10 Beboerrepresentasjon i boligleieforhold

10.1 Innledning

Kapittelet handler om beboerrepresentasjon i visse boligleieforhold. Dagens lov har ingen regler som tar sikte på å gi boligleiere innflytelse over forvaltning og drift av eiendommen. Utleieren eier den faste eiendommen og treffer alle beslutninger vedrørende eiendommen. Departementet vil foreslå at det i den nye loven blir tatt inn bestemmelser som gir leiere av bolig større innflytelse over egen bosituasjon. Blant annet skal det kunne velges en tillitsvalgt, som representerer leierne overfor utleieren.

10.2 Felles representasjon ved tillitsvalgt

Gjeldende rett

Gjeldende lov har ingen regler om felles representasjon ved tillitsvalgt.

Utvalgets forslag

Utvalget har foreslått regler som sikrer beboerne en viss innflytelse på eiendommens forvaltning og drift. Beboere i eiendommer for utleie skal kunne velge en tillitsvalgt til å ivareta leierens interesser overfor utleieren. Representanten er ment å skulle ha en rådgivende funksjon; den bestemmende myndighet skal ligge hos utleieren. Utvalget viser til at andelseierne i borettslag og boligaksjeselskaper gjennom lagets organer har kompetanse til å avgjøre spørsmål som gjelder forvaltning og drift av eiendommen. I svensk og dansk husleielov finnes det bestemmelser om medbestemmelsesrett for leiere i vanlige eiendommer for utleie.

Utvalget har foreslått at den tillitsvalgte skal ivareta interessene til boligleierne overfor utleieren, og han skal kunne kreve å få drøfte med utleieren alle spørsmål av betydning for boligleierne i huset. Den tillitsvalgte skal være bindeleddet mellom boligleierne og utleieren, uten at det er noe til hinder for at han på eget initiativ tar opp ulike spørsmål. Men dette innebærer ikke at den enkelte boligleier er avskåret fra selv å ta opp ulike spørsmål med utleieren. Utleieren plikter å underrette den tillitsvalgte om større vedlikeholdsarbeider og andre tiltak som i vesentlig grad berører boligleierne. Slike tiltak kan tidligst settes i verk tretti dager etter at utleieren har sendt underretning til den tillitsvalgte. Dette gjelder likevel ikke dersom tiltaket ikke kan vente uten å utsette eiendommen for vesentlig skade. Utleieren skal straks sende underretning til den tillitsvalgte dersom eiendommen overdras.

Utvalget har foreslått at retten til å velge en tillitsvalgt, som kan representere dem overfor utleieren, skal gjelde leierne av bolig i hus der utleieren har utleid flere enn fire boliger. Den tillitsvalgte skal velges for ett år om gangen. Men vervet som tillitsvalgt opphører likevel først når ny tillitsvalgt er valgt, selv om tjenestetiden er utløpt. Når det foreligger særlige grunner, har den tillitsvalgte rett til å tre tilbake før tjenestetiden er ute. Den tillitsvalgte kan fjernes ved flertallsvedtak blant boligleierne i møte. Ordningen med felles representasjon kan avvikles på samme måte. Den tillitsvalgte skal minst en gang årlig innkalle alle leierne, herunder framleiere, til møte på hensiktsmessig måte. Den tillitsvalgte er bundet av de beslutninger flertallet treffer i møte. Ved avstemninger har hvert boligleieforhold en stemme. Framleiere har ikke stemmerett.

Et flertall av utvalget har foreslått at utleieren etter krav fra den tillitsvalgte plikter å utlevere både regnskapet for eiendommen og et driftsbudsjett som viser inntekter og utgifter i inneværende år. Et mindretall i utvalget (representantene for huseierne og næringslivet) har gått imot at utleieren skal være forpliktet til å levere ut regnskapet for eiendommen og et driftsbudsjett som viser inntekter og utgifter i inneværende år.

Høringsinstansenes merknader

Sosial- og helsedepartementetstøtter flertallsforslagene om boligrepresentasjon. Kommunale Boligadministrasjoners Landsforbundhar uttalt at bestemmelsene om beboerrepresentasjon og tillitsvalgte bidrar positivt til å styrke leiernes rettsstilling. Oslo kommunemener det samme, særlig med tanke på å involvere beboerne i gjennomføringen av byfornyelse i privateide gårder. Men det bør innarbeides sanksjonsregler for de tilfellene der eieren av eiendommen overser ordningen.

Juss-Bussstiller seg positivt til den foreslåtte ordningen, men anser at behovet for en tillitsvalgt kan være til stede hvor det er færre utleieboliger og at det bør være et lovbestemt vern for den tillitsvalgte. De etterlyser en sanksjonsregel overfor utleiere som undergraver ordningen. Innholdet i bestemmelsen om den tillitsvalgtes plikter bør gå mye lenger. De tillitsvalgte må defineres som forhandlingsparter ved leieforhøyelser og oppsigelser. De bør gis en forslagsrett til for eksempel å kunne foreslå vedlikeholdsarbeider. Det bør lovfestes en rett for leierne til å uttale seg om vedlikeholdsforslaget, og at de gis rett til å komme med forslag innen tretti dager til hvordan vedlikeholdet bør gjennomføres. Og det bør lovfestes at utleierens melding til den tillitsvalgte også skal inneholde opplysninger om hvorvidt den nye eieren har påtatt seg å oppfylle plikter som følger av alt inngåtte leieavtaler.

Norges Leieboerforbunder positiv til utvalgets intensjoner, men mener at boligleierens rettigheter må bli mer konkrete for at reglene skal bli anvendelige i praksis. De forslår derfor at i hus som blir leiet ut av næringsdrivende utleiere, kan boligleiere ved flertallsvedtak i møte velge en tillitsvalgt til å representere dem overfor utleieren. I større gårder bør det kunne velges et styre på tre representanter med en leder. De tillitsvalgte skal straks sende melding til utleieren om den vedtatte ordningen og hvem som er valgt. Har den næringsdrivende utleieren flere eiendommer kan ordningen vedtas samlet for eiendommene. Den tillitsvalgte kan være en representant fra en leieboerforening/beboerforening.

Norges Leieboerforbund mener at utleieren bør være forpliktet til å drøfte med tillitsvalgte større vedlikeholdsarbeider og andre tiltak som i vesentlig grad berører boligleierne. Hvis utleieren og den tillitsvalgte ikke blir enige om gjennomføringen av slike tiltak som nevnt, bør utleieren være forpliktet til å begrunne sitt standpunkt skriftlig før tiltakene settes i verk. Tiltakene bør tidligst kunne settes i verk tretti dager etter at utleieren har sendt skriftlig melding til den tillitsvalgte. Dette kravet bør likevel ikke gjelde dersom tiltaket ikke kan vente uten å utsette eiendommen for vesentlig skade. Dersom det i en gård er en tillitsmann, bør beboerne kunne vedta nye husordensregler. Utleieren bør ikke kunne motsette seg disse med mindre han har vektige grunner for dette. Leierne bør dessuten få en mer direkte bestemmelsesmyndighet hvis den næringsdrivende utleieren utfører arbeidene på en lite hensiktsmessig måte. Dersom tillitsmannen legger fram konkrete forslag til ansettelser, byggearbeid og endringer av driften, som er billigere enn utleierens alternativ, bør disse forslagene vedtas, med mindre utleieren har vesentlige grunner til å motsette seg det.

Den norske Advokatforeninger enig i at for å hindre tvister og oppnå kommunikasjon mellom partene, må leierne få en rettslig adgang til å gi til kjenne krav om «bomiljøet». Tvangsmidler mot utleieren har likevel bare berettigelse for klare brudd på utleierens plikter. Stort sett ivaretar utleierens ønske om best mulige leieinntekter hensynet til å opprettholde en nødvendig standard i boligmiljøet ved utbedring av eiendommen. Behovet for beboerrepresentasjon må derfor antas å være begrenset til de tilfeller der det er tale om mer profesjonell utleie av større eiendommer med mange leiligheter.

Den norske Advokatforening har ingen merknader til forslaget om at eiendommen må bestå av fem eller flere boliger. Den norske Advokatforening påpeker at regler om hvordan leierne bør organisere seg har mindre betydning, og det kan være tvil om det har noen hensikt å innta bindende regler om dette i lovteksten. Det må være tilstrekkelig at loven fastslår at leierne skal kunne velge en tillitsmann som skal ivareta boligleierens interesser. Det bør dessuten vises til bestemmelsen om husordensreglene dersom den tillitsvalgte skal ha uttalerett med hensyn til nye ordensregler. Den norske Advokatforening hevder ellers at regelen om at den tillitsvalgte skal ha rett til å få innsyn i regnskap og budsjett ikke har noen spesiell hensikt eller noen praktisk betydning. Foreningen slutter seg derfor til mindretallet i utvalget, som foreslår at denne regelen ikke skal tas med.

Forbrukerrådetmener det er en positiv forbedring av loven at beboerne, i de tilfeller det er et ønske fra flertallet, skal få velge en til å representere dem overfor huseierne. Rådet mener det vil gi beboerne en noe større innflytelse over sin egen bosituasjon enn i dag, da de vil kunne påvirke gårdeiernes beslutninger ved at de på et tidlig tidspunkt får informasjon om de prosjekter som settes i gang. Forbrukerrådet mener det er nødvendig at den tillitsvalgte får innsyn i regnskaper og driftsbudsjetter for at ordningen med beboerrepresentasjon skal være til nytte for beboerne. Innsynsretten er nødvendig for å kunne fremme økonomiske realistiske forslag til forbedringer i eiendommen, og i vurderingen om beboerne skal tørre å sette i gang vedlikehold for egen regning.

Norges Huseierforbundmener at tanken bak beboerrepresentasjon er akseptabel, men at utkastet går alt for langt fordi det berører eierens frie rådighet over eiendommen. Derfor bør det ikke tas med noen regel som gir den tillitsvalgte rett til å se på regnskap og driftsbudsjett.

Selvaag Gruppenuttaler at de ikke kan se noe legitimt behov eller begrunnelse for at utleieren skal framlegge regnskap eller budsjett overfor leieren. Om utleierens investering går i vinning eller tap, har ingen påvirkning på utleierens rettigheter eller plikter etter avtalen, og skal heller ikke ha det. OBOSer enig med mindretallet, da den merbelastningen som pålegges utleierne ved at tillitsvalgte gis rett til å pålegge utleieren å avgi regnskap og budsjett for leierne, vanskelig kan forsvare behovet for en slik innsynsrett - noe som kan skape praktiske vansker. Huseiernes Landsforbundtiltrer også mindretallets forslag. En eventuell innsynsrett burde i så fall gå begge veier, slik at også utleieren fikk rett til å kreve innsyn i leierens økonomi.

Trondheim kommunehar prinsipielt ikke motforestillinger mot beboerrepresentasjon, men det synes imidlertid klart at regelen om regnskap og budsjett ikke passer for slik virksomhet som bedrives av kommunen. Det blir ikke ført egne regnskap og budsjett for det enkelte boligkompleks. Det vil også være uhensiktsmessig, kostnadsdrivende og for øvrig forbundet med store problemer å innføre en slik nyordning på dette feltet. I og med at kommunen ikke driver utleievirksomhet for å tjene penger, kan de heller ikke se at det skulle være et saklig behov for en slik informasjonsrett.

Departementets vurderinger

Departementet er enig med utvalget i at det bør innføres en ordning med beboerrepresentasjon i hus hvor utleieren leier ut flere boliger. Det å gi boligleiere større innflytelse over egen bosituasjon samsvarer både med målsettingene i boligpolitikken på området for bomiljø, og med den demokratiseringsprosessen som finner sted på andre områder i samfunnet. Boligleiere bør derfor ha mulighet for en viss innflytelse på eiendommens forvaltning og drift. Samtlige høringsinstanser har også stilt seg positiv til en slik nyordning.

Departementet vil i likhet med utvalget foreslå at boligleierne i hus der utleieren har utleid fem eller flere boliger, skal kunne velge en tillitsvalgt i møte ved flertallsvedtak. Etter departementets vurdering skulle det ikke være grunn til å begrense ordningen til bare å gjelde dem som driver utleie som næring. Det vil heller ikke være noen god løsning å tilrettelegge for etablering av en samlet representasjon for flere eiendommer; en slik løsning ville i mindre grad kunne bidra til å styrke bomiljøet.

Departementet mener det er unødvendig at det i loven presiseres hvem som kan velges til tillitsvalgt. Boligleierne bør fritt kunne velge hvem de vil la seg bli representert av. Det kan for eksempel være en av beboerne eller en utenforstående tredjemann. Enkelte høringsinstanser har foreslått at det i stedet for en tillitsvalgt kan velges et helt styre. Departementet kan være enig i at et styre kan tenkes å ha større gjennomslagskraft enn en enkelt tillitsvalgt. Både i sameier og i borettslag blir det valgt styrer. Men disse styrene vil ha et betydelig større ansvarsområde enn den tillitsvalgte i en utleieeiendom. Det er for eksempel ikke her meningen at leierne i fellesskap skal overta vedlikeholdet eller forvaltningen av eiendommen. Ordningen vil også bli mer omfattende dersom det skal oppnevnes et styre. Departementet antar derfor at det vil være tilstrekkelig å velge én tillitsvalgt.

Departementet vil foreslå at den tillitsvalgte skal velges for ett år om gangen, men at vervet som tillitsvalgt først opphører når ny tillitsvalgt er valgt, selv om den opprinnelige tjenestetiden er utløpt tidligere. Når det foreligger særlige grunner, bør den tillitsvalgte likevel kunne trekke seg tilbake fra vervet før tjenestetiden er ute - for eksempel fordi han skal flytte ut av eiendommen, eller der utførelsen av vervet blir særlig tyngende av andre grunner.

Dersom boligleierne ikke er fornøyd med måten den tillitsvalgte oppfyller sitt verv på, bør et flertall av boligleierne kunne gjøre vedtak om at den tillitsvalgte skal fratre. Boligleierne må da velge en ny representant. Ønsker et flertall å gjøre slutt på ordningen med bruk av tillitsvalgt, vil departementet foreslå at dette kan gjøres i møte ved et flertallsvedtak. Departementet er ikke enig i utvalgets forslag om at mer enn halvparten av samtlige boligleieforhold i eiendommen må ha stemt for forslaget for at et gyldig vedtak skal være truffet. Det skulle etter departements vurdering være tilstrekkelig å kreve simpelt flertall blant de beboerne som er til stede. Beboerne vil etter departementets forslag ikke kunne foreta slike avgjørelser som skulle tilsi strengere krav til voteringen.

Departementet er av den oppfatning at den tillitsvalgte bør ha som sin primære oppgave å representere boligleierne overfor utleieren i alle spørsmål som har betydning for boligleierne i huset. Den tillitsvalgte blir da et bindeledd mellom leierne og utleieren. Men selv om leierne er representert ved en tillitsvalgt, må ikke det være til hinder for at en leier tar direkte kontakt med utleieren for å drøfte ulike spørsmål. En leier bør således kunne velge om han vil ta direkte kontakt med utleieren eller om han vil la henvendelsen gå gjennom den tillitsvalgte.

Departementet vil foreslå at den tillitsvalgte først og fremst skal ha en rådgivende funksjon. Etter departementets skjønn bør ikke utleieren fratas kontrollen eller beslutningsmyndigheten over eiendommen. I kraft av sin eierposisjon bør utleieren fortsatt kunne bestemme hvordan han vil drive eiendommen, men den tillitsvalgte bør ha rett til å drøfte alle spørsmål som har betydning for boligleierne i huset før utleieren treffer sine beslutninger. Departementet vil derfor foreslå at utleieren skal være forpliktet til å underrette den tillitsvalgte om større påtenkte vedlikeholdsarbeider og andre tiltak som i vesentlig grad berører boligleierne. Dette kan for eksempel gjelde utleierens ønske om å seksjonere eiendommen eller fastsette nye husordensregler. Utleieren bør ikke kunne sette i verk større vedlikeholdsarbeider eller andre tiltak som i vesentlig grad berører boligleierne, før det er gått en måned etter at utleieren sendte underretningen til den tillitsvalgte. Den tillitsvalgte får da tid til å drøfte situasjonen med boligleierne i huset. Deretter kan han fremme deres ønsker og innvendinger før tiltakene eventuelt settes i verk. Varslingsplikten bør likevel ikke gjelde dersom tiltaket ikke kan vente uten å utsette eiendommen for vesentlig skade. Men dette alternativet bør begrenses til bare å gjelde der det vil oppstå ytterligere skader på eiendommen dersom tiltaket ikke kan settes i verk umiddelbart.

Norges Leieboerforbund foreslår at boligleierne skal kunne vedta nye husordensregler. Dette vil nok av hensyn til bomiljøet kunne være fornuftig, men samtidig vil dette etter departementets syn innebære et for sterkt inngrep i eierens råderett over egen eiendom. Departementet fraråder derfor en slik regel.

Departementet er av den oppfatning at det ikke vil være nødvendig å kreve at utleieren skal måtte begrunne sitt standpunkt skriftlig før tiltaket blir satt i verk. Dette har sammenheng med den tillitsvalgtes tiltenkte rolle, som skal være rådgivende; utleieren skal ikke være forpliktet til å følge rådene eller å begrunne sin uenighet. Men departementet vil foreslå at utleieren straks skal sende melding til den tillitsvalgte dersom han skal overdra eiendommen til andre. Dette blir viktig dersom boligleieren, i samsvar med § 8-6 annet ledd, vil gjøre avhenderen ansvarlig sammen med erververen for riktig oppfyllelse av forpliktelsene etter leieavtalen.

Et særlig spørsmål er om den tillitsvalgte skal kunne kreve at utleieren legger fram regnskap for eiendommen og et driftsbudsjett som viser inntekter og utgifter i inneværende år. De fleste høringsinstansene har på dette punktet støttet mindretallet, som har gått mot en slik regel. Både den tillitsvalgte og boligleierne selv kan ha nytte av slik informasjon om den faste eiendommen. Innsyn i og kunnskap om økonomien ved drift av eiendommen vil kunne gjøre det enklere for den tillitsvalgte å komme med gode råd og realistiske forslag. Utleierens råderett over eiendommen vil ikke bli redusert gjennom å gi innsyn.

På den andre siden vil innsyn i driften av en eiendom ofte gi et dårlig oversyn over utleierens samlede økonomiske situasjon. Det kan dessuten være en belastning for utleieren å måtte gi regnskap og budsjett til boligleierne. Utleierens økonomiske situasjon og disposisjoner er utleierens egen sak, og innsyn bør bare gis dersom det er særlig behov for det. Ettersom departementet ikke støtter utvalgets forslag om rett for leierne eller kommunen til å iverksette vedlikeholdsarbeider for utleierens regning, dersom utleieren forsømmer sine plikter i denne forbindelse, jf. vurderingene under pkt 10.3, blir behovet for innsyn i regnskapene betydelig mindre enn dersom utkastet hadde inneholdt en slik regel. Et krav om innsyn i regnskap og budsjett kunne også føre til praktiske problemer for en utleier som fører felles regnskap for flere eiendommer. Skal han skille ut hvilke inntekter og utgifter som knytter seg til eiendommen som den tillitsvalgte representerer, vil dette kunne medføre økte kostnader og praktiske vanskeligheter. Departementet vil etter en samlet vurdering foreslå at den tillitsvalgte og beboerne ikke skal ha innsynsrett i utleierens regnskap og budsjett.

Flere av høringsinstansene har foreslått sanksjonsregler for de tilfellene der utleieren ikke setter av tid til å drøfte oppståtte problemer med den tillitsvalgte, eller ikke sender varsler i samsvar med bestemmelsene. Slike sanksjonsregler vil kunne gi boligleierne mulighet til å presse utleieren til å ta hensyn til leiernes ønsker. Departementet kan være enig i at leiernes kollektive stilling i forhold til utleieren ville kunne bli bedre dersom det var muligheter for å presse en lite samarbeidsvillig utleier ved bruk av sanksjoner. På den annen side er den tillitsvalgte bare tiltenkt en rådgivende funksjon. Utleieren vil derfor sjelden kunne oppnå vesentlige fordeler ved å neglisjere den tillitsvalgtes rettigheter. Departementet antar derfor at det sjelden vil være behov for egne sanksjonsregler for slike tilfeller. Dersom utleieren unnlater å melde fra om større vedlikeholdsarbeider m.m., og dette fører til økonomiske merutgifter for leierne, vil leierne kunne holde tilbake så mye av leien at det sikrer de kravene som leierne har mot utleieren. Leierne vil også kunne si opp leieavtalen, eventuelt heve denne, dersom misligholdet er vesentlig. Etter departementets vurdering er det sannsynlig at også disse mulighetene indirekte vil medvirke til at utleieren respekterer den tillitsvalgtes rettigheter. Departementet kan derfor ikke se at det skulle være behov for særskilte sanksjoner for slike tilfeller.

10.3 Manglende vedlikehold fra utleier; tvungen gjennomføring

Gjeldende rett

Gjeldende lov har ingen bestemmelser som gir boligleiere i fellesskap muligheter til å treffe vedtak om vedlikehold for utleierens regning. Heller ikke finnes det en bestemmelse som gir kommunen adgang til iverksette oppfylling av vedlikeholdsplikten etter begjæring fra leierne.

Utvalgets forslag

Utvalget har drøftet om det skal være adgang for andre til å sette igang vedlikehold på utleierens regning, dersom utleieren selv forsømmer sin vedlikeholdsplikt. Utvalget har på dette punktet delt seg i tre grupper. Ingen av gruppene har flertall i utvalget.

Representantene fra Administrasjonsdepartementet, Norges Leieboerforbund og NBBL har foreslått at i eiendommer, hvor utleieren eier minst fire boliger og hvor beboerne har valgt en beboerrepresentant, skal boligleierne i møte ved enstemmighet kunne treffe vedtak om oppfylling av vedlikeholdsplikten for utleierens regning. Dette skal da gjelde oppfylling av plikter som eiendommens leieinntekter kontraktrettslig er betinget av. Forslaget omfatter igangsetting av vedlikehold, ikke generelle forbedringer av eiendommens standard. Utleieren skal dekke alle kostnader ved vedlikeholdet, men for at noen skal påta seg oppgaven, forutsettes det at leierne vanligvis må forskuttere disse.

Til sikkerhet for kostnadene skal leierne ha panterett i utleierens eiendom fra det tidspunktet vedtak om tiltaket ble gjort. I den utstrekning vedlikeholdsarbeidene har bidratt til å bevare eller forhøye eiendommens verdi, skal panteretten gå foran alle andre heftelser og ha rettsvern uten tinglysing. For slik panterett skal ikke bestemmelsene i panteloven om angivelse av pantets størrelse gjelde (§ 1-4).

Utvalgets formann foreslår at adgangen til å sette igang vedlikehold gjøres uavhengig av representasjonsordningen ved at kommunen skal kunne sette i gang vedlikehold etter begjæring fra leierne. For øvrig er forslagene parallelle. Etter formannens oppfatning er behovet for tvungen gjennomføring av vedlikehold ikke begrenset til eiendommer hvor representasjon er etablert eller kan etableres. Leierne vil dessuten mangle den nødvendige faginnsikt, samtidig som de pådrar seg selv og utleieren et betydelig økonomisk ansvar ved gjennomføringen. Det offentlige har også uavhengig av leieforhold i eiendommen en interesse av at bygningsmassen blir holdt i hevd, og det finnes annen lovgivning som gir kommunene virkemidler for å sette i stand og fornye bygninger. I en husleielov bør reguleringen begrenses til tiltak med grunnlag i leiernes rettigheter etter avtalen, men det forutsettes at kommunen vil kunne samordne tiltak etter husleieloven og tiltak med hjemmel i annen lovgivning.

Representantene for Huseiernes Landsforbund og Handelens Hovedorganisasjon går imot begge de nevnte forslag. Disse mener at en tvungen vedlikeholdsplikt vil kunne sette utleieren i en umulig økonomisk situasjon. Dette gjelder særlig i husleieregulerte forhold, der reguleringen gjennom årtier har fratatt utleier et økonomisk grunnlag til å holde eiendommen ved like. De er videre under enhver omstendighet imot at leierens eller kommunens utgifter skal få panterett med rettsvern uten tinglysing i utleierens eiendom og få førsteprioritet - som det vanligvis vil bli - da långiverne med dette risikerer å bli skjøvet ned på en så lav prioritet at de ikke lenger har noen dekning. Dette kan hindre utleieren i å få gjennomført det vedlikeholdet leierne eller kommunen kan utføre på utleierens regning.

Høringsinstansenes merknader

Norges Huseierforbundantar at spørsmål omkring manglende vedlikehold først og fremst vil være knyttet til husleieregulerte boligrom - og hevder at det, sett i forhold til gjeldende husleieregulering, er rystende urimelig at det nå blir lagt opp til å ta igjen forsømt vedlikehold før husleiereguleringen i det minste er opphevet. De mener også at det er mange uklarheter i bestemmelsen om boligleiernes rett til å gjennomføre vedlikehold, for eksempel med hensyn til hvordan en skal definere utleierens vedlikeholdsplikt.

Den Norske Bankforeningmener at bestemmelsen om boligleiernes rett til å gjennomføre vedlikehold er uakseptabel. Foreningen mener at det er uakseptabelt å gi krav som er utledet fra vedlikeholdsplikten legalpanterett. Selv om det vil være en fordel at eiendommen ikke forringes i verdi, kan det ikke aksepteres at andre panthavere må ta risikoen for redusert sikkerhet. Kostnadene til bevaring eller forhøyelse av en eiendoms verdi vil erfaringsmessig være langt høyere enn den markedsmessige verdiøkning. Dette innebærer at etterstående panthavere vil få redusert sikkerhet med en slik bestemmelse som foreslått. Dette vil føre til større usikkerhet og dyrere finansiering av eldre bebyggelse. Forslaget om legalpanterett bør følgelig utgå. I stedet bør kommunen eller leierne på forhånd kunne forhandle med panthaveren om en fravikelse av prioriteten.

Juss-Busser positiv til forslaget om at leierne kan gjennomføre utleierens forsømte vedlikehold, men mener at det er liten grunn til å tro at forslaget vil få praktisk betydning, både fordi forslaget innebærer en altfor stor egenrisiko for leierne, og fordi det lett vil skape uenighet blant leierne ved at de selv må vurdere og ta stilling til ulike måter å gjennomføre vedlikeholdsarbeidet på. Dessuten kreves det enstemmighet blant deltakerne for å treffe et vedtak. I stedet bør det opprettes en nemnd, eventuelt bør myndighetene som driver med byggesaker vurdere hvilket omfang vedlikeholdet bør ha og eventuelt treffe vedtak om at det kan utføres vedlikehold for utleierens regning. Derfor støtter Juss-Buss det mindretallet som går inn for at kommunen skal ha kompetanse til å sørge for vedlikehold. Men bestemmelsen bør være utformet slik at utleieren blir pålagt å betale alle kostnader i forbindelse med vedlikeholdet, og utleieren bør få en siste mulighet til selv å utføre vedlikeholdet. Kommunens vedtak bør av den grunn inneholde en frist for å sette i gang med arbeidet.

Studentskipnadene i Norgehevder at bestemmelsen om boligleiernes tvungne gjennomføring av vedlikehold vil skape stor risiko for at det kan settes i gang prosesser som fratar ansvarlige organer styringen, og at risikoen på utleierens hånd vil være urimelig. Videre blir det hevdet at bruk av motrekning i husleien kan bety umiddelbar likviditetssvikt og konkursrisiko, og at dette vil virke helt urimelig i situasjoner der leierne gjennomfører et vedtak uten tilstrekkelig kompetanse. Leiernes vurdering av vedlikeholdsplikten vil kunne avvike sterkt fra realiteten i leieavtalen. Det kan også oppstå store rettslige konsekvenser, som må løses i en langvarig prosess med tilsvarende risiko for at utleieren blir insolvent. Dessuten synes det som om leierens rettslige vern vil være godt nok sikret uten bestemmelsen om boligleierens adgang til å gjennomføre vedlikeholdsplikten. Dersom bestemmelsen blir vedtatt, vil det være nødvendig å gjøre unntak fra såkalte gjennomgangsboliger.

Selvaag Gruppenmener at begge parter er best tjent med at ytterligere krav om vedlikehold blir løst etter de alminnelige bestemmelsene. Dette fordi særlige bestemmelser om vedlikehold kan være et urimelig pressmiddel for leieren, og fordi det innebærer en risiko for at leieren etter en prosess ender opp med en stor regning. Panteretten som utvalget har kommet med forslag om, vil kunne vanskeliggjøre finansieringen av mange bygg. Noe som kan føre til at det blir betydelig færre leiligheter for utleie. Selvaag Gruppen tviler på at kommunene har vilje og kapasitet til å administrere og gjennomføre et pålagt vedlikehold i noe omfang. Det bør være domstolene som tar avgjørelse om omfanget av utleierens vedlikeholdsplikt. Dersom kommunen får kompetanse til å gjennomføre vedlikeholdet, vil det føre til at flere private aktører mister interesse for utleie.

Norges Leieboerforbundforeslår en bestemmelse om at en næringsdrivende utleier som vesentlig forsømmer sine plikter etter lov eller leieavtalen til tross for gjentatte advarsler, ved dom eller vedtak fra bygningstilsynet for en bestemt tid skal miste retten til å på egen hånd å bestemme hvem som skal forestå forvaltningen av eiendommen. Retten eller bygningstilsynet bestemmer i dommen/vedtaket hvem som for eierens regning skal forvalte eiendommen i den tid utleieren er fradømt forvaltningen. Den som oppnevnes må være villig og skikket til å forestå en forsvarlig forvaltning. Partene skal uttale seg om valg av forvalter. Finner retten eller bygningstilsynet det forsvarlig, kan den/det velge den som utleieren foreslår. Etter forbundets vurdering skulle det være behov for både flertallets og mindretallets forslag til bestemmelser. Dette er begrunnet med at alternativet med kommunen vil være det eneste alternativet dersom leierne i eiendommen har begrenset med midler og vedlikeholdsforsømmelsen er stor. For det andre vil regelen være effektiv i hus hvor det er utleid færre enn fem boliger. Bestemmelsen om kommunens adgang til forestå vedlikehold vil kunne være effektiv i de tilfellene der utleieren ikke lar seg presse av dagbøter. Men det vil kunne bli et problem å få kommunen til å satse penger på dette. Derfor vil det være nødvendig å sette inn noen kriterier for når kommunen skal utføre vedlikeholdet. Alternativet at leierne selv setter i gang med vedlikehold vil være mest aktuelt der boligleierne har forholdsvis god økonomi. Dessuten bør det være en regel som fratar en utleier en rett til å forvalte eiendommen hvis han gjentatte ganger forsømmer sine plikter.

OBOSmener at det er flere betenkeligheter med en bestemmelse som gir boligleierne rett til å gjennomføre vedlikehold for utleierens regning, og som gir dem en legalpanterett i eiendommen som sikkerhet for sine utgifter. Det blir anført at dette kan gi leierne en hjemmel til å pådra utleieren utgifter som leieinntektene av gården på det aktuelle tidspunktet ikke kan bære. En slik legalpanterett vil kunne sperre for utleierens belåning av eiendommen som sikkerhet for finansiering av for eksempel arbeider med vedlikehold. Bestemmelsen bør derfor ikke tas inn i loven. I alle fall bør det avventes til det blir høstet inn erfaringer med opphevelsen av kapittel 2 i husleiereguleringsloven.

Norges Eiendomsmeglerforbunder kritisk til konsekvensene av forslaget om at leierne skal få legalpant for utgifter til utførelse av manglende vedlikehold. Legalpant er et usikkerhetsmoment ved enhver eiendomsoverdragelse. Slik legalpant kan også hindre gunstig belåning av eiendommen. Långiver til spesielt eldre gårder vil måtte ta høyde for at slik legalpant kan etableres. Godtroende tredjemann vil ved en overtaking kunne risikere tap dersom utgiftene sikres ved legalpant.

Huseiernes Landsforbunduttaler at det så sterkt som mulig vil fraråde bestemmelser om tvungen gjennomføring av vedlikehold. Dette er begrunnet med at en slik bestemmelses virkeområde kan bli meget stort, og gårdeierne vil kunne være uten økonomisk evne til å ta et slikt løft med en gang. Leierne kan også få hjemmel til å pådra utleieren utgifter til gårdens drift som den ikke vil tåle før markedsleien har fått virke i flere år. Behovet for en slik bestemmelse er neppe stort. I framtiden vil vedlikeholdet bedre seg av seg selv da markedsleie er blitt vanligere. Behovet for regelen vil vise seg etter at markedsleien har virket i en ti til femten år. Foreløpig bør ikke bestemmelsen tas inn i loven. Dessuten vil den foreslåtte legalpanteretten virke som en sperre for finansiering av eldre boliggårder, også når det gjelder gårdeierens lån til vedlikehold. Långiver kan aldri vite om leierne går til aksjon, noe som vil innebære en stor sikkerhetsrisiko som igjen vil hindre låneopptak.

Statsbyggfraråder innføring av en bestemmelse som gir leierne rett til å gjennomføre vedlikehold. Statsbygg er heller ikke enig i forslaget om at kommunen kan sette i verk tiltak på eiendommen med påfølgende refusjonsrett og panterett for kostnadene. For Statsbygg vil dette være helt uholdbart og innebære en kommunal overprøving av statlige budsjettvedtak, hvilket ikke kan aksepteres.

Trondheim kommuneuttaler at siden det offentlige sjelden har nok vedlikeholdsmidler til å utføre et optimalt vedlikehold, må vedlikeholdet planlegges og programmeres. Dette innebærer også et sett med prioriteringer. Bestemmelsen vil gi enkelte grupper beboere mulighet til å overprøve bystyrets rammebudsjettering og boligetatens programmering av vedlikeholdet innenfor disse rammene. En slik bestemmelse bryter med bystyrets suverene rolle etter kommuneloven, idet andre tilfeldige kommunale leiere i kommunale boliger skal kunne bestemme hvilke rammer som den enkelte etat må disponere innenfor. Sjelden eller aldri vil det være et spørsmål om hvordan et overskudd fra driften av kommunale boligprosjekter skal disponeres. Derfor må det bestemt frarådes at bestemmelsen om tvungen gjennomføring av vedlikeholdsplikten blir stående uten unntak for kommunale utleieforhold. Bestemmelsen bør endres slik at den kan fravikes ved avtale om leie av boliger som etter vedtak av organ for stat, fylkeskommune eller kommune skal utleies etter sosiale kriterier eller til grupper eller enkeltpersoner med spesielle boligbehov.

Sosial- og helsedepartementetuttaler at de er enig i forslaget om beboernes rett til å la forsømt vedlikeholdsarbeid utføres for utleierens regning.

Den norske Advokatforeninger enig i at loven bør inneholde en bestemmelse som i praksis gjør det mulig å framtvinge et krav om retting. Derfor støtter foreningen at man enten tar inn bestemmelser som sikrer leierne, alternativt kommunen, rett til å gjennomføre vedlikehold på utleierens regning, men en slik regel bør gjelde uavhengig av om det er eller kan innføres beboerrepresentasjon i eiendommen.

Den norske Advokatforening peker på at hensynet til bevissikring og hensynet til at adgangen ikke misbrukes, taler for at det bør innføres en ordning med at leieren, før han iverksetter arbeidene med retting, må innhente takst eller skadebesiktigelse av en uavhengig tredjemann. Videre blir det hevdet at det bør være et vilkår at kravet om utbedring blir framsatt skriftlig. Når det gjelder legalpanteretten, mener Den norske Advokatforening at det ligger relativt omfattende konfliktstoff i spørsmålet om manglende vedlikehold av boligen fra utleierens side. Det blir presisert at i forbindelse med overdragelse av fast eiendom, bør grunnboken være både positivt og negativt troverdig. Den norske Advokatforening mener at hensynet til en effektiv avhending taler mot innføring av en ordning med legalpant. Den norske Advokatforening er heller ikke enig i at panteloven § 1-4 ikke skal gjelde. Tinglysing av kravet bør kunne skje fra det tidspunktet det foreligger takst, slik at kravets størrelse kan angis og spesialitetsprinsippet følgelig overholdes.

Forbrukerrådeter i prinsippet positivt innstilt til bestemmelsen om boligleiernes adgang til å gjennomføre vedlikehold, men er usikker på om den vil få noen praktisk betydning. Dersom leiernes rett skal ha noen verdi må deres krav sikres med panterett i eiendommen uten tinglysing. I mange eiendommer vil ikke leierne ha den nødvendige kunnskap som gjør at kravet blir tinglyst. Når det gjelder forslaget om kommunens rett til å gjennomføre vedlikeholdet, mener Forbrukerrådet at bestemmelsen kan være et viktig supplement til bestemmelsen om leierens krav om retting av mangel.

Oslo kommune er ikke enig i at boligleierne gis anledning til å kreve oppfyllelse av vedlikeholdsplikten for utleierens regning. En slik ordning vil innebære for stor risiko for leierne. Kommunen bør derimot kunne forestå vedlikeholdet. Bestemmelsen kan være et nyttig verktøy ved at kommunen får direkte hjemmel i lov for å kunne gå inn og avhjelpe de dårligste boforholdene i byen. Bestemmelsen vil også kunne ha en indirekte betydning, ved at private gårdeiere vil være mer positive til byfornyelse og nødvendig vedlikehold. Det er viktig å være klar over at bestemmelsen vil innebære en økonomisk risiko for kommunen, i den grad panteretten ikke er tilstrekkelig og eieren ikke er søkegod.

Den Norske Stats Husbankpeker på at den normalt har sikret sine krav med pant på førsteprioritet i bebygde eiendommer. Banken er pålagt å gi lån til grupper/prosjekter med lav betjeningsevne og høy risikoprofil. Banken stiller seg på denne bakgrunn kritisk til enhver endring av panteloven som endrer på bankens prioritet. De foreslåtte endringer vil kunne medføre økt risiko for tap for banken.

Justisdepartementeter skeptisk til forslaget om at kommunen skal ha adgang til å utføre vedlikehold. Husleieloven er i første rekke en privatrettslig regulering av forholdet mellom leieren og utleieren. Forslaget innebærer ikke at noen av partene får en rett til å kreve at kommunen skal gripe inn; bestemmelsen innebærer bare en rett for kommunen til å utføre vedlikeholdet. Selv om det offentlige må sies å ha en egeninteresse i at bygningsmassen vedlikeholdes, vil det etter Justisdepartementets oppfatning være å trekke dette for langt om kommunen skal få rett til å få iverksette slike tiltak på egen hånd på utleierens bekostning. Selv om leieren etter forslaget ikke gis noen rett til å kreve at kommunen skal foreta vedlikeholdet, kan det ikke ses bort fra at det i enkelte kommuner vil bli framsatt et ikke ubetydelig antall begjæringer fra leiere. En må også regne med at det i enkelte tilfeller vil være vanskelig for kommunen å fastslå om det dreier seg om manglende vedlikehold fra utleierens side.

Departementets vurderinger

Det kan føre til lite hyggelige boforhold for leierne dersom utleieren vedvarende misligholder sine vedlikeholdsplikter. Selv om misligholdet kan gi rett til leiereduksjon, kan ikke dette fullt ut bøte på de utrivelige boforholdene. Rett til heving vil heller ikke være særlig interessant dersom leieren primært ønsker å bli boende eller fortsatt drive sin virksomhet fra husrommet. Departementet mener derfor at det kunne være ønskelig med regler som gav leierne rett til selv å gjennomføre forsømt vedlikehold for utleierens regning. Men leierne kunne ikke gis rett til å gå lengre enn å utføre det vedlikeholdet som utleieren etter leieavtalen selv skulle ha utført. Så lenge leierne bare kunne utføre det vedlikeholdet som utleieren selv skulle ha utført, blir ikke utleieren påført byrder som han selv ikke har akseptert ved inngåelsen av leieavtalen. Det må forutsettes at utleieren ved inngåelsen av avtalen både har evne og vilje til å gjennomføre et forsvarlig vedlikehold

Departementet har likevel kommet fram til at det ikke vil være tilrådelig å gi leierne en slik selvstendig vedlikeholdsadgang. Dette er begrunnet i flere forhold. Blant annet vil partene ofte være uenige om hvorvidt det foreligger brudd på leieavtalen; det vil her si hvorvidt vedlikeholdet er forsømt. Det ville etter departementets mening være betenkelig å gi den ene parten rett til ensidig å ta stilling til en slik tvist for deretter å utføre den andre partens vedlikeholdsplikter for dennes regning. Dette strider mot vanlige prinsipper for konfliktløsning. Leiernes vurdering av vedlikeholdet kunne avvike sterkt fra innholdet i leieavtalen eller de faktiske realiteter.

Et annet viktig moment er at mange leiere vil mangle faglig innsikt til å sette i gang kanskje omfattende vedlikeholdsarbeider på egen hånd. Dette kan for eksempel gjelde taktekking eller utbedring av omfattende skader på fasaden. Den manglende faginnsikten kunne føre til en kostbar og mindre rasjonell gjennomføring. Det ville også være fare for iverksettelse av vedlikeholdsarbeider som ikke er regningssvarende, for eksempel omfattende oppussing av en kondemnabel bygning. Slikt vedlikehold kunne føre til tap både for leierne og utleieren. Forutsettes det at flere leiere skal samarbeide om gjennomføringen, kan dette være en kime til konflikt. Det kan også tenktes at leierne rent praktisk kan gjennomføre vedlikeholdet, og at de evner å samarbeide om utførelsen, men at selve finansieringen er mangelfull eller helt fraværende. Utilstrekkelig finansiering vil også kunne påføre leierne og utleieren stort økonomisk tap. Forutsettes det at det i eiendommen må foreligge enstemmighet mellom leierne for at vedlikehold kan igangsettes, vil dette kunne gjøre det lettere å gjennomføre vedlikeholdet. Men dette alternativet vil i mange tilfeller ha begrenset betydning i og med at det vanligvis vil være vanskelig å få til enstemmighet mellom leierne.

Når det gjelder forslaget om at kommunestyret kan gjøre vedtak om vedlikehold etter begjæring fra leierne, har dette forslaget den fordelen at kompetansen ikke er begrenset til eiendommer der det er eller kan etableres beboerrepresentasjon. Etter departementets vurdering framstår det som fornuftig å ikke avgrense vedlikeholdsadgangen til bare å gjelde eiendommer med et visst antall utleieenheter. Behovet for vedlikehold vil kunne være like stort i mindre enheter.

Når departementet heller ikke går inn for dette alternativet, har dette å gjøre med den generelle oppfatningen at kommuner ikke bør engasjere seg i tvangsoppfylling av avtalerettslige rettigheter og plikter. Dette ligger på siden av de oppgaver en kommune bør påta seg. Pålegget om vedlikehold kunne her ikke gjøres etter en generell vurdering av hva som trengs av vedlikehold. Kommunen måtte foreta en konkret tolking av leieavtalen for å slå fast hva som kan gjennomføres av vedlikehold. Gjennomføring av slike vedlikeholdsprosjekter ville også for kommunen kunne medføre økonomisk risiko og fare for tap. En kommune kunne derfor ikke pålegges å gjennomføre tiltak som ville medføre tap. For mange kommuner ville også tiltakene kunne medføre praktiske og administrative vanskeligheter. Ikke alle kommuner ville ha evne eller kapasitet til å gjennomføre slikt vedlikehold.

Oslo kommune peker på at forslaget ville gi kommunen hjemmel til å gå inn og avhjelpe de dårligste boforholdene i byen, og at private gårdeiere ville bli mer positive til byfornyelse og nødvendig vedlikehold. En slik bestemmelse ville nok kunne være et nyttig verktøy i den sammenheng. Imidlertid bør hensynet til byfornyelsen etter departementets syn ivaretas gjennom generelle bestemmelser som omfatter alle eierformer, slik som plan- og bygningsloven. Hensynet bør ikke ivaretas gjennom særlig regulering i en lov som her bare gjelder en eier- og utnyttelsesform, nemlig husleie.

Uavhengig av hvilken av de to løsningene som skulle bli valgt, ville en tilknyttet ordning med legalpanterett kunne medføre vanskeligheter for utleierens eget vedlikehold. Dette har sammenheng med prioriteten mellom et legalpant og et avtalepant. Et legalpant måtte i praksis ha førsteprioritet uten tinglysing. Det vil si at en långiver som gav utleieren lån for å gjennomføre vedlikehold, ville stå etter leiernes eller kommunens legalpanterett selv om långiver har vurdert lånerisikoen gjennom å se etter i grunnboken. En långiver som skal gi utleieren kreditt, må da for å sikre seg ta god høyde for mulig legalpant ved vurderingen av størrelsen på lånesummen. Det vil vanskelig la seg gjøre å vite sikkert om leierne eller kommunen vil kunne gå i gang med vedlikeholdstiltak, og i så fall hvor mye det vil kunne koste. Selv om eiendommen blir avhendet gjennom tvangssalg eller tvangsauksjon, vil kreditorene normalt ikke få den investerte summen igjen gjennom markedsverdien på eiendommen. På den annen side måtte leierne eller kommunen få best mulig sikkerhet for sine krav, dersom de skulle forskuttere vedlikeholdsarbeidet. Uten legalpant ville leierne eller kommunen trolig vegre seg mot å gjennomføre vedlikeholdet.

Uansett alternativ vil tvungen gjennomføring av vedlikeholdsplikten kunne sette en utleier i en vanskelig økonomisk situasjon - særlig vil dette gjelde i husleieregulerte forhold, der utleierens inntjening ofte vil være vesentlig mindre enn i andre husleieforhold. Selv om husleiereguleringsloven foreslås avviklet, vil reguleringen etter kapittel II fortsatt ha betydning for utleierens inntjening i lang tid fremover, ettersom opptrappingen til markedsleie foreslås gjennomført i løpet av en tiårs periode, jf. utkastet § 13-3 nr. 3 og omtalen under pkt 8.5.

Etter en samlet vurdering har departementet etter dette kommet fram til at det ikke vil være tilrådelig å gi boligleierne som er representert ved en tillitsvalgt, eller kommunen etter begjæring fra en leier adgang til å gjennomføre utleierens vedlikeholdsplikt. Dette innebærer ingen fullgod løsning, men departementet antar på den annen side at leiernes rett til å holde tilbake en forholdsmessig andel av leie etter utkastet § 2-15, i de aller fleste tilfeller vil være et effektivt pressmiddel for å få utleieren til å oppfylle sin vedlikeholdsplikt. I et marked der leiefastsettelsen er basert på fri leiefastsettelse, vil utleierens interesse for vedlikehold trolig tilta, og dermed vil også behovet for alternative måter å gjennomføre vedlikeholdet på være tilsvarende mindre.