeling mellom partene av betydelig verdiøkning eller verdireduksjon som ikke direkte kan tilskrives noen av partene, og avtalevilkårene for øvrig.»
På bakgrunn av vedtakene i Stortinget og justiskomiteens uttalelser sendte departementet ved høringsbrev 5. juni 2003 en rekke alternative endringsforslag på ny høring. Det ble i denne forbindelse arrangert et åpent høringsmøte 24. juni 2003. Høringsinstansene har også hatt anledning til å komme med skriftlige innspill i etterkant av høringsmøtet.
2.2 Høringen august 2001
Den 29. august 2001 sendte som nevnt Justisdepartementet på høring spørsmål om et mulig forbud mot nye avtaler om feste av tomt til bolighus og fritidshus. Høringen omfattet også spørsmål om endringer av reglene om innløsning og regulering av festeavgift. Høringsnotatet ble sendt til disse instansene:
Alle departementene
Fylkesmennene
Regjeringsadvokaten
Forbrukerrådet
Forbrukerombudet
Konkurransetilsynet
Asker og Bærum Boligbyggelag AL (ABBL)
Bergen kommune
Den norske Advokatforening
Den norske Dommerforening
Den Norske Stats Husbank
Finansnæringens Hovedorganisasjon (FNH)
Forsvarets bygningstjeneste
Harstad kommune
Kommunenes Sentralforbund
Landsorganisasjonen i Norge (LO)
Leieboerforeningen
Norges Bank
Norges Bondelag
Norges Eiendomsmeglerforbund
Norges Huseierforbund
Norges Hytteforbund
Norges Jordskiftekandidatforening
Norges Juristforbund
Norges Skogeierforbund
Norges Statsbaner NSB
Norges Takseringsforbund
Norsk Almenningsforbund
Norsk Bonde- og Småbrukarlag
Norske Boligbyggelags Landsforbund A/L (NBBL)
NORSKOG Norsk Skogbruksforening
Næringslivets Hovedorganisasjon (NHO)
Opplysningsvesenets fond
Oslo Bolig og Sparelag (OBOS)
Oslo kommune
Porsgrunn kommune
Sarpsborg kommune
Sparebankforeningen i Norge
Statens landbruksbank
Statens Vegvesen/Vegdirektoratet
Statistisk sentralbyrå
Statsbygg
Statskog SF
Sør-Varanger kommune
Tomtefesterforbundet
Trondheim kommune
Følgende instanser avga realitetsuttalelse:
Arbeids- og administrasjonsdepartementet
Barne- og familiedepartementet
Finansdepartementet
Kommunal- og regionaldepartementet
Landbruksdepartementet
Miljøverndepartementet
Samferdselsdepartementet
Fylkesmannen i Vestfold
Regjeringsadvokaten
Forbrukerrådet
Asker og Bærum Boligbyggelag AL (ABBL)
Bergen kommune
Den norske Advokatforening
Den norske Dommerforening
Finansnæringens Hovedorganisasjon (FNH)
Huseiernes landsforbund
Landsorganisasjonen i Norge (LO)
Norges Bondelag
Norges Eiendomsmeglerforbund
Norges Fjellstyresamband
Norges Hytteforbund
Norges Jordskiftekandidatforening
Norges Skogeierforbund
Norges Statsbaner NSB
Norges Takseringsforbund
Norsk Almenningsforbund
Norsk Bonde- og Småbrukarlag
Norske Boligbyggelags Landsforbund A/L (NBBL)
NORSKOG Norsk Skogbruksforening
Opplysningsvesenets fond
Oslo kommune
Statistisk sentralbyrå
Statsbygg
Statskog SF
Tomtefesterforbundet
Tomtefesterkomiteen Sporret Vel
2.3 Høringen juni 2003
Justisdepartementet sendte 5. juni 2003 ut invitasjon til et høringsmøte 24. juni 2003 for å få innspill til forslag til endringer i reglene om regulering av festeavgift og innløsning. Sammen med invitasjonen ble det sendt ut et høringsnotat der de ulike forslagene ble presentert, i tillegg til spørsmålet om regler om rett til frasigelse av deler av festet tomt. Spørsmålet om frasigelse var kun gjenstand for skriftlig høring, med frist 1. august 2003. Det ble også gitt anledning til å komme med skriftlige innspill vedrørende festeavgift og innløsning, med frist 7. juli 2003. Invitasjonen til høringsmøtet og høringsnotatet ble i tillegg til de instansene som er nevnt under punkt 2.2, sendt til Harstad, Porsgrunn, Sarpsborg og Sør-Varanger kommune.
Disse instansene avgav skriftlig høringsuttalelse ved høringen i 2003:
Landbruksdepartementet
Miljøverndepartementet
Forbrukerrådet
Den norske Advokatforening
Festeforeningen Selsbakkflata/ Selsbakk Øvre/ Solvangen
Finansnæringens Hovedorganisasjon (FNH)
Hvaler Hytteforening/ Sporret Vel/ Aschehougstubben Vel
Landsorganisasjonen i Norge (LO)
Norges Bondelag
Norges Eiendomsmeglerforbund
Norges Hytteforbund
Norges Skogeierforbund
Norges Takseringsforbund
Norsk Almenningsforbund
Norske Boligbyggelags Landsforbund A/L (NBBL)
NORSKOG Norsk Skogbruksforening
NSB Eiendom AS
Opplysningsvesenets fond
Oslo kommune
Skogbrukets landsforening
Statsbygg
Statskog SF
Tomtefesterforbundet
Åsgårdstrand og omegn tomtefesterforening
Departementet har også mottatt enkelte innspill fra privatpersoner på både fester- og bortfestersiden.