5 Nabovarsling i byggesak

5.1 Bakgrunn

Det er et viktig prinsipp at naboer og gjenboere skal ha anledning til å ivareta sine interesser og fremme sitt syn i byggesaker. De skal ha en rett til å imøtegå de opplysningene tiltakshaver gir til bygningsmyndighetene og de valg som gjøres i prosjekteringen. For at disse rettighetene skal kunne ivaretas på en god måte må de få varsel om hva som planlegges nær deres eiendom. Dette er sikret ved regler i plan- og bygningsloven § 21-3 om nabovarsling.

For å kunne ivareta sine interesser på best mulig måte må naboer og gjenboere få tilstrekkelig kunnskap om det tiltaket som planlegges. Derfor har vi regler om hva varslingen skal inneholde. Det er søker som skal stå for nabovarslingen før innsendelse av søknad. Kommer det merknader fra naboer eller gjenboere kan tiltakshaver selv korrigere sin søknad for å imøtekomme berørte naboer. I søknaden skal det redegjøres for hva som er gjort for å imøtekomme merknadene, eventuelt begrunne hvorfor disse ikke er imøtekommet. Hvordan naboer og gjenboere vurderer tiltaket det søkes om vil være relevant informasjon for kommunen, som etter forvaltningsloven § 17 skal påse at en sak skal være så godt opplyst som mulig før vedtak fattes.

Nabomerknader alene gir ikke grunnlag for avslag, men nabohensyn kan likevel føre til endring av tiltaket i forhold til innsendt søknad. Plan- og bygningsloven § 29-4 første ledd, som er den viktigste bestemmelsen hva angår vurdering av naboulemper i byggesak, gir kommunen myndighet til å godkjenne plassering, høyde med mer. Bestemmelsen gir ikke hjemmel til å forby bebyggelse, men gir bygningsmyndighetene adgang til ikke å godkjenne en foreslått plassering og høyde til fordel for en alternativ anvisning som ivaretar hensyn til lys, luft, utsikt, brannsikkerhet med mer. Byggherrens ønsker vedrørende plasseringen bør følges innen lovens ramme, så langt dette kan forenes med tilbørlig hensyn til naboenes interesser og de formål bygningslovgivningen ellers skal ivareta, jf. blant annet Ot.prp. nr. 27 (1982–83) side 19. Det fremgår av forarbeidene og senere rundskriv at der ikke tungtveiende hensyn taler i mot, skal den omsøkte plasseringen godkjennes. Begrunnelsen for en eventuelt endret plassering vil i mange tilfeller være ulemper for omgivelsene, herunder naboer.

Fra mange hold, særlig innen byggenæringen, er det pekt på at reglene om nabovarsel, nabomerknader og påfølgende naboklager kan virke forsinkende i byggesaker, noe som også kan påvirke prosjektets økonomi.

I mange tilfeller vil bygging i samsvar med vedtatt plan og lovens bestemmelser kunne være til sjenanse for naboen på ett eller annet vis. Mange vil da levere en nabomerknad, og kanskje senere klage over innvilget søknad. Dette får konsekvenser for når tiltakshaver kan få en endelig byggetillatelse. For å kunne begrense unødig tidsbruk både for kommunen og tiltakshaver i tilfeller der nabovarsling fremstår som unødvendig, bør reglene om dette justeres.

5.2 Gjeldende rett

Varslingsplikt

Etter plan og bygningsloven § 21-3 første ledd skal naboer og gjenboere varsles av søker hvis ikke disse skriftlig har meddelt at de ikke har merknader til søknaden. Naboer har felles grense med tiltakshaver. Gjenboere er eiere, festere eller brukere av en eiendom som ligger på andre siden av veg eller andre smale arealstriper og derfor ikke har felles grense med den eiendommen tiltaket gjelder. I varselet skal det gis melding om at mulige merknader må være kommet til søker innen en frist på 2 uker etter at varselet er sendt og grunnlagsmaterialet for søknaden er gjort tilgjengelig. Dersom grunneiers adresse ikke er kjent eller ikke finnes i matrikkelen, kan varsling unnlates.

Bestemmelsens andre ledd gir kommunen myndighet til å frita for varsling når naboer eller gjenboere ikke berøres eller i svært liten grad berøres av arbeidet som skal utføres. Siden det er kommunen som kan frita for plikten til å varsle, forutsetter dette en henvendelse til kommunen og et samtykke fra kommunal myndighet om fritak.

Kommunen kan kreve at også andre eiere eller festere enn de som er nevnt foran skal varsles, jf. andre punktum i andre ledd. Man kan tenke seg at flere enn naboer og gjenboere blir berørt på en slik måte at det kan være naturlig å forhåndsvarsle disse om nye byggetiltak. Det kan for eksempel være aktuelt når tiltaket er høyhus som kaster lange skygger, en virksomhet som innebærer støy eller lukt, eller tiltak som har andre ulemper for nabolaget.

Varslingens innhold og form

I byggesaksforskriften § 5-2 er det gitt nærmere bestemmelser om nabovarsling. Det er her bestemt at varslingen skal inneholde de opplysningene som skal gis ved søknad, i den grad det berører naboers eller gjenboeres interesser. Målsatt situasjonsplan, snitt- og fasadetegninger skal vedlegges varselet, dersom det er relevant. Når tiltaket medfører endret bruk, skal nabovarsel også inneholde opplysninger om tidligere bruk. Begrunnelse for søknad om dispensasjon skal vedlegges varselet i den grad dispensasjonen berører naboers eller gjenboeres interesser.

Verken lov eller forskrift har regler om varslingsmåte av naboer og gjenboere. Praksis i kommunene har lenge vært at standardisert nabovarsel enten leveres personlig til nabo mot en signering på kvitteringsskjema eller at varselet sendes rekommandert via post.

Ny varsling

Etter plan- og bygningsloven § 21-4 andre ledd skal kommunen, før den tar stilling til søknaden, vurdere om det er grunn til å kreve ny varsling av naboer og gjenboere. I byggesaksforskriften § 5-2 nr. 3 konkretiseres regelen slik at det må sendes nytt nabovarsel til alle naboer og gjenboere dersom søknaden sendes kommunen senere enn ett år etter utsending av nabovarsel. Dette gjelder uavhengig av om det er skjedd endringer i prosjektet i forhold til det materiale som ble lagt fram for dem første gang.

Nabomerknad påvirker saksbehandlingsfristene

Merknader fra naboer eller gjenboere har betydning for hvilken tidsfrist som gjelder for saksbehandlingen i kommunen for søknadspliktige tiltak etter plan- og bygningsloven § 20-1. Dersom nabomerknad foreligger i tiltak som krever ansvarlige foretak, blir fristen 12 uker isteden for 3 uker, se plan og bygningsloven § 21-7 andre ledd. Konsekvensen av at fristen på 12 uker overskrides, er nedsettelse av byggesaksgebyret, mens konsekvensen av brudd på 3 ukers fristen er at tillatelse anses som gitt. For tiltak etter plan- og bygningsloven § 20-2 (uten krav om bruk av ansvarlige foretak) følger det av plan- og bygningsloven § 21-7 tredje ledd at protester fra naboer ikke skal føre til fristendring fra 3 til 12 uker dersom de øvrige kravene er oppfylt. I slike tilfeller anses likevel ikke tillatelse som gitt dersom fristen oversittes.

5.3 Høringsforslaget

Regelverket i forhold til naboer og gjenboere ble gjennomgått med sikte på forenkling og effektivisering av byggeprosessen. Forslagene som ble sendt på høring innebærer mindre endringer for å fjerne unødige bestemmelser og redusere antall ganger naboer og gjenboere skal kunne få varsel og komme med merknader til et byggeprosjekt. Hensikten med forslagene var å redusere usikkerhet for tiltakshaver og spare tid og ressurser for bygningsmyndigheter og tiltakshavere. Departementet ga uttrykk for at naboer og gjenboeres interesser likevel vil ivaretas på forsvarlig måte.

5.3.1 Unntak fra krav om nabovarsel ved tiltak som er detaljregulert i plan

I høringsnotatet foreslo departementet å fjerne krav om varsling av naboer og gjenboere når tiltaket er omfattet av vedtatt detaljregulering etter plan og bygningsloven § 12-3 tredje ledd. I slike tilfeller har naboene allerede hatt anledning til å uttale seg. Departementet vurderte derfor dette som et endringsforslag som vil ha god effekt med hensyn til ønsket om å spare tid og ressurser. Detaljregulering ble innført som ny plantype i 2009 og forslag utarbeides for oppfølging av kommuneplanens arealdel eller som utfylling eller endring av vedtatt reguleringsplan i forbindelse med konkrete bygge- og anleggstiltak. Det kan også være krav om detaljregulering i en vedtatt områderegulering.

Der det foreligger annen type plan, foreslo departementet ingen endringer. Detaljeringsgrad og aktualitet i andre, eldre planer er svært varierende. Selv om planene i og for seg kan være detaljerte, mente departementet at det er behov for en enkel regel som gir lite grunnlag for diskusjoner om planens alder og detaljering.

Departementet foreslo en ny generell regel i nytt andre ledd i plan- og bygningsloven § 21-3, som skulle gjelde søknadspliktige tiltak og tiltak som kunne bli registreringspliktige.

5.3.2 Krav til og unntak fra nabovarsling etter plan- og bygningsloven § 21-3

Som en forenkling av regelverket foreslo departementet at tiltakshaver ikke lenger skal søke kommunen om å unnlate å sende nabovarsel der naboers eller gjenboers interesser ikke eller i liten grad blir berørt, jf. nåværende plan- og bygningslov § 21-3 andre ledd første setning.

Det kan oppfattes som svært omstendelig at tiltakshaver eller søker må søke kommunen og avvente tillatelse før han kan unnlate å varsle i disse tilfellene. Med krav om søknad, slik det er i dag, er det like enkelt for tiltakshaver eller ansvarlig søker å sende varsel til alle naboer fordi det vil kunne ta for lang tid å vente på svar fra kommunen om fritak fra varslingsplikten. Departementet antar at bestemmelsen nyttes i liten grad.

Den nabo eller gjenboer som ikke berøres av tiltaket, og derfor i utgangspunktet heller ikke har behov for varsling, kan benytte anledningen til å komme med merknader dersom han blir varslet, noe som kan innvirke på saksbehandlingstiden i kommunen.

På bakgrunn av dette mente departementet at det ikke er behov for kommunal tillatelse for å unnlate å sende nabovarsel i disse tilfellene, og foreslo at det er søker selv som skal vurdere om nabovarsel kan unnlates der en nabo i liten grad eller ikke i det hele tatt er berørt av tiltaket.

I høringsnotatet foreslo departementet å videreføre plan- og bygningsloven § 21-3 andre ledd andre setning som gir kommunen adgang til å bestemme ytterligere varsling av andre enn naboer og gjenboere. Videre ble det foreslått at bestemmelsen bør endres slik at den også omfatter varsling av naboer og gjenboere som søker har unnlatt å varsle fordi han mener de ikke er berørt.

Bakgrunnen for å videreføre bestemmelsen som gir grunnlag for krav om at flere enn naboer og gjenboere skal varsles, er at noen byggesaker kan berøre flere enn disse. En slik videre krets av berørte, som det kan være naturlig å varsle, kan som ovenfor nevnt tenkes der byggetiltaket kan ha ulempevirkninger i seg selv utover det normale eller at tiltaket kan ha betydelige miljømessige eller trafikkmessige konsekvenser for andre i nabolaget utover de naboeiendommer som grenser direkte til tiltakseiendommen. Etter forvaltningsloven §17 skal en sak være så godt opplyst som mulig. Hjemmel til å innhente synspunkter fra naboer og andre vil kommunen derfor ha uansett.

Bakgrunnen for tillegget som ble foreslått er at kommunen kan være uenig med søker i at en nabo eller gjenboer ikke er berørt eller i liten grad er berørt og mener naboer burde vært varslet.

5.3.3 Oppheving av krav til vurdering av behov for nytt nabovarsel

Etter plan- og bygningsloven § 21-4 andre ledd skal kommunen vurdere ny varsling før den avgjør om byggetillatelse kan gis. Som et forenklingstiltak foreslo departementet at denne bestemmelsen oppheves.

I høringsnotatet ble det vist til kravet i byggesaksforskriften § 5-2 andre ledd om at det skal sendes nytt nabovarsel når søknad sendes kommunen senere enn ett år etter utsending av nabovarsel. Departementet tok til orde for at krav om nytt varsel ikke bør knyttes til tid, men til endringer i byggeprosjektet/tiltaket. Bakgrunnen for forslaget i høringsnotatet var at krav om ny varsling etter ett år vil kunne føre til forsinkelser i prosjekter der det ikke er foretatt endringer i forhold til hva som ble nabovarslet.

5.3.4 Nabomerknaders betydning for saksbehandlingsfrist

Høringsforslaget gikk ut på at byggesaker i ett trinn som hovedregel skal behandles av kommunen innen 3 uker, uavhengig av om det er inngitt nabomerknader eller protester, dersom tiltaket er i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven, og ytterligere tillatelse, samtykke eller uttalelse fra annen myndighet ikke er nødvendig. Videre ble det foreslått at rettsvirkningen av at fristen overskrides i disse tilfellene skal være at tillatelse regnes som gitt.

Bakgrunnen for forslaget var at nabomerknader ikke lenger skulle få betydning for saksbehandlingsfristen og hvilken rettsvirkning som inntrer ved fristoverskridelse.

5.3.5 Varslingens form

I høringsnotatet foreslo departementet at byggesaksforskriften § 5-4 endres slik at det går klart fram at nabovarsling kan gjøres ved e-post og at e-post fra nabo om at varsel er mottatt vil være tilstrekkelig som kvittering for bruk i byggesøknad.

Praksisen med rekommandert sending kan i dagens samfunn fremstå som tungvint og fordyrende å gjennomføre. Direktoratet for Byggkvalitet har opplyst at det har utviklet seg en praksis i flere kommuner hvor nabovarsel sendes per e-post og bekreftes mottatt ved at mottaker sender e-post tilbake med meldingen «varsel mottatt». Disse meldingene blir så brukt som kvittering for at nabovarsel er sendt.

Fremgangsmåten er ingen garanti for at riktig person har mottatt nabovarselet og kvittert for mottak. Det bør likevel være tilstrekkelig når det gjelder nabovarsel. Rekommanderte papirforsendelser er etter departementets mening lite forenlig med dagens digitale løsninger og bør ikke prege den fremtidige utviklingen innenfor plan- og bygningsretten. Digitale løsninger virker effektiviserende og ressursbesparende på informasjonsprosesser og er rådende innenfor de fleste samfunnsområder.

5.4 Hovedpunkter i høringsinstansenes syn

Mange høringsinstanser uttalte seg til dette kapittelet.

Utbyggere, foreninger og aktører fra byggenæringen var i stor grad for forenkling og var positive til forslagene.

Blant kommuner og fylkesmenn var det også mange som var positive til forenklingsforslagene, men det var også mange som påpekte at tvister kan flyttes til rettsapparatet ved å redusere mulighetene for behandling av nabomerknader i byggesaken. Noen fryktet at forslagene ville føre til behov for flere forhåndskonferanser og at det derfor kun ville bli endret ressursbruk for kommunene.

Forslagene ville også kunne få store konsekvenser for kommunene fordi flere saker etter forslaget skal behandles innen 3 uker. Dette betyr behov for flere ressurser fordi konsekvensen av fristoversitting vil være at tillatelse kan anses for gitt. Flere fryktet at mange kommuner ikke vil makte denne utfordringen, og viser til at ulovligheter dermed vil passere. Det kan bli vanskelig å rydde opp i slike saker.

Høringsuttalelsene til de enkelte elementene i departementets forslag omtales i tilknytning til de enkelte forslagene under punkt 5.5 Departementets vurderinger.

5.5 Departementets vurderinger

5.5.1 Unntak fra krav om nabovarsel ved tiltak som er detaljregulert i plan

Detaljregulering utarbeides ofte av private i forbindelse med konkrete bygge- og anleggstiltak. Bakgrunnen for forslaget om at det ikke skal stilles krav om nabovarsel i byggesaker når tiltaket er regulert i detaljregulering var først og fremst at når naboene har hatt mulighet til å ivareta sine interesser i en forutgående reguleringssak, står ikke hensynet til naboers behov for kontradiksjon like sterkt i en etterfølgende byggesak som forholder seg til plangrunnlaget.

Med forbehold om god nok detaljeringsgrad og ikke for gamle planvedtak var mange enig i forslaget. Dette gjelder for eksempel kommunene Hvaler, Songdalen, Kristiansand, Oslo, Bodø, Arendal, Radøy, Advokatforeningen, Obos, NBBL, Norsk Eiendom, Byggenæringens Landsforbund, Arkitektbedriftene, Studentsamskipnadsrådet og Kontaktutvalget for velforeninger i Oslo/Vellenes fellesorganisasjon, Fylkesmannen i Hordaland, Fylkesmannen i Østfold med flere.

En del høringsinstanser er skeptiske til forslaget, selv om detaljeringsgraden blir klargjort. Dette er kommunene Tønsberg, Kongsberg, Austrheim, Sandefjord, Enebakk og Statens Kartverk, Huseiernes Landsforbund og Jernbaneverket.

Hvilke plantyper regelen om fritak fra nabovarsel skal gjelde for

Mange høringsinstanser uttaler at detaljplaner etter plan- og bygningsloven § 12-3 ikke alltid er detaljerte nok til at naboene i planprosessen får anledning til å komme med merknader til det som kan bli en ulempe for dem. Flere foreslår derfor at departementet må konkretisere i loven hvilken detaljeringsgrad som kreves for at nabovarsling ved byggesøknaden kan unnlates. Naboer og gjenboere bør kunne lese ut av planen hvilket tiltak som kommer. Er ikke planen detaljert nok, bør naboer ikke miste retten til å bli varslet i byggesak. Flere høringsinstanser mener at også andre plantyper enn de som er nevnt i plan- og bygningsloven § 12-3 (Detaljregulering) kan være detaljerte nok til at naboer kan vurdere hva som får konkret betydning for deres eiendom, og at bestemmelsen derfor bør utvides til også å gjelde for andre detaljerte planer. Noen peker på at forslaget vil føre til at planene kan bli for detaljerte, for å unngå ny nabovarsling, og at planprosessene derfor vil bli lengre og det kan bli vanskeligere å få dem vedtatt fordi merknader og klager på detaljer skal behandles i denne prosessen.

Departementet er enig med de høringsinstansene som mener at det viktige er at tilstrekkelig detaljering fremgår av planen, enten det er detaljregulering eller områdeplan. Forslaget utvides derfor til å gjelde alle reguleringsplaner. Det avgjørende kriteriet er om planen er detaljert nok.

Hvor detaljert forholdet må være avklart i plan

Som ovenfor nevnt foreslår flere at departementet må konkretisere i loven hvilken detaljeringsgrad som kreves for at nabovarsling ved byggesøknaden kan unnlates. Det pekes på at naboer og gjenboere bør kunne lese ut av planen hvilket tiltak som kommer.

Departementet er enig i at naboer og gjenboere ikke bør miste retten til å bli varslet i byggesak dersom reguleringsplanen ikke er tilstrekkelig detaljert. Planen må regulere alle forhold som berører ellers varslingsberettigede naboers eller gjenboeres interesser. Lovforslaget er derfor utformet slik at dette ivaretas. Departementet vil i forbindelse med forskriftsarbeidet vurdere endringer av byggesaksforskriften § 5-2 som gir regler om hva et varsel i byggesak skal inneholde. Dette bør også være retningsgivende for nabovarsling ved detaljplanlegging. Varselet skal inneholde de opplysninger som skal gis i søknaden i den grad det berører naboens eller gjenboerens interesser.

Dersom det gjøres endringer i prosjektet etter planbehandlingen, eller det søkes om dispensasjon fra plan eller byggeregler, skal det nabovarsles i byggesak i samsvar med lovens regler.

Det er tiltakshaver som skal gjøre vurderingen av hvorvidt planen er konkret nok, slik at alle forhold av betydning for naboene allerede er avgjort. Forslaget kan føre til noen flere henvendelser til kommunen for å sikre valget som tas om ikke å varsle naboen. Vurderer han feil eller foretar mindre endringer, vil det måtte varsles på nytt i byggesaken. Tiltakshaver vil dermed tape tid og dette vil kunne være et insentiv for tiltakshaver til fortsatt å praktisere nabovarsling i tvilstilfelle.

Spørsmålet om hvorvidt planen er konkret nok vil, slik endringene nå er foreslått, reelt sett avgjøres i forbindelse med planbehandlingen. Det foreslås innført et nytt tredje ledd i plan- og bygningsloven § 12-10 der det oppstilles en plikt til å varsle berørte i plansaken om at det ikke blir aktuelt med ny varsling i byggesak, dersom planen blir detaljert nok. Dette vil innebære at spørsmålet om fremtidig varsling i byggesak formodentlig blir tema i plansaken. Et slikt varsel i plansaken vil også gi berørte naboer en oppfordring om å kommentere alle sider av plansaken som kan få betydning for deres interesser. Forslaget forutsetter at forslagsstiller/tiltakshaver i plansaken er påpasselig med å varsle særskilt de naboer og gjenboere som ellers har krav på nabovarsel etter plan- og bygningsloven § 21-3.

Det må etter departementets syn normalt forutsettes at spørsmål om byggverkets høyder, volum og plassering må være avklart i planen før unntaket fra varslingsreglene kan bli aktuelt, slik at lite eller intet av skjønnsmessige vurderinger, hva angår byggets volum, plassering eller utseende, gjenstår ved byggesaksbehandlingen.

Departementet ser at dette forenklingsforslaget har begrenset rekkevidde på grunn av at detaljeringsgraden i reguleringsplaner ofte ikke er god nok, men står likevel ved forslaget da det gir utbyggere en mulighet for å sende inn detaljerte reguleringsforslag og dermed legge opp til en raskere prosess i byggesaken.

Ny varsling dersom det er mer enn 5 år siden varsling etter plan- og bygningsloven § 12-10

Flere høringsinstanser tar opp at detaljplaner etter plan- og bygningsloven § 12-3 i dag har en gyldighet på 5 år, men viser samtidig til at departementet har foreslått å utvide gyldigheten til 10 år. Dersom forslaget om unntak fra krav om nabovarsel skulle følge denne varigheten, vil det gå for lang tid fra naboen fikk uttale seg til planen og gjennomføring av byggetiltaket.

Departementet mener at varigheten av nabovarselet ikke bør knyttes til varigheten av en reguleringsplan. Departementet mener det er en bedre løsning å regulere hvor lang tid det kan gå fra den tid naboen fikk varsel i samsvar med foreslåtte regel i plan- og bygningsloven § 12-10 nytt tredje ledd, før ny varsling blir nødvendig i byggesaken. Fristen blir på denne måten ikke knyttet til planens gyldighet, som kan forlenges. Fristen bør ikke settes lenger enn 5 år, se forslag til plan- og bygningsloven § 21-3 nytt femte ledd. Dette begrenser konsekvensene av det unntaket fra krav til nabovarsling som foreslås.

Regelen vil gjelde både kommunale og private planer. Ved eventuelle eierskifter av naboeiendom i denne perioden, vil ny eier ikke ha hatt anledning til å uttale seg til utbyggingsplanene. En konsekvens av forslaget er derfor at eiendomsmeglere og selger/kjøper i større grad må gjøre seg kjent med utbyggingsplaner i strøket. Lovendringen skal først gjelde for tiltak der naboene har hatt mulighet til å uttale seg til plan. Endringen bør derfor gjelde for planer der nabovarsel i planprosessen er sendt ut etter ikrafttreden av endringsloven.

I dag er det etter byggesaksforskriften § 5-2 slik at det skal varsles på nytt når ett år er gått fra nabovarselet er sendt og til søknad sendes inn. Departementet vil vurdere om denne bestemmelsen skal endres.

Lenger planleggingsprosess som mulig konsekvens

Høringsinstansene pekte på at forslaget vil føre til at planene kan bli for detaljerte og at det kan ta lenger tid og være vanskeligere å få dem vedtatt fordi det kan komme inn flere nabomerknader som må vurderes i planprosessen. Noen fryktet også at detaljerte planer vil føre til flere klager og dispensasjonssøknader.

Velges detaljerte planer mener departementet det kan medføre at byggesaksbehandlingen går raskere. En sideeffekt kan også bli at utbyggere stimuleres til å holde seg til planene, slik at antall dispensasjonssaker derfor minker. Selvfølgelig kan kommunen/private fortsatt velge en detaljeringsgrad som innebærer at naboer skal varsles i byggesaken som før. Lovforslaget innbærer bare en mulighet for innsparing av tid.

Naboen må vite når han skal ivareta sine rettigheter

Høringsinstansene peker på at naboer og gjenboere må få klart varsel om at de har anledning til å uttale seg til en detaljert plan. Departementet er enig i at endringen skal gjelde for tiltak der naboen har fått tilstrekkelig varsel ved planarbeidet. Det foreslås derfor et nytt tredje ledd i § 12-10 med krav om særskilt varsel om at planen kan bli detaljert nok til at plikten til nabovarsel i byggesak bortfaller. Det bør videre vurderes om reglene om varsling av naboer og gjenboere ved detaljplanlegging bør være like gode som reglene om nabovarsling i byggesak. Departementet vil i forskriftsarbeidet se på reglene for varsling i lys av dette. Regelen vil således bare gjelde for framtidige planer. Underretningen til naboer og gjenboere ved planbehandlingen bør utformes slik at naboer og gjenboere blir gjort oppmerksom på at det tas sikte på at det ikke blir flere muligheter til å uttale seg til byggeprosjektet.

Flere digitale kart

Når en tiltakshaver skal søke om byggetillatelse og skal vurdere om tiltaket framgår detaljert nok av detaljplan, bør det foreligge lett tilgjengelige digitale plankart i kommunene. Det samme må gjelde for utbygger som skal utarbeide privat planforslag. Dette blir pekt på av flere høringsinstanser fordi det vil lette arbeidet for private som skal utarbeide planforslag at det foreligger tilstrekkelig kartmateriale på nett. Departementet og Statens kartverk har det som et klart mål å øke mengden av elektroniske kart.

Konsekvenser for retten til klage

Flere høringsinstanser mente at det er uheldig om også klagemuligheten forringes for naboen og gjenboeren i saker hvor de kun får varsel i forbindelse med detaljreguleringen, slik at muligheten til å inngi merknader i byggesaken reduseres. Etter gjeldende rett vil nabo eller gjenboer som etter varsling har kommet med merknader i saken normalt få underretning om vedtaket og vil som regel ha rettslig klageinteresse. Etter forslaget gis ikke naboer og gjenboere oppfordring til å komme med merknader i disse tilfellene, og vil dermed normalt ikke få varsel om vedtaket i byggesaken. Noen høringsinstanser mente dette vil være et stort inngrep i naboers og gjenboeres rettigheter.

Etter departementets vurdering innebærer ikke forslaget om bortfall av plikt til nabovarsling, at naboer og andre ikke kan ha rettslig klageinteresse også ved vedtak i byggesaken. Vi peker imidlertid på at utgangspunktet i plan- og bygningsloven § 1-9 er at det ikke kan klages på forhold som er avgjort i bindende reguleringsplan eller ved dispensasjon, og hvor klagefristen for disse vedtakene er utløpt. I lovproposisjonen foreslås en ytterligere avgrensning av klageretten ved at heller ikke forhold som tidligere er avklart i samme sak skal kunne påklages. Vi mener således at uteblivelse av en automatisk orientering om vedtak i byggesaken ikke innebærer en stor begrensning av naboens rettigheter.

Det er riktig at de reelle mulighetene for å klage i noen grad reduseres fordi bortfallet av retten til nabovarsel implisitt medfører at naboer ikke vil motta underretning om vedtaket. Forslaget innebærer imidlertid ingen formell innskrenkning av retten til å fremsette merknader til en søknad eller begrensninger i adgangen til å påklage et vedtak utover de begrensninger som allerede følger av plan- og bygningsloven § 1-9. Her ligger også potensialet for å spare tid og ressurser. Dette er en konsekvens av at effektivitet i byggesaken prioriteres opp og at merknader og eventuelle klager primært bør behandles i forbindelse med plansaken når denne er detaljert nok.

Dersom det til en søknad kommer merknader til kommunen, til tross for at tiltaket/søknaden ikke er nabovarslet, bør kommunen håndtere disse på vanlig måte og kommentere merknadene i vedtaket. God forvaltningsskikk tilsier etter departementets syn at vedkommende som fremsatte merknaden/protesten også mottar underretning om vedtak i saken. Dersom vedtaket påklages, må klagen(e) undergis behandling i henhold til forvaltningsloven § 33, og eventuell avvisning av denne må begrunnes med de alminnelige grunnlag for avvisning.

I og med at dette forslaget ikke innebærer en formell innskrenkning i klageadgangen, vil en tiltakshaver som ikke gjennomfører nabovarsling i forbindelse med byggesaken kunne oppleve en større usikkerhet med hensyn til når klagefrist for vedtaket i byggesaken utløper. Dette fordi fristen for å klage, etter forvaltningsloven § 29, starter å løpe fra det tidspunkt underretning om vedtaket er kommet frem til den klageberettigede. Ved unnlatt varsling vil naboer som ikke har fremsatt merknader normalt ikke motta underretning i form av kopi av vedtaket, og fristen for å fremsette klage vil da heller ikke begynne å løpe før han har fått, eller burde skaffet seg kjennskap til vedtaket, jf. forvaltningsloven § 29 annet ledd.

5.5.2 Krav til og unntak fra nabovarsling etter plan- og bygningsloven § 21-3

Mange kommuner og Advokatforeningen ga uttrykk for bekymring for at tiltakshaver skal ta seg til rette og unnlate å varsle de naboer de antar vil klage. Disse høringsinstansene mente også at dagens regelverk er en «billig» investering for å hindre at nabokrangler havner i rettsapparatet. Andre kommuner mente på den annen side at forslaget er i samsvar med hvordan dette forholdet praktiseres i dag. De fleste høringsinstansene er enig i at kommunene fortsatt skal kunne «overprøve» en unnlatt varsling og var enig i at kommunen skal kunne pålegge varsling til flere enn naboer og gjenboere.

Etter departementets vurdering bør unødige søknadsordninger unngås. Departementet opprettholder derfor forslaget om å endre plan- og bygningsloven § 21-3 andre ledd første setning slik at tiltakshaver ikke lenger må søke kommunen om å unnlate å sende nabovarsel der naboers eller gjenboeres interesser ikke, eller i liten grad, er berørt. Et eksempel på dette kan være en veranda som skal plasseres på baksiden av huset i forhold til naboen og langt fra hans hus.

Departementet opprettholder hjemmelen i plan- og bygningsloven § 21-3 andre ledd andre setning, som gir kommunen adgang til å bestemme ytterligere varsling av andre enn naboer og gjenboere. Bestemmelsen endres slik at den nå også nevner varsling av naboer og gjenboere som tiltakshaver har unnlatt å varsle fordi han mener de ikke er berørt. Bakgrunnen for å beholde hjemmelen til å kreve at flere enn naboer og gjenboere skal varsles, er at noen byggesaker, som nevnt ovenfor, kan berøre flere enn disse. Etter forvaltningsloven § 17 skal en sak være så godt opplyst som mulig. Hjemmel til å innhente synspunkter fra naboer og andre vil kommunen derfor ha uansett. Bakgrunnen for tillegget som er foreslått er at kommunen kan være uenig med tiltakshaver i at en nabo eller gjenboer ikke er berørt, eller i liten grad er berørt, og mener naboer burde vært varslet. En adgang for kommunen til å overprøve tiltakshavers beslutning om å ikke varsle en eller flere naboer eller gjenboere, vil kunne virke skjerpende på tiltakshaver slik at han ikke bruker muligheten for å unnlate varsling i for stor grad. Dette fordi et slikt krav fra kommunen formodentlig vil medføre mer tidsbruk, enn om de aktuelle naboer eller gjenboere var varslet på ordinær måte før søknad ble innsendt kommunen.

5.5.3 Oppheving av krav til vurdering av behov for nytt nabovarsel

Etter gjeldende rett skal kommunen alltid vurdere om det er grunn til å kreve ny varsling av naboer og gjenboere. Departementets forslag gikk ut på å avvikle denne «dobbeltsikringen» i forhold til naboenes rettigheter. Dersom det er behov for ny varsling bør det være en grunn for det, for eksempel at søknaden etter første varsling er vesentlig endret.

Få av høringsinstansene kommenterte dette. Blant de som hadde merknader var det ett flertall for å støtte forslaget. Departementet viderefører derfor forslaget om å oppheve regelen om at kommunen alltid skal vurdere ny varsling før den behandler en søknad, jf. plan- og bygningsloven § 21-4 andre ledd.

Hensynet til effektivitet i byggesaksbehandlingen bør gå foran hensynet til eventuelle nye naboer som bør ha fått informasjon fra annet hold. Slik departementet ser det, bør kjøpere av eiendom etterspørre informasjon om naboens eventuelle byggeplaner. Selger av eiendom bør også informere om at han har fått nabovarsel i byggesak. Hensynet til nye eiere av naboeiendommen til et omsøkt byggetiltak bør derfor i tilstrekkelig grad kunne ivaretas gjennom kjøpers undersøkelsesplikt, og selgers opplysningsplikt ved avhending av eiendom.

5.5.4 Nabomerknaders betydning for saksbehandlingsfristen

Departementet antar at dette forslaget vil kunne føre til en stor økning i antall saker som skal behandles innenfor 3 uker. Departementet foreslår derfor å ikke videreføre høringsforslaget om å endre regelen slik at nabomerknader ikke får betydning for saksbehandlingsfristen og hvilke rettsvirkninger som inntrer ved fristoverskridelse for tiltak som omfattes av plan- og bygningsloven § 20-3. Imidlertid videreføres forslaget for tiltak som omfattes av plan- og bygningsloven § 20-4, slik at tillatelse for disse tiltakene regnes som gitt i de sakene hvor nabo har protestert dersom kommunen ikke har behandlet søknaden innen fristens utløp. Dette forutsetter at tiltaket er i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne lov, og ytterligere tillatelse, samtykke eller uttalelse fra annen myndighet ikke er nødvendig. For nærmere omtale se punkt 6.2.

5.5.5 Varslingens form

Det var blant høringsinstansene stor enighet om at e-post bør kunne benyttes ved nabovarsel. E-post fra naboer og gjenboere om at varsel er mottatt skal være tilstrekkelig som kvittering for bruk i byggesøknaden. Dersom naboer og gjenboere ikke har e-post adresse, kan varsel fortsatt sendes rekommandert eller leveres personlig. Nærmere regler om dette vil bli klargjort i byggesaksforskriften.

5.6 Økonomiske og administrative konsekvenser

Forslagene i dette kapittelet vil kunne føre til reduserte kostnader og mindre byråkrati for tiltakshavere, byggenæringen og kommunene. Saksbehandlingstiden vil kunne bli kortere i en del saker. Man vil kunne spares for nabomerknader som likevel ikke vil føre fram fordi forholdet er avklart tidligere. Bestemmelsen om at nabovarsling kan unntas når det foreligger detaljert nok reguleringsplan vil neppe bli aktuell i veldig mange saker, da det ikke ofte planlegges så detaljert som vil være kravet for å få unntak. For noen utbyggere med god planleggingskompetanse vil dette likevel være en viktig mulighet for forenkling og effektivitet i saksbehandlingen.

Naboer og gjenboere kommer ikke til å få saken forelagt i flere omganger. Departementet mener likevel at disse fortsatt vil ha en tilstrekkelig adgang til å ivareta sine interesser på forsvarlig måte. Hensynet til raskere saksbehandling av byggesaker er gitt større vekt i forhold til tidligere, da sikkerheten for at naboen fikk sagt sitt var sterkt vektlagt.

De øvrige forslagene når det gjelder nabovarsling vil ikke nevneverdig endre kommunal ressursbruk. Det kan bli mer veiledning og forhåndskonferanser med tiltakshavere som skal vurdere å unnlate varsling, men også mindre saksbehandling i byggesaken.

Dersom man antar at naboer som ikke får varsel fordi de fikk varsel ved detaljreguleringen vil gå til retten, vil dette føre til flere saker for rettsapparatet. Departementet antar at dette ikke vil skje i stor grad.