4 Departementets hovedforslag til lovendringer

4.1 Stedlige virkeområde for jordskifteloven, jf.§§ 3 b, 34 a og 35 bokstav h.

Departementet behandler her spørsmålene om det stedlige virkeområdet for jskl. §§ 34 a om sams (felles) tiltak og 35 bokstav h om bruksordning for nærmere bestemt bruk og sambruk, skal utvides til å omfatte byer og tettsteder. Videre drøfter en nærmere den kompetansen kommunen og fylkesmannen har i spørsmål om å fremme jordskifte i slike områder, jf. jskl. § 3 bokstav b.

Da dette er fellestiltak og en bestemt type bruksordning som ikke omfattes av jordskiftelovens eksisterende virkemidler i byer og tettsteder, er det naturlig å gi en kort forklaring av begrepene: Et sams tiltak er normalt et investeringstiltak, dvs. at noe skal oppføres, bygges eller utbedres, typisk en felles privat vei. Som del av saken stifter jordskifteretten et eierlag som skal administrere bygging og den senere forvaltning av den felles vei. Videre fordeler jordskifteretten anleggskostnadene mellom deltakerne i eierlaget. Som del av saken, eller som egen sak for eksisterende anlegg, fordeles vedlikeholdsplikt og vedlikeholdskostnader mellom deltakerne i eierlaget. Denne siste delen av saken er en bruksordning. Felles for sams tiltak og bruksordning er at jordskifteretten gir regler for organisering av et eierlag, gir regler for bruken av tiltaket, og fordeler utgifter og inntekter mellom lagets deltakere. Når saken er rettskraftig, administrerer laget tiltaket selv etter regler fastsatt av jordskifteretten. Årlig stiftes det i gjennomsnitt ca. 150 slike lag.

4.1.1 Gjeldende rett

§ 3 bokstav b, som regulerer jordskiftelovens stedlige virkeområde, bestemmer at jordskifte ikke kan fremmes:

«for eigedomar som ligg i tettbygd strøk, før bygningsrådet har fått høve til å seie si meining. I tvilstilfelle avgjer fylkesmannen kva som er tettbygd strøk etter reglane i denne loven»

Det er jordskifte etter lovens § 2 som ikke kan fremmes dersom vilkårene etter denne bestemmelsen ikke er oppfylt. § 3 bokstav b, regulerer ikke jordskifterettens stedlige kompetanse i rettsfastsettende saker etter lovens kap. 11, skjønn i såkalte kombinerte saker etter § 6 eller skjønnskompetanse etter særlover.

Det er gitt en uttømmende oversikt over hva jordskifte kan gå ut på i lovens § 2.

Bortsett fra bestemmelsen i § 3 bokstav b er det fortsatt regler om det stedlige virkeområde for jordskifte i §§ 34 a første ledd og 35 bokstav h. Paragrafene lyder:

§ 34 a

«ordskifteretten kan skipe sams tiltak i samband med utnytting og bruk av eigedomar i område som er lagt ut etter § 20-4 nr. 2, 3 og 5 i plan- og bygningslov 14. juni 1985 nr. 77 eller som er regulert til slik bruk eller vern eller i uregulert område. Utanfor områder som nemnt, kan jordskifteretten berre skipe sams tiltak som er nødvendig av omsyn til jordskifte, når interessene som blir berørt er landbruk, naturvern eller friluftsliv eller når det ligg føre særlege grunnar.

§ 35 bokstav h

«fastsette reglar for sams bruk av sand- og grustak, vassrettar, og sams bruk i samband med rekreasjons- og turistformål i område som er lagt ut etter §20-4 nr. 2, 3 og 5 i plan- og bygningslov 14. juni 1985 nr. 77 eller som er regulert til slik bruk eller vern eller i uregulert område. Utanfor områder som nemnt kan jordskifteretten berre fastsette slike reglar når det er nødvendig av omsyn til jordskiftet, når interessene som blir berørt er landbruk, naturvern eller friluftsliv eller når det ligg føre særlege grunnar»

Bestemmelsene i jskl. §§ 34 a og 35 bokstav h gjelder i utgangspunktet for områder som i kommuneplan eller reguleringsplan er lagt ut som landbruks,- naturvern- eller friluftslivsområder (LNF-områder). Bestemmelsene kan også få anvendelse i byer og tettsteder, jf. Ot. prp. nr. 57 (1997-98).

I Rt. 2000 s. 1119 behandler Høyesteretts kjæremålsutvalg spørsmålet om stedlig kompetanse etter jskl. § 3 bokstav b. Kjæremålsutvalget uttaler om dette:

«Som begrunnelse for å avvise begjæringen om jordskifte har lagmannsrettens flertall anført at den adgang jordskifteloven § 2 første ledd bokstav b gir til å utforme eiendommer på nytt ved ombytting av grunn, bare gjelder landbrukseiendommer, (.......) Etter kjærmålutvalgets oppfatning bygger(....) flertallet (...) på en uriktig lovforståelse.»

«Det fremgår av jordskifteloven § 3 bokstav b at det ikke kan fremmes jordskiftesak for eiendommer som ligger i tettbygd strøk, før kommunen har fått adgang til å uttale seg. Men bortsett fra denne begrensningen gjelder jordskifteloven for alle slags eiendommer uten hensyn til beliggenhet, se NOU 1976:50 Revisjon av jordskifteloven side 55, jf. Ot.prp. nr. 56 (1978-1979), side 46. Dette gjelder også bestemmelsen i § 2 første ledd bokstav d om at jordskifte kan gjennomføres ved at eiendommer blir utformet på nytt ved ombytting av grunn, se Ot.prp. nr. 57 (1997-1998), side 118. Etter dette må det legges til grunn at bestemmelsen i § 2 første ledd bokstav b ikke er begrenset til å gjelde landbrukseiendommer.» ( bokstav d i nest siste punktum beror åpenbart på en trykkfeil, og skal være bokstav b).

Selv om den konkrete avgjørelsen gjaldt en sak etter jskl. § 2 første ledd bokstav b, avklarerer Høyesteretts avgjørelse spørsmålet. Med den begrensning som ligger i § 3 bokstav b, om uttalerett for kommuner i sak som gjelder eiendommer i tettbygd strøk, «gjelder jordskifteloven for alle slags eiendommer uten hensyn til beliggenhet».

4.1.2 Arbeidsrapporten

I arbeidsrapporten fremmer flertallet forslag om nytt tredje ledd i jskl. § 1:

«Lova gjeld for heile landet, med slik avgrensing for sakstypene som går fram av kap. 1.»

Flertallet viser til at gjeldende rett ikke volder problemer for bruk av jordskifte i urbane områder, men finner behov for en regel som skaper nødvendig formell klarhet i rettstilstanden.

Medlemmet Saglie sin flertallstilslutning er ellers betinget av frivillighet blant de berørte parter. Dette medlem deler mange av vurderingene om ekspropriasjon og tvungent jordskifte i by som mindretallet, medlemmet Stensrud, redegjør for i sin mindretallsmerknad, jf. rapportens s. 49 første spalte.

Flertallet i arbeidsgruppa foreslår at §§ 34 a og 35 h gis følgende ordlyd:

§ 34 a

«Jordskifteretten kan skipe sams tiltak i samband med utnytting og bruk av eigedomar.»

35 h

«fastsette reglar for sams bruk av sand- og grus-tak, vassrettar, og sams bruk i samband med rekreasjons- og turistformål.»

Flertallet begrunner forslagene med at fellestiltak etter § 34 a, som private boligveier og annen infrastruktur, framstår som særlig aktuelle virkemidler i urbane strøk. Når det gjelder § 35 bokstav h, viser gruppa til at gjeldende bestemmelse omfatter de mest aktuelle områder. Flertallet er likevel kommet til at det vil være uheldig om bestemmelsen ikke skal kunne anvendes i byer og tettsteder. Det vises til rapportens kap. 5.9.3 s. 66 andre spalte følgende.

Det vises til omtale av høringsuttalelsene sitt syn under kap.2.4.

4.1.3 Departementets merknader

Departementet viser til Høyesteretts kjæremålsutvalgs kjennelse i Rt. 2000 s. 1119. Av denne følger det at jordskifteloven gjelder for alle slags eiendommer i hele landet, «uten hensyn til beliggenhet», med mindre annet er positivt unntatt. Departementet viser for øvrig til at jordskifterettene i hovedsak har praktisert bestemmelsen i samsvar med dette.

Kjæremålsutvalget viser til begrensningen i § 3 bokstav b som medfører at det ikke kan fremmes jordskiftesak for eiendommer som ligger i tettbygd strøk, før kommunen har fått adgang til å uttale seg.

Stortinget har besluttet at jordskifterettene skal videreføres som særdomstol og administrativt høre under Domstoladministrasjonen i Trondheim. Gjennom behandlingen av Ot. prp. nr. 106 (2002-2003) «Om endringer i domstolloven og jordskifteloven (jordskifterettenes stilling og funksjoner», jf. inst. O. nr. 25 (2003-2004) ble spørsmål om jordskifterettenes uavhengige stilling i forhold til forvaltningsorganer tatt opp til bred vurdering. Bestemmelsen i § 3 bokstav b, slik den lyder i dag, kan reise tvil om jordskifterettens selvstendige stilling som domstol. Departementet mener at meldepliktbestemmelsen innebærer funksjonsblanding. Etter gjeldende rett har kommunen og fylkesmannen myndighet til å ta stilling til hva som er by eller tettsted i henhold til jskl. § 3 bokstav b. På denne måten er forvaltningen trukket inn i avgjørelsen i spørsmål som gjelder en absolutt prosessforutsetning; spørsmål om jordskifterettenes stedlige kompetanse i den konkrete sak.

Departementet vil på grunn av dette foreslå at § 3 bokstav b endres. Forslaget vil bli tatt inn i en ny § 1 a, mens gjeldende § 3 bokstav b foreslås opphevet. Når det gjelder §§ 34 a og 35 bokstav h, de eneste av virkemidlene ved jordskifte som etter gjeldende rett ikke uten videre gjelder i byer og tettsteder, fremmer departementet forslag til lovendring i samsvar med forslagene til flertallet i arbeidsgruppa. Departementet vil særlig understreke den praktisk viktige betydning fellestiltak, f. eks. private boligveier, kan få i urbane strøk.

4.2 Innføring av nye sakstyper i jskl. § 2

Departementet foreslår at det innføres to nye sakstyper i jskl. § 2. Begge sakstypene er knyttet opp til reguleringsplan eller bebyggelsesplan.

En reguleringsplan er en detaljplan med tilhørende bestemmelser, jf. plan- og bygningsloven § 22. Den tar sikte på å styre det fysiske miljø, og gir forbud mot bl.a. byggetiltak som er i strid med den utnyttelse som er angitt i planen. Endelig reguleringsplan er straks bindende for alle arbeider som er angitt i lovens §§ 81, 84, 86 a, 86 b og 93, jf. lovens § 31.

En bebyggelsesplan, jf. plan- og bygningsloven § 28-2, skal dels være en enklere form for reguleringsplan og dels en utfyllende detaljplan. Den framstår derfor som en forenklet reguleringsplan som skal kunne fastlegge utforming av bebyggelse med tilhørende utearealer innenfor område som i arealdelen av kommuneplan eller reguleringsplan er utlagt til utbyggingsformål. Innenfor rammen av den arealbruk som er fastlagt, skal planmyndigheten foreta de utfyllinger og endringer som er nødvendig for å gjennomføre utbyggingen.

Departementet viser til at reguleringsplan og bebyggelsesplan kan skape private verdier. En forutsetning for dette er imidlertid at planen blir gjennomført. Ved gjennomføring av slike planer utløses det også kostnader, bl.a. til ulike fellestiltak. Den ene sakstypen som departementet foreslår innført i jskl. § 2 gjelder fordeling av slike verdier og kostnader.

Reguleringsplan og bebyggelsesplan kan også skape ulemper. Ved gjennomføring av slike planer vil for eksempel private veier, lekeplasser og parkeringsplasser dele eiendommer. Videre vil de nye tomtegrensene ofte ikke være sammenfallende med eiendomsgrenser. Den andre nye sakstypen departementet foreslår innført i jordskifteloven, gjelder avbøting av slike ulemper.

4.2.1 Fordeling av arealverdier og fordeling av kostnader ved ulike fellestiltak

Drøftelsen tar utgangspunkt i at det skapes arealverdier og utløses kostnader når reguleringsplan eller bebyggelsesplan gjennomføres. Gjennom planen får enkelte eiere utlagt boligtomter eller næringsarealer på sine eiendommer. Eierne vil etter omstendighetene kunne få betydelig verdiøkning på sine eiendommer. Andre vil få utlagt anlegg, f. eks. veier, mens andre får utlagt friluftsområder, friarealer, gravlunder, fareområder m.v. på sine eiendommer. Gjennom planvedtaket vil det således kunne oppstå betydelige verdiforskyvninger eiendommene i mellom. Verdiøkningen på de eiendommer som får «utbyggingsgevinstene» er imidlertid ofte en funksjon av at de andre eiendommene «betjener» utbyggingsarealene med veier, barnehager, friområder m.v.

Figur 4.1 viser tre eiendommer før og etter godkjent reguleringsplan. Ved fordelingssak etter jskl. § 2 bokstav h vil utbyggingsrettene som er lagt til gnr. 2 bnr. 1 bli fordelt mellom de tre eiendommene etter verdien til den enkelte eiendom før reguleringsplanen. Kostnadene ved fellestiltak (infrastruktur) vil bli fordelt etter nytte. En fordeling forutsetter enighet eller fordelingsvedtak av kommunene samt krav om 2/3 flertall av eierne som må eie minst 2/3 av arealet.

Spørsmålet om fordeling av planskapte arealverdier og kostnader som utløses ved gjennomføring av ulike fellestiltak, er ikke nytt. Den tidligere strand- og fjellplanloven av 10. desember 1971 nr 103 hadde bestemmelser om en fordelingsordning av planskapte verdier og kostnader. Loven ble opphevet da plan- og bygningsloven ble vedtatt 14. juni 1985. Reglene om fordeling av utbyggingsverdier ble ikke overført til plan- og bygningsloven.

Det ble utarbeidet relativt få strand- og fjellplaner. Av forarbeidene til plan- og bygningsloven framgår det at planleggingsprosessen ble for omstendelig. Særlig gjaldt dette saksbehandlingsreglene i forholdet kommune - fylkesmann, som ble ansett som kompliserte og tidkrevende.

4.2.2 Gjeldende rett

Plan- og bygningsloven har ingen bestemmelser om fordeling av utbyggingsverdier. Når det gjelder kostnader, har loven et eget kapitel, kap. IX, om refusjon av utgifter til veg, vann og avløp. Jordskifteloven har bestemmelser om fordeling av utbyggingsverdier og kostnader i §§ 41 og 42.

Jordskifteretten har lang erfaring i fordeling av verdier og kostnader. I hver eneste jordskiftesak skjer det en slik fordeling. Erfaringene strekker seg tilbake til den første jordskifteloven av 1821. I saker som gjelder jordskifte, sakstypene i § 2, fordeles alltid skiftegevinsten, netto verdiøkning i jordskiftefeltet, mellom partene. Det er et vilkår i alle jordskiftesaker, uavhengig av sakstype, at det må skapes en netto skiftegevinst i skiftefeltet. Summen av brutto verdiøkning, minus summen av ulemper og kostnader, for skiftefeltet samlet sett, må være positiv for at en jordskiftesak kan fremmes.

Vilkåret om netto nytte (netto skiftegevinst) går tilbake til loven fra 1882 og er behandlet senest ved lovrevisjonen i 1979, jf. Ot. prp. nr. 56 (1978-79).

Kumulativt gjelder at ingen av eiendommene kan påføres tap, jf. § 3 bokstav a. Skiftegevinsten fordeles mellom partene etter jordskifterettens skjønn. Ingen har et rettskrav på å få en nærmere bestemt del av gevinsten. Dette følger av jskl. § 1 første ledd, som lyder:

«Eigedomar som det er vanskeleg å nytte ut på tenleg måte etter tid og tilhøve, kan leggjast under jordskifte etter denne loven.»

§ 3 bokstav a, garantien mot individuelt tap, bestemmer at jordskifte ikke kan fremmes:

«dersom kostnadene og ulempene blir større enn nytten for kvar einskild eigedom.

Ved lovrevisjonen i 1979 fikk jordskifteretten en mer presis hjemmel enn tidligere til å fordele utbyggingsverdier, se jskl. § 41 siste ledd som lyder:

«Jordskifteretten utfører nødvendig utjamning av utbyggingsverdiane. Dette kan gjerast i sjølve skifteplanen, ved overføring av utbyggingsrettar eller i pengar.»

Bestemmelsen var opprinnelig særlig innrettet mot fordeling av utbyggingsverdier i forbindelse med private reguleringsplaner for hyttebygging. Etter gjeldende rett er det ingen slik avgrensing. § 41 gjelder i dag rent generelt for plan etter plan- og bygningsloven, uavhengig av regulerings- eller planleggingsformål. Når slik plan er godkjent av plan- og bygningsmyndighetene, inngår den som premiss i jordskifteplanen. I den godkjente reguleringsplanen inngår også nødvendige fellestiltak. Dette framgår av paragrafens andre ledd.

Jordskifteretten fordeler kostnadene ved fellestiltak mellom partene etter den nytte den enkelte eiendom har. Dette følger av jskl. § 42 andre ledd.

4.2.3 Arbeidsrapporten

Flertallet i arbeidsgruppa foreslår innført en ny sakstype, fordeling av arealverdier og kostnader ved utbyggingsplaner etter pbl, som ny bokstav h under jskl. § 2. Forslaget forutsetter alternativt at fordeling er satt som vilkår i områdeplan eller detaljplan etter plan- og bygningsloven, eller at partene er enig om det. Flertallet tar utgangspunkt i forslaget til ny plan- og bygningslov i NOU 2003: 14, og foreslår at § 11-5 der gis et nytt nr. 13 slik:

«Krav om fordeling av arealverdier og kostnader med ulike felles tiltak innenfor planområdet.»

Flertallets forslag er bl.a. begrunnet i at Planlovutvalget foreslår at kommunen kan stille krav om felles planlegging for flere eiendommer. I slike tilfelle vil det ofte være behov for at arealverdier og kostnader med fellestiltak fordeles mellom partene. Flertallet mener det vil være uheldig om kommunen vedtar planer som omfatter flere eiendommer uten å gi bestemmelser om fordeling ved gjennomføring av planen, selv om det ikke alltid vil være behov for en slik fordeling. Et eksempel på at fordeling anses som rimelig, er når utbyggingsområdene samles på en eiendom, mens de andre eiendommene får friluftsområder. Et annet eksempel er når noen må ta vesentlig større andel av veier, grøntområder, lekeplasser o.l. enn andre innen planområdet.

Flertallet viser bl.a. til forarbeidene til gjeldende plan- og bygningslov hvor det framgår at departementet ikke har hatt til hensikt å fjerne muligheten for at grunneierne kan avtale en fordeling av arealverdier og kostnader.

Plan- og bygningsloven inneholder, etter flertallets oppfatning, bestemmelser som åpner for at kommunen kan sette vilkår om at utbyggingsverdiene skal fordeles. Flertallet viser til at bestemmelsene synes å være begrenset til å omfatte hyttebygging. Prinsippet om at kommunen kan stille krav om fordeling ligger etter flertallets mening således alt inne i plan- og bygningsloven.

På bakgrunn av dette, mener flertallet at virkemidlene for bl.a. fordeling etter jordskifteloven bør stilles til disposisjon for grunneierne. Dette på bakgrunn av jordskifterettenes lange tradisjon i å fordele verdigevinster og kostnader, og til at det allerede gjennomføres prinsipielt likeartede fordelingsordninger etter jordskifteloven. Det vises til rapporten kap. 5.8.2 s. 61 første spalte flg.

Det vises til omtale av høringsuttalelsene under kap. 2.4.

4.2.4 Departementets vurderinger

Departementet viser til sine generelle merknader under kap.3.

Departementet slutter seg i hovedtrekk til flertallet i arbeidsgruppas sine premisser og forslag.

Departementet viser til at et stort flertall av de kommunene som har uttalt seg, stiller seg positiv til en ordning med fordeling av planskapte arealverdier og kostnader.

Etter departementets vurdering bør det forutsettes stor grad av enighet fra partene før de nye sakstypene kan fremmes. Departementets lovforslag forutsetter at grunneierne er enige om å kreve jordskifte, med mindre kommunen har stilt vilkår om fordeling i reguleringsplan eller bebyggelsesplan, jf. forslaget til nytt siste punktum i § 26 første ledd femte punktum i plan- og bygningsloven. I tilfelle slikt vilkår blir gitt, må minst 2/3 av grunneierne som må eie minst 2/3 av arealet, kreve fordelingssak for jordskifteretten. Fordelingssaken vil da kunne omfatte hele byggeområdet.

Forslaget til 2/3-regelen bygger bl.a. på den demokratiske prosess som gjelder ved planlegging etter plan- og bygningsloven. Berørte interesser, herunder grunneiere, gis adgang til å delta i prosessen, fremme sine synspunkter, komme med innspill til løsninger, fremme innsigelser m.v. alt på kommuneplannivå. Departementet viser til at det i de fleste tilfeller er grunneierne selv som utarbeider forslag til reguleringsplaner eller bebyggelsesplaner etter plan- og bygningsloven. Planene vedtas av politisk folkevalgte organer etter en omfattende demokratisk prosess hvor alle berørte interesser gis muligheter til reell innflytelse.

Forslaget til 2/3- regelen må etter departementets mening også ses i sammenheng med forslaget om en forskrift for en forsøksordning med arealmekling. Departementet viser til at forslaget fra arbeidsgruppa fikk almen tilslutning fra høringsinstansene. Intensjonene i forslaget er å fremme samarbeid og omforente løsninger, herunder om fordeling av arealverdier og kostnader ved ulike fellestiltak tidlig i planprosessen. Departementet viser videre til at fransk rett har en tilsvarende 2/3-regel for jordskifte i byer og tettsteder.

Med loven om exploateringsverksemd av 1987 fikk Sverige bestemmelser om jordskifte ved fortetting av eksisterende bebyggelse. Etter svensk rett er det ikke hjemmel for å tvinge med uvillige parter. Loven om exploateringsverksemd er bare anvendt i noen få tilfeller. Prosessene etter det svenske system beskrives som kompliserte, jf. SOU 1996: 168. Det vises til arbeidsrapportens s. 34 første spalte flg.

Jordskifteretten vil være delings- og oppmålingsmyndighet også i de nye sakstypene. Dette sikrer kostnadseffektivitet og god prosessøkonomi.

Avgjørelsene til jordskifteretten vil som ellers ha rettskraftvirkninger som en dom.

Etter departementets forslag skal saken nektes fremmet dersom ikke hver enkelt eiendom kan få sin forholdsmessige andel av netto verdiøkning i området. Det er med andre ord ikke tilstrekkelig at ingen lider tap. Den forholdsmessige andel for den enkelte part beregnes ved at eiendommene verdsettes som utbyggingsgrunn uavhengig av planen.

Den enkelte part bør ha rettskrav på å få tildelt, hel(e) eiendomstomt(er) dersom andelen er stor nok. Den enkelte part vil i tilfelle ha rettskrav på å få tildelt eiendomstomt(er) på egen eiendom dersom dette er mulig. Dersom enkelte parter ikke har stor nok andel til å få hel tomt, vil de få forholdsmessige andeler.

Jordskifteretten klarlegger og fastlegger eiendomsforhold, eventuelt ved dom, så langt det er nødvendig for saken i henhold til jskl.§ 16. Jordskifteretten er delingsmyndighet og forestår oppmåling, avmerking og grensebeskrivelse og sender saken til tinglysing.

Flertallet i arbeidsgruppa la til grunn at en grunneier skal kunne kreve sak etter forslaget til § 2 ny bokstav h når kommunen hadde satt vilkår om fordeling eller når det forelå avtale. Departementet foreslår at dersom kommunen ikke har satt vilkår om fordeling, må alle grunneierne som skal omfattes av jordskiftet, kreve jordskifte. I de tilfeller kommunen har satt vilkår om fordeling, kan det etter departementets vurdering ikke være tilstrekkelig at én grunneier krever jordskifte. Departementet legger til grunn at minst 2/3 av grunneierne og 2/3 av arealet må omfattes av jordskiftekravet i slike tilfeller. Det vises nærmere om dette til kap. 4.5.4.

Departementets forutsetninger bygger i likhet med flertallet i arbeidsgruppa på de store verdier som skal fordeles i slike saker. Når det gjelder eksisterende byggeområde, jf. plan- og bygningsloven §§ 20-4 nr. 1 og 25 første ledd nr. 1, fortetting av eksisterende bebyggelse, «eplehageutbygging» m.v., bygger forutsetningene på den nærhet og tilknytning den enkelte har til egen eiendom, herunder ønske om «kontroll» og påvirkning av faktiske og rettslige disposisjoner.

Ved verdsetting av arealene som utbyggingsgrunn, bør etter departementets vurdering for eksempel beliggenhet, tilgjengelighet, utsikt, opparbeidelseskostnader for bolig, adkomst og hage m.v. inngå i vurderingen. Departementet vil ikke gi forskrifter, eller nærmere retningslinjer, om verdsetting slik flertallet i arbeidsrapporten foreslår. Departementet viser til Ot. prp. nr. 106 (2002-2003) om lov om endringer i domstolloven og jordskifteloven, kap. 7.9, s. 50 andre spalte flg. Departementet foreslår at gjeldende hjemmel for å gi forskrifter om verdsetting i jskl. § 19 blir opphevet, jf. kap 5.3.1.

Under dette kapitlet har det vært fokusert på boliger, samt byer og tettsteder. Bestemmelsen rekker imidlertid langt videre enn boligformål og den vil f. eks. være særlig aktuell ved planer for hytter og fritidshus som ikke fremmes som sams tiltak. Etter sist nevnte sakstype er fordeling av arealverdier og kostnader hjemlet i jskl. §§ 41 og 42.

Departementet viser til at de øvrige virkemidlene i jordskifteloven også gjelder i områder hvor det foreligger endelig godkjent reguleringsplan eller bebyggelsesplan. Forslagene som knytter seg til jskl. § 2 ny bokstav h, jf. bl. a. § 5 nytt annet ledd, gjelder når fordeling av arealverdier og kostnader ved ulike fellestiltak kreves. Dette er ikke til hinder for at de øvrige bestemmelser i jordskifteloven kommer til anvendelse som del av saken, eller som egen sak.

Fordeling av arealverdier kan kreves som ren fordelingssak eller kreves sammen med andre virkemidler i § 2. Kreves saken sammen med andre virkemidler, gjelder forutsetningene ovenfor for så vidt gjelder spørsmålet om fordeling. Dette innebærer at kravet til enighet eller 2/3-flertall gjelder for alle bokstaver under § 2 når saken fremmes etter § 2 h eller § 2 i. Dersom det ikke er krevd sak etter de to nevnte bokstaver, regulerer gjeldende rett også jordskifte i byggeområder. Kreves for eksempel en 2 b-sak eller en 2 c eller e-sak i et byggområde vil de alminnelige regler om jordskifte gjelde på vanlig måte. Kravet om enighet eller 2/3-flertall og skifte etter nettoverdiøkning (skiftegevinst) o.s.v. gjelder følgelig ikke.

Departementet viser til at sakstypen som foreslås innført i § 2 ny bokstav h gjelder for byggeområder slik dette er definert i pbl. §§ 20- 4 nr. 1 og 25 første ledd nr. 1. Dette er område hvor arealene i hovedsak foreslås regulert til bebyggelse med tilhørende infrastruktur. Det vises til Ot. prp. nr. 56 (1984-85) om plan- og bygningsloven. I proposisjonen ble det presisert at de seks hovedformålene skulle være uttømmende angitt. Det er bare når kravet gjelder «byggeområde» at bestemmelsene i forslaget til § 2 nye bokstaver h og i kommer til anvendelse. En reguleringsplan som f. eks. ikke oppfyller vilkårene i § 25 første ledd nr. 1, f. eks. privat boligvei, er ikke byggeområde, men spesialområde etter § 25 første ledd nr. 6. Følgelig vil bestemmelsene i § 2 nye bokstaver h og i ikke komme til anvendelse.

Når det gjelder forholdet til § 2 bokstav e, jf. vilkårene i §§ 34 a, 41 og 42, viser departementet til at hovedformålet med disse sakene er etablering og drift av private investeringstiltak som skal eies, eventuelt driftes av eierlaget. I stor utstrekning følger eiendomsretten til felles tiltakene de registerenheter som inngår i eierlaget. Dette i motsetning til de foreslåtte nye sakstyper. Utgangspunktet her er at de som er grunneiere når reguleringsplanen blir vedtatt eller når jordskiftet blir fremmet, normalt ikke vil være grunneiere til tomtene etter at de er bebygd. Tilsvarende gjelder for de private boligveiene, private parkeringsplassene m.v. i byggeområdet.

Departementet har vurdert om de nye sakstypene med tilhørende spesialregler for saksbehandling burde vært inntatt i et eget kapitel. Gode grunner kan tale for en slik løsning. Departementet mener likevel at dette bør vurderes nærmere i arbeidet med en modernisering av jordskifteloven.

4.3 Avbøtende tiltak ved realisering av plan etter plan- og bygningsloven

Spørsmålene som behandles i dette kapitlet, gjelder avbøting av planskapte ulemper. Utgangspunktet er at det foreligger en godkjent reguleringsplan eller bebyggelsesplan, som enten gjelder et et eksisterende byggeområde eller et nytt byggeområde, jf. plan- og bygningslovens §§ 20-4 nr.1 og 25 første ledd nr.1. I begge tilfeller mener en eller flere grunneiere at planen fører til ulemper på deres eiendom. Eiendommen kan være uheldig utformet, for eksempel ved at gate eller vei deler eiendommen, eller den er gitt en uheldig form, tomtegrenser er ikke sammenfallende med eiendomsgrenser o.s.v. Det kan være aktuelt med bruksordninger, som f. eks. vedlikeholdsordninger av boligveier, eller ulike former for fellestiltak. Vilkåret i jskl. § 1 er at det skal skapes en netto nyttegevinst i skiftefeltet.

Figur 4.2 viser situasjonen for tre eiendommer hvor den godkjente reguleringsplan kan realiseres med eller uten jordskifte. Ved realisering med jordskifte kan bl.a. uheldig eiendomsutforming avbøtes ved at tomtegrenser kan bli sammenfallende med eiendomsgrenser, sammenhengende eiendommer uten oppdeling av veier m.v. Et jordskifte etter § 2 bokstav i forutsetter enighet mellom grunneierne (eksisterende byggeområde) eller 2/3 flertall av grunneierne som må eie 2/3 av arealet (nytt byggeområde). Med grunneierne menes de som er grunneiere før jordskifte.

4.3.1 Gjeldende rett

Dette er en ny sakstype. Det foreligger derfor ingen lovgivning eller rettspraksis på området.

De jordskiftevirkemidler som kan anvendes, jf. jskl. § 2, har vært anvendt på tilsvarende problemer over svært lang tid, noen av dem har vært i aktiv bruk siden 1821. De langt fleste har i prinsippet vært i bruk siden 1882. Som nevnt under kap. 3 og 4 brukes virkemidlene i jskl. § 2 i byene i dag. Det er de samme virkemidlene som foreslås brukt for å avbøte planskapte ulemper og gi tjenligere eiendomsforhold ved gjennomføring av reguleringsplan.

4.3.2 Arbeidsrapporten

Flertallet foreslår at virkemidlene i jordskifteloven § 2, skal kunne anvendes ved gjennomføring av godkjent detaljplan eller reguleringsplan. Forslaget er begrunnet i at eiendomsforholdene på denne måten kan legges til rette for gjennomføring av planen og at det kan etableres hensiktsmessige driftsordninger.

Flertallsforslaget forutsetter at det er enighet mellom partene for å kunne kreve slik jordskiftesak.

4.3.4 Departementets vurderinger

Departementet fremmer forslag om en ny bokstav i under jskl. § 2, om rettsomforming av utjenlige eiendomsforhold som følge av godkjent regulerings- eller bebyggelsesplan etter plan- og bygningsloven.

Departementet foreslår at bokstav i skal omfatte følgende områder:

1. eksisterende byggeområde

2. nytt byggeområde

Med nytt byggeområde menes her: Område som i godkjent plan etter plan- og bygningsloven kap. VI eller VII er vedtatt brukt som byggeområde, men uten at utbygging etter planen er påbegynt. Dette utelukker ikke at det kan ligge enkelte bygninger fra før i det nye byggeområdet.

Departementets forslag til to ulike regler under § 2 ny bokstav i, er begrunnet i grunneiernes nærhet og tilknytning til egen eiendom og området for øvrig. Forslaget til § 2 ny bokstav i nr. 1, gjelder eksisterende byggeområder i tilknytning til egen virksomhet, bolig eller fritidseiendom. Forslaget til § 2 ny bokstav i nr. 2, gjelder nye byggeområder. Disse vil ikke berøre eget nærmiljø på tilsvarende måte. Det bør derfor være ulike vilkår for hvem som kan kreve jordskiftesak etter nr. 1 og nr. 2.

Departementet ser på rettsomforming for avbøting av planskapt utjenlighet som prinsipielt viktig og praktisk anvendelig. Det vil kunne utløse betydelige gevinster i enkelte saker, f. eks. når tomtegrenser krysser eiendomsgrenser eller veier deler eiendommer. Fra rettspraksis kjenner departementet til at vesentlige gevinster er oppnådd ved fellestiltak knyttet til småbåthavner. Sistnevnte saker har blitt gjenstand for økende etterspørsel de senere år, særlig av båtforeninger i indre Oslofjordområdet og Sørlandet. Sakene kan bl.a. omfatte opparbeiding og drift av parkeringsplass, foreningshus, fast brygge, flytebrygger samt koordinatbestemmelse av båtfester og forankringsordninger i sjø. Opparbeiding og drift av private felles veier, felles parkeringsplasser o.s.v. vil kunne inngå i den nye sakstypen. Departementet ser det videre som viktig at vedlikeholdsutgifter på felles tiltak kan reduseres gjennom bruksordninger for fellestiltakene i planområdet. Avløsing av servitutter vil etter departementets mening være et annet viktig virkemiddel.

Departementet vil også understreke at den nye sakstypen vil framstå som kostnadseffektiv for så vel partene som for samfunnet. Dette begrunnes med at større sammenhengende områder kan «avbøtes» og utformes i en sak.

Departementet mener at det er grunneiere som kan kreve sak etter jskl. § 2 i.

I sak etter § 2 i nr.1, som gjelder eksisterende byggeområder, mener departementet at alle grunneierne som jordskiftesaken skal omfatte, må være enige i kravet. I sak etter § 2 i nr. 2, som gjelder nytt byggeområde, må 2/3 av grunneierne som må eie minst 2/3 av arealet i byggeområdet kreve jordskiftesak før saken kan fremmes. I sistnevnte tilfelle vil jordskiftesaken omfatte hele feltutbyggingsområde. En tredjedel av eiendommene i det nye byggeområde, herunder enkelte bebygde eiendommer, vil således kunne tvinges med i et jordskifte av flertallet. Mindretallet vil imidlertid ha et rettskrav på å få sin andel av nettonytten som skapes i jordskiftefeltet (byggeområdet). Departementet viser i denne sammenheng til at i sak etter § 2 første ledd ny bokstav i skal det skiftes slik at hver enkelt eiendom får sin andel av verdiøkningen.

Jordskifteretten klarlegger og fastlegger uklare rettsforhold, eventuelt ved dom.

Jordskifteretten er delingsmyndighet, og forestår oppmåling, grensemerking, grensebeskrivelse og sender saken til tinglysing.

Prinsippene i kap. 3 og 4.2.4 om at det ikke skal være funksjonsblanding gjelder for denne sakstypen, som for andre sakstyper.

Departementet viser til at de øvrige virkemidlene i jordskifteloven også gjelder i områder hvor det foreligger endelig godkjent reguleringsplan eller bebyggelsesplan. Forslagene som knytter seg til jskl. § 2 ny bokstav i, jf. bl. a. § 5 nytt tredje og fjerde ledd, gjelder ved avbøting av ulemper som utløses ved gjennomføring av reguleringsplan eller bebyggelsesplan. Dette er ikke til hinder for at de øvrige bestemmelser i jordskifteloven kommer til anvendelse som del av saken, eller som egen sak.

Når det gjelder forholdet mellom gjeldende rett og de nye sakstypene i § 2 første ledd bokstavene h og i, viser departementet til de seks siste avsnitt under kap. 4.2.4. Kravet til enighet eller 2/3 flertall m.v. gjelder for alle bokstaver under § 2 dersom saken fremmes etter bokstavene h eller i. Et krav om arealbytte, § 2 bokstav b, bruksordning § 2 bokstav c, felles tiltak § 2 bokstav e m.v. behandles imidlertid etter gjeldende rett, uavhengig av reguleringsformålet, dersom jordskiftesaken ikke fremmes etter § 2 bokstavene h eller i.

4.4 Nytt vilkår for fremme av jordskifte

Spørsmålene som behandles i dette kapitel, gjelder de materielle vilkårene for å kunne fremme jordskifte etter de nye sakstypene i § 2 nye bokstaver h og i. Det vises for øvrig til departementets merknader under kap. 4.2.4.

4.4.1 Gjeldende rett

Etter gjeldende rett må to kumulative materielle vilkår være oppfylt for å kunne fremme en jordskiftesak, jf. § 1 første ledd og § 3 bokstav a.

Etter § 1 første ledd må det skapes en netto skiftegevinst, samlet sett, i skiftefeltet. Dette kalles også tjenlighetsforbedring eller netto nytte. Netto skiftegevinst framkommer ved å summere nytten for hver enkelt eiendom i skiftefeltet. Netto nytte framkommer ved å foreta en differansebetraktning mellom verdien av eiendom X etter skiftet minus verdien av eiendom X før skiftet. I verdien av eiendom X etter skiftet skal medregnes ulemper som er påført som følge av skiftet og jordskiftekostnader som skal betales i jordskiftesaken. Jordskiftekostnadene reguleres av jskl. kap. 8. Hovedregelen er at jordskiftekostnadene fordeles etter nettonytten til hver enkelt eiendom. Dersom ikke vilkåret er oppfylt, skal saken nektes fremmet. Kravet om en netto skiftegevinst er en nødvendig, men ikke tilstrekkelig betingelse. I tillegg kreves det at vilkåret om garanti mot tap etter jskl. § 3 bokstav a er oppfylt.

Jskl. § 3 bokstav a gir partene i en jordskiftesak en garanti mot tap. § 1 første ledd gir ingen garanti mot individuelt tap. F. eks. kan 5 av 6 eiendommer i skiftefeltet hver for seg få betydelige skiftegevinster, men den sjette går ut med tap. Det er her jskl. § 3 bokstav a kommer den sjette eiendommen til unnsetning. Jordskiftesaken skal nektes fremmet dersom ikke garantien mot tap er oppfylt for alle. Den individuelle beregning skjer ved at en beregner bruttoverdi på eiendommen som følge av jordskiftesaken minus ulemper som følge av saken minus jordskiftekostnadene. I fra dette trekkes verdien av eiendommen før skiftet. Differansen må være null eller positiv for at saken skal kunne fremmes.

De materielle vurderingene som ligger til grunn for fremmingsvedtaket tar jordskifteretten fortløpende opp til vurdering, helt til saken avsluttes. For å omgjøre fremmingsvedtaket kreves det et enstemmig vedtak av jordskifteretten, jf. jskl. § 14 annet ledd. Fremmingsvedtaket kan ankes til jordskifteoverretten for så vidt gjelder de materielle vilkår som behandles her, jf. jskl. § 61 siste ledd.

4.4.2 Arbeidsrapporten

I Arbeidsrapporten foreslår flertallet at § 3 får en ny bokstav c, som skal lyde:

«Jordskifte kan ikkje fremmast:

utan at kvar eigedom får sin del av nytten i område som i kommuneplanens arealdel er lagt ut til «areal for bebyggelse og anlegg» eller «areal for omforming og fornyelse» etter § 9 - 7 nr. 1 og 2 i plan- og bygningslov (...)

«byggeområde» etter § 20 - 4 nr. 1 i plan- og bygningslov 14. juni 1985 nr. 77.

I område med underformål fritidsbustader, fritids- og turistformål eller råstoffutvinning der desse areala i det vesentlege er ubygde, kan jordskifte fremmast jamvel om ikkje kvar eigedom får sin del av nytten.»

Flertallet viser til at forslaget vil innebære et nytt vilkår for fremming av en jordskiftesak. Det nye vilkåret forutsetter at hver enkelt eiendom skal få sin forholdsmessige del av nytten. Dersom den totale nettonytten i skiftefeltet er 100, og eiendom X har bidratt med 20, skal eiendommen ha 20 pst. av nettonytten i feltet.

Forslaget er begrunnet i at arealverdiene i byer og tettsteder generelt sett er høyere enn i andre områder, og at sikkerheten for partene vil øke ved innføring av en slik bestemmelse. I tillegg vil en slik bestemmelse føre til gevinst for alle som blir involvert i en slik prosess. Det er derfor rimelig at partene får en lovbestemt rett til å få forholdsmessig andel av økningen. Flertallet har likevel vært i tvil om å innføre en bestemmelse som er så absolutt. Et alternativt forslag vil være at jordskifteretten skal tilstrebe en slik nyttefordeling.

Flertallet gjør unntak for fritidsboliger, råstoffutvinning m.v. der arealene i det vesentlige er ubebygde.

Høringsinstansene slutter seg til forslaget eller har ingen merknader.

4.4.3 Departementets vurderinger

Departementet slutter seg til prinsippet om at det bør skiftes etter netto nytte, skiftegevinst. Departementets forslag omfatter, i motsetning til flertallsforslaget som bare gjelder for «avbøtingssakene», også fordelingssakene.

Departementets forslag bygger på at verdiskapingen, særlig i saker etter forslaget til § 2 ny bokstav h, kan være meget stor. Rimelighetsbetraktninger tilsier derfor at partene får forholdsmessig andel av skiftegevinsten. Det vil etter departementets vurdering være uheldig dersom eiere av eiendommer som bidrar med betydelig verdiøkning i skiftefeltet, får en uforholdsmessig liten del av verdiøkningen, eller går i null. Departementet viser til at fordelingssaker etter forslaget til § 2 ny bokstav h i stor utstrekning vil gjelde areal til boligtomter eller hytter, mens tapsgarantien i § 3 bokstav a har vært begrunnet i landbruksnæring, historisk sett. Departementet mener videre at forslaget om å skifte etter netto nytte vil gi partene større sikkerhet for skifteresultatet, og dermed bidra til å skape større enighet blant partene.

Departementet viser til at netto nytte også etter gjeldende rett er et selvstendig vilkår for å kunne fremme en jordskiftesak, jf. § 1 første ledd.

Departementet foreslår at det nye fremmingsvilkåret gjøres gjeldende for de nye sakstypene som innføres i § 2 bokstav h, fordeling av arealverdier og kostnader ved ulik fellestiltak og i § 2 bokstav i nr.1 og 2 om rettsendring i omformings- og utviklingsområde og i område for feltutbygging.

Departementet finner ikke grunn til å innføre tilsvarende prinsipp for de øvrige sakstyper etter jskl. § 2. Erfaringene med gjeldende rett, er gode. Departementet mener at de to nye sakstypene under forslaget til jskl. § 2 nye bokstaver h og i krever særlige fremmingsvilkår. De to nye sakstypene gjelder gjennomføring av planer etter plan- og bygningsloven. Den enkelte sak kan representere store verdier. Det utløser et behov for lovfesting av forholdsmessig andel mellom grunneierne. Videre legges til grunn at bruken av jordskiftevirkemidlene kan bli mindre elastisk på grunn av rammer gitt i plandokumenter etter plan- og bygningsloven.

Departementet kan ikke se at det foreligger tungtveiende grunner for en unntaksregel for fritidshus, råstoffutvinning m.v. i områder som «i det vesentlige er ubebygde». Hensynet til å få en lovfestet rett til å ta del i verdiskapningen, samt generelle regler for samme sakstype, bør etter departementets vurdering vektlegges.

Når det gjelder jordskifte som er krevet på annet grunnlag enn § 2 bokstavene i og h, vil nektingsgrunnlaget være som i dag. Dette innebærer bl.a. at bestemmelsene om oppføring av fritidshus, råstoffutvinning m.v., som fellestiltak etter jskl. § 2 bokstav e, jf. § 41, er uforandret av denne lovendring.

4.5 Hvem kan kreve sak

Spørsmålene som behandles under dette kapitel, gjelder hvem som kan kreve jordskifte etter de nye sakstypene, § 2 nye bokstaver h og i. For de andre sakstypene i § 2 legger departementet til grunn gjeldende rett.

4.5.1 Gjeldende rett

Det rettslige utgangspunkt er jskl. § 5 første ledd, som lyder:

«Eigar av særskilt registrert grunneigedom og nokon som har alltidvarande bruksrett kan krevje jordskifte.»

Bestemmelsen ble innført ved revisjonen i 1979, men er i all hovedtrekk en videreføring av tidligere rett.

Jordskifteretten må av eget tiltak avgjøre om rekvirenten er kompetent til å kreve jordskifte. Tvist om rekvirenten tilfredstiller vilkårene i første ledd, kan i utgangspunktet ikke avvises når kravet er reelt og de materielle og prosessuelle vilkår for øvrig er oppfylt. Foreligger det ingen andre nektingsgrunner for å fremme saken, avgjør jordskifteretten spørsmålet, eventuelt ved dom etter jskl. § 17, i tilfelle det er tvist etter paragrafens første ledd. Dersom dommen går ut på at den som har krevet saken, ikke tilfredstiller nevnte vilkår, skal saken avvises. Ved motsatt resultat skal saken fremmes.

Dersom en eiendom ligger i et tingsrettslig sameie, kan den enkelte sameier kreve jordskifte. Det er ikke spørsmål om et flertall mellom sameierne. Den tradisjonelle oppfatning har vært at ordinære tingsrettslige sameier i seg selv ikke har alminnelig partsevne, se Jens Edvin A. Skoghøi: «Tvistemål» 2. utgave s. 166 og Brækhus-Hærem» Norsk tingsrett» s. 323-324.

4.5.2 Arbeidsrapporten

Flertallet i arbeidsgruppa foreslår at § 5 første ledd skal lyde:

«Eigar av særskilt registrert grunneigedom og nokon som har alltidvarande bruksrett kan krevje jordskifte og be om arealmekling etter § 2A. Kommunen kan be om arealmekling.»

Flertallet i arbeidsgruppa foreslår videre at § 5 nytt andre ledd skal lyde:

«Der sak etter § 2 vert kravd for å leggje til rette for gjennomføring av detaljplan etter plan- og bygningslov (...), eller regulerings- eller bebyggelsesplan etter lov av 14. juni 1985 nr. 77, må dei saka vedkjem vere samde om kravet. Føresegna gjeld berre i område som i kommuneplanens arealdel er lagt ut til

• «areal for bebyggelse og anlegg» eller «areal for omforming og fornyelse» etter § 9 - 7 nr. 1 og 2 i plan- og bygningslov (...)

• «byggeområde» etter § 20 - 4 i plan- og bygningslov 14. juni 1985 nr. 77.

I område med underformål fritidsbustader, fritids- og turistformål eller råstoffutvinning der desse areala i det vesentlege er ubygde, kan jordskifte fremmast jamvel om partane ikkje er samde om kravet. Partane kan før planvedtak med bindande verknad avtale at dei skal krevje sak etter jordskiftelova.»

En enstemmig arbeidsgruppe er enig i forslaget til § 5 første ledd for så vidt gjelder arealmekling. Medlemmet Stensrud går i mot bruk av et hvert nytt jordskiftevirkemiddel under lovens § 2 i byer og tettsteder. Medlemmet Saglie sitt standpunkt, er betinget av at det skal være frivillighet ved bruk av jskl. § 2 i byer og tettsteder.

Flertallets forslag bygger på at det er tilstrekkelig at en part krever jordskifte etter § 2 ny bokstav h når fordeling er fastsatt av kommunen i medhold av plan- og bygningsloven eller avtale mellom grunneierne.

Endringsforslaget til § 5 første ledd og § 5 nytt andre ledd er begrunnet med at frivillige ordninger vil kunne oppfattes som mer positivt av brukerne. De vil videre være mer hensiktsmessige og positive.

Medlemmet Saglie mener prinsipielt at frivillighet bør være regelen ved bruk av jordskiftelignende virkemidler. Ved frivillighet vil en kunne unngå situasjoner med privatrettslig tvang som kan bli ekspropriasjonslignende.

De fleste av høringsinstansene slutter seg til flertallets forslag eller har ingen merknader.

4.5.3 Departementets vurderinger

Departementet er ikke enig i flertallsforslaget til § 5 første ledd. Forslaget forutsetter at det er tilstrekkelig at én part krever jordskifte etter § 2 bokstav h når:

• kommunen har satt vilkår om dette i plan- og bygningsloven

eller

• når partene har avtalt slik fordeling

Forslaget bygger på flertallets tilråding om å gi kommunene hjemmel i plan- og bygningsloven til å kreve fordeling av arealverdier og kostnader ved ulike felles tiltak innenfor planområdet. Flertallets forslag tar utgangspunkt i Planlovutvalgets utredning, NOU 2003: 14 «Bedre kommunal og regional planlegging etter plan- og bygningsloven». Departementet viser til kap. 6 i nærværende proposisjon hvor forslag til endringer i plan- og bygningsloven er nærmere beskrevet.

Etter departementets forslag vil grunneierne selv kunne gjennomføre fordeling av arealverdier og kostnader ved ulike fellestiltak når de er enige. De vil også kunne voldgi fordelingen. Dersom fordelingen skal gjennomføres ved jordskifte, mener departementet at graden av enighet må være stor.

Departementet kan heller ikke slutte seg til forslaget fra arbeidsgruppa om at en part skal kunne kreve jordskifte etter forslaget til § 2 ny bokstav h når dette bygger på en avtale. Forslaget bygger blant annet på at avtalen fortrinnsvis bør inngås før grunneierne har sett det endelige planresultat. Departementet viser til at det kan reises ugyldighetsinnsigelser mot en avtale. Jordskifteretten har ikke saklig kompetanse til å ta stilling til spørsmål om avtalers gyldighet før saken er fremmet. I tilfelle tvist om avtalens gyldighet, må spørsmålet avklares ved de alminnelige domstoler før det kan kreves jordskiftesak.

Når det gjelder krav om fordeling av arealverdier og kostnader etter forslaget til § 2 ny bokstav h, foreslår derfor departementet at alle parter skal være enige for at jordskiftesaken kan fremmes. Forslaget til alternativ for å kunne kreve jordskifte etter § 2 bokstav h, bygger på at kommunen har truffet bestemmelse om fordeling i planbestemmelse etter plan- og bygningsloven. Dette gir etter departementets mening et prinsipielt annet utgangspunkt. Under forutsetning av at grunneierne ønsker planen realisert må det skje en fordeling av grunneierne ved avtale, voldgiftsrett eller jordskifterett. Det vises for øvrig til plan- og bygningsloven § 31, jf. § 32. Når det gjelder tvangselementet, vises det til pkt. 3.3. Departementet viser for øvrig til at forslagene i proposisjonen bygger på enighet eller 2/3-regelen. Dette innebærer en vesentlig endring i forhold til de andre sakstypene under § 2 hvor det er tilstrekkelig at en eier kan kreve jordskifte.

Departementet mener at når kommunen har truffet vedtak om fordeling og 2/3 av grunneierne som må eie minst 2/3 av arealet innenfor byggeområdet har krevd fordeling, må dette kunne gjennomføres for alle eiendommer i byggeområdet. Etter departementets mening taler fordelene ved en fordeling av felles kostnader ved infrastrukturtiltak for en slik løsning. Rimelighetsvurderinger taler etter departementets mening også for en slik løsning. Når det gjelder forståelsen av eiere kontra eiendommer vises det til gjeldende rett, §§ 1 første ledd og 29 første ledd. Servitutthavere kan på vanlig måte omfattes av de to nye sakstypene, men de skal ikke omfattes av vilkårene i forslagene til § 5 nytt andre, tredje og fjerde ledd.

Departementet viser til at flere land i Europa har jordskiftelovgivning som bygger på ulike former for flertall før spesielle jordskiftesaker kan fremmes. I Frankrike bygger de såkalte «urbane» jordskifter på enighet mellom grunneierne eller at minst 2/3 av eierne som også må eie minst 2/3 av arealet må stå bak kravet om jordskifte, jf. Articles L 322-1-10 i «Code de 1'Urbanisme». Når det gjelder svensk rett, vises det til pkt. 4.2.4 og til arbeidsrapportens s. 34 første spalte flg.

Departementet viser til at kravene til enighet ikke omfatter fordelingsresultatet, men kun at jordskifteretten skal forestå fordelingen.

Når det gjelder avbøting av planskapte ulemper, mener departementet at det i disse tilfeller må sondres mellom:

• avbøting av planskapte ulemper i eksisterende byggeområde og

• avbøting av planskapte ulemper i nytt byggeområde

Når det gjelder sak etter forslaget til § 2 ny bokstav i nr. 1, avbøtingstiltak av ulemper i eksisterende byggeområde, «fortettingsområder», foreslår departementet at jordskiftesak bare kan fremmes for de eiere som har krevd jordskifte. Departementet legger i denne sammenheng stor vekt på private nærmiljøhensyn og næringsinteresser i et etablert, bebygd eller delvis bebygd område. Departementet kan ikke se at de samme hensyn har tilsvarende styrke i områder som omfattes av forslaget til § 2 ny bokstav i nr. 2, nytt byggeområde. Dette vil i all hovedsak gjelde ubebygde områder selv om det nye byggeområde også kan omfatte tidligere bebygde eiendommer. Departementet foreslår derfor at jordskifte kan fremmes for hele feltutbyggingsområde når minst 2/3 av eierne, som må eie minst 2/3 av arealet innenfor det nye byggeområde, har krevet jordskifte. Jordskiftesaken kan da fremmes for alle eiendommer i det nye byggeområdet i vedkommende reguleringsplan eller bebyggelsesplan.

Departementet viser til at kravet om to tredjedels flertall refererer seg både til areal og eiere. For at tallet på eiere ikke så lett skal kunne omgås ved selskapsrettslige tilpassninger, foreslår departementet at det innføres et nytt femte ledd i § 5 som sikrer at foretak som helt eller delvis er under bestemmende innflytelse av samme personer eller foretak, ikke skal regnes som mer enn en eier. Departementet viser for øvrig til at jordskifteretten er delingsmyndighet i jordskiftesaker, jf. jskl. § 86. Når det gjelder selskaper for øvrig, herunder sameier, regnes dette som en eier. Servitutthaver og fester faller utenfor begrepet eier. Departementet understreker at servitutthavere og festere blir parter på vanlig måte i jordskiftesaken. De regnes imidlertid ikke som eiere i forhold til enighets/flertalls- vilkårene.

4.6 Bruksordning i tilknytning til drift og vedlikehold av private veier, parkeringsplasser m.v., jskl. § 35 ny bokstav j

4.6.1 Gjeldende rett

Etter gjeldende rett reguleres sakstypene for bruksordninger av jskl. § 35, hvor det er oppregnet en rekke sakstyper i bokstavene a - i. § 35 har innledningsvis slik ordlyd: «Reglar om bruk og sambruk kan mellom anna gå ut på:». Paragrafen gir med andre ord ingen uttømmende regulering av aktuelle bruksordninger. Bruksordninger av private veier er etter gjeldende rett en av de mest vanlige bruksordningssaker for jordskifterettene selv om den ikke er nevnt under oppregningen i § 35. Dette gjelder langt på vei også for private parkeringsplasser. Bruksordning for småbåthavner er et annet eksempel på bruksordninger som er vanlige for jordskifterettene, men som faller utenfor eksemplene i pragrafens bokstaver.

4.6.2 Arbeidsrapporten

Flertallet i arbeidsgruppa viser til at bruksordningene som blir foreslått i jskl. § 35 ny bokstav j, også kunne vært fremmet etter gjeldende rett. Begrunnelsen for forslaget er at gjeldende rett blir synliggjort.

Høringsinstansene har ikke kommet med spesielle merknader til lovforslaget fra flertallet.

4.6.3 Departementets merknader

Departementet er enig med flertallet i at det er behov for å synliggjøre disse viktige bruksordninger, og slutter seg til forslaget.

Departementet mener i likhet med arbeidsgruppa at forslaget er en kodifisering av gjeldende rett. Departementet er ikke enig med arbeidsgruppas formulering om «... forutsatt at disse lå innenfor lovens geografiske virkeområde». Det er etter departementets oppfatning kun bokstav h under § 35 som har vært unntatt fra lovens alminnelige stedlige virkeområde. § 35 bokstav h gjelder sand- og grustak, vannretter m.v. Den gjelder ikke for private veier, parkeringsplasser, lekeplasser og grøntområder.