18 Økonomiske og administrative konsekvenser

Økonomiske konsekvenser av opphevelse av husleiereguleringsloven

Det foreslås at husleiereguleringsloven skal oppheves. Opphevelse av kapittel III antas ikke å få nevnverdige konsekvenser for de private parter. Leieprisvernet, som følger av kapittel 4 i den nye husleieloven, vil gi dem tilnærmet lik beskyttelse.

Norges Byggforskningsinstitutt gjennomførte i 1992 en undersøkelse av de økonomiske konsekvensene for beboerne ved en umiddelbar opphevelse av kapittel II. Undersøkelsen følger som vedlegg til NOU 1993:4 Lov om husleieavtaler. Av undersøkelsen framgår det at leien i gjennomsnitt ville medføre et kronetillegg tilsvarende 103,3 prosent. For pensjonistgruppen som bodde i slike boliger ville kronetillegget i gjennomsnitt tilsvare 119,1 prosent.

Med sikte på å redusere virkningen av en slik prisstigning, foreslås reguleringen avviklet i løpet av 10 år. Overgangsperioden er bare ment å skulle gjelde for eksisterende leieforhold. Etter hvert som det blir inngått nye leieavtaler, vil omfanget av regulerte leieforhold bli tilsvarende innskrenket. Ut fra de undersøkelser som er gjort, er om lag en tredjedel av eksisterende leieavtaler i de regulerte boligene tidsbestemte leieavtaler. Disse vil da falle bort etterhvert som leieperioden går ut. En del eldre leiere vil trolig dels flytte til institusjon eller gå bort i løpet av de nærmeste årene. Dessuten er det mange unge mennesker som bor i de regulerte boligene. Flyttefrekvensen er betydelig større for denne gruppen enn for andre beboergrupper. På denne bakgrunn er det grunn til å tro at tallet på regulerte husleieforhold sannsynligvis vil være halvert i løpet av få år.

Oppreguleringen av leien forutsettes gjort ved at basisdelen av høyeste lovlige leie økes med ti prosent årlig i de regulerte husleieforholdene. Dersom det ikke skjer store endringer i det uregulerte leienivået, vil høyeste lovlige leie for flere av boligene ha nådd det uregulerte leienivået etter få år. Dermed vil disse leieforholdene i praksis stort sett være unntatt fra reguleringen i god tid før avviklingsperioden er ute.

For de leierne som etterhvert ikke kan betale de økede leieprisene, vil det for noen være et alternativ å flytte til en mindre og billigere bolig. Andre vil kunne få bostøtte, som er hjemlet i forskrift om bostøtte fra Den Norske Stats Husbank, med grunnlag i Stortingets vedtak av 12. juni 1972, med senere endringer.

Ordningen med bostøtte skal ha som formål å hjelpe uføre- og etterlattepensjonister og barnefamilier, samt andre husstander med svak økonomi, til å kunne skaffe seg en hensiktsmessig, nøktern bolig og ha mulighet til å bli boende i denne. Det vil blant annet omfatte husstander med medlemmer som er under 18 år, over 65 år, som får uførepensjon, attføringspenger m fl. Blant annet vil alderspensjonister m fl med inntekter over minstepensjon, pluss 30 prosent, og alle barnefamilier, ha rett til støtte dersom de bor i leieboliger som er underlagt leieregulering etter kapittel II i husleiereguleringsloven, samt andre leieboliger innenfor det samme stedlige virkeområde, som er oppført før 8 april 1940. Men det framgår av forskriften at denne bestemmelsen først kommer til anvendelse når dette nærmere fastsettes av departementet. Det forutsettes at departementet vedtar at også de nevnte grupper blir lagt inn under ordningen med bostøtte før husleiereguleringsloven blir avviklet. De nevnte grupper vil da få rett til bostøtte, dersom de også oppfyller de alminnelige kravene til boutgifter og inntektsnivå.

Et slikt vedtak vil bare få begrensede økonomiske konsekvenser for det offentlige. Dersom en legger til grunn at ordningen først og fremst vil få virkning for husholdninger der et av medlemmene er over 65 år, vil dette gjelde for om lag 1 600 personer, om en tar utgangspunktet i det tallmaterialet som ble lagt fram av Norges Byggforskningsinstitutt i 1992 (siste tilgjengelige tall), og tar hensyn til inntektstaket. Den samlede utbetalingen til disse husholdningene i ett år - før husleien blir forhøyet med 10 prosent pr år - blir etter et rundt overslag nesten 4 millioner kroner. Deretter vil utbetalingen stige svakt over tid. Utgiftene vil i tillegg til å bli påvirket av de økede boutgiftene, også være styrt av flyttehyppigheten.

De grupper som ikke kommer inn under bostøtteordningen, vil etterhvert som leieprisen økes kunne få behov for - eller øket behov for - sosialhjelp. Dette vil i så fall føre til en utgiftsøkning for Oslo og Trondheim kommuner. Høyere leie kan på den andre siden gi seg utslag i økt skattegrunnlag for eierne av eiendommene som blir leiet ut. Dette vil igjen øke skatteinntektene for det offentlige. Det er her ikke grunn til å tro at det vil dreie seg om noen betydelig økning av utgiftene til sosialhjelp.

Administrative konsekvenser av opphevelse av husleiereguleringsloven

Når det gjelder opphevingen av husleiereguleringsloven, foreslås lovens kapittel III avviklet straks den nye husleieloven trer i kraft. Dette innebærer at husleienemndene i Bergen, Bodø, Drammen og Tromsø kan legges ned med en gang.

Reguleringen etter husleiereguleringsloven kapittel II foreslås avviklet over en tiårsperiode. Dette innebærer at kommunale organer for håndheving av dette kapittelet må opprettholdes i Oslo og Trondheim i hele avviklingsperioden. Som det fremgår over, er det sannsynlig at mange boliger trolig vil bli unntatt fra reguleringen i god tid før avviklingsperioden er ute. Av den grunn er det sannsynlig at aktiviteten ved de kommunale håndhevingsorganene vil bli vesentlig redusert allerede etter få år.

Statens pristilsyn er klageorgan for saker som er avgjort av husleienemndene utenfor Oslo. Klager fra husleienemnda i Oslo går til Konkurransetilsynet. Saker fra husleienemndene utenfor Oslo blir likevel i enkelte tilfeller forelagt Konkurransetilsynet. Arbeids- og administrasjonsdepartementet mottar likeledes saker som har vært avgjort i Konkurransetilsynet for vurdering og eventuell omgjøring etter eget tiltak. Videre fatter departementet vedtak om alminnelig forhøyelse av leienivået og eventuelle endringer i beløpene som kan innkreves til utlikning av påkostet vedlikehold.

Avviklingen av husleienemndene i Bergen, Bodø, Drammen og Tromsø og reduksjonen av aktiviteten i Oslo og Trondheim, vil gi færre saker også for de statlige organene. I den første tiden kan iverksettelsen av nye regler likevel medføre noe ekstraarbeid med tolkingsspørsmål, informasjon, m.m.

Søksmålsbyrden ved oppsigelse

I den nye loven blir det videre foreslått at søksmålsbyrden ved saker om oppsigelse foreslås snudd fra leieren over til utleieren. Det vil si at det vil være utleieren som skal reise sak dersom han vil gjennomføre en oppsigelse der leieren protesterer. Her er det vanskelig å fastslå på forhånd hvorvidt endringen vil føre til flere eller færre saker for domstolene. Noen av høringsinstansene har gjort gjeldende at det vil bli flere saker i og med at det nå vil bli lettere for leieren å protestere mot en oppsigelse enn når han selv også var nødt til å reise sak. På den annen side kan endringen av søksmålsbyrden føre til at utleierne vil være mer forsiktig med å forfølge en oppsigelse rettslig, der det er tvilsomt om oppsigelsen vil føre fram.

I dag blir mange oppsigelsessaker forlikt. En grunn til dette kan være at leieren er nødt til å reise sak innen tretti dager, for i det hele å kunne gå inn i forhandlinger med utleieren. Mindre dramatiske vil konsekvensene være dersom det er utleieren som må gå til søksmål. Partene kan da gå inn i nærmere forhandlinger uten at noen absolutt frist løper. Utleieren kan bare sende en ny oppsigelse til leieren dersom fristen for å reise søksmål blir oversittet. Og siden søksmålsfristen er satt så rommelig som tre måneder, skulle det ligge til rette for at det kan oppnås flere private forlik uten forutgående saksanlegg.

Oppnevning av takstnemnd

Det vises videre til forslaget om at herreds- og byretten skal oppnevne en takstnemnd når partene krever det. Retten skal i tillegg til å motta begjæringen velge ut hvem som skal sitte som takstmedlem. Retten skal også fastsette godtgjørelse for medlemmene - og skal innkreve kostnadene fra den av partene som etter loven skal betale disse. Det blir lagt til grunn at denne nyordningen vil føre til noe merarbeid for de berørte domstoler. På den annen side er det grunn til å tro at ordningen med takstnemnd kan avlaste domstolene noe, ved at takstnemndene vil ta stilling til en del tvister som ellers ville gått for domstolene. I sum antar departementet at domstolene vil bli noe avlastet. Siden partene selv skal dekke kostnadene med oppnevning av takstnemnd, blir det lagt til grunn at ordningen ikke vil føre til økte utgifter for domstolene.

Andre konsekvenser

Det vil ikke bli foreslått opprettet nye offentlige organer eller nye stillinger i eksisterende organer.

I hvilken grad den nye loven vil få økonomiske konsekvenser for staten som leier eller utleier, vil avhenge av de leieavtaler som er inngått under den nye loven. Det vil være svært vanskelig å komme med anslag over disse virkningene. For ordens skyld kan det her nevnes at husleiereguleringsloven ikke gjelder for utleie fra det offentlige. Derimot vil den nye loven få økonomiske konsekvenser for private parter. Den sentrale endringen her vil være avviklingen av husleiereguleringsloven. Leiegårdene i Oslo og Trondheim fra før krigen vil stige i verdi som følge av adgangen til høyere leie. Det er grunn til å tro at verdien alt er i ferd med å øke bare på grunn av forventningen om at husleiereguleringsloven vil bli opphevet.

Ut over det som alt er nevnt, vil andre deler av den nye loven ha økonomiske konsekvenser for forholdet mellom partene i et husleieforhold; men også her vil det være vanskelig å beregne om det blir foretatt en samlet forskyvning fra den ene parten til den andre ut over de endringene en økning av leieprisen vil gi.