3 Kunnskap om det norske leiemarkedet
3.1 Generelt om leiemarkedet
Norge har en lav leieandel i boligmassen sammenlignet med andre nord- og mellomeuropeiske land. Andelen husholdninger som leier er i overkant av 20 prosent. Dette utgjør omtrent 400 000 boliger. Ca. 80 prosent av befolkningen har erfaringer fra leiemarkedet i løpet av livet, først og fremst som leier, men også som utleier.
Flertallet av dem som leier har lav inntekt. Levekårsundersøkelsen 2004 anslår at av de ti prosentene med lavest inntekt er det 70 prosent som leier, mens kun 2 prosent av dem med høyest inntekt leier. Inntektsmønsteret henger sammen med aldersmønsteret på leierne; i 20-årene bor over halvparten til leie. Mønsteret gjelder også for eldre leiere hvor lav inntekt ofte er en mer varig økonomisk situasjon.
Det er en overrepresentasjon av etniske minoritetsgrupper blant leierne.
Det offentliges andel av utleiemarkedet har holdt seg stabilt rundt 15 prosent de siste ti årene. Dette er trolig et litt for lavt estimat. Levekårsundersøkelsen 2004 anslår at sokkelboliger utgjør en tredjedel av utleiemarkedet.
Et flertall av leierne har trolig tidsubestemte leiekontrakter.
3.2 Erfaringer fra kartlegging av befolkningens kjennskap til husleieloven
Norsk institutt for forskning om oppvekst, levekår og aldring (NOVA) gjennomførte i desember 2005 en undersøkelse på vegne av departementet for å kartlegge befolkningens kjennskap til sentrale bestemmelser i husleieloven. Det trekkes fram følgende fra kartleggingen, jf. NOVA rapport 6/06:
70 prosent av befolkningen i aldersspennet 15–60 år har bodd i leid bolig en eller annen gang i løpet av sitt liv. Bare 20 prosent har erfaring med å leie ut.
Det ble generelt avdekket mangelfulle kunnskaper om loven. Dette gjelder også de sentrale reglene om oppsigelsesvern, reglene om minsteleietid for tidsbestemte leieavtaler og utleierens rett til å kreve depositum og garanti.
Det ser ut til å være en tendens at når folk får valget mellom påstander som uttrykker likhet for loven og andre påstander som betyr at leieren eller utleieren blir begunstiget, velger respondentene det alternativet som betyr likhet for loven.
3.3 Erfaringer fra undersøkelse om kommunen som boligeier
NOVA og Fafo gjennomførte vinteren 2006–2007 en undersøkelse på vegne av departementet for blant annet å kartlegge praksis og rutiner rundt bruken av spesialbestemmelsene i husleieloven §§ 11 – 1 og 11 – 2. Bestemmelsene gjelder ved utleie av klausulerte boliger for personer med spesielle boligbehov av varig(§ 11 – 1) eller midlertidig (§ 11 – 2) karakter. Det er usikkerhet knyttet til tallmaterialet. Det kan likevel trekkes fram følgende funn fra kartleggingen, jf. NOVA rapport 5/07:
De fleste kommuner bruker §§ 11 – 1 og 11 – 2.
Klausulering etter § 11 – 1 skjer oftest til fordel for personer med psykiske lidelser, personer med nedsatt fysisk funksjonsevne og eldre.
Klausulering etter § 11 – 2 skjer oftest til fordel for rusmisbrukere, personer med psykiske lidelser og dobbeltdiagnoser, personer med betalingsproblemer og flyktninger.
Ved utleie etter § 11 – 1 dominerer tidsubestemte kontrakter.
Ved utleie etter § 11 – 2 benytter de fleste kommuner tidsbestemte kontrakter. Hyppigst brukt leietid er 1–3 år, og de fleste ser ut til å praktisere en leieperiode på mindre enn 3 år.
Når det gjelder hvilke unntak som brukes, er det ellers liten forskjell mellom §§ 11 – 1 og 11 – 2.
3.4 Erfaringer fra Prosjekt Bostedsløse
Prosjekt Bostedsløse var et nasjonalt forsøksprosjekt fra 2001–2004 som hadde til formål blant annet å utvikle og etablere boløsninger og modeller for å motvirke og forebygge bostedsløshet.
I Prosjekt Bostedsløse ble det prøvd ut tre ulike modeller for etablering av bostedsløse: En trappetrinnsmodell, en kjedemodell og en normaliseringsmodell.
I trappetrinnsmodellen representerer hvert trappetrinn et ledd i en progresjon mot egen bolig. Trappen kan for eksempel ta utgangspunkt i utflytting fra hospits eller fra annet lavterskeltilbud. Den videre progresjonen går gjennom ulike trenings- og overgangsboliger. Det knyttes sosiale tjenester til boligene. Rett til privatliv, kontroll med boligen, tryggheten i leieforholdet og boligstandard øker for hvert steg. I denne modellen blir boligen et pedagogisk virkemiddel, og målsettingen blir i størst mulig grad å normalisere den enkelte til å bli en vanlig leier eller eier av boligen.
Kjedemodellen er en variant av trappetrinnsmodellen, der sanksjonene og forventningene til progresjon ikke i like stor grad vektlegges. Modellen viser til en kjede av tiltak som den enkelte flyttes mellom etter hvert som behovene endres.
Normaliseringsmodellen tilstreber en så normalisert boligsituasjon som mulig. Boligen får her en mer sentral verdi. Normaliseringsmodellen handler om å organisere så normale boligforhold som mulig, mens trappetrinnsmodellen i større grad innebærer å «normalisere» de bostedsløse.
Kommunene og organisasjonene som deltok i Prosjekt Bostedsløse etablerte tiltak i spennet mellom normaliserings- og kjedemodellen.Evalueringsrapporten viste at vel 60 av de 362 boligene som ble etablert i prosjektperioden, hadde ordinære leiekontrakter uten klausulering etter husleieloven §§ 11 – 1 og 11 – 2, jf. Evelyn Dyb, Prosjekt bostedsløse – Evaluering av et fireårig nasjonalt prosjekt, Byggforsk skriftserie 2005.