13 Krav til søknad om utleie i del av eksisterende bolig

13.1 Bakgrunn og gjeldende rett

Plan- og bygningsloven stiller krav til en boenhet. Dette gjelder blant annet brannsikring, lydskiller, planløsning, arealbruk, plass til oppbevaring med videre. Det er derfor av betydning om det dreier seg om en eller flere boenheter. Departementet har erfart at grensen mellom en og to boenheter ofte kommer på spissen når det etableres et utleieforhold i eksisterende bolig.

Etter gjeldende plan- og bygningslov § 20-1 er det krav om søknad og tillatelse når det opprettes en ny boenhet/bruksenhet i en eksisterende bolig. Søknadsplikten kan gjelde ved tilbygg, påbygging eller underbygging (§ 20-1 bokstav a), ved vesentlig endring (§ 20-1 bokstav b), ved bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel (§ 20-1 bokstav d) og ved oppdeling eller sammenføyning (§ 20-1 bokstav g). Krav om søknad for en ny og selvstendig boenhet gjelder for eksempel når en eksisterende enebolig bygges om til en tomannsbolig for to husstander. Den nye enheten som oppstår må i utgangspunktet følge bestemmelser i plan- og bygningsloven og krav i byggteknisk forskrift som gjelder for nybygg, herunder de kvalitetskrav som gjelder for en ny bolig.

I boligmeldingen (Meld. St. 17 (2012–2013) Byggje – bu – leve) er det varslet at departementet vil vurdere forenklinger i byggereglene for utleieenheter i eksisterende boliger for å stimulere til etablering av utleieboliger.

13.2 Høringsforslaget

I høringsforslaget ble det ikke foreslått noen lovendringer, men for å forenkle regelverket foretok departementet en presisering av når det oppstår en søknadspliktig boenhet etter plan- og bygningslovgivningen. Det ble tydeliggjort at utleie av del av eksisterende bolig kan skje uten krav til søknad og fulle kvalitetskrav til egen boenhet. Det ble påpekt at en ny boenhet må være fysisk adskilt fra øvrig boligareal i den eksisterende boligen, og det er først da at søknadsplikten og materielle krav vil gjelde.

13.3 Hovedpunkter i høringsinstansenes syn

Høringsinstansene er i hovedsak enige i forslaget. De fleste mener presiseringen er klargjørende. Trondheim kommune peker på at hensynet til forutberegnelighet og likebehandling taler for forslaget. Det vises til at det i enkelte saker kan være gråsoner for når en bolig faktisk deles opp og blir to separate boenheter som utløser søknadsplikt etter plan- og bygningsloven. Huseiernes landsforbund og Norsk kommunalteknisk forening er enige i forslaget, og mener det er behov for en avklaring. Norsk kommunalteknisk forening viser til at det er forskjellig praksis mellom kommuner.

Sarpsborg kommune og Stavanger kommune er derimot negative til forslaget. Sarpsborg kommune mener presiseringen bidrar til forvirring og at det vil vanskeliggjøre tilsyn med ulovlige boenheter. Tilsyn gjennomføres av hensyn til mulig fare for liv og helse. Stavanger kommune påpeker at det vil få negative konsekvenser dersom det legges til grunn at en ny selvstendig boenhet må være fysisk adskilt fra øvrig boligareal i den eksisterende boligen. Det vises til at det vil bli fritt fram for å etablere en rekke småleiligheter i en bolig dersom det settes inn en dør som forbinder enhetene. Stavanger kommune mener det blir vanskelig å planlegge infrastruktur når man ikke vet hvor mange boliger det skal dimensjoneres for.

13.4 Departementets vurderinger

På bakgrunn av høringsuttalelsene opprettholder departementet forslaget om å presisere når det oppstår en søknadspliktig boenhet etter plan- og bygningslovgivningen. Grensen mellom en og to boenheter er problematisk når det etableres et utleieforhold i en eksisterende bolig. Selv om enkelte av høringsinstansene er negative til forslaget mener departementet at hensynet til forutberegnlighet og likebehandling taler for en presisering.

Utgangspunktet er at plan- og bygningsloven ikke regulerer forholdet til utleie. Boligeier kan fritt leie ut del av bolig, for eksempel ved bofellesskap eller ved at del av boligarealet leies ut til for eksempel en student. Utleie av areal i egen bolig utløser i seg selv ikke søknadsplikt, og dermed heller ingen nye bygningstekniske krav etter plan- og bygningsloven. Opprettelse av et utleieforhold skal heller ikke til saksbehandling i kommunen. Det er imidlertid en forutsetning at arealet lovlig kan brukes til boligareal (hoveddel).

Etter departementets vurdering må søknadsplikten for en ny boenhet basere seg på rent fysiske kriterier ved selve bygget, og ikke forhold ved organisering av beboerne. En ny boenhet må kunne fungere som en selvstendig enhet og må ha alle hovedfunksjoner for en bolig. Med hovedfunksjoner menes stue, kjøkken, soverom (soveplass), bad og toalett, jf. byggteknisk forskrift § 12-2 tredje ledd. Det er ikke noe til hinder for at en boenhet kan ha flere bad eller kjøkken. Etter departementets syn må en selvstendig boenhet ha egen separat inngang. Boenheten må videre være fysisk adskilt fra øvrig boligareal i den eksisterende boligen. Det vil si at det ikke er intern forbindelse mellom «enhetene».

Dagens praksis synes å være forskjellig mellom kommuner når det legges til rette for utleie. For eksempel når kjellerareal, som ikke er godkjent for varig opphold (tilleggsdel), endres til boligareal (hoveddel). I en kommune gis det godkjenning for bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel som del av eksisterende boenhet, uten at det stilles krav til to separate boenheter. I en annen kommune gis det avslag og pålegg om tilbakeføring for samme tiltak fordi byggtekniske krav for to separate boenheter ikke er oppfylt. Spørsmålet om grensen oppstår der en del av en bolig fremstår som en selvstendig boenhet, og for eksempel også leies ut, uten at delen tilfredsstiller alle krav som selvstendig boenhet.

Hensikten med presiseringen er å gjøre det tydelig at utleie i del av en bolig ikke medfører at den delen av boligen som leies ut må defineres som en selvstendig boenhet etter plan- og bygningsloven, selv om den avgrensede delen har alle hovedfunksjoner. Utleie av del av eksisterende bolig kan således skje uten krav til søknad og nye krav til egen boenhet. Eier kan velge å leie ut de deler av egen bolig som er av dårligst kvalitet. Men arealet skal lovlig kunne brukes som boligareal (hoveddel), og bruken skal være i samsvar med de krav som gjaldt på godkjenningstidspunktet. Blant annet kan dette innebære at forutsetningen om åpne rømningsveier må være overholdt, for eksempel slik at dør mellom «enhetene» som er godkjent rømningsvei må være mulig å benytte i tilfelle brann.

Når eier ønsker å opprette en ny selvstendig boenhet krever dette fortsatt søknad og tillatelse, typisk der hjemmelshaver samtidig søker om seksjonering etter eierseksjonsloven. Krav til søknad og tillatelse kan også gjelde ved endring av bruken eller ved fysisk ominnredning. For eksempel når eier oppretter en rekke småleiligheter innenfor en eksisterende boenhet i strid med tidligere lovlig bruk eller gitt tillatelse. I tillegg kan kommunen i kommuneplan ha egne bestemmelser om at det må foreligge tillatelse fra kommunen ved fravikelse eller oppdeling av en eksisterende boenhet, jf. plan- og bygningsloven § 31-6.

Departementet mener det ikke er behov for lovendring, men vil vurdere om det bør gis bestemmelser i forskrift for nærmere å avklare søknadsplikten for ny boenhet. Selv om endring fra tilleggsdel til hoveddel i eksisterende bolig ikke var en del av høringen til lovforslaget, vil departementet også vurdere om disse tiltakene bør unntas krav om søknad og tillatelse etter plan- og bygningslovgivningen.

13.5 Administrative og økonomiske konsekvenser

Den foreslåtte presiseringen vil forenkle byggereglene ved utleie i del av bolig. Forslaget vil medføre større forutberegnelighet og mer likebehandling når det gjelder vurderingen av lovens krav til ny boenhet. Videre vil forslaget bidra til at det enklere kan etableres et utleieforhold i en eksisterende bolig.

For øvrig antas presiseringen ikke å føre til økonomiske eller administrative konsekvenser.