14 Tilbakelevering av husrommet

14.1 Innledning

Kapittelet handler om leierens tilbakelevering av husrommet ved leieforholdets opphør. I tillegg handler kapittelet om det økonomiske etteroppgjøret mellom partene.

Departementet foreslår at leieren skal være forpliktet til i rimelig utstrekning å gi leiesøkende adgang for å se på husrommet etter at han har bestemt seg for å flytte. Leieren skal tilbakelevere husrommet til avtalt tid. Er ikke annet avtalt, foreslår departementet at tilbakeleveringen anses skjedd når utleieren har fått nøkler og ellers uhindret atkomst til husrommet. Leieren vil i utgangspunktet være forpliktet til å levere tilbake husrommet i samme stand som ved overtakelsen, med unntak av vanlig slit og elde. Utleieren kan imidlertid ikke uten særlig avtale kreve at leieren setter husrommet tilbake i opprinnelige stand, dersom leieren har hatt rett til å forandre husrommet. Ikke i noe tilfelle kan utleieren kreve tilbakelevering i opprinnelig stand dersom dette vil medføre uforholdsmessige omkostninger eller verditap. Leverer leieren husrommet tilbake for sent eller med mangler, kan han bli erstatningsansvarlig for utleierens økonomiske tap som følge av misligholdet.

Departementet foreslår på den annen side at leieren skal få vederlag for de forbedringer han har gjort i husrommet etter utleierens samtykke. Departementet foreslår også at leieren i en oppsigelsessak kan få vederlag for den kundekretsen han har opparbeidet, og som utleieren etter leieforholdets opphør kan nyte godt av.

14.2 Visning før tilbakelevering

Gjeldende rett

Etter gjeldende lov er leieren forpliktet til å gi leiesøkende adgang for å se på husrommet. Er det ikke avtalt når visning skal finne sted, kan leieren fastsette tiden - men slik at denne ikke må være ubekvem for de leiesøkende. Den må også være på minst en time hver virkedag. Dersom leieren, ansatte hos ham eller medlemmer av husstanden ikke er til stede, kan visning bare avholdes dersom leieren samtykker eller utleieren selv eller en fullmektig for ham tar del i visningen.

Utvalgets forslag

Utvalget har foreslått en generell regel som forplikter leieren i tiden før fraflytting til å gi leiesøkende adgang for å se på husrommet i rimelig utstrekning. Motsetter leieren seg visning, foreslår utvalget at utleieren ikke selv skal kunne bane seg adgang til husrommet ved bruk av makt eller egen nøkkel. Utleieren kan imidlertid skaffe seg adgang til husrommet ved en midlertidig forføyning etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 15. Leieren kan bli erstatningsansvarlig dersom han motsetter seg visning.

Høringsinstansenes merknader

Juss-Bussforeslår at leiesøkende bare skal ha adgang til visning på virkedager. Det bør presiseres nærmere hva som menes med «i rimelig utstrekning».

Departementets vurderinger

Departementet vil foreslå at leieren blir pålagt å gi leiesøkende adgang til husrommet i tiden før fraflytting. Bestemmelsen skal ha som formål å redusere faren for at utleieren får leietap fordi han ikke får vist husrommet til nye leiesøkende før leieren har flyttet ut. Etter at leieforholdet er opphørt, har ikke leieren lenger plikt til å betale husleie.

Departementet mener at leieren bare i rimelig utstrekning skal være forpliktet til å gi leiesøkende tilgang. Mange leiere vil gjøre bruk av husrommet helt fram til opphørstidspunktet. Respekten for privatlivets fred tilsier at visningen begrenses så mye som mulig. Derimot er departementet av den oppfatning at det ikke skulle være nødvendig å regulere adgangen til visning i detalj, da partene bør stå mest mulig fritt til å komme fram til en ordning som passer best for alle. En del leiere kan for eksempel ønske at visningen finner sted i helgen, mens andre vil være mer disponible i ukedagene. Ved vurderingen av hva som skal regnes som rimelig utstrekning, må en ta utgangspunkt i det som ellers er vanlig ved utleie eller salg av tilsvarende husrom.

Nekter leieren å medvirke til at utleieren får vist fram husrommet, vil dette være mislighold av leieavtalen. Leieren kan da bli erstatningsansvarlig for det tapet som utleieren får på grunn av nektelsen. Departementet er enig med utvalget i at utleieren i et slikt tilfelle ikke bør ha rett til selv ta seg inn i husrommet med egen nøkkel, eventuelt bryte seg inn. En slik regel ville være i strid med alminnelige rettsgrunnsetninger og ville kunne føre til misbruk. Utleieren kan imidlertid oppnå adgang til husrommet gjennom en kjennelse fra namsmyndighetene om midlertidig forføyning over husrommet. Namsmyndighetene vil da sørge for at utleieren får adgang til husrommet på lovlig måte.

14.3 Tidspunkt for tilbakelevering

Gjeldende rett

Etter gjeldende lov skal leieren ved leieforholdets slutt overlevere leid husrom til utleieren. Gjeldende lov har ingen bestemmelser om hvilke tiltak som skal markere at overleveringen har skjedd. Leieren blir ikke fri sin betalingsplikt før husrommet faktisk er tilbakelevert. Han kan også måtte betale erstatning ved for sen tilbakelevering, men erstatningsplikten er ikke regulert i loven. Utleierens adgang til å ta husrommet i bruk igjen, der leieren flytter uten å si opp leieavtalen, er heller ikke lovregulert.

Utvalgets forslag

Utvalget foreslår at den dagen leieforholdet er slutt, skal leieren stille husrommet med tilbehør til utleierens disposisjon. Er ikke annet avtalt, skal ikke tilbakeleveringen regnes for å ha skjedd før utleieren har fått nøkler og ellers uhindret atkomst til husrommet. Tilbakelevering kan ha skjedd selv om leieren har etterlatt løsøreting i husrommet. Stilles ikke husrommet til utleierens disposisjon den dagen leieforholdet er slutt, kan utleieren kreve et vederlag tilsvarende avtalt leie inntil leierens bruk opphører. Dersom utleieren kunne ha fått høyere leie ved alternativ bruk, kan utleieren kreve erstatning dersom forsinkelsen skyldes feil eller forsømmelser fra leierens side.

Utvalget foreslår at i de tilfellene der leieren forlater husrommet på en slik måte at leieforholdet må regnes for å være oppgitt, kan utleieren igjen straks disponere over det. Forutsetningen må være at det foreligger forhold som klart peker i retning av at leieren har gitt opp leieforholdet.

Høringsinstansenes merknader

Juss-Bussforeslår at utvalgets forslag til bestemmelse blir endret til å gjelde den dagen leieforholdet «opphører», som er et bedre begrep enn «slutter». Begrepet «opphører» er innarbeidet blant annet i kapittel 9. Videre foreslår Juss-Buss å understreke i loven at leieren bare skal være ansvarlig for leie etter endt leieforhold i den utstrekning forsinkelsen beror på ham selv. Det bør derfor settes inn at utleieren bare kan kreve vederlag dersom forsinkelsen ikke skyldes forhold på utleierens side. Juss-Buss mener at utvalget stiller strenge vilkår med hensyn til når leieren skal anses å ha flyttet ut, og at dette bør komme bedre fram i lovteksten. Videre mener Juss-Buss at det kan oppstå problemer med fortolkningen av ordet «straks» i tilknytning til regelen om utleierens rett til å gjøre bruk av husrommet etter at leieren har forlatt husrommet. Dette fordi det kan oppfattes slik at leieren, ved å forsvinne, blir fritatt for alle sine plikter overfor utleieren fordi utleieren igjen kan disponere over leieobjektet.

Norges Leieboerforbund foreslår at det ikke blir tatt med noe regel om utleierens rett til å gjøre bruk av husrommet der leieren flytter uten oppsigelse. Bestemmelsen er uten motstykke i gjeldende rett og behovet for slike regler er minimale. Regelen kan også bli misbrukt og misforstått. Forbrukerrådetvil advare mot å lovfeste en ordning som gir utleieren rett til på egenhånd å bestemme når boligen må anses for oppgitt, for så å leie den ut igjen. En slik bestemmelse kan bli misbrukt av ukyndige eller useriøse utleiere.

Departementets vurderinger

Departementet vil foreslå at det i den nye loven tas med en bestemmelse om leierens tilbakelevering ved leieforholdets opphør. Den dagen leieforholdet opphører, skal leieren stille husrommet med tilbehør til disposisjon for utleieren. Partene skal selv kunne avtale den framgangsmåten som passer best. Men dersom ikke annet er avtalt, mener departementet at tilbakeleveringen bør regnes for å ha funnet sted når utleieren har fått i hende nøkler og ellers uhindret har fått adkomst til husrommet. Dette bør gjelde selv om leieren har latt løsøre stå igjen.

Departementet vil videre foreslå at utleieren straks skal kunne disponere over husrommet der leieren har forlatt husrommet på en slik måte at leieforholdet klart må anses for å være oppgitt fra leierens side. Dette innebærer at utleieren selv kan gjøre bruk av husrommet, eller han kan leie det ut på nytt. Utleierens adgang til å disponere over husrommet bør imidlertid begrenses til tilfelle der det er klart at leieren har oppgitt leieforholdet. Leieretten kan ikke regnes for å være oppgitt dersom leieren forsetter å betale husleien, selv om han ikke er til stede selv. Det samme må vanligvis gjelde der inventar og løsøre av verdi fremdeles er i husrommet.

Ved å presisere i lovteksten at retten til å gjøre bruk av husrommet er begrenset til tilfelle der det er klart at leieren har oppgitt leieforholdet, mener departementet at det vil være liten fare for at utleiere misforstår hva regelen går ut på. I alle tilfeller vil det være vanskelig å forhindre utleierens bevisste misbruk av adgangen til å ta tilbake disposisjonsretten over husrommet. Utleieren kan for eksempel ta ut eiendelene til en brysom leier, for siden å leie husrommet ut til en annen mens leieren er borte. Denne handlemåten vil være ulovlig og straffbar, og utleieren vil bli erstatningsansvarlig for det økonomiske tapet som leieren har lidt. Etter departementets vurdering bør dette være en tilstrekkelig reaksjon overfor utleieren for å hindre, eller i det minste, begrense misbruk av regelen. Fordelen ved å lovfeste en adgang for utleieren til å ta tilbake disposisjonsretten er større enn de komplikasjoner som kan oppstå ved misbruk av bestemmelsen.

For det tilfellet at leieren ikke stiller husrommet til disposisjon for utleieren den dagen leieforholdet skal opphøre etter avtalen, vil departementet foreslå at utleieren skal kunne kreve et vederlag inntil leierens bruk opphører. Den videre bruken av husrommet vil da ikke være hjemlet i leieavtalen, men leieren bør ikke av den grunn bli fritatt for å betale for den faktiske nytte han har av husrommet. Leieren bør som et minimum betale den samme leien som han i alle tilfeller ville ha måttet betale om leieforholdet hadde fortsatt. Avtalt leie bør utleieren kunne kreve selv om han ikke ville ha oppnådd en så høy leie ved alternativ bruk. Leieren har her et objektivt ansvar for å betale for den videre bruk av husrommet.

Departementet vil videre foreslå at utleieren kan kreve erstatning for det tap som er en følge av forsinkelsen, for eksempel differansen mellom avtalt leie i det aktuelle tilfelle og den leie utleieren kunne fått ved å leie ut til en ny leier. Leieren bør bare bli fri dette ansvaret så langt han evner å godtgjøre at forsinkelsen skyldes en hindring utenfor hans kontroll, og som han ikke med rimelighet kunne forventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden eller å unngå eller overvinne følgene av. Dersom forsinkelsene skyldes en tredjeperson - som for eksempel skulle være med å flytte, blir leieren bare fri sitt ansvar dersom også tredjepersonen ville være fritatt kontrollansvar.

Når det gjelder den nærmere omtalen av kontrollansvaret, viser departementet til den generelle omtalen under punkt 6.5. Når det gjelder utmålingen av erstatningen, vil departementet foreslå at § 5-8 fjerde ledd skal gjelde tilsvarende. Departementet viser til de spesielle merknadene til denne bestemmelsen. Departementet viser også til omtalen av erstatningsreglene nedenfor under punkt 14.4.

Utleieren bør i alle tilfeller kunne kreve erstatning dersom leieren har utvist skyld. Det vil si at forsinkelsen eller tapet skyldes feil eller forsømmelse fra leierens side. Departementet viser her til den nærmere omtale under punkt 6.5. Bestemmelsene i § 2-14 første, femte og sjette ledd bør gjelde tilsvarende i disse tilfellene.

Dersom utleieren får tilbake disposisjonsretten over husrommet før leietiden er utløpt, som følge av at leieren har forlatt husrommet, vil leieren likevel være økonomisk ansvarlig ut den avtalte leietiden. Utflyttingen vil følgelig ikke føre til at han blir fri sine forpliktelser etter leieavtalen. Blant annet kan han bli erstatningsansvarlig og måtte dekke utleierens utgifter med oppbevaring av inventar og løsøre som leieren lar ligge igjen. Likeledes vil han være forpliktet til å dekke husleien ut leieperioden, eventuelt differansen mellom avtalt leie og den leien som ny leier betaler for husrommet.

Departementet er enig med Juss-Buss, som foreslår at ordet «slutter» i bestemmelsen om tilbakelevering blir byttet ut med «opphører», da det vil føre til en mer konsekvent ordbruk i loven.

14.4 Tilstand og mangler ved tilbakelevering

Gjeldende rett

Etter gjeldende lov skal leieren tilbakelevere husrommet med tilbehør i samme stand som ved overtagelsen med unntak fra den forringelse som følger av elde, alminnelig slit og mangler som det påhviler utleieren å utbedre. Det framgår av rettspraksis at det påhviler leieren å rengjøre husrommet før tilbakelevering, om ikke annet er avtalt. Foreligger det en mangel, kan dette føre til et erstatningskrav fra utleierens side, eventuelt et krav om utbedring. Leierens erstatningsansvar foreligger trolig uavhengig av leierens skyld. Etter gjeldende lov må utleieren - for å kunne kreve erstatning - reklamere innen fjorten dager etter at leieforholdet er avsluttet dersom han vil gjøre mangelen gjeldende ved meddelelse. Fristen gjelder bare for mangler som utleieren med vanlig aktsomhet burde ha oppdaget. Den gjelder ikke for skjulte mangler eller mangler der leieren har handlet svikaktig.

Leieren kan ikke fjerne inventar, ledninger o l som han selv har anbrakt eller latt anbringe i husrommet, med mindre leieren bringer husrommet i samme stand som ved overtakelsen. Leierens rettigheter til slikt inventar som ikke er fjernet, tilfaller utleieren.

Utvalgets forslag

Utvalget har foreslått at om ikke annet er avtalt, skal husrommet med tilbehør være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra den forringelse som skyldes alminnelig slit og elde, og de mangler som utleieren selv plikter å utbedre. Har leieren plikt til å vedlikeholde husrommet eller tilbehøret, skal vedlikeholdet være forsvarlig utført, men utleieren kan ikke uten særlig avtale kreve at husrommet eller tilbehøret er i bedre stand enn det var ved overleveringen.

Utleieren skal ikke uten særlig avtale kunne kreve at leieren setter husrommet tilbake i opprinnelig stand så langt det gjelder endringer som leieren hadde rett til å utføre. Utleieren kan ikke i noe tilfelle kreve husrommet satt tilbake i opprinnelig stand dersom dette ville medføre uforholdsmessige kostnader eller urimelig verditap, men utleieren kan kreve erstattet den verdireduksjonen endringene har medført, hvis det gjelder endringer leieren ikke har rett til å utføre.

Utvalget foreslår at fast inventar - som leieren har brakt inn i husrommet - tilfaller utleieren hvis utskilling ville medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap. Det er et minstevilkår for å kunne kreve utskillelse at verdien av det utskilte overstiger summen av omkostninger og verditap. Er det på det rene at de samlede omkostninger og tap er mindre enn verdien av det utskilte, vil det bero på en konkret helhetsvurdering om leieren kan kreve utskilling. Utvalget mener at gjeldende bestemmelse harmonerer dårlig med det som gjelder på de fleste andre rettsområder. Den vanlige ordningen er at retten til å skille ut en ting som er sammenføyd med en hovedting, faller bort dersom dette ville medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap. Bakgrunnen for prinsippet er først og fremst et ønske om å unngå at verdier går til spille.

Viser det seg at husrommet er i dårligere stand enn hva som er avtalt eller fastsatt i loven, kan utleieren kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring. Kravet må være framsatt innen rimelig tid etter at utleieren burde ha oppdaget mangelen. Dette gjelder likevel ikke dersom leieren har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro. Utleieren kan også kreve erstattet annet tap dersom dette skyldes feil eller forsømmelse fra leierens side. I forhold til omfanget av erstatningskravet gjelder § 2-14 tilsvarende.

Høringsinstansenes merknader

Juss-Bussmener at utleierens tidsfrist for å påberope seg mangler bør være fjorten dager. Dette vil ivareta hensynet til forutberegnlighet og samsvare med gjeldende regel, som er gunstig av rettstekniske hensyn. Juss-Buss er enig i at fristen ikke skal gjelde dersom leieren har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro.

Norges Leieboerforbundmener at det er uheldig at fristen på fjorten dager blir erstattet med et mer vagt begrep. Det samme gjelder i forhold til forlengelsen av fristen ved leierens grove uaktsomhet eller handling i strid med redelighet og god tro. En leier som flytter skal ofte inn i ny bolig. Hvis det er stilt depositum eller garanti, er leieren avhengig av å få fristilt dette beløpet så snart som mulig, så pengene/garantien kan stilles til sikkerhet i et eventuelt nytt leieforhold. Norges Leieboerforbund mener at det også kan føre til problemer i forhold til de leiere som er avhengige av garanti fra sosialkontorene. Praksisen på sosialkontorene er at garantien ikke overføres til ny bolig med mindre det er gått fjorten dager uten at det er mottatt melding om eventuelle krav. Hvis denne fristen blir mer uklar, vil sosialkontorene neppe være villig til å reise ny garanti så raskt. Norges Leieboerforbund hevder at dagens regel heller ikke reiser noen problemer for utleiere. Instansen anmoder derfor om at regelen beholdes som i dag, eventuelt at en rimelig tidformulering kombineres med en bestemmelse om maksimaltid.

Den norske Advokatforeningtilrår at en i den nye loven har et klart skjæringstidspunkt for fremsettelse av erstatningskrav, og foreslår derfor at dagens ordning med fjorten dagers frist blir videreført i den nye loven. Begrunnelsen er at mange leiere er avhengige av garantier for leie og depositum av sosialkontorene, og disse gir ofte ikke ny garanti før det er avklart om leieren blir ilagt ansvar i det avsluttende leieforhold.

Departementets vurderinger

Departementet er enig med utvalget i at det blir slått fast at leieren som utgangspunkt må tilbakelevere husrommet med tilbehør i samme stand som da han fikk husrommet overlevert. Unntak bør likevel gjøres i forhold til den forringelse som skyldes alminnelig slit og elde. Den verdireduksjonen som følger av vanlig forringelse må utleieren selv legge inn i regnskapet som en vedlikeholdspost eller som en generell avskriving. Det samme må gjelde i forhold til de mangler som var til stede ved inngåelsen av leieavtalen, og oppståtte mangler i leietiden som utleieren ikke har utbedret. Uten særlig avtale bør heller ikke utleieren kunne kreve at husrommet eller tilbehøret skal være i bedre stand enn ved inngåelsen av leieavtalen.

Dersom leieren har gjort forandringer på husrommet, vil utleieren kunne ha ønske om å kreve at leieren setter husrommet tilbake i opprinnelig stand. Har leieren for eksempel slått ut en vegg, kan utleieren ønske at den blir satt opp igjen. Departementet vil foreslå at utleieren ikke skal kunne kreve at leieren setter husrommet tilbake til opprinnelig stand, så langt dette gjelder endringer som leieren hadde rett til å utføre. Leieren kan ha hatt rett til å utføre endringer i samsvar med lovens bestemmelser, for eksempel tilpassing til funksjonshemming, jf. lovutkastet § 5-4 tredje ledd, eller leieren har foretatt forandringer i samsvar med vilkårene i leieavtalen eller etter særskilt samtykke fra utleieren. Etter departementets syn vil det være urimelig å kreve at leieren må sette alt i opprinnelig stand når forandringen har vært lovlig, med mindre partene var enige om dette på forhånd. Utleieren bør imidlertid som hovedregel kunne kreve at leieren setter husrommet tilbake til opprinnelig stand der leieren har gjort forandringer som han ikke har hatt rett til å utføre. Etter departementets mening er det ikke rimelig å gi leieren beskyttelse mot leierens krav når han selv har handlet rettsstridig.

Departementet vil likevel foreslå at det blir gjort unntak fra plikten til å sette husrommet tilbake til opprinnelig stand der tilbakeføring vil medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap. Dette bør både gjelde der leieren etter særskilt avtale har gått med på å sette husrommet tilbake i opprinnelig stand, og der leieren uberettiget har foretatt forandringen. Bakgrunnen for forslaget er at det ville føre til unødvendig ressurssløsing å la verdier gå til spille ved oppretting i slike tilfeller. Med uforholdsmessige kostnader siktes det til utgiftene som påløper ved fjerning av de aktuelle innretninger og det å sette husrommet tilbake i opprinnelig stand. Med urimelig verditap menes den skaden som en må regne med at husrommet og de fastmonterte ting vil bli påført i samband med fjerningen. Et eksempel kan være spørsmål om å fjerne flisene på badet. Under forutsetning av at de er rimelig nøytrale og av vanlig god standard, bør de kunne bli stående selv om utleieren misliker fargen.

Departementet vil foreslå at utleieren skal kunne kreve erstattet den verdireduksjonen som de ulovlige forandringene har medført. Det samme bør gjelde der partene har vært enige om tilbakelevering i opprinnelig stand, men hvor leieren slipper dette fordi kostnadene ikke står i forhold til opprettingen. Dette innebærer at utleieren på et objektivt grunnlag kan kreve erstattet den verdireduksjonen som forandringene har medført. Det kan for eksempel være at de ulovlige forandringene har ført til at utleieren - slik husrommet står - ikke får samme leiepris som tidligere.

Departementet vil i likhet med utvalget også foreslå at fast inventar som leieren har brakt inn husrommet, skal tilfalle utleieren dersom utskilling ville medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap. Også i disse tilfellene ville utskillelse føre til unødig ressurssløsing.

I tillegg til at leieren som hovedregel skal tilbakelevere husrommet i samme stand som ved overtakelsen, vil departementet foreslå at leieren også skal være forpliktet til å rydde og rengjøre husrommet, om ikke annet er avtalt. Dersom leieren ikke har evne til å gjøre det selv, må han få dette gjort av andre, og selv dekke kostnadene.

Er husrommet ikke i samsvar med det som er avtalt eller det som følger av bestemmelsene her, foreligger det en faktisk mangel ved husrommet. Utleieren bør da ha rett til å kreve dekket de nødvendige utgiftene til utbedring av skade, eller til rydding og rengjøring.

Departementet vil foreslå at utleieren skal være forpliktet til å sette fram kravet innen rimelig tid. Flere høringsinstanser foreslår at fristen på fjorten dager etter gjeldende lov videreføres. Departementet er enig i at en fleksibel frist, som «innen rimelig tid», kan føre til at det vil gå noe lengre tid før leieren får frigitt en eventuell garanti. På den annen side kan det i hvert enkelt tilfelle variere hvor lang tid utleieren trenger for å få oversikt over situasjonen. Før dette er rimelig klarlagt, er det liten grunn til å pålegge utleieren å reklamere. En frist på fjorten dager ville således kunne være for kort i noen tilfelle. Vanligvis vil fjorten dager være tilstrekkelig; i slike tilfelle kan ikke utleieren påberope seg mangler etter dette tidspunktet. En fordel med å angi fristen skjønnsmessig, er at denne da må vurderes i forhold til omstendighetene i det enkelte tilfelle.

Det bør likevel gjøres unntak fra kravet om «innen rimelig tid» der leieren har handlet grovt uaktsomt, eller der han har handlet i strid med redelighet og god tro. I disse tilfellene kan det ofte gå lengre tid før utleieren finner fram til manglene. Leieren kan for eksempel med forsett ha forsøkt å skjule oppstått skade. Dessuten er det i disse tilfellene heller grunn til å gi leieren mulighet til å protestere mot utleierens krav med den begrunnelse at kravet er satt fram for sent.

Departementet vil videre foreslå at utleieren også bør kunne kreve å få erstattet annet tap som er en følge av at leieren ikke har oppfylt sine plikter. Departementet vil her foreslå at leieren skal være underlagt et kontrollansvar. Det vil si at leieren blir erstatningsansvarlig så lenge han ikke kan godtgjøre at misligholdet skyldes en hindring utenfor hans kontroll, og som han ikke med rimelighet kunne forventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden eller å unngå eller overvinne følgene av. Det samme bør gjelde dersom mangelen skyldes hindringer som skyldes en tredjemann som leieren har gitt i oppdrag helt eller delvis å utbedre mangler, rydde eller rengjøre. Leieren blir her bare fri dersom også tredjemann ville være fritatt for et kontrollansvar. Det bør foreligge ansvarsfrihet så lenge hindringen varer. Dersom hindringen faller bort, bør ansvar kunne gjøres gjeldende dersom leieren da plikter å oppfylle, men ikke gjør dette.

Når det gjelder den generelle omtalen av kontrollansvaret, viser departementet til punkt 6.5. Om den nærmere utmålingen av erstatningen viser departementet til § 5-8 fjerde ledd.

Utleieren bør i alle tilfeller kunne kreve erstatning dersom mangelen eller tapet skyldes feil eller forsømmelse fra leierens side. Når det gjelder reglene for utmåling av erstatningen, bør utkastet § 2-14 første, femte og sjette ledd gjelde tilsvarende. Departementet viser til de spesielle merknadene til bestemmelsene.

14.5 Vederlag for forbedringer og kundekrets

Gjeldende rett

Etter gjeldende rett er hovedreglen at verdier av de vedlikeholdsarbeider som leieren har tilført, eller de installasjoner han har plassert i husrommet, tilfaller utleieren vederlagsfritt ved flytting. Men dersom det er praktisk mulig, kan leieren ta installasjonen med seg, forutsatt at han bringer boligen tilbake i den stand den var ved innflyttingen.

En leier som taper en oppsigelsessak, kan imidlertid tilkjennes en rimelig godtgjørelse for den fordel utleieren kan antas å få for forbedringer som leieren har bekostet. Dette gjelder bare forbedringer utover forsvarlig vedlikehold som utleieren har godkjent. Foreligger det ikke samtykke, kan regelen ikke påberopes. Skal leieren ha rett på vederlag ut over dette, må vederlagskravet ha hjemmel i avtale med utleieren.

Utvalgets forslag

Utvalget foreslår at der leieren med utleierens samtykke har gjort vesentlige forbedringer i husrommet, kan leieren kreve vederlag for den fordelen utleieren oppnår som følge av forbedringer, med mindre annet ble avtalt da samtykket ble gitt. Med forbedringer menes fysiske tiltak som setter husrommet i bedre stand enn det var ved overtakelsen, for eksempel moderniseringer.

Utvalget forslår at der partene ikke blir enige om vederlaget, kan begge parter kreve at tvisten blir avgjort etter bruk av en oppmann. Vederlaget fastsettes likevel av retten når utleieren har gått til sak mot leieren etter reglene om oppsigelse, og oppsigelsen ikke settes til side. Hva som er bakgrunnen for leieavtalens opphør, er uten betydning. Reglene kommer til anvendelse både ved oppsigelse, heving og ved utløpet av en tidsbestemt leieavtale. Hvem av partene som bringer avtalen til opphør, er likeledes uten betydning. Men det er bare leieren som kan fremme krav om vederlag, og kravet kan bare fremmes overfor utleieren.

Til slutt foreslår utvalget at der leieren av et lokale er oppsagt, og oppsigelsen ikke settes til side av retten, kan leieren kreve vederlag for den fordel utleieren oppnår som følge av den kundekrets leieren har opparbeidet. Når vederlag tilkjennes, skal retten som regel fastsette at utleieren kan kreve hele eller en bestemt del av vederlaget tilbake, dersom leieren innen en fastsatt frist på inntil tre år på ny starter tilsvarende virksomhet innenfor et område som fastsettes av retten. Vederlag kan ikke tilkjennes dersom leieren har gjort seg skyldig i vesentlig mislighold.

Høringsinstansenes merknader

Juss-Bussmener at samtykke av bevishensyn bør være skriftlig, og at det derfor bør være en mulighet for leieren til å kreve skriftlig samtykke. Imidlertid vil instansen ikke formulere et krav om at samtykke skal være skriftlig for å være gyldig. Norges Leieboerforbunduttaler at de er meget positive til forslaget om vederlag ved utflytting, men at det er viktig at kravet til samtykke ikke er for strengt. Norges Leieboerforbund mener at det må godtas som samtykke hvis leieren kan bevise at utleieren har vært kjent med oppussingen. Blir det lagt en strengere norm til grunn, er Norges Leieboerforbund redd for at det vil være så godt som umulig for en leier å bevise i ettertid at det er samtykket.

Huseiernes Landsforbunds avdeling for eiendomsselskaperuttaler at bestemmelsen bør endres slik at den blir i samsvar med någjeldende lovgivning hvoretter forbedringene tilfaller utleieren uten godtgjørelse med mindre annet er avtalt. Det bør rimeligvis være leieren som har bevisbyrden for at forbedringene skal godtgjøres av utleieren. Statsbygghar ingen sterke synspunkter på hvorvidt en skal opprettholde dagens ordning, som gjelder vederlag for forbedringer, eller om en omvendt ordning skal innføres. Imidlertid mener Statsbygg at samtykke fra utleieren av bevishensyn bør være skriftlig. Da har utleieren anledning og oppfordring til å ta de nødvendige forbehold med hensyn til vederlag for kostnader. Instansen antar videre at det ikke er noe i veien for å regulere dette forholdet allerede i leieavtalen.

Den norske Advokatforeningser det som positivt at det innføres en bestemmelse om vederlag for forbedringer for de fordeler som utleieren oppnår. Den norske Advokatforening ser det også som positivt at det innføres en bestemmelse om vederlag for kundekrets for de fordeler utleieren oppnår. Forbrukerrådetstiller seg positiv til forslaget om vederlag for forbedringer som leieren har foretatt.

Departementets vurderinger

Før leieforholdet er avsluttet og leieren har flyttet ut, kan det være foretatt fysiske tiltak i husrommet som setter husrommet i bedre stand enn det var ved overleveringen. Leieren kan for eksempel ha fått satt inn en oppvaskmaskin eller avtrekksvifte på kjøkkenet eller montert et dusjkabinett på badet, eller leieren kan ha lagt parkett på gulvet, eller flislagt gulv og vegger på badet. Som det fremgår ovenfor under pkt. 14.4, vil departementet foreslå at leieren ikke skal ha rett til å skille ut slikt utstyr dersom en utskilling ville medføre uforholdsmessige kostnader eller urimelig verditap.

Departementet er enig med utvalget i at leieren i visse tilfeller bør få økonomisk kompensasjon for de verdier han gjennom forbedringer o l har tilført husrommet. Dersom ikke leieren fikk rett på vederlag, ville utleieren nyte godt av en tilfeldig fordel; det er ikke rimelig. Det kan tenkes at utleieren kan leie ut husrommet til høyere leiepris etter at forbedringene er gjort. Særlig urimelig blir dette i de tilfellene der utleieren først har gitt leieren et samtykke til at det kan gjøres forbedringer. Dersom utleieren - da samtykket ble gitt - ikke har reservert seg mot å betale for verdiøkningen, bør leieren etter departementets syn ha rett til et vederlag for de vesentlige forbedringer han har gjort i husrommet.

På den annen side mener departementet at det ikke er rimelig at leieren får vederlag for de forbedringer han har gjort uten utleierens samtykke. Leieren kan her ha gjort forbedringer som utleieren selv ikke har ønsket, eller som utleieren mener har vært helt unødvendige. Dersom utleieren må betale for forbedringer som er gjort uten hans samtykke, vil dette kunne blir en unødvendig økonomisk belastning for ham. Departementet mener her at det bør være tilstrekkelig at utleieren gir et muntlig samtykke. Et krav om skriftlighet ville fort vanskeliggjøre innhenting av godkjenning. Men av hensyn til bevis i ettertid bør utleieren gi sitt samtykke skriftlig. Selv om samtykket vanligvis bør gis i forkant av leierens forbedringer, bør også et samtykke i etterkant gi leieren rett på vederlag.

Vederlaget bør etter departementets syn fastsettes på grunnlag av den konkrete fordelen som utleieren ser ut til å få ved de forbedringer som er gjort. De spesifikke kostnadene som leieren i hvert enkelt tilfelle har hatt, bør ikke være avgjørende. Det er utleierens framtidige berikelse som leieren skal kunne kreve vederlag for. Om det er en berikelse, må vurderes på det tidspunktet utleieren fikk tilbake disposisjonsretten over husrommet. Dersom det har gått lang tid siden forbedringene ble gjort, kan det tenkes at det ikke er noe grunnlag for å kreve vederlag. Blir partene ikke enige om vederlaget, vil partene etter utkastets § 12-2 kunne kreve tvisten avgjort av en takstnemnd oppnevnt av herreds- eller byretten, jf. omtalen under punkt 16.3.

Departementet vil også foreslå at en leier av lokale kan kreve vederlag for den fordelen som utleieren oppnår som følge av den kundekrets leieren har opparbeidet. Forutsetningen er at leieren blir sagt opp og oppsigelsen blir prøvd av retten og at leieren ikke har gjort seg skyldig i et vesentlig brudd på leieavtalen.

Som et vilkår for å gi leieren et slikt vederlag, kan retten fastsette at utleieren kan kreve at hele eller en bestemt del av vederlaget skal betales tilbake, dersom leieren innen en fastsatt frist, på inntil tre år, på ny starter tilsvarende virksomhet innenfor et område som fastsettes av retten. Formålet med regelen er å verne utleieren mot at den oppsagte leieren gjennom sin nye virksomhet beholder den kundekrets som utleieren har betalt vederlag for.

Departementet vil foreslå at leieren ikke skal kunne kreve erstatning dersom han har gjort seg skyldig i vesentlig mislighold av leieavtalen. Dette har sammenheng med den muligheten at leieren bevisst kan misligholde sine plikter etter avtalen for å framtvinge en oppsigelse eller heving fra utleierens side. På denne måten kunne det i så fall oppstå et vederlag som han selv har brakt fram.

14.6 Etterlatt løsøre

Gjeldende rett

I gjeldende lov er det ingen bestemmelser som sier hva som skal skje med etterlatt løsøre.

Utvalgets forslag

Utvalget foreslår at der det i husrommet finnes etterlatt løsøre som må antas å tilhøre leieren eller noen i leierens husstand, skal utleieren for leierens regning ta hånd om dette. Rent skrot kan likevel kastes umiddelbart. Regelen tar først og fremst sikte på gjenstander som vanligvis vil bli kastet i forbindelse med rydding. Gjenstander som man må regne med har affeksjonsverdi for den tidligere eieren, for eksempel familiebilder eller private brev, kan ikke kastes som skrot. Medfører omsorgsplikten arbeid, kan utleieren kreve en rimelig godtgjørelse for dette. Utleieren skal så vidt mulig skriftlig oppfordre leieren til å hente løsøret.

Utleieren kan holde løsøret tilbake inntil kostnadene med oppbevaringen dekkes eller betryggende sikkerhet stilles. Utleieren kan selge løsøret for leierens regning dersom kostnadene eller ulempene med oppbevaringen blir urimelige, eller dersom leieren venter urimelig lenge med å betale kostnadene eller med å overta løsøret. Utvalget vil ikke foreslå hvordan salget skal skje. Er det grunn til å tro at salgssummen ikke vil dekke salgskostnadene, kan utleieren i stedet rå over tingen på annen hensiktsmessig måte.

Høringsinstansenes merknader

Forbrukerrådetvil advare mot forslaget om at utleieren skal kunne kaste eller selge etterlatt løsøre. Det er uheldig å lovfeste en ordning som legitimerer selvtekt. Det er heller ikke behov for å ha en slik regel. Utleieren kan alltid kreve leieren kastet ut ved hjelp av namsmyndighetene. Norges Leieboerforbund vil foreslå at forslaget om at utleieren kan kaste eller selge etterlatt løsøre, blir fjernet. Den er uten motstykke i gjeldende rett. Behovet for slike regler er minimale. Reglene kan bli misbrukt og misforstått.

Juss-Bussmener at uttrykket «rent skrot» er et ullent begrep. Men det kan være vanskelig å oppstille mer klargjørende uttrykk. Det kan være en idé å trekke inn en oppmann også ved tvister i disse tilfellene. Byggherreforeningenmener at det i en lovtekst bør tas ut omtrentligheter om mulig. Uttrykk som «urimelig lenge» kan erstattes av en angitt tidsfrist. Huseiernes Landsforbunds avdeling for eiendomsselskaperforeslår å omformulere regelen om utleierens rett til å selge løsøret. Dersom omsorgsplikten medfører arbeid eller kostnader, kan utleieren kreve en rimelig godtgjørelse for dette. Dessuten bør «rimelig lenge» byttes ut med en nærmere angitt tidsfrist. Statsbygglegger til at det ikke skulle være grunn til å gi leier stort mer enn en tre ukers frist til å hente løsøre, selv om denne ikke har fått noen oppfordring om å hente sine etterlatenskaper, da leieren stort sett vil vite at han ikke har tatt med seg alt som tilhører ham.

Departementets vurderinger

Leieren vil normalt ta med seg innbo og løsøre når han flytter. Men det er ikke uvanlig at gjenstander blir stående igjen etter utflyttingen. Er leieren kastet ut etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven, vil namsmyndighetene ta seg av tingene. Spørsmålet blir derfor hvordan utleieren skal forholde seg til etterlatt løsøre etter at leieren frivillig har flyttet ut av husrommet.

Ettersom løsøregjenstandene tilhører leieren eller andre i hans husstand, bør leieren i utgangspunktet være ansvarlig for å ta hånd om tingene selv. Å etterlate løsøret i husrommet etter at leieforholdet er avviklet, kunne derfor oppfattes som oppgivelse av eiendelene. Løsøret vil gjerne være i veien for utleieren. Det kunne derfor vært en mulighet å gi utleieren rett til å kvitte seg med løsøret umiddelbart etter utflyttingen. Men en slik regel vil etter departementets syn i mange tilfelle føre til urimelige resultater. Det ville for eksempel ikke være rimelig overfor leieren om utleieren fikk rett til å beholde et gjenglemt verdifullt maleri. Departementet er derfor enig med utvalget i at utleieren som hovedregel må ta hånd om løsøret for leierens regning. Etterlatt skrot er det imidlertid etter departementets skjønn ikke grunn til at utleieren skal ta hånd om. Dette bør han kunne kaste umiddelbart. Å pålegge utleieren å ta omsorg for skrot, ville etter departementets vurdering innebære at omsorgsplikten ble trukket for langt.

Departementet vil foreslå at utleieren skal varsle leieren etter at han har tatt hånd om løsøret på en forsvarlig måte. Utleieren bør så vidt mulig skriftlig oppfordre leieren til å hente løsøret. Utleieren bør i denne forbindelse kunne kreve en rimelig godtgjørelse for det arbeidet omsorgsplikten har medført.

Kommer leieren og henter løsøret, uten å betale med en gang, bør utleieren også kunne holde tilbake løsøret inn til kostnadene ved oppbevaringen dekkes eller betryggende sikkerhet stilles. Dersom leieren ikke kommer og henter løsøret, bør utleieren kunne selge løsøret i de tilfellene der kostnadene eller ulempene med oppbevaringen blir urimelige. Her bør utleieren selv kunne velge hvilken måte han vil selge løsøret på - men salget må foregå på en forsvarlig måte. Dersom utleieren handler uaktsomt, kan han bli ansvarlig. I det tilfellene der salgssummen ikke ser ut til å dekke kostnadene med salget, bør utleieren kunne råde over tingen på annen måte, for eksempel kan han overta tingen selv, gi den bort eller kaste alt sammen.

Et særlig spørsmål er om utleieren også bør kunne selge løsøret der leieren venter urimelig lenge med å betale kostnadene eller med å overta løsøret. Her kan det være spørsmål om ikke en konkret tidsfrist vil kunne være mer klargjørende. Etter departementets syn er det grunn til å legge vekt på om utleieren skriftlig har varslet leieren - og om denne deretter har forholdt seg passiv. I dette tilfellet burde utleieren kunne selge etter rimelig kort tid. I andre tilfeller kan det hende at utleieren ikke får tak i leieren, eller at leieren ikke har muligheter til å hente løsøret på en stund. Her bør det i stedet legges vekt på løsørets art, hvem utleieren er og hvor mye plass løsøret tar. Likevel lar det seg vanskelig gjøre å finne fram til en eksakt frist som slår rimelig ut i de fleste tilfeller. Derfor er departementet kommet fram til at utvalgets forslag - om at utleieren kan selge løsøret der leieren venter urimelig lenge med å betale kostnadene eller å overta løsøret - gir den mest fleksible løsningen.