5 Andre lovendringer som følge av forslaget til § 2 nye bokstaver h og i

Som følge av forslaget om å innføre to nye sakstyper i jskl. § 2, nye bokstaver h og i, jf. kap. 4.2 og 4.3, fremmer departementet forslag om endringer av jskl. § 9 syvende ledd», jordskifterettens sammensetting, 25, avgrensing av skiftefeltet, 28, delingsgrunnlaget, 29 a, utlegging av utbyggingsretter og 34 b, selskapsrettsbestemmelsen.

5.1 Jordskifterettens sammensetting

5.1.1 Gjeldende rett

§ 9 fjerde ledd første punktum lyder:

«Rettsformannen nemner opp jordskiftemeddommarane frå dei utvala som er nemnde i § 8, ubunden av kommunegrensene».

Etter jskl. § 8 første punktum skal det være et særlig utvalg for jordskiftesaker. Etter annet punktum skal de «vere kunnige i saker jordskifteretten til vanleg har i kommunen». Bestemmelsen gjelder også for bykommunene. Jordskifteutvalget kommer i stand etter reglene i domstolloven kap. 4. Etter tidligere rett ble det spesifisert at det skulle være med jord- og skogbrukssakkyndige. Dette spesialkravet er etter gjeldende rett tatt bort fordi jordskifteloven gjelder i alle kommuner. Kravet er at de skal ha kunnskap og erfaring i de type saker og problemer som jordskifteretten kommer i befatning med i vedkommende kommune.

5.1.2 Arbeidsrapporten

Flertallet i arbeidsgruppa fremmer forslag om at det innføres et nytt annet punktum, slik at § 9 fjerde ledd skal lyde:

«Rettsformannen nemner opp jordskiftemeddommarane frå dei utvala som er nemnde i § 8, ubunden av kommunegrensene. I tettbygde strøk kan meddommarane nemnast opp frå utvalet av skjønnsmenn i lov om skjønn og ekspropriasjonssaker 1. juni 1917 nr. 1 § 14. Domstollova § 88 gjeld tilsvarande for jordskiftesaker. Det skal nemnast opp varamedlemmer for jordskiftemeddommarane.»

Flertallet begrunner forslaget om at meddommere kan oppnevnes fra skjønnsmannsutvalget med behovet for meddommere som har erfaring fra verdsetting i byer- og tettsteder. Ved å åpne for bruk av skjønnsmannsutvalget, vil meddommerne kunne velges blant personer med et bredere kompetansegrunnlag.

Høringsinstansene slutter seg til forslaget eller har ingen merknader.

5.1.3 Departementets vurdering

Flertallet i arbeidsgruppa foreslår at jordskifteretten kan oppnevne medlemmer fra skjønnsmannsutvalget i lov om skjønn og ekspropriasjonssaker 1. juni 1917 nr. 1 § 14. Begrunnelsen for dette er at oppgavene i byer og tettsteder er mer kompliserte enn utenfor slike strøk.

Departementet mener at i utgangspunktet er oppgavene med rettsomforming de samme, uavhengig av om jordskiftesaken fremmes i landkommuner, byer eller tettsteder. At grunnverdiene i enkelte områder er vesentlig høyere enn i rurale strøk, endrer ikke dette. Departementet viser i denne sammenheng til rettstilstanden i andre land.

Departementet viser til at jordskifteloven står foran en moderniseringsprosess, jf. Ot. prp. 106 (2002-2003) «Om endringer i domstolloven og i jordskifteloven (jordskifterettenes stilling og funksjoner)» og til Stortingets behandling av proposisjonen, jf. Inst. O. nr. 25 (2003-2004). Spørsmålet om en eventuell sammenslåing av jordskifterettene med skjønnsmannsutvalgene i skjønnsprosessloven vil da bli tatt opp til vurdering. Departementet foreslår likevel en endring av jskl. § 9. Forslaget medfører at i saker etter jskl. § 2 første ledd nye bokstaver h og i skal jordskifteretten settes med en meddommer fra det alminnelige jordskiftemeddommerutvalget og en fra skjønnsmannsutvalget. Forslaget medfører også at jordskifteoverretten skal settes med to meddommere fra hver av de to nevnte utvalgene.

Departementet mener at det vil være vanskelig å avgrense spørsmålet til «byer og tettbygde strøk». Dette vil etter departementets mening være en for skjønnsmessig avgrensning og vil derfor også være en uheldig prosessøkonomisk ordning. Departementets forslag om at det skal være med medlem(er) fra skjønnsmannsutvalget er begrunnet i sakenes karakter, bl.a. at sakene kan utløse store samfunns- og privatøkonomiske verdier.

5.2 §§ 25 og 26 Avgrensing av jordskiftefeltet

Under dette kapitlet drøftes jordskifterettens kompetanse til å utvide jordskiftefeltet for de nye sakstypene i § 2 nye bokstaver h og i.

5.2.1 Gjeldende rett

Paragraf 25 gjelder den fysiske avgrensing av skiftefeltet, mens § 26 regulerer hvor omfattende rettsomformingen innen skiftefeltet kan bli.

Etter jskl. § 25 skal skiftefeltet avgrenses i samsvar med jordskiftekravet.Jordskifteretten kan likevel ta krav om utviding av jordskiftefeltet til følge etter at saken er fremmet dersom gode grunner tilsier det. Jordskifteretten kan på visse vilkår av eget tiltak utvide jordskiftefeltet. I hovedsak gjelder tilsvarende regler når det gjelder utviding av kravets materielle deler, f. eks. omfanget og bruken av jordskiftevirkemidlene, jf. § 26.

5.2.2 Arbeidsrapporten

Arbeidsgruppa foreslår ingen endringer av §§ 25 og 26.

Det foreligger ikke høringsuttalelser til avgrensing av skiftefeltet.

5.2.3 Departementets vurderinger

Departementet viser til forslagene til § 2 nye bokstaver h og i. Departementet viser til at disse forslagene bygger på enighet eller 2/3 flertall av eiendommer og areal. Etter departementets vurdering vil partenes og jordskifterettens kompetanse etter gjeldende rett være alt for vidtgående i forhold til enighets- og flertallsprinsippene som bestemmelsene i forslaget til § 2 bokstav h og i bygger på. Departementet foreslår derfor at jordskiftekravet ikke kan endres, geografisk eller innholdsmessig, uten at de som berøres av endringen er enig i dette.

5.3 § 28 Skiftegrunnlaget

Med skiftegrunnlag menes de rettsregler og de økonomiske verdier det skal skiftes etter. Utenom realsameie, hvor det skiftes etter skatteskyld, skal det etter gjeldende rett, jf. § 28, skiftes etter grunnverdi. Verdien av samtlige areal som inngår i jordskiftet, skal verdsettes. Verdivurderingen er individuell for hver enkelt eiendom. På denne måten får den enkelte eiendom sitt spesielle arealverdiregnskap før jordskiftet. Dette er skiftegrunnlaget, eller «inngangsbilletten».

5.3.1 Gjeldende rett

§ 28 første ledd lyder:

«Utanom sameige skifter ein slik at kvart bruk får att tilsvarande den grunnverdien som det gir frå seg. Men er alle partane samde om det, kan ein skifte på grunnlag av skylda i slike tilfelle og.»

Hovedregelen er at det skiftes etter verdien av påregnelig bruk av grunn og bruksretter, jf. § 1 første ledd. Når det gjelder arealbytte i et boligområde, næringsarealområde o.s.v., er det bruk ut fra gjeldende arealdisponeringsplaner som legges til grunn. Gjeldende rett har vært brukt i byer, tettsteder og landkommuner over lang tid, herunder i en rekke saker ved utbygging av felt for fritidsboliger.

5.3.2 Arbeidsrapporten

Et flertall av arbeidsgruppa legger til grunn at gjeldende rett skal videreføres. Flertallet foreslår imidlertid at det skal skiftes på grunnlag av «nytte» i «fortettingssakene», og i feltutbyggingssaker som ikke omfatter fritidsboliger m.v., jf. kap.5.

Forslaget er begrunnet i rimelighetsvurderinger.

Høringsinstansene har ingen merknader.

5.3.3 Departementets vurderinger

Departementet viser til forslaget til § 28 nytt tredje og fjerde ledd.

Departementet legger til grunn at bruken av vedkommende eiendom etter skiftet er basert på reguleringsplan eller bebyggelsesplan. Formålet med forslaget til § 2 første ledd ny bokstav h er bl. a. å få til en fordeling av utbyggingsverdiene. En bestemmelse om fordeling etter nytte vil ikke ha noen fordelingseffekt for eiendommer som omfattes etter forslaget til § 2 ny bokstav h dersom skiftegrunnlaget skulle baseres på påregnelig bruk. Eiendommer som ble regulert til f. eks. friareal, vil ikke omfattes av fordelingen. Påregnelig bruk for slike eiendommer ville være friareal. Det ville være reguleringsplanen eller bebyggelsesplanen som i all hovedsak ville være bestemmende, og knapt ingen verdifordeling kunne skje. Departementet foreslår derfor at det innføres særlige bestemmelser om skiftegrunnlag for saker etter forslaget til § 2 ny bokstav h.

Departementet viser til at formålet med § 2 ny bokstav h er å få en fordeling av planskapte verdier og kostnader knyttet til fellesanlegg. Området innenfor jordskifteplanen må etter departementets mening derfor verdsettes som utbyggingsrettigheter uavhengig av arealdisponeringen i reguleringplanen eller bebyggelsesplanen.

Kostnader knyttet til fellestiltak vil bli fordelt etter nytte i samsvar med jskl. § 42. Nytteberegningen for en privat boligvei vil ta utgangspunkt i eiendommens andel av total veilengde og bruk, for eksempel antall boligenheter.

For å få nødvendig klarhet i regelverket foreslår departementet å lovfeste skiftegrunnlaget for saker etter forslaget til § 2 første ledd ny bokstav i. Dette gjelder saker som skal avbøte planskapte ulemper. Departementet foreslår at skiftegrunnlaget i slike saker skal baseres på den del av den samlede nettoverdiøkning som bruken av virkemidlene i § 2 første ledd bokstavene a-g gir.

5.4 § 29 a - Utlegging av utbyggingsretter

I dette kapitlet behandler departementet spørsmålet om hvordan utbyggingsretter som er fordelt til partene i medhold av § 2 første ledd ny bokstav h, skal utlegges.

5.4.1 Gjeldende rett

Jskl. § 29 lyder:

«Utforming av eigedom og omforming av bruksrett skal vere tenleg etter tida og tilhøva.»

Etter loven av 1979 hadde § 29 første ledd følgende tekst:

«Kvar eigedom skal leggast ut så høveleg og samla som råd er»

Av forarbeidene til endringen i 1998, jf. Ot. prp. nr. 57 (1997-98), går det forutsetningsvis fram at en ville videreføre vilkåret om at hver eiendom skal legges ut så «høveleg og samla som råd er.» Da bestemmelsen også gjelder omforming av bruksretter, mente departementet at den nye formuleringen var mer dekkende.

Formålsparagrafen må sees i forbindelse med § 30 siste ledd som lyder:

«Let det seg ikkje gjere å leggje ut eigedomane på tenleg måte etter skiftegrunnlaget, kan jordskifteretten overføre jord mot vederlag i pengar eller anna. Overføring av jord må ikkje nyttast i slikt omfang at det blir til ulempe for eigedomane det gjeld.»

Dette er et unntak fra regelen om at eiendommene skal legges ut med en verdi som tilsvarer skiftegrunnlaget. Vilkårene for å fravike hovedregelen om å nytte areal er:

• Det framtidige verdiforholdet mellom eiendommene må ikke endres på avgjørende måte

• overføring av jord må ikke bli til ulempe for de eiendommene som berøres.

Av Ot. prp. nr. 56 (1978-79) s. 84 går det fram at det her gjelder kun små verdier. Alternativet vil være å skape utjenlige eiendomsforhold ved f. eks. å gi eiendom Y, som restvederlag, en smal stripe på andre siden av bekken eller motorveien. Rekkevidden av bestemmelsen var oppe for Gulating lagmannsrett i 1984. Lagmannsretten uttaler bl.a., jf. RG. 1988 s. 488:

«Lagmannsretten er enig i at bestemmelsen i § 3a ville miste sin betydning hvis det var adgang til å yte pengeerstatning som vederlag for ulemper. Det ville da ikke være mulig å hindre jordskifte selv i de tilfeller hvor nytten av jordskiftet var meget liten, mens omkostninger og ulemper til sammen var betydelige. Det vil alltid være mulig å gi vederlag i penger. Man er i så fall kommet over i en situasjon som ligger meget nær opp til ekspropriasjon og som det må kreves en uttykkelig hjemmel for. Det er ikke noe i lovens forarbeider som gir foranledning til en så utvidende fortolkning.»

Departementet viser til at bestemmelsen regulerer jordskifteretten sin kompetanse til å trekke inn pengevederlag i vurderingen av om saken skal fremmes eller ikke. Bestemmelsen går således på garantien mot tap i jskl. § 3 bokstav a.

5.4.2 Arbeidsrapporten

I arbeidsrapporten tas det ikke opp forslag om å endre gjeldende rett.

Det er ingen høringsuttalelser som behandler dette spørsmål.

5.4.3 Departementets vurderinger

Departementet foreslår at i saker etter forslaget til § 2 første ledd ny bokstav h, skal den enkelte part ha krav på at det legges ut en eller flere utbyggingsrett(er) som tilfredstiller hans ideelle andel av netto verdiøkning i skiftefeltet, jf. kap.4.4.3. Denne verdiøkning skal så langt råd er, legges ut som hele utbyggingsretter på eller inntil egen eiendom. Dette er i samsvar med bestemmelsen i jskl. § 29 om at utforming av eiendom skal være tjenlig i forhold til påregnelig bruk, og at hver eiendom skal legges ut så formålstjenlig og samlet som mulig. Departementet viser til at skiftegrunnlaget ikke alltid vil gi hele utbyggingsretter, men andel i slike. Her vil det i mangel av avtale oppstå flere spørsmål. Et av spørsmålene vil gjelde «førsteretten» til å få utlagt utbyggingsretten på eller inntil egen eiendom. Departementet har kommet til at den delhaver som har størst andel, kan kreve å få utbyggingsretten utlagt på eller inntil egen eiendom. Uttrykket «så langt råd er» henspeiler på det faktum at det ikke alltid lar seg gjøre å legge utbyggingsretten på eller inntil egen eiendom. Det er plan- og bygningslovmyndighetene som bestemmer hvor tomtene skal ligge, og utformingen av dem. I de tilfeller kravet om «så langt råd er» ikke lar seg oppfylle, vil det ligge til jordskifteretten å treffe avgjørelse om hvilke utbyggingsretter som skal tilfalle partene i skiftefeltet.

Når flere parter ikke kan få utlagt en hel utbyggingsrett, vil de få andeler i forhold til sitt skiftegrunnlag i utbyggingsretten. Da denne retten er en tomt, vil det bli stiftet et personlig sameie.

Departementet viser til at det etter gjeldende rett stiftes et stort antall av sameielignende konstruksjoner i jordskiftesaker. Dette gjelder fellestiltakene etter § 2 første ledd bokstav e, jf. § 34 a. Departementet viser for øvrig til arbeidsrapporten «Organisering og registrering av lag stiftet ved jordskifte», Landbruksdepartementet 2004, der disse forholdene er gjennomgått.

Når resultatet kan bli at en utbyggingsrett, en tomt, legges ut som personlig sameie, oppstår det et spørsmål om alternativer før jordskifteretten avslutter saken. Dersom resultatet blir at saken avsluttes med ett eller flere personlige sameier, vil bare regelen om oppløsning etter sameielovens § 15 stå til rådighet for partene dersom de ønsker oppløsning. Departementet kjenner ikke til hjemler for privat ekspropriasjon til et slikt formål.

«Sameierne « kan avtale at tomten skal overdras til en av partene under saken, og sameierne kan gjøre det samme etter at saken er avsluttet. De kan videre avtale at spørsmålet voldgis etter at saken er avsluttet. Av hensyn til prosessøkonomi og de privatrettslige spørsmål i tilknytning til forvaltning av sameietingen, foreslår departementet at partene kan avtale at jordskifteretten foretar «oppløsning» som del av saken. Departementets forslag bygger på fortrinnsretten i første ledd og at andelseierne får pengevederlag i samsvar med skiftegrunnlaget. Departementet foreslår en slik utvidet rett til å bruke pengevederlag i bestemmelsen til et nytt § 29 a tredje ledd.

Når det gjelder skiftegrunnlagsandeler som etter måten er små, viser departementet til jskl. § 30 siste ledd som gir jordskifteretten hjemmel til å bruke penger som vederlag for areal. Departementet mener at hensynene bak denne regelen også må gjelde ved jordskifterettens behandling av de nye sakstypene etter forslaget til § 2 nye bokstaver h og i.

Departementet foreslår at det kan nyttes rettsmiddel på vanlig måte mot vedtaket. Det verdsettende vedtaket kan ankes til jordskifteoverrett. Jordskifteoverrettens avgjørelse kan ankes til lagmannsrett på grunn av feil saksbehandling eller rettsbruk.

5.5 § 34b- Selskapsrettsbestemmelsen

I dette kapitlet drøftes om bestemmelsen i jskl. § 34 b tredje ledd skal gjelde i byer og tettsteder.

5.5.1 Gjeldende rett

§ 34 b tredje ledd lyder:

«Tiltak som kan innebere stor risiko, kan berre gjennomførast av eit driftsselskap. Laget tek avgjerd om gjennomføring ved fleirtalsvedtak. Kvar av deltakarane har rett til å vere med i driftsselskapet så langt det svarar til høvetalet. Om nokon vil vere med som ikkje røysta for, skal det seiast frå så snart råd er og seinast 3 veker etter at han har fått skriftleg melding om vedtaket med opplysning om denne fristen. Driftsselskapet skal svare vederlag for utnyttingsretten til laget, som fordelar dette til deltakarane etter høvetalet deira.»

Bestemmelsen er knyttet til det geografiske virkeområde til § 34 a. Departementet fremmer forslag om at § 34 a, om felles tiltak skal gjelde for hele landet. Det vises til kap. 4.1.3.

5.5.2 Arbeidsrapporten

Et flertall i arbeidsgruppa foreslår at paragrafens tredje ledd ikke skal gjelde for fellestiltak «som nemnt i tredje ledd, i område som i kommuneplanens arealdel er lagt ut til:

• «areal for bebyggelse og anlegg» eller «areal for omforming og fornyelse» etter § 9 - 7 nr. 1 og 2 i plan- og bygningslov (...),

• «byggeområde» etter § 20 - 4 nr. 1 i plan- og bygningslov 14. juni 1985 nr. 77.

I område med underformål fritidsbustader, fritids- og turistformål eller råstoffutvinning der desse areala i det vesentlege er ubygde, kan jordskifteretten likevel skipe slike sams tiltak.

Forslaget er bl.a. begrunnet i at bestemmelsen er en konsekvens av endringen i § 34 a første ledd, og den fører ikke til en realitetsendring i forhold til gjeldende rett. Avgrensingen er den samme som i forslagene til § 3 ny bokstav c og § 5 nytt andre ledd. Flertallet begrunner dette med behovet for enighet i byer og tettsteder, jf. kap. 5.9 s. 67 første spalte i arbeidsrapporten.

Det er ikke kommet merknader til forslaget.

5.5.3 Departementets merknader

Departementet viser til forarbeidene til jskl § 34 b tredje ledd, jf. Ot. prp. nr. 57 (1997-98) s. 104, kap. 26.4, første spalte flg. Departementets forslag i nærværende proposisjon er i det alt vesentlige bygd på enighet eller kvalifisert flertall. Departementet viser videre til at forslagene ikke er knyttet opp til begrepet «byer og tettsteder», men generelle sakstyper. Departementet mener at forslaget fra flertallet i arbeidsgruppa vil ha rettsvirkninger utenfor det geografiske virkeområde som omfattes av gjeldende rett. Forslaget vil, etter departementets vurdering, omfatte for eksempel en småbåthavn, en laksetrapp, et grustak, o.s.v. uavhengig av siktemålet til flertallet; byer og tettsteder.

Departementet kan ikke se den prinsipielle forskjellen mellom fellestiltak med stor risiko i byer og tettsteder på den ene side, og kommersielle tiltak som hotell, motell, skitrekk mv. i landkommuner. Departementet viser til at gjeldende rett er basert på flertallsvedtak. Gjeldende rett er videre basert på at ingen kan tvinges med i driftsselskapet. Departementet ser derfor ikke at det foreligger tilstrekkelige grunner for å endre gjeldende rett.

5.6 § 74 første ledd-Gebyrer

5.6.1 Gjeldende rett

§ 74 første ledd lyder:

«For jordskiftesak, grensegangssak og rettsutgreiingssak behandla ved jordskifterett skal ein betale 5 gonger rettsgebyret i registreringsgebyr og 1,5 gong rettsgebyret pr. part (partsgebyr). Ved grensemerking skal det betalast 2 gonger rettsgebyret pr. påbegynte 0,5 km (grenselengdegebyr).»

5.6.2 Arbeidsrapporten

I henhold til mandatet skulle arbeidsgruppa se særskilt på kostnadssiden og kostnadsfordelingen ved jordskifte i byer, tettsteder og hytteområder, herunder en modell for fullfinansiering.

Arbeidsgruppa har ikke vurdert en fullfinansieringsordning. Den legger til grunn at merkostnadene dekkes inn over de ordinære årlige budsjetter.

5.6.3 Departementets merknader

Merkostnadene som følger av lovendringsforslaget foreslås inndekket ved merinntekter i form av gebyr og ved omfordeling innen budsjettrammen. Kompetansekostnadene på om lag tre millioner kroner foreslås fordelt over to år og dekket ved omprioriteringer i beløpet som løpende brukes til kompetanse. Den varige økningen av oppgaver foreslås dekket over gebyrinntekter. En har kommet til at en økning av to av de allerede etablerte gebyrsatsene gir den mest forsvarlige løsningen. Ved å øke partsgebyret med 0,3 R får en inn om lag 2 535 000 kr. Ved å øke grenselengdegebyret med 1,4 R pr km grense får en inn om lag 2 366 000 kr. I sum utgjør dette ca 4,9 millioner kroner.

Departementet viser til at de generelle måla med gebyrordningen er dels å forebygge at det reises sak ved domstol om ubetydelige økonomiske forhold, og dels å dekke deler av kostnadene med saken. Departementet mener at de sakene som introduseres ved dette lovforslaget, bør behandles gebyrmessig på samme måte som de øvrige sakene for jordskifteretten. En kan ikke se at en lovfesting av gjeldende rett kan føre til annet resultat. En kan heller ikke se at det er saklig grunn til å foreslå helt nye gebyrregler for de relativt få helt nye sakene det åpnes for. Dette på grunn av at de i sin art er svært like saker som allerede går for jordskifteretten. Det kan nok hevdes at noen saker for jordskifteretten i byer og tettsteder kan utløse større økonomiske gevinst for partene enn i mange saker utenfor byer og tettseder. Men det er ikke vanskelig å se at f.eks saker i hyttefelt kan utløse større økonomisk gevinst enn mange saker i byer og tettsteder. Dette kan likevel ikke være tilstrekkelig grunn til å innføre en finansiering av særdomstolens virksomhet som innebærer noen slags proporsjonalitet i forhold til den økonomiske verdien av resultatet av saken. Dette er da heller ikke i bruk ved de ordinære domstoler. Departementet foreslår derfor generelle økninger i partsgebyret og grenselengdegebyret. I beregningen av hva dette kan gi, bygger departementet på erfaringstall for antall parter i saker og for grenselengde som har vært behandlet. En legger ellers til grunn at økningene i seg selv ikke vil føre til noen varig og merkbar endring i disse forutsetningene.

For å harmonisere ordbruken om gebyrer i jordskifteloven til ordbruken i rettsgebyrloven foreslår en å bytte ut ordet registreringsgebyr i jordskifteloven med ordet inngangsgebyr.