16 Merknader til de enkelte bestemmelsene

Til § 2 – 13 femte ledd bokstav a

En skrivefeil endres slik at « fra» er erstattet med « på».

Til § 3 – 1 første ledd nytt tredje punktum

Etter første ledd nytt tredje punktum kan det avtales at utleierens utgifter til vann og avløp skal betales i tillegg til leien når disse utgiftene betales etter målt forbruk. Det er bare dersom utgiftene til vann og avløp beregnes og betales etter forbruk, at det kan avtales at leieren skal betale for dette i tillegg til husleien. Slik avtale kan dermed ikke inngås for stipulerte utgifter til vann og avløp. Utgiftene til avløp beregnes som oftest ut fra vannforbruket. Er det behov for å leie måler for å beregne forbruket, kan partene avtale at leieren skal betale denne utgiften. Dersom dette ikke er avtalt, vil det bero på en konkret helhetsvurdering hvem som skal betale for leie av måler. Dersom utleieren tar initiativ til å installere vannmåler og til å fakturere for utgifter til vann og avløp særskilt, må utleieren som utgangspunkt selv dekke utgiftene ved leie av måler. Det samme gjelder dersom det er behov for å kjøpe måler. Departementet viser for øvrig til den generelle omtalen av leie, leietillegg og betaling for elektrisitet, brensel m.v. under kapittel 5.

Til § 3 – 3

Det foretas en opprydding i begrepsbruken. Begrepet «bank» erstattes av «finansinstitusjon» eller «finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge».

Til overskriften i § 3 – 4

Overskriften endres ettersom det saklige virkeområde for bestemmelsen utvides.

Til § 3 – 4 første ledd nytt annet punktum

Første ledd nytt annet punktum gjelder oppgjøret der det er avtalt at leieren skal betale særskilt for utleierens utgifter til forbruk av vann og avløp. Det slås fast at leieren kan kreve at utleieren hvert år legger fram regnskap over forbruk av vann og avløp. Denne bestemmelsen tilsvarer det leieren kan kreve dersom det er avtalt at leieren skal betale særskilt for forbruk av elektrisitet eller brensel i eiendommen. Dersom utgiftene til forbruk av vann og avløp skal dekkes gjennom husleien, gjelder ikke bestemmelsen. Det framgår ikke av bestemmelsen hvordan utgiftene skal fordeles mellom eiendommens husrom. Som for elektrisitet og brensel, forutsettes dette å følge av avtale eller sedvane. Departementet viser for øvrig til den generelle omtalen av leie, leietillegg og betaling for elektrisitet, brensel m.v. under kapittel 5.

Til § 3 – 4 annet ledd annet og tredje punktum

Annet ledd annet punktum gir et flertall av leierne i eiendom med felles anlegg for levering av vann rett til å kreve installert apparat for måling av den enkeltes forbruk. Bestemmelsen er i samsvar med det som gjelder for eiendom med felles anlegg for levering av varme eller varmt vann. Formålet med et slikt apparat er at dette bidrar til at den enkeltes forbruk beregnes eksakt, og dermed vil den enkelte ikke betale mer enn for eget forbruk. Det er opp til et flertall av leierne å beslutte installasjon av slike målere. Siden kostnadene med installeringen av målere skal utliknes på samtlige leiere i eiendommen, må beslutningen treffes av et flertall på to tredjedeler av leierne. Det er bare leierne som har stemmerett i dette spørsmålet; bor utleieren selv i eiendommen, er han, på samme måte som i gjeldende lov, uten stemmerett.

Det framgår av annet ledd tredje punktum at utleieren, over et tidsrom på ett år, kan utlikne omkostningene som påløper ved installeringen på leierne. Departementet viser for øvrig til den generelle omtalen av leie, leietillegg og betaling for elektrisitet, brensel m.v. under kapittel 5.

Til § 3 – 5 annet til åttende ledd

I annet ledd blir det fastslått at det deponerte beløp skal settes på særskilt konto i leierens navn. Dette fører til at det må etableres en konto for hvert leieforhold.

Det er ikke foreslått endringer i tredje ledd.

Av fjerde ledd framgår det at finansinstitusjonen, med frigjørende virkning etter krav fra utleieren, skalutbetale fra kontoen dersom vilkårene for dette er oppfylt. I bokstav avidereføres dagens regel om at partene i så fall må ha avtalt skriftlig at leien skal godskrives annen konto i den samme finansinstitusjon. I bokstav b er det ikke tilsiktet en realitetsendring, men kun en presisering av dagens regel om at utleieren må dokumentere skyldig leie. Finansinstitusjonen må kunne anse dette dokumentert ved at finansinstitusjonen gjennomgår kontoen hvor husleien har blitt innbetalt, og sammenholder dette med hva som skulle ha vært innbetalt på kontoen i henhold til leieavtalen. Dette innebærer at finansinstitusjonen ikke trenger å ta stilling til påstander fra leieren for eksempel om at deler av husleien er betalt kontant, om at det er avtalt at leieren skal utføre arbeid istedenfor å betale leie eller liknende forhold. Etter ny bokstav c er det også en forutsetning for at finansinstitusjonen skal utbetale skyldig leie, at leieren ikke dokumenterer å ha reist søksmål innen fem uker etter at varsel er sendt. Det skal her legges til grunn samme krav til dokumentasjon som i dag kreves av utleieren, jf. sjette ledd. Når leieren må reise søksmål for å forhindre utbetaling, foreslås det at fristen for å gjøre dette settes til fem uker fra varsel etter femte ledd er sendt.

Etter femte leddskal finansinstitusjonen varsle leieren om utleierens krav på utbetaling av skyldig leie. Det skal i varselet opplyses om at beløpet vil bli utbetalt til utleieren dersom leieren ikke dokumenterer å ha reist søksmål. Finansinstitusjonen skal sende varselet til leierens oppgitte postadresse. Finansinstitusjonen skal da forholde seg til adressen som leieren har oppgitt i forbindelse med opprettelsen av kontoen dersom leieren ikke senere har orientert finansinstitusjonen om en ny adresse. Finansinstitusjonen skal også sende varsel til elektronisk postadresse dersom leieren har oppgitt en slik, enten ved kontoopprettelsen eller senere. Dersom finansinstitusjonen ikke har sendt varsel til den/de oppgitte adressen(e), kan finansinstitusjonen bli erstatningsansvarlig.

I sjette ledd er ordet «banken» erstattet med «finansinstitusjonen». Dette er det samme begrep som anvendes ellers i loven. I annet punktum er utleierens søksmålsfrist endret til fem uker etter at varselet ble sendt.

I syvende ledd første punktumfastslås det at utleieren dekker kostnadene med å opprette en depositumskonto. Etter annet punktum kan utleieren anvise i hvilken finansinstitusjon depositumskontoen skal opprettes med mindre dette er til vesentlig ulempe for leieren. Det antas å være en vesentlig ulempe dersom leieren fysisk må møte opp i en finansinstitusjon som befinner seg langt fra utleieobjektet, og leieren ellers ikke har tilknytning til dette stedet. Etter tredje punktum plikter ikke leieren å opprette depositumskonto i utlandet.

Departementet er i åttende ledd gitt en forskriftshjemmel til å gjøre unntak fra bestemmelsene i paragrafen og sette vilkår for eventuelle unntak. Det vil for eksempel kunne gjøres unntak fra at det må opprettes særskilt konto i leierens navn og fra kravet om at det er finansinstitusjon som skal utbetale skyldig leie.

Departementet viser for øvrig til den generelle omtalen av depositum under kapittel 6.

Til § 3 – 8 første ledd tredje og fjerde punktum

Etter første ledd tredje punktum plikter leieren å gi utleieren melding om begrunnelsen for deponeringen og gi utleieren fjorten dagers frist til å medvirke til deponeringen. Utleierens medvirkning til deponeringen innebærer ikke at utleieren har akseptert at leien er omtvistet. Utleierens medvirkning må sees i sammenheng med at dette er nødvendig for å oppfylle finansinstitusjonens krav for opprettelse av konto som skal kunne disponeres av leieren og utleieren i fellesskap.

Etter første ledd fjerde punktum framgår det at utleierens medvirkningsfrist regnes fra meldingen er sendt. Det er ikke knyttet rettsvirkninger til brudd på denne informasjonsplikten. Dersom utleieren imidlertid ikke er informert, kan leieren vanskelig hevde at utleierens manglende medvirkning er eneste grunn til at deponering etter annet ledd ikke kan skje, jf. § 3 – 8.

Departementet viser for øvrig til den generelle omtalen av deponering av omtvistet leie under kapittel 7.

Til § 3 – 8 nytt tredje ledd

Etter tredje ledd første punktum kan utleieren ikke si opp eller heve leieavtalen på grunn av manglende leiebetaling dersom leieren setter beløpet inn på egen konto adskilt fra leierens øvrige midler når utleierens manglende medvirkning er eneste grunn til at opprettelse av deponeringskonto etter annet ledd ikke kan skje. For å oppfylle kravet om at beløpet er plassert på egen konto, må leieren kunne dokumentere at kontoen er opprettet med det formål å sette inn omtvistet leie. Etter tredje leddannet punktumplikter leieren innen rimelig tid å overføre beløpet til konto som nevnt i annet ledd dersom utleieren på et senere tidspunkt vil medvirke til opprettelse av slik deponeringskonto.

Departementet viser for øvrig til den generelle omtalen av deponering av omtvistet leie under kapittel 7.

Til § 4 – 5 første ledd første punktum

Bestemmelsen inneholder unntak fra bestemmelsene om indeksregulering og tilpassing til gjengs leie. Første ledd første punktum slår fast at bestemmelsen i § 4 – 2 ikke skal gjelde dersom leieren skal betale særskilt for en forholdsmessig andel av utleierens utgifter til forbruk av elektrisitet, brensel samt også vann og avløp i eiendommen. Det vises her til endringene i § 3 – 4 som åpner for å avtale at leieren skal betale en forholdsmessig andel av slike utgifter.

Departementet viser for øvrig til den generelle omtalen av leie, leietillegg og betaling for elektrisitet, brensel m.v. under kapittel 5.

Til § 5 – 3 annet ledd annet og tredje punktum

I annet ledd annet punktum presiseres det at leieren har ansvar for funksjonskontroll av røyk­varslings- og brannslukkingsutstyret. Dette vil kunne omfatte bytte av batteri, kontroll av røykvarsleren samt en visuell undersøkelse av om brannslukkingsapparatet ser ut til å fungere. Når det gjelder anskaffelse av røykvarslings- og brannslokkingsutstyr, er det utleierens ansvar etter brann- og eksplosjonsvernloven med forskrifter.

Annet punktum er blitt nytt tredje punktum.

Departementet viser for øvrig til den generelle omtalen av vedlikeholdsansvar under kapittel 8.

Til § 7 – 1 tredje punktum

I tredjepunktum presiseres at godkjenning bare kan nektes dersom vedkommende persons forhold gir saklig grunn til det, eller husrommet klart blir overbefolket. Det kan være tvil knyttet til når et husrom kan sies å være overbefolket. Dette beror på en konkret helhetsvurdering hvor det legges vekt på boligens størrelse, om det er barn eller voksne, helsemessige vurderinger med mer. Det må ikke legges til grunn en streng norm, og det må være klart at boligen er overbefolket.

Departementet viser for øvrig til den generelle omtalen av opptak i husstanden og framleie under kapittel 9.

Til § 7 – 3 annet punktum

I annet punktum er det tilsvarende presisering som i § 7 – 1 tredje punktum. Det vises til disse merknadene.

Til § 7 – 4 annet punktum

I annet punktum er det tilsvarende presisering som i § 7 – 1 tredje punktum. Det vises til disse merknadene.

Til § 7 – 5 annet punktum

I annet punktum er det tilsvarende presisering som i § 7 – 1 tredje punktum. Det vises til disse merknadene.

Til overskriften i § 7 – 7

Overskriften i § 7 – 7 er ikke dekkende for innholdet i bestemmelsen. Denne foreslås derfor endret i tråd med innholdet.

Til § 9 – 2 første ledd nytt annet punktum og annet ledd

I første ledd annet punktum må utleieren ved utleie av bolig opplyse at tidsbestemte leieavtaler ikke kan sies opp i leieperioden. En slik opplysning må foreligge senest ved avtaleinngåelsen. Opplysningsplikten kan oppfylles ved at det i avtalen blir presisert at leieavtalen ikke kan sies opp i den avtalte leietiden. Denne opplysningsplikten gjelder bare for boligleieforhold.

Etter en tilføyelse i annet leddkan leieren ved leie av bolig likevel si opp leieavtalen dersom utleieren ikke opplyser at tidsbestemte leieavtaler ikke kan sies opp i leieperioden. En slik regel utelukker ikke at utleieren inngår en leieavtale som ikke kan sies opp i den avtalte tidsperioden, så lenge leieren får opplysninger om dette.

Departementet viser for øvrig til den generelle omtalen av oppsigelse av tidsbestemt leieavtale under kapittel 10.

Til § 11 – 1

Bestemmelsen gjelder utleie til vanskeligstilte på boligmarkedet. I første punktum slås det fast at bestemmelsen kan benyttes ved utleie av offentlig disponert bolig som skal brukes til vanskeligstilte på boligmarkedet. Bestemmelsen vil omfatte bolig eid av det offentlige, men også bolig som disponeres av det offentlige, typisk bolig som leies av det offentlige for videre framleie. Etter annet punktum gjelder bestemmelsen også ved utleie av annen bolig hvis boligen er klausulert etter vedtak av organ for stat, fylkeskommune eller kommune. I tredje punktum defineres hvem som er vanskeligstilte på boligmarket. Med vanskeligstilte på boligmarkedet menes personer som trenger hjelp til å skaffe seg bolig på grunn av dårlig økonomi, nedsatt funksjonsevne, helsemessige og sosiale problemer, dårlige kunnskaper om det norske boligmarkedet eller liknende forhold. Det stilles således krav til at personen har et bestemt problem, og at dette er årsaken til at personen trenger hjelp til å skaffe seg bolig. Vanskeligstilte på boligmarkedet vil i hovedsak svare til personer som kan tilbys leie­avtaler etter dagens husleielov §§ 11 – 1 og 11 – 2.

Etter annet ledd gjelder bestemmelsen bare dersom leieren har fått opplyst skriftlig at avtalen gjelder bolig som skal brukes av vanskeligstilte på boligmarkedet, og det må i så fall opplyses hvilke unntak som er avtalt for leieren etter § 11 – 1. Disse opplysningene må være særskilt angitt senest ved inngåelse av leieavtalen.

Tredje ledd innebærer hovedsakelig en videreføring av dagens unntaksbestemmelse i § 11 – 1, dog slik at det kun er forhold knyttet til boligens utforming og formål som kan gi grunnlag for å nekte opptak av husstandsmedlem som nevnt i § 7 – 1 første punktum. Med boligens utforming siktes det her til fysiske tilpasninger i boligen, og/eller at et tjenesteapparat er tilknyttet boligen. Fysiske tilpasninger kan gjelde spesiell innredning og/eller spesielt utstyr. Boligens utforming omfatter også bokollektiv eller annen type mindre bolig med noen fellesrom. Med boligens formål siktes det til målsetningen med boligtilbudet. Som eksempel kan nevnes at boligens formål kan tilsi at det nektes opptak av mange yngre husstandsmedlemmer i boliger tilrettelagt for eldre. Ved leie av en enebolig som er spesielt tilrettelagt for funksjonshemmede, vil det vanligvis være helt uproblematisk om leieren tar opp nærstående i sin husstand. I tette bofellesskap for eldre vil slikt opptak derimot kunne fortone seg annerledes, og vil kunne skape problemer for leieren selv, andre i bofellesskapet og eventuelle tjenesteytere. I slike situasjoner kan det fortsatt være anledning til å avtale at leieren ikke skal ha anledning til å ta opp nære slektninger i husstanden.

Fjerde ledder hovedsakelig en videreføring av dagens unntaksbestemmelse i § 11 – 1, dog slik at det stilles krav til boligens formål og utforming. I forhold til hva som ligger i disse begrepene kan det vises til merknadene til tredje ledd. Som etter de ordinære reglene i husleieloven, kan det også nektes opptak av husstandsmedlemmer etter § 7 – 1 annet punktum dersom husrommet klart blir overbefolket, eller dersom det er nødvendig på grunn av forhold ved vedkommende person. Det vises til merknadene til § 7 – 1 tredje punktum.

Femte ledd er en videreføring av dagens regel, dog slik at partene må avtale at utleieren skal disponere boligen under leierens fravær.

I sjette leddførste punktum gis partene adgang til å inngå tidsbestemte leieavtaler for kortere tid enn tre år uten hinder av § 9 – 3, dersom det foreligger særlige grunner for dette. Dette kan være tilfelle hvor det foreligger forhold ved personen eller boforholdet som tilsier at det er behov for «å prøve ut» leieforholdet. Et eksempel på særlige grunner kan være en person som får tilbud om bolig etter et institusjonsopphold og hvor det knytter seg tvil til om vedkommende er i stand til å bo i denne boligen.

En annen særlig grunn til å inngå en leieavtale av kortere varighet enn tre år, kan være tilfeller hvor en mer egnet bolig blir ledig ved utløpet av leieperioden. Dette kan være aktuelt i forhold til bosetting av flyktninger eller økonomisk svak­stilte. I slike tilfeller bør man ha grunn til å tro at en mer egnet bolig vil bli ledig etter utløpet av peri­oden. Det kan foreligge andre særlige grunner til at personer også tilbys bolig for en kortere tidsperiode enn tre år.

I sjette leddannet punktumkan det som utgangspunkt ikke inngås flere leieavtaler av kortere varighet enn tre år for samme bolig mellom de samme partene.

I sjette leddtredje punktum kan det likevel inngås flere tidsbestemte leieavtaler dersom det foreligger tungtveiende grunner. Bestemmelsen setter i seg selv ikke begrensninger i forhold til antall ganger det kan foreligge tungtveiende grunner. Det ligger imidlertid i kravet at dette skal være en snever unntaksregel og at det skal foreligge tungtveiende grunner. Det vil dermed være vanskelig å oppfylle disse kravene flere ganger. Som eksempel på tungtveiende grunner kan nevnes at kommunen har igangsatt konkrete oppfølgningstiltak for å tilrettelegge boligen for leieren. Et annet tilfelle er, der hvor en person har fått tilbud om en leieavtale av kortere varighet enn tre år i påvente av at en bestemt bolig blir ledig, og at den tiltenkte boligen ikke kan tilbys fordi boligen ikke er blitt rettidig fraflyttet. Det må imidlertid foreligge tungveiende grunner som tilsier en slik løsning. Det kan også være begrensninger som følger av de menneskerettslige forpliktelsene.

Bruk av korttidskontrakter må derfor ikke bare begrunnes ut fra hensynet til kommunens økonomi eller for å unngå administrative byrder. Det må også påpekes at dersom det vurderes bruk av korttidskontrakter hvor dette berører barn, er det ikke tilstrekkelig at det er forsvarlig ut fra boligpolitiske vurderinger. Dette må vurderes opp mot barnekonvensjonens krav som er inkorporert i norsk lovgivning. Hensynet til barnets beste kan være til hinder for bruk av korttidskontrakter. Hva som er barnets beste i den enkelte sak vil likevel ikke alltid være avgjørende. Også andre begrensninger kan følge av menneskerettighetene i forhold til bruk av korttidskontrakter, jf. omtalen i kapittel 4 og vedlagte betenkning. Det følger av sjette leddfjerde punktum at avtaler inngått i strid med bestemmelsen her vil anses som tidsubestemte.

Sjuende ledd viderefører dagens bestemmelse om at det kan avtales at leieren av bolig som nevnt i første ledd skal yte lån til utleieren.

Departementet viser for øvrig til den generelle omtalen av boligutleie til vanskeligstilte på boligmarkedet under kapittel 11.

Til § 11 – 2

Bestemmelsen viderefører i hovedsak dagens § 11 – 2, men er begrenset til å gjelde elev- og studentboliger. I første ledd blir det fastslått at bestemmelsen gjelder for boliger klausulert av organ for stat, fylkeskommune eller kommune som skal brukes av elever og studenter. Som i dag må leieren ha fått opplyst skriftlig at avtalen gjelder slik bolig, og at det gir leieren færre rettigheter enn ved leie av annen bolig.

Andre ledd innebærer hovedsakelig en videreføring av dagens unntaksbestemmelse i § 11 – 2, dog slik at det bare er forhold knyttet til boligens utforming og formål som kan gi grunnlag for å nekte opptak av husstandsmedlem som nevnt i § 7 – 1 første punktum. Bestemmelsen tilsvarer § 11 – 1 tredje ledd. Det vises derfor til merknadene til den bestemmelsen.

Tredje ledder også hovedsakelig en videreføring av dagens unntaksbestemmelse, dog slik at det stilles krav til boligens formål og utforming. Bestemmelsen tilsvarer § 11 – 1 fjerde ledd. Det vises derfor til merknadene til den bestemmelsen.

Fjerde ledd er en videreføring av dagens bestemmelse.

Etter femte ledd kan det avtales at leieavtalen skal falle bort uten oppsigelse ved endt semester, endt studieår eller endt utdannelse. Uten hinder av § 9 – 3 har partene adgang til å avtale leieavtale av kortere varighet enn tre år. Dette er en videreføring av dagens bestemmelse i forhold til elev- og studentboliger.

Sjette ledd viderefører dagens regel om at det kan avtales at renter på en depositumskonto skal tilfalle utleier av elev- eller studentboliger.

Etter sjuende ledd kan det avtales forskuddsbetaling for inntil tre måneders leie.

Departementet viser for øvrig til den generelle omtalen av elev- og studentboliger under kapittel 12.

Til § 12 – 2 annet til fjerde ledd

Endringen i annet ledd tredje punktum er skrevet etter mønster av tilsvarende bestemmelse i eier­seksjonsloven § 16. Etter dette punktumet kan det kreves fornyet takstnemnd. Hver av partene kan sette fram krav om ny takstnemnd. Et slikt krav må settes fram innen fjorten dager etter at takstnemndas skriftlige og begrunnede avgjørelse er mottatt. For at tingretten skal kunne ta kravet til følge, må avgjørelsen enten bygge på uforsvarlig saksbehandling eller uriktig oppfatning av faktiske omstendigheter, og dette må antas å ha påvirket verdsettelsen i vesentlig grad, eller verdsettelsen åpenbart er uriktig. Det er ikke adgang til å kreve fornyet takstnemnd i andre tilfeller.

Etter tredje ledd annet punktum er fristen for å bringe inn stevning for retten én måned etter at takstnemndas skriftlige og begrunnede avgjørelse er mottatt. Det er fristen som er endret, og dette er gjort for å harmonisere fristen med tvisteloven. I tredje ledd fjerde punktum er en henvisningsfeil rettet.

I fjerde ledd sjette punktum er ankefristen én måned. Også denne fristendringen er foretatt for å harmonisere fristen med tvisteloven.

Departementet viser for øvrig til den generelle omtalen av rett til å kreve fornyet takstnemnd under kapittel 13.

Til ikrafttredelse og overgangsreglene

I punkt 1 bestemmes det at loven gjelder fra den tid Kongen bestemmer. Kongen kan bestemme at de enkelte bestemmelser settes i kraft til ulik tid.

I punkt 2 er det fastslått at endringene i § 3 – 5 annet ledd til åttende ledd gjelder for depositumskontoer opprettet etter ikrafttredelse av disse endringene i bestemmelsen.

Punkt 3 fastslår at endringen i § 9 – 2 gjelder for avtaler inngått etter ikrafttredelse av denne endringen i bestemmelsen.

Punkt 4 fastslår at endringene i § 11 – 1 gjelder for avtaler som er inngått etter ikrafttredelse av bestemmelsen.

Etter punkt 5 gjelder endringene i § 12 – 2 for avgjørelser som er truffet av takstnemnda etter ikrafttredelse av endringene i bestemmelsen.