13 Merknader til de enkelte bestemmelsene i lovforslaget

Til § 1-1

Endringen i første ledd andre punktum er utelukkende språklig begrunnet.

Til § 3-1

Endringen i overskriften er pedagogisk begrunnet. Formålet er å gjøre det klart at § 3-1 inneholder grunnleggende bestemmelser om mangler.

Endringen i første ledd er språklig og pedagogisk begrunnet. At det skal hete «ein» mangel, er dels begrunnet i at substantivet «mangel» ellers blir nakent, og dels i at departementet vil synliggjøre forskjellen på formuleringen i nytt fjerde ledd, hvor «mangler» i flertall er brukt. Bakgrunnen for denne formuleringsforskjellen beskrives under i merknaden til nytt fjerde ledd. Tilsvarende endringer er foreslått i andre bestemmelser som viser til «mangel».

Om endringene i andre og tredje ledd se merknaden til første ledd.

Endringen i fjerde ledd innebærer at det lovfestes en minsteterskel for mangelskrav, i form av en slags egenandel for kjøperen. Formålet med bestemmelsen er å virke konfliktdempende ved at kjøperen ikke kan fremme mangelskrav om beskjedne beløp. Begrunnelsen for forslaget fremgår av punkt 9.3, hvor også en del overordnede spørsmål er drøftet.

Etter nytt fjerde ledd første punktum må kjøperen selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til et beløp på 10 000 kroner med mindre noe annet er sagt i loven.

Forutsetningen for at egenandelsregelen kommer til anvendelse, er at det dreier seg om én eller flere «manglar». Hvorvidt dette er tilfellet, må avgjøres etter mangelsreglene for øvrig, der særlig § 3-1 første ledd og § 3-2 første ledd vil være praktisk viktige. At det vises til «manglar» i flertall, skal markere at egenandelsreglen ikke gjelder for hver enkelt mangel, men for mangler sett under ett. Med andre ord kan flere mangler kumuleres, slik at én mangel som dekkes under egenandelen, vil redusere egenandelen tilsvarende for den neste. I den forbindelse kan det imidlertid oppstå spørsmål om hvorvidt det må reklameres fortløpende for hver enkelt mangel, se nærmere i punkt 9.3.4 om dette.

Egenandelen knytter seg til «tap og kostnadar». Formuleringen er ment å omfatte alle økonomiske konsekvenser som kan oppstå som følge av en mangel, både tap i form av verdireduksjon og utgifter til utbedring o.l. Det har ingen betydning om kravet fremmes som et prisavslagskrav eller et erstatningskrav. At egenandelen er begrenset til økonomiske konsekvenser, innebærer imidlertid at det skal ses bort fra egenandelen hvis det trekkes inn kvantitative momenter i en vurdering av for eksempel vesentlig kontraktsbrudd ved et krav om heving.

Når det heter at regelen gjelder «om ikkje anna er sagt i lova», har dette bare en pedagogisk funksjon; det er ikke tale om en bestemmelse om ufravikelighet, se punkt 9.3.3. Bestemmelser som inneholder unntak fra egenandelsregelen, er § 3-3 andre ledd, § 4-17 og § 4-18. I tillegg er det gjort et unntak for nye bygninger i § 3-1 fjerde ledd selv, se andre punktum.

I nytt fjerde ledd andre punktum er det oppstilt et unntak fra egenandelsregelen der en bygning er solgt som ny. Bakgrunnen for unntaket er hovedsakelig at en egenandelsregel vil virke urimelig ved salg av nye boliger, hvor kjøperen må kunne forvente at boligen er tilnærmet feilfri, se den nærmere omtalen i punkt 9.3.2. Unntaket vil typisk komme til anvendelse når en nyoppført bolig selges etter avhendingslova, jf. motsetningsvis bustadoppføringslova § 4 andre ledd. At formuleringen «bygning» er valgt, skal imidlertid synliggjøre at det ikke bare er nye boliger som omfattes av unntaket. Også næringsbygg o.l. vil være dekket. I den grad det er et praktisk behov for det, synes det dessuten nærliggende å anvende unntaket på nye innretninger som ikke nødvendigvis vil regnes som «bygninger» etter vanlig språkbruk, se avhendingslova § 1-2 første ledd andre punktum. Mangler ved grunnen som ikke samtidig kan knyttes til en innretning, synes ikke å ha så stor praktisk betydning, og de er ikke omfattet av unntaket.

At unntaket i andre punktum gjelder for «avtalar» der en bygning er solgt som ny, markerer at eierformen ikke er avgjørende. Med andre ord vil alt som man i dagligtale oppfatter som overdragelse av ny bolig mv., omfattes av unntaket, enten det dreier seg om overdragelse av en enebolig, en sameieandel, en eierseksjon eller en andel i et borettslag, jf. avhendingslova § 1-1 første ledd tredje punktum og § 1-1 a.

Formuleringen «selt som ny» innebærer at unntaket knytter seg til den som har kjøpt den nye boligen. Det skal altså ikke foretas en vurdering av om mangelen oppstår mens boligen er mer eller mindre ny: Det avgjørende er at egenandelsregelen ikke gjelder for den som har kjøpt en bygning som ny. Dermed har det ingen betydning om mangelen først viser seg etter flere år, når bygningen ikke lenger kan sies å være ny; egenandelsregelen gjelder fortsatt ikke for den første kjøperen. For at boligen skal være «selt som ny», er det ikke nødvendig at det er uttrykkelig sagt i avtalen at det dreier seg om en ny bolig. Så lenge omstendighetene gir kjøperen en berettiget forventning om at han kjøper en ny bolig, kommer unntaket inn, uavhengig av om selgeren (typisk byggherren) rent faktisk skulle ha brukt boligen i en kortere periode.

Nytt fjerde ledd tredje punktum gir departementet hjemmel til å justere egenandelsbeløpet ved vesentlige endringer i pengeverdien. Ordlyden gjør det klart at det skal mye til før det blir aktuelt å benytte forskriftskompetansen. En justering vil først komme på tale hvis de økonomiske forutsetningene for grensen på 10 000 kroner svikter.

Til § 3-2

Nytt første ledd erstatter nåværende § 3-2 første ledd bokstav a. Det dreier seg om en lovfesting av det såkalte abstrakte mangelsbegrepet anvendt på salg av boliger, se punkt 9.2 om bakgrunnen for dette. Bestemmelsen er pedagogisk begrunnet og er ment å videreføre gjeldende rett slik denne kommer til uttrykk i rettspraksis.

Det følger av første ledd at eiendommen har en mangel hvis den ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra blant annet eiendommens type, alder og synlige tilstand. I formuleringen «det kjøparen kunne forvente», ligger det et normativt element: Det avgjørende er ikke hva kjøperen faktisk forventet, men hva kjøperen med rimelighet kunne forvente. Med andre ord beskytter bestemmelsen bare kjøperens berettigede forventninger. Ved vurderingen må det i utgangspunktet ses hen til hva en vanlig kjøper med gjennomsnittlig fagkunnskap og erfaring burde skjønne. Er kjøperen påviselig særlig kyndig, for eksempel fordi vedkommende er håndverker, må imidlertid det kunne tas i betraktning.

Det abstrakte mangelsbegrepet i første ledd legger opp til en konkret helhetsvurdering. Formuleringen «mellom anna» gjør det klart at momentene som er nevnt, ikke utgjør noen uttømmende opplisting av relevante momenter. Et sentralt poeng er at den som kjøper en brukt bolig, normalt ikke kan forvente at boligen er i perfekt stand. Etter omstendighetene kan kjøperen til og med måtte finne seg i nokså betydelige feil og svakheter, se mer generelt om dette i punkt 9.2. Som angitt i bestemmelsen vil eiendommens «alder» gjennomgående være et viktig moment i vurderingen. Er en bolig gammel, tilsier det isolert sett at det må forventes en del skader og svakheter som følge av slitasje. Motsatt vil det at boligen er ny, regelmessig medføre at kjøperen kan stille nokså høye krav. Momentet om eiendommens alder må imidlertid ses i nær sammenheng med kriteriet «synlege tilstand». Hvis en gammel bolig er godt vedlikeholdt eller i det ytre fremstår som mer eller mindre ny, vil kjøperen med rette kunne forvente mer av boligen – og omvendt. Det må likevel holdes fast ved at det knytter seg en generell risiko for feil ved gamle bygninger, uavhengig av vedlikehold. Samtidig må eiendommens synlige tilstand ses i sammenheng med det som er avtalt, og markedsføringen av boligen. Det må – som ellers – ses bort fra typiske salgsuttrykk, men er boligen omtalt som «så god som ny», «totalrenovert» eller lignende, vil det kunne styrke kjøperens berettigede forventninger så lenge beskrivelsene gjenspeiles i bygningens synlige tilstand.

At det skal legges vekt på eiendommens «type», innebærer at blant annet at byggeform og materialvalg må tas i betraktning. Det kan videre være relevant å se hen til eiendommens tidligere bruk, herunder i hvilken grad bruken må ha medført slitasje på bygninger og andre innretninger. Hvilken boligtype det dreier seg om, har også betydning. Eneboliger er for eksempel gjerne mer utsatt for ytre slitasje, fukt og innsekter enn leiligheter. Endelig må momentet om eiendommens type ses i sammenheng med eiendommens alder: Byggeåret kan si noe om hvilken byggeskikk og hvilke tekniske krav som gjaldt da bygningen ble oppført. Hvis eiendommer fra en gitt periode gjennomgående holder en lavere standard enn eiendommer fra andre perioder, må det trolig kunne tillegges en viss vekt. Her må det imidlertid tas i betraktning at kjøpere flest har begrensede kunnskaper om byggeskikker og byggtekniske krav.

Eiendommens pris er ikke nevnt som et moment i § 3-2 nytt første ledd. Dette betyr ikke at prisen nødvendigvis er uten betydning for den abstrakte mangelsvurderingen, men prisen er utelatt som moment fordi det vil kunne virke misvisende for forbrukere. Mer konkret kan forbrukere kanskje forledes til å tro at en høy kjøpesum automatisk medfører at eiendommen skal holde høy standard. Dette vil regelmessig være en feilslutning i et marked hvor beliggenhet ofte er avgjørende for eiendommens verdi. Generelt kan det derfor sies at en høy pris for eiendommen ikke trenger å bety at kjøperen kan stille høye krav til kvalitet på bebyggelsen. En påfallende lav pris kan imidlertid tilsi at man kan kreve mindre enn vanlig. Forholdet mellom den anslåtte markedsverdien og bygningens tekniske verdi vil ofte være veiledende.

Nytt andre ledd er en videreføring av gjeldende § 3-2 første ledd bokstav b. Den eneste endringen i teksten er språklig begrunnet, se merknaden til § 3-1 første ledd.

Nytt tredje ledd viderefører gjeldende § 3-2 andre ledd. Også endringen i nytt tredje ledd er språklig og pedagogisk begrunnet. Formålet med omformuleringen er å oppnå konsekvens mellom de tre leddene i § 3-2. Mens de to andre leddene er formulert slik at de angir når eiendommen har en mangel, har bestemmelsen i nytt tredje ledd vært formulert som et krav om hvilken tilstand eiendommen skal ha. Det anses som ønskelig at også nytt tredje ledd angir at eiendommen «har ein mangel» hvis den ikke er i samsvar med kravene i bestemmelsen.

Til § 3-3

Endringene i første ledd er av språklig og pedagogisk art, se også merknaden til § 3-1 første ledd. At det ikke bare er selgerens opplysninger som er relevante, men også opplysninger fra «medhjelparane til seljaren», er ment å være en presisering av gjeldende rett, se Ot.prp. nr. 66 (1990–91) s. 82. Tilsvarende gjelder for vurderingen av om «seljaren har bore seg særleg klanderverdig åt». Det anses imidlertid som en fordel at dette kommer klart til uttrykk i lovteksten, ved at formuleringen «medhjelparane til seljaren» inntas både i første og andre ledd. Med formuleringen «medhjelparane til seljaren» siktes det særlig til selgerens kontraktsmedhjelpere, typisk eiendomsmeglere og bygningssakyndige (takstmenn), jf. for øvrig Ot.prp. nr. 66 (1990–91) s. 82.

Bestemmelsen i andre ledd er ny og innebærer en endring sammenlignet med gjeldende rett. Mens første ledd fra før av regulerer virkningene av at tomtearealet er mindre enn opplyst (utendørs arealsvikt), regulerer nytt andre ledd den tilsvarende situasjonen for eiendommens bygningsmasse (innendørs arealsvikt). Til nå har innendørs arealavvik vært bedømt etter avhendingslova § 3-8, og det har vært stilt krav om at avviket er av en viss størrelse for at det skal kunne utgjøre en mangel. Nytt andre ledd skjerper inn regelen på dette punktet, ved at ethvert innendørs arealavvik som hovedregel vil utgjøre en mangel. Forslaget må ses i sammenheng med den særskilte utmålingsregelen for prisavslag som er foreslått i § 4-12 nytt tredje ledd. Regelen om innendørs arealsvikt kan ikke fravikes til ugunst for en forbrukerkjøper, jf. § 1-2 andre ledd.

I nytt andre ledd første punktum slås det fast at eiendommen som hovedregel har en mangel hvis bygninger på eiendommen er mindre enn det som er opplyst av selgeren eller selgerens medhjelpere. Formuleringen «medhjelparane til seljaren» skal forstås på samme måte som den tilsvarende formuleringen i første ledd, og sikter altså særlig til kontraktsmedhjelpere som eiendomsmeglere og bygningssakyndige (takstmenn).

For at bygninger skal ha «mindre areal» enn opplyst, er det en grunnleggende forutsetning at arealopplysningen ikke stemmer. Hvis opplysningen er angitt som nøyaktig, vil ethvert avvik i hele måleenheter (typisk kvadratmeter) utgjøre et avvik. Bestemmelsen i andre ledd er imidlertid ikke til hinder for at arealmål oppgis med en cirka-angivelse, så lenge dette er tilstrekkelig fremhevet og begrunnet i et reelt behov, se til sammenligning drøftelsen av spesifiserte forbehold i punkt 9.1.2. Dette kan for eksempel være tilfellet hvis en forbruker selger en gammel hytte og har foretatt arealmålingen selv etter beste evne. Er målingen foretatt av en profesjonell, kan en cirka-angivelse i utgangspunktet ikke tillegges nevneverdig vekt. Det samme bør trolig gjelde hvor det aktuelle området åpenbart er lett å måle opp, slik som en firkantet balkong av vanlig størrelse.

Hvis en cirka-angivelse står seg etter synspunktene over, må det foretas en mer skjønnsmessig vurdering av om opplysningen er dekkende eller ikke. I en slik vurdering vil gjeldende praksis om innendørs arealavvik kunne være veiledende, i alle fall et stykke på vei.

For at det skal dreie seg om en mangel etter § 3-3 andre ledd, er det en forutsetning at arealet er mindre «enn det som er opplyst». Det sistnevnte kriteriet kan by på tvil hvis forskjellige salgsdokumenter har sprikende arealopplysninger, der noen er riktige og andre er uriktige. I slike tilfeller må det avgjørende bli kjøperens berettigede forventninger ut fra den samlede dokumentasjonen. Det kan ofte være nærliggende å legge mest vekt på den arealopplysningen som fremgår sentralt i salgsoppgaven, i boligannonser osv. Spørsmålet her har imidlertid også en side til kjøperens undersøkelsesplikt etter § 3-10, som omtales nærmere under.

At arealopplysningen må knytte seg til «bygningar på eigedomen», markerer grensen mot tilfeller som reguleres av § 3-3 første ledd om uriktig tomteareal. Ved arealmåling av bygninger kan det oppstå spørsmål om hvilke typer målinger som er relevante: Er det bruttoareal eller boligareal (primærrom) som skal legges til grunn, og er uriktige angivelser av størrelsen på forskjellige rom omfattet? Disse spørsmålene er drøftet nærmere i punkt 9.4.3. Der fremgår det at formuleringen «bygningar … har mindre areal» innebærer at det avgjørende er om bygningens totale areal er mindre enn det som er opplyst. Avgrensningen medfører at uriktige opplysninger om størrelsen på bygningens enkelte rom faller utenfor reguleringen og må bedømmes etter vanlige regler, det vil si §§ 3-1 eller 3-8, avhengig av om den aktuelle opplysningen kan sies å inngå i avtalen eller ikke. Samtidig vil negative arealavvik ved mer selvstendige enheter tilknyttet bygningen – slik som balkonger, garasjer og eksterne boder – regelmessig påvirke det totale disponible arealet for kjøperen. Arealavvik ved slike mer selvstendige bygningsenheter skal derfor være omfattet av § 3-3 nytt andre ledd, selv om særtrekkene ved slike avvik kan få betydning for utmålingen, se merknaden til § 4-12. Forutsetningen for at selvstendige bygningsenheter skal være omfattet, må imidlertid være at det dreier seg om en del av bygningen som eieren har eksklusiv råderett over. Arealavvik ved fellesarealer må bedømmes etter vanlige regler, ikke etter § 3-3 andre ledd.

Som antydet kan det være flere måter å oppgi boligens totale areal på. Ved annonsering av boliger i dag er det vanlig at størrelsen primærrom (P-rom) ligger til grunn, men i noen tilfeller benyttes bruksareal (BRA) i stedet eller i tillegg i markedsføringen. § 3-3 nytt andre ledd vil være anvendelig i begge tilfeller. Hvis det aktuelle arealavviket ikke gjelder primærrom, kan det imidlertid måtte vurderes konkret om den sjablongmessige utmålingsregelen i § 4-12 nytt tredje ledd passer for avviket. Statistikker over kvadratmeterpriser tar nemlig stort sett utgangspunkt i primærrom. I den grad bruttoareal (BTA) benyttes og arealavviket ikke knytter seg til bruksareal, men bare til veggtykkelse og lignende, kan det være en smakssak om man sier at det ikke foreligger en mangel, eller om mangelen er uten betydning for kjøperen. Uansett vil det normalt ikke være grunnlag for noe prisavslag eller andre mangelssanksjoner i disse tilfellene med mindre forholdet samtidig utgjør et brudd på andre avtaleforpliktelser (for tynne vegger kan for eksempel være en mangel i seg selv).

Idet § 3-3 andre ledd første punktum gjelder «bygninger», vil regelen etter ordlyden i prinsippet også komme til anvendelse ved kjøp av næringsbygg og lignende. Ved store arealavvik i slike tilfeller kan den nye regelen etter omstendighetene slå urimelig ut, se til illustrasjon tilfellet i Rt. 1935 side 961, som er beskrevet av Hagstrøm, Obligasjonsrett, 2. utgave på side 350. I den forbindelse må det for det første tas i betraktning at bestemmelsen er fravikelig når kjøperen ikke er forbruker. Og hvis partene ikke skulle ha tatt uttrykkelig høyde for regelen, kan det være at saken ligger slik an at de profesjonelle partene må sies å ha fraveket § 3-3 andre ledd mer forutsetningsvis ut fra kjøpets art og formål. Et slik resultat vil eventuelt også kunne utledes av unntaket i første punktum, som er beskrevet under.

Hovedregelen i § 3-3 andre ledd første punktum om at ethvert innendørs arealavvik utgjør en mangel, gjelder ikke hvis selgeren «godtgjer» at kjøperen ikke la vekt på arealopplysningen. For at unntaket skal komme til anvendelse, må det foreligge helt konkrete omstendigheter som tilsier at kjøperen ikke tok hensyn til arealopplysningen i sin kjøpsbeslutning, budgivning mv. I kriteriet «godtgjort» ligger det at selgeren har bevisbyrden (bevisføringsplikten) for slike konkrete omstendigheter. Selgeren og forsikringsselskapene kan altså ikke rutinemessig avvise krav under henvisning til at mindre vesentlige arealavvik generelt ikke vektlegges av kjøpere. Et klart eksempel på at kjøperen ikke vektlegger arealopplysningen, kan være at en bolig er kjøpt for å rives. Hvis kjøperen bare er interessert i tomten, ville det være urimelig om kjøperen skulle få et prisavslag dersom bygningen tilfeldigvis har et mindre areal enn det som er opplyst.

Unntaket i § 3-3 andre ledd første punktum tar også opp i seg situasjonen hvor arealopplysningen er korrigert overfor kjøperen på en tydelig måte forut for avtaleinngåelsen, tilsvarende alternativet «opplysningane ikkje i tide er retta på ein tydeleg måte» etter § 3-8 andre ledd. I motsetning til etter § 3-8 holder det imidlertid ikke at opplysningen er rettet hvis ikke kjøperen har fått med seg dette. For å kunne godtgjøre at arealopplysningen ikke er vektlagt av kjøperen i disse tilfellene, må det normalt sannsynliggjøres at rettelsen har kommet til kjøperens kunnskap.

En beslektet problemstilling er forholdet mellom § 3-3 andre ledd og kjøperens undersøkelsesplikt i § 3-10. For større arealavvik kan det oppstå spørsmål om kjøperen på visning burde ha oppdaget avviket, slik at dette ikke kan gjøres gjeldende som en mangel, jf. § 3-10 andre ledd. Spørsmålet er drøftet i Brøndbo og Solheim, «Innendørs arealsvikt», Lov og rett 2005 side 473–491 på side 486:

«I en normalsituasjon, der kjøpers forhåndsundersøkelse kun består av en eller flere korte visninger, må det imidlertid som regel kreves et markant arealavvik for at det skal kunne forventes at kjøper burde oppdaget dette. Som eksempel kan nevnes LB-2001-2603. Der var arealsvikten på hele 19%. Selger ble likevel ikke hørt med at kjøper var avskåret fra å gjøre mangelsinnsigelsen gjeldende på grunn av brudd på undersøkelsesplikten.»

Dette må langt på vei anses som dekkende også etter den foreslåtte bestemmelsen i § 3-3 andre ledd. Ved sprikende opplysninger i forskjellige salgsdokumenter, jf. over, er avviket ofte lettere for kjøperen å oppdage, men kjøperen må innrømmes et betydelig slingringsmonn også her. I den forbindelse er det et poeng at uoverensstemmelsen i prinsippet bør være minst like lett å oppdage for selgeren og dennes profesjonelle medhjelpere.

Bestemmelsen i § 3-3 andre ledd andre punktum slår fast at den foreslåtte egenandelsregelen i § 3-1 fjerde ledd ikke gjelder ved innendørs arealsvikt. Begrunnelsen for dette fremgår av punkt 9.3.2.

§ 3-3 andre ledd tredje punktum har ikke selvstendig materiell betydning, men er ment som en pedagogisk henvisning til den foreslåtte særregelen om utmålingen av prisavslag, jf. § 4-12 tredje ledd.

Til § 3-4

Endringen i første ledd første punktum er utelukkende av språklig og pedagogisk art, se merknaden til § 3-1 første ledd.

Til § 3-7

Endringen i første punktum er utelukkende av språklig og pedagogisk art, se merknaden til § 3-1 første ledd.

Til § 3-8

Endringen i første ledd første punktum er utelukkende av språklig og pedagogisk art, se merknaden til § 3-1 første ledd.

Til § 3-9

Endringene i overskriften og første ledd er utelukkende av språklig og pedagogisk art, se merknaden til § 3-1 første ledd.

I § 3-9 nytt andre ledd første punktum slås det fast «som den er»-forbehold og tilsvarende alminnelige forbehold ikke har virkning overfor en forbrukerkjøper. Om bakgrunnen for og innholdet i forslaget vises det særlig til punktene 3.5, 8 og 9.2. Forbehold som typisk omfattes av formuleringen «tilsvarende alminnelige forbehold», er at eiendommen selges «as is», «i den stand den var ved kjøpers besiktigelse» eller «uten ansvar for skjulte feil og mangler». Konsekvensen av at de aktuelle forbeholdene ikke får virkning, er at man faller tilbake på en alminnelig mangelsvurdering med grunnlag i avtalen (§ 3-1), det abstrakte mangelsbegrepet (§ 3-2 nytt første ledd) og særbestemmelser om eiendommens tilstand ellers i loven. Bestemmelsen er ikke til hinder for at det tas spesifiserte forbehold, se likevel merknaden til andre punktum under.

Etter § 3-9 andre ledd andre punktum får enkelte andre forbehold heller ikke virkning overfor forbrukerkjøpere. Det dreier seg her om forbehold som i og for seg fremstår som spesifiserte, men som reelt sett fungerer som alminnelige forbehold. Forbehold vil være omfattet av andre punktum når de er så uspesifiserte eller generelle at de ikke er egnet til å påvirke en kjøpers vurdering av eiendommen, herunder ved å oppfordre til nærmere undersøkelser. Et typisk eksempel er at selgeren tar forbehold mot fuktskader (eventuelt på et bestemt rom) uten at dette knyttes til noen konkrete grunner til mistanke eller lignende. Grensen mellom alminnelige og spesifiserte forbehold og forholdet til partenes avtale er drøftet nærmere i punkt 9.1.2.

Ugyldighetsregelen i § 3-9 andre ledd gjelder generelt i den forstand at den ikke er begrenset til å gjelde bestemte typer eiendom, for eksempel helårsboliger. Fritidsboliger er altså også omfattet, se punkt 9.1.3. Bestemmelsen kan ikke fravikes til ugunst for en forbrukerkjøper, jf. § 1-2 andre ledd.

Til § 3-10

Endringene i overskriften er begrunnet i at det tilføyes bestemmelser om tilstandsrapporter og andre salgsdokumenter i første ledd nytt andre og tredje punktum.

Endringene i første ledd første punktum er utelukkende av språklig og pedagogisk art, se merknaden til § 3-1 første ledd.

Nytt andre punktum slår fast at kjøperen anses å kjenne til forhold som er tydelig beskrevet i en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter som kjøperen er gitt anledning til å sette seg inn i. Konsekvensen blir at de aktuelle forholdene ikke kan påberopes som mangler, jf. § 3-10 første ledd første punktum. Dette antas langt på vei å være en videreføring av gjeldende rett. Formålet med bestemmelsen er blant annet å bevisstgjøre kjøpere om at de må sette seg grundig inn i salgsdokumentasjonen før de inngir bud, se punkt 9.5.

Andre punktum må ses i sammenheng med nytt tredje punktum, som åpner for å forskriftsregulere hvilke krav som må være oppfylt for at en «tilstandsrapport» skal få virkning for kjøperens kunnskap. I andre punktum er det oppstilt et krav om at de aktuelle omstendighetene må gå tydelig fram av salgsdokumentene. Der opplysningene fremgår av en tilstandsrapport, vil eventuelle forskriftskrav i praksis få størst betydning, selv om lovens tydelighetskrav vil kunne supplere forskriften. For andre salgsdokumenter vil tydelighetskravet i større grad ha selvstendig betydning. Innholdet i tydelighetskravet er beskrevet i punkt 9.5.

Bestemmelsen i første ledd andre punktum gjelder både for opplysninger i tilstandsrapporter og opplysninger i «andre salsdokument». Det kan ikke gis noen uttømmende oppregning av dokumenter som omfattes av den sistnevnte formuleringen, men for praktiske formål vil det dreie seg om selgerens egenerklæringsskjema og eiendomsmeglerens salgsoppgave (prospekt). For at opplysningene skal få betydning for kjøperens kunnskap, må kjøperen være «gitt høve til å setje seg inn i» dokumentene. Dette innebærer blant annet at det å få tak i dokumentene ikke må kreve nevneverdige bestrebelser for kjøperen, se nærmere omtale i punkt 9.5. Opplysningene må selvfølgelig være gjort tilgjengelige for kjøperen før bud inngis, for å være avtalerettslig relevante.

Bestemmelsen i første ledd nytt tredje punktum gir departementet hjemmel til å fastsette forskrifter med krav til tilstandsrapportene og de bygningssakyndige, herunder til å gi forskrifter om en autorisasjonsordning for bygningssakyndige. Manglende etterlevelse av slike forskriftskrav fører til at opplysningene anses ikke å være kjent for kjøperen, jf. motsetningsvis § 3-10 første ledd andre punktum. Forslaget er nærmere beskrevet i punkt 9.6.

Endringen i andre ledd er utelukkende av språklig og pedagogisk art, se merknaden til § 3-1 første ledd.

Til § 4-8

Endringen i første ledd er utelukkende av språklig og pedagogisk art, se merknaden til § 3-1 første ledd.

Til § 4-10

Endringen i fjerde ledd nytt tredje punktum er en pedagogisk presisering av at krenkelse av selgerens utbedringsrett etter § 4-10 første ledd ikke innebærer at kjøperen mister et eventuelt erstatningskrav. Nåværende tredje punktum blir nytt fjerde punktum. Forslaget bygger på et høringsnotat som ble sendt på høring av Justis- og beredskapsdepartementet 6. november 2017. Bakgrunnen for forslaget er nærmere beskrevet i proposisjonen punkt 11.

Nytt tredje punktum tydeliggjør at virkningene av å krenke utbedringsretten er uttømmende regulert i § 4-10 fjerde ledd andre punktum jf. første punktum, som sett i sammenheng fastsetter at kjøperen ikke kan kreve prisavslag eller heving i disse tilfellene. Kjøperen vil altså i utgangspunktet fortsatt kunne kreve erstatning for utbedringskostnadene. Kjøperens tapsbegrensningsplikt etter § 7-2 første ledd kan imidlertid medføre at kjøperens erstatningskrav blir beskåret tilsvarende det selgeren ville ha spart på å gjennomføre utbedringen selv. Av pedagogiske grunner er også dette foreslått presisert i lovteksten.

Utmålingen i disse tilfellene må følge vanlige utmålingsprinsipper. Departementet vil imidlertid bemerke at man ikke i alle tilfeller kan benytte en ren differansebetraktning når man beregner hva selgeren ville ha spart på å få gjennomføre utbedringen personlig. Selv om det skulle være slik at kostnadene ved selve egeninnsatsen til selgeren formelt sett er lik null, vil man ikke kunne se helt bort fra den fordelen det vil være for selgeren om han slipper å yte denne innsatsen fordi kjøperen sørger for utbedringen. Her må man ha for øye at også fritid og spart arbeid har en økonomisk verdi, slik at det kan bli nødvendig med en skjønnsmessig justering av erstatningsbeløpet i slike tilfeller. Det vises til drøftelsen av dette i Jensen, «Selgerens rett til utbedring etter avhendingsloven § 4-10», Lov og Rett nr. 5 2001 side 309–318 på side 318.

Departementet har for øvrig foreslått en noe endret ordlyd sammenholdt med høringsnotatet, blant annet på bakgrunn av innspill fra Jussformidlingen under høringen, se punkt 11.4.

Til § 4-12

Endringen i første ledd er utelukkende av språklig og pedagogisk art, se merknaden til § 3-1 første ledd.

Bestemmelsen i nytt tredje ledd inneholder en særregel for utmålingen av prisavslag ved innendørs arealsvikt etter § 3-3 andre ledd. Bakgrunnen for utmålingsregelen og noen hovedspørsmål er omtalt i punkt 9.4.3.

Bestemmelsen i nytt tredje ledd første punktum fastslår at prisavslag ved innendørs arealsvikt som hovedregel skal utmåles sjablongmessig på grunnlag av statistikk over kvadratmeterpriser. Dette innebærer en innsnevring av bevistemaet sammenholdt med det som ellers ville ha fulgt av § 4-12 første ledd: Det avgjørende er ikke verdireduksjonen for den konkrete kjøperen, men den statistiske verdireduksjonen. Formålet med en slik utmålingsregel er å unngå fordyrende bevisføring og unødvendige prosesser om utmålingen. Hvis leilighetens areal for eksempel er oppgitt til 40 kvadratmeter, men leiligheten egentlig bare er 38 kvadratmeter stor, skal prisavslaget i utgangspunktet settes til hva det statistisk sett ville ha kostet å erverve to ytterligere kvadratmeter. I pressområder kan prisavslaget da bli nokså høyt selv for mindre avvik. Dette samsvarer imidlertid med de økonomiske realitetene og synes dessuten nødvendig for å oppfordre til riktige målinger. Her må det også ses hen til at arealavvik sjelden vil forekomme med dagens teknologi og målemetoder, og at forbrukerselgere som regel vil være forsikret mot mangelsansvaret.

Statistikken det er relevant å se hen til, er etter ordlyden kvadratmeterpriser for «tilsvarande eigedomar» i «det same området». For kriteriet om «tilsvarande eigedomar» kan skillet mellom eneboliger, leiligheter og forretningsbygg danne et utgangspunkt. Leiligheter kan igjen deles inn etter eierform (borettslag, selveierleilighet osv.) i den grad eierformen påvirker prisene. Det kan også være relevant å se hen til hvilken alder og generelle standard boligen har, så lenge ikke kategoriene innsnevres så mye at man nærmer seg en konkret vurdering. Når det gjelder kriteriet om «same område», må heller ikke dette tolkes for snevert; nøyaktig beliggenhet, solforhold, utsikt o.l. skal ikke trekkes inn. På små steder kan det være grunn til å la hele stedet anses som ett område med mindre det er store prisvariasjoner mellom forskjellige strøk. I større byer, slik som Oslo, kan det være naturlig å avgrense etter bydeler.

For å kunne anvende den sjablongmessige utmålingsregelen vil partene ha behov for å ha tilgang til statistikk over kvadratmeterpriser for den aktuelle boligtypen. Tolkningen av kriteriene «tilsvarande eigedomar» og «det same området» vil da også i noen grad måtte ses i sammenheng med hvilken informasjon det er praktisk mulig å fremskaffe. Departementet er kjent med at det per i dag publiseres relevant statistikk blant annet fra Statistisk sentralbyrå, OBOS og Eiendom Norge. Statistisk sentralbyrå publiserer årlig statistikker over kvadratmeterpriser for eneboliger. Statistikken er begrenset til fylker og enkelte storbyer og vil slik sett ikke nødvendigvis gi tilstrekkelig veiledning i områder med betydelige geografiske prisforskjeller. OBOS publiserer imidlertid månedlig statistikk over kvadratmeterpriser for OBOS-tilknyttede boliger i Oslo, og her skilles det mellom bydelene. Videre utarbeider Eiendomsverdi AS regelmessig en tilsvarende detaljert, men mer generell, boligprisstatistikk på oppdrag fra Eiendom Norge, hvor også statistikken fra OBOS inngår. Denne typen statistikk vil kunne være relevant etter den sjablongmessige utmålingsregelen så lenge informasjonen er tilgjengelig for partene. Dersom slik informasjon ikke er tilgjengelig for partene, må man falle tilbake på unntaket i § 4-12 nytt tredje ledd andre punktum om utmåling ut fra mangelens betydning.

Etter hovedregelen skal utmålingen i tillegg fastsettes «forholdsmessig». Formuleringen er ment å ha samme innhold som den tilsvarende formuleringen i § 4-12 første ledd. Har kjøperen gjort et relativt godt eller dårlig kjøp, skal dette altså i prinsippet gi seg utslag i prisavslagets størrelse. Som et praktisk utgangspunkt må det imidlertid legges til grunn at kjøperen har betalt markedspris for eiendommen, i alle fall når den er solgt gjennom en åpen budrunde.

I nytt tredje ledd andre punktum er det fastsatt et unntak fra hovedregelen i første punktum for tilfeller hvor statistikk over kvadratmeterpriser ikke gir veiledning. I disse tilfellene skal prisavslaget utmåles på grunnlag av mangelens betydning for kjøperen. Spørsmålet om hvilke arealavvik som faller innenfor henholdsvis hovedregelen og unntaket i § 4-12 tredje ledd, er drøftet nærmere i punkt 9.4.3. I grove trekk vil negative avvik i boligens primærareal (P-rom) eller tilsvarende følge hovedregelen om sjablongmessig utmåling, mens avvik knyttet til mer selvstendige bygningsenheter som eksterne boder, balkonger og garasjer følger unntaket om mangelens betydning.

Etter ordlyden i andre punktum skal prisavslaget utmåles ut fra «kva mangelen betyr for kjøparen». Formuleringen har klare likhetstrekk med formuleringene i forbrukerkjøpsloven § 31 andre ledd, håndverkertjenesteloven § 25 andre ledd andre punktum og HR-2018-392-A jf. bustadoppføringslova § 33. Formuleringen «kva mangelen betyr for kjøparen» er imidlertid vid og er først og fremst valgt for å få frem motsetningen til første alternativ, som gir anvisning på en sjablongmessig utmåling. Kjennetegnet ved tilfellene som rammes av andre punktum, er at man mangler tilstrekkelig sammenligningsgrunnlag til å kunne gjennomføre en sjablongmessig utmåling. Prisavslaget må derfor utmåles konkret. I den forbindelse kan også påviselig verdireduksjon være relevant, og i den grad verdireduksjonen gir et fornuftig uttrykk for mangelens betydning, kan den bli styrende. Det er imidlertid sentralt at det ikke kreves en verdireduksjon for at kjøperen skal ha et krav etter bestemmelsen. Andre punktum gir også rom for å fravike en påviselig verdireduksjon som grunnlag for prisavslag dersom verdireduksjonen ikke på en dekkende måte gjenspeiler mangelens betydning for kjøperen. Rettstekniske hensyn kan imidlertid tale for at domstolene søker til objektive holdepunkter så langt det lar seg gjøre. Dette gjelder ikke minst når det er manglende tilgjengelighet av statistikk – og ikke arealavvikets art – som er årsaken til at unntaket i andre punktum må anvendes.

Utmålingen etter andre punktum er kommentert noe nærmere i punkt 9.4.3.

Til § 4-16

Endringen i første ledd er utelukkende av språklig og pedagogisk art, se merknaden til § 3-1 første ledd.

Til § 4-17

Endringen i første ledd andre punktum innebærer at egenandelsregelen i § 3-1 fjerde ledd ikke gjelder for mangler etter § 4-17. Begrunnelsen for dette fremgår av punkt 9.3.2.

Til § 4-18

Nytt andre punktum fastsetter at egenandelsregelen i § 3-1 fjerde ledd ikke gjelder for mangler etter § 4-18. Begrunnelsen for dette fremgår av punkt 9.3.2.

Til § 7-1

Endringen i tredje ledd bokstav a er utelukkende av språklig og pedagogisk art, se merknaden til § 3-1 første ledd.

Til ikrafttredelses- og overgangsregelen

Departementet tar sikte på at loven skal tre i kraft samtidig som eventuelle forskrifter etter § 3-10.

Departementet anser det som naturlig at endringene får virkning bare for avtaler som er inngått etter at loven har trådt i kraft.