5 Alminnelige bestemmelser

5.1 Innledning

Kapittelet omhandler de alminnelige bestemmelsene i loven, som blant annet gjelder lovens virkeområde og partenes adgang til å fravike lovens bestemmelser. Kapittelet har også regler om standardvilkår, avtaleform, frister og en avgrensning mot erstatning for tap som er en følge av personskade.

Departementet foreslår at loven skal gjelde avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag. Loven vil da omfatte både leie av bolig og lokale. Loven foreslås å gjelde selv om bruksretten til bolig har grunnlag i en arbeidsavtale. Loven er foreslått å gjelde selv om vederlaget helt eller delvis er fastsatt til annet enn penger. Departementet vil forelå at loven likevel ikke skal gjelde for avtaler mellom hoteller, pensjonater og liknende overnattingssteder og deres gjester. Likeledes foreslås det unntak for avtaler der annet enn bruksrett til husrommet er det vesentligste, for eksempel opphold på sykehus. Det samme foreslås for avtaler om leie av husrom til ferie- og fritidsbruk.

I boligleieforhold foreslår departementet at det ikke skal kunne avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av bestemmelsene i loven. Ved leie av lokale foreslår departementet at partene som hovedregel skal ha adgang til å fravike loven. Det vil likevel bli foreslått noen viktige unntak fra denne regelen.

5.2 Lovens virkeområde mv.

Gjeldende rett

Gjeldende lov regulerer ikke alle bruksretter i fast eiendom. Det står at loven får anvendelse på ethvert leieforhold som angår bolig med eller uten tilleggsytelse som møbler og annet inventar, oppvarming, elektrisk strøm og lignende, men ikke leieavtaler som inkluderer kost med minst to måltider daglig. Men loven gjelder for forretningslokaler, med eller uten tilliggende beboelsesrom, og hoteller og andre herberger, men ikke utleie av enkelt rom i disse. Loven gjelder også i leieforhold der leieren helt eller delvis skal svare leien ved arbeid for utleieren.

Det framgår av forarbeidene at det sentrale ved et leieforhold er at det er midlertidig, og at det betales vederlag for bruken. Dersom det ikke betales vederlag for leieretten, er dette et moment som trekker i retning av at det heller ikke foreligger noe leieforhold. I denne sammenhengen må det regnes som leiebetaling dersom leieren betaler med annet enn penger, for eksempel ved arbeide. Men ingen av disse kriteriene vil være avgjørende for om en bruksrett til et husrom skal regnes for å være et leieforhold. I tvilstilfellene må det foretas en konkret vurdering av hele avtaleforholdet. Når et leieforhold først faller inn under husleielovens virkeområde, er utgangspunktet at alle reglene i loven får anvendelse, med mindre annet er bestemt.

Utvalgets forslag

Utvalget foreslår at loven skal gjelde for avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag. Med bolig menes husrom som fullt ut eller for en ikke ubetydelig del skal brukes til beboelse. Med lokale menes annet husrom enn bolig. Skal et leieobjekt regnes for å være et husrom, må det ha varig tilknytning til fast eiendom. Dessuten må leieobjektet tilfredsstille visse fysiske minimumskrav. Loven skal bare gjelde når bruksretten hviler på avtale. Hviler bruksretten på annet grunnlag, for eksempel administrativ avgjørelse, faller bruksretten utenfor loven. Utvalget legger her til grunn at loven i stor utstrekning vil bli brukt analogisk på bruksretter som hviler på annet grunnlag. Leieavtalen skal gi rettighetsinnehaveren en bruksrett til husrommet.

Utvalget foreslår at loven skal gjelde selv om bruksretten til bolig har grunnlag i en arbeidsavtale. Loven er således foreslått å få anvendelse på alle typer tjenesteboliger. Det er uten betydning om arbeidstakeren har plikt til å bo i husrommet, eller om dette bare er et tilbud fra arbeidsgiveren. Selv der det er en nødvendig forutsetning å bo i boligen for å utføre arbeidet på en tilfredsstillende måte, vil bruksretten omfattes av loven. Men utvalget foreslår at loven ikke skal gjelde i tilfelle hvor annet enn bruksrett til husrom er det vesentlige i avtaleforholdet, for eksempel bruksrett til produktiv jord, maskiner osv. Her må det foretas en konkret vurdering der det særlig blir lagt vekt på avtalens formål. Er hovedformålet å skaffe brukeren husrom, reguleres forholdet av husleieloven, men ikke ellers.

Loven er foreslått å gjelde selv om vederlaget helt eller delvis er fastsatt i annet enn penger. Vederlaget kan for eksempel være arbeid for utleieren eller oppussing og istandsetting av husrommet (som går ut over vanlig vedlikehold). Loven er foreslått ikke å gjelde i avtaler mellom hoteller, pensjonater og lignende overnattingssteder og deres gjester. Utvalget foreslår også at det gjøres unntak for husrom til ferie- og fritidsbruk. Etter utvalgets oppfatning er det naturlig å overlate til partene selv å bestemme innholdet i og varigheten av slike leieavtaler. Bestemmelsene i loven kan imidlertid nyttes analogisk i den utstrekning de passer.

Høringsinstansenes merknader

Norges Leieboerforbundmener at loven også bør gjelde ved leie av fritidsbolig. Ved slik leie kan det oppstå mange problemer som må løses på samme måte som for boligleie. Dette gjelder særlig for mer langvarig leie av husrom til fritidsbruk. De fleste bestemmelser i kapittel 1 til 6, og reglene i kapittel 11 og 13, bør kunne gjøres gjeldende.

Justisdepartementetreiser spørsmål om hensynet til å tilpasse loven i de ulike typer leieforhold er tilstrekkelig ivaretatt i utvalgets utkast. Etter Justisdepartementets mening er det grunn til å vurdere på nytt om den nye loven i utgangspunktet bør gis anvendelse både for boligleie og leie av andre typer lokaler (forretningslokaler o l). I boligleieforhold vil behovet for å gi ufravikelige regler til vern for leierne prege utformingen av bestemmelsene. Ved leie av næringslokale vil behovet for fleksibilitet og individuell tilpassing være viktigere. Lovgivningen bør i slike tilfeller normalt være fravikelig, samtidig som den bør tilby partnere en hensiktsmessig regulering for det tilfellet at de ikke ønsker å regulere i detalj rettigheter og plikter i leieavtalen. Justisdepartementet kan ikke se at de særspørsmål som knytter seg til leie av forretningslokaler o l, i særlig grad er blitt utredet av utvalget. Justisdepartementet anbefaler at Kommunal- og regionaldepartementet vurderer behovet for særregler for leie av næringslokaler grundigere.

Statsbyggvil ikke hevde at lokalleie helt bør falle utenfor lovens virkeområde, men vil hevde at det i alle fall bør gjelde full avtalefrihet i slike forhold, men med de begrensningene som følger blant annet av avtalelov og prislov. For systematikken og oversiktens del kunne det ha vært en fordel å samle de bestemmelser som angår lokalleie i et eget kapittel. Byggherreforeningenmener at loven blir unødig omfattende, uklar og uhensiktsmessig fordi den dekker leieforholdet til så vel bolig som næringseiendommer. Behovet for justering av loven er kanskje størst inne i boligen, og Byggherreforeningen vil derfor foreslå at området «næring» skilles ut i en egen avdeling.

Huseiernes Landsforbund avdelingen for eiendomsselskapermener at lovforslaget får en betydelig rekkevidde. Det bør derfor overveies om dette er hensiktsmessig. Under enhver omstendighet tilsier forholdet at loven bør søke å tilstrebe at de enkelte bestemmelser så langt som mulig reflekterer en normal situasjon som vil passe i de typiske tilfellene. I en rekke tilfeller vil en av forskjellige grunner stå overfor avtaler der de enkelte bestemmelsene ikke er fraveket, og det er også i disse tilfellene viktig at de lovbestemmelser som kommer til anvendelse av begge parter blir oppfattet som rimelige og rettferdige.

Den norske Advokatforeningmener at bestemmelsen om lovens virkeområde burde ha en henvisning til bestemmelsen om tjenesteboliger i kapittel 11. Foreningen mener også at den samme bestemmelsen burde ha hatt en henvisning til borettslagsloven § 34. De som leser husleieloven blir da klar over at loven i prinsippet også får anvendelse der utleieren er et borettslag og leieren andelseier i dette, likeledes at den også gjelder i forholdet mellom et boligaksjeselskap og dets aksjonærer. Det er kanskje unødvendig med en henvisning til eierseksjonsloven, men bestemmelsen om lovens virkeområde ville ha hatt større informasjonsverdi om den nevnte at husleieloven ikke gjelder den bruksretten som en sameier i eierseksjon har til sin egen seksjon.

Departementets vurderinger

Departementet vil foreslå at husleieloven både skal gjelde ved leie av bolig og lokale. Det kunne alternativt blitt utarbeidet to lover, en for leie av bolig og en for leie av lokale. Det er en del ulikheter mellom de to formene for leie. Leie av bolig vil som oftest ligne på forbrukeravtaler. Det er avtaler som privatpersoner vanligvis inngår for å dekke boligbehovet for leieren selv og dennes husstand. Derimot vil leiere av lokale ofte være næringsdrivende, offentlige etater, organisasjoner o 1 og hvor lokalet skal dekke behovet for husrom til en virksomhet. Partene ved leie av lokale vil normalt være i stand til å utforme de nærmere vilkår i avtalen uten omfattende støtte i avtalelovgivningen. Derfor kunne en foreta en detaljert regulering av boligleieavtaler, mens det kunne være tilstrekkelig med en mindre omfattende regulering av leieavtaler om annet enn bolig.

På den andre siden vil mange av de grunnleggende spørsmålene som lovgivningen skal løse være de samme, både ved leie av bolig og ved lokalleie. De fleste bestemmelsene om husleie ville derfor blitt forholdsvis like. Dette ville for eksempel gjelde bestemmelser knyttet til avtalens inngåelse, krav til husrommet ved overleveringen, bruken av husrommet, tilbakelevering ved leieforholdets opphør osv. Også en del leiere av lokale vil ha behov for regler som verner om leierens bruksrett. Det vil dessuten være en fordel for partene at lovgivningen gir en generell regulering av avtaletypen. Departementet har på denne bakgrunn, som utvalget, kommet til at loven både bør omfatte leie av bolig og lokaler. Departementet vil imidlertid tilrå at de fleste reglene om leie av lokaler gjøres fravikelige, jf. omtalen under punkt 5.3.

Departementet har derfor valgt å foreslå at loven skal gjelde både for leie av bolig og leie av lokale, men slik at de reglene som er spesielle for boligleieforhold ikke blir gjort gjeldende i lokalleieforhold, eller at disse reglene blir gjort fravikelige ved leie av lokale. Dette vil etter departementets mening gi en enkel og oversiktlig lov. Skulle de særlige reglene om lokale skilles ut under et eget kapittel, ville dette medføre omfattende henvisninger. Dette ville bli unødvendig komplisert.

Dersom leieavtalen både omfatter leie av lokale og bolig, foreslår departementet at avtalen skal regnes som en boligleieavtale, med unntak av de tilfellene der boligen bare er en helt ubetydelig del av husrommets samlede areal. Ved den konkrete vurdering bør det etter departementets syn legges avgjørende vekt på formålet med leieavtalen.

Departementet tilrår at forholdet mellom leieavtaler og arbeidsavtaler blir nærmere regulert i den nye loven. Etter någjeldende lov er det en del kombinerte arbeids- og leieavtaler som ikke omfattes av husleieloven. Hva som anses som det vesentligste i avtaleforholdet, arbeidsforholdet eller leieforholdet, er avgjørende for hvorvidt husleieloven gjelder. Avtaler hvor arbeidsforholdet anses som det vesentligste omfattes ikke av husleieloven. Departementet vil foreslå at den nye loven skal omfatte alle kombinerte arbeids- og leieavtaler, og at de spesielle hensynene som gjør seg gjeldende i disse leieforholdene blir ivaretatt med en egen spesialbestemmelse i kapittel 11, jf. vurderingen av disse spørsmålene under punkt 15.4.

Når det gjelder andre sammensatte avtaler, har departementet funnet grunn til å begrense lovens virkeområde. Er bruksretten til husrommet av underordnet betydning i avtaleforholdet, bør ikke husleieloven gjelde. Dette kan for eksempel gjelde en avtale om forpaktning av et større jordområde, sammen med bruk av et lite lagerlokale. Her mener departementet at det beste resultatet oppnås dersom slike sammensatte avtaler blir sett på som én avtale. Departementet vil foreslå at husleieloven skal brukes på hele avtalen når bruksretten til husrom er det vesentligste i avtaleforholdet. Ved vurderingen bør det særskilt tas hensyn til hva som er formålet med den sammensatte avtalen. Dersom hovedformålet er å skaffe brukeren husrom, bør avtalen falle inn under husleieloven- ellers ikke. Dette vil for eksempel innebære at opphold på sykehus klart vil falle utenfor lovens virkeområde, selv om pasienten skulle bli avkrevet betaling for oppholdet. Det samme må gjelde i forhold til beboere på institusjoner som får heldøgns omsorg og pleie med hjemmel i kommunehelsetjenesteloven av 19. november 1982 nr. 66 og sosialhelsetjenestloven av 13. desember 1991 nr. 81. Noen av disse avtalene vil falle utenfor husleieloven også av andre grunner, for eksempel der det ikke blir betalt vederlag for bruken av husrommet slik tilfellet vil være ved gratis innleggelse på institusjon. Det samme må gjelde der bruken av husrommet ikke er eksklusiv, for eksempel ved innleggelse på flersengsrom på institusjon.

Departementet vil foreslå å videreføre bestemmelsen i gjeldende rett, som sier at loven ikke skal gjelde for avtaler mellom hoteller, pensjonater og andre overnattingssteder og deres gjester. For slike avtaler vil ikke loven passe.

Utenfor husleieloven bør også utleie av husrom til ferie- eller fritidsbruk falle. Riktignok vil langtidsleie av fritidsboliger kunne få en slik karakter at forskjellen til vanlig utleie vil være liten, for eksempel der brukeren har inngått en avtale med en eier av et feriehus på åremål. Men det typiske tilfelle vil trolig være at fritidsboligen leies for et kort tidsrom, for eksempel sommer-, påske- eller vinterferie eller for en helg. For slike korte avtaleforhold vil mange av reglene i husleieloven passe mindre bra, for eksempel reglene om begrenset rett til framleie. Leieren har som oftest heller ikke nevneverdige behov for vern mot oppsigelser eller leieøkninger i slike tilfeller. Urimelige avtalevilkår kan likevel settes til side etter avtaleloven § 36. Departementet mener derfor at det i slike tilfeller kan være naturlig å overlate til partene å avtale i hvilken grad bestemmelsene i husleieloven skal gjøres gjeldende i avtaleforholdet. Loven bør imidlertid kunne benyttes analogisk i den grad den passer i det enkelte tilfellet. Skal det tas stilling til om husrommet er bestemt til ferie- og fritidsbruk, må det tas utgangspunkt i avtalens formål, ikke i husrommets art. For eksempel vil en villa som leies ut i sommermånedene til ferieformål etter dette falle utenfor loven.

Departementet viser for øvrig til den nærmere avgrensingen av lovens virkeområde i de spesielle merknadene til § 1-1.

5.3 Lovens fravikelighet

Gjeldende rett

Hovedregelen i gjeldende lov er at reglene kan fravikes ved avtale med mindre det uttrykkelig er sagt i loven at denne er ufravikelig. I mange sentrale bestemmelser er det imidlertid fastslått at regelen ikke kan fravikes. Dette gjelder for eksempel reglene om nedsettelse av leien og tilsidesettelse av oppsigelser. I dagens lov er det bare i begrenset grad gitt særregler for leie av lokale, og disse bestemmelsene er bare delvis gjort ufravikelige.

Utvalgets forslag

Utvalget har foreslått at det ikke kan avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av bestemmelsene i loven. Det skal ikke kunne avtales mellom partene at leieren skal avskjæres fra noen av de rettigheter loven gir ham. Regelen rammer både standardvilkår og individuelt utformede vilkår. Men partene skal fritt kunne avtale forhold som knytter seg til leieforholdet, men som ikke er regulert i loven. Utvalget framhever at det er hensynet til leieren som først og fremst gjør det nødvendig å gjøre loven ufravikelig. Derimot mener utvalget at det ikke er grunn til å stille leieren i en gunstigere situasjon enn han har etter loven.

Utvalget foreslår at kapittel 2 og 3 skal være fravikelige ved leie av lokale. Når det gjelder kapittel 2, om overlevering og krav til husrommet, foreslår utvalget en viss liberalisering i forhold til någjeldende lov. Dette er begrunnet med at det ved leie av lokale kan være behov for større grad av fleksibilitet enn det dagens lov åpner for. Det er også lagt vekt på at tilsvarende bestemmelser i kjøpsloven og avhendingsloven kan fravikes i avtale utenom forbrukerforhold. I forhold til bestemmelsene i kapittel 3, om leien, har utvalget begrunnet adgangen til fravikelse på samme måte; men utvalget har kommet fram til at bestemmelsen om deponering av omtvistet leie ikke bør kunne fravikes. Det kunne føre til støtende resultater om leieren måtte betale avtalt leie fullt ut til tross for at han har en vel begrunnet innsigelse mot utleierens leiekrav.

Utvalget har videre foreslått at kapittel 4, om leieprisvern, skal være ufravikelig også ved leie av lokale, med unntak av bestemmelsene i § 4-2, om indeksregulering, og § 4-3, om gjengs leie. Når det gjelder kapittel 5, om utleierens plikter og leierens bruk av husrommet m.m, vil utvalget foreslå fravikelighet i lokalleieforhold. Kapittel 6 om beboerrepresentasjon vil bare gjelde for boligleieforhold. Det samme gjelder for så vidt kapittel 11 om visse spesielle boligleieforhold. Utvalget vil derimot foreslå at kapittel 7 om framleie skal være ufravikelig for både leie av lokale og leie av bolig; men dette kapittelet vil være av størst interesse for leie av bolig. Hovedregelen i § 7-2 gir i alle tilfeller utleieren rett til å nekte framleie. Derimot foreslår utvalget at hele kapittel 8, om personskifte, skal kunne fravikes- og begrunner dette med at det i enkelte tilfeller kan være behov for avvikende ordninger ved leie av lokale.

Utvalget foreslår at kapittel 9, om opphør, og kapittel 10, om leierens fraflytting m.m, skal være ufravikelig; men flere av bestemmelsene åpner selv for avvikende avtalevilkår både ved leie av bolig og leie av lokale. De prosessuelle bestemmelsene i kapittel 12 er også foreslått å være ufravikelig.

Et mindretall i utvalget (huseiernes representant) ville foretrukket at reglene som er ufravikelige i næringsleieforhold ble skilt ut i et eget kapittel, mens resten av utvalget foreslår at alle unntak fra lovens ufravikelige utgangspunkt skal fremgå av det enkelte kapittel eller den enkelte paragraf.

Høringsinstansenes merknader

Sosial- og helsedepartementet anser det som positivt at loven ikke kan fravikes ved avtale til ugunst for leieren. Norges Leieboerforbund er enig i at loven i utgangspunktet er ufravikelig.

Den Norske Stats Husbank er skeptisk til at lovens bestemmelser hovedsakelig gjøres ufravikelig for boliger samtidig med at det foreslås å innføre nye bestemmelser som gir utleieren færre rettigheter og større plikter. Byggherreforeningen mener at lovbestemmelsene bør være fravikelige innen næring. Statsbygg mener bestemmelsen om ufravikelighet bare bør gjelde for boligleie. Forbrukerrådet vil bemerke at de er enige med utvalget i at loven bør være ufravikelig ved leie av bolig. Leie av bolig skjer til personlig bruk for leieren eller hans husstand. Ufravikelig lovgivning er da også hovedregelen i forbrukerforhold ellers.

Huseiernes Landsforbunds avdelingen for eiendomsselskaper uttaler at bestemmelsene om ufravikelighet bare bør gjelde i boligleieforhold. For næringsleie bør det være full avtalefrihet. Dette begrunnes med at næringsleie i sin alminnelighet ikke skiller seg fra andre avtaleforhold, der prinsippet om avtalefrihet gjelder. Avtalene til de forretningsdrivende, om for eksempel kjøp, produksjon og leveranse, kan være av minst like forpliktende økonomisk karakter og varighet. Etterhvert blir det etablert et marked i rimelig balanse. Videre framheves det at det ikke kan være tvilsomt at oppsigelsesvernet i husleieloven er den vesentlige årsak til at det i næringsleieforhold nesten uten unntak blir inngått tidsbestemte leieavtaler. Utleieren blir også til en viss grad «avhengig» av leieren. Ofte vil det for utleieren være spørsmål om betydelige investeringer som ikke vil bli besluttet iverksatt, eller ikke vil kunne finansieres, uten rimelig sikkerhet for at inngåtte avtaler kan oppfylles etter forutsetningene. Husleielovens alminnelige bestemmelser og lempingsregelen i avtaleloven og prisloven, eventuelt i kombinasjon med utarbeidelse av en norsk standard for forretningsleieforhold, vil gi en fullt ut tilfredsstillende veiledning og beskyttelse mellom næringsdrivende.

Norges Forsikringsforbund mener at bestemmelsen om lovens fravikelighet ikke bør gis anvendelse på næringsleieforhold. Det er ikke naturlig å ta et annet utgangspunkt på dette området hvor avtalefriheten mellom partene ellers er stor. Avtalefriheten kunne bare begrenses for enkelte spesielle områder hvor vernebehovet måtte være stort eller spesielt.

Selvaag Gruppen mener at ettersom det blant utleiere og leiere av lokaler finnes svært mange aktører som ikke har juridisk utdannelse eller tilgjengelig juridisk rådgivning, er det behov for en husleierettslig bakgrunnsrett også for denne kategori av leieforhold. Det er imidlertid grunn til å vurdere om ikke samtlige bestemmelser som gjelder lokaler bør være fravikelige. For tiden er leieren den sterke parten ved utleie av lokaler. Det må forventes at det over tid vil oppstå balanse i markedet. Det er ingen grunn til å tro at det utvikler seg en situasjon der leieren er utsatt for sterkt press fra utleieren. I et dynamisk og fritt marked vil en slik situasjon raskt endre seg. Det er derfor neppe noen grunn til å innføre ufravikelige regler til beskyttelse av leier. Hva angår de fravikelige reglene, vil Selvaag Gruppen også påpeke at langt fra de fleste utleiere av lokaler er profesjonelle. Svært mange leieforhold vedrører mindre lokaler og utleieren har ofte bare ett eller to lokaler til utleie.

Justisdepartementet mener at den foreslåtte hovedregelen om ufravikelighet bare bør gjelde ved leie av bolig. Ved leie av lokale bør hovedregelen være den motsatte. Det vil si at loven kan fravikes ved avtale hvis partene finner grunn til det.

Trondheim kommune uttaler at offentlige etater som leier ut spesialboliger og gjennomgangsboliger forutsetter at de kan tilpasses best mulig de særskilte behov og problemer som vil være en naturlig del av slike leieforhold. Det er vanskelig å ivareta de spesielle behov i de enkelte unntaksbestemmelsene som er i kapittelet om tjenesteboliger og gjennomgangsboliger. Derfor vil det være riktig å utvide bestemmelsen om fravikelighet for lokaler til også å gjelde offentlig eide boliger som leies ut på sosiale kriterier.

Norges Leieboerforbund uttaler at dersom utvalgets forslag til regel om deponering av omtvistet leie i kapittel 3 skal være ufravikelig, bør også bestemmelsen i kapittel 2 om leierens rett til å holde tilbake leie være det. Statsbygg foreslår at hele kapittel 3 bør kunne fravikes ved lokalleie, også bestemmelsen om deponering. Den norske Advokatforening mener at avtalelovens § 36, generalklausulen, bør være tilstrekkelig i forhold til kapittel 4 ved leie av lokaler. Skal utvalgets forslag til § 4-3, om tilpassing til gjengs leie, kunne fravikes, bør det etter Den norske Advokatforenings mening ikke være adgang til å fravike bestemmelsene på annen måte enn ved at det avtales fast leie, eller leieregulering gjennom betinget oppsigelse, slik som etter dagens regler. Den norske Advokatforening foreslår videre at utvalgets forslag til § 8-5, om overføring av bruksrett til lokale, blir gjort ufravikelig ved leie av lokale.

Departementets vurderinger

Departementet vil foreslå at hovedregelen ved leie av bolig skal være at det ikke kan gjøres gjeldende avtalevilkår som er mindre gunstig for leieren enn det som framgår av loven, dersom loven ikke selv gir anvisning på at den enkelte bestemmelse kan fravikes. Etter departementets syn er det naturlig å sammenligne leie av bolig med andre forbrukerforhold, slik som for eksempel forbrukerkjøp. Vanligvis vil en leieavtale om bolig ha som formål å dekke et grunnleggende behov for å bo, både for leieren selv og for hans familie. Det å gi en forbruker ufravikelige rettigheter har etter hvert blitt vanlig i de fleste nyere kontraktslover, slik som kjøpsloven, avhendingsloven, håndverkertjenesteloven og boligoppføringsloven.

Departementet har bare hatt som formål å avgrense leierens mulighet til å fraskrive seg de rettighetene som loven gir ham. Derimot har departementet ikke hatt til hensikt å foreslå at det settes forbud mot at partene kommer fram til avtalevilkår som stiller leieren i en gunstigere posisjon enn det som følger av bestemmelsene i loven. Selv om departementet vil foreslå at bestemmelsene i loven skal være ufravikelige, vil det likevel være en del bestemmelser som åpner for at partene kan fravike regelen ved avtale. Dette gjelder for eksempel leierens plikt til å vedlikeholde husrommet, jf. utkastet § 5-3 annet ledd.

Departementet vil videre foreslå at hovedregelen ved leie av lokale skal være at loven skal kunne fravikes ved avtale. Unntak bør bare gjøres der dette er nødvendig.

Departementet vil framheve at en rekke bestemmelser i gjeldende lov er ufravikelige, også ved leie av lokale. Departementet er av den oppfatning at denne reguleringen går noe for langt. I en del tilfeller vil det kunne være behov for en større grad av fleksibilitet enn det gjeldende lovbestemmelser gir adgang til. Dette gjelder særlig i forhandlingsfasen og ved overleveringen. På dette tidspunktet vil leieren fremdeles ha mulighet til å kunne trekke seg fra avtalen, eventuelt mot å betale erstatning. Her vil det også være naturlig å sammenligne med annen tilsvarende kontraktslovgivning. I både kjøpsloven, avhendingsloven og håndverkertjenesteloven er bestemmelsene nesten uten unntak fravikelige utenfor forbrukerforhold. Husleieforhold skiller seg likevel noe fra en del andre avtaleforhold etter at leieren har tatt husrommet i bruk. Leieren kan ofte ha investert i de leide lokalene, og han kan ha pådratt seg ulike utgifter i tillit til at virksomheten kan drives fra dette stedet. Dessuten vil flyttingen i seg selv kunne medføre større kostnader i mange tilfeller. Selv om partene i leieforholdet var rimelig jevnbyrdige ved inngåelsen av leieavtalen, kan etableringen i lokalene ha ført til at leieren kan stå i et slags avhengighetsforhold til utleieren. Disse hensynene tilsier at loven ikke gjøres helt fravikelig ved leie av lokale, selv om loven kan liberaliseres i forhold til gjeldende lov.

Når det gjelder kapittel 1, alminnelige bestemmelser, bør bestemmelsene om lovens virkeområde, ufravikelighet, standardvilkår og avtaleform være ufravikelige, jf. §§ 1-1 til 1-4. Disse bestemmelsene er helt grunnleggende for lovens anvendelse og den enkelte leieavtales utforming. Men bestemmelsene om risikoen for sending av meldinger, beregning av frister og erstatningsansvar for skade på person trenger etter departementets oppfatning ikke å være ufravikelige ved leie av lokale. Partene kan for eksempel ha ønske om å avtale andre måter å beregne frister på.

Departementet vil videre vise til kapittel 2, om overlevering og krav til husrommet. Her gjør ikke de nevnte hensynene om ufravikelighet seg like sterkt gjeldende. I forhandlingsfasen må det forventes at leieren vil være i stand til å ivareta sine egne interesser. Det samme bør gjelde i forhold til bestemmelsene om fastsettelsen av leien i kapittel 3. Unntak bør likevel gjøres for bestemmelsen i § 3-8 om deponering. Etter departementets mening bør ikke leieren være avskåret fra å kunne deponere den tilbakeholdne summen ved en tvist om leien. Utleieren vil ikke stå i noen fare for å lide et økonomisk tap, da tvistesummen vil være deponert i en finansinstitusjon. Men departementet vil ikke gå inn for at også § 2-15, om leierens tilbakeholdsrett, også skal gjøres ufravikelig, da leieren etter denne bestemmelsen ikke vil ha noen plikt til å deponere tvistesummen hos en tredjemann. Det vil da være en større risiko for at utleieren kan lide et økonomisk tap, for eksempel der leieren går konkurs. Denne risikoen bør utleieren kunne avtale seg bort fra.

Derimot bør partene ikke kunne avtale seg bort fra bestemmelsen i § 4-1, om det alminnelige leieprisvern. En leier bør alltid kunne prøve om leienivået viser seg å være urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås på avtaletiden ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. Like viktige for leieren vil ikke bestemmelsene i §§ 4-2 og 4-3 om regulering av leien være. Her bør partene ha mulighet for å avtale andre reguleringsklausuler. Når det gjelder bestemmelsene i § 4-4 om tilbakelevering av ulovlig leie og § 4-6 om forskrifter, tilsier innholdet i disse bestemmelsene at de skal være ufravikelige.

Departementet viser her til Den norske Advokatforenings forslag om at en samtidig med å gjøre bestemmelsen i § 4-3, om justering til gjengs leie, fravikelig, ikke skal åpne for annen fravikelse enn at det kan avtales fast leie eller leieregulering gjennom betinget oppsigelse, slik som etter dagens lov. Etter departementets mening vil dette være en unødvendig streng begrensning; den vil også kunne skape vanskeligheter der for eksempel leiesummens størrelse fastsettes som viss prosent av leierens totale brutto omsetning. I tilknytning til et slikt avtalevilkår vil det kunne være behov for andre måter å justere leien på enn det loven angir. Den norske Advokatforenings forslag vil da kunne medvirke til å vanskeliggjøre en velbegrunnet justering av leien.

Departementet vil også foreslå at hele kapittel 5, om partenes plikter i leietiden, skal være fravikelig ved leie av lokaler. Her kan det være særlige behov og ønsker som gjør seg gjeldende mellom partene. Dessuten er det også lagt en viss vekt på at reglene om mislighold o.l. i andre lover også kan fravikes utenfor forbrukerforhold. Kapittel 6, som gjelder felles representasjon i boligleieforhold, gjelder ikke ved leie av lokale. Departementet foreslår at kapittel 7 skal være fravikelig. Paragraf 7-1 om opptak i husstanden vil etter sitt innhold bare gjelde boligleie. Hovedreglen i § 7-2 vil selv gi anvisning på at utleieren skal stå fritt til å velge om han vil samtykke til framleie. Også kapittel 8, om personskifte, bør etter departementets vurdering være fravikelig. Departementet har vurdert om § 8-4, om leierens rett til overføring av leieretten til lokale burde være ufravikelig, men er kommet fram til at også denne bestemmelsen bør kunne fravikes gjennom avtale.

Departementet vil foreslå at §§ 9-7 og 9-8 blir ufravikelig ved leie av lokale. Retten bør fortsatt ha adgang til å sette en oppsigelse til side, dersom oppsigelsen vil virke urimelig vurdert ut fra begge parters forhold. Bestemmelsen vil være det eneste vernet leieren har mot å komme i en vanskelig situasjon som en ubeleilig oppsigelse kan føre til. Bestemmelsen i § 9-9 presiserer hva som skal regnes som vesentlig mislighold. I andre kontraktslover er det vanlig med avtalefrihet på dette punktet. Departementet foreslår derfor avtalefrihet også i denne loven ved leie av lokaler. Bestemmelsen i § 9-10, om den ekstraordinære retten til oppsigelse ved leierens død, vil være til fordel for både utleieren og dødsboet ved avviklingen av leieforholdet, og bør etter departementets syn være ufravikelig.

Departementet vil foreslå at kapittel 10 skal være fravikelig. Kapittelet har bestemmelser av samme karakter som i kapitlene 2 og 5. Da disse kapitlene i sin helhet er gjort fravikelige bør også kapittel 10 være det. Bestemmelsen i kapittel 11 gjelder bare for boligleie.

Departementet vil foreslå at bestemmelsene i §§ 12-3 og 12-4, om midlertidig bruksrett og foregrepet tvangskraft, skal være ufravikelige også ved leie av lokale. Bestemmelsen i § 12-1 gjelder bare for boligleie. Spørsmålet som gjenstår er om partene i et lokalleieforhold kan avtale at det ikke skal være adgang til å kreve tvisten avgjort ved en takstnemnd etter bestemmelsen i § 12-2. I mange tilfeller vil partene alt ha vedtatt at tvisten skal avgjøres ved voldgift. Foreligger det en skriftlig voldgiftsklausul i leieforholdet, vil leieren ikke kunne bringe tvisten inn for takstnemnda, da dette vil bryte med forutsetningen om at tvister skal avgjøres ved voldgift. Ettersom partene indirekte, ved voldgiftsavtaler, kan avtale at reglene om takstnemnd ikke skal gjelde, bør de også kunne avtale det samme i de tilfeller der det ikke foreligger voldgiftsavtaler.

Departementet foreslår avslutningsvis at kapittel 13, om overgangsbestemmelser m m, skal være ufravikelig.

Når det gjelder flere av høringsinstansenes forslag om at de ufravikelige bestemmelsene for næringsleieforhold blir samlet i ett kapittel, mener departementet at løsningen på den ene siden letter tilgjengeligheten ved at de særlige reglene blir samlet på ett sted. Dette er blant annet gjort i den svenske husleieloven. Men siden hele loven i hovedregel skal gjelde for leie av lokale, vil det også i et slikt kapittel måtte vises til mange av bestemmelsene i resten av loven. Dette vil etter departementets syn kunne vanskeliggjøre bruken av loven. Det samme vil også gjelde om utvalgets forslag velges. Utvalget har foreslått at det i tillegg til den generelle bestemmelsen i første kapittel, skal tas inn en avsluttende bestemmelse i flere av de andre kapitlene som regulerer kapittelets fravikelighet ved leie av lokale. Departementet vil i stedet foreslå at det i den generelle bestemmelsen uttømmende blir regulert hvilke bestemmelser som ikke kan fravikes ved leie av lokale. Dette vil gi en kortfattet og klar regulering av spørsmålet.

5.4 Standardvilkår og avtaleform

Gjeldende rett

Gjeldende rett er uten motstykke til utvalgets forslag til bestemmelse om standardvilkår, men i gjeldende lov framgår det at dersom det i leieavtalen blir brukt blankett, som er trykt eller framstilt på annen mekanisk måte, skal det klart gå fram av denne om leieren får færre rettigheter eller flere plikter enn det som følger av loven. Det må i så fall uttrykkelig nevnes hvilke bestemmelser i avtalen som i så måte avviker fra reglene i loven. Dersom dette ikke er gjort, vil bestemmelsen ikke bli bindende for leieren, som i stedet kan forholde seg til lovens bestemmelser. Formålet med denne bestemmelsen er å hindre at loven systematisk blir fraveket gjennom bruk av standardkontrakter der leieren ikke oppdager at loven er fraveket. På denne måten får de fravikelige reglene i loven større gjennomslagskraft enn en vanlig fravikelig lov.

Etter gjeldende lov skal leieavtalen settes opp skriftlig hvis en av partene krever det. Skal den ene av partene etter loven eller etter leieavtalen innhente samtykke fra den andre part, kan han kreve å få svaret skriftlig stadfestet.

Utvalgets forslag

Utvalget foreslår at dersom leieavtalen er inngått på grunnlag av eller med henvisning til standardvilkår som er utarbeidet etter forhandlinger mellom organisasjoner for leierne og utleierne, skal det senest ved inngåelsen av avtalen opplyses skriftlig om eventuelle avvik fra standardvilkårene. Dersom dette ikke er gjort, gjelder standardvilkårene. Dette forslaget skal likevel ikke være til hinder for at en leier av bolig påberoper seg avtale som stiller leieren gunstigere enn det som følger av standardvilkårene.

Høringsinstansenes merknader

Norske Boligbyggelags Landsforbundanser utvalgets forslag som en viktig sikring av leiernes kunnskap om sine egne rettigheter, og er en viktig markering av organisasjonenes funksjon.

Juss-Bussforeslår at det i bestemmelsen om avtaleform skal være slik at der den ene av partene etter loven eller etter leieavtalen skal innhente den andre partens samtykke, skal han kunne kreve å få svaret skriftlig stadfestet. Juss-Buss mener at deres erfaringer tilsier at det lett kan oppstå konflikter dersom slike samtykker ikke blir gjort skriftlig. Dette er særlig praktisk der for eksempel leieren har fått utleierens samtykke til å foreta endringer på husrommet, og der hvor utleieren ikke bestrider at samtykke ble gitt, men benekter at partene var enige om at leieren kunne kreve sine utgifter refundert av utleieren. Leieren kan her risikere å lide tap fordi han kan få problemer med å bevise sin rett.

Departementets vurderinger

Departementet er enig med utvalget i at det i den nye loven blir tatt inn en egen bestemmelse som nærmere regulerer forholdet til bruk av standardvilkår. Dersom hovedorganisasjonene for leierne og utleierne utarbeider standard leiekontrakter, må en gå ut fra at disse vil være rimelig balanserte i fordelingen av rettigheter og plikter. Dersom det blir inngått avtalebestemmelser som avviker fra slike standardvilkår, vil dette ofte forrykke den balansen som er oppnådd mellom organisasjonene for leierne og utleierne. Departementet vil ikke forby avvikende avtaler, men dersom det inngås leieavtale på grunnlag av eller med henvisning til slike standardvilkår, bør det kreves at det allerede ved inngåelsen av avtalen opplyses skriftlig om eventuelle avvik fra standardvilkårene.

Brudd på plikten til å informere om avvik fra standardvilkårene bør som utgangspunkt føre til at standardvilkårene gjelder. For leiere av bolig kan bestemmelsen oppleves som en felle dersom muntlige tilleggsavtaler ikke skal kunne gjøres gjeldende fordi utleieren har vist til et standardvilkår. Derfor vil departementet likevel foreslå at leier av bolig skal kunne påberope seg avtalevilkår som stiller leieren gunstigere enn det som følger av standardvilkårene.

Departementet foreslår videre at det i loven kommer med en bestemmelse som sier at en leieavtale kan gjøres skriftlig eller muntlig. Formålet med en slik bestemmelse er bare å presisere at loven ikke er til hinder for at leieavtaler kan inngås muntlig. Dersom avtalen er muntlig, bør hver av partene kunne kreve at avtalen settes opp skriftlig. Formålet her er å skape klarhet over rettsforholdet mellom partene og unngå tvil om hva som er avtalt. Dersom avtalen blir satt opp skriftlig må partene være forpliktet til å skrive under på den. Dette gjelder også muntlige tilleggsavtaler til en alt eksisterende skriftlig leieavtale. Kravet om skriftlighet må kunne settes fram når som helst. Nekter den andre å underskrive det skriftlige dokumentet, må dette regnes som mislighold av avtalen.

Juss-Buss har foreslått at bestemmelsen om avtaleform skal være slik at der den ene av partene etter loven eller etter leieavtalen skal kunne innhente den andre partens samtykke, skal han kunne kreve å få svaret skriftlig stadfestet. Departementet kan ikke se at det skulle være nødvendig å stille krav om at alle samtykker skal være skriftlige. Departementet har derfor ikke tatt med dette forslaget.

5.5 Risikoen for sending av meldinger og beregning av frister

Gjeldende rett

I gjeldende lov finnes det ingen bestemmelse som regulerer risikoen ved sending av meldinger mellom partene i et husleieforhold. Men tilsvarende bestemmelser finnes i kjøpsloven (§ 82) og håndverkertjenesteloven (§ 4). I hvilken utstrekning fristreglene i domstolsloven skal gjelde er heller ikke regulert i gjeldende lov, men at disse bestemmelsene kan benyttes er likevel sikker rett.

Utvalgets forslag

Utvalget har foreslått at dersom en part gir melding i samsvar med loven, og sender den på en måte som etter forholdene er forsvarlig, og ikke annet framgår, skal avsenderen kunne gjøre gjeldende at meldingen er gitt i tide selv om den blir forsinket eller ikke kommer riktig fram.

Utvalget har videre foreslått at det ved beregning av frister etter husleieloven skal reglene i domstolsloven §§ 146, 148 og 149 gjelde tilsvarende.

Høringsinstansenes merknader

Sosial- og helsedepartementeter noe usikker på virkningen av forslaget om at adressaten skal bære risikoen for riktig og tidsmessig melding, selv om det er gjort uttrykkelig unntak for oppsigelse fra utleierens side. Den foreslåtte regelen kan for eksempel skape usikkerhet med hensyn til gyldigheten av endringer i avtalen.

Juss-Bussstøtter regelen om beregningen av frister, som antas å være en videreføring av gjeldende rett. Juss-Buss ser det imidlertid som prinsipielt uheldig at forslaget opererer med et splittet regelsett vedrørende beregningen av frister. Det blir vist til utvalgets forslag til bestemmelse om beregningen av oppsigelsesfristen, der gjeldende rett blir endret ved at oppsigelsesfristen skal regnes fra oppsigelsesdato og fram til utløpet av den kalendermåneden som følger tre måneder etter oppsigelsesdato. Dette er en ulempe som kan lede til uklarheter og misforståelser. Problemer med å tolke loven kan også oppstå dersom partene har avtalt en annen oppsigelsestid enn den som følger av bestemmelsen om oppsigelsesfristen, uten å avtale noe om beregningen av fristen. Spørsmålet blir her om en eventuell konflikt om beregningen av fristen skal løses etter den generelle regelen eller etter bestemmelsen om oppsigelsesfristen, brukt analogisk.

Departementets vurderinger

Departementet slutter seg til utvalgets forslag om at dersom en part gir melding i samsvar med loven og sender den på en måte som etter forholdene er forsvarlig, og ikke annet framgår, kan avsenderen gjøre gjeldende at meldingen er gitt i tide selv om den blir forsinket eller ikke kommer riktig fram. Det vil si at når meldingen er forsvarlig avsendt, har mottakeren som hovedregel risikoen for at meldingen kommer fram i tide og på korrekt måte. Men dette vil bare gjelde der det i loven står uttrykkelig at en skal eller kan sende en melding til den andre parten. Derfor faller meldinger som har tilknytning til leieforholdet, men som loven ikke har regler om, utenfor denne regelen. Unntak må også gjøres dersom det direkte i lovteksten står at det er avsenderen som skal ha risikoen, slik som for eksempel der det i loven er krav om at leieren skal ha mottatt oppsigelsen fra utleieren, jf. utkastets § 9-8 første ledd.

Departementet vil foreslå at domstolslovens bestemmelser skal gjelde tilsvarende ved beregning av frister etter husleieloven. Domstolslovens bestemmelser omhandler ikke hvor lang fristen skal være, men hvordan fristen skal beregnes i «grenseområdene». Dersom partene avtaler at oppsigelsesfristen skal være to måneder, må løsningen være at domstolslovens regler for beregningen av fristen skal gjelde. Departementet kan ikke se at dette vil skape uklarhet i forhold til den alminnelige oppsigelsesfristen i utkastet § 9-6, som fastslår at oppsigelsesfristen, som hovedregel, skal være tre måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned.

5.6 Erstatningsansvar for skade på person m.m.

Gjeldende rett

I gjeldende lov er det ikke noen bestemmelse som fastsetter reglene om at erstatningsansvaret ved mislighold ikke omfatter skade på person.

Utvalgets forslag

Utvalget har vurdert om det skulle foreslås et samlet kapittel om erstatningsspørsmålene ved mislighold, slik som i kjøpsloven og i avhendingsloven. Utvalget har imidlertid funnet det mest hensiktsmessig å integrere erstatningsreglene i de kapitlene hvor de passer inn i sammenhengen. Når det gjelder tap som følge av en personskade, foreslår utvalget at erstatningsreglene i loven ikke skal gjelde. Erstatning for slikt tap må følge vanlige erstatningsregler.

Høringsinstansenes merknader

Ingen av høringsinstansene har kommet med merknader.

Departementets vurderinger

Departementet viser til at det i flere andre kontraktslover er lagt til grunn at erstatningsansvaret innenfor kontrakt ikke gjelder for tap ved personskade. Dette er blant annet forutsatt i kjøpsloven av 1988 og håndverkertjenesteloven av 1989, uten at denne reservasjonen går direkte fram av lovteksten i disse lovene. Begrunnelsen er at det følger av alminnelige prinsipper at erstatningsreglene i kontrakt ikke gjelder for personskade. Departementet mener her at selv om det framgår av alminnelige prinsipper at loven ikke skal gjelde for tap ved personskade, vil det være en fordel dersom et så vidtrekkende unntak går fram av loven.

Departementet forslår derfor at det lovfestes en bestemmelse som sier at tap som følge av skade på person faller utenfor bestemmelsene om erstatningsansvar i loven. For slikt tap og for tap som ikke er en følge av mislighold, vil da alminnelige erstatningsregler gjelde.