16 Prosessuelle bestemmelser

16.1 Innledning

Kapittelet handler for det første om hvilke organ som skal kunne løse tvister i husleiesaker. Departementet holder fast ved at de ordinære domstolene skal ha rollen som det viktigste konfliktløsningsorgan i husleiesaker. Skal det etableres nye offentlige organ, må det foreligger særlige grunner for dette. Departementet kan ikke se at det foreligger slike grunner, verken for å opprette særdomstoler eller for å utvide kompetansen til Forbrukertvistutvalget. Det samme gjelder i forhold til å opprette egne kommunale nemnder. Det blir imidlertid foreslått at en takstnemnd kan ta stilling til hva som skal være markedsleie, gjengs leie og vederlag for forbedringer etter at leieforholdet er avsluttet, dersom partene ikke kommer til enighet om dette. Det foreslås at takstnemnda skal bestå av tre medlemmer som blir oppnevnt av herreds- eller byretten, og at nemndas avgjørelse skal kunne bringes inn for retten innen en fastsatt frist.

Kapittelet handler også om visse prosessuelle bestemmelser som spesielt skal gjelde for husleieforhold. Det blir foreslått at en avtale mellom utleier og leier om at en tvist som gjelder leie av bolig skal avgjøres ved voldgift, bare skal være bindende dersom avtalen er inngått etter at tvisten har oppstått. Dernest blir det foreslått at retten kan beslutte at framleier, husstandsmedlem eller ny leier skal ha bruksrett til husrommet inntil saken er avgjort på en endelig måte. Det blir foreslått at retten ved kjennelse skal kunne gi samtykke til fravikelse, mot eller uten sikkerhetsstillelse, når retten ikke finner grunn til å sette til side en oppsigelse. Ankefristen i husleiesaker foreslås endret i overensstemmelse med den alminnelige ankefristen i sivile saker på to måneder.

16.2 Offentlige tvisteløsningsorganer

Gjeldende rett

Etter gjeldende rett er hovedregelen at tvister i husleieforhold skal løses av de ordinære domstolene, med visse unntak. Det vil si herreds- og byrettene i første instans; anken går til lagmannsretten og eventuelt Høyesterett. Kongen har kompetanse til å opprette kommunale husleiedomstoler etter søknad fra kommunestyret. Ingen av landets kommuner har en slik særdomstol i dag. Den siste av husleierettene var Oslo husleierett. Den ble lagt ned etter vedtak av Oslo kommunestyre i 1989.

Etter gjeldende rett skal visse typer tvistespørsmål avgjøres av administrative organer. Lokale husleienemnder skal ta stilling til tvister om fastsetting av leie i de kommuner som fremdeles har slike nemnder. 1. mars 1997 finnes det slik nemnd i seks kommuner. Kommunen skal ta stilling til tvisten der en av partene motsetter seg bygningsmessige forandringer.

Utvalgets forslag

Utvalget foreslår å videreføre gjeldende rett, da utvalget mener at domstolsapparatet er velegnet til å avgjøre private tvister på en betryggende måte. Skal en annen ordning velges, må det etter utvalgets syn kreves gode grunner. Utvalget foreslår likevel noen modifikasjoner. Dette gjelder særlig i forhold til å etablere en oppmannsordning. Dette forslaget behandles under pkt. 16.3.

Utvalget finner ikke grunn til å gå inn for å innføre en særdomstol i husleiesaker. Det kan oppstå vanskelige spørsmål om avgrensning i forhold til de ordinære domstolenes kompetanse. Bruk av en særdomstol kan også stenge for forening av saker som naturlig hører sammen. En særdomstol vil også få store distrikter, slik at en i større grad enn ellers vil måtte bruke indirekte bevisførsel. Avgjørelsene i en slik særdomstol vil i alle tilfeller måtte ankes inn for en ordinær domstol.

Utvalget har også vurdert å opprette nemnder i hvert fylke til å ta seg av tvister. Nemndene måtte i tilfelle ha myndighet til å avsi bindende avgjørelse, etter mønster av Forbrukertvistutvalget. I Sverige har en etablert en ordning med «hyresnämnder», som har til oppgave å mekle i tvister mellom leier og utleier. Utvalget finner ikke grunn til å foreslå en liknende ordning i den nye husleieloven. Utvalget anser det heller ikke som aktuelt å legge husleietvister til Forbrukertvistutvalget. Flere av tvistene som kan oppstå, for eksempel om oppsigelse, egner seg dårlig for skriftlig behandling ved et sentralt organ. Det ville også være uheldig å legge enkelte av tvistene til dette organet, mens andre måtte behandles ved de ordinære domstolene. I mange saker foreligger det flere omtvistede forhold samtidig.

Høringsinstansenes merknader

Norges Leieboerforbund mener at det er behov for særdomstoler i husleieloven. Særlig vil dette behovet gjøre seg gjeldende i de større byene, der det finnes flere utleiere som leier ut på profesjonell basis. Disse utleierne har en tendens til å skape flere konflikter enn de uprofesjonelle. Dette underbygges av flere rettshjelpsundersøkelser som er gjennomført. Dessuten er det et argument at det i byene er flere leieforhold innen hvert rettsdistrikt, så det vil være mer praktisk å innføre særdomstoler. Norges Leieboerforbund er også av den oppfatning at det har vært en trussel mot rettssikkerheten at Oslo husleierett ble lagt ned. Nå har det vist seg vanskeligere å forutsi domsresultatet, og behovet for anke har økt. Det kan ikke være et avgjørende argument at behandlingen i særdomstoler kan stenge for naturlig forening av saker. Derimot vil det være et praktisk problem at en særdomstol vil ha store distrikter. Uproblematisk er det at avgjørelsen må ankes til en vanlig domstol.

Norges Leieboerforbund mener ellers at en ordning med nemnder ville ha vært et godt alternativ til særdomstoler. Det blir anmodet om at departementet foretar en grundig undersøkelse om alternative systemer for tvisteløsning. Både partene i et husleieforhold og hele samfunnet ellers vil være tjent med et enklere og billigere system enn bruken av de vanlige domstolene.

Forbrukerrådetgir uttrykk for at erfaringer fra Forbrukerrådets klagebehandling viser et klart behov for særskilte ordninger med tvisteløsning også på husleieområdet. Oppsigelser, regler om vedlikehold, regler om depositum/garanti og regler om prisfastsettelse ved utleie, er alle forhold som går igjen ved klage på utleietjenester. En tvisteløsningsordning etter modell av Forbrukertvistutvalget, eller de reklamasjonsnemnder som er opprettet etter avtale mellom Forbrukerrådet og ulike bransjer, ville etter Forbrukerrådets oppfatning også her være mer velegnet enn de ordinære domstoler til å håndtere denne typen tvister. Etter at husleieretten ble lagt ned, har dette behovet meldt seg for fullt. Forbrukerrådet ber derfor departementet om å utrede slike tvisteløsningsordninger nærmere.

Justisdepartementetstøtter forslaget om at det skal være de alminnelige domstoler som skal ha kompetanse til å løse tvister i husleiesaker.

Departementets vurderinger

Spørsmålet her er hvilke organer som skal ha kompetanse til å løse tvister i husleieforhold. I den norske statsforfatning har domstolene fått rollen som det viktigste konfliktløsningsorgan. Etter departementets vurdering bør domstolene fremdeles være det viktigste organ for å løse tvister. Det må etter departementets syn foreligge særlige grunner dersom det enten skal etableres nye offentlige konfliktløsningsorganer, eller at konfliktløsningen skal overlates til andre tvisteløsningsorganer. Departementet har derfor tatt som utgangspunkt at konfliktløsning ved andre organer bare vil være aktuelt dersom det er grunn til å tro at disse enten vil være bedre egnet til å løse den aktuelle konflikten, eller det foreligger andre særlige grunner.

De ordinære domstolene vil også ha de beste forutsetninger for å løse de fleste tvister i husleieforhold. En domstol har et høyt kvalifisert juridisk personale som er trenet til å løse tvister, særlig juridiske spørsmål. Dersom de juridiske dommerne ikke behersker de tekniske detaljene i tvisten, er det mulig å sette retten med sakkyndige meddommere, eventuelt oppnevne sakkyndige eller føre sakkyndige vitner; således skulle de ordinære domstolene være godt rustet til å løse de fleste tvistene som skulle oppstå i et husleieforhold.

En ulempe med domstolsbehandling er imidlertid at saksbehandlingen kan bli lang. I 1996 var gjennomsnittlig behandlingstid for sivile saker i herreds- og byrettene seks måneder fra stevning innleveres til dom er avsagt. Det kan derfor bli et misforhold mellom tiden som blir brukt på en sak, og sakens art og omfang. Dessuten kan behandlingen bli kostnadskrevende. Noen leiere vil derfor være avhengig av rettshjelpsforsikring eller fri rettshjelp for å ha råd til å reise søksmål. Dette er generelle justispolitiske problemer, som fortrinnsvis bør løses gjennom de alminnelige reglene om fri rettshjelp, effektivisering av domstolsapparatet m.m. Det er ikke realistisk å løse alle disse problemene gjennom særlovgivningen, herunder husleieloven. Departementet vil imidlertid peke på enkelte forhold som kan bøte på disse ulempene:

Tvistemålsloven inneholder regler om forenklet rettergang. Bruk av denne ordningen kan redusere kostnadene vesentlig og forkorte saksbehandlingstiden, blant annet ved at saken behandles skriftlig og bevisføringen begrenses. Det fører til at kostnadene blir betydelig mindre. Dessuten forenkles selve domsskrivingen, og det er bare begrenset adgang til anke. Det fører til at saksbehandlingstiden blir kortere. I tillegg vil domstolene være forpliktet til å hjelpe saksøkeren å sette opp en stevning og ellers tilrettelegge saken. Partene skal da kunne klare seg uten prosessfullmektig. Utgiftene til prosessfullmektig utgjør den største utgiftsposten i sivile saker. I gjeldssaker der tvistesummen ikke overstiger 20 000 kroner, er det obligatorisk med forenklet rettergang. I andre saker vil ordningen bare bli brukt dersom partene blir enige om det. Ordningen brukes lite, muligens fordi den er lite kjent. Etter departementets skjønn vil imidlertid formen for rettergang egne seg godt i mange mindre husleietvister.

For det andre har seks domstoler kommet i gang med et prøveprosjekt med rettsmeklingfra 1. januar 1997. Slik mekling finner sted hvor partene helt eller delvis kan inngå rettsforlik. Normalt må partene samtykke til slik behandling. Det kan også holdes flere møter. Partene kan være til stede samtidig eller møte mekleren - som kan være dommeren - hver for seg. Dersom det ikke oppnås enighet, eventuelt et rettsforlik, fortsetter saken etter de ordinære regler. Departementet ser klare fordeler med en slik ordning også for husleietvister. Særlig vil dette kunne gjelde mindre tvister om mindre tvistebeløp. Ordningen har blant annet den fordelen at meklingen foretas på et tidlig stadium. Derved er det mulig å få saken avsluttet på et tidligere tidspunkt enn det som er vanlig i andre saker. Dette vil medvirke til å redusere belastningen på partene og til å begrense kostnadene i forbindelse med tvisten. Dessuten foretas meklingen for lukkede dører. Partene unngår dermed den publisitet som en hovedforhandling medfører. Meklingen kan i tillegg medvirke til å bedre kommunikasjonen mellom partene. Partene har også mulighet til å komme med sine argumenter til mekleren uten at motparten er til stede. Partene får mulighet til å få prøvet sine argumenter for en uhildet dommer, og dermed få en nøytral vurdering av saken på et tidlig stadium. Selv om det ikke oppnås enighet, vil gjennomgangen likevel medvirke til å effektivisere saksforberedelsen og klargjøre de spørsmål som domstolen må ta stilling til. Under forutsetning av at dette blir gjort til en permanent ordning har departementet tillit til at dette kan medvirke til å løse mange tvister i husleieforhold på en billig og rask måte.

Videre vil departementet foreslå at en takstnemnd skal kunne treffe avgjørelser i tvistemål om markedsleie etter utkastet § 3-1, gjengs leie etter utkastet § 4-3 og verdien av forbedringer som leieren etter utkastet § 10-5 skal ha kompensasjon for ved leieforholdets opphør, jf. nedenfor under punkt 16.3. Avgjørelse av slike tvistemål krever først og fremst innsikt i markedspriser og tekniske spørsmål. På dette området vil personer med fagkyndighet i slike saker ha gode forutsetninger for å treffe raske, rimelige og riktige avgjørelser. En slik oppgavedeling vil også avlaste domstolene noe.

Med utgangspunkt i disse kriteriene har departementet kommet til at de alminnelige domstolene bør være det primære konfliktløsningsorgan i husleiesaker. Norges Leieboerforbund peker på at det bør opprettes særdomstoler til avgjørelse av tvistemål i husleiesaker. En fordel med særdomstoler er at saksbehandlingen trolig vil bli noe raskere, i og med at dommerne er mer erfarne med rettsområdet. Likevel har opprettelsen av flere særdomstoler den ulempen at det ikke sjelden kunne oppstå vanskelige avgrensingsspørsmål - hvilke spørsmål skal behandles av særdomstolen, og hvilke skal behandles av de ordinære domstolene. Spesialiseringen kan også forhindre hensiktsmessig forening av flere tvistepunkter og saker som naturlig hører sammen. Etter departementets skjønn er det heller ikke noe ved husleiesaker, som sakskompleks, som tilsier at disse bør behandles av særskilte domstoler. Heller ikke vil det være realistisk å opprette egne ankedomstoler. Departementet vil derfor ikke tilrå at det etableres egne særdomstoler til å behandle tvistemål i husleiesaker.

Departementet vil ikke tilrå etablering av kommunale eller fylkeskommunale nemnderfor løsning av husleietvister. Departementet kan heller ikke se at Forbrukerrådets forslag om at tvisteløsningen kan foregå i Forbrukertvistutvalget, eller i et nytt tilsvarende organ, er en realistisk løsning. Den gjennomsnittlige saksbehandlingstiden i Forbrukertvistutvalget er for tiden ca 1½ år eller tre ganger så lang som tiden som brukes ved domstolene. I tillegg kommer behandlingstiden ved Forbrukerrådets fylkeskontor. Den samlede saksbehandlingen vil derfor ofte ta mer enn to år. Det synes derfor lite aktuelt å gi dette utvalget ytterligere oppgaver nå. En rekke konfliktområder vil heller ikke egne seg for skriftlig behandling som benyttes i dette utvalget, for eksempel oppsigelsessaker.

Forslaget vil imidlertid ikke være til hinder for at partene selv oppretter en «bransjenemnd», for behandling av husleietvister. I et møte departementet hadde med Huseiernes Landsforbund og Norges Leieboerforening ble det opplyst at disse organisasjonene alt i dag bidrar til å bilegge mange tvister. Det burde derfor være grunnlag for at organisasjonene opprettet en partssammensatt bransjenemnd, og det kan gjøres uten statlig medvirkning.

16.3 Oppmannsordning/takstnemnd

Gjeldende rett

Etter gjeldende lov er det ikke noen bestemmelse som gjelder bruk av oppmann.

Utvalgets forslag

Utvalget har foreslått å gi partene en mulighet til å kreve at enkelte tvister avgjøres av en oppmann. Dette gjelder tvister om markedsleie, gjengs leie eller påkostninger. Oppmannens avgjørelse skal ha virkning som en rettskraftig dom dersom den ikke bringes inn for herreds- eller byretten innen tretti dager etter at vedkommende part har mottatt oppmannens skriftlige avgjørelse. Kommer partene ikke til enighet om valg av oppmann, kan begge parter kreve at denne oppnevnes av retten.

Forslaget med oppmannsordning bygger på flere hensyn. For det første har utvalget lagt vekt på at avgjørelsestemaet er forholdsvis presist angitt; det er spørsmål om å finne fram til en bestemt angitt størrelse. Denne avgjørelsen forutsetter innsikt i markedsforholdene på stedet og til en viss grad også bygningsteknisk innsikt. Det er her i mindre grad tale om rettslige spørsmål. Videre har utvalget lagt vekt på at denne typer tvister kan tenkes å oppstå med jevne mellomrom i mange leieforhold. Utvalget antar at oppmannens avgjørelse i de aller fleste tilfelle vil bli godtatt av partene. En slik uformell framgangsmåte vil videre resultere i en rask avgjørelse, med beskjedne kostnader for partene. Ordningen kan også bidra til å avlaste domstolene.

Høringsinstansenes merknader

Norges Huseierforbundhar liten sans for innholdet i utkastet, og vil i stedet foreslå at det opprettes en klagenemnd, som skal bestå av tre medlemmer, samt sekretær. Medlemmene oppnevnes med en advokat som formann, samt en representant fra en leietagerorganisasjon og en fra en huseierorganisasjon. Løsningen er mer i samsvar med tilsvarende løsninger på tilsvarende områder. Avgjørelsen bør kunne bringes inn for domstolene. Blir dette ikke gjort, skal avgjørelsen være rettskraftig. Slik avlastes rettsapparatet. Denne klagenemnda bør kunne behandle saker for hele landet.

Norges Takseringsforbundgir sin tilslutning til lovforslaget om å ta i bruk privat tvisteløsning i en del tilfeller. Forbundets medlemmer vil kunne gi sakkyndig bistand. Avgjørelsen bør bygge på reglene som er nedfelt i et skadeforsikringsoppgjør, jf. skadeforsikringsselskapenes generelle vilkår for avholdelse av skadeskjønn.

Norges Leieboerforening foreslår å endre bestemmelsen, ved at det i stedet blir opprettet et husleiekontor i hver fylkeskommune, som har tre medlemmer - en fast ansatt og en representant for hver av partene. Alternativt kan større kommuner opprette egne husleiekontor. Kontorene skal behandle enkeltsaker om gjengs leie og markedsleie. Befaring foretas om nødvendig. Hvert år offentliggjør husleiekontorene en takseringsliste, der det skal gå fram hva som skal være høyeste lovlige leie. I tillegg bør det utarbeides en liste over hvilke kvaliteter og hvilket utstyr som vektlegges ved leiefastsettelsen. Avgjørelsen kan påklages innen tretti dager. Klagen behandles av et nasjonalt organ. Partene kan bringe klagevedtaket inn for domstolene innen tretti dager. Blir ikke et vedtak påklaget, blir den rettskraftig. Det er uheldig at en foreslår å nedlegge styringen av husleienivået. Derfor vil slike organ medvirke til å hindre brudd på bestemmelser om maksimalpriser. Mange har ikke råd til å blande inn rettsapparatet, og slik vil det også kunne bli ved en privat løsningsmåte. Det er vanskelig å forstå at domstolene skal ta seg av prisvernet når en slik vurdering forutsetter både innsikt i markedsforholdene og en viss byggteknisk innsikt. Det vil være bedre å bruke et offentlig kontor enn en takstmann, da kontoret vil ha større erfaringsmateriale å bygge på, slik at saksbehandlingen vil bli mer likeartet. Det er ikke foreslått en regel om hvem som skal bære omkostningene med taksering, men høyst sannsynlig er det den som bestiller takseringen som må betale den - det vil i de fleste tilfeller si leieren.

Justisdepartementetmener at en slik ordning kan være hensiktsmessig. Blant annet vil det innebære at man får en viss «silingsfunksjon» i forhold til domstolene, i det alternativet ofte vil være at disse saksforholdene ville måtte avgjøres gjennom ordinære rettsinstanser. Ordningen må imidlertid utredes nærmere. Justisdepartementet reiser spørsmål om det er grunn til å la partene fritt kunne bestemme hvem som skal brukes til oppmann, uten at det er bestemt noe om hvilke kvalifikasjoner oppmannen skal ha. I en rekke boligleieforhold må det antas at leieren er i en svakere stilling enn utleieren, både med hensyn til kunnskaper om de regler som gjelder, og med hensyn til å kunne kontrollere at den oppmannen som utleieren foreslår, kan anses som en nøytral oppmann. Hvis han ikke ønsker å fastsette kvalifikasjonskrav i lovteksten, bør en vurdere å gi en hjemmel til å fastsette dette i forskrift. Ved leie av lokale kan det på den annen side være grunn til å la partene stå friere i valg av oppmann.

Ellers bør en etter Justisdepartementets vurdering unngå å tale om rettskraft i forbindelse med oppmannsavgjørelsene. I det minste må en åpne for gjenopptakelse. Fristen for å bringe saken inn for byretten bør videre fastsettes til to måneder, slik at den sammenfaller med fristen etter tvistemålsloven § 360. Dessuten trengs det nok noen utfyllende regler om hvordan retten skal håndtere begjæringer om oppnevning av oppmenn. Kostnadsspørsmålet bør løses i loven.

Drammen husleienemndviser til at utvalget har foreslått at det skal oppnevnes en sakkyndig oppmann som erstatning for nemndsavgjørelser i tvisten. Etter nemndas vurdering er dette som å sette «bukken til å passe havresekken». Disse oppmennene vil være på begge sider av en konflikt, enten som oppmann eller som takstmann. Markedet av takstmenn er ikke stort. De vil på en alt for sterk måte kunne komme til å ha styring på leienivået, alt etter hvilken rolle de har i øyeblikket. Nemndas erfaring med takstmenn er noe blandet. Sosial- og helsedepartementeter skeptisk til at private oppmenn (takstmenn) skal fungere som klageorgan i tvister om husleiens størrelse. De mener at dette bør være et offentlig ansvar. Dette er spesielt viktig i de større byene som i dag har husleienemnder. Den norske Advokatforeninger enig i at kravet om oppnevning av oppmann gjøres obligatorisk, slik at disse sakene alltid skal vurderes av en oppmann før partene har adgang til å bringe saken inn for domstolene.

Departementets vurderinger

Departementet er enig med utvalget i at det vil være hensiktsmessig å opprette en ordning som gjør det mulig for partene å finne en løsning der de ikke kommer til enighet om hva som er markedsleien eller gjengs leie. Det samme bør gjelde der partene ikke blir enige om hvor stort vederlag leieren skal ha for de forbedringer han har gjort på husrommet. I disse sakene skal man finne fram til en bestemt økonomisk verdi. Denne avgjørelsen forutsetter innsikt i markedsforholdene på stedet og til en viss grad også bygningsteknisk innsikt. Som utvalget peker på er det her i mindre grad tale om rettslige spørsmål, og av den grunn egner slike avgjørelser seg godt for en utenrettslig takstnemnd. Departementet vil derfor foreslå at det åpnes for bruk av en slik takstnemnd for å fastslå markedsleien eller gjengs leie eller det vederlag leieren skal ha for de forbedringen han har gjort på husrommet. Departementet vil imidlertid foreslå en noe annen løsning enn det Husleielovutvalget har lagt fram.

For det første vil departementet foreslå at partene skal kunne kreve at tvisten blir avgjort av en egen takstnemnd som herreds- eller byretten oppnevner. Det foreslås at nemnda skal ha tre medlemmer. Dette vil trolig gi mer balanserte avgjørelser enn om det bare ble brukt en oppmann. I loven foreslås det ikke stilt krav til medlemmenes kvalifikasjoner, men departementet forutsetter at retten normalt vil oppnevne erfarne takstfolk. Reglene om inhabilitet for medlemmene av nemnda bør være de samme som for dommere. Det foreslås at bestemmelsene i domstolsloven skal gjelde så langt de passer.

Saken bør kunne bringes direkte inn for herreds- og byretten uten forutgående behandling i forliksrådet dersom avgjørelsen ikke foreligger innen to måneder etter oppnevningen. Bestemmelsen i domstolsloven om oppreisning bør også gjelde så langt de passer. Blir avgjørelsen ikke brakt inn for retten, bør den ha virkning som en rettskraftig dom.

Saken bør også kunne bringes inn for herreds- eller byretten uten behandling av forliksrådet av den parten som ikke er fornøyd med takstnemndas avgjørelse. Departementet vil foreslå at stevning må være kommet inn til retten innen to måneder etter at takstnemndas skriftlige og begrunnede avgjørelse er mottatt. Fristen bør være den samme som ved anke over dommer i forliksrådet, det vil si to måneder.

Departementet foreslår at retten fastsetter godtgjørelsen for medlemmene i takstnemnda. Retten kan bestemme at den som har krevd takst, skal betale inn et beløp til sikkerhet for godtgjørelsen. Retten må ta stilling til hvem som skal dekke kostnadene. Utleieren bør bære kostnadene dersom takstnemnda fastsetter et lavere beløp enn det utleieren har krevd i husleie, eller høyere vederlag enn det utleieren har vært villig til å betale for påkostningene. Ellers bør leieren betale kostnadene. Rettens avgjørelse bør treffes ved kjennelse, som skal begrunnes. Partene bør kunne påkjære kjennelsen innen fjorten dager. Kjennelsen er tvangsgrunnlag når den er endelig, det fremgår av tvangsfullbyrdelsesloven § 4-1.

Departementet har vurdert de andre forslagene til høringsinstansene - og har etter en samlet vurdering kommet fram til at disse ordningen vanskelig lar seg gjennomføre ved siden av opprettelsen av en ordning med takstnemnder. Men andre ordninger må vurderes dersom det viser seg at ordningen med takstnemnder fører til store kostnader for den enkelte part eller at behandlingen viser seg å ta lang tid - eventuelt at takstnemndene ikke evner å løse tvistene på en tilfredsstillende måte.

16.4 Voldgift

Gjeldende rett

Etter gjeldende lov kan ikke tvister som etter loven hører inn under domstolene, bringes inn for voldgift, med mindre avtalen om voldgift er inngått etter at tvisten er oppstått.

Utvalgets forslag

Utvalget har foreslått at en avtale om å avgjøre tvister ved voldgift i boligleieforhold, bare er bindende dersom avtalen om voldgiftsavgjørelser er inngått etter at tvisten oppstod. Bagrunnen for bestemmelsen er først og fremst at voldgiftsbehandling kan være kostbart, både sett i forhold til partenes økonomi og i forhold til de verdier som er omtvistet. Utgifter til honorering av dommere, som ofte må hentes fra godt betalte stillinger andre steder, kan lett komme opp i større beløp enn det en vanlig rettergang vil koste. Utgiftene til advokat er i praksis de samme; det samme gjelder de andre utgiftene. Videre er det lagt vekt på at det er en begrenset adgang til å få overprøvd en avsagt, men uriktig voldgiftsavgjørelse. Utvalget foreslår at bestemmelsen bare skal gjelde ved leie av bolig. Dette er nytt sammenliknet med gjeldende husleielov. Bakgrunnen for endringen er først og fremst at det er et større behov for voldgiftsbehandling av tvister knyttet til leie av lokale.

Høringsinstansenes merknader

Den norske Advokatforeninger enig i at det for lokaler bør være adgang til å inngå bindende avtale om voldgift også før tvist oppstår. Slik utvalget har formulert forslaget forutsettes det at også leieavtaler vedrørende boliger kan inneholde bestemmelse om voldgift, men at denne ikke er bindende uten at partene er enig om å opprettholde bestemmelsen etter at tvist er oppstått. Den norske Advokatforening har ellers ingen innvendinger.

Departementets vurderinger

Departementet tilrår at partene ved leie av lokale kan inngå en forhåndsavtale om at en tvist skal avgjøres ved voldgift. Derimot foreslår departementet at partene ved leie av bolig må vente til tvisten er oppstått før de kan inngå slik avtale. Forslaget innebærer en utvidelse i forhold til gjeldende rett for så vidt gjelder adgangen til å inngå forhåndsavtale om voldgift ved leie av lokaler. Dette vil øke muligheten for en rask avgjørelse av en del tvister. Ved leie av lokale kan det være avgjørende at tvisten blir løst hurtig. Partene vil også kunne sette sammen retten etter eget valg, for å gi retten den best mulige sammensetning. Men behandlingen ved voldgift kan bli betydelig dyrere enn ved bruk av de ordinære domstoler. Dessuten er det begrensede muligheter til å få anket avgjørelsen. Partene ved leie av lokale vil i større grad ha kunnskap om disse konsekvensene. Derimot vil mange parter ved leie av bolig være mindre kjent med voldgiftsinstituttet. Men etter at tvisten er oppstått, vil partene være mer bevisst med hensyn til om de virkelig ønsker at tvisten skal avgjøres ved voldgift. Derfor knytter det seg mindre betenkeligheter med å gi partene mulighet til å bli enige om dette etter at konflikten er oppstått.

16.5 Særlige prosessuelle bestemmelser

16.5.1 Verneting

Gjeldende rett

Etter gjeldende rett har det vært knyttet en del tvil omkring anvendelsen av regelen i tvistemålsloven om saksøkeren har adgang til anlegge saken ved den faste eiendommens verneting. Det vil si i det vernetinget som boligen eller lokalet ligger i. Hver domstol har sitt geografiske område som de har myndighet over. Etter den alminnelige regelen i tvistemålsloven vil vernetinget være det området der saksøkte bor.

Utvalgets forslag

Utvalget forslår at alle typer saker etter reglene i den nye loven skal kunne reises ved eiendommens verneting. Krav om tilbakebetaling av ulovlig betalt husleie skal for eksempel alltid kunne reises ved eiendommens verneting. Etter utvalgets oppfatning vil det i en del tilfeller være behov for en bestemmelse som dette.

Høringsinstansenes merknader

Linstow Eiendommener at endringen i tvistemålsloven synest fornuftig.

Departementets vurderinger

Departementet vil foreslå at bestemmelsen i tvistemålsloven får et tillegg som slår fast at søksmål mellom utleier og leier skal kunne anlegges i den rettskretsen der leieobjektet ligger. Leieren bør kunne velge hvor han vil anlegge søksmål, enten der utleieren bor eller der leieobjektet ligger. Blir det for eksempel nødvendig med befaring, kan det være praktisk å reise søksmålet der leieobjektet ligger.

16.5.2 Forliksrådsbehandling

Gjeldende rett

Hovedregelen etter gjeldende rett er at alle husleiesaker skal begynne i forliksrådet. Søksmål i oppsigelsessaker er imidlertid unntatt fra dette kravet.

Utvalgets forslag

Utvalget foreslår at det i tvistemålsloven blir gjort unntak fra kravet om forliksmegling. Men det understrekes at dette ikke gjelder tvister mellom leiere. Bakgrunnen for utvalgets standpunkt er dels at behandling i forliksrådet er tidkrevende, og dels at husleiesaker ofte er lite egnet for behandling i forliksrådet.

Høringsinstansenes merknader

Linstow Eiendommener at endringen i tvistemålsloven synes fornuftig. Unntaket bør vurderes med tanke på forliksrådets utvidede fullmakter. På den annen side er realiteten slik at rådsbehandling tar uforholdsmessig lang tid. Dette er et problem som bør løses på annen måte. Dessuten har den foreslåtte ordningen med oppmann liknende funksjoner.

Departementets vurderinger

Departementet er ikke enig med utvalget i at partene i husleiesaker ikke lenger skal være forpliktet til å innkalle motpartene til megling i forliksrådet. Departementet vil foreslå at de vanlige regler i tvistemålsloven som hovedregel skal følges i husleiesaker. Begrunnelsen for dette er at en del tvister kan bli løst ved megling i forliksrådet. Dette vil igjen føre til en mindre belastning på resten av rettsapparatet. Departementet vil imidlertid foreslå at søksmål om godkjenning av framleier, husstandmedlem eller ny leier, etter reglene i kapittel 7, 8 og 11, kan bringes direkte inn for herreds- eller byretten. Formålet er å få en raskest mulig avklaring av spørsmålet. Tilsvarende bestemmelse er tatt inn i borettslagsloven §§ 17 og 34a etter en lovendring i 1992. Departementet vil også foreslå at søksmål om avgjørelse som er eller skulle vært truffet av takstnemnd etter reglene i § 12-2, kan bringes direkte inn for herreds- eller byretten. Dersom en av partene ikke respekterer takstnemndas avgjørelse, er det liten grunn til å tro at tvisten kan løses av forliksrådet. For å spare tid, vil det derfor være rasjonelt å bringe saken direkte inn for herreds- eller byretten uten behandling i forliksrådet.

16.5.3 Midlertidig bruksrett

Gjeldende rett

Etter gjeldende rett er det ikke noe direkte motstykke til utvalgets forslag. Men etter gjeldende lov (§ 32a femte ledd) er det en regel som sier at om en sak er reist om nekting av godkjenning, kan retten ved kjennelse beslutte at den som kreves godkjent som ny leier, skal ha bruksretten til boligen inntil saken er rettskraftig avgjort mot å stille sikkerhet. Etter samme lov er det en egen regel for obligasjonsleiligheter som sier at retten ved kjennelse kan beslutte at den som kreves godkjent som ny leier - mot å stiller sikkerhet - skal ha bruksretten til boligen inn til saken er rettskraftig avgjort. Retten har ellers en mulighet til ved kjennelse å gi en midlertidig bruksrett etter de generelle reglene i tvangsfullbyrdelsesloven (kapittel 15).

Utvalgets forslag

Utvalget foreslår at når et søksmål om godkjenning etter reglene i kapitlene 8, 9 og 12 i utvalgets utredning er reist, kan retten ved kjennelse etter begjæring fra saksøkeren mot, eller uten, sikkerhetsstillelse beslutte at den som kreves godkjent som framleier, husstandmedlem eller ny leier, skal ha bruksrett til husrommet inntil saken er rettskraftig avgjort. Utvalget foreslår at saksbehandlingsreglene etter tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 15 skal gjelde.

Høringsinstansenes merknader

Norges Leieboerforbunder positiv til en lovbestemt særregel om midlertidig bruksrett. Bestemmelsen vil likevel ikke fungere tilfredsstillende i de tilfeller hvor utleieren må ha en saklig grunn for å nekte samtykke. Justisdepartementetviser til at spørsmålet om midlertidig bruksrett kan reise seg mens en sak står for forliksrådet. Det må derfor avklares om forliksrådet skal ha myndighet til å treffe avgjørelser etter de tilsvarende bestemmelsene i borettslagsloven (§§17 og 34a.) Forliksrådene bør kanskje gis adgang til å treffe slike avgjørelser. Det vil imidlertid kreve en egen vurdering med en egen, begrenset høring. Dersom en viker tilbake for det, foreslås det at en holder seg til de løsninger som ble nedfelt i borettslagsloven. I så fall bør saken - som foreslått av utvalget - bringes direkte inn for herreds- eller byretten.

Departementets vurderinger

Departementet tilrår at retten skal ha kompetanse til å beslutte at den som kreves godkjent som framleier, husstandmedlem eller ny leier, skal ha bruksrett til husrommet inn til husleiesaken om godkjenning etter kapittel 7, 8 og 11 er rettskraftig avgjort. Formålet er å sikre at den som alt gjør bruk av husrommet, skal slippe å måtte flytte mens han venter på å få vite om han har rett til å bo der. Konsekvensene av at han blir boende vil være mindre enn om han først måtte flytte ut for siden å flytte inn igjen.

Retten bør kunne sette som vilkår for å gi bruksrett at saksøkeren stiller sikkerhet. Saksbehandlingsreglene i tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 15 bør gjelde. Retten må foreta en konkret vurdering av om det foreligger gode grunner for å tildele en slik midlertidig bruksrett. Normalt vil retten gjennom innholdet i stevning og tilsvar ha tilstrekkelige opplysninger til å kunne ta stilling til begjæringen fra saksøker. Det bør således være lettere å få medhold i begjæringen enn om den ble sendt til namsretten i samsvar med bestemmelsene i tvangsfullbyrdelsesloven.

Rettens avgjørelse skal ha form som en kjennelse. Det vil si at den må være begrunnet, og at den kan påkjæres. Den midlertidige bruksretten vil falle bort etter at selve saken er rettskraftig avgjort.

Departementet kan ikke se at det skulle være nødvendig å gi forliksrådet denne kompetansen i og med at det blir foreslått at slike saker kan bringes direkte inn for herreds- eller byretten, jf. omtalen under punkt 16.5.2.

16.5.4 Muntlig saksforberedelse

Gjeldende rett

Etter tvistemålsloven kan den saksforberedende dommeren i en sivil sak beslutte at partene skal kalles inn til et rettsmøte. Det vanlige er likevel at saksforberedelsen foregår ved utveksling av prosesskrifter. Etter gjeldende rett er det ikke noe motstykke til utvalgets forslag til bestemmelse.

Utvalgets forslag

Utvalget foreslår tvungen muntlig saksforberedelse etter reglene i tvistemålsloven i tilfeller der Kongen med hjemmel i domstolsloven har fastsatt at saker etter husleieloven skal styres selvstendig av én eller flere av dommerne. Utvalget viser til at det ved Oslo husleierett ble forlikt uvanlig mange saker. Dette kunne delvis tilskrives den muntlige saksforberedelsen.

Høringsinstansenes merknader

Den norske Advokatforeningvil påpeke at særskilte meglingsmøter i husleiesaker - spesielt i oppsigelsessaker - er hensiktsmessig. Med et aktivt dommerengasjement vil mange husleiesaker kunne forlikes i det saksforberedende møte. Selv om ikke forlik oppnås, vil muntlige forhandlinger kunne gi grunnlag for etterfølgende utenrettslig forlik. Ordningen er også svært prosessøkonomisk. Vellykket saksforberedelse er betinget av at møtene blir ledet på en annen måte enn ved hovedforhandling, og at møtet kun i særlige tilfeller skal kunne gå over i etterfølgende hovedforhandling, for eksempel når både retten og begge parter er enige om det. På denne bakgrunn vil Den norske Advokatforening tilrå at det innføres en regel med tvungen megling, fortrinnsvis i alle husleiesaker, men i alle fall i oppsigelsessaker. En slik bestemmelse må inntas i husleieloven. I andre saker enn oppsigelsessaker må retten kunne bestemme at det skal være muntlig saksforberedelse.

Departementets vurderinger

Departementet stiller seg kritisk til utvalgets forslag til bestemmelse. Kongen vil alt etter domstolsloven ha kompetanse til å opprette en særdomstol dersom dette finnes ønskelig. Departementet vurderer det slik at situasjonen i Oslo husleierett ikke nødvendigvis vil være representativ for hvorledes situasjonen vil kunne være andre steder i landet. I en by som Oslo vil det være etter måten enkelt å samle partene med prosessfullmektiger til et saksforberedende møte. Like enkelt vil det ikke være andre steder med lengre reiseavstand. De samlede kostnadene med saken vil bli høyere, da parten må betale både for tiden i rettsmøtet og den tiden som prosessfullmektigen bruker til å forberede seg. Så lenge dommeren etter de eksisterende bestemmelser har adgang til å kalle partene inn til muntlige forhandlinger, skulle det være unødvendig å gjøre ordningen obligatorisk i saker som går for en selvstendig avdeling i en domstol. Den enkelte dommer vil være den nærmeste til å vurdere hvor hensiktsmessig muntlig saksbehandling er i den enkelte sak.

16.5.5 Ankefrist

Gjeldende rett

Etter gjeldende lov er ankefristen satt til fjorten dager. Denne regelen er gjort som et generelt unntak fra ankefristen i tvistemålsloven på to måneder. Gjeldende lov gir retten adgang til ved kjennelse å gi en byttepartner eller en erverver av obligasjonsleilighet midlertidig bruksrett til husrommet i påvente av dom etter at det er reist sak om utleierens godkjenningsnekting.

Utvalgets forslag

Utvalget foreslår at ankefristen i husleiesaker skal være den samme som i andre sivile saker, det vil si to måneder. Utvalget har her også lagt vekt på at det kan by på tvil å avgjøre hvilke tvistesaker som er omfattet av regelen om fjorten dagers ankefrist i gjeldende lov. Denne ankefristen har neppe bidratt særlig til å forkorte saksbehandlingstiden i husleiesaker, slik som forutsatt av lovgiveren. Derimot er det på det rene at en del ankesaker er blitt avvist fra domstolene fordi den ankende part ikke har vært kjent med den særlige ankefristen. Utvalget legger til at det er gode grunner som taler for å sette den alminnelige ankefrist i sivile saker til én måned. Dette spørsmål ligger imidlertid utenfor utvalgets mandat.

Høringsinstansenes merknader

Høyesterettslutter seg til utvalgets forslag og til begrunnelsen om at det kan virke som «prosessfeller» at de alminnelige regler i rettergangslovgivningen avviker fra de alminnelige regler. Høyesteretts kjæremålsutvalg behandler hvert år kjæremål i en del saker hvor det er tvil om det er 14-dagersfristen eller de ordinære ankereglene som kommer til anvendelse. I noen saker har parter og advokater - i visse tilfeller domstolene - i første omgang oversett at det er særregler i husleieloven som gjelder. Resultatet blir ofte at anken må avvises som for sent framsatt. Oppreisning for fristforsømmelse blir bare gitt i spesielle tilfeller. Kjæremål i husleiesaker - saker som i utgangspunktet skal behandles raskt - forsinker saksgangen vesentlig og er ressurskrevende både for partene og for domstolene. Overskridelse av fristen medfører dessuten rettstap eller i alle fall kostnader for partene. Etter Høyesteretts syn vil det være en klar fordel om de alminnelige regler om ankefrist også blir gjort gjeldende i husleiesaker.

Justisdepartementetstøtter utvalgets forslag om at ankefristen i husleiesaker skal være den samme som i andre sivile saker. Husleiesaker bør i størst mulig grad følge de prosessreglene som ellers gjelder for sivile saker. Den norske Advokatforeningviser til at den usikkerhet som i mange tilfelle har rådet om en sak skulle bringes inn for husleieretten, eller de ordinære domstolene, har vært uheldig, og ankefristen på fjorten dager har i en rekke tilfeller vært en felle for både leg og lærd. Forbrukerrådetmener at det ikke skulle være noen grunn til å ha kortere ankefrister i husleiesaker enn ellers. I praksis har de korte ankefristene i husleieforhold virket som en felle for leierne, og det er derfor på tide med en lovendring på dette punktet.

Departementets vurderinger

Departementet foreslår å ta bort den spesielle ankefristen på fjorten dager etter gjeldende lov. Den generelle ankefristen på to måneder i tvistemålsloven vil da gjelde også i husleiesaker. Selv om det for den vinnende parten vil være en fordel at dommen blir rettskraftig så fort som mulig, vil den spesielle ankefristen på fjorten dager lett føre til at fristen blir oversittet. Departementet mener at hensynet til partenes behov for å innrette seg, må vike for hensynet til det forutberegnelige i en felles ankefrist for alle sivile saker. Flere ulike frister er etter departementets syn en helt unødvendig komplikasjon.

16.5.6 Foregrepet tvangskraft

Gjeldende rett

Etter gjeldende lov kan retten etter begjæring av utleieren, mot eller uten sikkerhetsstillelse, gi samtykke til at utkasting kan skje, der leieren ikke har fått medhold i at oppsigelsen er ugyldig, eller der leieren ikke har fått medhold i at leien skal settes ned. Dersom leieren har anket dommen, er det ankedomstolen som skal gi samtykke til at utkasting kan finne sted. En tilsvarende bestemmelse finnes også i tvistemålsloven.

Utvalgets forslag

Utvalget vil videreføre regelen om at en dom som ikke tilsidesetter utleierens oppsigelse av leien, gis foregrepet tvangskraft. Bestemmelsen skal være et unntak fra regelen i tvangsfullbyrdelsesloven om at dommen ikke kan kreves fullbyrdet før den er rettskraftig. Forutsetningen skal være at utleieren setter fram begjæring om foregrepet tvangskraft. Begjæringen kan settes fram både før og etter at saken er tatt opp til doms. Retten skal bare kunne kreve samtykke dersom det foreligger særlige grunner. Retten avgjør fritt om den vil stille vilkår om sikkerhet. Med samtykke kan fravikelse foretas umiddelbart.

Høringsinstansenes merknader

Justisdepartementeter enig i at det i visse tilfeller kan være behov for foregrepet tvangskraft i oppsigelsessaker. Av merknaden til bestemmelsen framgår det at samtykke bare skal gis dersom særlige grunner taler for det. Vilkåret bør imidlertid tas inn i lovteksten, slik at dette kommer klart fram. Ordlyden i bestemmelsen bør videre forandres slik at det kommer fram at retten kan gi samtykke til at fraviking gjennomføres før dommen blir rettskraftig.

Departementets vurderinger

Departementet går inn for å videreføre gjeldende regel om at utleieren kan kreve at dommen fullbyrdes før den blir rettskraftig dersom utleier har fått medhold i at oppsigelsen ikke skal settes til side. Dette fører til at leieren må flytte ut tidligere. Regelens formål er blant annet å forhindre at leieren gjør ytterligere skade på husrommet e l. Men bestemmelsen kan også tenkes brukt der det blir avsagt uteblivelsesdom, eller der leieren under rettergangen har erkjent at oppsigelsen er lovlig og heller ikke vil virke urimelig. Retten bør fritt kunne avgjøre om den skal sette vilkår om sikkerhet. Med samtykke bør fravikelse kunne foretas umiddelbart. For det tilfellet leieren anker dommen inn for høyere instans, blir saken sendt fra første instans når anketilsvaret er mottatt eller etter at fristen for å gi tilsvar er løpt ut. Etter at anken er avsendt, er det hensiktsmessig at ankedomstolen overtar kompetansen til å avsi kjennelse for å gi utleieren foregrepet tvangskraft.

Departementet vil foreslå at det blir satt vilkår om at det skal foreligge særlige tilfeller før retten ved kjennelse skal kunne gi samtykke til fraviking etter at dom er avsagt, men før avgjørelsen kan benyttes som et tvangsgrunnlag i forhold til namsmyndighetene. Utleieren skal ikke uten videre kunne påberope seg en slik bestemmelse for å få ut leieren før dommen er avgjort på en endelig måte. Men dersom leieren for eksempel er i ferd med å ødelegge boligen, bør utleieren kunne påberope seg at det foreligger et særlig tilfelle.

Departementets forslag til bestemmelse har et noe annet og spesialisert bruksområde i forhold til bestemmelsen i tvistemålslovens § 148. Blant annet kan begge parter benytte seg av tvistemålslovens bestemmelse, mens bestemmelsen i husleieloven bare kan benyttes av utleieren. Etter forslaget i husleieloven kan det heller ikke settes noe absolutt vilkår om at retten skal kreve sikkerhet; det kan retten selv vurdere nødvendigheten av. Etter forslaget i husleieloven kan retten heller ikke bestemme at leieren kan forhindre foregrepet rettskraft ved å stille sikkerhet. Således vil bestemmelsene utfylle hverandre. Partene bør følgelig fremdeles ha muligheten til å benytte seg av bestemmelsen i tvistemålsloven som et alternativ til bestemmelsen i husleieloven. Men bestemmelsen i husleieloven vil langt på vei dekke behovet i tvister om gyldigheten av en oppsigelse.