10 Endringer i hvem som kan kjøpe framtidige andeler

10.1 Gjeldende rett

Departementet har erfart at enkelte selskaper og personer har avtalt å kjøpe mange boliger som er knyttet til eller skal knyttes til andeler i borettslag. Slike avtaler inngås gjerne før borettslaget er stiftet og er ofte blitt omtalt som spekulasjonskjøp. I en rapport fra NIBR, jf. omtalen under punkt 2.2, mente utbyggerne at omfanget av spekulasjonskjøp var stort. For små leiligheter i sentrum anslo utbyggerne at omtrent 20 prosent av leilighetene ble solgt til spekulanter. I slike tilfeller er det som regel en forutsetning mellom partene at kjøper skal videreselge kjøpsavtalene før det skal betales fullt oppgjør og før andelene skal overføres fra utbyggeren til kjøper.

Utgangspunktet etter burettslagslova er at andelseiere i borettslag bare kan eie én andel, og bare fysiske personer kan være andelseiere, jf. burettslagslova § 4-1. Noen juridiske personer har likevel en lovbestemt rett til å kjøpe andeler, og det kan også vedtektsfestes at enkelte bestemte juridiske personer kan kjøpe andeler, jf. burettslagslova §§ 4-2 og 4-3. Begrensningene gjelder å eie andeler i borettslag. Dersom selskaper eller privatpersoner avtaler å kjøpe boliger og videreselge disse før andelene overdras fra utbygger, er det tvilsomt om dette rammes av disse bestemmelsene i burettslagslova. Dette gjelder ikke minst dersom avtale er inngått forut for stiftelsen av borettslaget. Departementet er kjent med at spørsmålet har vært oppe for Salten tingrett, Bodø, saksnr. 09-071161TVI-SALT. I saken la retten til grunn at burettslagslova § 4-1 får anvendelse hvor det er stiftet et borettslag. Retten kunne ikke se at loven begrenser hvem som kan kjøpe rett til en ferdig prosjektert leilighet i et borettslag som skal stiftes i framtiden.

Avtale med utbygger om senere overføring eller tegning av andel er derimot bindende etter vanlige regler, jf. Ot.prp. nr. 30 (2002-2003) Om lov om bustadbyggjelag (bustadbyggjelagslova) og lov om burettslag (burettslagslova) side 251-252. Et annet spørsmål er om et omfattende salg av prosjekterte leiligheter til enkeltpersoner eller selskaper harmonerer med borettslagsmodellen, herunder med formålet til borettslag. Departementet finner imidlertid ikke grunn til å drøfte dette nærmere.

Dersom boligene ikke videreselges før overføringstidspunktet, vil selskapet/personen erverve andeler i strid med reglene i burettslagslova. Borettslaget vil i så fall som utgangspunkt kunne gi pålegg om salg av andelene, jf. burettslagslova § 4-8. Borettslaget kan også nekte godkjenning av en ny andelseier dersom det skal gis en slik godkjenning, jf. burettslagslova § 4-5.

Etter burettslagslova er en forhåndsavtale med borettslaget om å tegne en andel ikke bindende, jf. burettslagslova § 2-1 annet ledd.

10.2 Departementets høringsutkast

Departementet foreslo at det ikke skal kunne inngås forhåndsavtaler om tegning eller kjøp av andeler i strid med burettslagslova §§ 4-1 flg. Det ble foreslått at slike avtaler ikke skulle være bindende, og dermed innebar også forslaget et forbud mot å inngå slike avtaler.

10.3 Høringsinstansenes syn

Forbrukerombudet, Forbrukerrådet, Marker kommune, Porsgrunn kommune, Den Norske Advokatforening, Huseiernes Landsforbund og KBL støtter forslaget.

Finanstilsynet er grunnleggende enig i forslaget. Finanstilsynet gir likevel uttrykk for betenkeligheter ved at avtaler inngått med personer som ikke har lov til å eie borettslagsandeler ikke vil være bindende mellom partene. I et stigende boligmarked kan det ikke utelukkes at investorer likevel tegner seg i prosjekter i mer eller mindre forståelse med selger. Dersom investoren lykkes med å videreselge andelene, er spørsmålet om opprinnelig selger/utbygger ovenfor annengangskjøper kan påberope seg ugyldighetsvirkningene med den begrunnelse at avhender manglet hjemmel. Spørsmålet er da hvilke konsekvenser dette får for annengangskjøper. Et mulig større problem vil kunne oppstå dersom investoren ikke lykkes med å videreselge andelene. Investoren vil da tilsynelatende enkelt på ugyldighetsgrunnlag komme unna forpliktelsen etter kjøpsavtalen. At utbyggerselskapet i en slik situasjon blir sittende med ansvaret for de «usolgte» andelene, vil kunne medføre at borettslaget får problemer med å få dekket felleskostnadene, noe som vil gå ut over de øvrige kjøperne i prosjektet.

Finanstilsynet bemerker også at selger ofte er organisert som «single purpose» selskap, noe som innebærer redusert sikkerhet for at selger oppfyller sine betalingsforpliktelser overfor borettslaget. Etter Finanstilsynets vurdering kan det derfor framstå som mer hensiktsmessig å lovfeste et forbud mot omsetning av andeler i borettslag til personer som ikke kan eie andelene etter burettslagslova §§ 4-1 flg, uten å regulere det privatrettslige forholdet mellom partene. Finanstilsynet legger til grunn at overtredelse av et slikt forbud vil kunne medføre erstatningsansvar overfor øvrige andelseiere etter alminnelige erstatningsrettslige regler. Finanstilsynet legger også til grunn at dersom borettslagsprosjekter formidles av eiendomsmeglerforetak, kan megler ikke formidle avtaler som er i strid med lov uten å komme i konflikt med god meglerskikk, og må innrette sine kontrollrutiner i tråd med dette. Finanstilsynet mener et klart forbud vil lette håndhevingen av regelverket overfor eiendomsmeglingsforetak.

Sparebankforeningen bemerker at de ikke oppfatter det som at burettslagslova § 4-3 settes til side. Sparebankforeningen vurderer det som positivt at for eksempel en arbeidsgiver kan eie opptil 20 prosent av andelene for utleie til ansatte, da dette gir en ekstra sikkerhet.

Eiendomsmeglerforetakenes Forening savner en grundigere vurdering av hvilke konsekvenser forslaget antas å få. Dette gjelder også forslaget om at avtaler inngått i strid med et slikt forbud ikke er bindende. Etter vurderingen til Eiendomsmeglerforetakenes forening ville flere av prosjektene de siste årene ikke ha blitt igangsatt dersom investorer/spekulanter ikke hadde hatt adgang til å kjøpe mer enn én andel.

NBBL støtter intensjonen i forslaget, men er usikker på hvilken konsekvens det vil ha for borettslaget at slike avtaler ikke er bindende. NBBL foreslår derfor at det tas inn et forbud mot denne type avtaler i begge paragrafer, og mener det vil gi klarere og tydeligere bestemmelser.

OBOS er positiv til at det treffes tiltak for å begrense spekulasjon i borettslagsandeler, men er skeptisk til lovforslaget slik det er utformet. OBOS er redd bestemmelsen vil bli vanskelig å håndheve i praksis, og at det ikke vil være særlig vanskelig å omgå forbudet ved at spekulanter lar et antall stråmenn stå som formelle kjøpere i første omgang for deretter formelt å overdra andelene i annen hånd fra disse. Etter lovforslaget er det bare avtalen mellom boligbyggelag/yrkesutøver som ikke er bindende, ikke lenger ut i kjeden. OBOS mener også forslaget vil kunne vise seg å være til gunst for spekulanter. Dette er fordi spekulanten kan påberope seg ugyldighet i en situasjon der han eller hun på et eller annet vis har klart å sikre seg flere kontrakter, men av en eller annen grunn ikke vil gå videre med handelen.

Trondheim kommune mener prinsipielt at brukereieprinsippet skal oppfylles, men tror samtidig at en viss spredning av risiko i oppstartsfasen kan bidra til framskaffelse av nye boliger. Trondheim kommune ber derfor departementet vurdere om en mellomløsning er mulig, for eksempel en begrensning i antall andeler som kan forhåndstegnes av én og samme person eller selskap.

10.4 Departementets vurderinger

Departementet vil innledningsvis bemerke at når man i dette punktet omtaler «spekulasjonsavtalen» og «spekulanter» i borettslag, siktes det til kjøpsavtaler som gir kjøper rett til bolig som er eller skal knyttes til andel i borettslag, til tross for at burettslagslova ikke tillater denne kjøperen å bli andelseier, eller ikke tillater at kjøper blir eier av det antall andeler som avtalen omfatter. «Spekulantene» kan for eksempel være en juridisk person som ikke har rett til å bli andelseier i borettslaget, eller en fysisk person som ikke har rett til å eie mer enn én andel i borettslaget, jf. burettslagslova § 4-1. Slike avtaler kan være inngått både før og etter at borettslaget er stiftet. Denne type kjøpsavtaler kan være inngått med boligbyggelag eller yrkesutøver etter burettslagslova § 2-12, eller med annen part som har kjøpt slike rettigheter av boligbyggelag eller yrkesutøver. Det er på det rene at spekulanten må videreselge rettigheten(e) til å bli andelseier før andelen blir overført fra boligbyggelaget eller annen yrkesutøver til personer som har rett til å eie andelene. Departementet legger til grunn at det er uklarheter knyttet til hvilke begrensninger som gjelder for slike spekulasjonsavtaler, jf. omtalen under punkt 10.1.

Departementet viser til at långivere som regel stiller krav om at det inngås et visst antall avtaler om rett til å bli andelseier i borettslag før det gis endelig lånetilsagn. Dette skaper ingen problemer så lenge kjøperne senere har rett til å bli andelseiere. Rett til å inngå spekulasjonsavtaler kan bidra til raskere igangsetting av prosjekter, og dermed bidra positivt til bygging av flere boliger. Departementet mener det likevel er uheldig at utbygger eller andre kan inngå spekulasjonsavtaler med parter som ikke lovlig vil kunne eie andeler i borettslag, jf. burettslagslova §§ 4-1 flg. Spekulasjonsavtaler harmonerer dårlig med det overordnede brukereieprinsippet i borettslag, som går ut på at boligene som hovedregel skal brukes av andelseierne selv, og at boligene ikke skal brukes som investeringsobjekter.

Departementet vil videre framheve at dersom enkeltpersoner ikke klarer å betale sin andel av felleskostnadene, vil kostnadene bli veltet over på de andre andelseierne i borettslaget. Dersom enkeltpersoner eller selskaper blir eiere av mange andeler, fører dette til økt risiko knyttet til denne eierens betalingsevne. Selv om enkeltpersonene eller selskapene har planlagt å videreselge boligene før overføringstidspunktet, er det ikke sikkert disse personene eller selskapene får videresolgt boligene. Særlig i et fallende boligmarked kan det bli vanskelig å få solgt boligene. Dersom boligenes andel av fellesgjelden overstiger markedsverdien, kan det bli umulig å få solgt boligene. Innstramming i muligheten for spekulasjonsavtaler, vil redusere faren for at øvrige andelseiere i borettslaget lider tap som følge av betalingsmislighold.

Departementet mener det også vil være uheldig om borettslaget må pålegge tvangssalg av andeler tilhørende selskaper eller personer som ikke lovlig kan eie andeler etter burettslagslova. Borettslaget kan gi pålegg om tvangssalg dersom enkeltpersoner eller selskap ikke videreselger boligen før overføring av andelene, jf. burettslagslova § 4-8. For å ivareta brukereieprinsippet, for å redusere faren for betalingsmislighold og for å forebygge at borettslag må begjære tvangssalg av borettslagsboliger, foreslår departementet å forby muligheten for spekulasjonsavtaler.

I høringsnotatet foreslo departementet at avtaler om å kjøpe andeler som kjøper ikke kan eie etter burettslagslova §§ 4-1 flg. ikke skulle være bindende. Finanstilsynet og OBOS har ulike betenkeligheter til at avtaler inngått med selskaper/personer som ikke lovlig kan eie andeler etter burettslagslova ikke er bindende. Departementet er enig med høringsinstansene i at det kan få uheldige følger hvis det inngås avtaler om tegning eller kjøp av andeler med parter som ikke kan eie andeler etter burettslagslova §§ 4-1 flg. og denne avtalen ikke er bindende mellom partene. Under utarbeidelse av høringsforslaget hadde departementet forutsatt at finansinstitusjoner i forbindelse med innvilgelse av lån, ville sikre at denne type avtaler ikke ble inngått. Etter høringen mener departementet at det likevel ikke kan utelukkes at denne type avtaler blir inngått, og at dette av ulike årsaker ikke fanges opp av finansinstitusjonene. Partene kan også inngå denne type avtaler etter at finansinstitusjonen har innvilget lån. En følge av at avtalen ikke er bindende, er at interessene til andelseierne i borettslaget kan bli betydelig skadelidende dersom selger blir sittende med mange andeler i stedet for at andelene eies av flere spekulasjonskjøpere. Som Finanstilsynet har påpekt er det ikke uvanlig at selger er et «singel purpose» selskap som innebærer redusert sikkerhet for at selger oppfyller sine betalingsforpliktelser.

Departementet har derfor vurdert om andre sanksjoner kan være like effektive for å hindre spekulasjonsavtaler. Departementet foreslår et forbud mot å inngå spekulasjonsavtaler. Det vil imidlertid ikke være tilstrekkelig å vedta en forbudsbestemmelse. Dette er fordi det da ikke vil være klart hva som er følgene av å overtre et slikt forbud. Et hovedformål med forslaget er å beskytte andelseiere i borettslag. Formålet er også å sikre brukereieprinsippet i borettslag. Departementet har etter dette kommet til at brudd på denne forbudsbestemmelsen skal føre til at selger eller kjøper kan bli erstatningsansvarlige for tap som borettslaget eller øvrige andelseierne måtte lide ved brudd på forbudet. Departementet antar at et erstatningsansvar vil føre til at partene vil være varsomme med å overtre en slik bestemmelse. En slik regel kan også bidra til at borettslaget ikke lider økonomisk tap ved brudd på bestemmelsen. Departementet har grunn til å tro at eiendomsmeglerne også vil være forsiktige med å medvirke til overtredelse av en klar forbudsbestemmelse. Som Finanstilsynet påpeker, vil et klart forbud lette håndhevingen av regelverket ovenfor eiendomsmeglingsforetak, jf. punkt 10.3. Borettslaget vil fortsatt kunne kreve andelen tvangssolgt etter burettslagslova § 4-8.