2 Bakgrunnen for lovforslaget
2.1 Takstlovutvalget
Ved kongelig resolusjon 11. mai 2007 ble det oppnevnt et utvalg for å utrede regler som sikrer at det ved markedsføring og salg av boliger i forbrukerforhold som omfattes av avhendingslova, foreligger relevant informasjon om boligen (Takstlovutvalget).
Som medlemmer av utvalget ble disse oppnevnt:
professor Kåre Lilleholt, Oslo (leder)
sivilingeniør Lise Heggheim, Alta (oppnevnt etter forslag fra Norges Takseringsforbund)
ingeniør, ordfører Jan Petter Hammerø, Molde (oppnevnt etter forslag fra Norges Takseringsforbund)
ingeniør, styremedlem Janne M. Hatlebakk, Elnesvågen (oppnevnt etter forslag fra NITO Takst)
eiendomsmegler Kåre Mæland, Stavanger (oppnevnt etter forslag fra Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening)
underdirektør Mia Ebeltoft, Oslo (oppnevnt etter forslag fra Finansnæringens Hovedorganisasjon)
regiondirektør Vidar Holm, Oslo (oppnevnt etter forslag fra Forbrukerrådet)
underdirektør Harald Assev, Oslo (oppnevnt etter forslag fra Kommunal- og regionaldepartementet)
seniorrådgiver Jorunn Øystese, Oslo (oppnevnt etter forslag fra Finansdepartementet)
seniorrådgiver Egil Rokhaug, Oslo (Barne- og likestillingsdepartementet)
rådgiver Andreas Nordby, Oslo (oppnevnt etter forslag fra Justis- og politidepartementet).
I stedet for seniorrådgiver Jorunn Øystese deltok førstekonsulent Markus Heistad i utvalget, og etter at han fratrådte sin stilling, møtte seniorrådgiver Gry Evensen.
Stipendiat Miriam Skag var sekretær for utvalget.
Utvalget fikk følgende mandat:
«Utvalget skal utrede og legge frem forslag til et regelverk som sikrer at det ved markedsføring og salg av boliger i forbrukerforhold som omfattes av avhendingslova, foreligger informasjon om relevante forhold ved boligen. Regelverket skal ha en overordnet målsetting om å gjøre det tryggere å kjøpe og selge bolig, samt å begrense forbrukernes risiko og antallet tvister i forbindelse med bolighandel. Utvalget skal ta hensyn til forslagene i utredningen som ble avgitt av Boligtakstutvalget i 2005.
Utvalget skal vurdere hvordan en tilstandsrapport kan bidra til at det ved markedsføring og salg av boliger blir fremlagt opplysninger om boligens tekniske tilstand mv. for potensielle kjøpere. Utvalget skal utrede hvordan en lovbestemt plikt til å fremlegge tilstandsrapport kan utformes. Utvalget skal videre vurdere om økt bruk av tilstandsrapporter kan tilfredsstillende oppnås på andre måter enn ved en lovpålagt plikt.
Utvalget skal se nærmere på hvilke opplysninger en tilstandsrapport bør inneholde. Utvalget bør her blant annet se hen til Olje- og energidepartementets arbeid med å gjennomføre direktiv 2002/91/EF om bygningers energiytelse, og i den forbindelse særskilt vurdere om tilstandsrapporten bør inneholde opplysninger om energibruk mv. (energisertifikat). Utvalget skal videre vurdere om det bør gis regler om utformingen av tilstandsrapporten, krav til bruk av enhetlig skjema eller lignende og eventuelt foreslå regler om dette. Utvalget skal også vurdere om det er behov for regler om at tilstandsrapporten skal være utarbeidet innenfor en nærmere angitt periode før boligen legges ut for salg.
Utvalget skal vurdere om reglene skal omfatte alle typer salg, eller om det bør gjøres unntak, for eksempel dersom salget skjer mellom nærstående, dersom kjøperen av andre grunner har kunnskap om boligen (for eksempel som leietaker) eller dersom andre særlige forhold gjør det unødvendig med tilstandsrapport.
Utvalget skal utrede og foreslå hvilke virkninger manglende fremleggelse av tilstandsrapport bør ha. Dette gjelder både i forhold til tilfeller hvor det ikke er innhentet tilstandsrapport overhodet, og tilfeller hvor en tilstandsrapport senere viser seg å være mangelfull. Det skal vurderes om den manglende fremleggelsen av tilstandsrapport bør ha tradisjonelle kontraktsbruddsvirkninger og hvilke virkninger som i så fall er aktuelle. Utvalget bør også vurdere om andre virkninger kan være aktuelle, jf. for eksempel løsningen i dansk rett hvor bruk av tilstandsrapport er tillagt betydning for reklamasjonsfristen. Utvalget skal i så fall gjøre rede for hvordan en slik ordning forholder seg til det generelle systemet med reklamasjonsfrister i kontraktsretten.
Det skal også vurderes om og eventuelt hvordan regler om fremleggelse av tilstandsrapport vil påvirke balansen i avtaleforholdet mellom kjøper og selger etter avhendingslova. Videre skal utvalget se nærmere på om og i så fall i hvilken grad selgeren overfor kjøperen bør hefte for feil fra den som har utarbeidet tilstandsrapporten, jf. ‘Takstmannsdommen’ (Rt. 2001 s. 369).
Utvalget skal vurdere hvem som skal utarbeide tilstandsrapporter som nevnt foran, og foreslå regler som sikrer at fremleggelsen av tilstandsrapporter kan oppfylles på en egnet måte.
Utvalget skal vurdere hvilke kvalifikasjonskrav som skal stilles til vedkommende som skal utarbeide tilstandsrapporter, og hvordan man kan sikre at disse kravene oppfylles. Utvalget skal også vurdere om det bør gis regler om utførelsen av arbeidet, for eksempel om det bør gjelde regler om ‘god takstmannsskikk’, regler om habilitet mv. Utvalget skal videre vurdere om det bør etableres en særskilt godkjenningsordning (autorisasjon), og hvordan denne eventuelt skal organiseres og plasseres. Utvalget skal også vurdere om det er behov for klageordninger eller lignende.
Utvalget skal se nærmere på hvilken rolle eiendomsmegleren skal ha i forhold til tilstandsrapporten når boligsalget skjer gjennom eiendomsmegler. I denne sammenheng skal utvalget vurdere takstmannens uavhengighet og meglerens undersøkelsesplikt, opplysningsplikt og ansvar.
Utvalget skal gjøre rede for hvor i lovverket reglene bør plasseres. Utvalget skal ta som utgangspunkt for vurderingen at de kontraktsrettslige reglene om tilstandsrapport hører hjemme i avhendingslova, men må uansett vurdere spørsmålet nærmere i lys av det samlede regelverket som foreslås. Utvalget skal vurdere om reglene om kvalifikasjon, autorisasjon mv. kan innpasset i egnet regelverk eller om det er hensiktsmessig med en egen lov om dette.
Utvalget skal redegjøre for de økonomiske og administrative konsekvensene av forslagene, herunder særlig om reglene vil få innvirkning på transaksjonskostnadene ved boligomsetning. Det må blant annet vurderes om behovet for bruk av eierskifteforsikringer eller risikonivå ved slike forsikringer vil bli påvirket av at det foreligger en tilstandsrapport. Dersom det foreslås en godkjennings- og tilsynsordning for den som skal utarbeide tilstandsrapport, må det også redegjøres for hvordan finansieringen bør skje. Det skal også redegjøres for de samlede samfunnskostnadene ved en ordning med tilstandsrapport som bygger på at takseringsbransjen skal utarbeide rapportene.
Det skal foreslås overgangsregler i nødvendig utstrekning.»
Utvalget avga sin utredning NOU 2009: 6 Tilstandsrapport ved salg av bolig til Barne- og likestillingsdepartementet 12. mars 2009. Utvalget foreslo lovendringer for å øke bruken av tilstandsrapporter ved salg av boliger i forbrukerforhold. Utvalget pekte på at det er flere virkemidler som kan benyttes for å oppnå dette, og utvalget var delt i synet på hvilke virkemidler som er mest hensiktsmessige.
2.2 Høringen i 2009
NOU 2009: 6 Tilstandsrapport ved salg av bolig inneholder hovedsakelig forslag som har en side til lov 3. juli 1992 nr. 93 om avhending av fast eigedom (avhendingslova). Utredningen ble derfor sendt på høring fra Justis- og politidepartementet. Høringsbrevet datert 5. juni 2009, med høringsfrist 1. oktober 2009, ble sendt til følgende høringsinstanser:
Departementene
Datatilsynet
Forbrukerombudet
Forbrukerrådet
Konkurransetilsynet
Kredittilsynet
Norges Bank
Norsk Eiendomsinformasjon AS
Norsk senter for menneskerettigheter
Regjeringsadvokaten
Statens bygningstekniske etat
Statens kartverk
Stortingets ombudsmann for forvaltningen
Handelshøyskolen BI
Norges Teknisk-Naturvitenskapelige Universitet
Universitetet for miljø- og biovitenskap
Universitetet i Bergen
Universitetet i Oslo
Universitetet i Tromsø
Bergen kommune
Bodø kommune
Kristiansand kommune
Oslo kommune
Stavanger kommune
Tromsø kommune
Trondheim kommune
Anticimex AS
Bankklagenemnda
Bedriftsforbundet
Boligprodusentenes Forening
Byggenæringens Landsforening
Den Norske Advokatforening
Den norske Dommerforening
Eiendomsmeglerforetakenes Forening
EL og IT Forbundet
Entreprenørforeningen – Bygg og Anlegg
Finansforbundet
Finansieringsselskapenes Forening
Finansnæringens Hovedorganisasjon
Forening for Byggesak og Samarbeid
Foreningen Næringseiendom
Forum for Byggesak
Forsikringskundenes Interesseorganisasjon
Grunneierforeningen
Handels- og Servicenæringens Hovedorganisasjon
Huseiernes Landsforbund
Juss-Buss
Juss Hjelpa i Nord-Norge
Jussformidlingen i Bergen
Kommunesektorens interesse- og arbeidsgiverorganisasjon (KS)
Landsorganisasjonen i Norge
Maskinentreprenørenes Forbund
Norges Autoriserte Regnskapsføreres Forening
Norges Byggmesterforbund
Norges Bygg- og Eiendomsforening
Norges Eiendomsmeglerforbund
Norges Huseierforbund
Norges Hytteforbund
Norges Ingeniørorganisasjon (NITO)
Norges Jordskiftekandidatforening
Norges Juristforbund
Norges Praktiserende Arkitekter
Norges Takseringsforbund
Norsk Bergindustri
Norsk Forening for Byggesak og Byggeplasstilsyn
Norske Arkitekters Landsforbund
Norske Boligbyggelags Landsforbund
Norske Kommunale Regnskapskontrollørers Forbund
Norske Murmesteres Landsforening
Norske Rørleggerbedrifters Landsforening VV
Næringslivets Hovedorganisasjon
Oslo Bolig- og Sparelag
Rådgivende Ingeniørers Forening
SINTEF
Sparebankforeningen i Norge
Standard Norge
Takentreprenørenes Forening
Tekna
Tekniske Entreprenørers Landsforening
Følgende høringsinstanser hadde realitetsmerknader i høringen:
Barne- og likestillingsdepartementet
Finansdepartementet
Fornyings- og administrasjonsdepartementet
Helse- og omsorgsdepartementet
Kommunal- og regionaldepartementet
Forbrukerombudet
Forbrukerrådet
Helsedirektoratet
Konkurransetilsynet
Kredittilsynet
Statens bygningstekniske etat
Statens kartverk
Statens strålevern
Fylkesmannen i Hordaland
Oslo kommune – Byrådsavdeling for byutvikling
Advokatfirma Grande & Co AS
AL Norske Boligbyggelags Landsforbund
Anticimex AS
Den Norske Advokatforening
Huseiernes Landsforbund
NITO Takst
Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes Forening (felles uttalelse)
Norges Takseringsforbund
Norsk Innemiljøorganisasjon
Norwegian Claims Link AS
Oslo Bolig- og Sparelag
Protector Forsikring ASA
SINTEF Byggforsk
Standard Norge
Følgende høringsinstanser uttalte at de ikke hadde merknader eller ikke ønsket å delta i høringen:
Forsvarsdepartementet
Kunnskapsdepartementet
Landbruks- og matdepartementet
Miljøverndepartementet
Nærings- og handelsdepartementet
Utenriksdepartementet
Datatilsynet
Norges Bank
EL og IT Forbundet
Næringslivets Hovedorganisasjon
2.3 Bransjeinitiativet og Stortingets anmodningsvedtak
NOU 2009: 6 ble ikke fulgt opp med noen lovproposisjon i årene etter høringen. I en periode pågikk det et samarbeid i bransjen for å øke bruken av tilstandsrapporter. Arbeidet ble satt i gang i 2012 på grunnlag av en avtale mellom Eiendom Norge, Norges Takseringsforbund, NITO Takst og Norges Eiendomsmeglerforbund. Etter planen skulle bransjen innføre tilstandsrapporter som standard i boligomsetningen fra 2015, men i desember 2014 ble det kjent at bransjeinitiativet ikke ble noe av.
Senere har Stortinget fattet to anmodningsvedtak i saken. I vedtaket 26. november 2015 ble regjeringen bedt om å vurdere «tiltak som bidrar til tryggere boligtransaksjoner for både kjøper og selger, herunder det varslede arbeidet om takstmenn», se Innst. 46 S (2015–2016) og dokument 8: 68 S (2014–2015). Det andre vedtaket ble fattet 20. juni 2017 og la mer detaljerte føringer, se Innst. 477 S (2016–2017) og dokument 8: 123 S (2016–2017). I vedtaket ble regjeringen blant annet bedt om å vurdere regelendringer som kan øke bruken av felles, standardiserte tilstandsrapporter ved bolighandelen, og å se på en mulig autorisasjonsordning for takstmenn. Regjeringen ble også bedt om å utrede en omlegging av forsikringsordningene i bolighandelen, slik at den som skal ha fordel av utbetalingen (boligkjøperen), er den som velger forsikringsselskap og forsikringens dekningsområder. Dessuten vedtok Stortinget et benkeforslag i saken om at regjeringen skulle vurdere å fjerne selgerens rett til å utbedre mangler etter avhendingslova § 4-10.
I regjeringens boligstrategi fra 2015 er det i tiltakspunktene 24–26 fastsatt at regjeringen vil vurdere ulike sider av en regulering av tilstandsrapporter. Tiltakspunktene er videreført og konkretisert i regjeringens fornyede boligstrategi fra 2018.
Departementet har fortløpende vurdert behovet for regelendringer på området, blant annet i lys av at tilstandsrapporter nå på frivillig basis benyttes i langt større grad enn tidligere. I den forbindelse har departementet hatt møter med og mottatt innspill fra berørte aktører. Videre har departementet vært observatør i en arbeidsgruppe i regi av eiendomsbransjen hvor målet har vært å kartlegge den danske boligmodellen. Justis- og beredskapsdepartementet har også ledet en interdepartemental arbeidsgruppe om saken med representanter fra Finansdepartementet, Barne- og likestillingsdepartementet og Kommunal- og moderniseringsdepartementet.
2.4 Høringen i 2017–2018
NOU 2009: 6 ble 6. november 2017 sendt på en ny, begrenset høring på grunn av tiden som hadde gått siden den forrige høringsrunden. Høringsfristen var 15. januar 2018. Høringen var begrenset i den forstand at instansene ble bedt om å uttale seg om eventuelle endrede rettslige eller faktiske forhold og ikke gjenta standpunkter eller opplysninger som fortsatt måtte anses dekkende. I tillegg til NOU 2009: 6 omfattet høringen et høringsnotat hvor det foreslås å videreføre, men presisere selgerens utbedringsrett etter avhendingslova. Høringsbrevet ble sendt til følgende høringsinstanser:
Departementene
Datatilsynet
Direktoratet for byggkvalitet
Finanstilsynet
Forbrukerombudet
Forbrukerrådet
Konkurransetilsynet
Norges Bank
Regelrådet
Regjeringsadvokaten
Sivilombudsmannen
Statens kartverk
Handelshøyskolen BI
Norges miljø- og biovitenskapelige universitet
Norges teknisk-naturvitenskapelige universitet
Universitetet i Bergen, Det juridiske fakultet
Universitetet i Oslo, Det juridiske fakultet
Universitetet i Tromsø, Det juridiske fakultet
Bergen kommune
Bodø kommune
Kristiansand kommune
Oslo kommune
Stavanger kommune
Tromsø kommune
Trondheim kommune
Ambita
Anticimex AS
Arkitektbedriftene i Norge
Bedriftsforbundet
BoligMentoren – Norges Huseierforbund
Boligprodusentenes Forening
Byggenæringens Landsforening
Byggmesterforbundet
Den Norske Advokatforening
Den norske Dommerforening
Eiendom Norge
EL og IT Forbundet
Entreprenørforeningen – Bygg og Anlegg
Finans Norge
Finansforbundet
Finansieringsselskapenes Forening
Finansklagenemnda
Foreningen Næringseiendom
Forsikringskundenes interesseorganisasjon
Forum for plan- og bygningsrett
Hovedorganisasjonen Virke
Huseiernes Landsforbund
Juss-Buss
Jussformidlingen i Bergen
Jusshjelpa i Nord-Norge
Kommunesektorens interesse- og arbeidsgiverorganisasjon (KS)
Landsorganisasjonen i Norge
Maskinentreprenørenes Forbund
Norges Bygg- og Eiendomsforening
Norges Eiendomsmeglerforbund
Norges Hytteforbund
Norges Ingeniør- og Teknologorganisasjon (NITO)
Norges Jordskiftekandidatforening
Norges Juristforbund
Norges Takseringsforbund
Norsk Bergindustri
Norsk Kommunalteknisk Forening
Norske arkitekters landsforbund
Norske Boligbyggelags Landsforbund
Norske Kommunale Regnskapskontrollørers Forbund
Norske Murmesteres Landsforening
Næringslivets Hovedorganisasjon
Oslo Bolig- og Sparelag (OBOS)
Regnskap Norge
Rørentreprenørene Norge
Rådgivende Ingeniørers Forening
SINTEF
Sparebankforeningen i Norge
Standard Norge
Takentreprenørenes Forening
Tekna
Følgende instanser har kommet med realitetsmerknader:
Forsvarsdepartementet
Forbrukertilsynet
Oslo Kommune – Byrådsavdeling for byutvikling
Boligprodusentene
Byggmestrenes Takseringsforbund
Eiendom Norge
Finans Norge
Forbrukernettverket STOPP boligsvindel
Forbrukerrådet, Huseiernes Landsforbund, NITO Takst, Norges Takseringsforbund og Norges Eiendomsmeglerforbund (felles uttalelse, Norges Eiendommeglerforbund var bare med på uttalelsens del 1)
HELP Forsikring AS
Jussformidlingen i Bergen
Norske Boligbyggelags Landsforbund SA
Norwegian Claims Link AS
PrivatMegleren AS
Standard Norge
I tillegg har departementet mottatt en rekke høringsuttalelser fra privatpersoner og selvstendig næringsdrivende.
Følgende instanser har uttalt at de ikke har merknader, eller at de ikke ønsker å avgi høringsuttalelse:
Barne- og likestillingsdepartementet
Finansdepartementet
Helse- og omsorgsdepartementet
Klima- og miljødepartementet
Kunnskapsdepartementet
Utenriksdepartementet
Datatilsynet
Finanstilsynet
Norges Bank
Regelrådet
2.5 Høringsmøtet i 2018
Etter den nye høringen av NOU 2009: 6 utarbeidet Justis- og beredskapsdepartementet et forslag som tar opp i seg elementer fra reguleringsmodellene i utredningen og uttalelsene under høringene. For å få nærmere innspill til de enkelte endringene som dette forslaget innebærer, arrangerte departementet et offentlig høringsmøte 23. august 2018. Det ble sendt ut invitasjoner til de samme instansene som fikk tilsendt høringsbrevet 6. november 2017 (se punkt 2.4), og det var 45 personer som meldte seg på som deltakere. Under møtet ble det holdt elleve forberedte innlegg på vegne av 15 høringsinstanser. Følgende instanser holdt innlegg (i samme rekkefølge som de er nevnt):
Eiendom Norge
Forbrukertilsynet
Forbrukerrådet, Huseiernes Landsforbund, Norges Eiendomsmeglerforbund, Norsk takst (tidligere Norges Takseringsforbund og NITO Takst) (felles innlegg)
Norwegian Claims Link AS
Elsikkerhetsforbundet
Norske Boligbyggelags Landsforbund SA
STOPP boligsvindel
Byggmesterforbundet
Norges Hytteforbund
Finans Norge (også på vegne av Protector Forsikring ASA)
Boligprodusentene
Møtet ble filmet og publisert på regjeringens nettsider. Instansene som holdt innlegg, fikk anledning til å sende inn skriftlige utgaver av innleggene.