14 Indeksregulering av leie

14.1 Dagens regel

Etter at det er inngått en leieavtale, kan partene de tre påfølgende årene kreve leiejustering i samsvar med endringene i konsumprisindeksen, jf. § 4 – 2. Det må gå minst ett år mellom hver indeksregulering, og den annen part skal ha skriftlig varsel minst én måned før endringen gjennomføres. Loven har ingen grense for hvor tidlig varsel om leieøkning kan framsettes.

14.2 Departementets høringsutkast

Departementet foreslo at varselet tidligst burde sendes tre måneder før iverksetting av indeksreguleringen. En endring av leien måtte i så fall bli varslet minst én måned før endringen kunne gjennomføres, men tidligst tre måneder før iverksetting.

14.3 Høringsinstansenes syn

Forbrukerrådet, Oslo kommune, Porsgrunn kommune, Skien kommune, Trondheim kommune, Kommunale Boligadministrasjoners Landsråd, Jussformidlingenog Leieboerforeningen Bergen er enig i endringsforslaget.

Forbrukerrådetmener det marginale arbeid utleieren blir påført ved å måtte sende et skriftlig varsel om regulering, oppveies av de fordeler leieren oppnår. Utgifter til bolig utgjør normalt den største posten i et ordinært husholdningsbudsjett. Selv en mindre økning av denne store månedlige utgiften kan derfor fort bli merkbar, og jo lavere inntekt en person har, jo mer vil økningen merkes på økonomien. Forbrukerrådet mener endringen vil legge til rette for å bevisstgjøre leieren. Et varsel i kontrakten får de færreste leiere med seg. Det foreslås også en mindre endring i ordlyden.

Statsbygg tror at endringen vil kunne medføre at større utleieaktører vil få økte administrative kostnader ved oppfølgning av hvert leieforhold med ulike reguleringstidspunkter. Dette kan i neste hånd medføre økt husleie.

Leieboerforeningen Bergen mener det i loven bør konkretiseres at endringen skal foretas etter konsumprisindeksens hoveddel og ikke etter boligindeksen til Statistisk sentralbyrå, og at den parten som krever justering kun kan kreve dette for de 12 siste månedene.

Hof kommune ønsker at husleien reguleres i samsvar med endringene i byggekostnadsindeksen.

Stavanger kommune, Tønsberg kommune, Tromsø kommune, KS, Huseiernes Landsforbund, NBBL, Norges Eiendomsmeglerforbundog OBOS går i mot forslaget om at varsel om endring må sendes maksimalt tre måneder før iverksettelse. Stavanger kommune, Tønsberg kommune, Tromsø kommune og Huseiernes Landsforbund viser til at endringen synes å være unødvendig byråkratisk, og at det kun er tale om en mindre justering i takt med prisutviklingen.

NBBL og OBOS peker på at leierens vern er godt ivaretatt for så vidt gjelder leieøkningen, og at leieren er orientert i kontrakten eller senere om endringen. NBBL og OBOS mener det dermed ikke kan være behov for et nytt varsel. OBOS viser til at det vil kreve mer administrasjon og økte kostnader uten at dette gir noen tilsvarende gevinst for leieren. De viser også til at det kan være konfliktskapende. Norges Eiendomsmeglerforbund mener ordningen i dag, så langt de kjenner til, fungerer godt. KS mener at leierne kan ha nytte av en varsling, men mener dette kan ivaretas av dagens ordning.

Bergen kommune foretar en slik varsling allerede i dag.

Juss-Buss foreslår at husleien kun kan endres på tilsvarende dato som avtaleinngåelsen. De begrunner dette med at noen utleiere spekulerer i at leien er høyere på høsten enn resten av året.

14.4 Departementets vurderinger

Departementet vil likevel ikke foreslå noen regulering av hvor tidlig utleieren kan varsle leieren om kommende indeksregulering. Hensynet til at et varsel ikke skal komme som en overraskelse på leieren, tilsier at varselet ikke bør kunne gis for tidlig. Dette tilsier en frist for hvor tidlig slikt varsel kan gis. Departementet oppfatter imidlertid at en slik endring vil medføre en del ekstra administrasjon for utleierne, som kan bidra til økt husleie. Det er også vanligvis tale om en mindre justering i husleien. Dette innebærer at varselet allerede kan inntas i leiekontrakten. Departementet vil likevel anbefale utleiere å gjøre leiere oppmerksomme på en indeksregulering på et senere tidspunkt. Det må anses å være til gunst for begge parter.

Etter departementets vurdering er det ikke behov for å presisere at reguleringen skal skje etter konsumprisindeksens hoveddel. Dette følger av en naturlig fortolkning av begrepet konsumprisindeks. Departementet ser heller ikke grunn til å begrense reguleringen til de siste 12 måneders endringer i konsumprisindeksen dersom det har gått lenger tid fra forrige leieregulering.