7 Leie og andre ytelser

7.1 Innledning

Kapittelet inneholder regler om leie og andre ytelser fra leierens side. For det første omtales leiefastsettelse, samt tid og sted for betaling av leie, regler om oppgjør gjennom bank m.m. Dernest omtales adgangen til å avtale sikkerhet for krav som reiser seg av avtalen. Det gjelder depositum, garanti, samt forbud mot bortleie av lån.

Departementet foreslår at leien fastsettes til et bestemt beløp, men at det i tillegg gis anledning til å avtale at utgifter til strøm og brensel skal fordeles etter forbruk. Leien kan kreves betalt forskuddsvis for hver termin, men begrenset til én måned om gangen. Leier skal alltid ha rett til å betale leien gjennom bank. Leien anses for betalt når den er innlevert til bank. Dersom leier er avskåret fra å betale på grunn av kvalifiserte hindringer som han ikke kan overvinne, utskytes forfallstidspunktet. Det foreslås innskrenkninger i adgangen til å avtale sikkerhet for krav som reiser seg av leieavtalen. Det kan avtales depositum og garantisikring innenfor en ramme på seks måneders husleie, men andre kapitalytelser kan ikke avtales. Det settes forbud mot bortleie av bolig mot lån.

7.2 Leiefastsettelse

Gjeldende rett

Etter gjeldende husleielov er utgangspunktet ved leie av bolig at leieren ikke kan avkreves andre pengeytelser enn de som positivt er hjemlet i loven. Det stilles ikke krav om at partene har avtalt noe om husleiens art eller størrelse før bruken tiltres, og det er heller ikke regulert hvilken leie som skal betales dersom partene har forsømt å treffe avtale om det. I de senere år har det skjedd en utvikling i kontraktslovgivningen i retning av en regel om «gjengs pris» i slike tilfelle. Loven begrenser som utgangspunkt ikke partenes frihet til å avtale at leieren skal betale en andel av de utgifter som utleier pådrar seg i forbindelse med eiendommens forvaltning og drift.

Utvalgets forslag

Utvalget har foreslått at leien skal fastsettes til et bestemt kronebeløp, men at det i tillegg kan avtales at leier skal betale en forholdsmessig andel av utleierens utgifter ved forbruk av elektrisitet og brensel. Et mindretall i utvalget mener at skatter og avgifter bør stå i samme stilling som elektrisitet og brensel. Ved leie av lokale skal partene stå fritt til å avtale at leieren skal dekke bestemte utgifter utenom leien.

Dersom leie ikke er avtalt, skal utleier kunne kreve leie som svarer til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende leievilkår, det vil si markedsleie. Bestemmelsen skal forstås på samme måte som utkastet § 4-1. Dersom partene ikke blir enige om husleiens størrelse, kan hver av dem kreve at tvisten avgjøres av en takstnemnd.

Høringsinstansenes merknader

Den Norske Stats Husbank, Oslo kommune, OBOS, Huseiernes Landsforbundog forbundets avdeling for eiendomsselskaper mener det må være adgang til å avtale at utleiers kostnader utover strøm og brensel skal fordeles utenom leien, for eksempel kabelfjernsyn, vaktmester, vakttjeneste, alarmanlegg, renhold, vaskeri, renter, skatter og avgifter m.m. Huseiernes Landsforbund peker på at det kan skje prisendring som partene ikke har anledning til å gjøre noe med før om inntil 5 år, jf. forslaget til § 4-1 om å tilpasse leien til markedsforholdene hvert femte år. Prising til selvkost, som tillegg til leien, hindrer at en part taper mens den andre tjener på slike tilleggsytelser. De mener det er uriktig å la endringer i eiendomsskatt, kommunale avgifter o.l. forskyve balansen i kontraktsforholdet i inntil 5 år. Luftfartsverket mener det er hensiktsmessig at leier av lokale avkreves andel av det enkelte byggets driftsutgifter i tillegg til den faste leien.

Sosial- og helsedepartementet, Den norske Advokatforeningog Juss-Buss er enige med flertallets forslag. Juss-Buss mener det er av vesentlig betydning at leiers utgifter i størst mulig grad er forutsigbare og faste. Mindretallets forslag vil innebære at boutgiftene vanskelig lar seg beregne med sikkerhet under leieforholdet. Dessuten vil den foreslåtte bestemmelsen om årlig indeksregulering av leien gi utleier mer enn tilstrekkelig kompensasjon for eventuelle endringer i skatter og avgifter . Norges Leieboerforbund foreslår en lovendring som går ut på at partene ikke kan påberope seg sammenlignbare leieforhold, som er inngått mindre enn 12 måneder før leieforholdet startet.

Kommunale Boligadministrasjoners Landsråd og Drammen kommune mener at bestemmelsen «hva leieren kan få ved ny utleie» ikke er tilfredsstillende, da det alltid vil være en gruppe leietakere som aksepterer ekstra høy leie. Den norske Advokatforening mener at bestemmelsen om markedsleie ikke helt er i overensstemmelse med nyere kontraktslovgivning, som utvalget for øvrig har søkt å tilpasse lovutkastet til. Det er ikke tatt forbehold om at markedsleien i seg selv er urimelig, og utkastet avviker her både fra kjøpsloven § 45 og håndverkertjenesteloven § 32. Foreningen mener det er behov for at domstolene gis mulighet til å nedsette urimelige leier etter en konkret vurdering uavhengig av om markedssituasjonen er slik at det har vært behov for å gripe inn med prisregulering. En slik regel må etter sitt formål være ufravikelig i alle leieforhold.

Departementets vurderinger

Departementet er enig i utvalgets forslag om at leien som utgangspunkt skal fastsettes til et bestemt beløp, og at det bare i særlig angitte tilfelle kan kreves tillegg til selve leien. Formålet er å gjøre leierens utgifter forutsigbare og faste. Forbud mot ulike tillegg til husleien vil også stimulere til priskonkurranse på leiemarkedet, da det blir lettere å sammenligne priser. I tillegg kan det motivere utleieren til rasjonell og effektiv drift. Så lenge utleier gis anledning til å kreve leien indeksregulert, jf. utkastet § 4-2, skulle det heller ikke være stort behov for å holde utgifter utenom leien.

Departementet mener likevel at partene skal ha mulighet til å avtale at utgiftene ved forbruk av elektrisitet og brensel kan fordeles forholdsmessig mellom brukerne av eiendommen. Dette er utgifter avhengig av forbruk som ikke lar seg beregne på forhånd. Leierne vil således få grunn til å begrense forbruket for slik å redusere kostnadene. Skatter og avgifter er derimot eksempler på vanlige driftsutgifter som i liten grad er knyttet til forbruk, og det bør etter departementets skjønn ikke være anledning til å velte risikoen for framtidige endringer av disse over på leierene gjennom krav om tillegg til leien.

Departementet kan heller ikke se at det er behov for å gi adgang til å ta tillegg for andre ytelser som ikke nødvendigvis har sammenheng med leieforholdet, slik en del høringsinstanser foreslår. Det er i det foreliggende forslag ikke noe i veien for at utleier og leier blir enige om å installere for eksempel porttelefon mot at husleien økes. Dersom leier ikke skulle gå med på dette, vil installasjonen fra utleiers synspunkt måtte utsettes til nærmere tidspunktet for avtalerevisjon, jf. utkastet § 4-3, som forutsetter en markedstilpassing av leien hvert tredje år, slik at han gjennom økning i husleien kan få dekning for slike driftskostnader.

Ved leie av lokale bør partene stå fritt til å avtale at leieren skal dekke bestemte utgifter utenom leien. Leiere av lokale forutsettes å kunne ivareta sine interesser selv. Behovet for deling av utgifter ved leie av lokale er også større, og de aktuelle utgiftspostene kan være mer komplekse og omfattende enn i boligleieforhold.

Dersom husleiens størrelse ikke er avtalt, foreslår departementet at utleier skal kunne kreve markedsleie, det vil si en leie som svarer til det som vanligvis oppnås på avtaletiden ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår, jf. departementets vurdering av dette spørsmålet under pkt. 8.2. Departementet er ikke enig med Norges Leieboerforbund som mener at partene ikke kan påberope seg leieforhold som er inngått mindre enn 12 måneder før leieforholdet ble startet. Departementet mener derimot at det ved vurderingen av om en leieavtale er sammenlignbar, må legges vekt på kontraktens forutsetning om varighet. Det vil være irrelevant å sammenligne langtidskontrakter med korttidskontrakter, da disse ikke kan sies å være inngått på omtrent samme vilkår.

Blir ikke partene enige om husleiens størrelse, foreslår departementet at hver av dem kan kreve at denne fastsettes av en takstnemnd oppnevnt av retten, jf. omtalen av dette forslaget under pkt. 16.3. Departementet viser for øvrig til at det ved ekstraordinære situasjoner foreslås åpning for at Kongen kan gripe inn med forskrifter om leieregulering og leieprisstopp med hjemmel i utkastet § 4-6.

7.3 Betaling av leie m.m.

Gjeldende rett

Den fravikelige hovedregelen i gjeldende husleielov er at utleieren kan kreve leien betalt på forskudd for inntil én måned om gangen. Videre er det åpnet for avtale om forskuddsbetaling, men bare for inntil tre måneder. Forfaller leien på en lørdag eller søndag, en helligdag eller på den 1. eller 17. mai, utskytes forfallstidspunktet til den nærmest påfølgende virkedag. Leien skal betales på det sted som utleier anviser. Dersom det ikke er anvist noe sted, skal leien betales på utleierens bopel, men leieren har alltid rett til å gjøre opp ved betaling gjennom bank. Betaler leier på denne måten, anses betaling skjedd den dagen beløpet innbetales til banken.

Dersom det er avtalt at leieren skal bidra særskilt til omkostningene ved oppvarming og varmt vann, kan han kreve innsyn i regnskapet over den del av leien som medgår til dekning av omkostningene. Videre kan leieren på visse vilkår kreve installert apparater for måling av den enkeltes forbruk. Utleieren kan i så fall utligne installasjonsomkostningene over ett år.

Utvalgets forslag

Utvalget foreslår å videreføre gjeldende regler om at dersom ikke annet er avtalt, kan leieren kreve leien betalt på forskudd hver måned eller ved en annen fastsatt betalingstermin. Ved leie av bolig kan det ikke avtales forskudd for lengre tid enn tre måneder, mens det ved leie av lokale ikke foreslås begrensinger i adgangen til å avtale betaling på forskudd. Dersom leien forfaller på en lørdag eller søndag, en helligdag, eller den 1. eller 17. mai, skal forfallsdag utskytes til den nærmest påfølgende virkedag. Videre forslår utvalget en regel om utskutt forfall når betalingen hindres av forhold utenfor leierens kontroll. Det innebærer at den forsinkelse som oppstår, ikke skal regnes som mislighold.

Dersom betalingssted ikke er avtalt, skal leier betale på utleierens bopel, eller på forretningsstedet om utleieren driver forretning. Leier skal likevel ikke være pliktig til å overføre leie til utlandet. Leieren har alltid rett til å betale skyldig leie gjennom bank eller postverk. Betaling i forhold til forfallsreglene skal anses skjedd når beløpet er avgitt til bank eller postverk her i riket. Alternativt skal leien anses betalt den dagen betalingsoppdrag er avgitt til bank eller postverk, forutsatt at det er dekning for oppdraget.

Utvalget har foreslått å videreføre bestemmelsene i gjeldende husleielov når det gjelder virkningen av at det er avtalt at leier skal betale for brensel og varme. Leier kan kreve innsyn i regnskapet over den del av leien som medgår til dekning av omkostningene. Videre kan et kvalifisert flertall av leierene kreve installert apparater for måling av den enkeltes forbruk.

Høringsinstansenes merknader

Forbrukerrådet, Juss-Buss og Norges Leieboerforbund mener at det ikke skal kunne avtales forskuddsbetaling for lengre tid enn én måned i boligleieforhold, da regelen ellers kan åpne for omgåelse av reglene om depositum. Dessuten vil deler av leiemarkedet være stengt for mange ved at de ikke klarer å reise kapital, særlig i de tilfeller der det kreves depositum i tillegg til forskudd.

Kredittilsynet mener det bør innføres forbud mot leieforskudd ved ervervsmessig framleie, dvs. virksomhet som består i at firmaer og enkeltpersoner inngår leieavtaler med tanke på videreutleie til en høyere pris. Kredittilsynet peker på at hovedleier etter dagens regler kan kreve leie og leieforskudd fra framleier. Det er framleier som har plikt til å betale leie til hovedleier. Men hovedleier har ikke noen plikt til å holde leieinnbetalingene fra framleier på egen konto, det vil si midlene blandes med hovedleierens egne. Dersom hovedleier får betalingsvansker og unnlater å betale leie til eier, vil framleierens penger ofte være tapt.

Forbrukerrådet mener at det må foretas en fullstendig lovregulering av forhold som kan utskyte betalingsplikten, og at det bør sies uttrykkelig i lovteksten at leieren ikke har plikt til å betale hvis utleier selv er skyld i at dette blir umulig. Norges Huseierforbund mener det er meget uheldig at utleieren ikke gis adgang til å forlange kontant betaling på forfallsdagen. Hvis leieren driver bevisst utsettelse, vil utleier ha behov for å kunne forlange at husleien blir betalt med kontanter på forfallsdagen. Sosial- og helsedepartementet bemerker at bestemmelsen gjør det helt klart at leieren alltid kan fri seg fra sine forpliktelser ved å betale gjennom bank eller post, og at dette gir leieren dokumentasjon for riktig og rettidig betaling uten medvirkning fra utleieren.

Sosial- og helsedepartementet og Juss-Buss er enige i utvalgets forslag til regler om betaling av elektrisitet og brensel. Den norske Advokatforening støtter forslaget om at et flertall av leierene kan kreve installert måleapparat der hvor varmen leveres og betales særskilt. De forstår bestemmelsen slik at den også gir leierene rett til å kreve fordeling etter forbruk, sml Rt 1991 side 220. Instansen hevder at måleutstyret i seg selv er uten interesse uten en slik regel, og at dette burde komme til uttrykk i lovteksten. Norges Leieboerforbund mener det ofte kan være problematisk å få utlevert regnskaper, og foreslår derfor å endre bestemmelsen slik at leier kan nekte å betale tillegg for elektrisitet og brensel i framtiden dersom utleieren ikke kan legge fram tilfredsstillende regnskap til avtalt tid. Et annet alternativ vil være å gi leieren adgang til å deponere et antatt riktig beløp etter regelen om deponering. Instansen har derfor foreslått en klar regel om dette. Trondheim kommune uttaler at krav om installering av måleutstyr vil føre til et betydelig merarbeid med omlegging av deres regnskapssystem. I og med at husleiene er subsidierte og ligger under markedsleie, kan de heller ikke se behov for dette. De hevder også at påbudet om installering av måleapparat vil kunne bli lite hensiktsmessig for dem. Videre hevdes det at det i en del tilfelle anses som fysisk umulig å installere pålitelige målingssystemer for den enkelte leilighet. Det bør føre til at bestemmelsen modereres noe hva angår krav om måleutstyr i eldre bygg med sentralvarme.

Departementets vurderinger

Departementet foreslår at utleieren kan kreve at leien betales forskuddsvis for hver måned, eller ved en annen fastsatt betalingstermin. Ved leie av bolig foreslår departementet at retten til å kreve forskuddsbetaling begrenses til én måned. Etter det departementet kjenner til er det vanlig å avtale én måneds forskuddsbetaling, og departementet kan vanskelig se at det skulle være behov for større forskudd ved leie av bolig. Som Norges Leieboerforbund peker på, vil en slik innstramming også gjøre det lettere for større grupper av leiere å skaffe seg en leiebolig. Særlig vil dette gjelde der leieren også må fremskaffe midler til depositum, som svarer til flere måneders leie. Etter departementets skjønn vil også utleieren være tilstrekkelig sikret ved betalingsmislighold gjennom reglene om depositum og garanti.

Departementet går inn for å videreføre bestemmelsen om utskyting av forfallsdag dersom leien forfaller på en lørdag eller søndag, en helligdag, eller den 1. eller 17. mai. Dette er i samsvar med det som ellers gjelder i pengekravsforhold. Videre vil det være behov for regler som innebærer at forfallstidspunktet utskytes så lenge betalingen hindres av forhold som ligger utenfor leierens kontroll og som leieren ikke med rimelighet kan forventes å overvinne. Ved den foreslåtte regel unngår leier at leieavtalen bringes til opphør på grunn av mislighold. Bestemmelsen skal tolkes strengt og det vil her være tale om korte tidsrom. Tilsvarende bestemmelser finnes blant annet i kjøpsloven og avhendingsloven. Departementet mener at det ikke er formålstjenlig med en fullstendig regulering av forhold som kan utskyte betalingsplikten, slik Forbrukerrådet foreslår, da en slik oppregning etter departementets vurdering ville bli så omfattende at lovens oversikt kunne bli svekket. Det viktigste bør være få med i loven de pengekravsrettslige bestemmelser som er vesentlige i husleieforhold, samt de bestemmelser som fraviker den alminnelige pengekravsrett.

Departementet foreslår å videreføre en rett for leier til å betale gjennom bank. Med unntak av typiske kontantkjøp hvor ytelsen mottas på stedet, gjennomføres betalinger i dag i alt overveiende grad gjennom bank. Både forbrukere og næringsdrivende har forlengst innrettet seg etter dette. En slik rett er også i overensstemmelse med annen pengekravslovgivning.

Departementet foreslår å videreføre bestemmelsen om at betalingsoppdraget skal anses skjedd på det tidspunkt beløpet eller betalingsoppdraget er avgitt til bank i Norge. Det første alternativ tar sikte på kontante innbetalinger. Det andre alternativet gjelder belastning av konto i finansinstitusjonen.

Dersom det er avtalt at leieren skal betale særskilt for forbruk av elektrisitet og brensel, vil leier ha et rettmessig behov for å kunne kontrollere at utleieren har beregnet og fordelt utgiftene på en korrekt måte. Departementet foreslår at han av den grunn må kunne kreve at utleieren legger fram et revidert regnskap som viser størrelsen og fordelingen av disse kostnadene. Det må være rimelig å kreve at utleier framlegger regnskap selv om det vil kunne påføre ham noe merarbeid, slik Trondheim kommune påpeker. Videre bør leierne ha rett til å kreve installasjon av måleutstyr for bruk av vann og varme i det enkelte husrom, slik at det kan være mulig å foreta en kostnadsfordeling av forbruket basert på den enkeltes forbruk. Dette vil også innebære et incitament til energisparing, for derved å holde kostnadene på et lavest mulig nivå. Som Den norske Advokatforening påpeker, må bestemmelsen forstås slik at den også gir leierne rett til å kreve deling etter forbruk. Monteringskostnadene ved en slik installasjon bør bæres av leierne, da det primært vil være disse som vil være tjent med en slik installasjon. Merutgiftene foreslås, som i dag, utlignet over en periode på ett år. Departementet kan etter dette vanskelig se at kommunen, som utleier vil få nevnverdige utgifter til montering av slikt utstyr, slik Trondheim kommune synes å frykte.

Etter departementets vurdering skulle det ikke være nødvendig med særlige sanksjonsregler for de tilfellene der utleieren ikke legger fram regnskap etter at leieren har krevet det. Et slikt forhold vil være brudd på en av utleierens sideplikter. Det kan også føre til utskutt forfall for nye a kontobeløp. Dersom leieren mener at kravet er for høyt, kan han betale det han antar å skylde, og holde tilbake det resterende beløp etter utkastet § 2-15. For å sikre seg mot misligholdsbeføyelser, kan leieren deponere det omtvistede beløp etter utkastet § 3-8. Leieren kan også velge å betale hele kravet når dette reises, for siden å motregne det for mye innbetalte beløp i framtidig husleie, etter at kravet er fastslått. Ytterligere sanksjonsregler kan ikke departementet se at leieren har behov for.

7.4 Depositum

Gjeldende rett

Etter gjeldende husleielov kan partene avtale at leieren skal deponere et beløp, begrenset til en sum som svarer til seks måneders husleie, til sikkerhet for skader på eiendommen som leier er ansvarlig for og krav etter leieavtalen. Blir leien endret, kan partene kreve at beløpet justeres tilsvarende. Beløpet skal settes på en sperret konto og renter skal godskrives leieren. Ved utleie av elev- eller studentboliger kan det likevel avtales at renten skal godskrives utleieren. Så lenge leieforholdet varer kan ingen av partene disponere beløpet på egen hånd.

Ved leieforholdets opphør kan utleier kreve at banken uten tvangsgrunnlag betaler skyldig husleie, samt utgifter leier skylder for rydding og rengjøring. Ved andre typer krav må leieren enten samtykke i at kontoen belastes, eller så må utleieren få dom for kravet. Dersom banken ikke har mottatt krav innen to måneder etter leieforholdets opphør, skal pengene utbetales leier etter dennes påkrav.

Utvalgets forslag

Utvalget har foreslått at det også for framtiden skal være adgang til å sikre krav som reiser seg av leieavtalen ved depositum, men at det ved boligleie skal begrenses oppad til en sum som svarer til seks måneders husleie. Det kan avtales at depositumet skal endres i takt med endringen i leien. Midlene skal plasseres på en særskilt konto i finansinstitusjon som har tillatelse til å drive virksomhet her i landet. Så lenge leieforholdet varer, kan ingen av partene disponere over beløpet på egen hånd. Utvalget har ikke funnet grunn til å lovfeste at kontoen skal være rentebærende, dette bør være opp til partene. Dersom den er rentebærende, skal rentene tilfalle leier. Utleieren kan kreve utbetaling fra institusjonen uten tvangsgrunnlag så langt det gjelder krav på skyldig leie, samt utgifter leieren skylder for rydding og rengjøring. Krever utleieren andre typer krav dekket, må leieren enten samtykke i at kontoen belastes, eller så må utleieren få dom for kravet. Dersom institusjonen ikke har mottatt krav innen to måneder etter leieforholdets opphør, skal pengene utbetales leier etter dennes påkrav.

Høringsinstansenes merknader

Huseiernes Landsforbund stiller spørsmål ved hvorfor såvel depositum som garanti, men ikke forskudd, etter utvalgets forslag er begrenset til den rene leie uten tillegg, og mener at sikkerheten bør omfatte hele ytelsen for denne perioden . Norges Leieboerforbund og Juss-Buss mener at depositumsbeløpet bør begrenses til tre måneder, da dette er i tråd med praksis. For høyt depositum vil ofte utelukke leiere fra leiemarkedet.

Juss-Buss, Norges Leieboerforbund og Forbrukerrådet foreslår at det bør lovfestes at kontoen skal være rentebærende. Juss-Buss foreslår også at dagens formulering «sperret konto» opprettholdes i stedet for utkastets «særskilt konto», da utvalget ikke har ment å foreta noen realitetsendring og da er det mest hensiktsmessig med dagens terminologi.

Kredittilsynet mener at ervervsmessig framleievirksomhet har grepet om seg i de større byene de senere årene, og at det i flere sammenhenger er uttrykt ønske om å få denne virksomheten inn i ordnede former. For å sikre at huseier får sin leie fra hovedleier, foreslår Kredittilsynet at dagens regel om depositum gjøres ufravikelig i forholdet mellom eier og framleier dersom det drives ervervsmessig framleievirksomhet.

Oslo kommune, Statsbygg, Huseiernes Landsforbund og OBOS mener at adgangen til å trekke av depositumet ikke bare bør omfatte den rene husleien, men også andre krav, uten å måtte gå til søksmål. Det nevnes blant annet tilleggsytelser som er avtalt i kontrakten, manglende nøkler, skifting av lås, kostnader med inndriving og morarenter.

Norges Leieboerforbund, Den norske Advokatforening, Den Norske Bankforening og Forbrukerrådetstiller seg kritiske til at bankene er nødt til å avgjøre hva leieren skylder i husleie, og om leieren har vasket godt nok. Forbrukerrådet mener at det bare skal være anledning til å trekke disse utgifter dersom leietaker samtykker. I andre tilfeller skal utleieren gå til søksmål og få dom for kravet. Banken skal ha plikt til å utbetale beløpet til leietakeren dersom utleier ikke kan dokumentere at han har tatt ut forliksklage innen to månedersfristen. Norges Leieboerforbund mener regelen kan stille leieren i en uheldig posisjon, da utleier i praksis kan få utbetalt av depositumkontoen uten at leier kan protestere. De foreslår at finansinstitusjonen må forelegge kravet for den annen part på dennes siste kjente sted med en svarfrist på 30 dager. Dersom denne ikke kommer med innsigelser, skal banken utbetale det beløp som er krevet. Dersom den annen har innsigelser skal beløpet bli stående på konto, dog slik at det to måneder etter leieforholdets opphør kan kreves utbetalt med mindre finansinstitusjonen har mottatt melding om at utleieren har reist søksmål. Finansinstitusjonen skal da bare kunne utbetale beløpet i samsvar med rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom.

Den norske Advokatforeningforeslår at det bør være utleieren som må reise søksmål dersom han mener han har krav på deler av depotet eller det hele beløp. At søksmålsbyrden påhviler utleieren, samsvarer best med at depotet er leierens penger, og med at formålet bare er å gi sikkerhet mot leiers manglende betalingsevne - ikke mot manglende betalingsvilje - og slett ikke å gi utleieren adgang til å legge beslag på leierens midler når det oppstår tvist.

Den Norske Bankforening foreslår at man baserer seg på en ordning med garantistillelse - og at det i tillegg lovfestes en ordning der leieren pantsetter innestående på en sperret konto med utleieren som panthaver. Dersom deponeringsadgangen opprettholdes, må det oppstilles klare, objektive kriterier for når banken kan utbetale fra depositumkontoen. Det er dekning av utgifter til renhold som oftest skaper strid, og refusjon av disse utgifter bør kunne rettes direkte mot leier.

Departementets vurderinger

Departementet mener at det også i den nye loven skal være adgang til å sikre krav som reiser seg av leieavtalen, ved depositum. Utleieren har et legitimt behov for å sikre seg mot leierens sviktende betalingsvilje og -evne. De ufravikelige reglene om depositum bør imidlertid bare gjelde ved leie av bolig. Ved leie av lokale bør partene stå fritt til å avtale de måter å sikre pengekrav på som partene selv finner mest hensiktsmessig.

I likhet med utvalget foreslår departementet at partene skal stå fritt til å avtale hvilke krav depositumet skal dekke. Det kan være sikkerhet for skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved fraviking osv. Men det bør være et vilkår at kravet reiser seg av leieavtalen; andre krav utleier har mot leier bør ikke trekkes inn. Utleieren bør heller ikke kunne gjøre bruk av tiltransporterte krav. Dersom partene i leieavtalen ikke har tatt stilling til hva depositumet skal gjelde, må avtalen fylles ut med lovens bestemmelser.

Departementet forslår å videreføre gjeldende rett om at den deponerte summen skal være begrenset oppover til summen av seks måneders husleie. Enkelte høringsinstanser mener at for høyt depositum ofte vil utelukke en leiers tilgang på husrom i et stramt marked, og at summen derfor bør begrenses til tre måneders leie. Departementet har lagt vekt på at utleier kan bli påført økonomisk tap ved leierens mislighold dersom depositumet er for lite. Ofte vil det ta en del tid fra misligholdet har funnet sted til fravikelsen er fullført. Utleieren kan i mellomtiden ha krav på flere måneders husleie, i tillegg til andre krav, for eksempel erstatningskrav. Bestemmelsen er ikke til hinder for at det avtales et mindre omfattende depositum. Departementet finner det derfor rimelig å videreføre dagens maksimumsgrense på seks måneders husleie.

For å skape tilstrekkelig sikkerhet om selve deponeringen, bør det stilles krav om at beløpet plasseres på en særskilt konto i finansinstitusjon som har tillatelse til å tilby slik tjeneste i Norge. Så lenge leieforholdet varer, bør begge parter være avskåret fra å ta ut hele, eller deler, av depositumet på egen hånd. Beløpet bør bare kunne disponeres av partene i fellesskap. På denne måten får begge parter vern for sin rett til beløpet. Departementet kan ikke se at det skulle være nødvendig å sette inn i lovteksten at beløpet skal settes på «sperret konto», som Juss-Buss foreslår. At kontoen er «sperret» framgår av formuleringen «så lenge leieforholdet varer, kan ingen av partene disponere over beløpet på egen hånd». Så lenge leieforholdet varer har utleieren bare en betinget rett til depositumet.

Departementet går ikke inn for å videreføre gjeldende rett om at det er opp til partene å avtale hvorvidt depositumkontoen skal være rentebærende. I likhet med flere høringsinstanser foreslår departementet at kontoen skal være rentebærende. Det innbetalte depositum er penger som tilhører leieren, og han bør ha krav på at pengene plasseres på en økonomisk forsvarlig måte. Unntak bør bare godtas dersom det generelle rentenivået skulle utvikle seg slik at det ikke blir gitt renter på slike konti. Dette innebærer at leieren vanligvis vil få renter som kompensasjon for den likviditetsbelastning han påføres. Rentene skal tilfalle leieren, som er kapitalens eier, og han bør kunne kreve disse utbetalt fra finansinstitusjonen uten medvirkning av utleieren. Departementet forslår imidlertid at det ved utleie av elev- og studentboliger fortsatt skal være anledning til å avtale at rentene skal tilfalle utleieren, jf. omtalen under pkt. 15.3.

Når det gjelder frigivelse av depositumsbeløpet for krav på skyldig husleie og rydde- og rengjøringskostnader, har departementet kommet til at gjeldende regel, som innebærer at utleieren kan kreve dekning fra kontoen uten tvangsgrunnlag eller medvirkning fra leieren, ikke bør videreføres. Flere høringsinstanser stiller seg også kritiske til denne regelen. Etter departementets skjønn er det uheldig å gi utleieren rett til direkte dekning uten medvirkning fra leieren. En slik ordning oppfattes også som så problematisk av bankene, og avviker så sterkt fra andre bankavtaler, at disse som vilkår for å motta depositum har stilt ulike krav til dokumentasjon av tilgodehavendet eller samtykke fra leieren før beløpet utbetales. Flere finansinstitusjoner har av denne grunn også vært tilbakeholdende med å ta i mot midler for deponering.

Departementet vil foreslå at både utleier og leier kan kreve utbetaling av depositumskontoen dersom den annen part gir sitt skriftlige samtykke, dersom det foreligger rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom. Dette gir både utleier og leier anledning til å vurdere kravet og eventuelt motsette seg at beløpet utbetales. Regelen vil gi utleier sikkerhet mot tap så lenge pengene er deponert, samtidig som leieren kan motsette seg utbetaling ved ikke å gi sitt samtykke dersom kravet er omtvistet. Etter departementets skjønn gir dette en balansert avveining av partenes behov.

Regelen vil også føre til at finansinstitusjonene får en regel som er enkel å praktisere, og man unngår at bankene fraskriver seg sitt ansvar eller unnlater å motta depositum. Det foreslås at ordningene utvides til å gjelde alle krav som reiser seg av avtalen. Dersom partene ikke gir sitt samtykke, bør det være et krav at beløpet blir stående på kontoen. Det er da opp til partene om de vil gå til domstolene for å få tvisten avgjort.

Etter dagens lov kan finansinstitusjonen utbetale beløpet to måneder etter leieforholdets opphør, dersom den ikke har fått beskjed om at utleier har reist søksmål mot leieren i anledning leieforholdet. Departementet er enig med de høringsinstansene som mener dette er for lang tid. Selv om utleier må gis en viss tid til å undersøke om leieobjektet er tilbakelevert i kontraktsmessig stand, bør dette kunne gjennomføres på kortere tid. Dessuten vil de fleste krav gjelde skyldig husleie, noe som det vil være forholdsvis raskt å avklare. Departementet foreslår derfor at utleier gis en frist på én måned med å reise søksmål, men at fristen begynner å løpe først fra det tidspunkt han har mottatt skriftlig varsel fra banken om at leier krever å få beløpet utbetalt. På denne måten slipper man at banken må ta standpunkt til om leieforholdet er opphørt eller ikke. Dersom utleier ikke dokumenterer overfor banken at søksmål er reist, kan banken utbetale beløpet til leier med frigjørende virkning.

7.5 Garantisikring

Gjeldende rett

Någjeldende husleielov setter ingen skranker for adgangen til å garantisikre de krav som utleieren har mot leieren og som reiser seg av leieavtalen. Hvilke krav som er sikret ved garanti, beror i prinsippet på en tolkning og utfylling av garantierklæringen, og det samme gjelder spørsmålet om hva som skal til for å aktualisere garantistens ansvar. Det vanlige er at ordinære kredittinstitusjoner står som garantist, men det er intet til hinder for at andre opptrer som garantister, for eksempel leierens arbeidsgiver eller slektninger.

Utvalgets forslag

Utvalget har foreslått at det ikke kan avtales at leieren skal stille garanti for større beløp enn summen av seks måneders husleie. Det blir videre foreslått at garantibeløpet sammen med depositumet ikke kan overstige summen av seks måneders husleie. Tilsvarer depositumet seks måneders husleie, er det ikke adgang til å avtale garantisikring overhodet. Reglene foreslås å være fravikelige ved leie av lokale.

Høringsinstansenes merknader

Huseiernes Landsforbund, og forbundets avdeling for eiendomsselskaper samt Linstow Eiendom mener at beløpsbegrensningen også bør omfatte felleskostnader. Studentsamskipnadene i Norge uttaler at de anser muligheten til å kreve garanti for å være fullstendig uaktuell ved utleie av studentboliger. Disse leieforholdene har alltid kortsiktig karakter og det vil være forbundet med til dels store problemer å skaffe seg den nødvendige garanti. Kostnadene vil også bli uforholdsmessige høye.

Huseiernes Landsforbund bemerker at det vil virke hemmende på utleiemarkedet om ikke leieren skal kunne stille garanti for et større beløp enn seks måneders leie. Siden det er vanlig med depositum, vil den foreslåtte begrensningen på totalt seks måneder gjøre at garantier nærmest vil bortfalle i praksis. Dette er uheldig, da det er behov for garantier, spesielt i møblerte leieforhold. Bortfall av garantiordningen vil føre til et redusert utleietilbud, og dette vil særlig gå ut over sosialklienter. Den norske Advokatforening foreslår at det inntas en unntaksbestemmelse slik at man ved utleie av helt møblerte boliger kan kreve garantier på inntil ett års husleie. De savner også regler for hvordan frigivelse av garantien skal skje når leieforholdet er slutt. De mener opphørsreglene bør være de samme for depositum og garanti.

Forbrukerrådet mener det er viktig at det er sammenheng mellom regelsettene for depositum og garanti, og slutter seg til utvalgets begrunnelse for regelen om at garantibeløpet sammen med depositum ikke kan overstige summen av seks måneders husleie. Forbrukerrådet foreslår videre at det i likhet med depositum gis regler for garantier slik at finansinstitusjonen plikter å utbetale beløpet til leieren eller frigjøre ham fra sitt ansvar etter to måneder, med mindre de har mottatt melding om at utleieren har reist søksmål. De henviser til at i de fleste standardkontraker som finnes på markedet er det fastsatt samme frigjøringsbestemmelser som etter regelen for depositum. Men bankklagenemnda har i sak 95062 lagt til grunn at to-månedersfristen ikke gjelder for garantier.

Departementets vurderinger

Departementet er i likhet med utvalget kommet til at også den nye loven i en viss utstrekning bør tillate bruk av garantier til sikring av krav som utleier kan få mot leier, og som reiser seg av avtalen. Således kan utleieren oppnå sikkerhet mot såvel sviktende betalingsevne som -vilje fra leierens side. For leieren kan garantisikring være forbundet med minst like store ulemper som depositum - og bli kostbart. Den kredittvurdering som de fleste garantister foretar, vil dessuten kunne medføre at en leier med dårlig økonomi får vansker med å skaffe husrom dersom utleieren krever garantistillelse. Garantier medfører på den andre siden ikke de samme umiddelbare likviditetsbelastninger som forskuddsbetaling eller depositum. Garantier kan også bli en rimelig løsning dersom arbeidsgiver eller slektninger stiller garanti uten krav om vederlag.

Etter departementets mening bør det i leieavtaler om bolig settes en beløpsgrense for adgangen til å avtale garantistillelse. I motsatt fall vil utleiere kunne framsette så store krav at de ville kunne utelukke mange leiesøkende fra å skaffe seg en leiebolig. Harmonisering av reglene taler etter departementets syn for å begrense adgangen til å avtale garantisikring på tilsvarende vis som depositum; det vil si inntil seks måneders husleie. Dersom det er avtalt depositum, bør det redusere mulighetene for å avtale garantisikring i tillegg, slik at summen av depositum og garanti til sammen maksimalt tilsvarer seks måneders husleie. I likhet med forslaget for depositum, jf. omtalen over under pkt. 7.4, foreslår departementet at det ikke settes «tak» for garantikrav ved leie av lokaler.

Departementet anser ikke at full møblering skal være noe kriterium for å tillate at det stilles større garantibeløp enn seks måneders husleie. Etter dagens husleielov gjelder ikke oppsigelsesvernet ved utleie av helt møblerte boliger. Dette har medført at mange utleiere har fylt opp utleieboliger med billige møbler og utstyr, for derigjennom å tilsidesette reglene om oppsigelsesvern. Dagens utleiemarked har derfor et betydelig innslag av fullt møblerte leieboliger, uten at utleieren av den grunn har behov for garanti for mer enn seks måneders husleie. Dessuten vil møblerte boliger ha høyere leie enn umøblerte og følgelig medføre høyere garantibeløp enn ved utleie av umøblerte boliger.

Departementet tror ikke at beløpsgrensen vil føre til en reduksjon i tilbudet av utleieboliger, og at dette særlig vil gå ut over sosialklienter, slik Huseiernes Landsforbund hevder. I følge opplysninger departementet har fått av Boligetaten i Oslo kommune, har ikke etaten opplevd problemer med at den maksimalt kan garantere for tre, eventuelt maksimalt seks måneders husleie, for sosialklienter.

Departementet deler ikke Forbrukerrådet og Den norske Advokatforenings oppfatning om at det er nødvendig å regulere frigivelse av garantibeløpet. En garantistillelse er en tilleggsavtale til leieavtalen - og er et rettsforhold mellom garantisten og utleieren, selv om garantistillelsen også får virkninger for leieren, i form av at han kan måtte betale provisjon for garantien og at leieavtalen kan være mislighold dersom garantien faller bort. Husleieloven bør ikke ha som formål å regulere forholdet mellom utleieren og garantisten, ut over det som vedrører leieren. Partene må selv avtale hva som skal være vilkårene for å stille garanti. Leierens interesse er ivaretatt i og med at beløpsgrensen i bestemmelsen er satt til seks måneders leie, medregnet et eventuelt depositum. Bestemmelsen sier også at garantien skal gjelde krav som «reiser seg av leieavtalen». For ett spørsmål kan det likevel være grunn til å ta inn en bestemmelse som vil være ufravikelig i boligleieforhold, nemlig når det gjelder såkalte on demand-klausuler. Det er klausuler som går ut på at garantisten skal utbetale garantien når kreditor krever det, uten hensyn til om hoveddebitor har berettigede innsigelser mot kravet. Det kan være usikkert hvor langt slike klausuler vil være bindende overfor hoveddebitor, jf. avtaleloven § 36. Departementet foreslår en bestemmelse om at slike klausuler ikke vil ha virkning for leierens regressansvar overfor garantisten.

7.6 Forbud mot andre ytelser

Gjeldende rett

Husleielovens kapittel 9 omhandler bortleie av boliger mot lån. Et slikt lån kan bare nyttes til bestemte formål, jf. § 42, og loven har utførlige bestemmelser om hvordan låne- og leieavtalen skal være. Leieforhold som går inn under lovens kapittel 9, skiller seg fra vanlige leieforhold ved at leieren får en sterkere posisjon enn det som ellers gjelder. I boligleieforhold er det ikke lov å avtale andre pengeytelser enn forskudd, depositum eller lån etter kapittel 9. I tillegg kan det avtales garantikrav.

Bestemmelsene i kapittel 9 gjelder ikke ved leie av lokale. I slike leieforhold er det også adgang til å avtale at leieren skal yte andre kapitalytelser enn det som kan avtales i boligleieforhold.

Utvalgets forslag

Ved utleie av bolig foreslår utvalget å forby avtaler om at leieren skal betale andre eller større beløp enn det som er positivt hjemlet i utkastet. Dette betyr at det ikke kan avtales at leieren skal dekke utgifter som påløper eiendommens forvaltning og drift. Dernest setter det grenser for adgangen til å avtale sikkerhet i form av garanti. Til sist innebærer dette et forbud mot etablering av nye obligasjonsleiligheter etter reglene i husleielovens kapittel 9. Utvalget foreslår videre at boligleieren skal kunne kreve tilbakebetalt ethvert beløp som måtte være betalt i strid med bestemmelser i kapitlet her. Det er meningen at leieren skal kunne kreve tilbakebetaling uten hensyn til partenes subjektive forhold. Avtalen for øvrig skal stå ved lag selv om tilbakebetaling kreves.

Leierens krav på tilbakebetaling skal forrentes etter den sats som er fastsatt med hjemmel i forsinkelsesrenteloven. Kravet skal være rentebærende fra den dag beløpet ble betalt.

Høringsinstansenes merknader

Sosial- og helsedepartementet, Den Norske Stats Husbank, Forbrukerrådet og Norges Eiendomsmeglerforbund uttaler at de finner det positivt at bestemmelsen om bortleie av bolig mot lån avvikles. Juss-Buss er generelt positivt innstilt til utvalgets forslag, men foreslår at leier skal kunne kreve det for meget betalte beløp drevet inn uten søksmål. Også Norges Leieboerforbund mener det må vurderes andre sanksjonsformer enn forsinkelsesrenter, og foreslår at leier kan kreve beløpet drevet inn uten søksmål, at utleier kan pålegges en tvangsmulkt, at utleier kan straffes med bøter eller fengsel inntil ett år for forsettlig krav om andre og større ytelser, eller at dagens regler i kapittel 9 vil gjøre seg gjeldende på nye leieforhold.

Trondheim kommune foreslår at kapittel 9 i någjeldende husleielov opprettholdes, for så vidt gjelder leie av boliger som etter vedtak av organ for stat, fylkeskommune eller kommune skal leies ut etter sosiale kriterier eller til grupper eller enkeltpersoner med spesielle boligbehov. Dette kan bidra til økt innsats i byggingen av tilpassede boliger, da mange av de eldre/omsorgstrengende har kapital som kan settes inn i boligprosjekt.

Departementets vurderinger

Departementet foreslår at boligleieren ikke skal kunne avkreves andre eller større pengebeløp enn de som positivt er hjemlet i utkastet. Dette representerer en tilstramming sammenlignet med gjeldende rett. For det første innsnevres adgangen til å avtale at leier skal dekke utgifter som påløper ved eiendommens forvaltning og drift, jf. omtalen under pkt. 7.2. For det annet er det en nydannelse når en setter grenser for adgangen til å avtale sikkerhet i form av garanti, jf. omtalen under pkt. 7.5. For det tredje innebærer utkastet et forbud mot etablering av nye obligasjonsleiligheter etter reglene i dagens husleielov kapittel 9.

Kapittel 9 i gjeldende lov, om bortleie av boliger mot lån (obligasjonsbolig), kom inn i husleieloven i 1969. Hovedbegrunnelsen var at dette kunne bidra til øket innsats i boligbyggingen. Ordningen blir nesten ikke brukt ved ordinære nybygg og bare svært sjeldent i forbindelse med rehabilitering.

Ordningen er dessuten etter departementets mening beheftet med en del svakheter. Det oppstår ofte tvister og uklarheter i forbindelse med overdragelse og pantsettelse av disse leierettene. Dette gjelder ikke mellom utleier og leier, men mellom partene i overdragelses- og pantsettelsesavtalen. I noen tilfeller har en boligsøkende «kjøpt» en obligasjonsbolig i den tro at det var en andelsleilighet (aksje- eller borettslagsbolig). Dersom utleieren krever å få innfri obligasjonen, sitter leieren med en ordinær leierett - om ikke annet følger av leieavtalen. I slike tilfeller blir det ofte tvist mellom partene fordi kjøperen krever omgjøring av handelen. I andre tilfeller har kjøperen satt fram krav om tilbakebetaling av deler av kjøpesummen når misforståelsen er blitt avklaret. Også ved kredittgivning mot pant i adkomstdokumenter har det oppstått uklarheter og tvil. Ordningen med lån som vilkår for leierett kan også oppleves som lite rimelig for leierne. I praksis kan det tenkes at leierne skaffer til veie storparten av egenkapitalen uten å få annet igjen for sin innsats enn leierett til bolig, som bare er uoppsigelig i et forholdsvis kort tidsrom. Det er også et problem at lånene gjennomgående har dårlig sikkerhet.

Departementet forslår at bestående obligasjonsboliger ikke skal berøres av den nye loven. Reglene i någjeldende husleielov kapittel 9 vil således gjelde på vanlig måte for allerede inngåtte avtaler. Departementet foreslår likevel å opprettholde adgangen til bortleie mot lån til personer med spesielle boligbehov av varig karakter, slik Trondheim kommune foreslår. Det vises her til departementets drøfting under pkt. 15.2.

Departementet foreslår til slutt at den som har betalt et beløp i strid med bestemmelsen, alltid kan kreve beløpet tilbakebetalt. Kravet bør forrentes i samvar med forsinkelsesrenteloven § 3 fra den dagen beløpet ble betalt, med mindre betaleren må anses i vesentlig grad medansvarlig for overtredelsen. I den sistnevnte situasjonen kan forsinkelsesrente bare kreves etter vanlige regler, dvs. normalt fra én måned etter påkrav. Departementet tilrår ikke strengere sanksjonsformer enn det utvalget har foreslått, da det antas at forsinkelsesrenter på tilbakebetalingskravet fra utbetaling i seg selv vil virke preventivt og begrense antall tilfeller av omgåelse.

7.7 Deponering av omtvistet leie

Gjeldende rett

Dersom leieren har reist sak for å få satt til side en oppsigelse, kan utkasting i samsvar med oppsigelsen ikke foretas før saken er rettskraftig avgjort. Søksmål om nedsettelse av leien er på samme måte til hinder for utkasting på grunn av manglende betaling av leie som er forfalt etter at saken er reist. Retten skal i dette tilfelle, når utleieren krever det, sette som vilkår at ikke-omtvistet leie blir betalt, og dersom det er rimelig, at den øvrige leien blir deponert hos namsretten. Beslutning om deponering er endelig. Leieren har også selv rett til å deponere omtvistet leie. Deponering av leie etter rettens beslutning og etter rettens eget tiltak er, når det gjelder spørsmålet om leieavtalen er misligholdt, å anse som betaling av leien.

Utvalgets forslag

Flertallet foreslår at dersom partene blir uenige om hvilken leie som skal betales, kan avtalen ikke sies opp eller heves på grunn av manglende leiebetaling hvis leieren deponerer den omtvistede delen av leien i samsvar med loven her. Det samme bør gjelde hvis leieren vil motregne med krav som reiser seg av leieavtalen, og utleieren ikke godtar motregningen. Bagrunnen for ordningen er behovet for å verne leieren mot bortfall av leieretten som følge av feil ved omfanget av sin egen betalingsplikt. Slik ordningen er foreslått lagt opp, vil partene ha en felles interesse i at tvisten blir løst etter at deponering har skjedd.

Mindretallet (huseiernes representant) mener at en må skille mellom deponering i løpende leieforhold med uendret leie og deponering i løpende leieforhold der utleieren ensidig forhøyer leien. I det første tilfellet bør ikke deponering godtas. I det siste tilfellet bør det være adgang til å deponere leieforhøyelsen. Mindretallet ser ikke behov for å utvide dagens adgang til å deponere ut over dette. Ved en åpen adgang til å deponere vil leieren få et meget sterkt pressmiddel mot utleieren. Deponeringen kan gå katastrofalt ut over likviditeten, og utleieren kan måtte godta urimelige krav fordi det deponerte beløpet ikke er stort nok til å gå til sak om.

Hele utvalget foreslår at selve deponeringen skal foregå på den måten at et beløp settes inn på konto i en finansinstitusjon som har tillatelse til å drive virksomhet her i riket. Beløpet, herunder renter, skal bare kunne disponeres av leieren og utleieren i fellesskap. Finansinstitusjonen skal likevel kunne utbetale beløpet i samsvar med rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom.

Høringsinstansenes merknader

I forhold til bestemmelsen om deponering stiller både Sosial- og helsedepartementet, Forbrukerrådet og Juss-Buss seg positive til denne bestemmelsen . Norges Leieboerforbund gir uttrykk for at bestemmelsen har vært svært etterlengtet. For å unngå at utleiere tjener på å være passive, foreslår forbundet at to måneder etter at det deponerte beløpet er forfalt til betaling og utleieren har fått melding om deponeringen, skal leieren kunne kreve å få utbetalt det deponerte beløpet med mindre finansinstitusjonen har fått melding om at utleieren har reist søksmål mot leieren. Er det reist søksmål, bør finansinstitusjonen utbetale beløpet i samsvar med rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom.

Oslo kommune mener at dagens ordning, som gir adgang til deponering, gir tilstrekkelig sikkerhet for leieren. Den Norske Stats Husbank, Huseiernes Landsforbund, og forbundets avdeling for eiendomsselskaper, Norges Huseierforbund, NorgesEiendomsmeglerforbund, Norges Forsikringsforbund, NHO, Trondheim kommune,Selvaag Gruppen og A/SOBOS Forretningsbygg er uenige i forslaget til regler om deponering. Deponering av omtvistet leie vil ikke være en tilfredsstillende ordning for utleieren. En reduksjon av eiendommens leieinntekter vil kunne skape betydelige likviditets- og finansieringsproblemer, selv om det omtvistede leiekravet blir sikret gjennom ordningen med deponering.

Departementets vurderinger

Departementet vil i likhet med utvalget foreslå at det i den nye loven blir tatt inn en egen bestemmelse som slår fast at en leieavtale ikke kan sies opp eller heves dersom leieren deponerer en omtvistet del av leien. Det samme bør gjelde dersom leieren vil motregne med krav som reiser seg av leieavtalen, og utleieren ikke godtar motregning. Bestemmelsen må ses i sammenheng med leierens rett til å holde tilbake leie, jf. utkastets § 2-15 og leierens alminnelige rett til motregning med konnekse krav. Etter disse reglene kan leieren ha rett til henholdsvis å holde tilbake leie og motregne andre krav leieren har mot utleieren. Har leieren holdt skyldig leie tilbake og det senere viser seg at han ikke hadde rett til dette, kan utleieren gjøre misligholdssanksjoner gjeldende. Deponering av omtvistet beløp vil da forhindre at utleieren sier opp eller hever leieavtalen. Så lenge tvisten pågår vil utleieren ha sikkerhet for sine krav når den omtvistede summen er deponert på en forsvarlig måte.

Et sentralt spørsmål er i hvilke tilfelle leieren skal ha adgang til å deponere. Utvalgets mindretall har foreslått at leierens adgang til å deponere skal være begrenset til de tilfellene der utleieren har øket leien uten at leieren har akseptert dette. Etter departementets vurdering får bestemmelsen ved dette forslaget et for snevert bruksområde. Leieren vil i så fall bli avskåret fra å deponere andre omtvistede beløp, slik som for eksempel erstatningskrav som leieren ønsker å motregne med skyldig leie. Departementet vil derfor i likhet med flertallet i utvalget foreslå at leieren både skal ha adgang til å deponere omtvistede leiekrav og andre omtvistede krav som leieren vil motregne med krav som reiser seg av leieavtalen uten at utleieren godtar motregning.

Selve deponeringen bør foregå på den måten at beløpet settes inn på en konto i en finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge. Beløpet, med tillegg av renter, bør bare kunne disponeres av leieren og utleieren i fellesskap. Finansinstitusjonen bør likevel kunne utbetale beløpet i samsvar med en rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har virkning som en rettskraftig dom. Departementet vil også foreslå at leieren skal gi utleieren melding om deponeringen så snart som mulig etter at deponeringen har funnet sted, men brudd på denne informasjonsplikten bør likevel ikke få konsekvenser for lovligheten av deponeringen.

Departementet viser til forslaget fra Norges Leieboerforbund, som foreslår at leieren skal ha rett til å kreve å få utbetalt det deponerte beløpet dersom utleieren ikke har gått til søksmål innen to måneder etter at deponeringen fant sted. Det kan nok være en fordel for leieren å få tilbake den delen av leien som han mener at han ikke skal betale; men på dette tidspunktet er det ikke tatt stilling til hvorvidt han likevel vil være forpliktet til å betale. Selv om utleieren ikke har noen frist for å gå til søksmål, vil utleieren normalt ønske å få en avgjørelse av tvisten. Dersom utleieren ikke gjør det, er ikke departementets forslag til bestemmelse til hinder for at leieren selv går til søksmål for å få en løsning på tvisten. Departementet kan av den grunn ikke se behov for å sette en tidsfrist for å kunne gå til søksmål.