9 Opptak i husstanden og framleie

9.1 Dagens regler

Loven har ingen regler om hvor mange som kan bo i en leiebolig. I leieperioden kan leieren ta opp visse nærstående i sin husstand. Dette gjelder blant annet ektefelle, samboer eller barn. Opptak av personer i husstanden, som ikke er blant leierens nærmeste, krever godkjenning fra utleieren. Godkjenning kan bare nektes dersom vedkommende persons forhold gir saklig grunnlag for avslag, jf. § 7 – 1. En avslagsgrunn kan være at det ønskede husstandsmedlemmet tidligere er blitt kastet ut av utleieren på grunn av husbråk.

Utleieren kan som hovedregel nekte leieren å framleie boligen. I visse situasjoner har leieren likevel rett til framleie, og da kan utleieren bare nekte godkjenning dersom framleierens forhold gir saklig grunn for avslaget. Leieren har rett til å framleie del av bolig hvis leieren skal bo i boligen og ved midlertidig fravær for eksempel på grunn av midlertidig arbeid i utlandet. Er leieavtalen inngått for en bestemt tid, har leieren også rett til å framleie boligen for gjenværende del av leietiden, jf. §§ 7 – 3 til 7 – 5. Saklig grunn for avslag må også i disse tilfellene knyttes til forhold ved framleieren. Loven angir ingen ramme for hvor mange leieren eventuelt kan framleie til.

9.2 Departementets høringsutkast

Huseiernes Landsforbund og Boligbedrift Oslo KFmente utleieren måtte ha anledning til å begrense antall personer per leieforhold, innen fornuftige grenser for å sikre at boligen ikke ble overbefolket. Departementet hadde forståelse for forslaget, og foreslo en mindre lovendring som klart åpnet for at utleieren kunne motsette seg leierens ønske om opptak i husstanden der dette kunne føre til overbefolkning av boligen. Etter departementets vurdering burde utleierens adgang til å nekte opptak i husstanden likevel ikke kunne gjelde i forhold til leierens nærstående.

Departementet foreslo også en tilsvarende begrensning i de bestemmelsene som gir leieren rett til framleie.

9.3 Høringsinstansenes syn

Oslo kommune, Stavanger kommune, Porsgrunn kommune, Sarpsborg kommune, Skien kommune, Trondheim kommune, KS, Leieboerforeningen,NBBLog OBOS er enige i den foreslåtte innstramningen i den generelle bestemmelsen om opptak av andre medlemmer i husstanden.

Trondheim kommune mener lovendringen synes å ha som eneste formål å hindre overbefolkning i boliger, og det bør presiseres i forarbeidene.

Arbeids- og inkluderingsdepartementet, Forbrukerrådet, Husleietvistutvalget, Trondheim kommuneog Leieboerforeningen peker på at ordlyden i forslaget favner videre enn bare til å omfatte overbefolkning. Leieboerforeningen mener det er behov for å klargjøre i lovteksten at avslagsgrunnen må knytte seg til overbefolkningsproblematikken.

Husleietvistutvalget,Arbeids- og inkluderingsdepartementet og Forbrukerrådet påpeker at hva som oppfattes som overbefolkning av en bolig, kan variere sterkt både fra person til person og fra kultur til kultur. Forbrukerrådet foreslår at dette presiseres i forarbeidene og at lovens ordlyd endres. Juss-Buss mener ordlyden er for vag, og vil føre til mange konflikter. De foreslår å bruke begrepet «overbefolket».

Leieboerforeningen viser til at bestemmelsen ikke bør åpne for konflikter vedrørende spørsmålet om overbefolkning. I den forbindelse viser foreningen til at det ikke finnes noen klar norm for hva som menes med trangboddhet. Leieboerforeningen mener dette muligens kan løses ved å innføre et krav om at overbefolkning må være «åpenbar».

Huseiernes Landsforbund og Kristiansand kommune mener utleieren bør gis anledning til å fastsette det maksimale antall personer som skal kunne bo i boligen. Kristiansand kommune mener dette vil øke mulighetene for å rekruttere utleiere, som spesielt kan være skeptisk når det gjelder utleie til personer med annen etnisk bakgrunn enn norsk. Huseiernes Landsforbund viser til at et krav om at det ikke skal bo mer enn to personer per oppholdsrom (soverom og stue, ikke kjøkken) vanligvis bør kunne aksepteres. Huseiernes Landsforbund mener dette bør formuleres i lovteksten.

Kommunale Boligadministrasjoners Landsråd, Porsgrunn kommune, Skien kommune mener bestemmelsen bør inneholde henvisning til en offentlig etat som gis myndighet til å vurdere om boligen er overbefolket.

Den Norske Advokatforeningog Huseiernes Landsforbund mener forslaget om opptak i husstanden neppe vil få stor praktisk betydning på grunn av avgrensningen av «nærstående». I følge Den Norske Advokatforening er det svært sjeldent så nære boforhold mellom andre personer enn dem som defineres som nærstående i husleieloven. Advokatforeningen mener det bør vurderes om avgrensningen er hensiktsmessig. Advokatforeningen viser også til bestemmelsen i den gamle husleieloven § 24 som ikke avgrenset bestemmelsen om overbefolkning til ikke å omfatte nærstående. Huseiernes Landsforbund, Sarpsborg kommuneog Kommunale Boligadministrasjoners Landsråd mener det samme hensyn gjør seg gjeldende også i forhold til leierens nærstående.

Kommunale Boligadministrasjoners Landsråd, Bergen kommune, Kristiansand kommune, Porsgrunn kommuneog Skien kommune mener utleieren bør få adgang til å nekte opptak dersom det fører til overbefolkning, med unntak for barn som leieren får i leieperioden. Oslo kommunemener at en også bør kunne nekte opptak av nærstående i husstanden for å hindre overbefolkning. Kriteriet for å kunne nekte opptak bør etter Oslo kommunes mening være at eiendommens/leilighetens beskaffenhet klart er uegnet for det aktuelle antall husstandsmedlemmer.

KSmener at utleieren bør kunne forby opptak i husstanden som utløser fare for sykdom i husstanden, ødeleggelse av eiendommen og vanskelige forhold for naboer/bomiljø. Kristiansand kommune viser også til at nærstående husstandsmedlemmer får rett til å overta boligen etter leierens død, og at det kan føre til at kommunene ikke får brukt boligene til målgruppen.

Forbrukerrådetønsker at det vurderes å innta en bestemmelse som begrenser opptak i husstanden i etablerte overbefolkede boliger.

Oslo kommune mener at dersom opptak i husstand først er tillatt, vil en påfølgende hard bruk av mange mennesker oftest måtte aksepteres. Oslo kommune har vanskelig for å se at utleieren skal måtte akseptere et forfall av den utleide bolig og en forringelse av bomiljøet uten å kunne gjøre noe, bare av den grunn at det er en mengde nærstående som er blitt tatt opp i husstanden.

Arbeids- og inkluderingsdepartementetog Forbrukerrådet er enig i at det ikke innføres begrensninger i muligheten til opptak av leierens nærstående i husstanden.

Jussformidlingenmener avgrensningen til nærstående er noe streng blant annet fordi søsken ikke omfattes av begrepet «nærstående». Dette kan dermed få en uheldig virkning i form av inngrep i familielivet som må veie tyngre enn eventuelle ulemper for utleieren i form av økt slitasje på boligen.

Leieboerforeningen Bergen går imot endringsforslaget om å begrense retten til opptak i husstanden. Foreningen mener at en mor bør kunne la sin sønn flytte inn uten å varsle utleieren. Leieboerforeningen Bergen mener også at mange flytter inn til familien sin mens de leter etter ny bolig. Foreningen mener også at det bør sies noe om hvor lenge en leier kan ha venner boende som gjester før utleieren skal varsles.

9.4 Departementets vurderinger

Departementet har forståelse for at utleieren kan ha behov for å begrense antall personer som bosetter seg i boligen. Behovet for en slik begrensning kan være av hensyn til bomiljøet eller belastningen på boligen. Departementet foreslår derfor en mindre lovendring som klart åpner for at utleieren kan nekte leieren opptak av andre enn nærstående personer i husstanden dersom dette fører til overbefolkning av boligen. En slik endring vil samsvare bedre med departementets forutsetninger i Ot.prp. nr. 82 (1997–98) om at overbefolkning kan gi utleieren rett til å nekte opptak i husstanden. Departementet vil imidlertid understreke at avslag på grunn av etnisitet, språk, livssyn mv. ikke vil gi saklig grunnlag for å nekte husstandsutvidelse, jf. § 1 – 8 i loven.

Flere høringsinstanser påpeker at det bør presiseres i lovteksten at utleieren kan nekte overbefolkning. Departementet er enig i at en slik presisering vil gjøre loven lettere tilgjengelig, og foreslår at dette tas direkte inn i bestemmelsen. Det kan være tvil knyttet til når en bolig kan sies å bli overbefolket. Om dette er tilfellet, må vurderes ut fra en konkret helhetsbedømmelse hvor det legges vekt på boligens størrelse, om det er barn eller voksne, helsemessige vurderinger med mer. Det må ikke legges til grunn en streng norm. Departementet mener det kun skal være de klare tilfellene som rammes av bestemmelsen og foreslår en presisering i ordlyden på bakgrunn av dette.

Etter departementets vurdering bør utleierens adgang til å nekte opptak i husstanden likevel ikke gjelde i forhold til leierens nærstående. Det er høringsinstanser som er uenige i dette og blant annet mener at de samme hensyn gjør seg gjeldende uavhengig av om det er snakk om leierens nærstående eller andre. En rett til å nekte opptak av nærstående ville etter departementets skjønn innebære et for sterkt inngrep i leierens privatliv og kunne gi svært uheldige utslag. Nærstående vil i husleieloven være leierens ektefelle, samboer, eller egen eller ektefellens eller samboerens slektninger i rett opp eller nedstigende linje samt fosterbarn. Dette innebærer for eksempel at leieren kan velge å bli boende i en liten leiebolig selv om leieren får barn, eller dersom leieren ønsker at ektefellen eller samboer flytter inn i boligen. Dersom det blir mye bråk og støy som følge av husstandsøkningen, kan utleieren på vanlig måte gjøre misligholdsbeføyelser gjeldende. Departementet mener også at utleieren ikke behøver å finne seg i enhver slitasje som følger av opptaket i husstanden. Leieren skal, med mindre annet er avtalt, levere tilbake husrommet i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra den forringelse som skyldes alminnelig slit og elde. Hva som ligger i begrepet «forringelse på grunn av alminnelig slit og elde» må vurderes ut fra størrelsen til en vanlig husstand.

De samme hensyn som taler for at utleieren får mulighet til å begrense antall husstandsmedlemmer utover leierens nærstående, tilsier etter departementets vurdering at utleieren også bør kunne avslå søknader om framleie ut fra de samme grunner. Departementet foreslår derfor tilsvarende endringer i de bestemmelsene som gir leieren rett til slik framleie.

Departementet mener at bestemmelsen bør virke fremover, og ikke gi hjemmel for å kreve fraflytting i etablerte boforhold.