1 Proposisjonens hovedinnhold og formål

1.1 Proposisjonens hovedinnhold

Etter gjeldende rett gjelder jordskifteloven for alle typer eiendommer i hele landet med mindre det foreligger lovpositivt unntak. Departementet foreslår at gjeldende rett for jordskiftelovens stedlige virkeområde blir lovfestet.

Det foreslås videre at kommunenes og fylkesmennenes myndighet i spørsmål som gjelder jordskifterettenes stedlige kompetanse tas bort. Myndigheten som disse har etter jordskifteloven (jskl.) § 3 bokstav b, antas å være i strid med alminnelige domstolprinsipper.

Departementet foreslår at jskl. § 34 a, som gjelder felles tiltak, for eksempel private boligveier, og § 35 bokstav h, som gjelder bruksordning for bl.a. grusuttak, blir gjort gjeldende for hele landet.

Det foreslås innført to nye sakstyper under jskl. § 2 første ledd. Den ene, ny bokstav h, gjelder fordeling av arealverdier og fordeling av kostnader med ulike fellestiltak i områder som i endelig reguleringsplan eller bebyggelsesplan er utlagt til eksisterende eller nye byggeområder, herunder hytteområder. Med eksisterende byggeområde menes ett i hovedsak bebygd område. Et nytt byggeområde er et område som i hovedsak er ubebygd. Det vises til plan- og bygningsloven §§ 20-4 nr.1 og 25 første ledd nr.1. Forslaget innebærer at grunneiere som får utlagt friluftsområder, friområder, boligveier m.v. i reguleringsplanen eller bebygelsesplanen, kan få andel i utbyggingsretter på andre eiendommer i reguleringsplanområdet. Den andre sakstypen som foreslås innført, ny bokstav i, gjelder avbøting av ulemper ved gjennomføring av reguleringsplaner i eksisterende byggeområde samt i nytt byggeområde. Ved bruk av virkemidlene i jskl. § 2 vil uheldig eiendomsutforming som følge av tiltak som er forutsatt i reguleringsplanen eller bebyggelsesplanen, kunne avbøtes. Eksempler på uheldig eiendomsutforming kan være eiendommer som er oppdelt av boligveier og at tomtegrense og eiendomsgrense ikke er sammenfallende o.s.v.

Departementet viser til at også reguleringsplaner kan brukes til å endre eiendomsgrenser, og i en viss utstrekning omforme eiendommer. Ordinært skal reguleringsplaner utformes slik at det etter realiseringen av planen oppnås en hensiktsmessig samlet planløsning av området med tomteinndeling og byggetiltak m.v. Dette kan være vanskelig hvor det gjelder tiltak som f.eks. fremføring av veg- og linjetraseer o.l. Formelt kan en reguleringsplan med vilkår for realisering av planen, opparbeidelseskrav og refusjon, ekspropriasjon m.v. brukes slik at en oppnår i hovedsak det samme som ved jordskifte, men virkemidlene er dels tyngre å bruke både ressursmessig og i forhold til partene.

Videre foreslås en endring av plan- og bygningsloven § 26 slik at kommunen får hjemmel til å sette vilkår om fordeling av arealverdier og kostnader ved ulike fellestiltak i reguleringsplan eller bebyggelsesplan.

For begge de to nye sakstypene i jskl. § 2 foreslås det stilt krav om stor grad av enighet mellom grunneierne før jordskiftesak kan kreves og fremmes. Dersom kommunen har stilt vilkår om fordelingsordning i reguleringsplan eller bebyggelsesplan, må minst 2/3 av grunneierne, som må eie minst 2/3 av arealet, kreve jordskifte før saken kan fremmes. Fordelingssaken vil da kunne omfatte hele byggeområdet. I de tilfeller kommunen ikke har stilt slikt vilkår, forutsettes det at alle som skal omfattes av fordelingsordningen, har krevd jordskifte.

Når det gjelder den nye sakstypen om avbøting av ulemper ved gjennomføring av reguleringsplan eller bebyggelsesplan, foreslås det at i eksisterende byggeområder, må alle som skal omfattes av jordskifteplanen ha krevd jordskifte. I nye byggeområder må minst 2/3 av grunneierne som må eie minst 2/3 av arealet i reguleringsplanen eller bebyggelsesplanen ha krevd jordskifte før saken kan fremmes. Forskjellen begrunnes i den sterke tilknytning eierne har til sitt nærmiljø og sine eiendommer i bebygde områder i forhold til ubebygde områder.

For de to nye sakstypene foreslår departementet at det innføres et nytt materielt vilkår. Gjeldende rett bygger på at et jordskifte kan fremmes når det skapes en netto skiftegevinst i skiftefeltet og ingen av partene lider tap, jf. jskl. §§ 1 første ledd og 3 bokstav a. I stedet for garantien mot tap, jf. jskl. § 3 bokstav a, foreslår departementet innført et vilkår i § 3 bokstav b om at jordskifte ikke kan fremmes uten at den enkelte eier får sin del av netto skiftegevinst. Dette innebærer at eierne får et rettskrav på å få sine andeler av den netto formuesøkning og netto inntektsøkning som et jordskifte alltid skal skape i jordskiftefeltet.

Når det gjelder fordelingsordningen, beregnes den forholdsmessige andel ved at eiendommene verdsettes som utbyggingsgrunn uavhengig av planen. Den enkelte part vil ha rettskrav på å få tildelt hel(e) eiendomstomt(er) dersom andelen er stor nok. Den enkelte part vil ha rettskrav på å få tildelt eiendomstomt(er) så vidt mulig på egen eiendom. Dersom enkelte parter ikke har stor nok andel til å få hel tomt, vil de få forholdsmessige andeler av utbyggingsrettigheter.

Departementet foreslår at det innføres en ny bruksordningsbestemmelse under jskl. § 35, ny bokstav j, slik at jordskifteretten får hjemmel til å fastsette regler for felles bruk i tilknytning til drift og vedlikehold av private veier, private parkeringsområder, lekeplasser, grøntområder og lignende.

Det foreslås innført hjemmel for forskrift om en forsøksordning med rettsmekling, jf. forslaget til ny §89 b i jordskifteloven. Det legges til grunn at forskriften som skal gjelde for alle jordskifteretter og jordskifteoverretter, skal bygge på rettsmeklingsforskriften som gjelder ved de ordinære domstolene.

Departementet foreslår videre at det innføres hjemmel for forskrift om en forsøksordning med arealmekling ved alle jordskifteretter og jordskifteoverretter, jf. forslaget til ny § 89 b i jordskifteloven. Meklingen tar bl.a. sikte på organisering av partene og planarbeidet, fordelig av arealverdier og kostnader ved fellestiltak og avbøting av ulemper. Departementet legger til grunn at forskriften må bygge på at slike meklinger er domstolsoppgave, og at det ikke skal være funksjonsblanding mellom særdomstolen og forvaltningen.

Departementet foreslår at følgende bestemmelser i jordskifteloven endres som følge av tilråding fra «Løkenutvalget», jf. NOU 2002: 9 og Stortingets behandling av Ot. prp. nr. 106 (2003-2004) «Om endringer i domstolloven og jordskifteloven (jordskifterettenes stilling og funksjoner)»: §§ 19 tredje ledd om verdsetting, 20 a om samråd, 29 a om formål og § 41 første ledd om jordskifterettens rolle ved planer etter plan- og bygningsloven.

De øvrige lovforslag i proposisjonen er i hovedsak konsekvenser av ovennevnte endringer.

De økonomiske konsekvensene av lovforslagene er anslått til ca. 7, 8. millioner kroner. Av dette utgjør kompetansehevingstiltak for jordskiftedommere og jordskifteoverdommere ca. 3 millioner kroner. Disse kostnadene foreslås fordelt over to år og dekket gjennom omprioritering innen jordskifterettenes ordinære kompetansebudsjett. Forslagene innebærer en varig rammeøkning på 4,8 millioner kroner. Dette foreslås dekket ved en økning av partsgebyret og grenselengdegebyret.

Etter departementets vurdering kan lovforslagene gi betydelige privat økonomiske gevinster. Videre vil forslagene gi betydelige samfunnsmessige økonomiske innsparinger. Dette gjelder for eksempel økt kapasitetsutnytting av eksisterende offentlige investeringer i vei, vann, kloakk og annen infrastruktur.

1.2 Formålet med proposisjonen

Hovedformålet med proposisjonen er å gjøre jordskiftelovens rettsendrende virkemidler anvendelige for grunneiere og rettighetshavere i tilknytning til gjennomføring av planer etter plan- og bygningsloven. Dette gjelder eksisterende og nye virkemidler. Planlegging etter plan- og bygningsloven tar i dag, i stor utstrekning, utgangspunkt i enkelteiendommer, slik at eiendomsgrensene blir styrende for planleggingen. Dette kan føre til uheldig og kostnadskrevende arealutnyttelse i form av unødige veier, forbruk av dyrka og dyrkbar jord og gi skade på natur- og kulturmiljø. Det vises til samarbeidsprosjektet «Samarbeid om virkemidler for bedre arealutnyttelse i byer og tettsteder», arbeidsrapporten og høringsuttalelser fra bl.a. Oslo kommune, hvor behovet for helhetlige planløsninger tilpasset terreng og naturgitte forhold understrekes.

I nasjonal arealpolitikk inngår eksisterende byggeområder som ledd i byutviklingsstrategi. I arbeidsrapporten «Forslag til virkemidler i byer, tettsteder og hytteområder - urbant jordskifte», fra en arbeidsgruppe nedsatt av Landbruks- og matdepartementet, og i høringsuttalelsene til denne, opplyses det at antallet private reguleringsplanforslag er økende. Etter departementets oppfatning er det behov for å innføre virkemidler som kan stimulere til økt bruk av eksisterende byggeområder. Dette vil etter departementets oppfatning kunne utløse betydelige verdier og spare det offentlige for store innvesteringer i ny infrastruktur, som bl.a. veier, vann og kloakk. Videre ser en det som viktig at det innføres virkemidler, f. eks. arealmekling som kan medføre økt samarbeid mellom grunneierne i planleggingsprosessen. Departementet mener at jordskiftelovens virkemidler vil være et egnet redskap for å kunne oppfylle disse behovene. Jordskifteloven vil også kunne legge til rette for en kostnadseffektiv gjennomføring av planene. Partene vil få ett organ å forholde seg til ved gjennomføring av reguleringsplaner og bebyggelsesplaner, jordskifteretten. I tillegg til å utarbeide jordskifteplan vil jordskifterettene bl.a. også forestå det oppmålingstekniske arbeidet.

Bruk av jordskiftevirkemidler i gjennomføringsfasen av reguleringsplaner og bebyggelsesplaner åpner for at plan- og bygningsmyndighetene kan planlegge og få bygget ut flere eiendommer under ett. I planleggingsfasen vil dette kunne føre til at det vil være planløsningene som står i fokus for reguleringsmyndighetene, ikke eiendomsgrensene. De rettsendrende virkemidlene i jordskifteloven vil stå til disposisjon for grunneierne med hensyn på bl.a. eiendomsutforming, eiendomsgrenser og fellestiltak når reguleringsplaner og bebyggelsesplaner skal gjennomføres.

De nye rettsendrede virkemidlene som foreslås i denne proposisjon, fordeling av arealverdier og fordeling av kostnader ved fellestiltak og avbøting av planskapte ulemper, bl.a. uheldig utforming av eiendomsgrenser, vil bidra til å realisere ovennevnte behov og formål.